金科股份星沙房地产市场调研报告

1六、城市房地产板块分布（一）城市各房地产板块分布及特点（二）各板块对比分析（三）金科意向地块重点竞争板块编辑ppt2城市各房地产板块分布及特点板块分布星沙房地产市场按照地理位置，市场发育水平，共同特征等因素划分为六大板块：万家丽北路板块松雅湖板块中心区板块开元东路板块5.中南汽车世界板块6.东南新城板块星沙房地产市场格局分六大板块，开元东路板块是近年星沙房地产开发的热点区域万家丽北路板块中心区板块中南汽车世界板块东南新城板块开元东路板块松雅湖板块编辑ppt3城市各房地产板块分布及特点价格特征各板块价差不大，均有重叠区间。中心区板块依托地段优势，部分项目价格已达7000元/平米；松雅湖板块依托景观资源，代表楼盘碧桂园、松雅湖金岸项目价格已达5500元/平米以上。本项目周边目前均价约为5300元/平米，在全城第二梯队。区域范围有限，各板块价格差异小，本案周边项目价格约为5300元/平米，处全城第二梯队。万家丽北路板块均价：4500-5000中心区板块均价：5000-7000中南汽车世界板块均价：5300-5400东南新城板块均价：4500-5000开元东路板块均价：4800-5200松雅湖板块:均价：5500-6000编辑ppt4城市各房地产板块分布及特点板块划分板块特征代表楼盘万家丽北路板块2007年底随着浏阳河大桥的通车及万家丽北路的拉通，万家丽板块的发展也拉开了序幕，交通的便利以及与市区较近的区位优势，使本区域被众多开发商看好。只是该板块认知度还不是很高，主要是配套设施不完善，而且在售项目相对集中，竞争压力非常大，其较低的价格及多样的物业类型，还是吸引了大批客户，未来该板块的发展前景广阔。好望谷、盛地尊域、花样年华、三一街区松雅湖板块新兴片区，未来将形成集旅游、休闲、观光、商务、高档住宅为一体的国际化生态大城。自松雅湖规划动工后，片区房地产开发加快。片区物业类型也比较丰富，随着恒大翡翠华庭的进驻，该板块的影响力大幅提高，板块的环境和发展优势也被大家所认可，未来发展将会更加迅速。碧桂园·威尼斯城、松雅湖金岸、恒大翡翠华庭开元东路板块星沙核心区，城市配套及基础设施日益完善，片区通达性佳；规划定位决定该板块未来发展潜力大；由于京珠高速的隔离作用，降低片区认知度；08年以前，片区单个项目开发规模较小，08年之后，由于知名开发商进驻，整体开发规模逐渐扩大，市场认知度不断攀升；产品以高层为主。深业睿城、家和院、星湖湾中心区板块星沙城市中心区域，市政与商业配套成熟，市场认知度高，区域房地产开发较早，现基本无地可供，新开发项目较少星隆国际广场、新长海广场、凤凰城、蓝山郡中南汽车世界板块从地理位置上看，中南汽车世界板块离长沙市区距离较近，本区域紧邻京珠高速、长永高速，另外三一大道、万家丽路将本区域与市区联系起来，是目前长沙市与外地联系的窗口之一，优越的地理位置为汽车产业的发展提供了良好的基础条件。与市区客户心理距离较小，在发展上该板块依托中南汽车世界的成熟商业基础，吸引着大量客户群体，随着09年度良好的销售情况，价格也随之走高。恒广国际景园东南新城板块本板块是星沙国家经济技术开发区的核心地区，但偏离中心区域，周边的配套设施不是很完善，区域内项目众多，且同质化比较严重，造成竞争异常激烈，价格也一直比较低。不过由于板块内企业众多，大量的企业中层干部和管理人员是本区域最固定的购房群体，是非常稳定的客户群体，随着配套设施的日益完善，该板块的发展潜力将得到进一步挖掘。中国铁建国际城、康桥长郡、海德公园编辑ppt5板块对比—入市物业及供应量项目名称所属板块开盘时间物业类型及数量建筑面积（平）总套数已推出套数剩余可推数三一街区万家丽北路板块2010.1126栋高层、30栋联排470000330021号栋全部126套596花样年华2012.74栋高层1029328362号栋31层

120套无盛地尊域2011.107栋高层2097761828即将推出1#栋588套588山水湾6期2011.4.2826栋小高层42315.23402S04、S03栋全部94套无小计：4个项目

高层物业为主

近期推出928套剩余可推数1184套各板块在售物业对比分析万家丽北路板块基本都为高层物业，近期推出总量较少编辑ppt6项目名称所属板块开盘时间物业类型及数量建筑面积（平）总套数已推出套数剩余可推数碧桂园威尼斯城松雅湖板块首批2006年高层、独栋别墅、联排别墅、洋房9295314292套已推686套（别墅39套，普通住宅647套）3606套恒大翡翠华庭2012.819栋30层高层1363131-10#共有住宅1889套，商业99套，住宅已售1316套，商业已售96套，已推出的商业剩3套。（一开盘部分）住宅573套小计：4个项目

