石家庄家居卖场营情况调查报告

-.z**家居卖场经营情况分析调查报告**作为**省省会城市，随着京津冀一体化进程的加深和城镇化率的不断提高，房地产住宅市场自2021年三年大变样政策后一路高涨，由此催生了**家居商业地产的大规模入市，导致整个家居地产行业处于过饱和状态，本报告旨在通过对**市各家居卖场的经营情况进展研究分析，结合**住宅市场的开展现状，得出**家居卖场的未来的开展趋势。根据**市区主要的22个家居卖场的调研数据整理分析，得出**家居卖场开业时间分布表如下：表一**家居卖场开业时间分布表〔不含批发市场和局部纯建材卖场〕开业时间08年以前开业08年-10年11年-13年14年-17年合计数量〔个〕1042622体量〔万平方米〕65.17112.134182.2备注：1.2021年以前开业卖场中，很多都是本地转型升级的老卖场，后来经过几次升级改造，有些后来经历过重装开业甚至是加层，开业时间仍以最初开业时间计算。由于08-10年城市向北开展程度有限〔建华大街和平路附近还有很多土路和荒地〕，因此09年开业、位于正定的金河家具基地对**市整个住宅市场消费者的选购行为影响力非常有限，假设不考虑处于正定的金河家具基地54万平的体量，则08-10年市区内开业的卖场有东明东二环〔10万平〕、东明金利来〔3万平〕和明月南二环〔4万平〕，合计08-10年市区家居卖场合计开业面积为17万平。3.考虑到定位和品类的问题，本表格中不含批发市场和局部纯建材的卖场。因此修正后的**家居卖场体量增加趋势柱形图开展变化如下：由上图分析可知：11-13年开业家居卖场数量下降，08-10年中市区内开业三家卖场面积分别为东明东二环〔10万平〕、东明金利来〔3万平〕和明月南二环〔4万平〕；而11年-13年市区内开业卖场两家面积分别为红星方北店〔9.5万平〕、东明办公家具店〔2.6万平〕。从11年红星方北店开业开场，各大卖场主要往两个不同的方向开展，一种以红星和怀特为代表，平均体量在6万平左右，兼顾建材和家具，主打一站式购物理念；另一种以东明金利来、米氏家居等老卖场为代表，进展一定程度的改造升级，平均体量在3万平左右，主打精品单一品类。通过梳理**现有家居卖场在体量、所处位置和所处辖区等特征的根底上可以得到以下表格：表二**现有家居卖场辖区分布表〔不含批发市场和局部纯建材卖场〕辖区长安区新华区桥西区裕华区开发区正定新区及正定县鹿泉区合计卖场数量747202022所占比例31.82%18.18%31.82%9.09%0.00%9.09%0.00%100.00%卖场体量42.317.121.8170840182.2所占比例23.22%9.39%11.96%9.33%0.00%46.10%0.00%100.00%备注：由表二中不难看出，长安区和桥西区的家居卖场数量最多，其中长安区的卖场体量42.3万方是桥西区卖场体量21.8万方的1.94倍，结合两区的开展实际，桥西区卖场多处于火车站半小时商圈内，根本是**本地老卖场的集中区域，符合**早期火车站商圈人流量大，流动人口临时性居住消费占比大，家具数量消费要求**时装修品质要求不高的特征，因此该区域内商场多为3万平米左右的体量；同时长安区作为后起定居人口比例大的区域，新房的装修要求高，从而要求该区域内建材家具卖场一方面品质提高，另一方面一站式购物需求增大，促使该区域内卖场家具建材品类齐全体量增大，因此该区域内卖场体量平均在6万平左右。正定新区和正定县的主要卖场数量只有2个，由于是工厂仓储性质，因此体量较大，合计84万平，该区域内两个家装工厂基地工程的上马，符合**城市北跨开展和“一河两岸三组团〞大力开展正定新区的预期。开发区鹿泉区由于开展起步晚，因此没有形成辐射*围大，影响力强的家具建材卖场。这两个区域的装修消费者会根据就近原则，选择离自己比较近的卖场，东明东二环在东明各个店中经营较好，与其所处的位置大面积辐射开发区家装市场有很大关系。4.如3所述，在没有形成影响力大知名度高的家具建材卖场的辖区内，离该辖区最近的卖场会顺势延长自己的辐射*围至该区域；局部卖场处于辖区分界点上，实际辐射*围可能对两个辖区都有影响，表格中统一按照注册地址进展归类。通过对**各辖区内卖场和小区情况的比照，可以得到以下表格：表三**现有家居卖场和在售待售小区辖区分布〔不含批发市场和局部纯建材卖场〕辖区长安区新华区桥西区裕华区开发区正定新区及正定县鹿泉区合计卖场数量747202022在售及待售小区数量51353434222130227小区卖场数量比7.298.754.8617.00/10.50/10.32备注：从表格中不难看出，目前**市长安区和桥西区的卖场数量最多，桥西区平均一个卖场分4.86个小区，长安区平均一个卖场分7.29个小区，换言之，长安区和桥西区的卖场饱和度是最高的。