某小区物业方案

第一局部承接工程优势作为XXX一家中高端品牌物业企业，XXXX在本工程的管理和效劳中有许多独到的优势。第一章综合实力优势XXXXXXXX年，X年来致力于物业行业的开展，现已形成XXXX综合实力市场化、品牌化管理的全新模式。秉承“以客户为中心，以市场为导向，不断改进完善企业的管理和效劳〞的核心理念，在行业内和社会中树立了良好的企业形象。凭借多年的物业效劳经历、科学的管理、人性化效劳理念及精湛的技术，万和物业为中高端客户提供了良好的人员储藏、管理支持及市场开拓经历。我们的愿景目标是成为台州综合实力最强的物业管理团队之一。公司组织架构公司各部门负责在既定的战略目标下，制定公司总体开展规划，建立各部门管理体系，提升业务品质，提高效劳工程整体盈利能力，打造核心竞争力。各个部门及分公司在总公司指导下，标准、高效经营。智能管理运作管理公司高管总经理智能管理运作管理公司高管总经理物业管理部财务部工程效劳公司行政管理部绿化效劳公司市场拓展部后勤食堂效劳人力资源部家政效劳公司品质管理部其他分支机构其他分支机构各区域分公司企业情况表XXXXXXX公司名称X成立时间X资质等级X注册资金X营业执照注册号X单位地址X法定代表人X公司总经理X职工人数X具有各类注册执业资格的职工人数X开户银行X企业注册地以外设立分支机构的情况X联系方式X企业营业执照第二章公司效劳工程展示业绩情况１２３４５６７８９１０１１１２１３１４１５效劳工程展示第二局部小区物业管理整体设想第一章物业管理总体思路物业管理总体思路我们将紧紧围绕本工程的物业特点及管理重点、难点，创导XXXXXX效劳理念，实行“酒店式〞加“亲情化〞的效劳模式，运用标准化、制度化、程序化的公司操作系统，力争将本工程打造成台州又一物业管理典范工程。２、物业管理整体设想与筹划１〕、管理模式之一：综合一体化管理根据“XXXXXXXXX〞的品质定位，我们将严格遵守政府的有关法律、法规、物业条例及标准，进展半封闭式综合一体化管理。在“XXXXXXX〞的日常管理效劳运作过程中，随时与客户沟通物业管理状况，在配套效劳方面。除了提供常规性公共效劳之中，结合客户的的需求，设计相应的特色效劳工程，提供多种配套效劳，实现互动。２、管理模式之二：人本管理以人为本，是我们企业文化的精华。以人为中心，把员工当作最珍贵的资源对待，充分发挥干部和员工的聪明才智和积极主动性，保证物业管理各项工作的顺利展开。〔１〕加强人力资源管理根据“XXXXXXXX〞管理的高标准、高要求的特点，从管理人员的组成入手，保证队伍的整体素质。物业效劳中心骨干由具有丰富物业管理经历的管理人员和专业技术人员组成，员工都要精心挑选素质高、态度好、技术强的人员。根据物业管理需要，合理安排员工的上岗培训和持续的在职培训。在日常的管理工作中，尊重人、理解人、关心人、培养人，倡导和谐有序的工作气氛。〔２〕通过目标管理，对员工实施有效奖惩制度内部管理目标责任制，签订“XXXXXXXX责任书〞，明确责、权、利，物业效劳中心再将管理目标分配到班组直至个人，明确分工目标，并在达成目标的过程中及时反响绩效，将管理目标与“塑料城〞的效劳人员的经济收入、升迁、聘任直接对应，实行行之有效的员工鼓励。根据目标达成情况，坚持竞争上岗、优胜劣汰、鼓励员工比工作、比业绩，共同进步，并将奖金分配与实际奉献挂钩，表达多劳多得，实现奖惩措施，激发员工的工作热情。３．管理模式之三：标准管理〔１〕按ISO９００２质量标准进展管理参照ISO９００２质量体系标准，建立一整套完整、科学、严密的质量保证模式并全面导入，为树立优质、标准的物业管理效劳提供保障。〔２〕大力推行“三定五按〞在质量标准导入中，强调“三定五按〞。三定即“定岗、定员、定责〞，五按即“按标准、按程序、按时间、按路线、按指令〞。根据“塑料城〞的具体特点，合理设岗定员，对每个员工工作进展具体设计，做到专业清晰、业务饱满、职责到人。