房地产行业及行业信息化市场分析

房地产行业暨行业信息化

市场分析报告W北京瀚维特科技有限公司地址： 北京市朝阳区安贞里金瓯大厦3层电话：传真：邮政编码： 100029公司网址：电子邮件：目录1房地产行业发展状况分析房地产行业投资趋势及投资比重占GDP趋势资料来源：2003年中国统计年鉴中国房地行业始于上世纪90年代初期，经过初期的产业过热后，国家对行业进行控制，自1995年以后经历了3年的萎缩。90年代后期，自1998年始房地产行业整体开始复苏，至2003年行业投资额逐年增加，至2003年行业投资额占国家GDP的比重达到8.7%。2002-2004年1-6月房地产投资增长情况2004年开始，国家加大了对重点行业投资的宏观调控力度，2004年房地产投资增长幅度逐月降低，从下图中可以看出，1-6月份增长幅度已经低于2002年和2003年同期的增长水平。这表明自去年以来国家采取的诸如进一步整顿土地市场秩序、暂停农转非用地审批、提高存款准备金和项目资本金比率、清理整顿固定资产投资项目等一系列控制投资高速增长的政策措施已初见成效,增速过猛势头得到初步遏制。

资料来源：根据国家统计局《中国经济景气月报》整理2004年1-6月各地区房地产开发投资情况地区投资额比去年住宅经济适用房同期增长住宅经济适用房全国总计4923.693362.35236.9828.729.74.2一、东部地区3446.352399.37123.0926.426.4-2.7北京490.15261.4326.8724.219.56.5天津122.7187.9714.6522.439.5-52.4河北113.4578.6116.1828.936.510.0辽宁197.52140.994.2922.122.3-55.8上海502.77385.920.0020.417.50.0江苏450.1329.4117.7136.236.75.7浙江502.02384.2315.0040.348.955.1福建198.92131.144.9237.242.7149.2山东288.98216.4617.9935.542.951.6广东557.11365.383.979.90.5-19.5海南22.6217.831.52116.9110.582.2二、中部地区302.21475.1254.8741.551.213.0山曲37.5321.113.8338.058.7-33.2吉林48.9436.123.3920.428.4-33.4黑龙江50.2033.168.2030.250.648.6安徽132.8393.454.0248.451.7-26.0江西85.2153.746.3732.643.125.8河南92.4168.768.8642.042.227.6湖北118.2584.063.8861.567.1-4.2湖南136.8584.7116.3239.759.752.2三、西部地区775.13487.8659.0228.728.112.4内蒙古37.4222.793.1631.650.830.1广西75.8546.670.5239.136.0-54.8重庆153.0883.096.9035.831.229.4四川216.41153.698.6716.820.61.0贵州44.9826.993.5614.523.767.7云南57.1037.426.6338.636.2-16.1西藏1.551.310.7298.2106.113.7陕西89.3054.4011.4036.821.80.7甘肃26.7118.904.7635.738.040.8青海11.176.631.4425.117.7-24.7宁夏21.2714.092.1523.123.3160.2新疆40.2821.889.1139.343.531.7资料来源：国家统计局分地区看，东部地区完成投资额3446亿元，比去年同期增长26.4%，中部地区完成投资702亿元，同比增长41.5%，西部地区完成投资775亿元，同比增长28.7%。中、西部地区投资额增长速度快于东部地区，主要原因是由于年初以来，东部经济发达地区土地资源偏紧、价格高和房地产市场竞争激烈，使得一些房地产开发商选择开发重点向中、西部转移的战略，房地产开发的地区结构开始发生变化，中、西部地区房地产开发比重逐月上升。