房地产开发成本核算

房地产开发成本核算第1页/共129页第一节开发成本与期间费用核算的内容及科目设置一、房地产企业开发成本与期间费用核算的内容

房地产开发企业在开发经营过程中发生的各种耗费，包括物化劳动耗费和活劳动的耗费，统称为成本与费用。成本与费用包括了开发成本与期间费用两大类。2第2页/共129页（一）开发成本。指开发现场发生的各项耗费，包括土地受让金、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费及为进行现场管理发生的各项开发间接费用。（二）期间费用。指企业在现场以外，企业行政管理部门为组织管理生产发生的管理费用、销售部门为开发产品的销售而发生的各项销售费用、以及企业为筹集资金发生的财务费用。3第3页/共129页（三）开发成本中，又可分为土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本、代建工程开发成本等。（四）成本费用核算意义。成本、费用的核算是房地产开发企业会计核算的中心环节。由于成本与费用发生于企业开发经营过程的始终，它代表了企业整体的消耗水平，也反映了企业的经营管理水平，因此搞好企业的成本、费用核算，对于控制企业的各项费用支出，降低开发成本、提高经济效益，增强企业的市场竞争力，有着重要的意义。4第4页/共129页5成本核算的基本程序（1）根据项目特点和成本核算对象的确定原则，确定成本核算对象。（2）设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本费用。（3）按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。（4）将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。第5页/共129页6（5）职能部门提供正确划分的可售面积、不可售面积，再根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确计算分摊。（6）编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。（7）正确划分已完工开发产品和在建开发标段之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。正确结转完工开发产品的销售成本。（8）编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。第6页/共129页7成本核算的对象的确定（1）确定原则满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。第7页/共129页8（2）确定具体成本核算对象根据上述原则，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。◆单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。◆在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工单位承包的项目，为一个成本核算对象。第8页/共129页9◆对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的施工标段/产品类型划分成本核算对象:同一施工标段项目有商业房、公寓（住宅）、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。同一施工标段有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。第9页/共129页10◆根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均可单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋的成本科目。第10页/共129页二、开发成本、期间费用核算的科目设置

（一）开发成本核算的账户设置1.“开发成本”账户

为了核算各项开发成本，房地产企业要设置“开发成本”总账科目。该科目借方登记产品开发过程中所发生的各项费用，贷方登记开发产品完工后结转到“开发产品”账户的开发产品的实际成本。期末借方余额反映的是正在开发，尚未完工的各开发项目已发生的实际成本。

11第11页/共129页该账户应按开发产品的内容不同设置开发成本二级账，在二级账内，设置“土地开发”、“房屋开发”等二级账户进行分类核算。如：开发成本—土地开发

—房屋开发

—配套设施开发

—代建工程开发12第12页/共129页为了具体核算每一开发项目的成本，应在开发成本二级账户下再按各个开发项目设置明细账（三级账），进行明细核算。如：开发成本—土地开发（A土地）（B土地）开发成本—房屋开发（A房屋）（B房屋）等