再根据各个员工的工作职责与范围，规定在时间序列上的分解和空间位置上的移动。对于物业管理的各项具体工作，我们都设计了详细的规程，规定各步骤的程序和对应的标准。督导机构我们将把督导管理方式运用到“塑料城〞的管理中去，通过建立合理的监视机制、自我约束机制和信息反响处理机制，保证管理信息畅通，保证各项指令和目标的落实。１〕建立合理的监视机制定期对管理目标进展考核，对每个工程的管理效劳过程建立原始记录，通过现场检查、部门自查、公司内、外部质量审核，确保管理工作的监视机制有效运作。具体作法：一是公开监视制。公布物业效劳监视投诉，设立业主意见箱。所有员工佩带工作牌上岗，以便于公开监视；二是客户评议制。我公司对各项管理活动实行主动走访、监视、跟踪、反响，对业主、客户或其它来源的信息做到有分析、有处理、有跟踪、有反响，实行闭环管理，使客户的权益得到保障。２〕建立自我约束机制物业效劳中心根据各项管理标准，对各班组员工进展有效检查，发现问题及时纠正。对重大质量问题或屡次重复出现的问题，由管理层检讨并制定纠正和预防措施。人员配置及效劳标准一、人员配置工程经理１人工程助理〔兼秩序维护主管〕１人财务、内勤１人客服接待、楼层管家员工４人工程维修２人秩序维护１４人消控、监控３人装修管理１人环境清洁１０人后勤保障３人绿化工１人合计４１人二、物业效劳中心人员编制、职责一览表序号职务人数工作职责备注１工程经理１主持物业效劳中心日常管理工作２秩序维护主管〔兼物业助理〕１文件、资料管理、协助工程经理工作，巡查、环境卫生和秩序维护工作，主持秩序维护队日常工作，安排军事训练、消防检查３财务、内勤１主持行政人事财务工作、负责出纳工作４客服接待、楼层管家４负责业主投诉、回访、楼层管理等工作５工程维修２强弱电、机电日常工作安排、设备设施维修６秩序维护班长３带班巡查、维持小区内秩序维护工作检查７秩序维护员１１巡视、形象岗、车管、８消控、监控３监控中心９装修管理１负责二次装修监视管理以及房屋质量跟踪１０保洁领班２主持环境清洁员日常工作，检查环境清洁卫生。１１环境清卫生８负责小区环境卫生、水景、水池１２后勤保障３负责会所以及物业公司员工食堂及后勤工作１３绿化工１负责小区绿化工作１４合计３９１、人员配置本工程拟配备２８名物业管理效劳人员部门岗位人员要求数量工程负责人〔１人〕工程经理中专以上，４５岁以下，３年以上物业管理经历，持物业经理证上岗。１保洁部〔２７人〕组长高中以上，４０岁以下，２年物业管理经历１地面清洗及电梯玻璃清洗２５-４０以下，２年以上工作经历２商场１楼５０以下，１年以上工作经历６商场２楼５０以下，１年以上工作经历８外围广场５５以下，１年以上工作经历４地下室兼楼顶５５以下，１年以上工作经历２机动轮休人员５０以下，１年以上工作经历４工程部电梯维修保养工男，高中以上文凭，持进网电工操作证，４５岁以下，有相关工作经历。３、嘉丽阳光苑效劳等级标准工程序号内容服务标准综合管理服务１管理处设置〔１〕工程内设置管理处。〔２〕办公场所整洁有序。〔３〕配置办公家具、、电脑、打印机、网络等办公设施及办公用品。２管理人员要求〔１〕管理处经理具有３年以上相应任职经历，管理人员中３０%以上具有大中专以上学历。〔２〕管理人员１００%持有物业管理上岗证书〔其中新聘管理人员在１年内取得物业管理上岗证书〕，特种作业人员１００%持有政府或有关部门颁发的有效资格证书。〔３〕公司员工统一着装、佩戴标志，语言、行为标准，效劳主动、热情。３日常管理与效劳〔１〕与委托方签订标准的物业效劳合同，明确双方的权利义务关系，并按照有关规定和合同约定公布物业效劳工程、内容及收费标准。〔２〕导入效劳质量管理体系，实施完善的物业效劳方案。〔３〕建立档案管理制度，包括日常管理档案、设备管理档案、使用人资料档案、各种根底资料、台帐、图册健全，装订整齐，保存完好。〔４〕制定保洁巡视制度，每日巡视４次以上。