成都中医药大学十二桥路校区项目建议

成都中医药大学十二桥路校区项目建议第1页/共72页报告结构思路案例借鉴附件商业定位市场分析项目目标解析城市经济背景项目属性界定项目初步定位第2页/共72页中国经济增长第四极的核心城市，占据西部经济发展的制高点，具有明显的区域竞争优势城市地位成渝经济特区珠三角经济长三角经济京津翼西三角经济区◎2007年国务院将成渝规划为“经济特区”培育“中国经济第四增长极”。目前两地的国民生产总值占到全国的5％，在长三角、珠三角、环渤海地区之后，排名第四位。成为中国经济增长点名副其实的“第四增长极”核心城市。◎坐镇我国大西南，四川中部，地处成渝经济（又称“西三角”经济区）特区核心区。为我国重要的区域中心城市。第3页/共72页◎成都GDP近7年来一直保持健康持续增长，虽然经历了08年地震以及全球经济危机的影响，GDP增长出现下滑的趋势，但经过09年的强势反弹，未来经济增长将持续快速增长，城市经济地位将逐年提升。◎成都GDP总值与我国一线城市GDP总值有一定的差距，但高达14.7%的增速已经超越部分一线城市的增长速度，城市发展潜力巨大，经济实力一线城市靠拢。城市GDP发展迅猛，增速超越国内一线城市,经济地位、城市形象逐年提升，未来发展潜力巨大单位：亿元增长速度10.1%8.2%14.7%14.9%14.5%12%排名562134城市GDP第4页/共72页城市人口城市人口增长强劲，快速推动房地产发展数据来源：成都市统计局截至2010年底，成都市总人口达1171万人，其中农业人口占比仍然较大，达514.88万人；城乡一体化进程以及所带来的大规模商业及居住用房建设，将给成都房地产行业的发展注入巨大推动力。第5页/共72页外来购房者占比的不断增高，昭示着成都国际化建设步伐的不断加快成都外来置业者占比超过50%，并持续攀升，根据国际惯例，一个城市外来置业者占比超过50%，并持续攀升时，标志着这座城市房地产进入一线开发城市的行列。客户构成数据来源：成都市统计局第6页/共72页中国经济增长第四极的核心城市，占据西部经济发展的制高点，具有明显的区域竞争优势城市GDP发展迅猛，增速超越国内一线城市,经济地位、城市形象逐年提升，未来发展潜力巨大城市人口增长强劲，快速推动房地产发展外来购房者占比的不断增高，昭示着成都国际化建设步伐的不断加快结论成都正以相当快的步伐向一线城市靠拢，经济形势大好第7页/共72页报告结构思路案例借鉴附件商业定位市场分析项目目标解析城市经济背景项目属性界定项目初步定位第8页/共72页城市化进程中的区域规划、片区整合，使得老成都东西南北各个片区的发展已经发生了天翻地覆的变化。“东穷北乱，南富西贵”的传统看法正在逐步减弱甚至消失它的影响力，成都的传统区域格局将被彻底打破，越来越多的人将目光投向了城北、城西、城东北等区域。随着成都的十二五规划逐步实施，成都传统的区域格局将被彻底打破，区域的重新定位成为首要前提

项目解析老城西第9页/共72页本地块的规模较大、地段稀缺，具备高端物业气质项目位于十二桥路蜀都大道旁，刚好在西一环以内，属于城市核心区占地约80多亩（一环内绝无仅有）区位及规模与市中心距离距天府广场约2.5公里距春熙路约3.5公里距盐市口约3公里距骡马市2.5公里城市核心区天府广场盐市口春熙路骡马市第10页/共72页南临蜀都大道，通往市中心的主要通道东至西安南路，蜀都大道支线西临中医附院，离一环路很近北临枣子巷地铁四号线在中医附院设有出入站口北边界南边界西边界东边界地块周边交通方便，通达度好，设有地铁站口蜀都大道一环路枣子巷西安南路项目地块第11页/共72页依托几条主、支干道，项目周边车流、人流量非常大城市的主要交通要道：一环路、蜀都大道每天的车流量和人流量相当大第12页/共72页周边生活、商业氛围浓厚，但不具规模两公里范围内配套较为成熟，生活、商业氛围浓厚，省医院、中医附院、琴台路餐饮街、服装店、小型连锁超市等第13页/共72页

