一期5a地块基础项目可研

夏各庄一期可行性研究二零一四年四月目录一、项目整体概况二、项目一期概况三、市场分析四、一期开发节奏与销售计划五、一期财务可行性分析一、项目整体概况4项目概况夏各庄项目位置：夏各庄位于北京六环东45公里处，经京平高速，约60分钟可以到达天安门。外部情况：项目位于平谷城区东南侧3公里，紧邻京平、津蓟高速路，距离金海湖风景区仅10公里内部情况：项目三面环山，围绕中央绿核建设，是北京目前最具生态潜力的大型宜居项目。平谷城区马坊物流基地项目位置京平高速路津蓟高速路金海湖风景区马坊物流基地项目位置平谷区京平高速路项目整体平面图项目交通项目位置项目位置公路交通：连接北京城区与平谷的京平高速落成通车，使平谷纳入北京1小时交通圈内，夏各庄项目位于京平高速公路夏各庄出口处。自项目出发，约65分钟车程可到达天安门区域。交通铁路线网：2020年底，北京市预计建成通车6条京郊铁路。其中S3支线铁路通过马坊、平谷城区后达到金海湖。区域铁路的规划为平谷发展带来美好预期。夏各庄项目距离规划中平谷东站5公里。东部发展带北部发展带翠湖园区永丰园TBD、生命园未来科技城空港园金盏金融园通州运河核心区台湖基地50KM马坊物流基地项目位置北部发展带：海淀山后区域（30万人就业），昌平TBD区域（40万人就业），未来科技城（15万人就业），空港园（8万人就业）东部发展带：金盏金融园（20万人就业），通州运河核心区（>100万人就业），台湖基地（70万人就业）京东后花园：项目距离马坊物流基地10KM，距离北京东部、北部产业带交汇处约50公里，将容纳6.5万人居住。至2020年，北京五环外将创造300万工作机会，而北京五-六环住房均价已超过25000元/平米。我项目独立于旧城外，紧邻京平高速和S3支线终点站平谷东站,销售起价约13000元/平米，仅为城区的一半，优势明显。项目辐射新兴产业带项目辐射功能区域夏各庄北京市四大金融后台服务区（2008始）北京市四大物流基地（2007始）55公里、1小时车程半径朝阳金盏通州新城顺义空港平谷马坊项目辐射:1)北京市四大金融后台服务区中的两个2)北京市四大物流基地中的两个夏各庄生态型特色城镇利用山前特色环境，鼓励生态技术的应用示范，营造生态特色城镇；发挥京津联系的重要门户作用,发展度假酒店、休闲观光产业，成为平谷东南地区综合性旅游服务基地；主动承担平谷新城部分职能，发挥新城重要组团作用。—平谷十二五规划夏各庄低碳养老小镇平谷南部建设服务于…及金海湖国际度假区的旅游集散镇。提供旅游集散功能的同时，将绿色低碳及健康生活的理念融入到城市建设、……，积极开拓城市养老社区与休闲地产项目。重点建设项目包括国际低碳生活论坛、低碳主题公园、健康生活养老社区、……健康管理中心等。—平谷“十二五”高端旅游业发展规划夏各庄浅山特色小镇2014年将在夏各庄村高标准建设“世界级浅山特色小镇”。据规划，夏各庄将成为依山而建的圆形小镇，中间是2000亩地的森林公园，在设施配套方面，小镇内部将建立高标准养老中心，及生态办公总部等，形成一个完善的城市组团。—中弘设计规划区域规划项目定位夏各庄项目致力于创造一个融合平谷地区传统、文化和自然环境的新城。项目利用场地的优良的自然特质，将在此区域创造一个集合居住养生、教育医疗、休闲娱乐为一体的社区。居住养生、教育医疗、休闲娱乐的理想生活目的地项目现状项目内主环路回迁房：回迁小区分东西两区，位于旧村址的东西两侧，总建筑面积50万平方米，容纳原夏各庄村全部7000人口。至2013年底，东西区回迁房已经全部投入使用。拆迁：全部拆迁完毕。土地：其它地块红线外“七通”，红线内“场地平整”。建设工程：

中国建筑一局集团已于2014年3月开始建设。二、项目一期概况项目一期位置及指标项目一期位于5号地01、02、03、06号地块，地上总建筑面积105,176平方米。#3#2#6编号项目地块综合指标(m2)1规划总用地面积168,328.002其中道路17,473.003公共绿地61,510.004规划建设用地面积89,345.005总建筑面积127,804.43其中地上建筑面积105,176.13其中住宅地上建筑面积89,135.06其中A户型（90m2)45,238.30B户型（110m2)15,665.77C户型（140m2)28,230.99住宅配套地上面积2,437.73公建地上面积13,603.34其中商业11,418.78幼儿园2,184.56地下建筑面积22,628.30其中商业地下建筑面积5,529.46社区服务楼地下建筑面积741.36地下汽车库建筑面积16,357.486容积率0.67-1.27建筑密度21.12%-29.97%8绿地率30.51%-40.99%8号地1号地6号地7号地2号地3号地4号地5号地注：5号地01号地块为幼儿园项目一期总平面图项目一期建设内容项目一期建设内容绝大部分为自住型商品房，因此本期项目的主要目标客户群为满足购买北京市自住型商品房条件的中等收入人群。项目一期将建成：1）自住型商品房-