开发成本一级账户和二级账户应采用三栏式账页，而三级账应采用借方多栏式账页，以分别记录和反映各不同的成本项目。13第13页/共129页2.“开发间接费用”账户“开发间接费用”账户，是用来核算房地产开发企业在开发现场发生的为直接组织和管理开发项目而发生的各项间接费用，如现场管理人员的薪酬；现场房屋设备的折旧费、现场办公费、水电费、劳动保护费、工程借款利息支出和周转房摊销等。14第14页/共129页该账户借方登记开发现场发生的各项间接费用，贷方登记期末分配转入“开发成本”账户的开发间接费用。月末结转后，该账户应无余额。该账户应按企业不同的开发现场设置明细账，进行明细核算。如：开发间接费用—甲开发现场—乙开发现场等开发间接费用明细账应采用借方多栏式账页，以记录和反映各不同的费用项目。15第15页/共129页（二）期间费用核算的账户设置房地产开发企业的期间费用包括管理费用、销售费用和财务费用。期间费用于发生时直接计入当期损益。为了核算各项期间费用，企业要设置“管理费用”、“销售费用”、“财务费用”三个账户。具体核算内容及登记方法见本讲第六节“期间费用的核算”。16第16页/共129页一、土地开发成本核算对象的确定及成本项目的设置（一）土地开发成本计算对象的确定土地开发也称建设场地开发，是指对原有土地进行改造使之具备一定的建设条件。土地开发成本核算首先要确定成本核算对象。确定成本核算对象，就是为了按成本计算对象归集各项费用，并按一定的成本计算对象计算和结转成本。17第二节土地开发成本的核算第17页/共129页一般的土地开发，应以每一独立的开发项目作为成本核算对象。但对于开发面积较大、工期较长、分区域开发的土地，可以将一个独立的开发项目划分若干区域，以一定的区域作为成本核算对象。18第18页/共129页（二）土地开发账户及成本项目的设置土地开发成本应在“开发成本—土地开发”二级账中进行核算。该账户借方登记各项土地开发发生的成本，贷方登记土地开发完成结转到“开发产品”账户的土地开发成本。为了具体核算每一项土地开发的成本情况，在该二级账户下要设置多栏式“土地开发成本明细账”（三级账）进行核算19第19页/共129页该明细账按不同的土地开发项目或不同的开发区域设置明细账户。该明细账应采用借方多栏式账页。在明细账（三级账）内要按照不同的成本项目设置专栏。土地开发成本通常划分以下成本项目：1.土地征用及拆迁补偿费。包括为开发房地产而取得土地使用权所支付的土地出让金、土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及地上、地下拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。20第20页/共129页2.前期工程费。包括设计规划费、项目可行性研究费、水文地质及工程地质勘察费、测绘费以及“三通一平”支出等。3.基础设施费。包括开发小区内道路、供水、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。4.公共配套设施费。指不能有偿转让的开发小区内建设公共配套设施发生的支出，如开发小区内消防、锅炉房、水塔等设施的支出。21第21页/共129页5.开发间接费用。是指企业所直属组织、管理开发项目发生的各项费用。包括现场管理人员的薪酬；现场房屋设备的折旧费、现场办公费、水电费、劳动保护费、工程借款利息支出和周转房摊销等。土地开发成本明细账至少要设置上述成本项目。22第22页/共129页土地开发明细账成本核算对象：甲土地232010年凭证号摘要借方贷方余额月日土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费公共配套设施费开发间接费用3

5

第23页/共129页24第24页/共129页二、土地开发成本的归集和结转企业开发的建筑场地，按其用途可以分为两类（1）为了销售或者转让而开发的商品性建设场地，它是房地产开发企业的商品产品，需要核算土地开发成本；（2）为了建设商品房、周转房或出租房而开发的自用建设场地，它是企业的中间产品，其发生的土地开发成本最终计入商品房、周转房等开发产品成本以及投资性房地产成本。25第25页/共129页1、出售转让开发。如果企业开发了土地直接为了出售和转让（即商品性土地开发），那么，所发生的土地开发费用，要直接计入“开发成本—土地开发”账户。2、自建开发。如果企业为了自建房屋而开发的土地，而且所建房屋只是一个成本核算对象，那么可不单独核算土地开发成本，所发生的土地开发费用可直接计入房屋开发成本。26第26页/共129页3、需分摊自营。企业开发完土地后，所建的房屋是两个以上成本核算对象，则需要单独核算土地的开发成本，再将土地开发成本分配计入各个不同的房屋开发成本。具体分配方法：按占以面积法。27第27页/共129页【例1】：某房地产开发企业2007年8月份共对两块土地进行开发，其中甲土地为商品性土地开发，乙土地为自用土地开发，乙土地开发完工后供建设商品房1号楼和2号楼使用，1号楼与2号楼标准和规格不同，需要单独核算成本。28第28页/共129页企业发生的经济业务如下：（1）8月2日，用银行存款支付甲土地征用费50万元，支付乙土地拆迁补偿费48万元。借：开发成本—土地开发（甲土地）50

（乙土地）48贷：银行存款9829第29页/共129页（2）8月4日，用银行存款支付项目可行性研究费，其中甲土地1.5万元，乙土地2万元。借：开发成本—土地开发（甲土地）1.5（乙土地）2