属性诠释区位属性位于城市核心区交通方便，通达度好，设有地铁站口周边车流、人流量非常大生活、商业氛围浓厚，但不具规模刚好位于西一环内两面临主干道，未来地铁4号线中医附院站口紧邻两条主干道，两条支干道生活、商业配套较为成熟，业态较散乱项目属性规模较大地段稀缺占地约80多亩，在区域内规模较大一环内土地稀缺项目属性界定处于良好的经济大环境下，优势特征明显，具备高端商业气质的项目第14页/共72页报告结构思路案例借鉴附件商业定位市场分析项目目标解析城市经济背景项目属性界定项目初步定位第15页/共72页成功的开发项目品牌形象的提升利润最大化与政府建立良好关系怎样的定位可行区域市场情况如何，商业可不可行，如何对商业进行定位后期房地产市场的价格走势如何目标困惑项目目标解析第16页/共72页依托成都的经济大势和规划，基于地块属性，借鉴成功项目经验，规避风险，最终达到成功开发企业战略层面项目操作层面借鉴成功项目经验提升企业品牌形象与政府建立良好合作关系目标理解第17页/共72页报告结构思路案例借鉴附件商业定位市场分析项目目标解析城市经济背景项目属性界定项目初步定位第18页/共72页案例选取原则城市经济环境类似：处于高速发展阶段，大势向好项目属性类似：1.较大规模2.位于城市核心区3.交通可达性好:地铁站口/主干道沿线4.周边人流、车流量大5.周边生活、商业配套成熟，但较为散乱所选案例成都万达广场成都仁恒置地广场第19页/共72页案例借鉴-成都万达广场总建筑面积40万平方米，其中商业面积26万平方米，是成都市建筑面积最大、商业业态最全、商气最旺的购物中心项目位于成都市锦江区锦华路，周边人流、车流量大紧邻二环路东五段，交通方便，可达性好2公里范围内生活、商业配套较为成熟成都万达广场是成都市目前为止最成功的综合体项目之一，其影响力已遍及整个成都市范围内第20页/共72页伊藤洋华堂万千百货万达29克拉万达电影院万达29克拉万达29克拉室内步行街餐饮娱乐场所万达广场实际已成为继春熙路之后新的城市商业生活副中心成都万达广场商业部分包含了国际百货、超级市场、休闲餐饮、国际影院、酒店式公寓、写字楼等多种建筑形态，并通过一条室内商业步行街将各大主力店自然相连、有序组织在一起，形成商业及客户资源的高度共享。第21页/共72页案例借鉴-成都仁恒置地广场成都恒置地广场位于成都市人民路南路二段红照壁十字路口，此处是中国西南地区中心商业区。该项目座落在拟议修建的城市主要交通快线的交会处，地铁一号线从此经过。仁恒地广场建筑面积约21万平方米，主体建筑包括国际标准的甲级写字楼、酒店服务式公寓及国际品牌购物中心，具有商务办公、国际会议、商住、购物、餐饮休闲服务等复合商务商业功能。集多种功能于一体的综合性广场,商业部分面积约6万平方米。预计投资投资26亿元人民币。成都仁恒置地广场地处市中心绝版繁华地段，既能坐享春熙路-盐市口商圈所带来的充足人气；又可与紧邻的人南综合体板块联动体现其核心价值第22页/共72页仁恒广场项目由全球享有盛誉的美国NBBJ公司担纲项目规划设计，并整合一流国际团队资源：美国易道、英国奥雅纳、英国全景、仲量联行、新加坡辉盛等为项目提供各方面顾问服务，保证项目的国际一流商业地产品质。仁恒地产项目集中汇聚中心区景观式休闲酒店式公寓和超甲级服务式写字楼，体现办公—居家—购物—餐饮娱乐一体化的国际化规划模式。仁恒置业广场将引领成都国际化进程第23页/共72页规模较大城市核心区交通可达性好人流、车流量大现有配套散乱关键词——启示类似项目以城市综合体的定位获得成功城市综合体第24页/共72页报告结构思路案例借鉴附件商业定位市场分析项目目标解析城市经济背景项目属性界定项目初步定位第25页/共72页比较因素综合体单功能物业功能复合性、适应性 单一性 区位一般在城市核心区域 根据功能确定 建筑形势多样化 单一 投资风险较小 较大 总投资一般较大 相对较小 经济风险较大 较小 客户来源具有自我寄生功能，部分来自于内部 全部来自于外部 客户活动体验式的 目的性的 客户综合使用成本较小 较大 同单功能物业相比，综合体拥有适应性强、投资风险小、客户综合使用成本小的显著特点第26页/共72页模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式COMPLEX=HOTEL+OFFICE+SHOPPING+APARTMENT+……