鹿泉区和开发区会根据就近原则将辖区内一定数量的小区分配到相邻的区域，例如鹿泉区的装修客户会到新华区和桥西区西北局部的卖场；开发区的装修客户会到裕华区和长安区东北局部的卖场。随着城市北跨开展的深入，正定及正定新区区域的金河家具基地和三才家具市场对长安区北二环和东北二环、新华区北二环区域小区市场造成一定程度的分流，换言之，会对位处于长安区和新华区的家具卖场造成一定的竞争压力。家居卖场具体经营指标分析辖区卖场出租坪效数据分析表四-1**现有家居卖场经营数据分析〔不含批发市场和局部纯建材卖场〕辖区长安区新华区桥西区裕华区正定新区及正定县平均值卖场数量747224.4平均出租率79.28%76.87%81.43%91.25%77.50%81.27%商场平均月租金65.9064.3362.0494.6141.0065.58平均月坪效52.2549.4550.5286.3331.7853.30平均房价20223177091937522336943217815备注：由于鹿泉区和开发区无明显影响力的卖场，故无法统计该区域内家居卖场的平均出租率、平均租金和平均坪效。由表格可知，由于裕华区的卖场数量较少，平均房价最高，同时裕华区承接局部开发区的装修用户客流，因此裕华区卖场无论是平均出租率、平均租金还是平均坪效都是最高的。除正定工厂仓储性质卖场和裕华区如2所述情况略微特殊外，长安区、新华区、桥西区平均出租率和平均坪效都比较接近。按照表格所述，长安区的平均出租率、平均月租金、平均月坪效都比较接近全市平均值。辖区各大卖场品类分布数据分析表四-2-1**现有家居卖场经营品类数据分析〔不含批发市场和局部纯建材卖场〕辖区卖场名称办公小件软装饰品瓷砖地板卫浴厨电木门橱柜软体沙发板式定制儿童实木欧美红木杂项空场面积合计长安区红星和平店/8000900080007000800070002000900060002500350070000红星方北店1号馆/500090001000010000900080002000120001300030001400095000红星古城店/2600320020002400200016004003400340030003600060000明月丰收路店10002000400050005000/2000///1000200022000东明建华店/////800070001000300040001000600030000居然之家20000500011000500012000800040001000900030001800024000120000蓝天圣木5200////510070005005200//100024000新华区红星中储店/200075001000050005000450015004500200014500150058000东明西二环店/////67007200/720055001500490033000东明北二环店10001000///400060005003000150010001200030000明月北二环店/40003000250020003000800010003000600030001400050000桥西区东明金利来店/3000///500050001000400060001500450030000办公家具店23400//////////260026000明月家具大厦4000////3000500012001400050002000380038000明月南二环店10006000500040004000/5000///7000800040000米氏家居/////3000400010005500700010001100032000红房子/1600800050004000/2000///1000540027000居然丽家/1500/50001500/2000///10000500025000裕华区东明东二环店/6000//600060001600020001600030000800010000100000怀特家居城40005000///140008000150090001400011000350070000全市合计5960052700597005650058900898001093001660010780010640090000172700980000品类占全市比例6.08%5.38%6.09%5.77%6.01%9.16%11.15%1.69%11.00%10.86%9.18%17.62%100%备注：以上表格不含正定及正定新区，考虑到我商场所处位置主要的竞争压力来源于同类型的家居零售卖场，而正定金河与三才属于仓储批发性质卖场，其庞大的体量不是由众多的普通消费者支撑起来的，因此其品类分布缺乏以表现出**家居品类的消费趋势，假设将其体量计算在内，会对**市家居消费品类趋势数据分析产生误导。