筹建养老院的可行性实施计划书

筹建养老院的可行性报告公司领导，关于筹建养老院一事经过开发部的调查和搜集资料，已把具体事宜拟成如下报告，请定夺。一、从市场角度是个适合老年人养老的的城市。随着人口流动的加剧，会有越来越多的人选择到养老。目前人口1350万其中老年人口占到234万，占到18.83%多。全市现拥有养老机构1080余家共计4.68万余，刚刚达到老年人口百分之二，应该还有很大的发展空间。二、目前市养老机构发展考察市养老机构应该说从数量上发展较慢，但总体运营水平不够高，特别是缺少像鹤童院、市寿星大厦、福利中心这样行业领军型的养老机构。具体来讲，1床以上规模较大的养老机构，收费较低（全部费用1000元以下）的入住率一直很高，床位全年紧。办这种类型的养老机构前期投入较大，一般需要建设专门的院舍，配套设齐全。2、百床以上收费在1300元左右的养老机构，在市场目前属于中档以上养老机构，目前存在一定程度的入住率不足，经营情况多在盈亏平衡点以下。但这种类型的养老机构是外地来养老的老人的首选，市场前景看好。3、30床位至100床位之间的中等规模养老机构是部分养老机构，由于床位数达到了规模效应的要求，硬性投入和老人生活费用都得到了合理摊派，机构管理处在简单层次控制的围之，用人成本较低。这种养老机构经历前期的经验积累期，多数都实现了盈利。需要特别提出的是，这部分养老机构多自觉不自觉将服务群体逐渐定位在不能自理和半自理的老人群体。这一群体服务需求层面较少，日常消耗低，且收费较高。只要辅助于较好的医疗，是目前盈利概率最高的院所类型。4、30床位以下的小型养老机构，也称家庭式养老院，这种院所经营形式灵活，前期投较小，特别适合生活小区建设。经营这种类型养老机构的关键是争取物业和居委会的支持，在房屋租金等方便实现优惠。经营这种养老机构可以附设开办学生餐桌和居家养老老人的午餐派送，以弥补盈利能力不足。目前这种养老机构在本市经营平均状况较差，对经营者的水平和承受压力的能力挑战较大，每年都有不能通过年检被淘汰的养老院。迫切需要专业人士介入，对这种养老机构财务运营进行专业指导，或采取集团式经营方式，统一采购、统复施达到降低服务成本的目的。经我公司实地考察并开会商讨，认为开发筹建养老中心的方案可行，不仅能为市的社会福利事业做出贡献，此项目也有很大的发展空间。请定夺。关于打热水井的问题，我部门已经咨询过工程勘察研究院，地热勘查院高级工程师教授。得知如要打井，前期需投入15-20万资金做专家论证会，会后会有详细的报告和勘查结果来证实是否有热水可以洗和供暖，但是存在一定风险，请定夺。老年住宅公寓计划立项可行性研究报告目录一、市房地产市场概况二、老年住宅市场分析1、老龄化市场机遇分析2、市老龄化现状3、市老年住宅市场现状4、老年人住宅市场发展趋势三、项目规划要求四、项目投资预算1、项目投资与成本费用估算2、项目投入产出与回报五、项目风险分析六、风险规避建议与结论一、市房地产市场纵观上半年市房地产市场增开发投资额大幅增长152.45亿元，同比增长，）。新开工面积稳步增加，住宅开发占主导地位万平17.2%。522.7698.7%。消费市场需求旺盛，商品房销售连续三年保持两位数增长万平。1至5同比增长楼销售额亿元，增长37%。商品房销售价格涨势不止2007元/元/㎡，同比上涨。国外房地产大鳄纷纷登陆“新特区”，具有独特的区位优势，其房地产市场所蕴含着的巨大潜力日益房价低，因此，据不完全统计，截至去年，已有家外资房地产企业掏出“砸”的“总盘子”的变，年上半年．市房地产市场较为火爆：施工面积、竣工和成为新特区后的市场预期必然将影响下半年房地产市场的发展和二、老年人住宅市场分析（一）老龄化市场机遇分析我国已进入老龄化社会阶段657%或60以上时，料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.45以的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据国家2040年，，“老年人住宅市场”潜力巨大2000末，；养老观念逐步转移没女断增加，苦，家庭因素催生老年人住宅的产生和发展自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，“三口之家”现已中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会国家鼓励开发商进行老年人住宅地产的开发注。