贷：银行存款3.5

（3）8月15日，C施工企业承包的基础设施工程已经竣工，甲土地应付工程款28万元，乙土地应付工程款20万元。

款未付。

借：开发成本—土地开发（甲土地）280000

（乙土地）200000

贷：应付账款—C施工企业48000030第30页/共129页（4）8月20日，由B建筑公司承建的甲土地不能有偿转让的公共配套设施水塔已竣工，实际成本22万元，款项尚未支付。借：开发成本—土地开发（甲土地）22

贷：应付账款—B建筑公司2231第31页/共129页（5）8月31日分配土地开发应负担的开发间接费用8万元，其中甲土地承担5万元，乙土地承担3万元。借：开发成本—土地开发（甲土地）5

（乙土地）3

贷：开发间接费用832第32页/共129页（6）8月31日，甲土地已开发完工，共开发建设场地10000平方米，总成本1065000元借：开发产品—土地（甲土地）1065000

贷：开发成本—土地开发（甲土地）106500033第33页/共129页（7）8月31日，乙土地已开发完工并交付1号楼和2号楼开发使用，实际总成本73万元，按各楼实际占用面积进行分配，1号楼应负担土地开发成本28万元，2号楼应负担土地开发成本45万元。借：开发成本—房屋开发（1号楼）280000

（2号楼）450000

贷：开发成本—土地开发（乙土地）73000034第34页/共129页土地开发明细账成本核算对象：甲土地352007年凭证号摘要借方贷方余额月日土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费公共配套设施费开发间接费821支付土地征用费500000

842支付可行性研究费

15000

8153应付基础设施费

280000

8204公共配套设施费

220000

8315分配开发间接费

50000

8316结转已完工建设场地实际成本

1065000

本月

合计500000150002800002200005000010650000第35页/共129页36土地开发明细账成本核算对象：乙土地2007年凭证号摘要借方贷方余额月日土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费公共配套设施费开发间接费821支付土地征用费480000

842支付可行性研究费

20000

8153应付基础设施费

200000

8315分配开发间接费

30000

8317结转已完工建设场地实际成本

730000

本月

合计48000020000200000

300007300000第36页/共129页一、房屋开发成本核算对象及成本项目（一）房地产企业开发建设房屋的类型

房屋开发是房地产开发企业的主要经营业务。其开发建设的房屋，按用途不同可以分为以下四种类型：

1、为了销售而开发建设的商品房；

2、为了出租经营而开发建设的出租房；

3、为了安置被拆迁居民周转使用而开发的周转房；

4、企业接受其他单位委托代为开发建设的代建房。

以上四类房屋都要确定成本核算对象并计算其实际开发成本。37第三节房屋开发成本的核算第37页/共129页（二）房屋开发成本核算对象的确定

房地产开发企业在确定房屋成本核算对象时，应结合房屋建设的特点和实际开发情况，按以下原则确定：

1、一般的房屋建设项目，应以每一独立编制设计概预算或每一独立的施工图预算所列的单项工程，作为成本核算对象。38第38页/共129页2、同一建设地点、结构类型相同、用途相同的若干个单位工程，如果由同一单位施工，开竣工时间又相近的，可以合并为一个成本核算对象如由同一建设单位同时建设几栋结构类型相同的住宅楼，可合并成一个成本核算对象。39第39页/共129页

3、对规模较大、工期较长的单位工程，可以将工程划分成若干部位或区域，以分部位、分区域的工程作为成本核算对象。【例2】某房地产开发公司开发一住宅小区，占地面积2万平方米，建筑面积4万平方米，为5幢多层（7层）建筑，同时于2009年8月份开工建设。问，成本核算对象？40第40页/共129页【例3】沿用【例2】资料，假定开发商品房计5幢，其中高层建筑（22层）为2幢，多层（7层）为3幢，其它资料不变。则如何确定成本核算对象？【例4】沿用【例2】资料，假定其中3幢于2006年1月开工建设，另外2幢于2008年12月开工建设，其它资料不变。请问，如何确定成本核算对象？41第41页/共129页（三）房屋开发成本项目的设置

