凯旋国际名苑营销策划方案三稿

——CHAPTER1区域市场篇第一页，共76页。茂名市场概况2014年，茂名市场交投明显下滑，但成交均价达到近几年的高位，相比去年有5%的增加。随着区域的发展，刚需市场成主导，新发展区和核心区域成为热点2014年茂名全市一手住宅网签均价5952元/㎡，同比上涨5%；2014年茂名全市成交面积30.68万㎡，同比降幅60.9%；2014年茂名全市一手住宅网签套数2181，创下近三年的新低，同比下降58.3%；（备注：以上数据来源茂名市房产管理局）第二页，共76页。西城板块双山板块文化广场板块茂名市区西部，环境优美，但生活配套设施不完善；区域价格：4000-6000元/㎡主力产品：别墅典型项目：茂名碧桂园、海印森林四季中心区，市场热点区域价格：6000-7000元/㎡主力户型：130-160㎡典型项目：中银名苑、城市绿洲、亨利华府人民路与双山路附近区域价格：5000-6000元/㎡主力户型：120-140㎡典型项目：碧水湾二期、亿城名苑三期、公园1号区府板块西粤板块近几年发展新区，生活配套设施不完善区域价格：6000-6500元/㎡主力户型：130-160㎡典型项目：恒福尚城、名门世家、裕景春天临近茂南区政府，交通便利价格：5000-6000元/㎡主力户型：130-160㎡典型项目：鸿福名苑、中南名苑、富城御园、莱茵春天茂南区域板块特征随着中心板块的价值不断上升，文化广场板块吸引发展商纷纷进驻，改变了区域平静的局面。区域的改造及发展，将成为茂南市场的热点。第三页，共76页。个案分析—碧水湾二期碧水湾二期销售均价5500元/㎡，项目产品类型多样，覆盖面广，主力产品为110-140㎡的三四房，主打首次置业及改善型买家项目地址开盘时间销售价格总建筑面积茂南健康南路23号2014年1月

均价5500元/㎡320000㎡容积率绿化率主力户型住宅总户数3.9935%110-140㎡1903管理费装修情况开发商物业管理公司0.89元/㎡·月毛坯茂名市世和城建房地产开发有限公司茂名世和物业户型套数去化套数一房8944两房3026三房257134四房14084五房及以上90合计525288碧水湾二期在售产品以110-140㎡三房/四房为主，三房占49%，四房26%，其他占25%；已售产品中，三房/四房产品去化较多，三房去化134套，占比47%，四房去化84套，占比29%；第四页，共76页。个案分析—恒福尚城恒福尚城是西粤板块大型综合项目，销售均价6500元/㎡，以80-120㎡三四房为主力户型，社区内配套完善，市场客户热烈追捧，主打改善型客户项目地址开盘时间销售价格总建筑面积茂南站前七路与西粤南路交汇2014年11月1日6500/㎡420000㎡容积率绿化率主力户型住宅总户数3.341%80-120㎡三至四房2000管理费装修情况开发商物业管理公司1.60元/㎡毛坯茂名市华大房地产开发有限公司广东珠江物业管理有限公司户型套数去化套数两房11427三房17420四房572合计34549恒福尚城在售产品以90-129㎡两房/三房为主，三房占比50%，两房33%，其他占17%；

已售产品中，两房/三房产品去化较多，两房去化27套，占比55%，三房去化20套，占比41%；第五页，共76页。个案分析—裕景春天项目地址开盘时间销售价格总建筑面积茂南站前六路198号大院2014年10月6200/㎡67657㎡容积率绿化率主力户型住宅总户数3.9935%130-160㎡三至四房342管理费装修情况开发商物业管理公司1.60元/㎡毛坯茂名新宏基房地产开发有限公司-裕景春天14年10月首次开盘，130-160㎡单位是绝对成交主力，主打首次置业买家，成交客户以茂名本地为主，少量外区投资客户型套数去化套数三房19674四房14666合计342140裕景春天在售产品以130-160㎡三房/四房为主，三房占比57%，四房43%；

