房地产有限公司销售收款管理方法

房地产有限公司销售收款管理方法总则为规范集团销售财务的管理，确保销售收款的准确和销售核算的及时准确，保证收款现金的平安，加强对销售财务的监督，提升销售财务的服务水平提升销售财务的管理水平，特制定本方法。销售与收款的价格以在经CEO审批的目标均价及各阶段定价的基础上，经公司总经理签批的价格表为依据。销售均价与价格调整按公司授权程序审批。销售与收款中货币资金的管理依照公司《货币资金管理方法》规定执行。认筹、退筹在公司项目集中认筹期间，由营销推广部参照项目发布会的状况，估计集中认筹人数，财务部支配适当的人员，确保认筹现场财务收款有序和准确。现场会计登记认筹台账并每天核对。客户退筹时需要携带相关证据包括收据、VIP卡、身份证原件等。营销推广部依据客户VIP和身份证原件验证客户的身份，由销售主管在收据上签字，现场财务依据经审批的收据退款，由客户在退筹表上对收到的现金签字确认。集中退筹的现金由财务部送至现场，结余现金送存银行。提前退筹的客户，需要由本人书面提出申请，同时履行上述审批程序。现场会计登记退筹台账并每天核对。遗失收据的客户退筹时，由客户提出申请，经房地产咨询顾问、销售主管确认，经现场财务、销售会计核对后；客户凭其身份证复印件及客户声明书（包括承诺、卡号、票号、手印），由现场财务核对身份证原件，办理退款。解筹、下大定、退大定与换定在公司项目集中解筹、下大定时间，由营销推广部参照认筹情况，估计集中解筹人数，财务部支配适当的人员，确保认筹现场财务收款有序和准确。客户下定金额不足公司商定金额的，由营销推广部经理在认购协议上审批建议或意见，不足金额必需在3日内补齐，否则取消下定或收取违约金。违约金依照日万分之五收取，违约日期自商定补交款期满的次日起。客户退大定，各分子公司依据本公司营销推广部的退定管理制度执行，财务部支配适当的人员和现金，现场财务审核相关收据和签批手续后进行退款。集中退定的现金由财务部送至现场，结余现金送存银行。非集中退定的客户，在每周六退款。客户下定后更换楼号，如客户名字没有变化的，可以依照下定时的价格进行。如客户下定后在协议规定的期限内没有签约的，更换楼号时依照新的更换时的新价格执行；如客户下定后更换名字的（配偶或直系亲属除外），依照新的价格体系进行。现场财务操作流程审核价格认可单，在准确无误的价格认可单上签字确认：现场会计需依据价格认可单中的坐落号登记销控表；现场会计依据公司签批的价格表审核价格认可单中的价格和面积，有代收费的要对所有代收费用金额进行复核计算。现场会计审核优惠是否符合公司规定。分子公司对项目的优惠授权，由各公司主管副总依据项目的整体优惠比例拟定优惠权限。各分子公司总经理、业务副总和销售经理给客户的优惠额度依照所有目价格审批表的整体优惠额度内执行，分子公司总经理对个别特殊客户的优惠在此基础上可以有权限再优惠2%，此为最大权限，若须更大优惠，超出比例部分需要报集团CEO审批。分子公司财务部每月将优惠状况汇总报财务管理中心总会计师备案。审核付款方式和金额分期付款客户首付款比例原则是4：4：2，时间是签约时间，签约后3个月，交付前1个月。首付款一周内付清，签约当天付款比例不得低于协议总价10%；首付款比例最低限额为35%；对于首付款比例不足40％的客户，第二次付款除应将首付款差额补齐外，付款时间至少应提前1个月。一次性付款签约当天首付款不低于20%，低于20%的部分可以由销售经理签字确认三天后补齐，否则取消签约或收取违约金；一周内付款不得低于60%，15天内必需付清，否则取消下定或收取违约金，违约金依照日万分之五收取。按揭付款首付比例不得低于30%（90平方米以下的不低于20%，个人第二套按揭款首付比例不低于40%，当地政府、银行等金融机构对首付比例有其他要求的以当地要求为准），签约当天不得低于20%；低于20％的，经营销推广部经理签字确认后，一周内将首付尾款付清。否则取消签约销售收款与开票，现场出纳和会计依据审核无误的价格认可单收款和开票：客户刷卡或交现金，现场出纳确保收款平安和准确，现场会计为客户开具相关票据，确保票据的准确性，完整性。销售会计将空白内部收据盖章后交给现场会计使用，现场会计应妥善保管票据。用完后应统计票据金额及票据作废等使用状况后交回销售会计。收据使用、交存均有记录表，销售会计应妥善保管记录表。