权威好记房地产开发建设全流程

/房地产开发建设六个大节点：拿地、规划、开工、开盘、清盘、入住！A、土地获得阶段一、土地信息收集现状图：落实地块详细位置及周边状况规划设计条件：落实规划条件，了解限制性条件现场踏勘：对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解。了解周边配套状况：了解地块周遍的商业、教化、交通等状况了解该区域将来规划状况：了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑。二、土地初判了解地块的上市方式和土地款:同土地全部方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整。了解当地的建安成本、政府收费项目和详细状况:成本测算了解当地的房地产市场状况:产品形式、开发周期的支配三、土地深判可行性探讨报告：现状图（四至电子文件）市场深度调研项目最终定位成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选开发周期及付款支配项目方案确定现金流测算四、找寻合作资金项目招商报告（前期阶段）：区域宏微观市场探讨、项目招商版盈利实力分析明确合作伙伴、找寻合作方式（招商阶段）：项目商业策划书、合作伙伴确定、合作方案确定、合作微小环节确定引资（商业支配书）：签署战略合作协议合作实施（实施阶段）：合作公司成立及相关手续办理五、投标、摘牌投方案标：项目方案确定投经济标：确定土地上限拍卖：竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术挂牌：竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术六、签订土地出让合同确定用地图、桩点坐标、用地条件：交纳政府净收益，契税，交易费七、用地规划许可证土地出让合同、出让金、交易费交费证明八、确权企业投资项目备案：办理房地产开发资质预审表、托付工程询问资格机构编制申请报告、向项目备案机关提交申请报告、建设用地规划许可证、原地上物土地证登报声明（原有土地证作废）、土地补偿费（原户主需交纳的土地运用费）、土地出让合同、核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图交费证明：缴纳土地费用1：500现状地形图3份详规9、办理土地证土地出让合同交费证明：缴纳土地费用建设用地规划许可证地籍图4份（薄膜图）土地登记申请书土地确权来源证明文件申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明B、规划设计阶段一、区域市场调研项目所在地房地产市场总体供求现状项目周边竞争性楼盘调查项目所在商圈或接近商圈现状调研（商业部分）商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向4、同期操作商业地产项目调查（商业部分）竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息二、项目定位公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定通过行业发展状况分析，消费需求分析确定可开发公建部分业态种类。结合市场相关类型物业供求状况确定所选业态开发数量市场定位、客户定位、产品定位、价格定位；经济测算三、设计前期明确产品设计思路明确设计院选择标准制定设计组织支配四、方案设计组织方案和设计院选择和合同签订；制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指标的初订；规划方案结合成本测算的研讨及确定：对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整售价，确保预期利润率。彩色总平面图（含经济指标）送规划预审；修建性详规成果；详细性规划方案（配套场站点）报建及确定（公示会市政府）；建筑平、立面功能效果及成本测算的研讨及确定：各部门共同商讨成本指标，逐步深化。