房地产市场价格修正

15城市房地产市场价格修正体系城市房地产价格的高低是由众多影响房地产价格的因素综合作2。0~1之间，各选定因素的权重值之和＝1；3：F2＝[(Vc-Vmin)/Vc]*100％n平与上限价格之间．内插条件较优的修正系数，一般为F1i／2，同内插条件较劣的修正系数，一般为F2i／2，同时确定较劣条件下的4多因素值确定的依据样点调查数据按百分制确定五级分值，80-100此编制修正系数表，并通过已有房地产价格点的检验、核校,编制出。的朝向。自然层。。5--年限修正。主要指房屋或土地尚可使用年限与标准年限的修区域因素中能用单因素值确定的依据样点调查数据确定五级分6地段位置配套设施交通状况地段位置配套设施交通状况环境状况因素离通讯设施公园车库球场度距公交站点距离声环境小区景观景观环境绿化率治安状况治安环境交通管制优-10080---10080---10080---10080---10080---10080---10080---100<<<<<<<MMMMMMM0080---10080---10080---10080---100<<<<MMMM0--1000--1000--1000--1000--1000--1000--1000--1000--1000--1000--100M—MM—M00000M—MM—MM—MM—MM—MM—MMM0M—MM—MM—MM—M0M—MM—M--60--60--60--60--60--60--60--60M—MM—MM—MM—MM—MM—MMM--60M—MM—MM—MM—M---60--60---60---60---60---60---60---60---60---60---60M—MM—MM—MM—MM—MM—MM—MM—MM—MM—MM—MM—MM—M劣00000000007套套度境境小学医院公园菜场通达度距公交站点距离公交车次火车站距离飞机场距离头距离交通管制优劣81)成新率(1)钢筋混凝土结构：生产用房50年，受腐蚀的生产用房35用房20年，非(5)简易结构10年。年折旧额=建筑物重置价×(1-残值率)÷耐用年限成新率=1-房屋已使用年数×(1-残值率)÷耐用年限9结结构和楼地面楼地面1大部符合0.8—0.9降朽稍好于全部符合危险房稍好于全部符合装装饰设施修电全新全部符合大部符合鼓、裂缝好好房风化化坏房全部符合02)房屋朝向修正(%)0主卧朝向主卧朝向修正系数南北西东3)楼层修正(%)总层数总层数楼房10345678-11层楼房层楼房楼房楼房楼房七层楼房楼房次000000024)通风采光修正指标标准指标标准优较优一般较劣劣指标标准说明修正系数5)房型功能修正指标指标标准优较优一般较劣劣指标标准说明修正系数住宅房地产年限修正主要是对城市住宅房地产市场价格中所分EKnK+r)n]/[1-1/(1+r)70])产权状况修正正可依据各地市政府文件对房地产中属于国家和其他单位及个人的--年限修正。主要指房屋或土地尚可使用年限与标准年限的修区域因素中能用单因素值确定的依据样点调查数据确定五级分地地段位置配套设施交通状况通讯设施优0080---10080---10080---10080---10080---10080---10080---100<<<MMM0080---10080---100<<<MMMM—MM—M00000M—MM—MM—M000M—MM—MM—MM—MM—M--60--60--60--60--60--60--60--60M—MM—MM—M--60--60--60M—MM—MM—MM—MM—MM—MM—MM—MM—MM—MM—M劣00000000---60--60---60---60---60---600--1000--1000--1000--1000--1000--1000繁华程度因素因素权重因子权重优较优一般较劣劣地段离片区商服中心距离位置土地级别状况根据城市样点数据的临街状况等因素调查值，综合确定一面临指指标标准优较优一般较劣劣指标标准说明修正系数2)建筑结构修正建筑结构建筑结构框架结构砖混结构砖木结构简易结构修正系数3)楼层修正(%)楼层楼层一层二层三层四层四层以上修正系数指指标标准优较优一般较劣劣指标标准说明修正系数指标标准指标标准优较优一般较劣劣指标标准说明修正系数指标标准指标标准优较优一般较劣劣指标标准说明修正系数1)年限修正商业房地产年限修正主要是对商业房地产尚可收益年限相对于EKnK+R)n]/[1-1/(1+R)40]年限修正E=〔1-1/[S×(1-M)×(1-k)×12]n〕经营类别经营类别商业店铺餐饮店宾馆写字楼…税金理费维修费保险金正常经营不可预见费…计正常经营空置率租售比报酬率2)产权状况修正--年限修正。主要指房屋或土地尚可使用年限与标准年限的修因素地段位置配套设施交通状况环境状况因素地段位置配套设施交通状况环境状况区域因素中能用单因素值确定的依据样点调查数据确定五级分修正系数指标说明表供电市政配套供气度距公交站点距离废渣处理优-10080---10080---10080---10080---10080---10080---100<<<<MMMM0--1000--1000--1000--1000--1000--1000--1000--1000--100M—MM—M0000M—MM—MM—MM—M0M—MM—M--60--60--60--60--60--60--60M—MM—MM—MM—M---60--60---60---60---60---60---60---60---60M—MM—MM—MM—MM—MM—M劣0000套度距公交站点距离公交车次废渣处理优建筑物成新率可参考5.3.2.2住宅房地产市场价格成新率确定指标标准指标标准优较优一般较劣劣指标标准说明修正系数指标标准指标标准优较优一般较劣劣指标标准说明修正系数工业房地产年限修正主要是对城市工业房地产市场价格中所分EKnK+r)n]/[1-1/(1+r)50])产权状况修正。照修正系数表，选取相应的修正系数对城市房地产市场价格进行修房地产价格={[城市住宅房地产市场价格×(1+∑区位修正系数)×(1+朝向修正系数)×(1+楼层修正系数)×通风采光修正系数×房型功能修正系数-砖混房屋重置价格]×年限修正系数+房屋评估重置价格×成新率}×建筑面积×(1-产权状况修正)。(1-M)(1-k)×12]n〕V为待估房地产价格Vc别的城市商业房地产市场价