因为，有时候土地开发与房屋开发连续进行，这种情况下，将土地开发成本可直接计入房屋开发成本。所以房屋开发成本项目也包含了土地开发的成本项目。但房屋开发还要在土地开发项目基础上，加上“建筑安装工程费”项目。所以房屋开发的成本项目一般包括以下六个项目：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费用。

42第42页/共129页房屋开发明细账成本核算对象：甲房屋43年凭证号摘要借方贷方余额月日土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费建筑安装工程费公共配套设施费开发间接费

第43页/共129页二、房屋开发成本的归集和结转

房屋建设在土地的上面，与土地紧密相连。开发房屋使用的建设场地所发生的土地开发成本应计入房屋开发成本。

将土地开发成本计入房屋开发成本有两种情况：

第一种情况：原来已将土地做为成本核算对象，单独核算了土地的开发成本。这种情况下，在开始进行房屋开发的时候，要将土地开发成本分项目转入房屋开发成本。

44第44页/共129页会计分录如下：

借：开发成本—房屋开发（某房屋）

贷：开发成本—土地开发（某土地）如果已将土地的开发成本转入了开发产品，在开始建设房屋的时候，会计分录如下：

借：开发成本—房屋开发（某房屋）

贷：开发产品—土地（某土地）45第45页/共129页第二种情况：开发完土地，准备直接开始建房。在这种情况下，土地开发发生的各项成本费用，一开始就可以归集到房屋开发成本上。第一种情况简单，不再介绍。现以第二种情况为例，说明房屋开发成本的归集与结转。46第46页/共129页【例5】：某企业2007年9月份，开始开发经营出租房A公寓，本月发生的经济业务如下：

（1）9月2日，用银行存款支付A公寓拆迁补偿费25万元，设计费5万元（前期工程费）。

会计分录如下：

借：开发成本—房屋开发（A公寓）—土地及拆迁补偿费25开发成本—房屋开发（A公寓）—前期工程费5

贷：银行存款3047第47页/共129页【说明】：如果公司（项目部）只有房屋开发项目，无其它需要区别项目，在设置科目时，如果是单一项目，则只需要在“开发成本”下设置六个明细科目就可以；如果多个项目，则将项目名称设置成二级明细科目，将成本项目设置成三级明细科目。如果需要，还可以在“前期工程费”等设置明细科目，如“规划费”、“设计费”等。请看下面表格：48第48页/共129页49一、前期工程费明细1、规划费用7、测绘费用2、设计费用8、七通一平支出3、项目可行性研究费用9、劳保统筹4、水文费用10、配套费用5、地质费用11、其它费用6、勘探费用第49页/共129页50二、土地及补偿费明细1、支付的土地出让金5、耕地占用税2、支付地价款金额6、劳动力安置费3、交纳的有关税费7、安置动迁用房支出4、土地征用费用8、拆迁补偿款第50页/共129页51三、基础设施费1、开发小区内道路6、排洪工程支出2、供水工程支出7、通讯工程支出3、供电工程支出8、照明工程支出4、供气工程支出9、环卫工程支出5、排污工程支出10、其他设施工程发生的支出第51页/共129页52四、配套设施明细1、物业管理用房费用10、公共厕所费用2、变电站费用11、自行车棚用房费用3、热力站费用12、邮电通讯用房费用4、水厂费用13、其他非营业性公共设施费用5、居委会用房费用6、派出所用房费用7、幼儿园用房费用8、学校用房费用9、托儿所用房费用第52页/共129页53五、开发间接费用1、管理人员工资7、劳动保护费2、职工福利费8、周转房摊销费(后面讲）3、折旧费9、资本化利息支出4、修理费10、监理费用5、办公费11、其他间接费用6、水电费第53页/共129页54六、建筑安装工程费1、建筑工程费用2、安装工程费用3、其他建筑安装工程费用其中：样板房子装修售楼处装修检验检测费第54页/共129页成本归集：（一）土地征用及拆迁补偿费主要包括土地买价或出让金、市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。55第55页/共129页（二）前期工程费1

、勘察丈量费地质勘察费文物勘察费地基勘察费水文勘察费沉降观测费日照测试费环境评估费56基础桩应变费防雷检测费拨地钉桩验线费复线费定线费施工放线费建筑面积丈量费第56页/共129页2、规划设计费