〔５〕成立８小时值班的“效劳中心〞，实行统一受理效劳制度，公示效劳联系，受理业主、使用人的咨询和投诉；对业主或使用人的投诉在２４小时内答复或报有关部门处理。〔６〕１２小时受理业主或使用人报修，急修３０分钟内到现场处理。〔７〕可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进展沟通并征询意见。〔８〕制定管理处内部管理制度和考核制度，并运用计算机进展管理〔含业主档案、收费管理、设备管理等〕。４公共部位和公共场地保洁〔１〕电梯保洁每日二次、地面每日清扫２次、拖洗１次，其中门厅地面每日清扫、拖洗２次以上；保持材质原貌，干净、无灰尘。〔２〕道路地面每日清扫２次以上，广场砖地面每周清扫１次；目视地面干净，地面垃圾滞留时间不超过２小时。〔３〕明沟每日清扫１次，明沟无杂物、无积水。〔４〕天台、屋顶保持清洁、无垃圾。〔５〕公共门、窗等玻璃每周擦拭１次，其中门厅玻璃每日１次，目视干净、光亮、无灰尘。〔６〕天花板每周除尘１次，目视干净，无蜘蛛网。５公共设施保洁１〕楼梯扶手、栏杆、窗台每日擦抹１次，保持干净、无灰尘。〔２〕消防栓、指示牌、宣传栏、信报箱、公共灯具等每周擦抹１次，目视无灰尘、无污渍。〔３〕垃圾厢〔房〕有专人管理，生活、建筑垃圾封闭存放，垃圾厢〔房〕每日清理、冲洗２次以上，垃圾厢〔房〕整体清洁、无异味，灭害措施完善。〔４〕果皮箱、垃圾桶合理设置，每日清理２次，擦拭１次，箱〔桶〕无满溢、无异味、无污迹。〔５〕公共厕所每天四次保洁，不定时保持。６垃圾清运１〕按楼层设置垃圾收集点，每日８小时循环清理〔不小于２次〕，收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。生活垃圾日产日清。７其它〔１〕实行保洁巡查制度，无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。〔２〕对违反规定饲养宠物的要及时进展劝告，不听劝告的报告有关部门。〔３〕配合职能部门，提供人员对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水和灭鼠。〔４〕生活水箱每年清洗消毒一次。〔５〕外墙玻璃每年清洗一次。第三章物业管理效劳目标一、总体目标给使用人创立一个温馨、舒适、便捷、平安、清洁的办公环境。二、分项承诺指标序号工程标准承诺指标１设备设施完好率９８%建立健全维修保养制度及操作规程；定期巡查，即坏即修；保证各项设备设施处于适用状态２维修工程质量合格率９９%所有维修工程均有详细的维修及验收记录；主要工程要建档造册，并由质量人员签署验收合格单。３效劳回访率９８%效劳完成后，对用户进展回访，并针对回访情况提出整改措施，到达用户满意。４保洁完好率９８%建立健全检查制度；公共区域不得出现大面积或大垃圾，小垃圾〔烟头、纸屑、痰迹〕每１００平方米控制在１处。整体环境及设施清洁，定期进展消杀。５业主有效投诉处理率１００%对业主投诉由专人负责处理，建立投诉处理档案６效劳及时率１００%接到效劳通知，１０分钟内到达现场；小修限时效劳，中修不过夜。７业主满意率９０%采用调查、走访、回访相结合的手段，采集客户信息，确保满意率逐步提高第三局部物业效劳篇第一章员工岗位职责及标准一、管理员岗位职责１、按照公司的指示精神和物管处的要求，组织各项清洁效劳的具体工作实施。２、加强监视力度，负责清洁范围内的卫生检查监视和考核工作。３、每日检查清洁情况，重要地区每日不定期检查２～３次〔巡回检查〕，发现卫生死角及时调配人员予以彻底保洁。４、在巡查期间，进展人员清点工作，发现保洁员有擅离职守者，应及时予以纠正，并向公司汇报。５、发现保洁员与保洁区域内物业管理人员发生争执，应立即予以调解。６、认真听取住户及物管处对清洁工作的意见，及时向公司反响。７、加强管理力度，发现问题及时整改，尽量防止住户投诉。