房地产开发与经营程序四川大学

房地产开发与经营程序四川大学第1页/共22页§2.1

房地产开发与经营程序演变2.1.1

房地产开发行业相关政策的变化

土地使用权获取方式发生变化自有资本金比例提高房地产开发经营业务链的分割重整房地产开发经营程序发生变化第2页/共22页（1）土地使用权获取方式发生变化

《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(11号令)（2002/7/1）严格禁止商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地在土地一级市场以协议的方式出让。《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(71号令)-----要求各地严格执行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度，且在2004年8月31日将历史遗留的用地问题解决完毕，8月31日后，禁止以任何借口将经营性用地协议出让---“8·31大限”

第3页/共22页《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)2007年9月21日国土资源部第3次部务会议审议通，2007年11月1日起执行将工业用地也纳入招标、拍卖挂牌出让的范畴。第4页/共22页（2）自有资金比例提高

中国人民银行和国务院相继于2003年、2004年分别颁布121号文与13号文，提高了房地产开发项目（不含经济适用房项目）资本金比例，由20%及以上提高到35%及以上，并且禁止商业银行向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。第5页/共22页（3）房地产开发经营业务链的分割重整

新业务链变为土地储备开发与商品房开发经营两条相互衔接的业务链新业务链中的土地储备开发和房地产二级开发均大量引入市场竞争机制新的业务链组合加强了政府对房地产行业的宏观调控能力

第6页/共22页（4）房地产开发经营程序发生变化

过去，房地产开发企业多是先办理选址意见书后再办理土地出让手续。现在，通过土地一级市场获取的土地已经经过了土地储备开发，这些土地在土地储备开发阶段已经完成了规划意见书的办理。第7页/共22页2.1.2房地产开发与经营原有程序及其问题

（1）房地产开发与经营原有程序简介

第一阶段：投资决策分析第二阶段：土地使用权获取第三阶段：前期准备（资金筹措、项目招投标、规划设计）第四阶段：建设施工（申领建设工程开工证、建设项目管理、竣工验收）第五阶段：销售（销售团队的组织、销售计划与策略的制定、预售许可证的申领、广告宣传、销售谈判）第六阶段：物业管理第8页/共22页（2）房地产开发与经营原有程序存在的问题

原有的房地产开发与经营程序是建立在土地市场存在协议出让、毛地出让的基础上的，主要存在下列问题：

征地拆迁方式与国家法律相违背（因为土地征收应该属于政府行为）划拨土地直接进入房地产开发市场突破了划拨土地的权限不利于城市规划政策的落实与土地集约利用不能体现公平竞争原则并造成国有资产流失延长了房地产开发周期，增加了投资开发风险

第9页/共22页2.1.3房地产开发与经营新程序及其特征

（1）房地产开发与经营新程序简介

土地储备开发阶段

准备工作行政审批项目实施与交付

房地产二级开发阶段

投资决策前期工作项目管理经营与物业管理行政审批第10页/共22页（2）房地产开发与经营新程序的特征

土地开发市场脱离了土地供应市场土地供应更加透明化程序更加简练，更有利于监管有效减轻了房地产开发经营成本并降低风险

第11页/共22页§2.2

土地储备开发程序概述2.2.1

土地储备开发概念与内涵（1）土地储备开发的概念

按照国民经济发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划土地利用年度计划，由政府统一确定土地用途与规划设计指标，有计划地委托土地储备开发实施主体负责实施土地征收（收购）、拆迁安置、土地平整、市政基础设施建设、公用配套设施建设，按期达到土地既定开发标准的土地开发行为，并由政府统一组织验收，将验收合格的已开发土地纳入储存以备供应，这一系列的行为称之为土地储备开发。第12页/共22页（2）土地储备开发的内涵

土地储备开发主体是市、县人民政府的国土资源管理部门土地储备开发实施主体是土地储备机构土地储备开发目标包括战略目标和现实目标土地储备开发工作的依据是国民经济发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划土地储备开发工作的内容是编制土地储备开发计划与方案、实施土地征收（收购）、拆迁安置、土地平整、市政基础设施与公用设施建设、已开发土地储存、土地入市交易第13页/共22页2.2.2

土地储备开发工作原则

政府主导原则统一规划原则计划调节与市场调节相结合原则投资多元化原则收益共享原则第14页/共22页由社会企业主导

土地储备开发计划编制与审批土地储备开发实施方案编制与审查由政府主导

土地储备开发实施主体确定土地储备开发项目投资分析参与项目竞争2.2.3

土地储备开发基本程序准备工作阶段：行政审批阶段：

项目立项申请、建设用地预审、投资核准、环境影响评价等专业评价、市政配套与管线综合意见、规划意见书办理、项目立项核准（或备案）、征地拆迁批准项目实施与交付阶段：

征地、拆迁、安置建设、市政建设、储备开发验收、储存或入市第15页/共22页§2.3

房地产二级开发程序概述2.3.1

投资决策阶段（1）投资机会选择

开发设想提出寻找投资机会常用的方法有以下几种：在土地管理部门寻找其准备出让的土地关注媒体广告或自行发布广告，寻找投资机会通过中介、咨询机构寻找投资机会直接寻找拥有土地使用权的单位（如拥有划拨土地国有企业等）

投资机会寻找

投资机会选择

第16页/共22页（2）投资分析决策

通过投资分析决策可以将房地产二级开发项目落实到一个真正的项目之上，明确项目的开发性质、类型、规模、资金的投入和使用、项目的建设周期、项目的经营和项目投资的回收等，保证项目的开发有一个内外部合理可靠的基础，并为项目的顺利开发建设、经营以及项目的现金流量计划提供合理的预测。第17页/共22页2.3.2

前期工作阶段（1）土地使用权获取

参与土地出让竞争在建项目收购入股项目公司

（2）专业评价与项目核准

环境影响报告书交通影响报告书

（3）规划设计报批

建设用地规划许可证建设工程规划许可证建筑工程施工许可证

规划设计阶段的规划设计单位选择在申请建设工程施工许可证前的施工方、监理方选择在施工前的材料供应商、设备供应商选择（4）合作单位选择

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成本控制三控进度控制质量控制合同管理安全管理一协调：全面的组织协调

两管2.3.3

项目管理阶段（1）建设施工阶段：三控两管一协调

（2）竣工验收阶段

自检阶段初步验收阶段正式全部验收阶段

第19页/共22页2.3.4

经营与物业管理阶段（1）房地产营销

一般居住物业应以出售为主写字楼和商业用房以大宗出租为主酒店或酒楼一般采用自我经营方式（2）物业服务

保证入住者方便、安全地使用物业及配套设施保证物业的使用寿命及价值