国有工矿棚户区改造项目可研报告计划书

附件一：投资估算表附件二：XX国有工矿棚户区改造职工统计表附件三：2011年国有工矿棚户改造中央补助投资建议计划的通知附件四：XXXX制盐公司营业执照附件四：编制可行性研究报告的委托书附图：1、XX国有工矿棚户区改造工程项目地形图2、XX国有工矿棚户区改造工程项目规划方案3、XX国有工矿棚户区改造工程项目总平面图4、XX国有工矿棚户区改造工程项目功能分析图5、XX国有工矿棚户区改造工程项目交通分析图6、XX国有工矿棚户区改造工程项目景观分析图7、XX国有工矿棚户区改造工程项目60平方米单元平面图8、XX国有工矿棚户区改造工程项目单体组合平面图第一章项目总论1.1项目概况1.1.1项目名称：XX国有工矿棚户区改造项目可行性研究报告。1.1.2项目建设规模：规划用地为29000m2,项目总建筑面积为18059m2,建筑基底面积为3611.8m1.1.3项目建设地点：本工程位于XXXX区XX生活区西面，东临XX市55中（前身为XX子校）；西临XX派出所，南临厂区主干路古湖街，北临厂区次干路XX街。1.1.4项目建设单位：XXXX制盐有限责任公司1.1.5项目建设性质：新建1.1.6项目投资来源：自筹1.1.7项目总投资：建设工程总投资：2688.23万元，其中建筑安装工程费用为2026.22万元，设备购置费用为90万元，室外及配套工程费用109.42万元，工程前期其他费用为：334.58万元，基本预备费为：128.01万元。1.1.8项目主管单位：XX项目执行单位：XXXX制盐有限责任公司1.1.9项目编制单位：XX建筑设计研究院1.2报告编制的依据1.2.1研究工作依据及文献资料1、国家计划委员会办公厅颁发的《投资项目可行性研究指南（试用版）》。 2、项目经济评价主要依据国家发展改革委和建设部2006年7月发行出版的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》(简称方法与参数)。3、《工程建设标准强制性条文》2002版4、《XX市国民经济和社会发展第十五年计划纲要》5、《城市道路和建筑物无障碍设计规程》JGJ50-20016、《建筑设计防火规范》GBJ16-877、《民用建筑节能设计标准》JGJ26-958、《2011年国有工矿棚户区改造中央补助投资建议计划的通知》9、编制可行性研究报告的委托书。2.2可行性研究的范围按照国家有关可行性研究的技术规范要求，遵循可行性研究的客观性、科学性、公正性、可靠性和实事求是的原则对XX棚户区改造工程项目进行可行性研究。本项目以新建项目进行评价，具体范围包括：项目建设背景综合分析（包括区位状况、经济状况等方面的分析）、项目需求分析、项目建设的必要性分析、项目建设条件分析（建设地址地理位置、自然地理条件、供电条件、给排水条件、供暖条件和通讯条件等方面的分析）、建设规模及内容分析、环境影响评价、项目开发建设的组织实施、工程进度与招投标方案、投资估算及资金筹措以及项目综合评价。

第二章项目建设背景及建设的必要性2.1项目建设背景2.1.1区位状况XX维吾尔自治区位于祖国的西北边陲，亚欧大陆中心，面积160多万平方公里，占中国陆地面积的六分之一。XX是中国边境线最长、毗邻国家最多的一个省区，与哈萨克斯坦、俄罗斯、塔吉克斯坦、乌兹别克斯坦、吉尔吉斯斯坦、蒙古、巴基斯坦、印度8个国家接壤，是中国通往中亚、西亚、以及欧洲的陆上通道。XX不仅幅员辽阔，而且还以它多样性、独特性的地理特征著称于世。XX的自然结构是三大山系包围着两大盆地，通称“三山夹两盆”。即北部的阿尔泰山，中部的天山，南部的喀喇昆仑山；天山山脉由西向东，横贯中部，把XX自然地分成南疆和北疆。XX行政区划包括15个地州市，其中首府及东疆3个地州市，南疆5个地州市，北疆7个地州市。XX是XX政治、经济、文化的中心，也是我国向西开放的主要门户和对外经济文化交流的窗口。XX市是一座美丽的内陆城市，XX市位于天山山脉北麓，准噶尔盆地边缘，总面积12000平方公里，城市规划控制面积1600平方公里，下辖7区一县，2006年末总人口201.84万人，市区人口占83.5％，另有流动人口约120万。XX市聚居着维吾尔、汉、回、哈萨克等四十多个民族，少数民族人口占总人口的25.30％。首府XX位于XX的中部，具有发展边贸旅游和跨国旅游的地缘优势和发展成为中亚地区国家贸易和旅游中心的地缘优势和潜力。其经济结构具有大城市、小郊区的特点，第三产业比重大，服务功能强。XX地区科研院所、高等院校和其他各类学校集中，人才相对较多，是XX的科研、文化、广播、电视、新闻中心。在经济保持高速发展的同时，XX市的生态环境也得到了保护，具备可持续发展潜力。XX2000年获得了全国优秀旅游城市（地级市）荣誉。XX航空港是中国通往西亚、欧洲、非洲的国际航空通道，与北京首都机场、上海虹桥机场、广州白云机场、昆明巫家坝机场并称中国五大门户，已开通XX－阿拉木图、XX－比什凯克、XX－沙迦、XX－伊斯坦布尔、XX－莫斯科、XX－新西伯利亚、XX-叶卡捷琳堡七条国际航线；国内航线已开通XX至全国各大城市90多条；区内航线已开通XX至喀什、阿克苏、和田、阿勒泰、库尔勒、伊宁、库车、克拉玛依、塔城、且末等十余条航线。铁路有通往阿拉木图、莫斯科、柏林、鹿特丹的新亚欧大陆桥线路，有通往北京、上海、西安、成都等大城市的直达快车，通往库尔勒、阿克苏、喀什的南疆铁路和通往奎屯、哈密等地的直达快车。公路有312国道向东通过甘肃省连我国内地，西出哈萨克斯坦；315国道向东通过青海省连我国内地，西至喀什市，将来可西出吉尔吉斯斯坦；314国道在XX市与315国道相接，向西南经红其拉甫口岸通往巴基斯坦；此外还有216、217、218、219等国道与区内外相连，有吐鲁番－XX－大黄山高等级公路和XX－奎屯高速公路与区内城市相连。