总规设计费可行性研究费方案评审费效果图设计费规划设计模型制作费地质勘察设计费施工图设计费57景观设计费智能化设计费综合管网设计费排水方案设计费制图晒图费其他规划设计费第57页/共129页3、行政规费及规划报建费项目报建费施工许可证费规划管理费拆迁管理费办证费安全监督费工程质量监督费工程造价管理费58交易中心手续费消防配套设施费人防报建费散装水泥专项资金白蚁防治费市政设施配套费园林绿化费墙改专项基金第58页/共129页招标代理费质量监督费施工图纸审查费劳动保险基金预算编制费(审核费）购航测图费定位放线费渣土费检测费勘察测量费59可行性研究费抗震审查费消防审查费防雷检测费房屋测绘费房屋所有权登记工本费工程交易费地名费新材料基金第59页/共129页4、招标费招标费5、三通一平费临时道路临时用电临时用水场地平整费60

6、临时设施费临时围墙临时办公室临时场地占用费其他临时设施费第60页/共129页（三）建筑安装工程费1、建筑工程费基础工程主体工程甲供材料61

2、安装工程费门窗工程水暖气电管线安装空调及通风工程消防安装工程火灾报警工程电梯工程公共部位装修室内装修避雷接地工程停车设备及安装工程其他安装工程费第61页/共129页

3、样板房/售楼处装修

样板房装修售楼处装修4、建安监理费建设监理费安全监理费【说明】：62

5、检验检测费基坑监测桩基检测费工程主体沉降观测费6、工程造价咨询费工程施工招标代理费工程设备招标代理费工程预算编审咨询费工程结算编审咨询费第62页/共129页（四）基础设施费1、市政配套费2、给水系统费管道系统水泵房用水增容

3、雨污水系统费管道系统雨污水泵站63

4、供电系统费设备安装管道及电缆系统配电房用电增容5、有线电视工程费6、电话通讯工程费7、宽带工程费第63页/共129页

8、智能化系统费停车管理系统小区闭路监控系统周界红外防越小区门禁系统电子巡更系统电子公告屏室外背景音乐649、园林环境工程费绿化建设费道路及广场建设费围墙建造费室外照明室外其他设第64页/共129页

(五)公共配套设施费游泳池幼儿园学校消防公厕自行车棚露天停车场或停车设备水塔室外游乐设施球场65(六)开发间接费员工薪酬社保费福利费办公费会务费差旅费车辆费用第65页/共129页通讯费房租支出维修费培训费资本化借款费用水电物管费其他费用具体内容如下：66第66页/共129页（1）工资及福利费是指开发企业内部独立核算单位现场管理机构行政、技术、经济、服务等人员的工资、奖金、津贴和实际发生的职工福利费；（2）折旧及修理费是指开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折旧费及发生的修理费；67第67页/共129页（3）办公及水电费是指开发企业内部独立核算单位各管理部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、集体取暖用煤和耗用的水电费；（4）劳动保护费是指用于开发企业内部独立核算单位职工的劳动保护用品的购置支出等；

68第68页/共129页（5）周转房摊销是指安置拆迁居民周转使用的房屋但不能直接确定为某个成本对象负担而计提的摊销费用；（6）利息支出是指开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某个成本对象的利息支出及相关手续费，但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入。

69第69页/共129页（2）9月8日，A公寓领用需要安装设备一台进行安装，实际成本为12万元。分录如下：借：开发成本—A公寓（建筑安装费）12贷：原材料—设备12（3）9月12日，企业收到乙承包单位工程价款结算单，应付A公寓工程进度款30万元（建筑安装费）。做如下会计分录：借：开发成本—A公寓（建筑安装费）300000

贷：应付账款——应付工程款（乙单位）30000070第70页/共129页（4）月末分配开发间接费用，A公寓应分配8000元，1号楼分配12000元。借：开发成本—A公寓（开发间接费）8000

1号楼（开发间接费）12000

贷：开发间接费用2000071第71页/共129页（5）月末，A公寓已完工，但配套设施尚未完工，报经主管部门批准，同意用其预算成本9万元，预提计入成本。做如下会计分录：