裕景春天已售产品中，三房去化74套，占比53%，四房去化66套，占比47%；第六页，共76页。个案分析—亨利华府（二手）亨利华府位于茂名市茂南区高凉中路9号大院，于2008年建成出售，小区由7栋29层的高层建筑组成。小区位于城市核心区域，紧邻文化广场，有完善的市政配套，周边交通，购物，教育等各种生活配套设施齐全。亨利华府二手房价格面积（㎡）户型总价（万元）单价（元/㎡）228五房1848070230四房2259783179四房1427933第七页，共76页。在售项目项目开发商占地面积（㎡）建筑面积（㎡）套数（套）均价（元/㎡）在售产品优惠建筑类型主力户型茂名碧桂园茂名碧桂园房地产开发有限公司4178253257318186000洋房别墅三房/四房/五房购房可免3年物业管理费海印森邻四季茂名海悦房地产开发有限公司2300003420001224000别墅四房送车位、送花园、送天台鸿福名苑茂名市鸿福房地产开发有限公司18648839015725000洋房三房/四房认筹最高优惠1万抵5万恒辉名苑茂名市犇海房地产发展有限公司60000462551906000洋房两房/三房/四房一次性付款减300元/㎡名门世家天新房地产开发有限公司473333081212406700高层三房/四房一次性98折，按揭99折2015年预计开盘项目项目开发商占地面积（㎡）建筑面积（㎡）套数（套）均价（元/㎡）在售产品优惠建筑类型户型东信时代广场茂名市东信置业房地产开发有限公司24520.4170962.5——待定——40-245㎡——名雅新居茂名市名雅房地产开发有限公司——21737——待定洋房三房/四房认筹成功可享10万减3万购房优惠，开盘再享98折宏御·帝景豪庭广东宏御房地产开发有限公司2054382172——待定洋房————在售及推售项目汇总第八页，共76页。茂名在售项目装修情况项目是否精装修项目是否精装修项目是否精装修名门世家×粤西明珠×鸿福名苑×恒福尚城×财富广场×恒晖名苑×碧水湾二期√星翠苑×宝力城×茂名碧桂园√裕景春天×华厦新城×富城御园×中银名苑√名雅新居×汇龙御景×亿城名苑×星汇豪庭×茂南区在售项目基本为毛坯，精装修产品较少，茂南在售项目中仅有3个第九页，共76页。市场启发&项目面临问题综观茂南整体市场，销售价格均在8000元/㎡以下，如何突破区域价格关口，实现项目制定价位，成为关键因素；市场上绝大部分项目在定位上属于刚需盘，项目价值如何凸显，定位超越市场，走向高端；从典型项目的客户群体分析，刚需和首改型客户成为市场主导，他们所需求的面积都是90-160㎡，本案产品均为大面积产品，买的起项目产品的客户群体是哪些人？定点有效的区域拓展和推广渠道，快速实现点与点的连接；在整个茂南市场，带装修发售的项目仅有3个，且部分装修选择权在客户手上，对于项目是否带装修发售，是危与机并存着；第十页，共76页。——CHAPTER2项目价值篇第十一页，共76页。总用地面积：6171.2㎡总建筑面积：47422.27㎡总套数：151套面积段：160-283㎡层高：25、29层容积率：7.4停车比：1:1本案基本指标户型面积（㎡）比例备注三房161-16730%舒适大三房四房188-28367%宽阔观景四房复式253-4623%尊贵独享总体151100%——凯旋国际名苑

