青岛酒店式公寓调查分析

青岛酒店式公寓调查分析2007年10月提交第一节青岛酒店式公寓市场概况一、青岛酒店式公寓的起源酒店式公寓作为新兴的物业产品，于上世纪末进入我国一线城市，其自住与投资皆可的双定位产品用途正逐步为当今时尚人士所接受。酒店式公寓所针对的居住客层以企业中高层管理人士与中长途旅客为主。青岛作为山东省半岛地区主要外商投资城市及著名的旅游城市，随着欧、美、韩、日等外商投资企业派驻青岛的高层管理人员和旅居人士的逐年增多，市场产生了对配套完善、管理服务水平较高的酒店式公寓产品的租赁需求。顺势，青岛于2001年成功推出了第一个酒店式公寓项目一一千禧龙花苑，同时使之成为了半岛地区首个开发酒店式公寓的二线城市。同类型的周边沿海城市如威海、烟台、日照等地，于2003年后才陆续开始出现酒店式公寓产品。由此可见，青岛作为二线城市其酒店式公寓产品市场开发时间相对较早。二、青岛酒店式公寓市场发展据统计，自2001年青岛第一个酒店式公寓项目开发时起至2007年10月止，全市共有酒店式公寓已落成项目8个、在售项目7个、在建及规划中项目5个，其中在售、在建及规划中的项目大多将于2010年前落成并投入使用。经由以上数据分析可看出，虽然青岛酒店式公寓产品出现的时间较早，但受限于当时市场认可度、后续物业管理水平等因素影响，整体开发速度缓慢，6年多的时间建成并投入使用的项目仅8个，且大多为新建项目。（将于第二节青岛酒店式公寓调查内具体阐述）

近年来，由于国内外经济交流的频繁、2008年奥帆赛主赛场于青岛的确立、酒店式公寓市场良好的投资回报率等各方面因素影响，使得青岛对于酒店式公寓产品的接受度及认可度大幅度提高，同时专业酒店式管理公司的入驻，也促进了青岛酒店式公寓进入快速发展阶段。三、青岛酒店式公寓分布状况从青岛酒店式公寓分布图上可以清楚的看到，青岛酒店式公寓主要是围绕于市中心沿海地带及黄岛经济开发区开发建设的，其余则分散于各区（市）的商贸或旅游集散中心内。青岛酒店式公寓分布图巳蕃成项目在售项目在建反规划中项目巳蕃成项目在售项目在建反规划中项目小结：青岛酒店式公寓市场开发较早，前期发展缓慢，项目主要分布于市中心沿海地带、经济开发区、各区（市）商贸及旅游集散中心内。第二节青岛酒店式公寓市场调查一、青岛已落成的酒店式公寓项目市场状况1.分布状况现已落成并投入运营的酒店式公寓项目共计8个，主要集中分布于市南区沿海地带及黄岛开发区内，此为青岛市商贸、旅游中心区域，具体分布状况如下图所示：

iijiar瑁纳宜拙匾和国导2.项目情况比较iijiar瑁纳宜拙匾和国导。各项经济指标比较（按区域、开盘时间排列，下文列表也是如此）序号项目区域地址开发商建面（万武）总户数（套）户型面积顷）开盘时间开盘均价（万元/m'）交房标准1千禧龙花苑（城市精英）黄岛区香港东路225号荣昌置业7.570055-1082001年0.6精装+家电崇业大厦黄岛区井冈山路636号崇业集团0.226660-1252006年0.55精装+家电泽润金融广场黄岛区长江路与天目山路交会处太阳房产开发2.320040-1602006年0.6精装修格林堡新月郡高尔夫公寓即墨市华山镇格林置业1.43106129-1402006年0.46精装+家具+家电怡海国际胶南市滨海大道恒泰房地产1.6325630-1402006年0.4精装+部分家电三度空间颐和国际瑞纳康都依据各项目开盘时间来看，年底后相继开发的。依据各项目总体规模来看，套之间。市南区市南区市南区海丰路10号山东路海门路8号阳光新地泰山房产开发华侨房产开发20052-1122002年0.85精装+家具+家电3.02崇业大厦黄岛区井冈山路636号崇业集团0.226660-1252006年0.55精装+家电泽润金融广场黄岛区长江路与天目山路交会处太阳房产开发2.320040-1602006年0.6精装修格林堡新月郡高尔夫公寓即墨市华山镇格林置业1.43106129-1402006年0.46精装+家具+家电怡海国际胶南市滨海大道恒泰房地产1.6325630-1402006年0.4精装+部分家电三度空间颐和国际瑞纳康都依据各项目开盘时间来看，年底后相继开发的。依据各项目总体规模来看，套之间。市南区市南区市南区海丰路10号山东路海门路8号阳光新地泰山房产开发华侨房产开发20052-1122002年0.85精装+家具+家电3.0235110068-14531-3702004年底2005年1.041.35精装+家具+家电精装+部分家电自2001年千禧龙花苑与2002年三度空间两个项目推盘后，受市场面影响其经历了近三年的空档期，其余六个项目皆为2004除千禧龙花苑、颐和国际体量较大，开发期较长，其余大多为单栋高层建筑，项目总建面大多在1.5-2万E,总户数在100-250依据各项目交房标准来看，具、家电配备齐全，但实际交房时却大量缩水。均未达到国际市场上对酒店式公寓的标准装修配备（精装修+齐全的家具、家电配备）要求，大多数项目虽在销售时宣称家序号项目物管公司物业管理费（元/月/就）管理服务后期管理经营模式1千禧龙花苑（城市精英）宏方物业2.8物管公司为开发商自己组建的，无酒店式公寓管理经验。项目所提供的服务为简单的类酒店服务，家政清洁等增值服务为另收费项目以酒店模式进行管理不收物业管理费及水电费，每年收取总收益的30%作为管理费用，委托租赁