2004年1-6月按工程用途分房地产累计开发投资及增长情况资料来源：国家统计局从图中可以看出，办公楼和商业营业用房的投资增幅明显大于同期住宅投资的增长幅度，而商业营业用房去年同期的增长幅度更是达到了50%，分析其原因，可能有三个方面：一是城市第三产业，包括商业业态发展和变化带来的新需求；二是城市改造加快，大量拆建所致，如党政机关大楼、大型购物中心和物流园区、会展中心等项目纷纷上马；三是自去年以来出现的一股“商铺热”至今热度未减宏观紧缩政策将加剧行业结构调整从2003年2月起至今共计出台了约40项全国性的关于房地产市场的政策法规，如“121号”文件、“18号”文件、“4号令”等从信贷、土地两方面对行业进行宏观调控，至2004年4月底，上至国务院下至地方商业银行，调控政策接踵而至。而令房地产企业更为忧虑的是，央行目前正在密切关注物价指数，随时有可能做出9年以来的首次加息决定，这将极大抬高房地产企业的资金成本，至此，房地产开发的两大命脉土地和资金均被纳入调控范围。土地政策成为重要宏观调控手段国土资源部调查显示，2跪年04全年固耕资产变资增长了50%以上，带动建设用地比上年增加了49万亩，增幅达17%。不仅造成某些行业投资过热来源同时还资源为占用耕地，直接威胁粮食安全。针对这些情况，2004年国土资源部根据新的职能定位，决定将建设用地指标压减20.3%，占用耕地指标调减到180万亩，压减23.4%。这是国土资源部第一次通过土地供应对国民经济其他领域进行宏观调控。与此同时，党中央、国务院于去年2月开始了以开发区清理整顿为重点的全国土地市场治理整顿。2004年的土地市场在其基础上，继续加大力度，对土地供应严格把关、从源头入手，规范房地产市场。由于土地是企业扩张投资的首要因素，企业没有土地，就没法上项目。所以这次调控，从清理土地开始，对抑制投资扩张起到了很大作用，新增投资项目的下降与项目清理也有很大的关系。而土地政策对房地产影响具有双重性：一是对于开发商来说，取得土地将变得越来越困难，在土地供应逐渐收紧的情况下，相当一部分房地产开发商将没有可开发的新项目，这在一定程度上抑制了房地产企业的开发规模；二是由于土地供应量的减少导致了土地价格的持续上涨，尤其是一些大中城市的地价大幅度上涨，而地价的上涨必然会推动房屋价格的上涨。信贷紧缩杠杆重整房地产业2004年初以来，国家陆续出台了上调银行存款准备金率、提高房地产开发固定资产投资项目资本金比例、对房地产行业贷款进行重点检查等紧缩信贷的调控措施。其中，控制房地产信贷规模的政策主要有两项：2004年4月11日央行宣布，从2004年4月25日起，资本充足率低于一定水平的金融机构，将执行8%的存款准备金率，国有独资、股份制商业银行、外资等金融机构将执行7.5%的存款准备金率，目的是限制商业银行的信贷盲目扩张。房地产业是信贷调控的首要对象之一。4月27日，国务院发出通知，提高部分行业固定资产投资项目资本金比例，通知要求，房地产开发（不含经济适用房项目）固定资产投资项目资本金比例由20%及以上提高到35%及以上，比“121号”文件规定的30%项目自有资金的要求又向前迈进了一大步，5个百分点对于大项目启动的压力可想而知。一系列信贷紧缩政策对房地产行业造成了较大的冲击：首先，把房地产业列为过热行业之后，房地产业从商业银行取得信贷明显困难。如去年的“121号”文件以及今年的提高房地产业的贷款资本金就为房地产业设立了较高的信贷门槛，一般情况下，银行信贷资金占房地产开发资金的比例在80%左右，如果将这作为平均数，就意味着相当一部分开发商对银行信贷的依赖远大于80%。因此，当银行在收紧房贷后，房地产企业的资金链条拉紧，一些房地产开发商因无法向银行融资，缺乏足够的资金周转、支付征地费、工资及购买建筑原料而纷纷倒闭，一批在建工程因而停工，最终会衍生出烂尾楼问题，这种现象在来年可能会显现。其次，信贷的收紧还对房地产消费市场造成了不小的打击，提高了住房消费信贷的门槛。以住宅为例，在经过几年的快速发展之后，国内自住的消费能力在一定程度上得到了满足，投资类的消费则在增多。宏观调控对这部分新增的消费能力，将产生明显的抑制作用。建筑原材料价格上涨使企业开发成本上升建材价格的不断攀升给建筑施4工企业和房地产开发企业的动情产经营活动带来了较大的影响，建材价格上涨，导致建安成本上升，一方面出现了部料地区商国麟价计格上涨的连锁反应；另一方面增加了开发企业的经营成本，企业利润空间受到挤压。房地产企业核心竞争要素模型房地产行业发展趋势的一些结论房地产行业为资金密集型行业，行业投资占国家GDP比例巨大，行业的利润率较高。国家对房地产行业的监管力度逐渐加大，房地产行业外部环境完善度日趋成熟，从而导致行业竞争加剧，行业利润率呈下滑趋势。