８、编制公共卫生区域人员安排及各种清洁用品、物料方案，检查日用品的存量，减少损耗，节约本钱。９、观察和掌握员工的工作情绪，批评、纠正、指导及评估员工的工作质量。二、保洁员岗位职责１、严格遵守劳动纪律，不迟到、早退,做到有事事先请假。２、严格按照保洁效劳方面的程序或工作规程进展操作。３、正确使用相关的设备和保洁用品。４、保持分管区域的地面清洁、玻璃明亮、墙面无污迹。５、服从上级领导安排，认真完成所交办的工作。６、遵守所有保洁规那么，维护管辖区域公共设施的卫生，同时履行相关的保洁效劳。７、严格执行公司制定的保洁操作细那么要求。按规定标准执行操作程序，保质保量地完成所负责的保洁区域和公司布置的各项保洁任务，并由专门人员进展定期检查和定量考核。８、清洁工在辖区进展保洁效劳时，发现任何破坏环境卫生行为或成心损坏行为时应及时阻止，对不听劝告者，应及时向管理员反映。９、清洁工对客户的询问，应谦和礼貌，使用文明用语。１０、清洁工必须保护清洁工具和设备，不得随意把工具和设备借给他人使用。三、作业内容、频率及质量标准：区域作业内容工作频率质量标准外围道路绿化带及配套设施清扫道路每日一次，巡回保洁无明显泥沙、无污垢，每１００㎡内烟头、纸屑平均不超过两个、无直径１㎝以上的石子清扫绿化带巡回保洁干净、无垃圾杂物清洗垃圾箱每日一次〔夏季〕干净、无明显污迹其余每三天一次清理垃圾箱、桶每日一次周边地面无散落垃圾、无明显污迹标识牌每周二次干净、图案字迹清楚无明显积灰擦拭信报箱及每日一次无明显积灰、水渍高杆灯擦拭每周一次〔１.８米以下〕干净、无明显积灰每季度一次〔１.８米以上〕目视无积灰高杆灯拆洗每年二次〔需工程部配合〕干净、目视无积尘、无虫网庭院灯每周一次干净、无明显积灰地射灯每周一次目视无积灰音响每周一次目视无积尘石灯每天一次目视无积灰周界报警系统〔围墙外面〕每月一次外表保持干净水景系统〔小溪〕每年二次目视无垃圾区域作业内容工作频率质量标准大堂推擦地面每日一次、零星保洁无脚印、无污渍、无垃圾、无积灰、无水迹墙面每周一次无积灰、污渍、虫网擦拭玻璃每月一次无积灰、无水迹电源开关每日一次无积灰擦抹灯饰高空每周一次无积灰、虫网其余每日一次装饰物掸尘每日一次无积灰、虫网果壳箱、烟筒清倒不断巡回无陈积垃圾、周边无污物电梯轿厢擦拭不锈钢门每日一次无积灰、污渍、水迹地面清洁每日一次无垃圾、积灰、污渍轿厢内壁每日一次无积灰、污渍擦拭灯筒、风口每周一次无积灰、污渍、水迹天花板清洁每周一次无积灰、污渍、水迹擦拭电梯门套及电梯按键每日一次无积灰、污渍、水迹、指印上不锈钢保护剂每周一次无积灰、污渍、指印，保持明亮楼道地面、阶梯每日清扫、隔日水拖无垃圾、无污垢、无尘埃擦拭楼梯扶手每日擦拭一次保持扶手无明显积尘擦洗栏杆、单元门每周一次目视无明显积灰擦拭电表箱、水表箱每日一次保持外表无污渍、无尘埃擦拭有线网柜每日一次保持外表无污渍、无尘埃区域作业内容工作频率质量标准公共通道通道灯开关每周一次保持外表无尘埃通道灯外部清洁每月一次保持外表无明显积灰通道地面每日一次无明显积灰、水渍垃圾桶每周一次无明显积灰、污垢墙面掸尘每周一次无积灰、虫网擦拭玻璃每月一次无明显积灰、水渍消防栓每日一次保持消防栓外玻璃干净、框架无明显积灰灭火器每日一次外表无明显积灰清理死角每月一次外表无垃圾、杂物公共管线定期清理目视无积灰地下车库地面、通道每日一次干净无垃圾、杂物、烟蒂反光镜每周一次干净、外表无污渍、积灰人防通道每日一次无垃圾、无杂物标识牌干净、无积灰、污垢其余每月一次干净、目视无积灰消防栓每月一次外表无积灰墙面定期掸尘无虫网公共管线每月一次目视无积灰灭火器每月一次外表无明显积灰电箱每半月一次外表无明显积灰车位档擦拭每周一次目视无明显积灰灯具外部每月一次目视无积灰、虫网平安出口指示灯每月一次干净、无积尘区域作业内容工作频率质量标准洗手间冲洗便槽不断巡回尽量无异味、污渍擦拭洗手池台面