若购房客户要求更换原收据或发生退定、退房者，现场财务必需验明原收据的真实性、有效性，更换收据还需在新开收据中写明“原收据××××号，金额××××元收回，本次实交款××××元”字样。收据换发票应遵循收据全部收回，在发票备注中注明“换票”字样。若购房客户收据丢失，必需写出丢失证明，提前两天报销售会计核查，确认丢失的收据在此之前没有办理退款后，由客户登报声明收据作废，销售会计方可办理退定、退房手续。销售核算会计建立票据丢失台账进行备查管理。购房客户所写的丢失证明，必需写明原收据号、金额及客户名称，同时必需承诺若因丢失收据造成的包括我方在内的所有损失及后果均由购房客户自己负责。费用收讫后，客户签订销售协议，现场会计审核协议。项目销售协议模版是在项目形成销售前制定，并需要经过营销推广部和财务部的会签及报律师审定后，在该项目执行。签约以首付房款交纳和销售协议签订（协议号已出且客户签字）同时具备为标准。集中发放所有权证时，由销售会计计算超面积款，现场财务帮助营销推广部办理所有权证发放。客户领房产证时，必需本人亲自领取，并携带相关证据，包括购房协议、身份证原件。若为退款的客户，证件部应通知客户集中退款时间，自己办理房产证的客户，需要办理申请手续，由销售会计计算超面积款，经公司审批后证件部通知客户到现场会计、出纳办理收退款。应收款和违约金收取销售应收款的范围包括，凡签订销售协议后，依据销售价格认可单和协议规定，客户应交所有费用减去已交费用外的部分。销售应收款的催收责任划分销售应收款的催收由营销推广部和财务部共同负责，营销推广部负责现款部分的欠款回收和按揭贷款的资料文件资料上报、催报；财务部负责办理或督促按揭代理公司及时办理按揭手续和银行入账工作。催收程序及时间界定每周二次由现场会计汇总当月现金应收款明细，交营销推广部案场主管。由营销推广部依照《应收款催交制度》催收。营销推广部正式签订协议时，按揭贷款的资料文件资料必需齐备。财务部在具备按揭条件状况下，要求21个工作日下账（协议签订的次日起计算）。如客户提供的按揭资料文件资料不符合国家政策规定、或客户不具备按揭办理条件且客户不变更付款方式的，财务部向营销推广部下发取消客户签约订单信息，在CRM中关闭订单，作为当月销售协议任务的冲减。销售违约金计算原则与标准：1、应收客户分期付款的房款延期交款，依照客户违约日期计算，日违约金万分之五。2、客户办理按揭，由于未提供资料文件资料造成或产生的按揭到账延期，依照客户违约日期计算，日违约金万分之五，违约期间自商定提交按揭资料文件资料期满后次日起至资料文件资料提交齐备止。3、退房、退定违约金按本公司营销推广部的规定协作执行。销售违约金减免的权限：1．减免金额在100元以下（不含100元），经客户申请，房地产咨询顾问核对，销售主管核对，经销售经理批准，由现场会计核对后免收客户违约金。2．减免金额在100元（含100元）以上，200元以下（不含200元），经客户申请，房地产咨询顾问核对，销售主管核对，经营销推广经理批准，主管副总审批，由现场会计核对后免收客户销售违约金。3．减免金额在200元（含200元）以上500元以下（不含500元）的销售违约金，经客户申请，房地产咨询顾问核对，销售主管核对，经营销推广经理批准，财务经理批准，主管副总审批后，由现场会计核对免收客户销售违约金。4．减免金额在500元以上（含500元）、1000元以下的销售违约金，经客户申请，房地产咨询顾问核对，销售主管核对，经营销推广经理批准，财务经理批准、主管业务副总批准后，经总经理审批后，由现场会计核对免收客户销售违约金。5、减免金额在1000元以上的销售违约金，经客户申请，房地产咨询顾问核对，销售主管核对，经营销推广经理批准，财务经理批准、主管业务副总批准后，经总经理审批后，报财务管理中心、生产运营中心和审计法务中心审批后执行。不完全符合当级条件的，依照下一级的审批程序进行。其他违约金的减免客户作废协议，每份协议违约金200元。由客户申请，房地产咨询顾问核对，经营销推广经理、财务经理批准，确定减免金额，由现场财务收取客户作废协议违约金。退房、换房、协议变更客户提出退房（含地下室）申请后，营销推广部依照公司退房流程办理签字审批。财务部现场财务、销售会计审核客户退款金额的准确性，收回所有相关票据。销售现场不允许直接给客户退房款，客户退房手续由公司财务出纳依据审批后的申请，办理退款。