2崇业大厦瑞杰物业、小绍兴酒店（商业部分）1.5瑞杰物业无酒店式公寓管理经验，小绍兴酒店公司虽有酒店管理经验，但仍以餐饮服务为主。项目所提供的服务为简单的类酒店服务，家政、送餐等增值服务为另收费项目业主自行租赁3泽润金融广场——物管公司无酒店式公寓管理经验，项目所提供的服务为简单的类酒店服务，家政等增值服务大多为另收费项目业主自行租赁4格林堡新月郡高尔夫公寓格瑞酒店管理公司2.2物管公司为专业酒店管理公司作为青岛华山国际高尔夫俱乐部进行统一经营与管理.5怡海国际恒泰物业1.4物管公司无酒店式公寓管理经验。项目内并未提供酒店类服务。业主自行租赁6三度空间雅园物业5物管公司为开发商所组建，为项目多提供的酒店类服务较齐全，但非专业的酒店服务。部分由柏悦酒店管理公司回收进行统一管理委托租赁7颐和国际戴德梁行10物管公司为专业物业管理公司但非专业型酒店管理公司为项目提供较为专业的酒店服务由原先黄金大酒店团队进行管理，可委托租赁8瑞纳康都金碧物业4物管公司无酒店式公寓管理经验为项目多提供的酒店类服务较齐全，但非专业的酒店服务。部分由柏悦酒店管理公司回收进行统一管理委托租赁虽然酒店式公寓产品在青岛发展较早，但从上述已投入市场运行的各项目整体物业管理水平来看，其市场运营管理尚处于新生阶段，开发商和购房者对于该种物业的经营管理、后期市场运作模式均缺乏深入了解，所以在后期经营管理上，开发商为节约成本、迎合市场需求，大多未选择专业的酒店物业管理公司，且半数以上的项目所聘请的甚至不是专业物业管理公司，而是普通物业管理公司及自建的物业管理公司，从而令整体市场服务标准进一步降低，难以达到标准酒店式服务管理水平。现市场上酒店式公寓其所对应的客层据统计有85%以上为投资型客户，其购买主要目的是用于后期投资出租，在市场上承租客户对于高端物业管理服务没有提出具象的特殊模式及要求时，面对专业酒店服务管理的高昂物业管理费所带来的投资收益减少，其更倾向于基本物业管理费用与增值服务费用相分离的物业管理模式，开发商顺应市场需求，前期开发的项目除颐和国际皆是以这种服务模式进行管理的。从各项目后期管理经营模式是来看，其租赁工作大多做得较好，具有委托租赁业务，部分项目有统一回收、进行酒店式租赁与管理的服务，租赁市场运营状况良好，投资收益较高。。酒店式公寓投资收益状况投资酒店式公寓的收益主要分为两部分：①土地增值所带来的收益；②租赁所带来的收益。以下引用青岛酒店式公寓市场上开发较早，后期市场运行状况良好，运行模式多样的项目一一千禧龙花苑，作为具体案例对青岛酒店式公寓市场投资收益状况进行分析。案例：千禧龙花苑详细情况：2001年购买面积为60E，当时购买单价为6000元/E，2006年市场均价达到8500元/E，商业贷款50%，贷款年限20年，年利率6.21%，月还款额为72元/万元，两年后投入使用，物业管理费2.8元/E/月。①土地增值所带来的收益2001年购买单价（元/就）60002006年市场均价（元/廿）8500增值额（元/就）2500涨幅（%）41.6%年投资回报率（％）8.3%②租赁所带来的收益由于千禧龙花苑后期租赁具有两种管理模式，以酒店管理模式租赁与委托租赁，由于其具体内容与所产生的费用不同，所带来的具体收益状况也有所不同，现将其分别计算已比较两者之间的收益状况。以酒店管理模式租赁的具体内容：不收物业管理费及水电费，每年收取总收益的30%作为管理费用，委托租赁的具体内容：业主自付物业管理费及水电费、税费等相关费用。总房价（元）360000首付款180000月还款额（元）1296两年还款总额（元）31104总投入成本（元）211104酒店模式委托租赁入住率80%入住率100%房价单价（元/间/晚）180租金（元/月）2600年总收益（元）51840年总收益（元）31200