位于XX市东郊XX区XX的XXXX制盐有限责任公司是XX较大的国有盐化工企业，有着50多年的发展历史，距XX市72公里，312国道、吐乌大高等级公路及兰新铁路沿矿区而过，交通便利。2.1.2经济状况根据近年统计数据，XX国内生产总值、地方财政收入分别占自治区的五分之一和三分之一左右。人均GDP、财政收入、社会消费品零售总额和居民人均可支配收入等主要人均经济指标，居于中国西部十大城市前列。区域内物流、人流、资金流、信息流正加速形成，XX改革开放和现代化建设面临着前所未有的历史机遇。2008年，XX国民经济保持平稳较快增长，经济总量跃过千亿元大关。全年实现地区生产总值（GDP）1020亿元，按可比价格计算，比上年增长15%，已连续6年保持两位数增长。其中，第一产业实现增加值18亿元，增长8%；第二产业实现增加值425亿元，增长17.3%；第三产业实现增加值577亿元，增长13.8%。三次产业分别拉动经济增长0.15、6.55和8.30个百分点。三次产业结构比例为1.75：41.7：56.55，其中第二产业在地区生产总值中的比重上升了3.11个百分点。在全市地区生产总值中，非公有制经济实现增加值499.8亿元，占全市经济总量的49%。财政收入快速增长。全年完成地方财政收入131.12亿元，比上年增长36.87%。其中，地方财政一般预算收入100.98亿元，增长37.53%，从各税种来看，实现增值税收入15.25亿元，增长37.23%；实现营业税收入35.98亿元，增长33.13%；实现个人所得税收入6.64亿元，增长18.44%；实现企业所得税收入12.67亿元，增长1.74倍。全年实现地方财政支出129.09亿元，比上年增长47.69%，其中一般预算支出99.35亿元，增长45.43%，一般预算支出中，社会保障和就业支出6.94亿元，增长14.36%；教育支出18.08亿元,增长39.43%；公共安全支出9.52亿元，增长20.11%；一般公共服务支出16.57亿元，增长18.46%。国地税收入增长迅猛，2008年国税部门实现税收收入102.75亿元，增长50.48%；地税部门实现税收收入83.86亿元，增长34.71%。固定资产投资结构不断优化。全年完成全社会固定资产投资总额366亿元，比上年增长18%。从产业投向看，第一产业投资2.06亿元，比上年增长35.53%，占全社会固定资产投资的0.56%；第二产业投资154.90亿元，增长34.59%，占全社会固定资产投资的42.32%；第三产业投资209.10亿元，增长8.08%，占全社会固定资产投资的57.12%。从投资主体看，国有经济投资230.17亿元，比上年增长26.87%，占全社会固定资产投资的62.88%；集体经济投资0.48亿元，下降58.65%，占全社会固定资产投资的0.13%；股份制经济投资33.84亿元，增长17.81%，占全社会固定资产投资的9.24%；外商及港澳台投资26.48亿元，增长5.71%，占全社会固定资产投资的7.23%。城乡居民收入水平不断提高。据抽样调查资料显示，2008年，城镇居民人均可支配收入12328元，增长8.4%；农牧民人均纯收入突破6000元，达到6116元，增长8%。全年城市居民人均消费支出8752元，比上年增长7.74%。其中，食品支出3427元，占消费支出的比重为39.16%。2.2建设的必要性一、企业背景1958年成立XX化工厂，1961年变更为XXXX化工厂，2000年进行了自救式改制，于8月成立XXXX制盐有限责任公司，2006年6月XX化工厂进行政策性破产，2009年底自治区国资委直属的XX化工（集团）有限责任公司整体收购和重组XX制盐有限责任公司和XX化工厂。公司元明粉年生产能力为18万吨；精制盐年生产能力为5万吨；洗涤用品年生产能力为3万吨。近10年来，公司采取了一系列卓有成效的改革措施，强化管理，并相继通过了ISO9001质量管理体系和ISO14001环境管理体系的认证，极大地调动了公司职工积极性，公司效益稳定提高。2000年和2003年被评为中国盐业系统先进单位，2003年“XX”牌商标被评为“XX著名商标”，2002年被XX市工商局评为“重合同守信用”企业，2001—2004年被XX市税务部门评为“纳税先进单位”，2003年通过了自治区级文明单位验收，2004年“古塞丽”牌商标被评为XX市著名商标，2005年3月15日“XX”牌食用盐荣获自治区消费者协会推荐商品称号，同时公司还被评为消费维权诚信单位。2007年10月“XX”牌食用盐和元明粉获得XX名牌称号。五十多年来，XXXX制盐有限责任公司的产品遍布XX的山山水水、荒漠戈壁、直至国外，“XX人”用辛勤的劳动和汗水为国家和自治区的经济建设做出了自己的贡献。公司现有员工891人，其中工程技术人员有107多人，大中专毕业生240人。专业技术配套齐全，拥有国内一流的设备和先进的加工生产线等各类设备。二、XX国有工矿棚户区改造项目筹建内部原因XX化工厂是1958年建厂的自治区直属企业，地处乌市东郊72余公里的百里风区，生产和生活均座落在戈壁滩上，环境恶劣，条件艰苦，但XX人不畏艰苦，在此奋斗了几十年，为自治区经济建设作出了巨大贡献。目前XX所属的生活区普遍存在着生活配套设施匮乏和功能单一的问题。尤其是位于XX市五十五中西面的职工生活区的住房是建厂初期五、六十年代修建的“干打垒、土木结构”的平房，迄今已有五十多年了，居民又私自搭建的一些窝棚式住房,整体而言建造的房屋密度大，房屋腐蚀严重，并且无供暖，给、排水设施，由于使用时间长，破损严重，多次发生坍塌事故,严重威胁居民生命安全和生活质量。另外基础设施差，没有配套的公共排水、供热等设施，特别是消防安全和治安隐患突出。这些住房为土木结构，而且无法参加房改和享受国家优惠政策。