房地产开发全程各阶段入账票据处理技巧与风险控制

房地产开发全程各阶段入账票据处理技巧与风险控制第1页/共72页2甲方甩项工程（供货方施工）大包销售自产货物同时提供建筑业劳务商贸公司外购货物同时建筑业劳务建筑公司外购货物同时建筑业劳务分别纳税增值税营业税第2页/共72页3供货并安装-混合销售是否为自产货物是否自产货物增值税劳务营业税建筑业营业税商业增值税要分别注明否则核定第3页/共72页4供货并提供建筑业劳务混合销售发票开具:首先要判断是否为自产的货物（1）是，分别注明价款，分别纳税（两票）（2）否，视经营主业与合同，一票商贸企业销售设备并安装-增值税票建筑企业供货并安装-大包工程第4页/共72页5一、当前税收征管环境与财务人员面临的风险二、合法有效扣除凭证的种类1、财政收据2、税务监制发票3、自制原始凭证4、合同+收据+判决书/调解书/公证书什么情况下不需取得发票?第5页/共72页6税总发[2014]22号：关于认真做好2014年打击发票违法犯罪活动工作的通知，加大对纳税人虚开发票、非法取得发票等违法行为的查处力度，重点核查开具金额较大的发票，对列支项目为“会议费”、“餐费”、“办公用品”、“佣金”和各类手续费的发票，要逐票比对、逐票核查其真实性。要通过将资金、货物的流向与发票信息进行审核分析，确定其业务发生是否真实，是否存在虚开发票、非法取得发票、利用不符合税法规定的凭证列支成本费用等违法行为，一经发现，要一查到底，并依法予以严厉处罚第6页/共72页7三、跨期取得发票的税务处理与会计处理1、跨年度发放工资2、已付款但跨期取得发票的费用3、无发票、无付款的预提费用4、跨期成本之存货、固定资产5、以前年度应扣未扣费用，应如何处理？第7页/共72页8四、财务人员如何规避发票风险五、权责发生制的运用与以票控税之争，“实际发生”如何界定1、实际发生与实际支付2、实际发生与取得发票3、实际发生与权利义务发生第8页/共72页9六、入账票据管理1、自查发现假发票如何补救，纳税检查发现假发票如何定性处罚2、当年票据的入账时效与不合规票据的补救3、跨年度发票的税务处理4、发票遗失如何处理5、如何避免取得虚开、代开的发票6、稽查查处假票应如何定性处罚，企业如何应对第9页/共72页10违约金专题

房地产企业收取支付供应商建筑商业主业主价外费用价外费用非价外费用非价外费用注：违约金是否为价外费用，关键在于方向，反方向不属于价外费用供应商建筑商第10页/共72页11房地产企业违约金问题汇总合同类型甲方（采购方）支付乙方违约金，合同履行乙方（提供方）支付甲方违约金，合同履行任一方支付违约金，合同解除材料设备供应合同增值税价外费用折扣或不缴纳流转税不缴纳流转税施工合同营业税价外费用不缴纳流转税不缴纳流转税购房合同营业税价外费用不缴纳流转税不缴纳流转税第11页/共72页12违约金涉税处理关键点1、是否价外费用？判断点：售货方（劳务提供方）向收货方（接受劳务方）收取（同销售货物或提供劳务相关）。处理：做为价外费用计入营业额，跟随主税种交税。2、不是价外费用，则区分情况，看合同是否继续履行？若继续履行，则：（1）收货方向售货方收取（2）提供劳务中接受劳务方向提供劳务方收取，不属于营业税应税劳务，不交营业税。3、若合同不再履行，为解约违约金，不缴纳流转税。第12页/共72页13八、征地过程票据（拆迁补偿）

1、土地闲置费2、拆迁还建发票开具3、土地出让/转让协议出让金返还涉税条款4、征地支付的红线外支出如何处理第13页/共72页14拆迁补偿方式征用土地入账票据国税函〔2008〕277号纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照国税发[1993]149号规定，不征收营业税第14页/共72页15财税[2012]82号:市、县级人民政府根据《有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。单位、个人以房屋、土地以外的资产增资，相应扩大其在被投资公司的股权持有比例，无论被投资公司是否变更工商登记，其房屋、土地权属不发生转移，不征收契税。

