房地产开发成本管理的关键控制点

房地产开发成本管理的关键控制点第1页/共13页一.现状分析

现时房地产开发企业工作方式是对已发生成本费用按会计科目进行明细核算的，而会计各级明细科目的使用因为要符合会计工作规范而在设置时有很多局限性，具体表现为很多成本费用合并核算，不够细化。例如在科目设置时设置“开发成本－土建安装－安装工程”三级会计科目，发生各类安装工程的成本全部计入该科目内，通过财务软件的查询功能也能实时查询出到目前为止已发生的安装工程的汇总成本，但无法区分各类安装工程（暖通、电梯、监控还是消防等等）发生的明细成本，也就是说这种核算方法只能满足财务基本核算的需求，无法对更高要求的工程成本费用核算提供太多的帮助。关键环节一：发生成本费用归集查询问题第2页/共13页二.存在问题

1.这类成本费用明细表一般都是定期按月编制，也就是在一个月份终结后再根据上月财务数据编制，存在滞后性。

2.财务软件由于受制于财务工作规范只能提供按明细会计科目核算的月汇总发生数，无法按照自己的需求进行更为详细的分类明细汇总。

三.新管理工具解决思路

1.在房地产开发企业管理系统中预先设置活动代码与成本代码，将项目开发的活动和成本按实际需要进行细分。

2.预先设置工作计划并选取与其相关的活动代码。

3.在新增承包合同时设置该工程合同的工作计划，选取活动代码及与其相关的成本代码并输入各成本代码的承诺成本金额。

4.在工程报账时对提交金额在合同工作计划中的各活动成本代码按实际发生情况进行分配，并提交审批。

5.在工程项目分析查询中，可按照活动明细和成本明细进行查询已发生成本。第3页/共13页1.能按照自己的需要设定活动和成本代码，可以随意按照活动或成本实时查询已发生的明细成本，无需再另行编制成本明细表，保证数据读取的时效性，简化成本核算的工作程序。

2.可以根据活动代码进一步查询已发生的相关明细成本，或者根据成本代码查询与之相关的活动代码，保证对明细成本构成进行详细分析的需求。四.改进价值第4页/共13页一.现状分析

开发商对未发生成本的预测左右企业对项目的资金安排，是项目顺利进行的关键，现时一般根据已发生的成本结合预算或者合同金额进行预测。

二.存在问题

1.根据预算数与已发生数预测的未发生成本往往只能是一个预估的总数，对于其中的成本构成和每期发生数虽然用工程进度结合人工计算的方法也可以取得，但由于缺乏进行计算的科学工具而难已取得较为准确的数据结果。

2.如果取得的发生数准确度不高，则势必影响到对未来期间工程资金安排的参考价值，可能会对企业工程项目的操作产生相当不利的负面影响。关键环节二：预计未发生成本的准确性问题第5页/共13页1.预先设置活动代码与成本代码，在项目建造成本定义中按楼号设置项目建造计划。

2.在建筑计划中设置工程所需的活动代码，并预测每项工程活动在整个工程活动中所占用的成本资金比例。

3.对每项活动按其所构成的成本明细进一步细分，并预测每一项成本明细占该项活动总成本的比例，预测该项活动在其整个工作期间的每期付款比例。

4.在工程项目分析查询中按工程活动或工程成本明细查询尚未使用的预算余额。

5.设计资金流模拟分析工具，在资金流what-if分析中查询以后各期间预测的成本发生付款数。三.新型管理工具的解决思路第6页/共13页1.可以随时查询预算执行情况，且查询方式更为灵活，了解每项活动或每项成本的预算剩余数。

2.可以预测以后每一期间的成本付款发生数，结合销售资金回笼计划数，预测到以后每期现金净流量，成为制定资金计划的可靠数据。

四.改进价值第7页/共13页一.现状分析

在合同签订后，一般由专人负责合同的管理工作，其主要的职责是记录合同信息、按工程项目经理的意见进行工程合同报账、定期编制合同付款情况表等。

二．存在问题

1.一般企业使用excel编制各种合同情况管理报表，了解合同执行情况只能是在期末以后，而如果采用人工随时更新可能因为人为输入错误而造成数据失真。

2.报账人员根据项目经理授意填写工程付款报账申请时，需要人工查询历次报账情况及付款情况，以确定本次报账的金额，如果报账付款情况复杂，则可能发生重复申请或遗漏申请的情况。

3.报账审批人在审核批准合同时无法立即了解合同执行情况信息，需由财务部临时提供付款数据、工程部临时提供工程施工情况信息。关键环节三：承包商付款管理问题第8页/共13页1.在企业管理系统中独立设计承包商管理模块，在承包合同管理中将新增合同基本信息输入后，设置合同工作计划和保留金扣除比例。

2.在企业管理系统中设计工程项目报账管理，将报账管理与承包商管理连接起来，这样在工程项目报账管理中提出新的报账，对于非第一次报账的合同可以查询到累计提交的报账金额和批准金额，同时可以在合同管理中查询到合同变更后增加或减少的金额、累计申请报账金额、累计付款金额、扣留和释放的保证金金额这些具体信息，并及时更新与该合同相关的工程项目进度信息。

3.提交报账批准后自动生成账单由财务部安排付款。三.新型管理工具解决思路第9页/共13页1.合同基本信息、付款及其他执行情况查询一目了然，保证工程报账申请的正确性和向批准者提供审批依据的准确性、及时性。

2.报账批准后自动生成账单传递至财务部安排执行，避免各个部门工作传递中因职责不清而对工作效率产生的不利影响。四.改进价值第10页/共13页

一．现状分析

对销售资金的管理是企业管理的重中之重，而按揭贷款资金在整个销售资金中占有最大的比重，因此，开发商对贷款资金的管理有较为迫切的需求，具体表现在对贷款合同的状态流程及具体信息及时掌握，准确预测银行放款资金的金额和具体时间，从而制定销售资金回笼计划。现时企业一般使用较为简单备忘录形式的表格管理销售合同与客户贷款情况。对每一客户的贷款情况只在excel表格内以备注形式记录贷款金额等资料。

二.存在问题

对客户的贷款情况无法进行动态的跟踪与管理，对其贷款资金的回收情况只能依靠人为的估计，销售资金回笼计划的准确性无法得到保证。关键环节四：贷款资金管理问题第11页/共13页1.在企业管理系统中的贷款管理部分中按贷款的流程设置“新申请”、“待公证”、“待办抵押”、“待放款”、“已放款”、“已取消”6个TAB标签，已分别显示处于各种工作流程状态下的合同。

2.在“新申请”中新增贷款合同，并按实际工作流程将该贷款合同在各工作状态下进行处理。

3.在将抵押权证交予银行后，进入待放款状态，取得银行放款凭证后，即可作收款处理，同时将按揭款与贷款保证金分别输入各自的账户。

四．改进价值

央行对房地产企业的信贷管理将愈来愈规范，资金短缺严重影响到开发商项目