借：开发成本—A公寓（配套设施）90000

贷：预提费用——预提配套设施费9000072第72页/共129页

【提示】将来实际发生的配套设施费，如果大于或小于预提的部分可于发生的当期增加或减少在建工程成本，数额不大也可以直接计入管理费用。

73第73页/共129页（6）A公寓完工后直接用于出租，假定按成本模式核算，结转其实际成本。第一、结转成本借：开发产品-A公寓818000

贷：开发成本-A公寓818000第二、结转开发产品借：投资性房地产—A公寓818000

贷：开发产品—A公寓81800074第74页/共129页房屋开发明细账成本核算对象：A公寓75年凭证号摘要借方贷方余额月日土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费建筑安装工程费公共配套设施费开发间接费91

支付拆迁补偿费及设计费25000050000

98

领用设备进行安装

120000

912

承付工程进度款

300000

930

分配开发间接费

8000

930

预提配套设施费

90000

930

结转完工实际成本

818000

本月合计25000050000

4200009000080008180000第75页/共129页第四节配套设施开发成本核算

一、公共配套设施开发成本核算对象的确定

公共配套设施是指企业根据城市建设规划的要求，或对开发项目建设规划的要求，为满足居住的需要而与开发项目配套建设的各种服务性设施。76第76页/共129页配套设施可以分为两大类：

第一、建成后有偿转让。建成后能够有偿转让的公共配套设施，如开发小区内建设的商店、银行、邮局、中小学、幼儿园、医院、文化站等。这类配套设施是房地产开发企业的商品产品。必须确定成本核算对象并独立计算其实际成本。77第77页/共129页第二、建成后不能有偿转让的配套设施。如根据城市建设规划，在开发项目以外为开发项目的居民提供居住的给排水、供水、供电、供暖、供气的增容、增压设施、交通道路等。目前我市建成的配套设施基本都是属于第二种情况。78第78页/共129页对于第二类配套设施，仍然有两种情况：（一）单一成本对象。当配套设施与房屋同步建设时，如果同步建设的房屋只有一个成本核算对象，其发生的公共设施费，应直接计入“开发成本—房屋开发（某房屋）”明细账户的“公共配套设施费”成本项目内。79第79页/共129页（二）同步建设但存在多个成本核算对象，需要分摊配套费的情况。如果同步建设的房屋有两个或两个以上成本核算对象，则应先以该配套设施为成本核算对象，单独进行核算，待配套设施工程完工时，再将其分配转入各房屋开发成本和能够有偿转让的配套设施成本。80第80页/共129页（三）配套设施与成本核算对象不同步建设的情况。对于不能有偿转让配套设施与房屋非同步建设的，即先建房屋，后建配套设施的，对于配套设施费用可以采用预提的方法，先计入房屋开发成本，将来发生配套设施实际支出时，再将实际支出数与预提数的差额，增加或减少有关在建项目的成本，数额小可直接计入管理费用。81第81页/共129页【提示】：配套设施开发的成本项目与房屋开发的成本项目是相同的。正常情况下，一般仍然设置六个成本项目：1、土地及补偿费2、前期工程费3、建筑安装工程4、基础设施费5、开发间接费6、配套设施费82第82页/共129页二、公共配套设施的核算账户设置为了专门核算各项配套设施的开发，应在“开发成本明细账”账簿内设置“—配套设施开发”二级账户。该账户借方登记配套设施所发生的各项费用，贷方登记完工后转入“开发产品”账户或分配结转到“房屋开发成本”等账户的配套设施成本。期末借方余额反映的是尚未完工的配套设施已发生的成本。83第83页/共129页为反映各项配套设施的开发成本，应在“配套设施开发”二级账户下设置“配套设施开发明细账”（三级账），账内按每一开发项目开设账户，以记录和反映不同开发项目的实际开发成本。如：“开发成本—配套设施开发—某设施”84第84页/共129页2.配套设施开发的会计处理举例：【例6】某企业2007年10月开发建设住宅小区，根据设计规划需建设A、B、C三幢住宅楼，一个商店，一座锅炉房和一座水塔，其中商店建成后转让给商业部门，锅炉房和水塔不能有偿转让，锅炉房与商品房同步建设，而水塔与商品房不同步建设。85第85页/共129页上月末结转自行开发完工的建设场地开发总成本80万元，其中：土地征用及拆迁费40万元，前期工程费15万元，基础设施费25万元，按各建筑物实际占地面积进行分配。86第86页/共129页建设场地成本分配表87分配对象占地面积分配比例土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费合计商品房A1500251000003750062500200000商品房B1800301200004500075000240000商品房C1680281120004200070000224000商店78013520001950032500104000锅炉房1803120004500750024000水塔6014000150025008000合计6000100400000150000250000800000第87页/共129页根据上述分配表编制会计分录如下：借：开发成本—房屋开发（A）200000—房屋开发（B）240000