管理费（元）（总收益的30%）15552年物业管理费（元）2016年水电煤等杂资（元）^200*12=2400毛收益（元）36288委托租赁费（元）1650税费（12%）4354.56税费（12%）3744年净收益（元）（20年内）16381.44年净收益（元）（20年内）11904年投资回报率（20年内）7.76%年投资回报率（20年内）5.64%年总投资回报率比较酒店模式委托租赁年土地增资回报率（%）8.30%8.30%年租赁回报率（20年内）7.76%5.64%年总投资回报率16.06%13.94%依据对千禧龙花苑具体案例的分析可以看出，不论以何种形式进行后期租赁管理，青岛酒店式公寓市场的投资回报率都是相当高的，都达到了13%以上，远高出投资一般住宅所能取得的收益水平，接近于商铺的投资回报率，市场远景良好。就酒店模式与委托租赁模式的具体收益状况来看，业主以酒店模式租赁所取得的投资回报率要明显高于个人委托租赁的投资回报率，且有专人管理，无需业主对其进行管理与维护，是一种省时省力又省心的投资方式。二、青岛在售酒店式公寓项目市场状况1.分布状况

现在售酒店式公寓项目共7个，其中千禧龙花苑为后续开盘项目。其主要分布于青岛沿海地带及市（区）的商贸、旅游中心区域，具体分布状况如下图所示。希求景园擅舂持壬禧源花森煌-创异时代中环国际广场者漕花园2.项目情况比较希求景园擅舂持壬禧源花森煌-创异时代中环国际广场者漕花园。各项经济指标比较（按区域排列）

序号项目区域地址建面（万武）推出户数（套）已售户数（套）销售率房型房型面积颁）销售均价（万元/就）交房标准1希尔景园城阳区长城路西、兴阳路南1158524541%一房47-1100.65毛坯2开发区国际贸易中心黄岛区开发区长江中路2.6728018566%二至四房108-5800.9精装修3千禧龙花园（第3空间）黄岛区武夷山路与珠江路交汇处7.549022045%一至两房53-1060.85精装修+家电4檀香湾崂山区麒麟大酒店北100米7.7540032080%一至四房60-2401.1精装修+部分家电5嘉煌•创异时代市南区山东路18号4.630025083%一至两房30-701.06精装修+家电6香港花园市南区香港中路81号9.92200200100%一至三房60-1802精装修+家电+家具7中环国际广场市南区漳州二路19号1220012060%一至二房48-1001.2精装修+部分家电受到青岛确定为2008年奥帆赛主赛场、其旅游经济的快速发展、酒店式公寓发展良好态势等影响，其酒店式公寓市场进入快速发展阶段。现市场在售项目皆为2006年末后开盘的项目，整体市场去化状况良好，市场认可度较高，香港花园在今年3月开盘时即出现了被日资公司整体收购的现象。从各项目的规模来看，除千禧龙花苑、希尔景园，其他项目体量相对较小，以单栋及两栋高层建筑为主，总户数大多控制在200-300套之间，户型依然以50-100E间的一房与两房为主。从各项目的交房标准来看，其大多仍未达到国际市场上对酒店式公寓装修配备的基本要求，不仅家具、家电配备不齐全，希尔景园还甚至跳脱市场惯例，以毛坯形式交房。。后期物业管理比较序号楼盘名称物业管理公司物业管理费管理服务备注