第15页/共72页16购买股权方式取得土地的入账价值股权转让-营业税股权转让-企业所得税(国税函[2010]79号)股权转让-个人所得税(国税函[2009]285号)股权溢价无法税前扣除第16页/共72页17取得土地使用权契税的计税价格财税[2004]134号

以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益第17页/共72页18

合并前合并后股东B股东B股东A股东A被合并企业B合并企业A合并企业A+B第18页/共72页19

重组前重组后股东乙20%股东甲80%被分立企业A+B被分立企业A分立企业B股东乙20%股东甲80%第19页/共72页20国家税务总局关于纳税人投资政府土地改造项目有关营业税问题的公告（国家税务总局公告2013年第15号）一些纳税人（以下称投资方）与地方政府合作，投资政府土地改造项目（包括企业搬迁、危房拆除、土地平整等土地整理工作）。其中，土地拆迁、安置及补偿工作由地方政府指定其他纳税人进行，投资方负责按计划支付土地整理所需资金；同时，投资方作为建设方与规划设计单位、施工单位签订合同，协助地方政府完成土地规划设计、场地平整、地块周边绿化等工作，并直接向规划设计单位和施工单位支付设计费和工程款。第20页/共72页21当该地块符合国家土地出让条件时，地方政府将该地块进行挂牌出让，若成交价低于投资方投入的所有资金，亏损由投资方自行承担；若成交价超过投资方投入的所有资金，则所获收益归投资方。在上述过程中，投资方的行为属于投资行为，不属于营业税征税范围，其取得的投资收益不征收营业税；规划设计单位、施工单位提供规划设计劳务和建筑业劳务取得的收入，应照章征收营业税。本公告自2013年5月1日起施行。本公告生效前，纳税人未缴纳税款的，按照本公告规定执行；纳税人已缴纳税款的，税务机关应按照本公告规定予以退税。第21页/共72页22九、前期规划立项设计票据管理1、户型设计与土增税2、勘察/监理3、设计/咨询（约定：所有权归设计方？）支付境外咨询费、设计费的代扣义务：在劳务的境内外所得的划分上，企业所得税以劳务发生地作为判定原则。而营业税则以提供或接受劳务方是否在境内作为判定原则判定是否为常设机构、判定劳务与特许权、技术转让第22页/共72页23境外机构提供劳务未签订税收协定已签订税收协定构成机构场所征税不构成常设机构不征税构成常设机构征税第23页/共72页24第24页/共72页25

境外单位或者个人在境内提供应税服务，在境内未设有经营机构的，以其代理人为增值税扣缴义务人。境外单位或者个人在境内提供应税服务，在境内未设有经营机构的，如果在境内没有代理人的，以接受方为增值税扣缴义务人。境外设计费扣缴增值税款计算=支付总额÷(1+6%)×6%。(总局公告2013年第9号)

营业税改征增值税试点中的非居民企业，取得《企业所得税法》第三条第三款规定的所得，在计算缴纳企业所得税时，应以不含增值税的收入全额作为应纳税所得额。第25页/共72页26企业所得税征税

第七条企业所得税法第三条所称来源于中国境内、境外的所得，按照以下原则确定：

(2)提供劳务所得，按照劳务发生地确定；

(5)利息所得、租金所得、特许权使用费所得，按照负担、支付所得的企业或者机构、场所所在地确定，或者按照负担、支付所得的个人的住所地确定。第26页/共72页27十、建设施工发票取得1、混合销售发票如何开具2、施工阶段常见合同类型与发票开具：A：单纯货物购销合同B：混合销售（销售方提供货物并施工）合同C：工程大包、清包工合同D、工程总包、分包合同第27页/共72页28