彩色立面效果图送规划预审及审批（上报市政府）；建筑方案报建图；景观概念方案设计及确定；五、指标确认阶段项目成本指标确定;项目考核指标确定;年度考核指标调整;六、施工图设计组织施工图设计院的选择和合同签定；制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书（交工标精确定、建筑、景观限额指标确定）：按产品型式不同供应建筑设计限额指标，供应景观限额设计指标；结构方案及设备选型研讨及确定；地质勘察报告：组织现场勘察，并供应地质勘察报告；施工图成果：总平面图放线图桩位图施工图报建图消防、人防报建图施工图审查全图及计算书编制典型楼座建安预算施工图会审：对施工图的完整性、设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核编制典型楼座建安预算，建安成本综合测算、分析、反馈并进行图纸优化；综合管网方案设计；景观扩初及施工图设计；景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化；C、开工建设阶段一、建设工程规划许可证规划方案及市政方案送审：设计方案（含总平面方案）申报表；土地出让合同；修建性详细规划2份，电子文件1份（注：规划方案审定前，提交10本规划设计方案，电子文件1份）申报单位（人）托付代理的，需提交授权托付书建筑方案送审：建筑设计方案申报表1/500现势地形图1份土地出让合同开发部发展中心投资支配建筑设计方案2份（含建筑效果、总平面、各层平面、立面、剖面图等）、重要项目需提交模型申报单位（人）托付代理的，需提交授权托付书取得许可证：投资支配大配套小配套消防证明人防证明地名证明二、现场工程放线建设工程规划许可证规划局批复的项目总平面图及电子文件首层平面图依据施工总平图进行楼座点放置，出放线报告施工单位协作做记录、现场爱惜移交施工单位三、施工许可证建设用地规划许可证建设工程规划许可证市建筑工程施工图纸及技术资料报告书工程施工中标通知书及经过鉴证的施工合同建设资金证明（银行存款证明）（注：资金状况满足施工中标价的1/3以上）建设项目年度投资支配（当年支配）施工图审查质量监督登记表平安措施平安施工措施登记表四、销售许可证营业执照资质证书《国有土地运用证》或《建设用地规划许可证》年度投资支配《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》公用基础设施配套证明获得前期物业备案证明基础工程形象部位达到正负零及图象文件获得《面积计算成果表》项目总平面图获得商品房网上销售数据录入合格证明五、企业投资项目备案规划成果大配套移苗六、开工准备临水、临电平整场地施工组织方案招投标、签订合同：勘察合同、桩基施工单位定标、监理单位定标、土建施工单位、甲供材、分包商、沉降观测土建施工单位的公开招标及合同备案施工图会审：组织监理、施工单位一起对图纸会审、会同设计院进行会审，签定会审记录设计交底：会同设计院进行技术交底，签定交底记录质量监督手续：办理质检托付、办理平安检查托付环卫、环保等相关手续：申办项目临时、永久路口的报建手续；申办项目临时施工用水、临时用电、排污手续；办理施工人员暂住手续；七、开工施工放线：建立平面和高程限制系统。建立限制主轴线（基线）标桩，并在现场清楚标明墙、柱轴线位置规划验线：监理单位组织工程部、设计、规划局验线桩基施工：试桩施工，确定桩基施工标准、桩基全面施工桩基检测：托付桩基检测单位、进行桩基施工质量检测，并供应桩基检测报告开槽：土石方工程、支护工程、降水工程地基备案基础施工：地基处理工程、混凝土垫层、地下防水工程、混凝土基础8.基础验收备案：承建单位自评、监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查、监理组织相关部门验收、签定建筑工程分部工程（基础）验收表9.基础处理竣工结算：核对全部设计变更、现场签证及各项扣款的增减项造价。八、主体施工主体结构施工（水电穿插施工）二次结构施工样板房、售楼部、商铺、综合楼施工园林园建施工样板房、售楼部、综合楼、看房通道装修C、开工建设阶段开工准备以及基础施工见《最全房地产开发全流程指引（一），体会房地产行业工作的困难性！》，本文主要介绍工程建设的全过程！