案例：香港太古广场、北京华贸中心模式四：以商业为核心功能的发展模式COMPLEX=SHOPPING(主)+HOTEL&OFFICE&APARTMENT+……

案例：成都万达广场、成都仁恒置地广场模式三：以酒店为核心功能的发展模式COMPLEX=HOTEL(主)+APARTMENT(次)+OFFICE&SHOPPING+……

案例：上海商城模式二：以写字楼为核心功能的发展模式COMPLEX=OFFICE(主)+APARTMENT(次)+HOTEL&SHOPPING+……

案例：广州中信广场、深圳信兴广场综合体有四种发展模式根据项目核心驱动物业类型的不同，综合体有四种发展模式第27页/共72页功能种类酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展 以写字楼为核心以酒店为核心以商业为核心关键外因一：地理位置CBD/城市中心未来商务核心区不远离城市核心区城市核心区关键外因二：交通条件主干道沿线/地铁主干道沿线主干道沿线地铁/主干道沿线关键外因三：规模建筑面积20万㎡以上///关键外因四：其他超高层/建筑群已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群超高层/建筑群商务客户支持人流及商业气氛区域功能的缺乏最适合本案的发展模式从项目成功开发的关键外因来看，本案的属性最适合以商业为核心的综合体项目开发模式以商业为核心的综合体项目初步定位城西的“万达广场”第28页/共72页报告结构思路案例借鉴附件商业定位市场分析项目目标解析城市经济背景项目属性界定项目初步定位第29页/共72页政府频出组合拳，楼市迎来第二次调控，投机需求被抑制，整体市场趋于稳定发展状态整体市场整体市场量价齐升，市场处于稳定发展状态第30页/共72页成都商业主要以三大商圈为核心——春熙路商圈、盐市口商圈和骡马市商圈伴随城市建设的发展，三大老商圈也因为有新商业/商务物业的不断涌现而逐渐升级由于各区域住宅开发量的激增，相应产生的区域商业中心不断出现成都主要商圈分布图成都市以三大核心商圈为主，若干区域商业中心为辅的商业格局正在逐渐形成骡马市盐市口春熙路西大街会展商圈双楠东二环金沙光华荷花池区域商业市场第31页/共72页32骡马市盐市口春熙路西大街会展商圈双楠东二环金沙光华荷花池项目所在区域存在较好的商业空间离西大街商圈约2公里离骡马市商圈超过2公里离盐市口商圈超过2公里离春熙路商圈超过2公里第32页/共72页区域内以邻里型商业为主，区域型商业缺失区域内商业配套均不具规模，无大型品牌店，主力店以中型超市或标超为代表，区域型商业缺失第33页/共72页区域内各种商业业态经营情况良好业态经营情况餐饮服饰超市工艺化妆品美容美发摄影鞋包小饰品药店区域内业态组成混杂，但经营情况都比较理想第34页/共72页区域内中高端写字楼市场基本空白盐市口-春熙路东大街顺城大街-骡马市人民南路-天府广场浆洗街沿线中高端写字楼主要是集中在天府广场-人南路沿线商圈、东大街沿线商圈、盐市口-春熙路商圈、顺城大街-骡马市商圈、浆洗街商圈区域写字楼市场第35页/共72页唯一一个中端写字楼租售情况良好，目前已处于尾盘阶段楼盘名称推货量消化量嘉园大厦约30000平米截止目前已消化29000多平米第36页/共72页主城区近年来住宅供销基本均衡主城区连续3年住宅供销比均小于2，今年只有1.3区域住宅市场第37页/共72页区域内目前在售住宅楼盘少，去化量好楼盘名称推货量消化量荷里活约3万平米截止目前已消化2万多平米正黄金域国际约3万平米截止目前已消化2万多平米第38页/共72页政府频出组合拳，楼市迎来第二次调控，投机需求被抑制，整体市场趋于稳定发展状态成都市以三大核心商圈为主，若干区域商业中心为辅的商业格局正在逐渐形成项目所在区域存在较好的商业空间区域内以邻里型商业为主，区域型商业缺失区域内中高端写字楼市场基本空白唯一一个中端写字楼租售情况良好，目前已处于尾盘阶段主城区近年来住宅供销基本均衡区域内目前在售住宅楼盘少，去化量较好整体市场情况稳定，区域内市场前景光明，竞争对手少区域内各种商业业态经营情况良好第39页/共72页区域内潜在客户数量庞大项目所在金牛区常住人口达109万之多项目周边有老西门的居住小区：青羊小区、白果林小区、抚琴小区等，常住人口达10万人左右蜀都大道是通往市中心的主干道，每天过往的人、车数量据不完全统计至少在几十万以上未来地铁4号线中医附院站建好以后，每天将新增数以万计的人流目标客户分析第40页/共72页59.5%35.8%4.7%区域内居民，有成都户口区域内居民，无成都户口其他片区人群图:受访者来源（N＝215）需赶往市中心办公、消费的人流区域内目前消费人群多数为区域内居民第41页/共72页区域目前主要以中等收入中老年为核心消费者，年轻消费者为重点消费人群游离消费人群重点消费人群核心消费人群中等收入中老年消费者退休职工、个体商户、公务员、私企业主、企业中高管；核心消费人群其它客户路过的人群；赶往市中心办公的人群游离消费人群年轻消费者伴随着成都的规划，逐步入驻城西的年轻人在城西工作居住的年轻人重点消费人群第42页/共72