不断巡回无污渍、水迹擦拭洗手池龙头不断巡回无污渍、水迹擦拭镜面不断巡回无污渍、水迹擦拭隔断板每日一次无污渍、水迹擦拭门、窗台每日一次无积灰、污渍、水迹灯具、天花板每半月一次无积灰、污渍、虫网清倒垃圾篓每日一次无陈积物、污渍更换清香球〔男〕随机减少异味另：如洗手间需用卫生纸、洗手液由管理处提供第二章环境卫生效劳方案一、保洁方案为了充分表达本工程环境卫生品质，我公司将按星级酒店的管理标准对公共部位的进展清洁、保养、垃圾的收集、清运，到达环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按方案消毒、灭鼠、灭虫。二、环境卫生的保洁范围〔一〕室外和楼层１、室外公共通道：地下车库入口汽车道、人行道、消防通道、标识牌等；２、室外道路：管理区域范围内道路；３、室外绿地：管理范围内草坪、花坛、树丛、草坪灯、宣传牌等；４、排水沟：排水沟内垃圾；５、地下雨、污水管井疏通，窨井内垃圾；６、垃圾：垃圾桶、垃圾车。〔二〕公用设施设备标识牌、物品、管道、地面、墙面、消防箱、阀门、排水沟、集水井等。〔三〕其他１、清理乱堆放物品、清理乱涂写、乱张贴等现象；２、四害消除工作；三、保洁具体操作方法〔一〕大楼工程整体保洁方法【操作程序】①每天早上、中午两次重点清理，平时每小时清洁一次，重点清理地面及电梯内垃圾杂物；②用扫帚清扫公共区域；③清倒不锈钢垃圾桶，洗净后放回原处；④用尘拖或拖把去除一楼大厅地面尘土和污迹；⑤用干抹布和不锈钢油轻抹不锈钢制品，包括：告示牌、电梯厅门、轿厢内壁等；⑥用湿抹布拧干后，擦抹窗框，防火门消防栓柜、指示牌等；⑦用干净抹布擦拭玻璃门上手印等，每周用玻璃工具刮一次；⑧出入口的台阶每周清洗一次；⑨每月擦拭风口、灯栅、指示牌一次；【质量标准】①地面无烟头、纸屑、果皮等杂物，无污渍，大理石地面、墙身、花岗石地面有光泽；②公共设施外表用纸巾擦拭无明显灰尘；③不锈钢外表光亮无污迹；④玻璃门无水迹、手印、污迹；⑤天花板、风口目视无污迹、灰尘。【本卷须知】①擦拭电器开关、灯具要用干毛巾以防触电；②石材保养、抛光要由工程经理统一安排，必须组织要会操作的人员来做；③拖地时，不要拖到电梯门上，时间长后电梯门下边缘会被腐蚀。〔二〕公共区域保洁方法【操作程序】①每天早上、中午两次重点清理公共区域，平时平均每小时清洁一次，重点清理地面垃圾杂物；②用扫帚清扫公共大厅及门口、台阶；③清倒圾桶筒，清理干净后放回原处；④用尘拖或拖把去除大厅地面尘土和污迹；⑤用干抹布和不锈钢油轻抹不锈钢制品，如告示牌等；⑥用湿抹布拧干后，擦抹门窗边框，消防栓柜、指示牌等；⑦用干净抹布擦拭玻璃门上手印等，每周用玻璃工具刮一次；⑧每季度对门厅米黄色大理石地面打蜡一次或做晶面处理。【质量标准】①地面无烟头、纸屑、果皮等杂物，无污渍，大理石地面、墙身有光泽；②公共设施外表用纸巾擦拭无明显灰尘；③不锈钢外表光亮无污迹；④玻璃门无水迹、手印、污迹；⑤风口目视无污迹、灰尘。【本卷须知】①擦拭电器开关、灯具要用干毛巾以防触电。②随时擦除业主进入时留下的脚印和其他灰尘；③公共区域地面多为大理石、瓷砖、地毯等，应根据不同的建筑装修材料，采用不同的清洁方法；④不锈钢、铜、铝合金等装饰物，容易受腐蚀，清洁保养时要选用专用环境卫生维护药剂，保护剂，保养时注意不要留划痕；⑤注意不要碰倒、损坏楼内的各种摆设饰物；〔三〕排水沟保洁方法１、用扫把清扫排水沟里的泥沙、纸屑等垃圾，拔除沟里生长的杂草，使排水沟的畅通；２、用铲刀、钢丝刷去除散水坡及墙壁上空调滴水的污迹及青苔；３、先用洗洁精清洗再用清水冲洗，检查一遍发现不干净的地方再用铲刀仔细刮；４、排水沟清理后，要盖平盖板。〔四〕地下雨、污水管井疏通保洁方法１、用铁钩翻开检查井盖；２、用长竹片捅捣管内的粘附物；３、用压力水枪冲刷管道内壁；４、用铁铲把粘在检查井内壁的杂物清理干净；５、用捞筛捞起检查井内的悬浮物，防止其下流时造成堵塞；６、把垃圾用竹筐或桶清运至垃圾中转站；７、放回检查井盖，用水冲洗地面。