目前仍有300户职工居住在棚户区危房里，职工居住环境极其恶劣，这些职工大部分为退休、下岗和低收入职工家庭，他们都没有享受国家房改政策。职工群众的居住条件和生活环境急需改善。由于国有企业工矿棚户是企业多年经营困难形成的历史原因，住房状况差，基础设施基本没有，安全没有保障，环境卫生差，严重影响着企业的发展和职工的正常生活需要。2010年初公司给XX区委、区政府打报告要求纳入乌市棚户区改造范围，XX区政府向市政府有关部门也做了汇报，但最终没纳入此次改造范围，需要强调的是至今XX还有80多位已婚无房职工（目前居住在公司单身宿舍楼）、300位危房户，500余位职工住房面积未达标，甚至几世同堂的现象一直都是多年来困扰各族干部职工的难题，急待解决住房问题。由于企业多年经营困难，忽视了职工个人住房的改善工作。职工个人住房条件差、住房面积严重不足，因此，XX的住房供需矛盾十分突出，住宅建设也需同时摆上议事日程。根据前述情况，棚户区危房建设年代久远，基础建设水平差，导致职工住房条件差、生活环境恶劣等问题，该公司的设想是利用“2011年国有工棚户改造中央补助投资建议计划的通知”文件精神的契机将棚户区改造和居住区的生活配套设施建设问题纳入此次改造的范畴之中。根据自治区新政办[2010]117号文件，关于加快推进城市和国有工矿棚户区改造实施意见精神，而且该公司属XX化工集团国有工矿棚户区改造范围，为了妥善解决好职工住房问题，建立和谐社会，以人为本，关心民生，维护XX企业职工队伍的稳定，使职工能享受国家相关优惠政策，提高居住和生活质量，共享改革发展成果。三、XX国有工矿棚户区改造项目筹建外部原因XXXX制盐有限责任公司的领导为了解决棚户区群众的居住条件和生活困难问题，由企业负责此项目的改造建设工程，对棚户区进行大规模的改造。棚户区改造工程是党和政府关心人民群众居住条件，加强城市建设，促进投资，推进企业经济和社会快速发展的一项重要任务。棚户区是指在城市建成区范围内属抗震安居工程改造范畴的以平房为主的建筑密度大、人均居住面积小、建设使用年限久、房屋质量差、基础设施配套不齐全、安全隐患多、环境卫生脏乱差和“城中村”中符合上述条件的连片区域。棚户区改造要与产业结构调整、基础设施建设、环境治理相结合,与社区建设相结合,与完善住房保障体系相结合。对道路、供排水、燃气、供热、供电、电信、有线电视、绿化、照明等基础设施要同步建设。按照“四节”(节约用地、节约用水、节约材料、节约能源)城市要求合理配置，改变“就地翻建”的模式，使改造后的住宅区相对集中连片成规模。棚户区的改造要坚持“以人为本”和“先安置、后改造”的工作原则，按照构建“社会主义平安和谐首府”和建设“宜居城市”的要求，统筹考虑、先易后难、稳步推进。在拆迁安置过程中，要严格执行土地管理、资金使用管理、城市建设管理、城市房屋拆迁、工程建设等有关法律法规，依法保障被拆迁人的合法权益，确保社会稳定。对有较高商业开发价值的棚户区，应当通过房地产综合开发的模式进行建设，并采取招标方式选择房地产开发企业；对不具备商业开发价值的棚户区，可比照经济适用住房政策进行建设；对改造难度大的棚户区，可由各区级财政兜底，将具备商业开发价值的棚户区与改造难度大的棚户区统筹规划、合理搭配、统一建设。实施棚户区改造是党中央、国务院和自治区、XX市的重要部署。自治区新政办[2010]117号文件指出：以“三个代表”重要思想为指导，坚持科学发展观，按照以人为本的理念和“政府主导、先征后拆、连片开发”的工作方针，全面推进棚户区改造，力争“十一五”时期完成改造任务。努力使棚户区改造成为惠及广大市民，特别是生活困难群众的一项民心工程，使城市低收入及贫困家庭生活条件和居住环境得到明显改善，为实现建设“亚心之都、国际都市、商旅名城、宜居城市”的目标而努力奋斗。”四、XX国有工矿棚户区改造项目必要性XX棚户区改造，是落实科学发展观、构建和谐社会的需要。改善居民居住条件、提升城市整体形象起到了积极的作用。XX棚户区是XX生活区脏、乱、差的重点地区，居住条件与厂区周边环境形成巨大的反差，加快该地区棚户区改造，完善生活区功能，推动厂区建设和谐发展近迫在眉睫。XX棚户区改造，是扩大投资规模、拉动经济增长的现实需要。房地产投资是固定资产投资的重要组成部分，棚户区改造作为房地产开发的重要内容，具有投资规模大、拉动力强的特点。项目建设对区域经济带来了较大的影响，将有力的推动XX地区经济的增长。XX棚户区改造工程项目正是在这样一个十分难得的机遇下提出的，项目建设非常迫切和必要。该公司计划在原棚户区上建设十栋五层的砖混结构住宅楼，解决职工的住房问题。2.2.1XX棚户区改造工程项目的建设是体现自治区国资委、XX化工集团领导对广大干部职工关怀的需要XX维吾尔自治区轻、化工事业发展第十一个五年规划中指出要进一步加大对轻、化工工作的宣传力度，要在自治区主流媒体全方位、多形式的宣传报道轻、化工工作，推动轻、化工工作发展，为做好轻、化工工作营造了良好的社会环境，让广大人民群众充分感受到党的温暖和政府的关怀。作为一名企业职工，感受到上级领导的关怀，解决职工遇到的住房困难，会大大提升轻、化工企业各族干部职工对XX轻、化工事业的热爱之情和依托之感。上级领导对职工的关怀、体恤之心，将会大大提升职工的工作士气，职工将投桃报李，以饱满的工作热情加倍努力地工作，回报于伟大的轻、化工事业。2.2.2XX棚户区改造工程项目的建设是提高企业工作质量、促进工作可持续发展的需要根据马斯洛的需要层次理论，人的需要从低级到高级分５层，分别为生理需要、安全需要、社交需要、尊重需要、自我实现需要。需要的层次具有很强的发展性。在一般情况下，只有低层次的需要得到满足后，才会产生高层次的需要。目前，企业职工担负着重要而艰巨的职责，每位干部职工身上的担子都非常重，承受着巨大的工作压力，白天劳碌奔波，晚上常常还要带着工作回到拥挤的家里加班加点，在这种情况下，势必会有一部分干部职工有不满情绪，从而影响实际的工作效率。