主要为高层物业

近期推出920套剩余可推数4118套板块对比—入市物业及供应量松雅湖板块基本为高层物业，近期推出总量较少，剩余可推货量较多各板块在售物业对比分析编辑ppt7项目名称所属板块开盘时间物业类型及数量建筑面积（平）总套数已推出套数剩余可推套数深业睿城开元东路板块2012.1019栋高层,17栋小高层6390744545套558套3987套恒基凯旋门二期2013.717栋小高层、高层、多层720000二期1320套678套642套家和院2011.913栋高层3603743061套783套2254套湖湾世景2012.119栋高层1900001704套7#11月底推出，目前已售826套住宅878套星湖湾2012.4洋房610000当期342套165套177套泊林晶城2012.93栋高层1063281037套670套365套开元东路板块推近期推出总量较大，剩余可售货量大，竞争激烈各板块在售物业对比分析板块对比—入市物业及供应量编辑ppt项目名称所属板块开盘时间物业类型及数量建筑面积（平）总套数已推出套数剩余可推套数景上东方航标开元东路板块2011.97栋高层2216822104套922套1092套方略·城市广场2013.59栋32、33高层4700002121套580套1541套小计：6个项目

近期推出1445套剩余可推数8493套编辑ppt9项目名称所属板块开盘时间物业类型及数量建筑面积（平）总套数已推出套数剩余可推数星隆国际广场中心区板块2012.91栋31层高层56830共590套公寓567户，商业19套，其他4套住宅，已售474套，可售93套；商业，已售14，可售5套98套蝴蝶谷2008.1110栋29-34层高层3500003264套2581套，651套新长海广场2011.1012栋33层高层660000当期1020套1332套189套华润凤凰城三期2012.523栋30层高层527957本期3891套商业已售70套住宅已售2058套1133套蓝山郡2011.918栋33层高层490146二期1196套1042套154套板块对比—入市物业及供应量中心区板块全部为高层物业，近期推出总量较少，剩余可推货量较多各板块在售物业对比分析编辑ppt项目名称所属板块开盘时间物业类型及数量建筑面积（平）总套数已推出套数剩余可推数锦璨家园中心区板块2010.7.18栋34层高层171956.041864套已售1443套420套水岸世景2011.66栋31-34层的高层1617771673套，商业27套住宅已售971套，商业已售0套住宅729套；星电恬园2012.102栋32层高层，和2栋小高层95141848套已售住宅465套379套金科时代中心在建公寓、商住420000新长海广场（尚都城）2007.11酒店、写字楼、公寓、住宅6600001020套住宅1000套；商业26套住宅17套；商业202套小计：10个项目8项目都为高层物业；2项目为综合物业

不完全统计约15500多套

已推11406套剩余可推数约3972套编辑ppt11项目名称所属板块开盘时间物业类型及数量建筑面积（平）总套数已推出套数剩余可推数恒广国际景园中南汽车世界板块2011.834栋高层、写字楼、游乐场等447000015162套1432套（商业65套，住宅1368套）13730套小计：1个项目

主要为复合地产物业

已推1432套剩余可推套数13730套板块对比—入市物业及供应量中南汽车世界板块仅有一个高层项目在售，但规模庞大各板块在售物业对比分析编辑ppt12项目名称所属板块开盘时间物业类型及数量建筑面积（平）总套数已推出套数剩余可推数康桥长郡东南新城板块2010.9共21栋，18层小高层和33层高层1552393248套1641套1607套（其中已知商业70套）海德公园2012.914栋16层小高层4085933090套1036套2060套（其中已知商业80套）楚天雅郡2012.106栋高层住宅、2栋高层商住、1栋酒店式公寓2093811900套341套1859套（其中已知商业24套）楚天世纪城2009.810栋33层高层3783882924套住宅2178套；商业15套住宅655套，商业76套中铁国际城2期2013.414栋18-34层的高层和小高层360397.973708套493套3415套爵士湘2011.36栋33层高层2000001798套住宅1397套；商业22套住宅370套；商业9套小计：6个项目

主要为高层、小高层物业

剩余可推数约6966套板块对比—入市物业及供应量东南新城板块全部为高层物业，近期推出总量较少，剩余可推货量较多各板块在售物业对比分析编辑ppt13板块对比—入市物业及供应量东南新城板块6个项目，入市2769套，占比35%，为高层和小高层项目；开元东路板块6个项目，入市1445套，占比18%，基本全部为高层项目；中心区板块6个项目，入市1325套，占比17%，高层物业为主。各板块中东南新城板块竞争形势最为激烈，尤其表现在电梯小高层及高层物业上。

东南新城板块及开元东路板块入市量最大，竞争最为激烈各板块在售物业对比分析编辑ppt14项目名称户型设计特点户型面积户型配比旺销户型滞销户型盛地尊域N+1户型，面积紧凑实用，赠送面积大2+1：70-88㎡3+1：115-126㎡4+1：145㎡2+170-88㎡，40%3+1115-126㎡，55%4+1145㎡，5%88㎡两房、115㎡三房126㎡三房、145㎡四房花样年华N+1户型，面积紧凑实用，赠送面积大1×1：41㎡2+1：77-81㎡3+1：95-109㎡4+1：126㎡单间41㎡，4%2+177-81㎡，26%3+195-109㎡，60%4+1126㎡，10%77-81㎡两房95-115㎡三房41㎡单间、126㎡四房板块对比—入市户型-万家丽北路板块各板块在售物业对比分析万家丽北路板块户型面积控制紧凑，绝对的N+1设计理念，供销均以80平米2+1户型、115平米内3+1户型为主，超过115平米户型滞销编辑ppt15板块对比—入市户型-松雅湖板块项目名称户型设计特点户型面积户型配比旺销户型滞销户型恒大翡翠华庭普通平层1×1：46-67㎡2×2：78-87㎡3×2：101-122㎡4×2：140-148㎡"