页消费者购物的消费频次最高，以百货、服装为主46.746.32.95.120.418.22.93.63.77.420.418.51.91.901020304050每天1次2－3天1次每周1次半个月1次一个月1次两个月1次三个月及以上1次年轻购物消费者N＝137中老年购物消费者＝54年轻百货、服装消费者N＝118中老百货、服装消费者N＝5616.113.629.714.419.55.11.716.112.539.319.612.501020304050每天1次2－3天1次每周1次半个月1次一个月1次两个月1次三个月及以上1次百货、服装购物频次购物频次第43页/共72页87.354.449.039.715.714.211.86.40.5自己生活中需要节庆假日休闲娱乐中顺便购物工作或者学习疲劳，外出放松了解时尚流行趋势就餐前后顺便购物购买礼物家庭纪念日陪同朋友图:购物一般属于哪些情况（N＝191多选）45.442.130.622.416.48.26.61.0逛街购物中顺便就餐招待亲戚或者同学、朋友节庆假日在家里吃烦了，想换换口味休闲娱乐中顺便就餐招待客户家庭纪念日其它图:外出用餐一般属于哪些情况（N＝174多选）50.035.333.321.214.710.38.38.34.5亲戚或者同学、朋友聚会节庆假日放松身心逛街购物中顺便娱乐工作或者学习疲劳，外出放松锻炼身体家庭纪念日招待客户就餐前后顺便娱乐图:休闲娱乐一般属于哪些情况（N＝148多选）购物原因主要时由于自己生活需要，其次时在节庆假日里购物；在外用餐很大程度上时在逛街购物中顺便用餐及招待亲友；半数的休闲娱乐属于亲戚、同学或者朋友聚会。有相当一部分消费者会同时进行购物、餐饮和休闲娱乐三种消费，其中购物与其余两者结合的比例更高。购物过程中更易产生其它类型消费第44页/共72页区域内休闲娱乐消费也不容忽视，以KTV、电影院、茶吧茶馆为主40.338.32.95.116.7102.93.63.77.416.7101.91.901020304050每天1次2－3天1次每周1次半个月1次一个月1次两个月1次三个月及以上1次年轻休闲娱乐消费者N＝137中老年休闲娱乐消费者＝54休闲娱乐频次56.917.610.822.58.832.43.97.82.95.961.041.426.824.44.931.79.814.69.87.20.010.020.030.040.050.060.070.0KTV酒吧咖啡吧茶吧/茶馆电子游戏厅电影院歌舞厅健身中心美容中心桑拿/足浴/按摩年轻休闲消费者N＝102中老年休闲消费者N＝41图:通常光临的休闲娱乐场所休闲娱乐的消费频次也较高消费者最经常光临的休闲娱乐场所是KTV、电影院以及茶吧、茶馆16.0%23.8%第45页/共72页区域内中高端休闲娱乐物业的缺失，造成客户流失63.727.55.91.02.065.926.82.44.9春熙路盐市口西大街骡马市羊西线中老年休闲娱乐消费者N＝102年轻休闲娱乐消费者N＝46图：休闲娱乐时选择的商业区区域内无上档次的电影院、KTV、茶吧、茶馆等休闲场所大多数休闲娱乐都会选择区春熙路或者盐市口第46页/共72页图:中老年消费者单次消费金额（N＝144）0.010.020.030.040.050.010-20元20-50元50-100元100-200元200-300元300-400元400-600元600-800元800-1000元1000元以上年轻餐饮消费者年轻购物消费者年轻休闲娱乐消费者0.010.020.030.040.050.010-20元20-50元50-100元100-200元200-300元300-400元400-600元600-800元800-1000元1000元以上中老年餐饮消费者中老年购物消费者中老年休闲娱乐消费者图:年轻消费者单次消费金额（N＝71）不论是购物、餐饮、休闲娱乐，消费者单次消费金额最高第47页/共72页区域内目前消费人群多数为区域内居民区域目前主要以中等收入中老年为核心消费者，年轻消费者为重点消费人群消费者购物的消费频次最高，其中又以百货、服装为主购物过程中更易产生其它类型消费区域内休闲娱乐消费也不容忽视，以KTV、电影院、茶吧茶馆为主区域内中高端休闲娱乐物业的缺失，造成客户流失不论是购物、餐饮、休闲娱乐，消费者单次消费金额最高区域内对购物和休闲娱乐的需求大，且一次性消费金额高区域内潜在客户数量庞大第48页/共72页报告结构思路案例借鉴附件商业定位市场分析项目目标解析城市经济背景项目属性界定项目初步定位第49页/共72页商业整体定位消费者特征：年龄在26-70岁之间；超过五成受访者家庭收入超过6000元/月，超过两成受访者的家庭收入超过10000元/月；商业价值大，七成以上受访者单次购物400元以上，至少每周在外购物、用餐、休闲娱乐的受访者达六成以上；可以吸引的主要目标人群小区居民；政府部门及事业单位工作人员，退休人员附近工作的白领（中高层管理人员、专业技术人员）学生其它区域居民旅游人群目前已经存在的目标群体可能的消费群体消费者定位：26岁以上年轻群体和40岁以上中老年群体第50页/共72页商业供给商业需求商业业态