引领茂名市场开启新时代的盛世元年！第十二页，共76页。项目价值梳理凯旋国际名苑配套资源城市之“芯”区域区域核心地段公园景观商业中心智能安防地下商业隧道品质建筑隔望文化广场规划酒店、写字楼四维立体交通一线景观产品贴心物业服务城市景观休闲会所第十三页，共76页。哪些价值是“人无我有，人有我优”，支撑我们突破区域价格关口，超越市场定位，走向高端？第十四页，共76页。地段稀缺性本项目占尽地利，位于茂南区中心地带——油城七路和高凉中路交汇地段，政府机关，事业单位集中于此（地税局，国税，国土局，电信局等），并紧邻茂名市民休闲娱乐中心——文化广场，坐拥得天独厚的市中心绝佳繁华地段。我们是中心的中心，茂名的中心，经济文化的中心，坐拥得天独厚的地段优势第十五页，共76页。产品珍藏性珍藏的151套单位，160-280㎡的大面积产品，高于市场同类产品，具有唯一性恒晖名苑90-140㎡本案明恒世家120-170㎡恒福尚城90-130㎡裕景春天130-160㎡名门世家120-140㎡富城御园90-130㎡汇龙御景120-140㎡碧水湾二期110-140㎡亿城名苑130-170㎡公园一号110-120㎡财富广场90-140㎡宝力城102-118㎡中银名苑130-260㎡在茂南众多项目中，160-280㎡大空间的舒适住宅，在茂南是绝无仅有的稀缺产品，独树一帜；第十六页，共76页。成熟生活配套油城路茂名图书馆文化广场亨利华府高凉路本案凯德广场中海大厦茂名市电信局市第一中学建设银行方兴市场茂名市政府广东石油化工学院光华校区中心广场农业银行莎顿中英文幼儿园茂名市卫生局茂名华侨城人民广场万汇·摩根时代聚佳购物广场市第十七小学南香公园茂名市第九小学茂名市民政局明星中英文幼儿园工商银行茂名国际大酒店市第十八小学威威商业步行街石化医院明湖超市（油城七路店）广发银行（茂名分行）双山路五分钟生活圈十五分钟经济圈迎宾路茂名市康复医院除了项目自身的商业配套，项目周边生活配套设施完善，可以让我们的业主在与世界时尚休闲生活保持一致步调的同时，还能尽情享受来自大自然的全天候悉心呵护。第十七页，共76页。景观资源本案紧邻茂名休闲娱乐中心文化广场，一眼望尽公园景观，只有最近，没有更近茂南区所有在售楼盘中，唯一能够俯瞰文化广场的楼盘，开窗即可见美景！第十八页，共76页。交通网络发达项目周边道路网络发达，内部/外部交通均十分便利，到达高速入口仅需15分钟，项目周边有多路公交经过，可以达到茂名市区各处；项目到广湛高速入口约15分钟项目位于高凉中路于油城七路交汇处，周边的道路网络发达，交通便利，由项目到广湛高速入口约15分钟；项目周边有1路、8路、12路、13路、16路、18路、207路、309路公交车经过，可便捷到达茂名市区各处；本案1路，12路，16路，18路8路，12路，13路，18路，309专线1路，16路，309专线1路，207专线第十九页，共76页。品质建筑从规划设计，到施工装修，每一个环节都认真对待，用最佳的理念，最好的材料为业主提供最优质的生活！项目从规划设计开始，便贯彻了高品质的先进人居开发理念，在寸土尺金的核心地段上规划了超宽的楼间距；从桩基础开始，便采用高标准的精雕细琢严格施工，社区住宅楼全部采用高强度框架剪力墙设计，每平方米建筑面积的钢筋含量要比一般住宅高上许多；外墙砖、电梯、门锁、合页等材料，均是高品质材料；我力求给业主一个精致完美的家。第二十页，共76页。管家式物业服务创造价值，我们将为客户提供全心的服务，温馨的光怀，放心的安防，用优质物业，建筑完美生活圈。全心服务提供个性化和人性化管理服务提高了服务质量和效率，使得业主的需要都能够得到及时的满足，并为业主创造了一种无微不至、无所不在的服务体验。温馨关怀客服前台、门岗、车场岗和入户维修为关键岗位，我们会努力降低关键岗位的流动性，让业主看到的是一张张熟面孔，从而感受到邻里之谊的温馨体验，同时大大提高工作人员给业主带来的安全感和信任度。放心安防采用人防、物防、技防安全体系。通过突查式的抽查检验、周界安防设施每日检测、巡逻、不定期更换巡逻路线等方式，进行体系评估，力求把问题解决在萌芽之初，更确保使社区的安全防护工作日臻完善。第二十一页，共76页。会所式销售中心会所多功能服务，打造茂名会所性质服务体验，同时打破传统格局布置，将销售中心设置在会所处西餐厅健身室大堂健身室第二十二页，共76页。