〔五〕其它保洁方法１、装饰物、宣传栏、标识宣传牌保洁操作方法〔１〕装饰物的清洁：备长柄扫把、抹布、清洁剂、梯子等工具。用扫把清扫装饰物上的灰尘，人站在梯子上，用湿抹布从上往下擦抹一遍；如有污迹用清洁剂涂在污迹处，用抹布擦抹，然后用水清洗。不锈钢装饰物按？不锈钢的清洁保养操作标准？操作；〔２〕宣传栏的清洁：用抹布将宣传栏里外周边全面擦抹一遍，玻璃用玻璃刮清洁，按？玻璃门、窗、幕墙清洁操作标准？操作；〔３〕宣传牌、标识牌的清洁：有广告纸时，先撕下纸，再用湿抹布从上往下擦抹牌，然后用干抹布抹一次。２、不锈钢保洁操作方法〔１〕先用兑有中性清洁剂的溶液抹不锈钢外表；〔２〕然后用无绒毛巾抹净不锈钢外表上的水珠；〔３〕置少许不锈钢油于无绒毛巾上，对不锈钢外表进展拭抹；〔４〕外表面积大的可用手动喷雾枪将不锈钢油喷于不锈钢外表，然后用无绒干毛巾拭抹。３、玻璃窗、门保洁操作方法〔１〕先用刀片刮掉玻璃上的污迹；〔２〕按玻璃清洁剂与清水１∶５的比例兑好玻璃清洁溶液；〔３〕把浸有玻璃清洁溶液的毛巾裹在玻璃刮上，然后用适当的力量按在玻璃顶端从上往下垂直洗抹；〔４〕污迹较重的地方重点抹；〔５〕除掉毛巾用玻璃刮，刮去玻璃外表上的水分；〔６〕洗刮连贯进展，当玻璃的位置和地面较接近时，可以把洗刮横向移动；〔７〕用无绒毛巾抹去玻璃框上的水珠；〔８〕最后用地拖拖抹地面上的污水；〔９〕清刮高处玻璃时，可把玻璃刮套在伸缩杆上。４、乱堆放清理方法〔１〕堆放在公共场所的所有物品，有些是业主还要使用的，有些是业主废弃的。〔２〕发现堆放的物品需要判断是否业主废弃物品，假设属业主废弃物品立即处理；假设属业主临时堆放物品或不能确定是否业主废弃物品时，那么通知综合效劳部处理。５、乱张贴、乱涂写清理方法〔１〕发现乱张贴、乱涂写的应通知综合效劳部处理。综合效劳部与业主交涉完毕后由保洁员进展清理。〔２〕乱张贴在石材上的清理时应先弄湿张贴纸，过一会儿再铲除。乱张贴在涂料墙面上的清理时应直接撕下，再小心撕去余下碎片。〔３〕乱涂写在石材上的应用各种洗涤剂清理；乱涂写在涂料上的用细沙轻轻打去。〔六〕卫生间清洁的操作规程１、摆设：“暂停使用〞告示牌，提醒业主或工作人员不可入内；２、保洁员首先检查卫生间内的各种设备、灯光照明是否运行正常，如有不正常的，立刻打到管理处报修；３、清洁座便器和小便池，定期进展消毒；４、清空卫生间里所有的垃圾桶，换上干净的垃圾袋；５、用专用洗手盆百洁布擦洗洗手盆，而后用清水冲洗干净，用擦洗手盆的抹布将洗手盆及周围台面上的水迹擦干；用柔软的干抹布擦净擦亮镜面、金属器件和水笼头；６、擦干净门、柱、门档、墙面和墙角；对地面进展拖洗，去除地面的污迹；７、清扫完毕后将所有工具收回。卫生间清洁流程图准备工具准备工具去除垃圾清洁洗手盆、清洁镜面件清洁座便器及周围地面清洁其他局部补充物品完毕工作收回工具去除垃圾清洁洗手盆、清洁镜面件清洁座便器及周围地面清洁其他局部补充物品完毕工作收回工具地面抛光地面抛光完毕完毕〔２〕玻璃清洁的操作规程１、将清洁所需的各种工具准备好，包括水桶、玻璃清洁剂、刮水器、抹水器、伸缩杆等；２、在清洁前，应先将玻璃外表较粗的污渍去除，防止擦伤玻璃的外表；３、按规定将玻璃清洁剂稀释，用玻璃抹水器的毛头将清洁剂抹到玻璃的外表，而后从上至下、从左至右地垂直擦洗。如果玻璃面积较大，高度较高，可将伸缩杆拉开使用；４、用玻璃刮水器，从左向右横向或从上至下刮擦玻璃，直至刮擦干净。将玻璃上的溶剂刮净。在刮擦时应及时用抹布擦去刮条上的水分，并用抹布将玻璃边上及边框的水迹抹净。５、完毕工作，将所有的工具清洗干净，毛头晒干，以备下回使用。玻璃清洁流程图完毕工作收回工具刮擦玻璃直至干净稀释清洁剂，涂抹清洁剂去除外表较粗的污渍准备工具完毕工作收回工具刮擦玻璃直至干净稀释清洁剂，涂抹清洁剂去除外表较粗的污渍准备工具〔３〕电梯轿厢清洁的操作规程１、摆设“暂停使用〞或“正在清洁中〞告示牌，提醒业主或工作人员不可入内。