一、主体施工1、审核施工方案、施工组织设计2、材料进场验收（1）施工单位填报材料进场报验单；（2）三证：（材料出厂合格证、进入现场的取样检验证明、建委产品质量认证）。3、钢筋混凝土工程（1）模板分项工程工程；（2）钢筋分项工程工程；（3）预应力分项工程工程；（4）混凝土分项工程工程；（5）现浇结构分项工程工程；（6）装配式结构分项工程工程；（7）混凝土结构子分部工程。4、配套管线预埋工程5、重要分项工程及隐藏工程质量验收（1）核心筒剪力墙，裙楼，结构转换层，第一层标准层，天面层钢筋；（2）地下室、裙楼、塔楼标准层第一层的水暖电管线预埋；（3）超高层建筑圈梁防雷工程、避难层管线预埋。6、图纸问题解决（1）图纸问题的发觉及分析；（2）设计变更；7、施工质量问题、事故处理（1）施工质量问题、事故的分析及调查；（2）处理方案的制定、审核、审批；（3）处理方案的实施；二、变更签证1、设计变更2、工程变更（1）工程变更技术经济分析；（2）工程变更申请；（3）设计变更；三、工程款支付（1）工程进度的确认；（2）工程款申请表审批；（3）工程款支付；附件：工程进度款申报所需资料四、主体验收备案（1）施工单位自评；（2）监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查；（3）监理组织相关部门验收；（4）签定建筑工程分部工程（主体）验收表；工程竣工验收备案各阶段验收资料获得时间节点举例建筑工程竣工验收有哪些准备工作？五、外墙装修材料确定（1）设计、研发定板；（2）施工样板制作；（3）材料确定；六、甲供、甲分包材料招标（1）制定招标支配；（2）编制招标文件：拟定投标单位、确定材料招标技术要求、确定定标原则（3）考察投标单位；（4）招标、定标；七、内外墙装修地面：基层处理+找平层+面层防水：基层处理+防水层施工+面层砂浆抹灰：基层处理+抹灰饰面板（砖）：排砖+面砖安装+勾缝门窗：型材加工+安装窗框+安装窗扇+封胶轻质隔墙：放线定位+隔墙砌筑及安装幕墙：幕墙专业设计+预埋件安装+龙骨加工及安装+幕墙面材安装+封胶涂饰：基层处理+底料施工+面料施工八、水、暖、电安装1、室内给水系统给水管道及配件安装+室内消火栓系统安装+给水设备安装+管道防腐，绝热2、室内排水系统排水管道及配件安装+雨水管道及配件安装3、室内热水供应系统管道及配件安装+帮助设备安装+防腐，绝热4、卫生器具安装卫生器具安装+卫生器具给水配件安装+卫生器具排水管道安装5、室内采暖系统管道及配件安装+帮助设备及散热器安装+系统水压试验及调试+防腐，绝热6、变配电室变压器、箱式变电所安装+成套配电柜、限制柜和动力、照明配电箱（盘）及限制柜安装+裸母线、封闭母线、插接式母线安装+电缆沟内和电缆竖井内电缆敷设+电缆头制作、导线连接和线路电气试验+接地装置安装+避雷引下线和变配电室接地干线敷设7、供电干线裸母线、封闭母线、插接式母线安装+桥架安装和桥架内电缆敷设+电缆沟内和电缆竖井电缆敷设+电线、电缆导管和线槽敷设+电线、电缆穿管和线槽敷线+电缆头制作、导线连接和线路电气试验8、电气动力成套配电柜、限制柜和动力、照明配电箱（盘）及限制柜安装+低压电动机、电加热器及电动执行机构检查、接线+低压气动力设备检测、试验和空载试运行+桥架安装和桥架内电缆敷设+电线、电缆导管和线槽敷设+电线、电缆穿管和线槽敷线+电缆头制作、导线连接和线路电气试验+插座、开关、风扇安装9、电气照明安装成套配电柜、限制柜和动力、照明配电箱（盘）安装+电线、电缆导管和线槽敷设+电线、电缆导管和线槽敷设+电线、电缆导管和线槽敷线，槽板配线+钢索配线，电缆头制作+导线连接和线路气试验+灯具、插座、开关、风扇安装+建筑照明通电试运行10、备用和不间断电源安装成套配电柜、限制柜和动力、照明配电箱（盘）安装+柴油发电机安装+不间断电源的其他功能单元安装+裸母线、封闭母线、插接式母线安装+电线、电缆导管和线槽敷设+电线、电缆导管和线槽敷线+电缆头制作+导线连接和线路气试验+接地装置安装11、防雷及接地安装接地装置安装避雷引下线和变配电室接地干线敷设建筑物等电位连接，接闪器安装九、智能化1、通信网络系统通信系统，卫星及有线电视系统，公共广播系统2、办公自动化系统计算机网络系统，信息平台及办公自化应用软件，网络平安系统3、建筑设备监