1×1：1%

2×2：28%

3×2：55%

4×2：16%101㎡三房及87㎡两房四房碧桂园普通平层1×1：52-62㎡2×2：78-80㎡3×2：107-135㎡4×2：134㎡1×1：0.2%2×2：21.2%3×2：70.6%4×2：8%107㎡三房及80㎡两房135㎡以上三房及四房各板块在售物业对比分析松雅湖板块户型设计相对舒适，平层户型居多，供销均以100-120平米3房为主，超过130平米户型滞销编辑ppt16板块对比—入市户型-开元东路板块项目名称户型设计特点户型面积户型配比旺销户型滞销户型睿城户型偏舒适，方正实用1×1：50㎡2×2：90㎡3×2：115-140㎡

1×1：20%

2×2：40%

3×2：40%90㎡两房120㎡以上三房恒基凯旋门户型偏舒适，方正实用单间：29.551×1：60㎡3×2：145-157㎡5×2：235㎡单间：60套，20%1×1：60套，20%3×2：160套，53%5×2：22套，7%145平米三房单间、157平以上户型泊林晶城N+1户型，面积紧凑实用，赠送面积大1×1：38㎡2×2：67-88㎡3×2：104㎡

1×1：66%

2×2：17%

3×2：17%67-88㎡两房38㎡一房各板块在售物业对比分析开元东路板块户型设计较为舒适，平层户型及N+1户型均有分布，供应以120平米以上3房为主，去化则以90平米左右2房居多，120平米以上户型滞销编辑ppt17板块对比—入市户型-中心区板块项目名称户型设计特点户型面积户型配比旺销户型滞销户型蓝山郡户型紧凑，方正实用1×1：44-45㎡2×2：72-89㎡3×2：92-117㎡4×2：128-168㎡1×1：13%2×2：37%3×2:37%4×2：13%72-89㎡两房三房、四房华润凤凰城N+1产品，户型面积紧凑，产品赠送面积较大

1×1：81.13-81.61㎡

2×1（2+1）：94.48-126.07㎡

2×2（2+1）：97.27-126.33㎡3×2（3+1）：143.11-148.84㎡4×2（4+1）：155.24-178.36㎡1×1：14%

2×1（2+1）：63%2×2（2+1）：10%3×2（3+1）：8%4×2（4+1）：5%2+1、3+1产品旺销大面积4房户型滞销新长海小户型公寓为主1×1：31.55-41.36㎡2×1：71.94-74.53㎡3×2：85.44-88.31㎡1×1：32%2×2：60%3×2:8%单间公寓旺销71平米以上户型相对滞销蝴蝶谷户型紧凑2×2：78-89㎡3×2：97-129㎡2×2，50%3×2：50%82-89㎡两房三房各板块在售物业对比分析中心区板块户型设计最为紧凑，公寓产品比重大，公寓及100平米内2+1户型最为旺销，大面积3、4房滞销编辑ppt18板块对比—入市户型-东南新城板块项目名称户型设计特点户型面积户型配比旺销户型滞销户型海德公园紧凑型N+1设计1×1：34-50㎡2+1：79㎡2+2：101㎡3+1：96㎡3+2：131㎡1×1：12%2+1：13%2+2：20%3+1：30%3+2：25%2+1、2+2、3+1最为旺销目前大户型暂未推出，其他全部旺销楚天世纪城普通平层2×2：85-93㎡3×2：91-138㎡4×2：149-150㎡2×2：57%3×2：40%4×2：3%85-93㎡两房三房、四房康桥长郡户型方正实用2×2：81-108㎡3×2：128-144㎡2×2：55%3×2：45%81-108㎡两房128-144㎡三房爵士湘户型紧凑实用2×2：76-88㎡3×2：100-137㎡2×2：40%3×2：60%76-88㎡两房三房各板块在售物业对比分析东南新城板块户型设计偏舒适，新推项目产品设计偏紧凑，走势更好，80平米左右2+1户型100平米左右2+2或3+1最为旺销编辑ppt19板块对比—入市户型-整体星沙市场户型供应以2房（普遍可改3房）为主，约占46%，其次为3房（可改4房）约占26%，1房和4房占比分别占比16%，12%。结合户型去化情况分析来看，星沙市场是一个典型的自住和改善需求为主的市场，紧凑2+1及3+1户型最为旺销。星沙市场是一个典型的自住和改善需求为主的市场，大部分项目的户型设计已经非常成熟，90平米以内2房（可改3房）户型在各个板块均最为旺销各板块在售物业对比分析编辑ppt20板块对比—价格及客群-万家丽北路板块项目名称均价整体销售率当期销售率主力客群花样年华510065%85%区位：星沙本土、周边乡镇，少量市区客户

职业：教师、上班族、个体

年龄：25-40岁为主盛地尊域460060%80%区位：星沙本地、周边乡镇

职业：上班族、个体、公务员

年龄：25-45岁为主小计4800

区位：星沙本土和周边乡镇

职业：单位员工、个体年龄：25-45岁为主万家丽北路客户群以职工、个体、教师为主，25-40岁居多各板块在售物业对比分析编辑ppt21板块对比—价格及客群-松雅湖板块项目名称均价整体销售率当期销售率主力客群碧桂园威尼斯城高层520084%90%区位：星沙本土及周边乡镇