2.由表四-2-1可以看出，**市卖场的空场面积已经占到了总体量的17.62%，折合体量为17.26万方。杂项品类一栏包括各种异业、网络装修、健身餐饮等等，由于目前整个行业的招商压力大，很多卖场体量大招商困难，为了保证利润，不得已引进很多杂项品类来占地，杂项品类占比越高，说明该家居卖场经营情况越差。表四-2-2**现有家居卖场杂项空场数据分析〔不含批发市场和局部纯建材卖场〕辖区卖场名称杂项品类空场面积杂项空场合计卖场总体量杂项空场合计占比长安区红星和平店250035006000700008.57%红星方北店1号馆300014000170009500017.89%红星古城店300036000390006000065.00%明月丰收路店1000200030002200013.64%东明建华店1000600070003000023.33%居然之家18000240004200012000035.00%蓝天圣木/10001000240004.17%新华区红星中储店145001500160005800027.59%东明西二环店1500490064003300019.39%东明北二环店100012000130003000043.33%明月北二环店300014000170005000034.00%桥西区东明金利来店1500450060003000020.00%办公家具店/260026002600010.00%明月家具大厦2000380058003800015.26%明月南二环店70008000150004000037.50%米氏家居100011000120003200037.50%红房子1000540064002700023.70%居然丽家80005000130002500052.00%裕华区东明东二环店8000100001800010000018.00%怀特家居城110003500145007000020.71%全市平均值4888.8886351303598000026.33%3.由表四-2-1可知，各大卖场排名前三的经营品类占比分别为板式定制〔11.15%〕、实木〔11.00%〕和欧美红木〔10.86%〕，根本集中在家具品类。排名后三的品类占比为儿童〔1.69%〕、软装饰品〔5.38%〕、卫浴厨电〔5.77%〕，根本集中在建材品类。在本次调研中，由于红木和欧美品类多为占场或租金优惠力度大，其行业整体呈收缩趋势，品类占比数据与实际经营情况存在一定出入；另儿童品类多为实木，总体来看，建材行业呈收缩态势，主要原因有：建材行业准入门槛较低，产品同质化细分品类有限，本次调研未包含的批发市场中，90%都是建材类批发市场，因此整个建材行业的竞争比较剧烈。装饰公司和网络装修对建材零售的客源截流。由于个人设计工作室的增多，装修公司近年来越来越多推出设计免费主材打包装修的模式，对建材零售产生了比较大的冲击；另外根据百度指数、360趋势、阿里指数的数据分析，消费者通过网购消费建材也呈上升趋势，这无疑对建材零售行业也造成了一定的冲击。3.各品类承租能力分析品类承租能力主要从面积占比和租金单价两个方面进展衡量，两者相乘之积即为该品类的承租能力，具体如下：表四-3**现有家居卖场品类承租能力数据分析〔不含批发市场和局部纯建材卖场〕品类办公小件软装饰品瓷砖地板卫浴厨电木门橱柜软体沙发板式定制儿童实木欧美红木杂项经营面积5960052700597005650058900898001093001660010780010640090000平均单价59.9460.0372.0874.9366.7787.266.2172.572.2362.7345.6品类承租收益357.24万316.35万430.31万423.35万393.27万783.05万723.67万120.35万778.63万667.44万410.40万备注：表四-3中所示品类承租能力数值计算方法为：品类经营面积×品类平均单价＝品类承租收益=品类承租能力建材品类承租能力前三分别为瓷砖地板〔430.31万〕、卫浴厨电〔423.35万〕、木门橱柜〔393.27万〕，总体来说，瓷砖地板和卫浴厨电由于在家庭装修中目前来看没有替代品类，因此处于行业处于稳定经营状态；家具品类承租能力前三分别为软体沙发〔783.05万〕、实木〔778.63万〕、板式定制〔723.63万〕，结合**户型趋势，改善型三居占全市户型比为49.87%，以实木中高档软体沙发为消费目标，刚需二居34.26%，以中低档软体沙发和板式定制为消费目标，根本符合数据分析预期。