检查灯光，换气扇是否正常运行。２、轿厢内地毯的清洁与保养。全面吸尘；去除污渍；将清洁剂按规定稀释倒入洗地机水箱；放下适量药剂；开动擦机由左向右依次进展；待地毯清洗完毕用吸尘机吸取留在地毯外表的结晶物。３、擦拭不锈钢门及轿厢内壁。用清水或软刷将含有细砂尘埃的外表去除干净；用不锈钢护理液均匀喷洒在或涂抹在外表，然后用一块干净柔软的布来回轻擦数次，直至物体外表清洁光亮，最后再用另一块干净软布擦抹干净。４、擦拭天花板、灯具，用干净的抹布清洁。５、用抹布擦拭电梯按扭和机外壳。６、定期对电梯轿厢进展清洁消毒。７、完毕工作，整理工具电梯轿厢清洁流程图电梯按扭、机的清洁天花板和灯具的清洁擦拭不锈钢门及轿厢内壁准备工具电梯按扭、机的清洁天花板和灯具的清洁擦拭不锈钢门及轿厢内壁准备工具轿厢内地毯的清洁轿厢内地毯的清洁定期消毒定期消毒完毕工作收回工具完毕工作收回工具第三章电梯设备维护与管理方案一、设备平安运行管理方案〔一〕我们的管理目标：“定期维修保养、延长设备寿命、平安高效运行〞。〔二〕我们的管理手段：１、“预知维修方案〞〔PMS〕，不规定检修周期，通过专用仪器定期或连续地对设备进展监测和潜在故障诊断，根据诊断结果，查明设备有无状况异常或故障趋势，再适时地安排检修，既到达“可靠运行〞目的，又改进了“预防维修方案〞的检查过于频繁，更换零件过多，维修费用过高的缺乏。此方案主要用于供电、电梯等大型设备。２、“专家评估方案〞，聘请各系统设备管理专家定期对设备进展评估，评估依据为专家经历和仪器测试数据。３、“维修方案〞，报修３０分钟内到达现场，十分钟内检查，一般故障一个小时内修复，特殊故障约定修复。为到达这个标准，我们将有以下措施：利用公司技术部已配备齐全的有丰富经历各系统工程师作为技术上的保证，在工程管理处配备智能化系统维护技术人员和电工。利用公司已建立的各型号设备厂家网络和诚信合作经历与本工程所有设备厂家建立信用合作关系，定期送人员到专业机构培训，定期请厂家或专业技术人员来工程对设备进展检验。４、“养护错时方案〞，采用酒店式人性化管理，把一些会影响到业主生活的设备养护时间，同它的使用顶峰期错开，到达“低干扰〞目的。比方，电梯可以选在业主上班后进展保养作业。二、预防重大平安事故措施１、设备操作平安操作人员标准操作，不定期进展平安培训，增强平安意识。设备维修实行现供电部门所采用的“工作票制度〞和“操作票制度〞，保护设备、操作人员和他人平安。２、客户平安进展用电平安宣传，在公共部位上的供电设备上设置警示标志和围护、上锁隔离装置。三、电梯系统管理方案〔一〕管理处负责管理和操作。维修保养由专业维保单位负责,物业管理公司的质量监视部门负责质量监视。〔二〕实现“低干扰〞的目标措施１、保养质量控制---是保障电梯低故障率最有效措施。“选好养护单位〞，通过市场招标，选择一家技术力量强的专业电梯维保公司,并签订合同明确抢修故障次数；到达现场处理的时间；每月两次的全面保养等；“做好监管工作〞，专业保养公司每次保养，公司技术部将派员到场监视，并记录，对不符合标准的出具联系单到保养公司要求整改。２、管理质量控制---决定电梯故障率重要因素。“加强装修保护〞：装修阶段是外来人员和货物进出最多阶段，也是电梯最易损坏阶段，因此我们采取专用装修电梯和专人驾驶电梯保护措施。二次装修阶段是尘灰最多阶段，对电梯机房内电器和门机系统影响最大，根据我们管理经历，电梯机房、轿厢保持清洁能延长电梯使用寿命，大大降低电梯故障。装修阶段是经常有水管漏水造成电梯进水现象，为此我们一方面做好电梯轿厢线路板防水处理，另一方面做好电梯井道防水措施。３、预知维修方案---是及时发现潜在故障，提前消灭故障最正确方法。