职业：个体、企业高管等

年龄：30-40岁为主恒大翡翠华庭精装580010%68%区位：星沙本土及周边乡镇

职业：私营业主、企业高管、事业单位员工年龄：25-40岁为主小计成交均价5200-5800

区位：本市和周边乡镇、返乡者

职业：私营业主、事业单位工作者年龄：30-40岁为主松雅湖板块客户群以个体、事业单位职工为主，30-40岁居多各板块在售物业对比分析编辑ppt22板块对比—价格及客群-中心区板块项目名称均价整体销售率当期销售率主力客群蝴蝶谷450073%95%区位：星沙本土、乡镇客户，市区部分客户

职业：企业员工、周边个体多

年龄：25-35岁为主蓝山郡540045%82%星沙本地居民、周边乡镇客户。

25-40岁，大部分企业的中高层置业，少量普通职员；首次置业者居多，购房主要满足自住的需要小计4500-5400

区位：星沙本土和周边乡镇

职业：企业员工、事业单位工作者年龄：35-45岁为主中心板块客户群以企业员工、个体为主，25-40岁客户居多各板块在售物业对比分析编辑ppt23板块对比—价格及客群-开元东路板块项目名称均价整体销售率当期销售率主力客群深业睿城500010%65%区位：星沙本地及周边乡镇居多

职业：公务员及事业性单位职工、周边企业员工

年龄：25-45岁为主泊林晶城470020%67%区位：星沙本地、乡镇客户

职业：企业员工、年龄：20-35岁为主小计4700-5000

区位：星沙本地和周边乡镇

职业：企业员工，公务员

年龄：25-45岁为主开元东路板块客户群以企业单位职工、公务员、私营业主为主，25-45岁居多各板块在售物业对比分析编辑ppt24板块对比—价格及客群-中南汽车世界板块项目名称均价整体销售率当期销售率主力客群恒广国际景园520010%70%区位：星沙本土居多

职业：中南汽配城个体及企业员工

年龄：30-45岁为主小计5200

区位：本市和周边乡镇（东乡多）

职业：私营企业主、事业单位工作者，返乡客户占比不到10%

年龄：30-45岁为主中南汽车世界板块客户群以私营业主和个体户为主，30-45岁居多各板块在售物业对比分析编辑ppt25板块对比—价格及客群-东南新城板块项目名称均价整体销售率当期销售率主力客群康桥长郡500054%54%区位：星沙本地及周边乡镇，少量市区客户

职业：拆迁户、企业员工、个体、事业单位员工

年龄：25-45岁为主楚天世纪城500068%79%区位：星沙本地及周边乡镇

职业：私营业主、企业员工、公务员

年龄：30-45岁为主爵士湘460063%85%区位：星沙本地及周边乡镇

职业：拆迁户、企业员工

年龄：25-45岁为主小计4600-5000

区位：星沙本地和周边乡镇

职业：企业员工、事业单位工作者年龄：25-45岁为主东南新城板块客户群以企业员工、拆迁户为主，25-45岁居多各板块在售物业对比分析编辑ppt26板块对比—价格及客群星沙区域各板块价格偏差不大，价格箱体主要在4800-5500元/平米之间，中心区板块略高；客户群体整体以长沙县及周边乡镇为主，市区客户量少，关键在于市区客户不认可星沙，认为星沙仅仅是一个卫星城，而非城区。各板块在售物业对比分析编辑ppt27金科意向地块重点竞争板块金科地产意向地块处于中心区板块，金科将面临的竞争主要来源于本板块以及开元东路板块。目前两大板块电梯房物业竞争较为激烈，随着片区新规划的出台，未来综合体物业供应量仍较大。编辑ppt282012年星沙典型楼盘销售量2012年1-10月星沙典型楼盘销售情况序号项目名称开盘时间12年成交套数成交面积总成交金额（万）均价1蝴蝶谷2008.12.19352313981387844202华润凤凰城2008.11210023000012000052173诺亚山林2007.5.28190230001200052174睿城2012.9.1380410002049049985盛地尊域2011.10.1393392001800045926花样年华2012.7.7390370501811748907海德公园2012.10.12101936095004907华润凤凰城引领星沙市场，12年成交面积已达23万方，其他楼盘走量多在4万平米左右编辑ppt29区域内最畅销户型列举凤凰城90平2+1筑梦佳园93平3+1海德公园78平2+1海德公园110平3+1花样年华99平3+1花样年华116平3+1紧凑、高赠送户型在星沙备受亲睐，同时更具竞争力，能否巧妙突破10%的赠送比例，就看设计师的水平了编辑ppt30小结城市房板块依据行政区划和地域特性分为六个板块：中心区板块、开元东路板块、万家丽北路板块、东南新城板块、松雅湖板块、中南汽车世界板块。城市物业供应结构中电梯高层产品占据绝对主力，多层物业罕见。各板块块均以2房（可改3房）供应为主，90-120平米户型在各板块块最为畅销，超过120平米3房和4房户型滞销严重。客户群体分布单一，主要来自星沙本地及周边乡镇，外来客户少，25-45岁中青年客户最多。编辑ppt31七、在售及潜在竞争项目分析（住宅） （一）竞争对象范围界定 （二）竞品项目基本情况 （三）竞品项目产品供求情况 （四）竞品项目户型产品 （五）竞品项目价格情况（六）竞品项目客户来源及特征（七）典型竞争项目分析编辑ppt本地块容积率为4.5，不适宜开发低密度的别墅或洋房物业。因此，本案对竞争产品的研究主要针对：高层住宅、公寓物业。竞争对象范围界定编辑ppt33金科项目地处中心区板块CBD区域，从该板块未来规划看，主要以商业、写字楼、酒店及住宅物业，包括大型休闲文娱中心、商务中心等。我们从三个层面界定其竞争范围：1、同片区或邻片区2、同时期3、产品类似4、知名品牌开发房企，同时满足其中两个条件者。故基本锁定5个竞争对手：新长海广场、蝴蝶谷、星隆国际广场、星大蜂汇、方略城市广场竞争对象范围界定新长海广场近期主要来自五大项目：新长海广场、蝴蝶谷、方略城市广场、星隆国际、星大蜂汇项目方略城市广场蝴蝶谷星隆国际/星大蜂汇编辑ppt竞争对象范围界定1、新长海广场2、蝴蝶谷3、方略城市广场4、星隆国际广场5、星大蜂汇万家丽北路板块中心区板块中南汽车世界板块东南新城板块开元东路板块松雅湖板块13425项目竞争主要来自于中心区板块编辑ppt35项目名称楼盘地址所属板块物业类型及数量开盘时间占地面积建筑面积（平米）容积率绿化率新长海广场星沙板仓路与向阳路交汇处中心区板块7栋高层住宅、2栋商务公寓、1栋酒店、2栋写字楼2011.10108亩660000（已推出约6万平米）5.830%蝴蝶谷沙经济开发区东升路42号（原星沙物流中心）中心区板块10栋29-34层高层2008年底90亩350000（已推出约28万平米）5.530%星隆国际广场星沙天华路与开元路交汇处中心区板块1栋32层高层2012.915亩568307.9720%星大峰汇星沙天华路与开元路交汇处中心区板块1栋31层高层2012.115亩27140820%方略城市广场星沙开元东路与东四线交汇处开元东路板块9栋高层住宅、1栋商务公寓、1栋写字楼未售123亩4273254.536.8%普通住宅项目规模大都在35万平米以上，容积率高，产品类型涵盖了住宅、商务公寓、酒店、大型集中商业体和写字楼；公寓项目规模较小，但位置优越。竞品项目基本情况普通住宅项目规模普遍较大，物业类型丰富；公寓项目规模较小，位置优越，容积率高编辑ppt36竞品项目户型产品项目名称户型设计特点户型面积户型配比旺销户型滞销户型新长海广场（当期）小户型公寓为主，面积紧凑1×1：31.55-41.36㎡2×1：71.94-74.53㎡3×2：85.44-88.31㎡1×1：32%