如表四-3中所示，建材类承租能力普遍低于家具类承租能力，主要原因有：首先家具零售的经营面积总体来说都比建材类的大，经营面积大意味着给卖场创造租金收入的能力强；其次家具品类的准入门槛较高，因此整体行业的竞争压力相比建材较小；再次由于家具是大件贵重物品，对于消费者来说更加注重现场体验，因此网购家具的可能性大大降低，对于家装公司来说，提前预购家具的本钱相较建材过高，因此家装公司对家具零售的分流也较为有限；最后家具的细分品类风格较多，消费者的个性化需求也较为不同，家装公司无法通过几个简单的家具套餐打包充分满足不同的消费者，因此家装公司对家具零售的分流很有限。五、我商场经营方向建议通过以上数据分析，结合我商场的实际，提出以下建议：我商场作为3万平左右的中小型家具卖场，全市4万平以下同类型卖场的经营情况如下表：表五-1**4万平以下家居卖场数据分析〔不含批发市场和局部纯建材卖场〕经营品类卖场名称所处辖区经营面积平均租金出租率平均坪效家具东明西二环店新华区3.3万73.1385.00%62.16东明金利来桥西区3万66.580.00%53.20东明北二环新华区3万5560.00%33.00东明建华店长安区3万7582.50%61.88东明办公家具店桥西区2.6万72.590.00%65.25蓝天圣木长安区2.6万53.585.00%45.48米氏家居桥西区3.2万65.565.00%42.58同品类平均值2.96万65.8678.21%51.93建材红房子桥西区2.7万53.7580.00%43.00居然丽家桥西区2.5万4080.00%32.00明月丰收路店长安区2.2万3090.00%27.00同品类平均值2.47万41.2583.33%34.00全市平均值2.81万58.4979.75%46.65如表五-1所示，除东明北二环店因出租率过低导致坪效异常外，整体来说，4万平以下的卖场中，家具卖场的平均出租率为78.21%，低于建材卖场的平均出租率83.33%，由此可以看出建材品类由于进入门槛低，招商压力小于家具品类。家具平均租金65.86比建材平均租金41.25高出了24.61〔每平每月〕，家具卖场每平的平均坪效51.93比建材每平平均坪效34.00高出17.93。可以看出，**4万平以下卖场中，由于体量有限，一方面无法做到建材家具兼顾，往往只能二者选其一；另外一方面纯建材卖场除了要受到其他大体量建材家具卖场和众多批发市场的竞争以外，还要受到网购建材、家装包建材的巨大冲击。D、因此4万平以下卖场不适合做纯建材卖场，也不适合让建材品类占到较大比例，以补充品类出现较为适宜。E、从全市的角度来看，建材细分品类承租能力前三分别为瓷砖地板〔430.31万〕、卫浴厨电〔423.35万〕、木门橱柜〔393.27万〕，这也是无论刚需二居还是改善型三居必备品类，因此我商场可以根据情况适当引入以上三个细分品类。不同品类纵向楼层落位和横向分割建议报告分析到这里，需要解答一个重要的问题：为什么我们要考虑调整目前的品类分布以及如何调整.从建材和家具不同消费特性的角度来说，原因如下：原因一：单纯的家具或建材卖场都存在供应商品与消费者需求结合度较低的问题，换言之，往往只能满足消费者*个特定的消费段，而对于消费者整个装修消费链条中的大局部环节无法满足。原因二：调整目前的品类，考虑引入局部建材，除了从消费者角度出发以外，建材和家具对于卖场的利润创造能力各有优势，建材的全市出租率明显高于家具，有利于招商；家具的平均坪效又明显高于建材，属于卖场租金收益的主要创造者。结论：因此以家具品类为主，建材为辅，适当引入建材品类作为补充，接下来的报告内容将要解答具体引进哪些品类，品类的纵向楼层落位和单个楼层如何进展横向分割的问题。A.品类的纵向楼层落位问题，一般来说有两种思路：第一种从承租能力原则出发，即消费群体针对面广、单品价值较高、对自然客流要求高的品类往往也属于承租能力较强的品类，一般应当安置在较低的楼层；第二种从客流引导的角度出发，将对自然客流吸引力较大，重复性购置频率较高的品类放置在最高或最低的楼层，让顾客尽可能多的经过其他品类所在的楼层，促进突发性冲动性消费行为的产生。由于瓷砖地板、卫浴厨电、木门橱柜等品类对自然客流的要求较高，通过对**各大家居卖场的综合分析，可以发现以上三个细分品类分布根本都在负一至二层之间，因此假设从品类的纵向楼层分布角度出发，考虑到我商场的实际情况，以上三个品类如果引进，应当集中在负一一层。B、同楼层不同品