89,135平方米2）商业-

11,419平方米3）幼儿园-

2,186平方米项目一期建筑效果图三、市场分析成交面积特点：与北京市土地市场整体趋势一致，平谷区土地市场在经过2010年的供应峰值之后明显回落，直至2013年土地市场供应量才有所回升。成交均价：平谷经营性土地(商业、住宅)价格受调控影响明显，地价在2009年之后大幅降低，2010年商业、居住楼面平均价格达到最低点1792元/平方米，为2009年高峰时的35%。之后两年经营性用地楼面价呈波动上升状态，并于2013年大幅回升，达到3873元/平方米，但仍低于2009年均价。

全部土地商业、居住土地

成交总数建筑面积成交金额楼面价成交总数建筑面积成交金额楼面价（宗）（万m2）（亿元）（元/m2）（宗）（万m2）（亿元）（元/m2）2009年1276.6023.143021241.5521.3651412010年11154.432113607109.1919.5717922011年1082.1016.572018564.0315.6624462012年777.1610.41348243.448.9620632013年1478.8818.32320442.9916.653873合计5446989.420132030182.23063序号交易编号宗地名称宗地位置占地面积（平米）建筑面积(平米)规划用途成交日期成交价(万元)受让单位楼面价1京土整储挂（平）[2014]006号大兴庄镇大兴庄镇A02-01、A02-02地块75435132183R2二类居住用地、R53托幼用地2014年2月26日77800旭辉集团股份有限公司和当代节能置业股份有限公司联合体58862京土整储挂（平）[2014]006号大兴庄镇大兴庄镇A04-02、A04-05地块82785150537R2二类居住用地、R53托幼用地2014年2月26日72000旭辉集团股份有限公司和当代节能置业股份有限公司联合体4783最新成交情况平谷区土地市场：2009-2013年特点与趋势2013年平谷区土地市场分析项目名称项目位置面积(亩)土地用途使用年限成交价格(万元)每亩单价(万元)约定容积率新城北部产业用地M2-2区6号地块项目新城北部产业用地M2-2区6号14.3工业用地50776.14540.8-1.2格兰特膜产品及环保设备生产基地马坊工业园区E19-04B号内地块21.8工业用地501,045.99480.8-1.5北京爱美克生物科技有限公司厂房马坊工业园区E19-04A号内地块19.7工业用地50886.54450.8-1.5北京锟吾国际商业有限公司平谷厂区建设项目新城北部产业用地M2-2区3号地30.4工业用地501,308.76430.8-1.2北京高山骑车空调有限公司平谷厂区建设项目新城北部产业用地M2-2区2号地40.2工业用地501,537.20380.8-1.2北京韩一理化科技有限公司迁址及扩建项目新城北部产业用地M2-2区1号地82.7工业用地503,161.50380.8-1.2马坊物流基地WL-10地块项目马坊物流园区东部51.0仓储用地502,034.11401.5北京味食源食品科技有限责任公司厂房项目新城北部产业用地M2-2区4号25.2工业用地50822.25330.8-1.2高性能钕铁硼永磁材料产业化项目马坊工业园区内E18-02内44.3工业用地502,056.24460.8-1.5北京敏实汽车零部件有限公司厂房建设新城北部产业用地M2-2区5号84.8工业用地502,961.56350.8-1.5马坊镇马坊镇B06-02地块116.8C2商业金融4057,599.004923马坊镇马坊镇B07-02地块46.7C2商业金融4031,000.006642.2马昌营马昌营02街区02-001-01及0235.1R2二类居住用地7026,000.007402.3夏各庄（一期）夏各庄5-01、02、03、06地块134.0R2二类居住用地、F1住宅混合公建用地、R53托幼用地70

52,000.003881.18(图：用地性质类别比例)(图：用地性质成交金额对比)

