2023年物业服务企业的风险

第物业服务企业的风险

一、合同

（一）、与业主（用户）签定的格式合同

1、与业主签定的格式合同：主要是物业服务合同、停车管理协议、供暖管理协议及其他与物业服务相关的合同、协议。主要涉及到服务质量的约定，特别是量化要求；涉及到服务费用的缴纳以及续约风险、违约风险。注意国家和北京市物业服务相关格式合同的变化。

2、与用户签定的格式合同：主要是装修管理协议、停车管理协议、供暖管理协议及其他与物业服务相关的合同、协议。主要涉及到服务质量的约定，特别是量化要求；涉及到服务费用的缴纳以及续约风险、违约风险。注意国家和北京市物业服务相关格式合同的变化。

3、与服务外包方签订的格式合同：主要是锅炉、电梯等设备设施管理，保洁绿化等环境管理的服务外包格式合同。涉及到格式合同服务质量考核、合同付款时间及方式以及违约责任、合同终止时间，其他事项。

（二）合同履行：在合同订立和前期履行过程中，对方均没有产生过异议。但是在与对服务外包方服务质量监督、设备设施故障管理、重大投诉上，服务外包方经常对合同履行义务、付款结算产生异议。合同续约、评为“不合格供方”的解约等行为也将存在一定风险。

二、规章制度和操作规程：

（一）、治安风险

所谓治安风险主要是指由于外界第三人的过错和违法行为，给物业管理服务范围内的业主或非业主使用人造成人身损害、丧失生命和财产损失等风险，即导致了物业管理服务的风险。目前因改革开放和市场经济的深入发展，我国人口的流动率日益增高，社会各层次的收入差距急剧增大，该社会问题产生的社会治安问题已明显体现在小区中和物业管理服务行业里。入室盗窃、抢夺、抢劫和故意伤害、故意杀人等各类治安事件相继发生在各个小区，给物业管理服务工作带来。

（二）、车辆管理风险

所谓车辆管理中车辆的损坏和灭失主要指在物业小区中的停车场经营车辆停放服务过程中，车辆发生车身受损、车辆灭失等损坏。车辆停放服务是由小区物业管理服务附带产生的附加服务，通常由物业管理单位另行受发展商或小区业主委员会的委托进行停车场的经营管理。车辆停放服务另行向车辆停放人在物业服务费本身以外、收取车辆停放服务费。车辆停放期间，车辆可能遭故意或过失损坏，也可能在停放期间被盗窃或抢劫。该类事件和诉讼争议也是长期以来物业管理单位面临可能赔付金额较大的风险。

（三）、消防风险

消防事故和隐患其实也是小区或大厦公共设施管理服务风险之一，但由于消防设施自身的特殊性，同时消防往往影响广大业主重大生命财产安全，将此项风险单独列明更有利于物业管理服务风险的防范和广大业主公共安全利益的维护。消防设施的日常维修和养护以及确保火灾发生时，消防设施能够发挥正常功效满足消防部门处理消防事故的要求。消防设施的维修保养不善、无消防用水供应、消防系警系统失灵都可能导致重大人身和巨大财产损失，如此物业管理单位面临的风险不仅是经济赔偿的民事法律责任，直接责任人和单位主要负责人等个人还可能因此而承担刑事法律责任。

（四）、设备风险

物业本身及公共设备和设施的管理不善都可能造成业主或非业主使用人的人身和财产损失，此项管理服务义务是物业管理单位主要的义务之一，同时因为物业、公共设施和设备的多样性和分布的分散性特点，随之而来产生了风险的频繁发生。物业本身主要包括房屋本体公共部位及属于物业管理服务范围的房屋建筑物的附着物、坠落物和悬挂物；公共设施和设备包括供水、供电、安全报警系统、排水和排污系统、配套的娱乐活动设施等。如果概括地讲可以认为是小区或大厦内不属于全体业主共有和承担管理责任的其他部分。

（五）、公共环境风险

物业管理单位依据法律规定和合同约定从事物业管理服务，物业管理服务的范围通常是大厦和小区的红线范围内，物业管理单位的义务是依据合同，对小区和大厦内的公共区域和场地进行管理和维护服务，维护正常的使用和功能。公共区域的绿化、消杀、环境污染的整改都是消除公共环境不安全因素和隐患的必要工作。

三、活动管理风险

由于物业服务中活动组织与实施较多，比如说与业主的交流活动、与员工的沟通活动等等。在活动的组织、实施过程中会出现需要考虑活动本身（紧急突发事件、不可预见因素）的风险。

四、员工管理风险

员工管理风险在物业服务行业主要包括员工内部管理（特别是护管队伍）、员工食堂管理、员工宿舍管理等等。

五、经营管理风险

由于物业管理企业在经营过程中，因主观判断失误或工作疏忽等造成的风险，导致企业经济损