—房屋开发（C）224000—配套设施开发（商店）104000—配套设施开发（锅炉房）24000—配套设施开发（水塔）8000贷：开发成本—土地开发80000088第88页/共129页根据上月末建设场地开发成本的结转情况，本月初配套设施开发明细账的余额情况如下。配套设施开发明细账成本计算对象：商店892007年

凭证号摘要借方贷方余额月日土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费建筑安装工程费公共配套设施

费开发间接费101

期初余额520001950032500

104000

第89页/共129页配套设施开发明细账成本计算对象：锅炉房902007年

凭证号摘要借方贷方余额月日土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费建筑安装工程费公共配套设施

费开发间接费101

期初余额12000450007500024000

第90页/共129页配套设施开发明细账成本计算对象：水塔912007年

凭证号摘要借方贷方余额月日土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费建筑安装工程费公共配套设施

费开发间接费101

期初余额4500150025008000

第91页/共129页本月份发生下列经济业务：(1)10月3日，锅炉房领用一台锅炉进行安装，锅炉的实际成本80000元，支付安装费5000元，做如下会计分录：借：开发成本—配套设施（锅炉房）85000

贷：原材料—设备80000

银行存款500092第92页/共129页（2）10月15日，企业承付某施工企业工程进度款共计630000元，其中商店530000元，锅炉房100000元。做如下会计分录：借：开发成本—配套设施（商店）530000

（锅炉房）100000

贷：应付账款—某施工单位63000093第93页/共129页（3）10月20日，锅炉房已竣工，将其实际成本209000元按受益对象计划成本进行分配94受益对象计划成本（元）分配比例（%）分配金额（元）商品房A100000002552250商品房B120000003062700商品房C1100000027.5057475商店700000017.536575合计40000000100209000第94页/共129页根据表编制会计分录如下：

借：开发成本—房屋开发（A）52250

—房屋开发（B）62700

—房屋开发（C）57475

—配套设施开发（商店）6575

贷：开发成本—配套设施（锅炉房）20900095第95页/共129页（4）10月22日商品房A、B已竣工，应结转其实际成本，但水塔尚未开工建设，报经批准按水塔的预算成本100000元分配计入各受益对象。（见下表）96受益对象计划成本（元）分配比率（%）分配金额商品房A100000002525000商品房B120000003030000商品房C1100000027.5027500商店700000017.517500合计40000000100100000第96页/共129页根据上述预提水塔工程费用分配表编制如下会计分录：

借：开发成本—房屋开发（A）25000

—房屋开发（B）30000

—房屋开发（C）27500

—配套设施开发（商店）17500

贷：预提费用——预提配套设施费（水塔）10000097第97页/共129页（5）10月28日，用银行存款支付水塔建筑安装工程费110000元。做如下会计分录：

借：开发成本—配套设施开发（水塔）110000

贷：银行存款11000098第98页/共129页（6）10月31日分配开发间接费用，商店应负担1000元，做如下会计分录：借：开发成本—配套设施开发（商店）1000

贷：开发间接费用100099第99页/共129页（7）10月31日，水塔已完工，结转其实际成本118000元。做如下会计分录；借：预提费用—预提配套设施费（水塔）118000

贷：开发成本—配套设施开发（水塔）118000100第100页/共129页结转水塔实际成本后，预提费用（水塔）明细账记录如下表预提配套设施费（水塔）1012007凭证号数摘要借方贷方借或贷余额月日1022