XX棚户区改造工程项目工程的建设，将有效改善职工住房条件，解决职工的后顾之忧，使职工放心、安心地工作，是提高工作质量、促进工作可持续发展的需要。通过前面的项目建设背景分析及需求分析，我们可以看到，考虑到XX广大干部职工的住房困难，通过国家补贴、单位资助、职工个人集资，彻底改善职工住房现状是非常必要的，也是十分急迫的！第三章建设地址及建设条件3.1建设地址地理位置XX棚户区改造工程项目，建设地址乌市东郊XX区XX生产基地生活区的西面。XX区XX处于天山博格达峰南麓柴窝堡盆地东部，地理坐标为东经88°03′53″－88°12′15″，北纬43°21′00″－43°25′25″，行政区归属于XX市XX区，距XX市市中心约72千米，距离XX镇15千米，312国道、吐乌大高等级公路及兰新铁路从厂区北面通过，交通运输条件十分便利（见附图）。3.2自然地理条件XX是我国面积最大的一个省区，全区面积160多万平方公里，人口近1850万，是一个大民族汇集的地方。XX市地理坐标为东经86°37'33"-88°58'24"，北纬42°45'32"-44°08'00"。XX三面环山，地势东南高、西北低，平均海拔800米。。温带大陆性气候。项目所在地的柴窝堡盆地，在大地构造上属XX山前凹陷的一个近东西向的盲肠状分支，经燕山运动，两侧山脉强烈隆起，地表下基本为角砾层，地层承载力为150kPa－200kPa。项目建设地地层岩性及分布特征自上而下依次为：第一层为冲填土，主要由粉土、沙砾石等组成，呈土黄色，可见大孔隙及植物根系，硬塑状态。该层厚度为0.70~0.80m，场地均有分布；第二层圆砾层，灰色，稍湿，中密状态，一般颗粒级配较好，孔隙充填较好，颗粒形状呈亚圆形，棱角磨圆度较好，圆砾、卵石成分主要为暗色火成岩及变质岩，层中偶有中粗砂小透镜体，其厚度为10~25cm。圆砾层厚1.70m~2.50m，厚度变化较大，场地均有分布。第二层可作为拟建建构筑物良好的天然地基持力层。。3.3气象条件项目所在地，属典型大陆气候，气候干燥，常年多风，降雨雪量少，蒸发量大。其气象资料如下：气温：极端最高温度35℃极端最低温度-26最热月平均气温22℃最冷月平均气温-10℃湿度：年平均相对湿度50%最热月平均相对湿度47％最冷月平均相对湿度60％降水：年平均降水量37mm最大积雪厚度50mm风力：年平均风速2.8m/s最大风速（2分钟）30m/s年主导风向NW气压：年平均气压89330Pa最大冻土深度：1.45米该区地震峰值加速度为0.10g，地震基本烈度为Ⅶ度。3.4供电条件电源：XXXX制盐有限责任公司自备热电厂额定蒸汽70t/h，发电功率6000kW/h。当前冬季最大用电负荷4400kW/h，富余大约1000kW/h,还可由XX市电业局XX北山变电所新建10kV供电专线提供，因此本项目供电有可靠的保证。本项目设有配电室，由供电系统10KVA高压线引入变压器，进行高、低压配电，即可满足使用需求。3.4给、排水条件水源：XXXX制盐有限责任公司现有9口自备水井，单井出水量在200m³/h左右，水质符合本项目生产生活用水要求，并可保证本项目所需的水量与水压。该项目由现有给水管网直接供水，排水：XX生活污水处理站于2003年开工建设，2004年投入运行，污水处理规模为日处理1500m³，出水用于绿化和XX补水，主要设施有格栅井、化粪调节池、UNITANK-LH池、清水池、机械格栅、二氧化氯发生器、过滤器、除菌器、污水泵、罗茨风机、曝气系统和自控设备等。本项目雨水和生活用废水需新建排水管网、污水井，统一排放至厂区现有生活污水处理站。3.5供暖条件XXXX制盐有限责任公司热电厂建于1997年，独立封闭运行，使用济南锅炉厂的2台35t/hYG-35/3.82-M型循环硫化床锅炉，配置2台3000kw汽轮发电机组，额定蒸汽70t/h，电6000kw/h。当前冬季最大用电负荷4400kw/h，其中热电厂自耗1850kw/h。富余大约1000kw/h。当前冬季最大蒸汽负荷50t/h，其中热电厂自耗22t/h。富余上限大约20t/h。XX当前使用3台6吨热水锅炉和1台自然通风的4吨热水锅炉进行供暖，可以为建设项目提供热源，建筑物均采用散热器采暖供热方式，冬天保证室内正常温度。3.6通讯条件该建设项目与XX城市电信网互连互通，由市电信局为该楼提供终端通讯线路，用户需申请即可安装，通信线路布置到楼进户箱。第四章规划建设方案4.0规划建筑专业方案说明4.0.1本工程位于XXXX区XXXX制盐有限公司生产基地生活区的西面，东临XX市55中（前身为XX子校）；西临XX派出所；南临厂区主干路古湖街；北临厂区次干路XX街。4.0.2规划用地为29000m2,项目总建筑面积为18059m2,建筑基底面积为3611.8m2,容积率0.6，建筑密度12.45%。绿化率60%，户数300户。本规划方案为10栋住宅楼，每栋3个单元，分两列5排整齐排放于规划用地内，建筑间距30米，北向建筑距道路中心15米4.0.3规划设计构思：本方案提出规划的主题是：“人本、健康、和谐”。XX棚户区改造建设，以改善企业低收入及贫困家庭的生活居住环境为主要目标，充分利用自然条件、地理位置与交通状况等优势，注重改善环境，以人为本，体现环境、经济、社会三种效益有机结合；以改造建设为主，根据地势特点,建设低层、多层建筑，充分尊重人的心理和行为需求，创造出自然健康的居住环境。在用地西北角和南部规划景观区域，为小区内部人群和外部人群提供生活活动及休闲空间，美化了环境配合，丰富小区内部空间，满足小区内住户的文娱要求。同时，合理的户型设计及分布创造出和谐的居住环境。实现生态、文化、经济的整体协调和持续发展，力求创造一个设施齐全、环境美化的人居环境。