甲公司提供设备并负责安装，设备价款300万，安装费100万，应如何纳税，如何开具发票？

A、300增值税+100营业税

B、300+100增值税

C、300+100营业税

D、不一定第28页/共72页29【问】混合销售与甲供行为如何开具发票？1、甩项A：销售自产货物并施工—自产货物发票+工程发票（特殊混合销售）2、甩项B：商贸公司销售外购并施工——全额货物发票（一般混合销售）3、甩项C：建筑公司销售外购并施工——全额工程发票（包工包料）以上甩项，同一纳税主体销售货物同时施工，区分货物来源及企业经营主业（可能一票，或是两票）第29页/共72页30（1）如果甲企业为生产企业，未分别核算，应如何纳税？（2）如果建设方购入设备，施工企业安装呢？（3）如果建设方购入材料，建筑企业施工呢？混合销售：特殊—销售自产货物并提供建筑业劳务在合同条款中分别明确各自价款一般—其它（非自产货物或非建筑业劳务）视货物来源与经营主业而定第30页/共72页31甲方甩项工程（供货方施工）大包销售自产货物同时提供建筑业劳务商贸公司外购货物同时建筑业劳务建筑公司外购货物同时建筑业劳务分别纳税增值税营业税第31页/共72页32（1）A房地产公司与B建筑公司签订的协议约定，工程款800万不含工程所用材料，工程结束，B从A领用材料价值为2000万元。A房地产企业入账凭证？（2）A房地产公司与B建筑公司签订工程大包合同总额为2800万，其中约定材料由A自行采购，发票应如何开具，A公司凭何种合法凭证入账？包工包料合同，营业税计税依据=合同金额=工程决算值=会计收入=税务开票金额清包工建筑工程合同，合同金额=会计收入=开票金额，但不等于计税依据。第32页/共72页33甲方供料（供货方不施工）甲供合同内甲供（甲控）大包清包工装饰清包工设备安装营业税装饰材料不征营业税设备不征营业税清包工建筑建筑材料征营业税第33页/共72页344、甲控：合同价包含材料——全额工程发票（甲代购，乙方全额纳税，全额开票

）5、甲供设备乙方安装：设备发票(供应商)+工程发票(乙方净额纳税，净额开票)6、甲供材料乙方装饰：材料发票(供应商)+工程发票(乙方净额纳税，净额开票)7、甲供材料，乙方建筑施工（装饰以外劳务）：材料发票（供应商）+工程发票（乙方全额纳税，净额开票

）此时材料需另计营业税，由乙方交纳，计入工程结算价款5-7甲供，两票结算，但材料发票与工程发票开票单位分别为两个不同的纳税主体第34页/共72页35甲方供料与甩项区别甲供材料购销合同清包工工程合同销售附带安装甩项甲供乙安注：供货方提供货物并安装，不属于甲供供货方施工第35页/共72页36建设方采购判断是否设备判断是否自产自销非设备的材料设备非自产自销自产自销装饰工程其它建筑业商贸企业建筑企业第36页/共72页37甲方采购合同价是否含甲方采购是甲定施工方全额工程票否设备材料装饰工程装饰以外其它工程不征营业税甲供材料征税第37页/共72页38开发成本注意事项：（1）建筑成本预算价、决算价、计入成本价（2）付款方式与方向（3）工程款发票的开票地点（4）开发间接费用与期间费用（5）完工产品计税成本截止时点（票据的时间价值）（6）毛利率过低，虚增成本嫌疑（核定征收风险）（7）在作项目开发时，应考虑土地增值税的清算时点，安排相关配套工程建设第38页/共72页39房地产企业1000万工程成本，建筑工程总包900万（已取得建筑业发票）。另外从门窗厂购买并安装钢窗100万（其中钢窗销售90万，安装费10万），钢窗部分如何征营业税？开发企业以建筑业发票900万，建筑安装发票10万，和增值税发票90万入帐，是否符合规定？个人去税务机关代开工程款/劳务费发票，付款时是否需按劳务报酬代扣个人所得税？第39页/共72页40甲供材料的风险自查补救