控系统空调和通风系统，变配电系统，照明系统，给排水系统，热源和热交换系统，冷冻和冷却系统，电梯和自动扶梯系统，中心管理工作站和操作分站，子系统通信接口工程4、火灾报警及消防联动系统火灾和可燃气体探测系统，火灾报警限制系统，消防联动系统5、平安防范系统电视监控系，入侵报警系统，巡更系统，出入口限制（门禁）系统，停车管理系统6、综合布线系统缆线敷设和终接，机柜、机架、配线架的安装，信息插座和光缆芯线终端的安装7、智能化集成系统集成系统网络，实时数据库，信息平安，功能接口8、电源和接地智能建筑电源，防雷及接地9、环境空间环境，室内空调环境，视觉照明环境，电磁环境10、住宅（小区）智能化系统火灾自动报警及消防动系统，平安防范系统（含电视接近系统，入侵报警系统，巡更系统、门禁系统、楼宇对讲系统、停车管理系统），物业管理系统（多表现场计量及和远程传输系统、建筑设备监控系统、公共广播系统、小区建筑设备监控系统、物业办公自动化系统），智能家庭信息平台十、通风和空调1、送排风系统风管和配件制作，部件制作，风管系统安装，空气处理设备安装，消声设备制作和安装，风管和设备防腐，风机安装，系统调试2、防排烟系统风管和配件制作，部件制作，风管系统安装，防排烟风口、常闭正压风口和设备安装，风管和设备防腐同，风机安装，系统调试3、除尘系统风管和配件制作，部件制作，风管系统安装，除尘器和排污设备安装，风管和设备防腐，风机安装，系统调试4、空调风系统风管和配件制作，部件制作，风管系统安装，空气处理设备安装，消声设备制作和安装，风管和设备防腐，风机安装，风管和设备绝热，系统调试5、净化空调系统风管和配件制作，部件制作，风管系统安装，空气处理设备安装，消声设备制作和安装，风管和设备防腐，风机安装，风管和设备绝热，高效过滤器安装，系统调试6、制冷设备系统制冷组安装，制冷剂管道及配件安装，制冷附属设备安装，管道及设备的防腐和绝热，系统调试7、空调水系统管道冷热（媒）水系统安装，冷却水系统安装，准凝水系统安装，阀门及部件安装，冷却塔安装，水泵及附属设备安装，管道和设备的防腐和绝热，系统调试十一、电梯安装1、招标选定安装单位选型及招标2、供应电梯井道土建节点图预埋件的设置、预留洞口的设置3、指导电梯井道土建施工土建交接检验4、电梯安装及调试驱动主机；导轨，门系统，轿厢，对重（平衡重）；平安部件，悬挂装置，随行电缆；补偿装置，电气装置；整机安装调试、验收；十二、毛坯房竣工验收备案1、会同监理、施工单位初步验收施工队伍整改。2、整理竣工资料及竣工图工程3、施工单位供应《建筑工程质量保修书》4、组织销售、研发、运营、物业共同验收。5、报建委质监部门审定备案：办理建设工程档案预验收证明6、和物业进行交接：办理交接手续。十三、毛坯房竣工结算1、土建、给排水、采暖、电气、空调、甲供材、各项分包工程结算2、核对各栋口建筑面积，核对全部设计变更、现场签证及各项扣款的增减项造价。（1）申请甲供材结算，供应四方（甲方、总包方、甲供方、监理）签字确认的领料汇总表，及全面的现场签证（监理、工程部经理签字确认）、水电扣款等基础性资料（2）申请分包工程结算，供应四方（甲方、总包方、分包方、监理）签字确认的分包工程量汇总表，及全面的现场签证（监理、工程部经理签字确认）、水电扣款等基础性资料（3）申请土建工程结算，供应全面的现场签证（监理、工程部经理签字确认）、水电扣款等基础性资料十四、成品房装修1、土建工作面移交土建整改垃圾清运2、吊顶龙骨加工及安装封板3、洁具洁具选型及招标：选型、招标，成本核算工洁具安装：施工样板进行验收4、护栏和扶手制作和安装5、饰面板（砖）排砖面砖安装：施工样板进行验收勾缝6、涂饰基层处理底料施工面料施工：施工样板进行验收7、橱柜制作和安装橱柜招标：选型、招标，成本核算橱柜设计橱柜安装8、门窗套制作和安装9、花饰制作和安装10、窗帘盒、窗台板11、暖气片安装选型及招标：选型、招标，成本核算暖气片安装：施工样板进行验收12、裱糊和软包13、细部十五、成品房验收备案1、会同监理、施工单位初步验收施工队伍整改。2、整理竣工资料及竣工图3、施工单位供应《建筑工程质量保修书》4、组织销售、研发、运营、物业共同验收。5、报建委质监部门审定备案6、和物业进行交接。十六、成品房竣工结算精装修甲供材、精装修分包、成品