新景苑2017年营销推广方案

目录ContentsPART1.项目现状…...........................................................03PART2.销售目标…...........................................................06PART3.市场机会…...........................................................10PART4.

营销思路…...........................................................14PART5.推广执行…...........................................................20第一页，共28页。项目现状01第二页，共28页。货源盘点32#未建回迁房14#目前去化较多楼座22#21#20#15#13#23#31#24#25#10#28#二期29#17#18#27#30#11#26#19#16#9#12#剩余房源较多楼座第三页，共28页。户型目前剩余可售房源370套（不含二期房源），整体去化率达到55.22%，剩余房源由于位置不佳主要集中在小区西侧楼座；剩余房源中90平米以上的套二户型、120平米以上的套三户型较多，其总价偏高，首付压力较大；项目位置、周边配套、绿化、品质及物业服务一般，客户认可度不高，去化较为困难。第四页，共28页。销售目标02第五页，共28页。宏观市场动态1月12日，国土资源部长姜大明在全国国土资源工作会议上表示建立分类调控制度，对保障性住房用地实行应保尽保，对商品房根据供需形势因城因地施策，对去库存压力大的三四线城市要减少以至暂停住宅用地供应。据山东省住建厅介绍，对济南、青岛等热点和潜在热点城市，今年将增加住宅及用地有效供给，继续执行限贷限购、限价限售等措施，确保房价环比不增长。1月12日，山东省住建厅印发《山东省商品房预售资金监管办法》，自今年3月1日起施行。根据该办法，对商品房预售资金施行全程监管，根据工程进度4个节点确定房企监管资金使用比例，更好的保障了购房者的利益，新建商品房的预售资金专款专用避免购房款被开发商私自挪用，大大降低了楼盘烂尾的风险。国务院日前印发《全国国土规划纲要（2016-2030年），这是我国首个国土开发规划：开发强度不超过4.62%。山东15城市入围2016年中国GDP100强，数量居全国各省首位，青岛GDP突破一万亿元，同比增长8%，位居全国12，排名山东第1。青岛“十三五”统筹城乡发展规划出炉，加快建成地铁1、2、11、13号线，开工建设6、8号线，通过建设青荣城际、清平城际、新机场高速和青银高速，提升即墨、胶州、平度、莱西与六区的结合能力，形成市域1小时经济圈。第六页，共28页。拆迁销售目标及销售计划总目标：至2018年春节前回款任务1亿元（约销售400套）。销售计划：月份234567891011121目标553030453530304040252515第七页，共28页。不拆迁销售目标及销售计划总目标：至2018年春节前回款任务5千万元（约销售200套）。销售计划：月份234567891011121目标5810121520203030202010第八页，共28页。市场机会03第九页，共28页。市场机会点一：1、项目业态全部为多层洋房，胶州客户对多层认可度较高；2、目前已交房，均为现房，即买即住；3、进入3月下旬后，园林景观将进一步呈现，提高项目整体形象和品质；4、总建面14万方，社区规模较大，增强客户认可。北关14万方大产权纯多层实景洋房第十页，共28页。市场机会点二：目前胶州房地产市场可售房源明显不足，许多项目已无房可售，项目周边北关片区汇英名郡已清盘，金祥家园剩余部分顶层房源，汇景花园、鲁德悦城项目有少量房源待售，房源补充预计2017年下半年，上半年是去化的好时机。项目教育、商业配套主要集中在七公司附近，七公司附近目前亦暂无竞品项目。目前胶州房地产市场存量不足，周边项目在售房源紧缺第十一页，共28页。市场机会点三：胶东飞机场的建设，征迁了胶东一部分村庄，三期拆迁工作即将展开，许多拆迁户已开始看房选房，抓住此时机，可凭低总价去化大批房源作为老年人居住的选择。胶东国际飞机场建设三期拆迁工作即将开展第十二页，共28页。营销思路04第十三页，共28页。推广思路高调宣传占领全城1、对比竞品，单价具有竞争优势，以此作为突破口，重点宣传；2、利用团购的名义进行定向推广，增加项目在客户中的认知度，行成持续性成交；3、渠道上线下户外、报广、派单、短信车、小区主门匝道牌等密集推广宣传；4、线上以微信、微博社交媒体进行互动，青岛新闻网、搜房网房产门户网站拔高项目形象和品质；5、三期拆迁村及项目周边村庄进行派单带客；第十四页，共28页。销售思路小区绿化、大门标识及物业服务水平提升目前部分业主已入住，但对小区整体居住环境及物业服务水平投诉问题较多，建议多种植一些树木植被，提高绿化覆盖率，建设部分假山等小品，小区入口相对比较简陋，对项目品质影响较大。目前项目累计成交300组，业主基数相对较大，维系好这部分业主，将会提高项目老带新成交。建议：凡是本项目已成交客户，推荐客户成交，可获得3000-5000元现金或等值实物奖励（彩电、冰箱或空调等）；备选：“老朋新友均有好礼”：老业主推荐新业主成交，老业主获得除获得现金奖励外，还可获得减免1或2年物业费，新业主仅在老业主推荐下购买洋房还可享受2-3万不等优惠。全面维系已成交客户第十五页，共28页。推广主题机场时代城市契机多层现房2880元/m²起第十六页，共28页。推广主题2017