建议在电梯轿厢上安装电梯专家管理监测仪，通过监测噪音、速度、平层等运行指标，经综合运算，用来发现电梯运行中每一异常，及时进展维修。４、日常维修保养日常电梯保养和年检以不影响用户正常生活为原那么，把管区内的电梯的保养安排在使用低谷期进展，年检避开电梯使用高锋时段。我公司确保电梯维保工作通过市技术监视局的年度平安检验，并取得检验合格证。５、故障应急处理措施定期对所有管理处管理员和秩序员进展电梯困人救助培训，并定期进展模拟训练，电梯抢修２４小时开通。６、断电自动平层措施电梯困人往往是电梯故障和电梯断电造成的，建议将两路电源都接进电梯，使得电台有不连续电源，当遇到突然断电时，电梯能自动就近平层并自动翻开电梯门。７、文明平安作业我公司严格遵守国家各项特种设备平安管理条例和维修标准〔国务院令第５４９号、国家质检总局TSGT５００１－２０２１？电梯使用管理与维护保养规那么？、GB/T１８７７５、GB７５８８、GB１００６０、GB１６８９９〕等。维修人员严格遵守并执行公司各项规章制度和管理条例，严格遵守并执行我司“驻点人员管理规定〞〔见附件〕。如遇灾害性天气，根据应急预案配合做好相关工作。维修人员做到文明用语、统一着装、文明施工、平安作业，见公司“电梯维修平安操作规程〞〔略〕，“电梯保养平安操作规程〞〔略〕。８.零配件供给保证为确保电梯的正常使用，确保电梯备品配件的正常供给，公司工程科负责备、配件总需求方案的编制，技术科负责备、配件技术参数的审核，公司备、配件仓库品种齐备，库存备、配件一旦短缺，及时补充确保电梯备、配件的供给，并以优惠的价格提供。第四局部物业效劳报价及测算明细物业效劳报价及测算明细优质的物业效劳源于长久以来点滴积累起来的丰富的物业管理经历，根据我们对工程周边环境及公司类似工程的调查,结合本工程的开发定位及设备设施配置情况，我司作了详尽的物业管理效劳测算〔详见测算附表〕。一、报价：我们采用“以支定收〞的方法，为本工程提供报价方案如下：本次人员配置情况：商城：工程负责人１名、保洁部２７名、工程部。本工程供配置２８人。二、具体测算说明如下：本工程物业人员社保按台州市现行政策，物业效劳人员按企业承担社保标准承担；本工程税金按国家营业税税率１０%标准测定；本工程物业管理费用按收入的１０%测定；本测算只包含人员费用〔工资、福利、物资等〕，其他费用都由甲方单位承担。三、测算明细表：方案一保洁效劳表一：物业效劳人员配备表〔单位：元〕部门岗位人数月工资年工资人工工资费用工程经理１３５００４２０００领班〔从队员中任命〕１２５００３００００保洁员２６１８００５６１６００商场所以保洁人员都含在内，包括轮休机动人员小计２８——６３３６００表二：其他费用及福利１、社会保险养老保险、医疗、失业、工伤、生育基金１８６９８４费用测算社保费用：２８人×〔２２２６×２５%〕×１２月１８６９８４２、高温费２８人×４个月×１５０元/月１６８００３、服装费２８人×６００元/人/年１６８００４、公共责任险２８人×２００元/人/年５６００５、材料、工具费２８人×１００元/人/月〕×１２月３３６００小计１+２+３+４+５２５９７８４表三：总表〔不含税价〕序号分项名称小计备注１人工工资费用６３３６００详见表一２社会保险１８６９８４详见表二３高温１６８００详见表二４服装费１６８００详见表二５公共责任险５６００详见表二６材料、工具费３３６００详见表二７小计８９３３８４——８管理费按８%计算７１４７０总计〔７+８〕９６４８５４表三：总表〔含税价〕序号分项名称小计备注１人工工资费用６３３６００详见表一２社会保险１８６９８４详见表二３高温１６８００详见表二４服装费１６８００详见表二５公共责任险５６００详见表二６材料、工具费３３６００详见表二７小计８９３３８４——８管理费按８%计算７１４７０９税费按１０%计算９６４８５总计〔７+８+９〕１０６１３３９三、测算明细表：方案二保洁及电梯保养效劳表一：物业效劳人员配备表〔单位：元