1、如何签订合同（1）合同内甲供——大包，实际甲控（2）合同外甲供——清包工2、结算票据如何开具与核算3、建筑业计税依据与代扣义务4、税务检查的关注点5、材料是否需换开工程发票☆如何处理甲方承担建筑业税款？第40页/共72页41甲供材常见征管现象：地方税务局以“房地产企业直接供应建筑材料（甲供材），造成施工单位少缴建筑业营业税”为由，要求房地产企业到地方税务局将取得的“购货发票”换成“建筑业发票”并补缴“建筑业营业税”。否则，不得在企业所得税前扣除。甲供材料合理的做帐方法：建议：甲供料，谈判营业税以建筑方缴纳，税款包含在工程款中。发票：甲供料票加建筑发票。第41页/共72页42哪些货物不涉及建筑业营业税？（1）甲供设备（2）甲供装饰材料（3）分包工程中的自产货物协议约定建筑业营业税由开发商缴纳是否有效？如某开发项目，甲供材料金额2000万元，约定建筑业营业税由甲方缴纳，应如何处理？第42页/共72页43费用构成单位数量单价合计1直接费100A人工费20B材料费60C机械费202管理费（A×10%）23利润（1+2）×10%10.24成本（1+2+3）112.25各项规费4×*%5.86税金（4+5）×3.413%47费用总计122工程计价清单第43页/共72页44十一.完工后续支出票据处理

1、备案时间的选择2、完工条件决定收入与计税成本结转①某房地产企业完工备案证取得时间2009年12月28日，交付业主时间为2010年1月5日，2010年4月进行企业所得税汇算清缴是按“预缴”还是按“完工”来呢？②企业按税法规定是完工了，但工程并未实际全部完工，如部分配套设施未建，部分规费未缴？③按税法规定完工了，但很多款未付，发票未获得导至需要缴纳的企业所得税巨大？对于项目公司而言，面临后期收入小而成本大，从而导致多交税的问题？第44页/共72页45计税成本：（1）已取得合法凭证的账面成本（2）完工年度汇缴结束前取得发票（3）符合规定的预提成本注意区分：（1）期间费用和开发产品成本（2）开发产品会计成本与计税成本（3）完工与未完工开发产品计税成本（4）已销与未销开发产品计税成本第45页/共72页46以下四种情况会引起前期多交税款

以后年度不能退税

1、实际毛利率小于预计毛利率；2、土增税清算无所得税收入与之匹配；3、完工年度不能取得发票，造成以后年度无收入相配比（汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，并取得合法凭证）4、2008年前由于不允许预提配套设施成本，造成后续成本无收入配比第46页/共72页47后续支出配套设施日常维修保养支出前期已发生后期取得发票已预提过未预提过直接当期扣除视为后续支出不得追溯如已预提，差额视为后续支出预提与实际发生二次调整二次调整二次调整预提与发票差额二次调整地产企业后续支出的税务处理第47页/共72页48成本对象完工后发生的费用已完工成本对象未完工成本对象开发成本已销开发产品销售成本未销开发产品开发产品完工后续支出在清算土地增值税时不予确认扣除第48页/共72页49

蓝晶房地产公司开发的A项目于2009年完工，并全部销售完毕。该公司2009年结转开发成本时，发现未取得全部建筑工程合同发票，直到2010年10月才取得全部发票。主管税务机关对该公司2009年度企业所得税进行检查时提出，该公司开发成本中未取得发票部分应调增应纳税所得额。该公司财务人员认为，尽管2009年结算成本时暂缺发票，但2010年没有后续开发项目，2010年取得的发票没有收入与其配比，将相关成本计入2010年只能形成较大亏损且短期内无法弥补。那么，按照权责发生制原则，该公司2010年取得的发票能否在2009年扣除，是否可以再行调整2009年度的应纳税所得额？

第49页/共72页50十二、销售发票开具十三、促销过程中的票据处理1、购房赠送家电、家俱2、定金返息、代垫首付、购房返税3、免收物业费如何处理4、销售装修开发产品，装修费的处理5、销售开发产品代收费用的票据处理6、商铺售后返租的处理第50页/共72页51国税总局公告2010年第13号：融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增值税和营业税指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为第51页/共72页52十四.租赁业务票据处理