2×1：60%3×2：8%31-41㎡1房71-74㎡2房85平米三房相对滞销蝴蝶谷紧凑型刚需产品为主、严格控制总价2×2：82-89㎡3×2：98-129㎡

2×2：48%

3×2：52%2房120平以上三房星隆国际广场小户型公寓为主，面积紧凑1×1：53-71㎡2×1：96-110㎡1×1：81%2×1：19%53-71㎡公寓没有明显倾向星大峰汇小户型公寓为主，面积紧凑1×1：42-59㎡2×2：89-109㎡3×2：133-147㎡1×1：56%2×2：22%3×2：22%42-59㎡公寓没有明显倾向方略城市广场刚需型产品和舒适型产品设计

1×1：45㎡

2×2：72㎡

2×2：85-88㎡

2×2：100㎡

3×2：105㎡

3×2：115-117㎡

1×1：7%

2×2：15%

2×2：37%

2×2：4%

3×2：14%

3×2：23%未售未售普通住宅以70-90平米两房为主打户型，公寓以40-59平米一房为主编辑ppt37项目名称均价整体销售率当期销售率新长海广场530016%70%蝴蝶谷442073%95%星隆国际广场690055%70%星大峰汇690055%55%方略城市广场未售未售未售竞品项目价格情况价格实现情况区别大，中心区域公寓价格明显高于CBD区域项目，而CBD区域新长海项目明显高于位于高速旁的蝴蝶谷，区域价差约1600元/平米，项目价差约1000元/平米编辑ppt38竞品项目客户来源及特征项目名称主力客群新长海广场客户主要为星沙本地居民和在当地的私营企业主，少量的马王堆、四方坪等市区客户及其他市州客户。

客户年龄：25-40岁蝴蝶谷客户来源：主要还是星沙本地、周边老区改善的群体；客户职业：做生意的多，企业员工有一部分客户年龄：偏年轻，30岁以内的多星隆国际广场客户来源：主要还是星沙本地私企老板、个体为主，少量市区客户；客户职业：个体经营户居多客户年龄：30-45岁的居多星大峰汇客户来源：主要还是星沙本地私企老板、个体为主，少量市区客户；客户职业：个体经营户居多客户年龄：30-45岁的居多方略城市广场未售客户来源区别不大，主要为长沙县及星沙本地居民、个体户购买，市区客户少客户主要为星沙本地居民和个体户，少量的马王堆、四方坪等市区客户及其他市州客户。

客户年龄：25-40岁居多编辑ppt在售竞品项目分析（一）、新长海广场（在售）编辑ppt项目简介

尚都城位于板仓路与向阳路交汇处，东长沙CBD。占地108亩，总建筑面积66万平米，涵盖200米地标级建筑、五星级奢华酒店、5A甲级写字楼、公馆、公寓、高端住宅等多元化业态。规模大、纯高层、现代风格，定位中高端现代风格