凯旋会茂名高端人士的一张名片——凯旋会住宅和商业的联动，以项目独有资源，为客户提供他人所未有之专属服务购买凯旋国际名苑即可获得凯旋会会籍，并享有商业的VIP服务；商家成功推荐他人购买项目，累计一定次数可享有会籍。利用“凯旋会”的良好效应，推进口碑营销第二十三页，共76页。联合教育资源项目周边有多家幼儿园，并有第九，第六小学；距离多所重点中学也在10分钟生活圈内，联动学校资源，为业主子女享受一站式的良好教育提供便利条件！项目距离茂名市第六小学，第九小学，车程均在5分钟内，距离茂名市省级重点中学，茂名市第十六中学，第十七中学，市实验中学车程巨均在15分钟内，通勤方便；计划与茂名市重点院校进行联通合作，凯旋国际名苑业主子女可以进入重点院校上学。重点协商单位：第十六中学（省级重点）、第十七中学（省级重点）、茂名市实验中学（省级重点）天赋异禀，客户没有挑剔的理由！第二十四页，共76页。——CHAPTER3项目定位篇第二十五页，共76页。市场定位凯元盛世·品筑之作凯元：寓意凯旋国际名苑的诞生盛世：全城绝对的影响力品筑：追求品质与生活的建筑之作：代表这个城市的项目第二十六页，共76页。客户定位标签型客户标签型客户特征：注重彰显身份，体现了这类客户注重身份的价值观。1、生活习惯——喜欢去俱乐部、会所、健身房等场所。2、生活态度——倾向于有个性的、充满激情的生活。3、消费取向——倾向于品牌消费，多喜欢奢侈品。尊贵型客户尊贵型客户特征：注重资源占有的同时，更注重景观、品质、家庭安全等，对价格的敏感低，体现了他们追求悠然、闲适的价值观。1、生活习惯——重视生活品质，注重休闲。2、生活态度——倾向于自然、轻松、简单的生活方式。3、消费取向——消费时更希望得到身份和地位的对位。新贵型客户新贵型客户的特征：追求财富、注重家庭，讲究实际，相对而言并不太注重自然、历史感，体现这类客户追求财富，注重投资理财的价值观。1、生活习惯——重视生活品质，注重休闲。2、生活态度——倾向于轻松、简单的生活方式。3、消费取向——消费时更希望得到身份和地位的认同，同时也讲究消费物的性价比。享受型客户享受型客户特征：注重感觉，注重服务、注重细节，他们极致追求品质，生活绝不将就。1、生活习惯——认为会所和大露台是享受生活的地方。2、生活态度——他们有对生活独特的生活方式，倾向于轻松、休闲、自我的生活状态。3、消费取向——他们只选择喜欢的、适合自己的。第二十七页，共76页。三房四房复式形象现金流产品标杆产品利润产品景观次优最优次优产品特点面积最小资源次优总价最低面积居中资源最优总价高面积居高资源最优总价最高客户定位新贵型客户尊贵、享受型客户标签型客户客户来源三房以本地客户为主，同时有少量的外地客户及企业购买。四房主要本地客户组成，少量的周边区域客户复式以企业客户和私营业主客户为主，包括部分外区客共性特征财富阶层、置业经验丰富、注重尊贵感与服务、愿意为稀缺买单购买目的身份标签、居住、企业会馆、商务接待、收藏、个人工作室等预判项目目标客户第二十八页，共76页。产品定位1栋/2栋——约280㎡，四房，南北朝向3栋——163㎡，三房，南向3栋——167㎡，三房，南向3栋——189㎡，三房，南北朝向160-280㎡三房、四房私享大空间一线景观豪门气度第二十九页，共76页。——CHAPTER4推售策略及价格第三十页，共76页。产品总量及分布凯旋国际名苑总货量151套，其中1号楼：面积280㎡，两梯两户，共40套；2号楼：面积280㎡，两梯两户，共40套；3号楼：面积163-189㎡，两梯三户，共71套；楼栋1号楼2号楼3号楼结构特征大面积产品中小面积产品景观特征一级二级三级产品综合评比ABC1号楼2号楼3号楼第三十一页，共76页。推货策略同质产品竞争激烈，客户选择范围扩大。资源景观综合优势强，景观面积区分合理。产品分级比例合理，各个层面考虑周全而布点合适。以B等产品作基础以A等产品作标杆以C等产品作补充第三十二页，共76页。推货策略第一阶段B+C产品（低楼层）第三阶段A产品（楼王）合理、差异定价B、C差异产品冲击及占领市场品质定价B等产品引领市场高位定价优等产品标杆时机、收官之作让客户认同项目让朋友推介产品让周边圈层客户热捧产品让所有人都知道，凯旋国际名苑让凯旋国际名苑成为2015年的传奇我们的目的，曲线成长！第二阶段B+C产品（高楼层）差异定价C等产品占领市场第三十三页，共76页。