定位补缺缺少业态提升强势业态消费者经营者经营者消费者建议本项目商业主要经营业态为购物（一站式购物），考虑部分休闲娱乐场所，在面积允许的情况下考虑少量餐饮商业业态定位：购物为主，一站式购物体验，休闲娱乐为辅，整体为中高档，购物可做高中高端休闲娱乐设施：KTV、电影院、茶吧、茶馆购物：百货、服装第51页/共72页经常光临的场所消费者需求程度经营者的评价商业业态价值业态选择推荐指数购物购物中心超级大卖场——品牌专卖店品牌折扣店——特色店铺百货商店餐饮中式正餐特色中餐特色西餐商务休闲餐西式快餐休闲娱乐KTV咖啡吧/茶吧酒吧电影院——健身中心商业类型优先选择：购物中心、百货商店、电影院第52页/共72页运作方式：订单式商业(招商在前，量身定做，借鉴万达操作模式）订单式商业技术对接联合发展平均租金先租后建打造城西的“万达广场”，将老城西重新定位第53页/共72页报告结构思路案例借鉴附件商业定位市场分析项目目标解析城市经济背景项目属性界定项目初步定位第54页/共72页价格走势预测第55页/共72页因素分析影响价格的主要因素供求因素城市化率经济发展状况：人均GDP（元）居民收入人口经济因素社会因素政策因素物理因素位置因素建筑物本身时间因素房地产市场周期第56页/共72页价格预测框架城市总人口城镇人口住房价格城市GDP总量人均GDP（美元）城市化率居民收入房地产市场周期供求政策法规位置建筑物本身第57页/共72页政策因素政府目前的政策核心是抑制投机性需求，控制房价非理性增长，稳定市场，这将是一个长期的过程国十一条增加保障性住房和普通商品住房有效供给等

新国十条各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责等新国五条各地要加大贯彻落实房地产市场的宏观调控政策措施的力度。严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任等《进一步加强土地出让收支管理的通知》个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。土地制度税收制度住宅政策价格制度住房制度在目前政策环境下，房价不会有大幅的波动第58页/共72页供求因素成都整体市场需求平稳上升，供销情况趋于平衡从10年住宅成交走势看，整体市场需求平稳释放，在目前的政策环境下主要释放的为刚性需求供销比走势趋于平衡供求会持续平衡上升，房价会随着稳步上涨第59页/共72页成都GDP总值与我国一线城市GDP总值有一定的差距，但高达14.7%的增速已经超越部分一线城市的增长速度，城市发展潜力巨大，经济实力一线城市靠拢。城市GDP总量逐年上涨，增速快，带动房价上涨单位：亿元增长速度10.1%8.2%14.7%14.9%14.5%12%排名562134城市GDP总量第60页/共72页随着迁移人口的逐渐增多，成都市总人口数量呈持续快速增长状态成都市总人口数量逐年增加，城镇人口越来越多，促使房价上涨人口因素2020年成都市总人口将达到1600万，城镇人口将达到700万，在此期间约有314万新增城市人口需要解决住房问题。

-------成都市统计局第61页/共72页人均GDP单位：元成都市人均GDP直线上升，房价会随之上涨第62页/共72页居民收入数据来源：成都市统计局成都市居民收入一直呈稳步上升态势，人均购买力越来越强，房价理性上涨对需求释放没有影响第63页/共72页城市化进程城市化进程连续