（元/月/武）1希尔景园希尔开发商自管—物管公司为开发商自己组建的，无酒店式公寓管理经验。整体项目形态以酒店式公寓与办公楼混合出现。项目内另建有家乐酒店，其为连锁公寓式酒店。2开发区国际贸易中心新加坡狮城怡安—专业物业管理公司但非专业型酒店管理公司整体项目形态酒店、酒店式公寓、住宅与办公楼相混合的形式出现项目内另建有锦江酒店出售，房间110万/间，返租8年，年回报总房价的8%3千禧龙花园（第3空间）宏方物业2.8物管公司为开发商自己组建的，无酒店式公寓管理经验。项目所提供的服务为简单的类酒店服务，家政清洁等增值服务为另收费项目以酒店模式进行管理不收物业管理费及水电费，每年收取总收益的30%作为管理费用，委托租赁4檀香湾戴维斯3.98专业物业管理公司但非专业型酒店管理公司项目提供较专业的酒店服务整体项目为服务式海景公寓5嘉煌•创异时代戴德梁行、永大物业3.5由专业的物业管理公司作为顾问形式出现，普通物业管理公司进行管理承诺所提供的酒店服务较齐全6香港花园——将由专业的酒店管理公司进行管理，为五星级酒店式公寓其将作为酒店模式进行运行7中环国际广场戴德梁行3专业物业管理公司但非专业型酒店管理公司随着酒店式公寓市场开发加快，开发商及购买者对产品了解度加深，在售项目所承诺的整体物业管理水平较现有市场状况有大幅度的提高，项目大多聘请了专业的物业管理公司及专业酒店管理公司对其进行后期的管理服务。管理服务模式以基本物业管理与增值服务相结合的组合模式出现，其物业管理费的收费形式亦是如此。三、青岛在建及规划中的酒店式公寓项目市场状况

1.分布状况目前已知在建及规划中的酒店式公寓项目共有5个，其主要分布于青岛沿海地带，皆为青岛市风景秀丽的旅游区域及繁荣的商贸区域，具体分布状况如下图所示。街F维多利亚广场世纪名人广场凯悦中心2.项目情况比较

街F维多利亚广场世纪名人广场凯悦中心。各项经济指标比较（按区域排列）序号项目区域地址总建面（万就）房型面积（就）物管公司交房标准备注1胶州湾财富中心胶州市郑州东路18号25其中酒店式公寓为二期开发项目，建筑面积为7.5万皿，预计2008年开盘2嘉佳广场崂山区香港东路246号具体规划尚未出台3凯悦中心市南区香港中路与燕儿岛路交汇处3.1一房80-100戴维斯精装修，家电配备未定酒店式公寓与办公楼产品相混合物业预计今年年底开盘4世纪名人广场市南区香港西路46号155维多利亚广场市南区广西路63号5.3一至两房36-96—精装修、配家电预计2008年开盘就已知在建及规划中项目的基本数据来看，近两年所推出的酒店式公寓产品整体状况与现阶段在售产品状况类似，大多位于办公楼、商铺等商业项目内，以单体高层形态出现，所规划的户型依旧以100E以下的一房与两房为主。小结：近年来青岛酒店式公寓市场发展较为迅速，不论是项目开发量还是后期物业管理水平皆有大幅度的提高。但物业管理模式的选择与其装修标准上可以看出，其尚未达到标准酒店式公寓配备水平，市场整体档次较低。第三节青岛酒店式公寓运营模式一、青岛酒店式公寓运营模式分类青岛酒店式公寓运营模式主要分为两类：①以酒店形式直接进入市场流通，开发商以收取租金为盈利；②开发商将物业出售给小业主后在一定时间内采取统一回收方式，以酒店形式进入市场流通，开发商收益来源于售房费用与统一回收期间租金收益。二、青岛开发酒店式公寓的收益状况由于酒店式公寓运营模式、管理内容的不同，其为开发商所带来的收益状况亦是不相同的。以下就青岛2005年开盘的瑞纳康都为例，对以上两种不同运营模式所带来的收益状况作一比较。案例：瑞纳康都详细情况：2005年末开盘，开盘均价13500元/武，开发商保留有100套左右50E以下的物业未售，现统一聘请柏悦酒店管理公司进行管理，年平均房间单价为150元/晚，房间入住率在80%以上。现该物业市场销售均价为15000元/E，已售50E左右物业租金价位为4000元/月，设施行统一回