推货价格第一阶段B+C产品（低楼层）第三阶段A产品（楼王）第二阶段B+C产品（高楼层）根据茂名市场价格走势分析，成交价格均在8000元/㎡以内，结合项目情况及对周边客户了解，每平方米多出300元/㎡，总价多出幅度在5-10万元之间，目标客户群体接受程度较高，即项目整体均价为8300元/㎡。第一阶段回收金额98,690,553元第二阶段回收金额106,073,559元第三阶段回收金额104,824,126元第三十四页，共76页。推货价格第一阶段第二阶段第三阶段按照均价8300元/㎡制定，此价格为底价表，不包含任何折扣优惠。第三十五页，共76页。推货价格凯旋国际名苑总回收资金约3.1亿元第一阶段第二阶段第三十六页，共76页。8300元/㎡的整体均价，3.1亿元的总回收资金意味着什么？这只是我们的底价！通过不同阶段的热销，价格将稳步拉升我们的预期目标远远不止这个数！第三十七页，共76页。价值的提升通过开放销售中心，输出项目的十大价值点，配合媒体推广的铺开，举行圈层营销及巡展的针对活动，第一阶段产品热销全城，实现消化率80%以上。进入第二、第三阶段，品牌的认可度增强，品质的树立及圈层内口碑的传播等，形成项目价值的提升，价格稳步上涨。第一阶段热销全城80%以上消化率第二、三阶段价值提升价格上涨（七大措施）品牌体验客户体验活动体验品牌形象溢价现场包装提升项目资源整合客户渠道拓展服务体验升级样板房震撼展示针对活动营销第三十八页，共76页。品牌体验—品牌形象溢价通过项目品牌形象系统化运作，以品牌识别和承诺的核心动作提升，输出项目价值和理念取向，形成客户共性心理，超越或满足其期望需求，从而引导客户价值大于价格等向心理对接。1、识别（认知升华）：销售物料：法国艺术式楼书、户型手册和生活指南的结合户外形象：导视系统、户外广告、大牌活动：冠名、慈善、讲座2、承诺：工程：外立面、景观品质：建筑细节、材料、标准、工艺等产品：未来规划、配套第三十九页，共76页。品牌体验—现场包装提升随着后阶段销售价格的不断攀升，由于受到时间和视觉程度的影响，现场震撼效果和客户价值认同心理逐渐降低，而后阶段要实现高价，现场包装的价值氛围营造尤为重要，主要是外广场、商场外立面和销售中心内场的软装提升。外围墙的拆除形成一览无遗的广场后花园排栅拆除包装外立面突出会所式销售中心软性包装具丰富性第四十页，共76页。品牌体验—项目资源整合针对项目前提累积的现有资源进行整合，形成项目增值点，提高项目整体附加值1、与交管部门进行沟通，将项目周边公交站名改为“名富广场站”或增设新“名富广场”新站点；2、与文化部门协商，冠名文化广场多个大型文艺活动，例如广场舞比赛、企业ceo联谊会等；3、整和会所及项目配套资源，对前期业主提供会所及配套抢先体验活动，使客户之间不断传递项目信息；第四十一页，共76页。客户体验—客户渠道拓展1、服务营销服务功能延伸的营销，老客户介绍新客户等；2、事件和活动营销充分利用事件和震撼性活动创造市场关注；3、凯旋会营销俱乐部会员的营销4、实景示范的体验营销样板房，景观示范区5、圈层营销在各圈层组织新推介和团购等6、数据库营销有效利用中高端客户群的资源7、周末营销不间断的主题活动；8、小众传播营销利用有效传播媒介；8大渠道拓展，让客户有不一样的惊喜体验第四十二页，共76页。客户体验—服务体验升级宣传标准电话标准话术标准接待标准联系标准带客标准案场标准人员标准诠释标准贴心服务标准附加服务标准第四十三页，共76页。二期样板房的开放，展现项目豪华的交楼标准，同进入二期VIP认筹阶段活动名称：盛装登场活动时间：2015年6月初活动地点：凯旋国际名苑销售中心现场活动推广：网络、围墙广告、微信、短信、coldcall参与人群：意向客户、业主、商会人员活动内容：揭开二期的神秘面纱，展现奢华的交楼标准，使客户眼前一亮，改变茂名客户对交楼标准的新定义。活动体验第四十四页，共76页。专题沙龙活动名称：理财/风水沙龙讲坐活动时间：2015年5月底活动地点：凯旋国际名苑销售中心现场活动推广：网络、微信、短信、coldcall参与人群：意向客户、业主、商会人员活动内容：邀请城中知名人仕前来本项目作一个详细的理财/风水演讲，吸引客户共鸣，提升项目档次。活动体验第四十五页，共76页。活动体验与茂名当地收藏家建立良好的合作关系，在项目销售中心进行珠宝、古董鉴赏。奇珍异宝——历史与传承鉴赏第四十六页，共76页。价格的提升价值决定价格，价值提升完成时，价格的提升标准按照两个方向执行：第一，茂名整体市场增幅情况的基础之上；第二，成为领导者，自主定价。