2013年，平谷区成功交易土地14宗，出让土地面积49.8万平方米，总地价款达18.3亿元；其中，商业金融及居住用地成交总价16.65亿元，均价为571万/亩。区域供应面积供应套数成交面积成交套数成交均价(元/m2)昌平区673,941.415,324.001,237,586.918,415¥20,431东城区0.000.0097,699.95484¥54,523石景山区304,617.061,603.00230,762.48694¥22,066顺义区940,139.388,499.001,233,876.2311,312¥17,782延庆区0.000.00106,009.02780¥8,869门头沟区191,504.811,398.00203,292.911,708¥24,501宣武区60,411.59349.00112,987.45747¥46,057通州区2,077,961.5422,382.002,296,415.9822,622¥21,308大兴区1,854,554.6815,653.002,494,263.8523,197¥21,722西城区0.000.0022,315.02159¥49,728朝阳区1,660,102.8610,435.002,544,772.9814,552¥36,917密云区306,229.373,229.00689,929.906,325¥10,602丰台区528,743.294,383.00955,224.118,467¥28,038房山区1,211,367.0113,340.001,553,750.7215,548¥15,740海淀区166,302.661,279.001,006,143.395,415¥33,057平谷区305,953.942,819.00179,503.441,844¥13,092怀柔区24,911.95223.00228,920.431,819¥14,019崇文区21,378.0533.00160,234.75542¥26,076汇总10,328,119.6090,949.0015,353,689.52124,630¥24,0002013年北京市各区县及河北燕郊房地产市场对比：平谷区升值潜力巨大2013年，除延庆县和密云区外，平谷区商品房成交均价价格为全北京市最低。随着河北境内燕郊的房价开始超越10000元/平米的单价，房价与之相似的平谷区域的价值潜力突显。北京燕郊时间均价(元/m2)3月8,1094月8,3095月8,5086月8,5587月8,6828月9,0739月9,40310月9,87911月10,60212月10,8331月11,0162月10,9083月10,933首都优势交通优势环境优势价值洼地2013年平谷区房地产市场分析：成交商品房面积特点数据显示，100及以下平米面积区间的商品房成交量占总成交量的比例高达79%，这成为2013年平谷区一大特点。2013年平谷区房地产市场分析：成交楼盘单方售价特点

从成交楼盘价格来看，2013年平谷售出的81%的楼盘单方售价集中在10000-15000元/平方米和15000-30000元/平方米之间。单价段成交面积(㎡)成交套数成交均价(元/㎡)5000以下2755.77925955000-700011287.061365667000-900019648.9221480979000-100001253.6319929510000-1500087944.839321255815000-3000056613.236571755230000以上000汇总179503.44184413092其中，10000-15000元/平方米价格段产品成交量932套，占总数的49%，是平谷市场的绝对主力产品。房地产市场:2013年平谷区新增楼盘2013年平谷区内共有5个新开盘项目，新增供应29.16万平方米，其中首城汇景湾及腾飞园位于马坊镇，邑上原著、万德福广场及香墅湾位于平谷镇；新楼盘全年成交15.73万平方米，马坊镇两楼盘售价相对较低。2013年，平谷区去化率高于70%的新楼盘售价区间在12000-18000元/平方米之间。项目名称开盘面积(㎡)已售面积(㎡)去化率成交均价开盘时间销售状态物业类型交房时间开发商装修情况住宅地址首城汇景湾81,874.1064,723.9079%12,3002013/7/27在售普通住宅2015/6/20北京首城置业有限公司毛坯平谷区马坊镇京平高速打铁庄收费站南中昂·邑上原著17939.561,552.129%25,0002013/1/26在售别墅2014/12/31北京昂内中天置业有限公司毛坯平谷区北二环路北师大附中西北侧300米54429.4353,501.1298%17,800尾盘普通住宅腾飞园45,074.6916,911.0438%8,1002012/8/12尾盘普通住宅2014/8/18北京龙腾投资开发有限责任公司毛坯平谷区马坊镇马坊大街北侧万德福广场18,300.7213,544.2174%17,0352013/12/17预售普通住宅2015/6/30北京九源富春房地产开发有限公司毛坯北京市平谷区迎宾环岛西北角天润·香墅湾1号74,006.107,047.4710%21,5002012/9/22预售普通住宅2014/10/31北京天润福源房地产开发有限公司毛坯平谷区顺平路与周村路交叉口东行800米路南合计291,624.60157,279.8654%----------------四、一期开发节奏与销售计划开发节奏：项目三期计划于2014年第二季度获取土地，2015年第一季度开工。三期项目总规模27万平米

1，开发周期27个月项目合计2013年2014年第4季度第1季度第2季度第3季度第4季度土地费用支付计划地价款100%50.00%50.00%

工程款支付计划前期工程费100%5.00%95.00%

基础设施建设费用100%5.00%40.00%55.00%

建筑安装工程费用100%

5.00%55.00%20.00%20.00%开发间接费、不可预见及管理费支付进度100%20.00%20.00%20.00%20.00%20.00%项目合计（万元）2014年2015年2016年第3季度第4季度第1季度第2季度第3季度第4季度第1季度第2季度销售额66,745.6636,526.642,669.354,004.02