销售退房退款流程客户申请置业顾问销售主管销售经理客户申请置业顾问销售主管销售经理CEO总经理主管副总财务经理CEO总经理主管副总财务经理公司出纳退款销售会计审核计算 公司出纳退款销售会计审核计算各分子公司总经理审批的可以直接审批退房的套数监控在按项目是10套/千套，超过比例的套数上报给集团CEO审批（有特殊状况再另批）。财务部现场财务、销售会计审核客户退款金额计算的准确性，并收回所有相关票据。现场会计负责确认姓名、坐落位置、总房款、已付款状况等购房信息，并签字确认；销售会计负责审核姓名、坐落位置、总房款、已付款等所有财务数据，并签字确认；财务经理、主管副总、总经理签字核准，公司出纳扣减违约金后办理退款。换房1．客户提出换房申请后，营销推广部依照公司换房流程办理签字审批。2．财务部现场财务、销售会计审核客户已收金额，收回所有相关票据；依照第四章相关条款审核新的价格认可单、协议和计算应收款和开票。销售换房流程：１、签约后换房流程：置业顾问销售经理销售主管客户申请置业顾问销售经理销售主管客户申请主管业务副总财务经理主管业务副总财务经理２、下定后签约前换房换房流程：主管业务副总销售经理置业顾问销售主管客户申请主管业务副总销售经理置业顾问销售主管客户申请现场会计审核现场会计审核上述流程及换房过程，需要在ＣＲＭ系统中同时更新，现场会计及时把相关信息上报给销售核算会计。销售换名流程：只有客户的直系亲属或配偶才可以更换协议名字，更换名字时需要提供各方的身份证、结婚证或户口本的原件及复印件等有效证件。销售主管、销售经理、现场会计核对证件原件。销售经理核对置业顾问核对销售主管核对客户申请销售经理核对置业顾问核对销售主管核对客户申请总经理业务副总财务经理总经理业务副总财务经理现场销售会计核对与办理手续现场销售会计核对与办理手续非直系亲属之间协议若更换名字，需要依照新的价格体系进行销售程序处理。3．协议变更客户提出协议变更申请后，营销推广部依照公司协议变更流程办理签字审批。销售现场工作管理销售票据管理客户销售业务员现场出纳收款当天缴存指派银行现场会计审核费用后开具收据或发票销售现场会计负责整理、汇总当天票据，传递给公司销售会计。销售会计与现场会计每天及时沟通票据的传递状况并核对发票或收据，销售会计入账处理（最迟2天内履行票据传递和账务处理）。具体收款程序要求现场出纳收取费用，现场会计必需在当天复核收款金额并开票，现场出纳将现金缴存银行，如当天无法缴存，应将现金送回公司交公司出纳妥善保管，销售现场不得存放现金。现场财务做到当天财务收款数据当天录入CRM系统，并和销售部核对相关数据，确保实际票据和明源系统中财务收款日报核对无误。对签约资料文件资料、应收款明细表要进行及时核对，每周两次由现场会计汇总当月现金应收款明细，交营销推广部案场主管。销售现场现金收款截止时间为下午四点，四点以后不得收取现金。销售现场不允许为客户信用卡（银行卡）代支现金业务，也不得帮助支配客户之间的信用卡（银行卡）代支现金业务。销售现场会计、出纳的调休时间原则上应不与公司或部门组织的学习、培训时间冲突，如有特殊事情需要临时调整休息时间，需要报给销售会计，在得到销售会计和财务经理的批准后，方可以调整休息时间。销售核算会计负责检查销售现场的出纳、会计工作。检查的内容包括：销售内控程序的执行；票据的管理；销售日报的清晰、完整性、；销售台账的管理；销售现场的洁净和文档的管理；现场工作的流程支配与执行。销售核算会计需要进一步审核CRM系统的数据准确性，并确保销售现场会计录入准确、及时，具体如下：1．销售会计对现场会计的数据准确性和及时性进行监督并记录，作为对现场财务的月度考核依据。2．销售会计在周五晚上前把本周的按揭到账数据全部录入明源系统。3．销售会计要将手工销售月报、签约资料文件资料与明源系统核对（指并行阶段）。4．销售会计可以使用金蝶的财务接口功能编制并导出凭证，并打印相应当天的明细清单。发觉问题及时处理，与现场沟通。如是系统问题及时上报科技信息部。销售现场的具体工作内容和流程，依据业务进展需要，由销售核算会计向财务经理汇报后，销售现场会计执行销售核算会计的工作支配。销售协议的管理费用收讫后，客户签订销售协议，现场会计审核合同。项目销售协议模版是在项目形成销售前制定，并需要经过营销推广部和财务部的会签及报律师审定后，在该项