项目建成后将成为提高居民居住质量和改善生活环境的一个亮点工程,对提升社区品位，展现社区形象具有重要的意义4.0.3.1整体性的设计思想本设计方案户型需满足棚户区改造用房的使用功能。小户型需紧凑实用，以人为本，并能满足居住人群的日常使用功能。同时还要满足不同家庭人口，人群的需求，要亲和自然，达到采光，通风，节能，经济环保的要求。因此户型均为两室一厅，建筑单体为1梯两户板式住宅。具体的规划策略：1.建筑布局顺应基地形状，以南北向两列组团排放布置为主，保证对日照的要求。2.根据控制成本，节省造价的原则，规划住宅为5层砖混结构住宅楼，每户建筑面积控制在60㎡以内。3.住宅按相对集中的两列排放布置，建筑间隔有度、整齐统一，形成规整的小区空间。4.每个单体建筑周边均设有绿化带，为环境的均好性奠定了坚实的基础。5.充分利用小区原有周边绿化景观带，同时结合内部的绿地，间隔有序，构成有规律的景观绿化，大大提升小区的环境质量。6.垃圾站、变电站等配套设施尽量布置在边角地带。并通过景观设计，尽量减少对环境的不良影响。7.交通组织系统：小区内实行人车混行结合的形式，以最节省的道路面积来最优化的解决整个小区的交通。小区的道路系统以直线交叉型道路为基础，能通达小区各个区域。4.0.3.2建设规划布局1.规划技术指标详见表表1XX棚户区改造规划技术指标项目名称单位技术指标规划用地面积平方米29000总建筑面积平方米18059基底建筑面积平方米3611.8建筑密度12.45%容积率0.6绿化率60%户数户3004.1建筑专业设计4.1.1设计依据1 建质[2003]84号《建筑工程设计文件编制深度规定》2《工程建设标准强制性条文》（房屋建筑部分）（2002年版）3全国民用建筑工程设计技术措施《规划·建筑》（2003版）4 全国民用建筑工程设计技术措施《建筑产品选用技术-建筑·装修》（2007版）5建设部公告（第659号）《建设事业“十一五”推广应用和限制禁止使用技术（第一批）》6 XJJ013-2004（实行）《城市规划管理技术规定》（XX维吾尔自治区工程建设标准）7乌政发[2005]41《XX市生活性建筑间距暂行规定》8国家和XX现行的相关法律、法规、规范、规程、标准、规定、标准设计图集等。4.1.2住宅楼建筑方案设计住宅楼平面设计原则为户户均为明客、明卫、明厨、明卧，住宅均为南北通风。厅房方正实用。平面套型设计依据总体布局和地区自然条件，为每户创造尽量多的具有自然通风、采光的室内环境,节约能源。平面分区明确，流线顺畅，布局经济合理。住宅楼立面造型设计住宅外立面采用现代主义手法，结合中国古典建筑中提炼出的精华元素，通过虚实对比、竖线条与横线条的对比及明快色彩，不同材质运用，来构筑标志性的群体形象。1.墙体材料外墙：240厚粘土多孔砖，采用80厚聚苯乙烯板（容重18-20kg/㎡），外墙保温体系采用《聚苯乙烯板外保温建筑构造》（新06J108）中的A-2体系弹性涂料，彩色装饰砂浆，柔性面砖饰面大模内置EPS板（无网带槽）薄抹面外墙外保温体系以大模内置EPS板辅以锚栓固定为保温层和固定措施，一布二浆为保护层，以柔性腻子和弹性涂料为主饰面层的外保温体系。内隔墙：180厚粘土多孔砖。2.门窗做法⑴窗户：采用60系列单框双玻平开聚氯乙烯（PVC）塑料外窗⑵、单元门为电子呼叫防盗门；分户门为四防门；其他户内各房间门均按普通胶合板门考虑。3.室内装修：⑴ 天棚:户内卧室、客厅、餐厅、厨房、卫生间、户内走道顶棚均按刮腻子刷涂料考虑。⑵ 内墙面：户内卧室、客厅、餐厅、厨房、卫生间、户内走道内墙面均按水泥砂浆抹面刷涂料考虑。⑶房间楼地面：户内各房间（包括：卧室、客厅、餐厅、厨房、卫生间、户内走道）楼面均按水泥砂浆地面考虑。卫生间、厨房楼面，防水卷材面层厚度0.6mm、底层防水卷材厚度1.2mm（因为卫生间为同层排水系统）；防水材料为合成高分子树脂类聚乙烯复合防水卷材，厨房及卫生间楼面面层防水卷材上翻300高，卫生间楼面底层防水卷材上翻700高。4.外装修：外墙选用防水涂料。5.屋面不上人屋面：两层3厚自带保护层高分子防水卷材，30厚C20细石混凝土找平层，水泥粉煤灰页岩陶粒找2%坡，150厚聚苯板保温，钢筋混凝土屋面板。4.2结构专业设计4.2.1设计依据（1）国家有关现行结构设计规范、施工规程;（2）《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001;（3）《建筑结构制图标准》GB/T50105-2001;（4）《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2008;（5）《混凝土结构设计规范》GB50010-2002;（6）《建筑地基基础设计规范》GB5007-2002;（7）《建筑抗震设计规范》GB50011-2001（2008年版）。（8）《建筑结构荷载规范》GB50009-2001;（9）《砌体结构设计规范》GB50003-2001;4.2.2结构方案构思1、自然条件场地位于XX市XX区，地势平坦，大地构造属稳定和基本稳定地区。基本雪压0.80kN／m2基本风压0.60kN／m2冻土深度为1.5米抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度值为0.20g，设计地震分组为第一组。地层承载力特征值为150kPa－200kPa。2、结构体系本工程采用砖混结构，抗震设防类别为标准设防类，基础采用条形基础，楼板为钢筋混凝土楼板，楼面活荷载2.0KN/m2。