无效成本管理

无效成本管理第1页/共26页无效成本管理2005.6第2页/共26页目录1万科成本管理体系简介2无效成本的相关概念3实施无效成本管理第3页/共26页1万科成本管理体系简介无效成本管理

万科成本管理架构万科成本管理模式第4页/共26页责任成本管理目标成本与动态成本管理作业过程管理成本管理软件公司总经理层成本、工程文件领导机构万科成本管理基本架构管理工具管理制度组织系统信息系统控制系统第5页/共26页万科成本管理模式造价管理方案优化招标管理变更签证管理预决算管理责任成本体系成本信息化目标成本责任成本无效成本成本软件信息月报成本数据库目标成本责任成本无效成本综合成本第6页/共26页2无效成本的相关概念无效成本管理

通用定义无效成本与有效成本的区分结合房地产开发的定义无效成本对利润的影响第7页/共26页有效成本：无效成本：通用定义耗费能带来对应经济收益的支出耗费不能带来任何经济收益的支出成本：成本是企业在产品生产经营过程中，为取得收入而发生的需要补偿和可以控制的各种耗费有效成本在短期或长期的收益中可以获得补偿无效成本无法获得补偿第8页/共26页竹篮打水一场空搬起石头砸自己的脚种瓜得瓜，种豆得豆无效成本与有效成本的区分区分两者的关键：能否获得补偿？！第9页/共26页结合房地产开发的定义有效成本：无效成本：

能形成有效产品或对提升价值、促进营销有积极作用的成本费用。

房地产项目实施过程中产生的对形成产品、提升价值、促进营销没有作用，属于费用浪费的成本。计算公式：物理学中：=－

总成本

无效成本

有效成本

总功

无用功

有用功=－第10页/共26页你知道无效成本对利润的影响吗？据不完全统计：56万利润！＝5kg黄金

每减少百分之一无效成本，增加利润56万！目前无效成本占总建造成本的2％左右。

按照平均建造成本2000元/m2计，达到40元/m2。

年结算140万m2时，对利润影响达到5600万！

＝16个集团“黄金大奖”第11页/共26页3实施无效成本管理无效成本管理

实施无效成本的意义和目的无效成本形成原因分析无效成本管理过程及统计分析方法降低无效成本的措施第12页/共26页实施无效成本管理的目的和意义12345减少无效成本支出，以最少的经济消耗取得最优的经济效益，提高利润培养、提高全员成本意识以数据语言展现建造成本浪费情况分析项目成本有效性构成，形成合理目标成本促进各部门专业能力和计划能力的提高第13页/共26页无效成本形成过程设计招标施工销售结算

覆盖各类合同以及非合同性成本的分析，涉及设计、工程、营销、财务、成本等各个业务口。第14页/共26页无效成本形成原因分析－设计环节作业环节无效成本产生原因现象表现设计设计失误

拆除和重建变更费用高大幅增加后续费用工艺不合理影响质量设计保守

经济性不合理设计效果把握不准设计变更下达不及时材料部品的选择图纸问题多工序设计图矛盾装饰设计未结合建筑现状施工工艺没有对保守设计进行优化第15页/共26页无效成本形成原因分析－招标环节作业环节无效成本产生原因现象表现招标招标策划影响工期、质量和造价投标单位选择串标、废标、造价大幅偏高招标文件编制造价偏高评定标中标价格偏高标段划分不合理招标方式选择不合理招标计划不准投标单位不合格投标竞争不充分合同条款有误经济标编制有误评标分析失误第16页/共26页无效成本形成原因分析－施工环节作业环节无效成本产生原因现象表现施工施工准备过高标准的临建影响施工期间工期、质量、成本施工过程拆除与重建返工、增加造价工程项目的耐用性超过了其更新周期合同执行成本增加，费用无法扣回维修责任不明，增加费用临时设施施工组织设计施工安排失误质量管理不善工程项目质量过剩拆分合同内容维修工作程序不正确第17页/共26页无效成本形成原因分析－销售和预结算环节作业环节无效成本产生原因现象表现销售销售交楼内容增加，成本上升赔偿、增加设施和服务，成本增加营销设施预结算预算失误结算失误不合理的交楼标准不准确销售承诺展示资料有误营销卖点的选择营销设施建造过多、标准过高、销售收回太少，导致成本增加合同价偏高，付款失误结算价不符，工程款超付第18页/共26页设计无效成本管理过程确定目标成本结算及结算分析公司管理层按月按项目统计数据有效成本招标设计变更施工合同无效成本各专业部门现场签证第19页/共26页单个合同无效成本分析避免类似合同再发生同样类型的无效成本。月度无效成本分析归纳月度无效成本发生情况。项目无效成本分析促进成本结构优化，为新项目目标成本编制提供参考。无效成本的统计分析方法

公司无效成本状况第20页/共26页无效成本的统计分析－合同无效成本分析结算总造价：元其中签证造价：元设计变更共计份元设计变更率%现场签证共计份元工程签证率

%结算中无效成本共计：占结算造价的比例：%结算中有效成本共计：占结算造价的比例：%序号无效成本责任部门无效成本造价合计(万元)产生原因归入成本科目1设计部

2项目部

3营销部

4其他部门

第21页/共26页无效成本的统计分析－月无效成本分析合同(或非合同成本)名称结算造价(元)其中无效成本(元)无效成本比例(％)归入成本科目无效成本产生原因改进办法花城三期砌体三方供货0.00%

花城一期墙地砖零星供货6.45%

花城三期砌体三方供货14.38%

合计2.20%

第22页/共26页无效成本的统计分析－项目无效成本分析序号成本科目总成本其中无效成本无效成本比例无效成本产生主要原因分析总价单方总额单方一土地获得价款二开发前期准备费三主体建筑工程费四

主体安装工程费五

社区管网工程费六园林环境费七配套设施费八开发间接费合计第23页/共26页降低无效成本的措施设计招标限额设计设计方案优化加强审图，确保图纸质量推广使用标准化加强清单招标的使用加强合格供应商