第二阶段的产品价格提升标准在茂名房地产市场增幅情况的基础上进行，14年住宅房价相比13年有5%的增幅，即每平方米增加300元，在此基础上，第二阶段产品增幅为400元/㎡，高于市场水平，即均价为8700元/㎡。第四十七页，共76页。价格的提升（第二阶段）第二阶段第二阶段按照均价8700元/㎡制定第二阶段产品总回收资金166,223,369元相比底价总金额，多收益60,149,810元第四十八页，共76页。价格的提升（第三阶段）

第三阶段推出的楼王产品，无论是在景观、朝向和产品属性上都高于其他同类产品，同时3号楼的最终定价代表了一个项目的整体价值，因此按照预期的目标，我们将成为整个城市的领导者，代表城市的标杆的项目，我们拥有自主定价权。

未来的市场将进入“8”字头时代，开创新纪元，代表一个时代的开始，由“8”向“9”的迈进。即楼王产品的均价为9000元/㎡。第四十九页，共76页。价格的提升楼王单位整体均价9000元/㎡，总回收资金113,007,749元，相比底价总金额，多收益8,183,623元

。底价总金额≈3.1亿元提升总金额≈3.78亿元价值提升带动的价格收益≈0.68亿元第五十页，共76页。——CHAPTER5营销推广第五十一页，共76页。营销铺排销售时间营销节点现场包装营销活动5月初首期公开发售1月2月3月4月5月6月7月首批房源蓄客一期销售/二期新品蓄客1月1日项目开始启动宣传主题销售中心包装项目围墙广告包装楼体发光字开盘气氛板房包装推广渠道外展点的布场国际高度全城标杆封顶仪式网络、围墙广告、微信营销项目巡展的启动凯旋盛宴名车荟聚舞动人生开盘盛典网络、户外广告、微信、短信、coldcall品质体验尽在凯旋凯旋国际，即日启航别具匠心与众不同豪门夜宴盛装登场商会拓展项目发布会外区拓展团购拓展4月初销售中心开放10月初三期新品开盘VIP产品推介会理财沙龙8月10月9月7月初二期公开发售二期销售/三期新品蓄客华丽收官绽放全城品味美食珠宝鉴赏魅力绽放第五十二页，共76页。营销费用汇总项目总回收资金3.78亿元，按照营销费用1%的比例计算，项目整体营销费用为378万元，后续推广将以此做为标准。营销费用项目汇总类型名称推广电视广告网络微信、微博短信拓展其他活动巡展冠名互动开盘活动暖场活动事件营销现场包装导视牌外广场销售中心物料单张折页户型图海报展板手提袋信封纸盒其他费用其他第五十三页，共76页。营销铺排1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月销售时间第一阶段12月PART