3、结构选材条形基础：M5砂浆砌MU30片石；砖砌体采用M10砂浆砌MU10砖；梁、板、柱：C25砼；钢筋：板筋采用冷轧带肋钢筋,直径≥12的钢筋采用HRB400钢；梁、柱主筋采用HRB235、HRB335钢；箍筋采用HRB335钢；4、主要房间使用活荷载：卧室：2.0KN/m2起居：2.0KN/m2厨房：2.0KN/m2卫生间：2.0KN/m2一般阳台：2.5KN/m2楼梯间：3.5KN/m24.3采暖、给排水专业设计4.3.1设计依据《民用建筑热工设计规范》GB-50176-93《民用建筑节能设计标准》JGJ26-95《建筑设计防火规范》GB50016-2006《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003《室外给水设计规范》GBJ13-86(1997年版)《室外排水设计规范》GBJ14-87(1997年版)《实用供热空调设计手册》4.3.2采暖、给排水专业设计1．给水系统水源及给水系统形式：本工程水源为厂区自备井供水。给水接入处设防污隔断阀。给水系统形式：每幢建筑生活用水直接接室外给水管网，室外成环布置，室内系统均为枝状布置。室外给水管采用衬塑钢管，管径由计算确定。室内给水管采用铝塑PP-R管或衬塑钢管。卫生间设置大便器、地漏及洗脸盆，厨房设置洗菜盆。2．排水系统排水主要为生活用污水。建筑内采用生活污水与屋面雨水分流排出，雨水为内排水，在院内合并之后，排入新建生活区管网。室内下水管采用UPVC管。室外采用钢筋混凝土排水管。3．供热系统1).供热由单位锅炉房供给。采暖热媒为95C/70C的低温水。2).散热器采用四柱760型，每片散热量为128W，散热片数为8903片，采暖系统为单管水平方式，带三通球阀。3)．采用焊接钢管，散热器及管道应做水压试验，试验压力不小于0.6mpa，敷设在管沟内的管道应做保湿，用超细玻璃棉保湿度不小于50mm。4)．门采用柱塞阀，或闸阀，安装前做强度和严密性试验。5)．施工安装应严格遵守验收规范。6)．室内采暖系统采水平串连式系统，管材为焊接钢管，连接方式：当DN≤DN32时为丝扣连接，当管径DN>DN32时，为焊接。阀门采用柱塞阀。采暖期天数122天，室内平均采暖计算温度为18度，室外采暖计算温度为-12度。4.4电气专业设计4.4.1一、设计依据中华人民共和国现行主要标准及法规：《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008《供配电设计规范》GB50052-95《住宅设计规范》GB50096-1999《建筑照明设计规范》GB50034-2004《住宅建筑规范》GB50368-2005《有线电视系统工程技术规范》GB50200-94《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-98《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》GB50311-2000《智能建筑设计标准》GB/T50314-2000《建筑物电子信息系统防雷技术规范》GB50343-20044.4.2设计范围本工程设计包括红线内的以下电气系统:220/380V配电系统；建筑物接地系统及安全措施；有线电视系统；电话系统；网络布线系统；多功能访客对讲系统；供配电系统本建筑为三类多层住宅建筑。供电电源及电压等级：220/380V低压配电：本工程从小区箱式变电站引来一路220/380V电源，分别供给各住宅楼的动力负荷及照明负荷用电；计费：根据建设单位要求，本工程住户电费采用远传计量方式，由小区管理中心集中计量收费。对动力负荷用电在总进线柜内集中设表计量。住宅用电指标：根据住宅设计规范及建设单位要求，本工程住宅用电标准为住宅按60m2供电方式：住宅用电采用树干式供电。照明配电：照明、插座均由不同的支路供电；除壁挂空调插座外，所有插座回路均设漏电断路器保护。设备安装卫生间内开关、插座选用防潮、防溅型面板；有淋浴、浴缸的卫生间内开关、插座须设在2区以外。建筑物接地系统及安全措施接地及安全措施：本工程防雷接地、电气设备的保护接地、电梯机房等的接地及弱电接地共用统一的接地装置，要求接地电阻不大于4欧姆，实测不满足要求时，增设人工接地极。电气竖井内垂直敷设一条、水平敷设一圈40X4mm热镀锌扁钢，水平与垂直接地扁钢之间可靠焊接。本工程采用总等电位联结，应将建筑物内保护干线、设备进线总管等进行联结。过电压保护：在电源总配电柜内装第一级电涌保护器（SPD）。有线电视系统引入端、电话引入端等处设过电压保护装置。本工程接地型式采用TN-C-S系统，电源在进户处做重复接地，并与防雷接地共用接地装置。有线电视系统电视信号由室外有线电视网的市政接口引来，进楼处预埋两根SC40钢管。系统采用750MHz邻频传输，要求用户电平满足64±4dB；图象清晰度不低于4级。放大器箱及分支分配器箱均安装在各层竖井内。挂墙明装。干线电缆选用SYWV-75-9,穿SC25管。支线电缆选用SYWV-75-5,穿SC20管。沿墙及楼板暗敷。每户在起居室及主卧室各设一个电视插座；用户电视插座暗装。电话系统住宅每户按(1)对电话线考虑，在起居厅、卧室、卫生间等处各设一个电话插座。市政电话电缆先由室外引入至首层竖井内的总接线箱，再由总接线箱通过竖井引至各层接线箱。各层接线箱分线给住户配线箱，再由住户(弱电信息箱)跳线给户内的每个电话插座。电话电缆及电话线分别选用HYA和RVS型，穿金属管敷设。电话干线电缆在地面内暗敷、在竖井内明敷。电话支线沿墙及楼板暗敷。住户弱电配线箱在每户住宅内嵌墙暗装。电话插座暗装。网络布线系统每户按1根网线考虑；在起居厅及次卧室各设一个计算机插座由室外引来的数据网线至地下层竖井内的网络设备配线柜，再由配线柜配线给各层的住宅用户。由室外引入楼内的数据网线选用2芯非屏蔽多模光纤，穿金属管埋地暗敷；由竖井引至各层的线路沿金属线槽在竖井内明敷。从竖井引至各户接线箱及计算机插座的线路采用超五类8芯双绞线，穿金属管沿墙及楼板暗敷。网络设备配线柜在竖井内落地明装。