预提水塔建设费用

100000贷1000001031

结转水塔完工实际成本118000

借18000

第101页/共129页（8）10月31日将水塔实际成本大于预提建设费用的差额分配计入有关在建项目成本（未完工的在建项目有商品房C和商店）预提水塔成本差额分配表。102受益对象计划成本（元）分配率分配金额（元）商品房C11000000

11000商店7000000

7000合计180000000.00118000第102页/共129页分配率＝18000÷18000000＝0.001

根据上述分配表编制如下会计分录：

借：开发成本—房屋开发（C）11000

开发成本—配套设施开发（商店7000

贷：预提费用—预提配套设施费（水塔）18000103第103页/共129页将水塔实际成本大于预提建设费用的差额分配计入有关在建项目成本，并补提预提费用后。预提配套设施费（水塔）1042003年凭证摘要借方贷方余额月日1022

预提水塔建设费用

100000贷1000001031

结转水塔完工实际成本118000

借180001031

补提水塔建设费

18000

1031

合计118000118000平0第104页/共129页（9）10月31日商店已竣工，结转其实际成本696075元。做如下会计分录：

借：开发产品—配套设施（商店）696075

贷：开发成本—配套设施开发（商店）696075105第105页/共129页将上述会计分录登记入账后，配套设施—商店、锅炉房、水塔三个明细账户的登记结果如下：（打开电子文档）106第106页/共129页第五节代建工程开发成本的核算

一、代建工程成本核算对象的确定和成本项目的设置

代建工程是指企业接受有关单位的委托，代为建设的工程，或参加委托单位招标，中标后承建的开发建设工程。企业承建的建设场地和房屋，其建设内容和特点与企业开发建设的商品性建设场地和房屋基本相同。因此其核算方法可参见本讲第二、第三节的内容。本节主要介绍企业代建的除建设场地、房屋以外的其他工程的核算方法。107第107页/共129页企业代建的其他工程主要是指各种市政建设工程，如城市道路建设，旅游风景区的建设，城市基础建设等。由于代建工程的种类繁多，内容千差万别，必须根据实际情况来确定代建工程的成本核算对象，一般可按工程合同或委托单位的要求，以施工图预算所列的单位工程作为成本核算对象。108第108页/共129页代建工程开发的成本项目与一般开发产品的成本项目是相同的。二、代建工程开发成本的归集和结转举例

（一）科目设置

为了核算各项代建工程，企业要设置“产品开发—代建工程开发（某工程）”明细账户进行核算。

该账户借方登记企业发生的各项代建工程费用，贷方登记代建工程竣工后，转入“开发产品—代建工程”账户的代建工程的实际成本。109第109页/共129页（二）会计处理举例：

【例4】某企业2009年11月份接受委托兴建风景区，发生如下经济业务。

（1）11月2日，企业用银行存款支付拆迁补偿费30万元，设计勘察等费用4万元，做如下会计分录：

借：开发成本—代建工程开发（风景区）340000

贷：银行存款340000110第110页/共129页（2)11月15日，企业承付甲施工企业工程进度款40万元。做如下会计分录：承付工程款时：

借：开发成本—代建工程（风景区）400000

贷：应付账款—甲施工企业400000

⑵支付工程进度款时：

借：应付账款—甲施工企业400000

贷：银行存款400000111第111页/共129页(3)11月20日，支付风景区绿化费2万元，做如下会计分录：

借：开发成本—代建工程开发（风景区）20000

贷：银行存款20000112第112页/共129页(4)11月30日，企业分配风景区应负担的开发间接费用3万元。做如下分录：借：开发成本—代建工程开发（风景区）30000

贷：开发间接费用30000113第113页/共129页

(5)11月30日，风景区竣工，结转其实际成本790000元，做如下会计分录：借：开发产品—代建工程（风景区）790000

贷：开发成本—代建工程开发（风景区）790000

114第114页/共129页根据上述分录，登记“产品开发——代建工程（风景区）”明细账代建工程开发明细账成本核算对象：风景区(查看明细账）

1152007年凭证号摘要借方贷方余额月日土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费建筑安装工程费公共配套设施费开发间接费112

支付拆迁补偿费、勘察设计费等30000040000

1115

支