1、租金收入会计核算2、租金收入营业税、房产税、企业所得税的处理3、转租业务——售后回租4、租赁业务的纳税筹划方法5、非常规租赁条款涉税风险分析（1）递增、递减收取租金（2）免租期租赁（3）无租使用（4）房产税从租与从价临界点第52页/共72页53企业会计准则解释第1号（财会[2007]14号）：出租人提供免租期的，承租人应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其它合理的方法进行分摊，免租期内应当确认租金费用；出租人应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其它合理的方法进行分配。免租期内出租人应当确认租金收入。财政部关于印发《关于执行<企业会计制度>和相关会计准则有关问题解答（二）》的通知（财会[2003]10号）第17条的解答“出租人应将租金总额在整个租赁期内，而不是在租赁期扣除免租期后的期间内，按直线法或其他合理的方法进行分配，免租期内应确认租金收入”。第53页/共72页54促销方式中的税收1、代垫首付/零首付2、返税3、折扣4、赠送礼品5、积分6、定金返息7、保值销售（合同承诺业主如果贬值，经共同认可第三方评估，将补偿差价）8、退诚意金并获补偿（变相融资）第54页/共72页55十五、融资业务票据处理

1、统借统还是否开具发票2、向个人借款、关联企业借款3、企业无息借贷的税收风险4、无息借贷的变通方法——预收账款、债转股5、利息支出税前扣除争议应对（实际发生）第55页/共72页56关联企业融资处理核心企业统借统还金融机构集团公司(核心企业）子公司1子公司2子公司3借款付息分拨贷款收息统借统还协议第56页/共72页57委托中介银行贷款中介金融机构关联方A(资金提供方)关联方B关联方C关联方D委托贷款协议借款付息避开关联方借款方第57页/共72页58A房地产企业接受B信托投资公司“混合性”投资，由B信托投资公司向A企业增资2.5亿，双方约定年收益率为20%，二年后A企业应以2.8亿元的对价赎回该项投资，假设银行同类贷款利率为12%，请问该如何进行纳税筹划，使A企业税负更低？第58页/共72页59总局公告2013年第41号：同时符合下列条件的混合性投资业务，按本公告进行企业所得税处理：（1）被投资企业接受投资后，需要按投资合同或协议约定的利率定期支付利息（或定期支付保底利息、固定利润、固定股息）;（2）有明确的投资期限或特定的投资条件，并在投资期满或者满足特定投资条件后，被投资企业需要赎回投资或偿还本金；（3）投资企业对被投资企业净资产不拥有所有权（4）投资企业不具有选举权和被选举权；（5）投资企业不参与被投资企业日常生产经营活动。第59页/共72页60符合本公告第一条规定的混合性投资业务，按下列规定进行企业所得税处理：

（1）对于被投资企业支付的利息，投资企业应于被投资企业应付利息的日期，确认收入的实现并计入当期应纳税所得额；被投资企业应于应付利息的日期，确认利息支出，并按税法和2011年第34号公告第一条的规定，进行税前扣除。

（2）对于被投资企业赎回的投资，投资双方应于赎回时将赎价与投资成本之间的差额确认为债务重组损益，分别计入当期应纳税所得额。

本公告自2013年9月1日起执行。此前发生的已进行税务处理的混合性投资业务，不再进行纳税调整。第60页/共72页61十六、工资薪金与劳务费1、工资与劳务的区别工资——雇佣关系：招工登记表、用工合同、考勤、花名册等，申报个人所得税劳务——个人独立劳务，不存在雇佣关系：取得发票2、劳务派遣人员3、临时工、季节工、实习生、返聘第61页/共72页62工资与劳务报酬税负平衡点：20889<20889时，工资税负低；>20889时劳务税负低（20889-3500）×25%-1005=3342.2520889×（1-20%）×20%=3342.24工资与股息/利息税负平衡点：37600<37600时，工资税负低；>37600时，股息税负低（37600-3500）