在售竞品项目分析编辑ppt户型面积在售产品供应中以71-74平米2房为主，其次为32-41平米1房在售产品户型配比面积段套数比例31.55-41.36㎡32632%71.94-74.53㎡61160%85.44-88.31㎡818%合计1018100%在售竞品项目分析编辑ppt户型产品户型紧凑，主要通过空中花园、外阳台赠送38.57平1房户型方正，面积紧凑，通过阳台赠送。72平2+1户型实用方正，带空中花园，赠送面积大，可变性强。85平2+1户型实用方正，带空中花园，赠送面积大，可变性强。在售竞品项目分析编辑ppt销售价格项目价格有所波动，2011年9月项目以5500元/平米左右均价开盘，至2012年初上涨至约5800元/平米，目前价格有所下跌，成交价在5300元/平米左右。在售竞品项目分析编辑ppt在售产品销售情况整体去化速度较快，紧凑1房、2房去化相对较好，85-88平米2房去化较慢。高层31.55-41.36㎡71.94-75.71㎡85.44-88.31㎡合计套数面积(㎡)套数面积(㎡)套数面积(㎡)套数面积(㎡)总量3261182661145618817049101864493可售7525871961457646400631721169已售25192394153104235304370143324销售率77%78%68%68%43%43%70%67%年均去化约4万平米在售竞品项目分析编辑ppt客户构成客户主要来源于星沙城区，合计占比约52%，其次为长沙市客户，占比约21%，；职业以个体户为主，占比约41%，周边私营业主较多，占比23%在售竞品项目分析编辑ppt（二）、蝴蝶谷（在售）在售竞品项目分析编辑ppt项目简介

蝴蝶谷项目位于星沙文化公园南侧,总建筑面积35万平米,由新金鸿联合美国WY与地尔国际倾力打造；整个楼盘采用32-34层欧式俊朗建筑风格和东南亚热带风情园林，小区以庭院式组团围合进行布局和管理，同时有近22种户型设计可供选择；蝴蝶谷位处星沙生活区中心要塞，豪华会所、幼儿园、广场、喷泉、绿地、羽球场、儿童乐园等休闲、娱乐、教育配套完善；周边公园、超市、广场、酒店、银行等配套齐全。规模较大、纯高层、法式风格，定位中低端法式风格

在售竞品项目分析编辑ppt户型面积产品供应主要为舒适型2房和3房产品，两房面积在78-89平米，3房在126-129平米面积段套数比例78-89㎡19650%98-129㎡19650%合计392100%在售产品户型配比在售竞品项目分析编辑ppt户型产品户型偏舒适，面积偏大，主要通过飘窗和阳台和赠送，赠送率较低78-89平2房户型偏舒适，双阳台设计，赠送面积较小126-129平3房户型偏舒适设计，带入户花园，主次卧均带飘窗，赠送面积较小在售竞品项目分析编辑ppt销售价格项目价格波动明显，本期产品自2011年8月开盘以来，不到400套房源去化了一年多的时间，走势缓慢，价格从5000元/平米下滑到了低点时的4150元/平米，目前交价在4400-4500元/平米。在售竞品项目分析编辑ppt已上市产品销售情况从户型去化速度看，2房走势要好于3房，目前整体走势较为平均高层78-89㎡98-129㎡合计套数面积(㎡)套数面积(㎡)套数面积(㎡)总量196163641962173339238097可售6537111152171689已售190163071852057837536885销售率97%99%94%95%95%97%年均去化约3万平米在售竞品项目分析编辑ppt客户构成客户主要来源于星沙城区，合计占比约54%，其次为长沙市区客户，占比约25%，市区客户主要以马王堆、四方坪客户为主；职业以星沙产业园区企业职工为主，占比约46%，周边私营业主占比约24%，少量的公务员在售竞品项目分析重点说明：蝴蝶谷项目在应对高速噪音问题影响方面主要通过以下几种方式弱化客户感知，其一，做了基本的硬件防护措施，如高速沿线建立视觉围挡、建筑本身采用了粘土空心砖、双层中空玻璃等；其二、当客户看房时尽量将客户安排在售楼部内安静的位置就坐，并尽可能让客户背对高速落座；其三，如果客户硬是追问高速噪音问题如何解决，则答复其公司打算做高速噪音隔离屏。编辑ppt（三）、星隆国际广场（在售）在售竞品项目分析编辑ppt项目简介

星隆国际广场是由湖南波隆投资集团股份有限公司开发。净用地面积为5715.21平方米，一栋32层单体楼，1至4层为商业裙楼，5-32层为公寓式住宅，总建筑面积54065.71平方米。规模小、纯SOHO公寓住宅，地理位置优越现代风格

在售竞品项目分析编辑ppt户型面积产品供应中以53-71平米小户型公寓为主在售产品户型配比面积段套数比例53-71㎡45981%96-110㎡10819%合计567100%在售竞品项目分析编辑ppt户型产品户型方正紧凑，基本无赠送面积110平2房户型方正紧凑，分布在楼栋的三个角，采光良好，投资办公皆可53平1房户型方正实用，功能齐全。在售竞品项目分析编辑ppt销售价格项目2012年9月开盘，价格稳定，小幅上扬，9月以6800元/平米价格开盘后，目前价格略微上升，成交价在6900元/平米左右。在售竞品项目分析编辑ppt在售产品销售情况整体去化速度较快，53-60平米小面积公寓去化量最大,110平米户型总量少，走势较快高层53-71㎡96-110㎡合计套数面积(㎡)套数面积(㎡)套数面积(㎡)总量459281581081123156739389可售2231389732342725517324已售2361426176780431222065销售率51%50%70%69%55%56%在售竞品项目分析编辑ppt客户构成客户主要来源于星沙及周边乡镇，占比约67%，其次为长沙市区客户，占比约28%，职业主要以星沙个体户、私营业主居多，合计占比约70%在售竞品项目分析编辑ppt（四）、星大峰汇（在售）在售竞品项目分析编辑ppt项目简介