计算机插座选用RJ45超五类型，与网线匹配。每户设置一综合信息箱电视、电话、网络系统管线均纳入其中。多功能访客对讲系统本工程采用总线制多功能访客对讲系统，将住户的防入侵报警系统纳入其中。本楼设独立的访客对讲系统，工作状态及报警信号送到小区管理中心。门口机嵌墙安装。对讲分机挂墙安装在住户门厅内(兼做防入侵报警系统控制器)。每户住宅内的燃气泄漏报警、门磁报警、紧急报警按钮等信号均引入对讲分机，再由对讲分机引出，通过总线引至小区管理中心，详见相关系统及平面图。4.5节能设计4.5.1：设计依据1.GB50176-93《民用建筑热工设计规范》2.JGJ26-95《民用建筑节能设计标准》（采暖居住建筑部分）3.XJJ001-1999《民用建筑节能设计标准XX维吾尔自治区实施细则》4.（采暖居住建筑部分）全国民用建筑工程设计技术措施《节能专篇-建筑》（2007版）5.JGJ132-2001《采暖居住建筑节能检验标准》6.JGJ144-2004《外墙外保温工程技术规程》4.5外墙：240厚粘土多孔砖，采用80厚聚苯乙烯板（容重18-20kg/㎡），外墙保温体系采用《聚苯乙烯板外保温建筑构造》（新06J108）中的A-2体系弹性涂料，彩色装饰砂浆，柔性面砖饰面大模内置EPS板（无网带槽）薄抹面外墙外保温体系以大模内置EPS板辅以锚栓固定为保温层和固定措施，一布二浆为保护层，以柔性腻子和弹性涂料为主饰面层的外保温体系。屋面：150厚聚苯板保温，钢筋混凝土屋面板.外窗：采用60系列单框双玻平开聚氯乙烯（PVC）塑料外窗技术要求：外窗的气密性能不应低于《建筑外窗气密性能分级及其检测方法》GB／T7107-2002中规定的4级。门、窗框与墙体之间的缝隙，应采用硬泡聚氨酯发泡剂、聚氯乙烯泡沫塑料等软质保温材料堵封；并用嵌缝密封膏密封。EPS板容重：18-25kg/m3，导热系数0.030W/(m2·K)，修正系数1.1；屋面、楼面、地面、顶棚所采用的EPS板不能低于上述标准要求。EPS板均应为阻燃型（燃烧性能达到B1级）。根据保温层厚度通过查相关标准图集、热工计算、利用PKPM建筑节能和分析软件获得传热系数Ki值。给排水系统：所有卫生器具采用节水型卫生器具。所有设备均选用高效、环保、节能产品。配电系统节能篇配电线路均采用交联电缆，在提高载流量及供电可靠性的同时节约了铜材消耗。系统配置滤波补偿装置，提高供电质量，减少系统无功及谐波损耗。大容量电机（15KW以上）采用软起动或变频控制，提高电机能效，降低电力损耗，提高供电质量。照明系统光源均采用高光效、低功率节能灯，灯具采用高效率灯具。大空间照明采用分区集中控制，楼梯间、走道等照明采用红外光控，在满足使用的前提下节约能耗。荧光灯均采用一拖一电子镇流器，提高其功率因素并减少频闪和光源的损耗。弱电系统配置网络布线系统，提高办公效率，减少耗材使用及运行管理成本。第五章环境保护和劳动安全5.1环境现状XX国有工矿棚户区改造工程项目工程项目建于XXXX市XX区XXXX制盐有限责任公司生活区，东临XX市55中（前身XX子校）；西临XX派出所；南临厂区主干路古湖街；北临厂区次干路XX街，道路两边绿树成荫，空气能见度较好，周围没有什么工艺设施，所以废气、废水、废渣的排放量很少，基本上属于无污染环境。5.2环境保护原则及要求5.2.1环境保护政策依据：（1）《中华人民共和国环境保护法》（1989）（2）《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》（1995）（3）《中华人民共和国水污染防治法》（1996）（4）《建设项目环境保护管理条例》（1998）（5）《关于建设项目环境影响评价制度有关问题的通知》（1999）（6）《中华人民共和国环境影响评价法》（2002）5.2.2环境保护原则：5.2.2.1预防为主和环境影响最小化原则除一些生态环境工程外，大多数工程建设项目对自然环境及其生态系统都或多或少地产生负面影响。因此，在方案设计时，要借鉴成熟的经验和科学知识，防止不利影响的产生，把对生态环境的影响降低到最小程度。5.2.2.2资源消耗减量化原则工程建设一般要消耗大量的能源和资源，因此必须采取措施把能源和资源消耗，特别是不可再生资源的消耗降低到最低程度。5.2.2.3优先使用可再生资源原则地球上的资源是有限的，特别是那些不可再生的资源，一旦耗竭将威胁到人类的发展。因此，要尽可能地利用可再生资源代替那些不可再生的资源。5.2.2.4资源循环利用原则建设工程中的大部分废弃物经过分选、加工和处理，都是可以循环使用的。因此，对待拆除的建筑材料，要积极进行整理和重复使用，有效地增加资源循环力度，保护资源。5.2.2.5工程材料无害化原则在工程材料的选择上，必须选择无毒、无害、易处理、易回收的材料，而不要选择那些对人体和环境有害的材料。特别是装饰材料，要选择对人体健康无害或影响较小的材料。5.3施工中的环境保护和劳动安全XX棚户区改造工程项目工程项目为一般民用建筑，与工业建筑不同，该项目对环境的影响主要表现在建设期，即施工过程中。5.3.1污染源与污染因素分析5.3.1.1废气本项目建设期内除了施工运输用车辆尾气排放及施工人员工作餐的制作所产生的油烟外，没有其他废气污染，可以不考虑废弃污染的因素。5.3.1.2废水在施工过程中，机械油料的外露，施工设备冲洗和水泥养护等活动将污染水体，主要污染物为油污及泥沙。其次，施工人员在施工期间日常生活排放的生活废水也将污染建设区周边水体。5.3.1.3固体废弃物施工过程中产生的弃土、弃渣等建筑垃圾及施工人员产生的生活垃圾堆放将会对周边环境产生影响。此外，生活垃圾的堆放还容易滋生蚊虫、细菌，产生异味，污染空气环境。5.3.1.4噪声施工过程中机械设备的使用、运转会产生噪声，施工作业、施工车辆出入等都会产生噪声，5.3.1.5粉尘在施工阶段，土方的开挖、施工机械的运作，沙石料的运输等都会造成大量粉尘。