5,338.705,338.705,605.631,401.41销售进度：项目计划于2014年3季度开盘，自住型商品房预计当季可全部销售（9.15万平方米），商业销售周期2年，开盘第一年内去化35%、0.6万平方米，第二年内去化65%，1.1万平方米。销售物业可销售面积(m2)销售均价（元/平方米）销售收入（万元）自住型商品房91572.7911000100,730.07商业16948.241500026,900.03合计108521.03-127,630.10注释：1.含配套建筑面积16880平方米。2.假设别墅计划销售六个季度，洋房三个季度，公寓四个季度，且所有住宅销售均价每年上升5%，因此别墅销售均价在第五、六季度有所上升，为17850元/平方米。五、一期财务可行性分析27总投金额项目三期总投资10.1亿元，其中土地费用5.3亿元，单方成本7909元，其中楼面底价4191元。1土地费用53,56052.98%41911.1-1.2项之和1.1土地取得费52,00051.44%4069出让价格1.2契税1,5601.54%122以土地成交加为基础，计取3%2前期工程费2,4642.44%02.1-2.6项之和3基础设施建设费用4,8744.82%03.1-3.2项之和4建筑安装工程费用31,49531.16%04.1-4.7项之和4.1商业4,7464.69%2,800参照市场水平和项目实际工程标准，按照2800元/平方米估算4.2自住型商品房22,89322.65%2,500参照市场水平和项目实际工程标准，按照2500元/平方米估算4.3其他3,8573.82%2,000参照市场水平和项目实际工程标准，按照2000元/平方米估算5公共配套设施费用00.00%0该项费用已全部计入建安成本中，此处不再重复计算6开发间接费用6300.62%49按建安费用的2%考虑7管理费用7770.77%61第2-4项之和×2%8财务费用2,8002.77%219

9销售费用1,9141.89%150按照商品房销售收入的1.5%估算10其他费用6300.62%49监理、招投标代理、咨询、竣工图等费用，按照第4项的2%估算11不可预见费用1,9421.92%152第2-4项和第10项之和的5%12合计101,086100.00%7909第1-11项之和一期盈利预测项目合计2013年4季度2014年2015年2016年1-2季度收入127,630

-

103,272.31

17,350.76

7,007.04销售物业销售收入127,630

-

103,272.31

17,350.76

7,007.04总支出110,722

155.33

89,418.16

15,265.92

5,882.39开发成本结转101,086

155.33

81,621.10

13,955.94

5,353.36开发成本95,595

27,787.18

67,807.43

-

-管理费用777

155.33

621.33

-

-财务费用2,800

-

2,100.00

700.00

-销售费用1,914

-

1,549.08

260.26

105.11税金及附加7,083

-

5,731.61

962.97

388.89土地增值税2,553

-

2,065.45

347.02

140.14利润总额16,908

-155.33

13,854.14

2,084.84

1,124.65所得税4,227

-

-1,632.00

-271.56

-税后利润12,681

-155.33

12,222.15

1,813.28

1,124.65总投资利润率16.73%总投资净利率12.55%至2016年2季度，项目可实现收入12.7亿，利润总额1.7亿，净利润1.27亿，总投资净利润率12.55%29项目一期经营性现金流预测（2014-2016）财务指标：内部收益率：21.88%，净现值：0.75亿元项目合计2013年4季度2014年2015年2016年1-2季度现金流入

127,630.10

-

103,272.31

17,350.76

7,007.04销售物业销售收入

127,630.10

-

103,272.31

17,350.76

7,007.04现金流出

112,148.88

27,942.52

81,199.61

2,091.45

915.30开发成本

95,594.62

27,787.18

67,807.43

-

-管理费用

776.66

155.33

621.33

-

-销售费用

1,914.45

-

1,549.08

260.26

105.11税金及附加

7,083.47

-

5,731.61

962.97

388.89土地增值税

2,552.60

-

2,065.45

347.02

140.14所得税

4,227.07

-

3,424.70

521.21

281.16净现金流量

15,481.22

-27,942.52

22,072.69

15,259.31

6,091.74累计净现金流

15,481.22

-27,942.52

-5,869.82

9,389.49

15,481.22全部投资财务内部收益率21.88%全部投资财务净现值7,522全部投资投资回收期1.74年折现率10.0%附：项目一期资金来源与运用项目合计2013年4季度2014年2015年2016年1-2季度资金来源

224,630.10

28,000.00

172,272.31

17,350.76

7,007.04自有资金

62,000.00

28,000.00

34,000.00

-

-基金

-

-

-

-

-银行贷款

35,000.00

-

35,000.00

-

-资管

-

-

-

-

-销售收入

127,630.10

-

103,272.31

17,350.76

7,007.04其他资金来源

-

-

-

-