星大峰汇项目由湖南佳美房地产开发有限公司投资开发，位于开元路与天华中路交汇处，星沙通程广场东侧，长沙县县政府斜对面，项目开发用地面积为3368㎡，总规划建筑面积27140㎡，规划总户数236户，项目含商务公寓、商业裙楼，其中商务公寓面积约24074㎡，商业3066㎡。规模小、纯商务公寓物业、定位中端现代风格

在售竞品项目分析编辑ppt户型面积产品供应中以54-59平米商务公寓为主，89平米以上偏大面积户型较星隆国际比重大在售产品户型配比面积段套数比例54-59㎡13256%89-109㎡5222%133-147㎡5222%合计236100%在售竞品项目分析编辑ppt户型产品户型方正紧凑，但功能齐全，SOHO公寓办公、投资皆宜109平户型方正，功能齐全，适合小型企业办公用54平户型方正实用，适合小型工作室办公。在售竞品项目分析编辑ppt销售价格项目2012年11月开盘，价格稳定，11月以6700元/平米左右的价格开盘后，目前价格略有上升，成交价在6900元/平米左右。在售竞品项目分析编辑ppt已上市产品销售情况整体去化速度较快，开盘去化约50%，60平米以下小面积1房去化量最大高层54-59㎡89-109㎡133-147㎡合计套数面积(㎡)套数面积(㎡)套数面积(㎡)套数面积(㎡)总量104583066647666909423621400可售4223512825913345431039485已售62347938388533455113011915销售率59%60%57%60%50%50%55%56%在售竞品项目分析编辑ppt客户构成客户主要来源于长沙县，合计占比约61%，其次为长沙市区客户，占比约29%，职业以私营业主及个体户居多，合计占比约70%，投资需求占主导在售竞品项目分析编辑ppt潜在竞争项目分析万家丽北路板块中心区板块中南汽车世界板块东南新城板块开元东路板块松雅湖板块1、新长海广场2、蝴蝶谷3、方略城市广场4、华润凤凰城四期1324编辑ppt潜在竞争项目分析（一）、新长海广场二期二批（二）、蝴蝶谷三期主推4栋住宅主推3栋住宅编辑ppt潜在竞争项目分析（三）、方略城市广场一期（四）、华润凤凰城四期546主推3栋住宅主推3栋住宅789编辑ppt潜在竞争项目分析项目推出产品户型总量推出时间新长海广场二期二批4栋高层2T4、2T62×2：80-90㎡3×2：110-130㎡4×2：140-160㎡约900套2013年下半年蝴蝶谷三期3栋高层2T42×2：80-90㎡3×2：97-130㎡约520套各占约260套2013年上半年方略城市广场一期3栋高层2T41×1：45㎡2×2：71-100㎡

3×2：105-117㎡约545套2013年中华润凤凰城四期3栋高层不详不详不详2013年底项目住宅物业潜在竞争项目2013年将主要推出2T4户普宅产品，数量普遍较大，预期将以90平米以内两房居多。预计总量在3000套左右。除新长海项目外，其他项目即将推出产品主要为临路产品，舒适度一般，编辑ppt项目未来2-3年竞争环境未来2-3年周边竞争主要来自于两个片区：一方面地块周边项目如，新长海广场、蝴蝶谷、美凯龙；另一方面则来自于同片区、价格差别不大的中心区板块，如方略城市广场、湖湾世景、凤凰城四期等项目。项目未来2-3年面临的竞争主要来自于项目周边楼盘及中心区部分楼盘项目第一圈层第二圈层编辑ppt72主力面积段13年老盘新推货量（万方)44—125㎡81—122㎡80—140㎡82—95㎡44—110㎡43—110㎡88--130㎡85—130㎡79—100㎡83—110㎡76—115㎡75—110㎡89—127㎡120—245㎡78—104㎡81—112㎡95—115㎡139—150㎡81—120㎡35—70㎡84—176㎡80—124㎡80—128㎡89—130㎡40—90㎡86—120㎡77—105㎡59—120㎡2013年星沙新入市量预测注：除另有说明外其他全部指高层物业洋房编辑ppt73主力面积段13年新项目入市货量（万方)45—117㎡86—139㎡78—123㎡初步预计2013年星沙市场新增供应量主要来自于开元东路及东南新城区域，新增供应量预计在300万平米左右。主力新增户型为75-115平米区间紧凑户型。由于星沙城区范围不大，且客户来源较为单一，基本上所有的住宅项目都将对本项目产生一定竞争。27—80㎡77—125㎡65—120㎡2013年星沙新入市量预测注：除另有说明外其他全部指高层物业编辑ppt41-50万区间是目前星沙主力客群可承受的总价区间，本项目应重点控制户室面积，以75-95平米区间为主项目未来2-3年竞争环境万家丽北路板块中心区板块中南汽车世界板块东南新城板块开元东路板块松雅湖板块板块区域均价（元/平米）总价界定可购面积项目周边530030-40万41-50万51-60万57-75平米77-94平米96-113平米中心区核心690043-57平米59-72平米74-87平米东南新城板块490061-82平米84-102平米104-122平米开元东路板块500060-80平米82-100平米102-120平米主要竞争片区普宅产品对应总价可购面积对比编辑ppt小结竞争项目从两个维度分析总结：普宅和公寓项目周边及中心区板块住宅项目普宅产品主流供应户型及畅销户型均为70-85平米户型，区域大部分客户购买力有限，中低总价区间（40-50万）是市场可接受的主流；客户群体没有明显区别，县域客户、私营业主、个体户是购买主力;受宏观调控影响，周边项目年去化量仅3万平米左右。公寓产品主要集中在中心区，项目周边公寓产品走势稍慢于中心区项目，住宅性质商务概念的公寓产品受到追捧，40-50平米功能齐全型70年产权公寓更受市场欢迎。预期2013年星沙市场新增供应量约300万平米（今年年均消化约200万平米），与本案直接竞争的新增体量约3000套，供应量仍然较大，主力供应面积区间为75-115平米之间，本案应紧跟潮流，适度超前设计户型，以应对市场变化。编辑ppt76八、重点项目和重点房企及可比项目分析 （一）华润凤凰城 （二）恒大翡翠华庭编辑ppt77（一）、华润凤凰城编辑ppt78华润凤凰城项目简介