中国房地产行业经过10多年的发展，房地产企业的管理日趋成熟，行业已经逐步走向了脱颖而出的管理时代。房地产行业信息化发展状况分析2002年中国房地产行业用于信息化发展的投资总额为39.8亿元其投资结构构成为：资料来源：CCID从上图中可以看出，2002年房地产行业的信息化还是以硬件投资为主，数据表明2002年房地产行业的信息化重点还是以基础建设为主。从下图中可以看出，自2003年开始，房地产行业作为基础设施的硬件投资比例在迅速减少，向应用软件和软件服务迁移。到2004年硬件和软件服务的投资比例关系基本为1：1，表明整个行业的信息化正在趋于良性发展的局面。资料来源：CCID房地产行业信息化发展的趋势房地产行业信息化发展的趋势与整个行业发展和企业管理的逐渐完善紧紧联系在一起，上世纪90年代初，房地产行业刚刚兴起时，出现一个一些例如工程预算等单一功能性的软件，90年代后期，伴随着行业的逐渐成熟，出现了以部门数据业务职能为主的MIS软件，例如单一的销售管理、财务管理等等。2000年之后，随着各种管理理论、计算机技术的不断提升，出现了具备集团协同业务处理能力的复合型软件系统，例如目前主流的售楼系统、物业系统等等。按照发展趋势，这个行业的信息化最终会走向完整的企业资源计划系统(ERP)，直至出现行业的供应链系统。房地产行业信息化的一些结论作为信息化核心主体的应用软件自2003年已经开始处于启动期。2004年后行业的应用软件投资将进入高速发展期。目前正是进入这个行业应用软件领域的一个绝佳时机。行业的信息化软件系统已经从单一功能型、部组MIS型向协同业务处理系统快速发展，但行业内还没有出现完整的ERP或者供应链系统。房地产行业信息化需求分析市场分类信息化需求点需求说明一级市场电子政务国家行政主管部门对政策透明化、办事流程简化的需求。数字房管各级房管局对自身内外的管理(如产权、产籍管理)及外部监控(如双预警系统)上的需求。二级市场供应链管理(SCM)企业人、财、物、产、供、销六大核心资源管理营销管理房地产企业销售现场的管理，如客户接待、认购、签约、收款、备案、办理按揭等业务流程的管理。客户关系管理作为现代营销理念的变化，房地产营销也逐渐走向客户营销，因此对客户的分析管理、市场的分析管理、商机的分析管理等日渐受到房地产企业营销的追捧。项目管理房地产开发企业对于项目进度、工程合同、项目监控等业务需求的管理。成本管理房地产企业从规划前期、设计施工、销售阶段、服务阶段等全过程的动态成本管理。物流管理房地产企业对于一些甲方供料、材料招投标等业务的管理。财务管理财务会计、财务核算、管理会计、投资分析等企业财务领域的管理。人力资源管理人力资源档案、招聘、绩效考核等人力资源范畴业务的管理。知识管理办公自动化、企业知识分类、归集、共享等领域业务的管理。企业门户项目展示、网上订房、企业网站等业务的管理。基础工具各个环节的基础工具，例如短信群发、呼叫中心等等。三级市场物业管理物业公司的物业收费、客户服务、设备管理、物业监控等业务管理中介租赁管理二手房置换、房屋租赁等业务的管理房地产行业信息化焦点需求分析从一个房地产企业来看，支撑企业运行的3大基础平台都是当前企业在信息化过程中存在比较迫切的需求：从企业扩大销售的角度来看，当前最迫切的信息化需求是以客户为中心的营销管理系统，简化一些就是目前比较流行的售楼软件系统。从企业控制成本的角度来看，当前最迫切的信息化需求是以项目管理中心的开发过程管理与项目成本控制管理。从企业基础运行平台来看，财务软件与办公自动化等系统也是企业迫切需要信息化的焦点之一。三个纬度的信息化需求相辅相成，企业信息化的步骤可以选择一个典型的焦点进行突破，但在信息化的原则要考虑以下两点：统一规划、分布实施，从一个焦点进行突破后，要想到以后企业的整体规划。企业要针对自身的特点选择信息化的突破点，但一定要突破一点，见到效果一点。客户与营销管理信息化焦点需求分析深入分析营销阶段的信息化焦点需求，至少应该满足如下3点：完整的销售自动化管理，管理客户接待、认购、签约、收款、备案、按揭、入住等销售业务。一般情况下销售自动化管理的使用对象是开发商的中层管理人员和一线业务人员。针对管理层，系统应提供一个项目监控体制，使管理层随时掌握项目进展，和销售指令的有效下发。针对服务层，系统应提供相应的销售工具包，例如按揭计算尺、项目展示、短信群发等。房地产行业应用软件供应商分析房地产行业应用软件的供应商主要有三种类型：用友、金蝶等ERP软件供应商，一般情况下，ERP软件厂商都会有房地产行业解决方案，这些方案一般都在已有的ERP系统上