1蓄势国际高度全城标杆品质体验尽在凯旋第五十四页，共76页。电视广告/配合攻势广告播放时间：2月中至6月中播放内容：项目的地段、品质、景观的介绍每天播放的次数：4次（15秒）针对客户群：40-60岁的年龄阶段茂名现在投放电视广告的楼盘：恒福尚城、碧桂园、富城御园、碧水湾、水东湾一号（电白）。每个月大概10万左右的投放量（恒福尚城除外）在营销推广阶段适时做电视和电台广告宣传，吸引不同层级的客户群，及在销售中心大堂播放项目影视宣传片。营销执行┃电台广告第五十五页，共76页。

凯旋国际名苑需要一批鲜明且具有项目特色的户外导示牌；建议：设立户外导示牌，以更具项目品质的形式来更换。要求：大气、品质、鲜明可参考：营销执行┃户外导视第五十六页，共76页。

针对营销中心门口挡沿顶部进行包装，通过一些绿藤、花球等进行点缀包装。

营销中心外广场以及看楼通道，建议做花箱造型以及遮阳伞摆放，造成视觉的感受，增强客户对产品的体验。采用绿色藤蔓及花球包装营销执行┃营销中心外广场第五十七页，共76页。官方网站、微信公众号、微博、手机短信营销执行┃网络宣传第五十八页，共76页。走出去，在目标客户群聚集人流旺地开展项目巡展，宣传推广前置通过活动融合，增加巡展亮点；体现项目核心价值；吸引外区客户，树立项目形象选址：人流旺地，中端消费场所品牌、区域发展、活动亮点融合时间：2015年2月中下旬至3月底场地：凯德广场/华侨城物料：单张/

贺卡/礼品/纸袋礼品派发形式：以客户关注本项目的微信营销执行┃巡展第五十九页，共76页。VIP登记（认筹）/配合攻势时间：2015年4月初（销售中心开放）形式：客户以下诚意金的形式拿到开售时的优惠折扣。诚意金：5万

优惠：额外98折推广配合：电视、网络、围墙广告、微信、短信、外展、楼体广告作用：提前锁定目标客户，有效地累积客户，引爆开售。营销执行┃VIP登记第六十页，共76页。拓展/配合攻势时间：2015年2月份至4月份目的：发掘更多的高端客户，建立项目的品牌，传播口碑拓展客群：茂名商会、电白商会、建筑商会、银行及移动VIP客户等拓展形式：活动、酒会、饭局等物料：单张、

贺卡、礼品、纸袋预计费用：10-40万营销执行┃商会客户拓展第六十一页，共76页。针对区域龙头客户、企业高层、团购客户，举办VIP客户产品发布会客户可优先参观项目及板房，当日认筹享额外优惠邀约集中前期拜访拓展的客户优先参观板房及销售中心在项目未大规模对外宣传时，先撬动一批意向度最高的客户营销执行┃VIP客户产品推介会第六十二页，共76页。项目发布会/配合攻势时间：2015年4月份地点：五星级酒店针对客户：商会人员、意向客户、银行VIP客户（主要拓展客户为主）物料：单张、

贺卡、礼品、纸袋预计费用：5万-8万营销执行┃项目发布会第六十三页，共76页。1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月第二阶段销售时间营销铺排PART

2爆发凯旋国际

即日启航第六十四页，共76页。组建12名销售人员分4组开展拓客工作。——在客户储备的前期，主动出击上门拜访，邀请我方关系客户、跨国大企业、机关事业单位、专业市场商会组织、优先参观项目，并享优先团购选购优惠。

成立4组3人团队，兵团作战，到周边大型企业、专业市场，团购拓展团购案例营销执行┃团购拓展第六十五页，共76页。活动名称：凯旋盛宴名车荟聚活动时间：20