在一事，总结：（二）市老龄化现状人口老龄化加剧中国老年人口的绝对数量最多的直辖市——相信这是不得65万人，每人里865岁；60已达61目前，根据，岁以上高龄老人达到，这说明在人口老龄化的同时，老龄化也在以平均每年0.1个百分点的速度上升。据有关部门调查，目前180万人，约占全市老年人总数的40%以上。民办产权式老年公寓将成为未来老年人住宅市场的发展趋势老年人住宅将逐步从主城区向城郊转移老年人住宅的开发以中档为主、辅之中低档和中高档产品席之地。“山水型老年公寓”将更受消费者青睐他们三、项目规划使理问题。设计要人性化按纽均采用大型号，避免老年人因视力下降而使用不方便等等，总之设计要人性化，满足老年人的特殊使用要求。生活要智能化网络系统、环境要园林化应有幽雅的环境，让老人充分享受，接触自然，广阔的公共活动空间以及安全的娱乐、锻炼场所。户型要合理化应充分考虑不同年龄阶段、不同阶层等因素，每户面积控制在40～配套要完善化小区应配有完善的医疗保健、超市商场、银行、保险、邮局、会所、健身房、阅览室、书画室、花房、老年大学、棋牌娱乐室、门球场、钓鱼台等生活配套设施。四、项目投资成本预算（一）项目投资与成本费用估算1、地块项目开发假设条件100㎡。土地用途：住宅用地使用功能：居住养老建筑高度：（多层约6层）12层）36.6m综合容积率：绿化面积：总户数：按㎡/户计算约为63128㎡计算约为1128人2000元/21466㎡；多层1800元/㎡，建面约10120㎡；商铺3800元/㎡，建面约1200㎡。2、建设开发成本估算前期费用序号费用科目金额(万元)1土地费用12002土地出让金2003拆迁管理费20043005总规划设计图306施工图设计407园林景观设计208人防费1009消防建审费2010抗震费2011白蚁费2合计2130万元中期费用序号费用科目金额(万元)1建管费302地质勘探费303质量监督费604施工监理费605桩基费（综合取费）8006招标费207土建施工费（综合取费）2600810009室外排水工程30010室外道路工程50011绿化景观工程30012噪音防治费201310014电梯费用30合计5850万元后期费用序号费用科目金额(万元)1办理商品房销（预）售许可证402广告、宣传费5003银行利息1004垃圾处理费505营业税5006商品房维修基金（综合）507办理权证50合计1290万元开发管理费、不可预见费：（前期费用+中期费用+后期费用）×2%=（2130万+5850万+1290）×2%=185.4万开发总成本估算：投资开发总成本=（前期费用）2130万+（中期费用）5850万+（后费用）1290万+（开发管理费、不可预见费）185.4万=9455.4万（二）项目投入产出与回报1、销售价格确定故元/元/平方米，商铺元/平方米，并以此价格进行销售收入计算。2、销售总收入住宅销售收入：2000元/㎡×21466㎡+1800元/㎡×10120㎡=6114.8万元商铺销售收入：3800元/㎡×1200㎡=4560万元销售总收入：住宅销售收入+商铺销售收入=6114.8万+4560万=10674.8万元3、项目销售总利润项目投资开发总利润=总销售收入10674.8万元－项目总成本9455.4万元=1219.4万元4、成本利润率项目投资开发总利润/项目总成本=1219.4万元/9455.4万元=12.9%五、项目风险分析1、老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式的认可需要一段时间市有减少，而认知、险之一就在于老年人及其子女对老年公寓