华润凤凰城作为华润置地进入湖南房地产市场的首个作品，位于城市次中心——长沙经开区的核心置，开元路与星沙大道交汇处东北角，北接松雅湖首期临湖景观带，是长沙经开区乃至城东中央居住区核心区域。凤凰城一期于08年9月开盘，目前已整体交付。凤凰城二期倚云府，建筑面积达47万平米，目前已基本售罄，即将交房。凤凰城三期紫云府，建筑面积达54万平米，绿化率43%。在一、二期成功开发的经验基础上，三期紫云府加大投资力度，进行产品升级，不断提升居住品质，力求实现完美的社会、环境及经济效益。星沙品牌地产开发商中毛坯住宅产品的引领者编辑ppt79项目基本资料项目位置星沙镇星沙大道以东、东三线以西、行政支线以北、望仙路以南开发商华润置地（湖南）有限公司销售热线84079999代理商自销广告策划自身产品类别电梯房占地面积401777㎡总建筑面积1380000（三期53万）容积率3.0绿化率39%总户数本期2498套车位数一期1499开盘时间首期2009.2开发分期3期当前均价5300元/平米销售率占本期77%备注：高级会所、商业广场、幼儿园、小学项目基本资料华润凤凰城星沙最大的普宅项目编辑ppt80项目规划华润凤凰城项目区位一期二期三期项目自2008年底入市以来，累计实现销售量80多万方，年均约22万方编辑ppt81产品特色华润凤凰城新古典主义建筑风格，通过到位的展示、完善的配套、精致的内部园林打动客户编辑ppt82户型配比华润凤凰城项目名称户型设计特点户型面积户型配比华润凤凰城N+1产品，户型面积紧凑，产品赠送面积较大

1×1：81.13-81.61㎡

2×1（2+1）：94.48-126.07㎡

2×2（2+1）：97.27-126.33㎡3×2（3+1）：143.11-148.84㎡4×2（4+1）：155.24-178.36㎡1×1：14%

2×1（2+1）：63%2×2（2+1）：10%3×2（3+1）：8%4×2（4+1）：5%户型面积：项目户型规划为紧凑型户型，以低总价提升性价比。户型配比：紧凑型的2+1户型占比较多，大面积户型产品较少。主打刚需和改善型客户需求的2+1紧凑3房编辑ppt83户型点评华润凤凰城81㎡2+1户型116㎡3+1户型主要通过阳台、飘窗和花院赠送；紧凑2+1户型客厅面宽5.6米，主卧3.4米，客厅带阳台，花院可改造成一间房，户型设计较好；

紧凑3+1户型房户型带入户花园，双阳台设计，主卧3.6米，带独立卫生间，居住舒适度高，花院可改造成一间房，户型设计较好。户型的核心优势在于赠送面积大编辑ppt84项目优劣势华润凤凰城优势劣势品牌优势：华润品牌，实力雄厚；规模优势：项目占地600多亩；配套优势：项目内部建有超大会所，游泳池，幼儿园，小学，配套齐全；品质优势：低容积率；绿化优势：高绿化率；户型优势：紧凑户型，合理创新设计，实用率高；立面优势：外立面现代美观。1.项目三期由市政道路隔开，缺乏小区的整体性2.目前经过项目的公交线路少，出行不便。项目最大的优势在于其品牌知名度高、项目规模大、配套齐全，产品设计符合市场需求。编辑ppt85销售价格及销售情况华润凤凰城项目自开盘至今，销售价格上涨了2300元，涨幅为71%。项目开盘至今保持了年均22万方的去化量，月去化面积达到了1.75-2.33万方，月均销售套数约173套，去化速度快。低价入市一炮而红，价格逐步拉高，依靠良好的口碑持续旺销编辑ppt86客户分布华润凤凰城客户来源：主要为星沙本地居民和星沙区域工作的外地群体客户主要以自住为主，约占90%，投资客户约占10%。客户职业：企业员工、事业单位员工、个体户、拆迁户客户年龄：25-35岁客户居多长沙县经济实力相对较好的白领、蓝领是其主要客群编辑ppt87借鉴意义华润凤凰城产品设计：以刚需紧凑面积的中小户型为主，打造高性价比高端小区，得到了广大客户的认同。内部配套：规划建造高级会所、商业中心、幼儿园、小学等城市级配套设施，完善了居民最为重视的配套环境。推盘：先期低价入市，超出客户预期，并配合较