露天堆放的建筑材料（水泥、砂子、石子等）及施工作业区表面土层可能因天气干燥与大风产生风力扬尘。露天堆放的建筑材料在搬运及二次搬运过程中，由于外力而产生的尘粒再悬浮也会造成动力扬尘。这些扬尘将污染建设区周边环境。5.3.2环境治理措施5.3.2.1废水施工过程中的泥浆废水、机械清理废水、施工人员产生的生活污水，经简单处理可进排水管排入市政排水管网。5.3.2.2固体废弃物不能综合利用的建筑垃圾及生活固体废弃物，统一管理，由专用车辆送往指定的堆埋场处理。5.3.2.3噪声施工过程中，机械设备和运输车辆产生的噪音不可避免，因此，施工中应合理选择施工机械和方法，尽量选用低噪音的机械设备。在车辆的运输过程中，应避开噪声敏感区和噪声敏感时段，车辆出入要低速、禁鸣；在施工过程中，经常对设备进行保养维修，避免由于设备性能减退而增加噪音。加强施工管理，合理安排机械的作业时间，除特殊要求必须连续作业外，尽量不在夜间进行产生噪声污染的施工作业，使机械设备昼夜都达到（GB12523-90）《建筑施工厂界噪声限值》。5.3.2.4粉尘为了抑制施工扬尘，减少扬尘带来的环境污染，在工程施工过程中对运输砂石、水泥、建筑垃圾等车辆应覆盖，杜绝运输过程中的砂石料散落。对施工场地和道路应根据需要洒水，减少扬尘。施工场地内露天堆放砂石料的堆场必须用塑料纺织布或帆布封盖，避免因大风带来扬尘。5.3.3破坏环境因素分析及保护措施项目在建设过程中，地基的开挖将破坏原有的地形、地貌，可能造成水土流失。因此，在项目建设时要做好防范工作：（1）开挖基坑时应保持边坡稳定。合理放坡，必要时进行边坡防护，并设置排水孔排泄雨水，从而防止滑坡，安全施工。（2）开挖后的弃土应及时运走，回填用的土方应集中压实堆放，并有覆盖。注意土石方挖填平衡。5.3.4劳动安全施工期间应加强安全管理，主要作好项目在建期间安全维护工作。如安全教育、安全搭设、安全围栏、安全值班、安全提示、防火、防盗、防漏电等。5.4“三废”排放情况及治理措施5.4.1“三废”排放情况在项目付诸实施后，主要污染源是日常生活污水和日常生活垃圾。5.4.2治理措施生活污水：污水处理系统设置应按照住宅的设计规范，污水排放按国家环保标准、按规定排放。本工程采用粪便污水、生活污水、雨水等合流制排水系统，污水进排水管排入市政排水管网。污物：设置封闭式垃圾收集站，然后送往指定的堆埋场处理。生活垃圾，交由当地环保部门处理。项目环保措施：因工程建设地点为XX市XX区XXXX制盐有限责任公司生活区所以此项目建成后尤其要注重加强环境管理，应设专人负责环境保护，确保环境设施的正常运行，加强环境保护意识，多种花草树木，定期进行树木修剪和维护，改善和美化建筑周围的环境。这些措施将解决该项目运营过程中对环境的污染问题。第六章项目组织管理6.1项目组织管理为保障工程顺利实施，加强本项目的实施管理，真正使项目做到资金有保障、实行管理有效率、施工质量有保证，为此XX棚户区改造工程项目拟成立以XXXX制盐有限责任公司总经理宋为兵为组长的棚户区改造工程项目领导小组。项目组成员由XXXX制盐有限责任公司纪检、财务、基建、集资户代表等工作人员组成。6.2资金管理项目资金严格实行专款专用，并设立专用资金帐户，决不允许挪用，同时，应随时接受上级主管部门及集资职工们对资金使用情况进行不定期的检查和审计。6.3质量管理项目建设管理实行“项目法人负责制、招标投标制、建设监理制、合同管理制”，建立健全质量保证体系。加强项目工程实施阶段质量管理，“百年大计，质量第一”，项目工程的实施必须严格执行基本建设程序，待立项申请、可行性研究报告及初步设计批准后，坚持先勘察、后设计、再施工的原则，杜绝“三边”工程。建立健全档案管理，从项目前期到工程竣工验收各环节的文件资料都要按规定收集、整理、归档，以备项目检查及竣工验收。6.3.1设计图纸设计要根据实际状况，结合环境资源，人文地理条件，统筹兼顾。委托有相应资质的设计单位作全面的考察后设计出施工图，确保“安全、经济、适用，够用”原则，组织专家会审确定最终的施工图。6.3.2施工及完工验收严格按照施工规范、设计图纸进行施工。遵守工程报建和开工许可制度，及时向有关部门上报项目经理资质证、工程招标文件、施工合同书以及委托设计、监理、监督的文件资料，经批准后实施。工程验收管理，严格实行逐项分级阶段验收制度，如地基基础验收、主体验收、竣工验收等，每项技术措施均要进行验收并做好相关记录，确保工程质量为合格。第七章项目建设实施计划为保证XX棚户区改造工程项目工程能胜利完工，避免不必要的风险，提高资金使用率，XX棚户区改造工程项目建设实施计划的安排要符合下列原则：1、按照建设项目在工程实施中的施工顺序，相互衔接关系，预测施工阶段的技术、组织方法，并结合政策、人力、物资、工地条件等各种因素及其变化的可能性，依照施工劳动定额，考虑XX市季节性特点和天气等对施工的影响，研究规划合理的、可实现的、较短的建设日期。2、在安排建设项目施工进度时，可按建设资金到位情况充分发挥企业的管理水平和保证工程质量，安排最大可能性可以实现的施工进度，争取工期。根据项目现阶段具备的建设条件，按照基本建设程序，结合各步骤（阶段）间相互衔接关系等，考虑本工程建设项目主体建设期为两年。该项目进度计划为三个阶段，分别是：前期准备阶段、项目实施阶段和竣工验收阶段。7.1前期准备阶段(1)、2010年9月-2010年11月编制项目建议书及可行性研究报告并进行立项。(2)、2010年12月-2011年2月进行项目的施工图纸设计阶段。(3)、2011年3月~5月进行旧房拆迁工作。7.2项目实施阶段(1)、2011年6月组织项目施工、监理招标工作。监理、施工单位进驻现场，搭设临建，准备施工。(2)、2011年7月-2011年11月施工单位完成工程大部分