“投”等大事总价25万起

分分钟就赚备选方案第十七页，共28页。推广主题不能再错过北关大产权多层现房2880元/m²起

备选方案第十八页，共28页。推广执行05第十九页，共28页。推广执行售楼处强化宣传建议将售楼处进行包装：1、售楼处外墙拉小彩旗，提高昭示性；2、售楼处楼顶广告牌画面更换；3、售楼处前竹竿旗画面更换；4、售楼处前新疆路两侧摆放注水道旗。第二十页，共28页。推广执行增强昭示性——路口设置导视牌项目位置兰州东路因为本项目位置距离外环路较远，建议在外环路与新疆路交叉口设置导视牌进行引导，同时经过外环路的车辆较多，对项目也有一定的宣传作用；利用举牌等人海战术，扩大项目宣传；派单员身穿统一显眼的服饰进行宣传。第二十一页，共28页。推广执行拆迁村带客——业务员派单+礼品+村庄巡展推广主题：“单价优势+活动（每天限量赠送100斤面条）”作为活动宣传营销节点：“不能再错过”北关大产权多层现房25万/套起。推广渠道：在三期拆迁村庄中进行巡展，业务员派单扫村，看房车带客至售楼处看房即可领取挂面礼品。第二十二页，共28页。推广执行市区轰炸——短信车+报广+停车牌插车推广主题：“单价优势+活动（每天限量赠送100斤面条）”作为活动宣传营销节点：2017“投”等大事新景苑一套房25万起。推广渠道：报广1月投放1-2次，停车牌投放重点选择商圈，以新利群、新源、老利群、大润发超市、胶州西路农贸市场为主，1月投放1-2次即可；派单员主要在胶东拆迁村、七公司附近商圈、北关、向阳市场、世纪商圈等。投放区域第二十三页，共28页。推广执行联合营销——介绍客户成交即奖励营销方式：1）合理利用公司内部资源，项目之间亦共享客户电话进行电话营销；2）目前胶州市场很多项目无房可卖，故本项目外其他项目置业顾问介绍客户至本项目购房即可获得介绍费3000元/套；3）项目相关人员利用行业qq群、微信群、红包群等发布洋房热销信息，介绍成交即得介绍费3000元/套。第二十四页，共28页。推广执行外埠客户投资——不干胶+礼品+半岛都市报置业专刊+巡展派单推广主题：“单价优势+投资热点”作为宣传主题营销节点：“机场时代城市契机多层现房2880元/m²起”，以投资热点作宣传。推广渠道：城阳、红岛拆迁户拆迁款赔付较多，以低价宣传吸引这部分客户投资；半岛都市报置业专刊投放广告2期/月；青岛海信商圈、万象城，崂山、城阳等商圈巡展派单。第二十五页，共28页。推广执行网络强势推广——社交媒体互动+门户网站宣传社交媒体：微信公众号，与客户进行互动；微博，扩大项目宣传门户网站：青岛新闻网、搜房网，更新项目详情页资料，重点对项目投资前景进行详细的介绍，吸引青岛、城阳、机场等投资客。第二十六页，共28页。推广执行节点活动造势——氛围暖场，维系新老业主感情活动目的：通过一系列活动，增加业主和项目的感情，强化项目口碑宣传和老带新，售楼处氛围保障。节点活