2022-2023年度房地产估价师之估价原理与方法高分易错题库附答案

2022-2023年度房地产估价师之估价原理与方法高分易错题库附答案

单选题（共55题）1、“发汗多，若重发汗者，亡其阳”（《伤寒论》），其病机是A.津亏气耗B.津随气脱C.气随液脱D.津伤液脱【答案】C2、某套商品住宅现房的建筑面积为100m2，类似商品住宅现房的月租金净收益为1000元/套，年折现率为6%，类似商品住宅期房的市场价值为5000元/m2，尚需10个月才能入住，风险补偿为现房市场价值的5%。该套商品住宅现房的市场价值为（）元/m2。A.4653B.5347C.5352D.5366【答案】D3、临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为（）。A.交易情况修正B.交易日期调整C.房地产状况调整D.区域因素调整【答案】C4、估价资料保存的目的是建立资料库和备案，以方便今后的估价及管理工作。保存估价资料的主要作用不包括（）。A.有助于估价机构和估价师展现估价业绩B.有助于解决日后可能发生的估价纠纷C.有助于保持估价机构工作的连续性D.有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核【答案】C5、运用长期趋势法测算房地产未来价格，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用()进行测算。A.平均增减量法B.平均发展速度法C.移动平均法D.指数修匀法【答案】B6、心开窍于舌的主要机理是A.手少阴之别系连于舌本B.心血荣于舌C.心气通于舌D.舌为心之外候【答案】A7、确定估价对象及其范围和内容时，应根据()，依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。A.估价原则B.估价目的C.估价方法D.估价程序【答案】B8、评估某在建工程的市场价值，该在建工程有宾馆与写字楼两种续建方案，成本法测算该两种续建方案的结果均为8800元/m2，假设开发法对续建用作宾馆和写字楼两种方案的测算结果分别为10000元/m2和9550元/m2。根据最高最佳利用原则，估价方案综合测算结果（多种估价方法的，采用简单算数平均数）应确定为（）元/m2。A.9175B.9400C.9450D.9775【答案】B9、可比实例的成交价格一般是在（）的价格。A.估价作业日期B.其成交日期C.估价时点D.建成时点【答案】B10、胃热的形成原因为A.邪热犯胃B.嗜食辛辣C.肝胆之火，横逆犯胃D.以上均是【答案】D11、下列关于征地补偿安置费和相关税费的表述中不正确的是（）。A.青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定B.征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定C.新菜地开发建设基金的政策标准由省、自治区、直辖市规定D.地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定【答案】B12、商品住宅可同时采用市场法、收益法和（）估计，以相互验证，但不相互替代。A.成本法B.假设开发法C.长期趋势法D.路线价法【答案】A13、下列()不是影响房地产价格的经济因素。A.经济发展B.金融政策C.利率D.汇率【答案】B14、后续的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段的（）。A.期初B.期中C.期末D.任意阶段【答案】B15、某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是（）。A.空置率偏小B.运营费用偏大C.收益期限偏短D.报酬率偏高【答案】A16、（）是以房地产内部构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳利用。A.权益原理B.收益递增递减原理C.适合原理D.均衡原理【答案】D17、某抵押房地产的市场价值为600万元，已知法定优先受偿款为50万元，抵押率为0.7。则该房地产的抵押贷款额度为（）万元。A.370B.385C.420D.550【答案】B18、某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5:1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3:1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（）万元。A.630.0B.650.0C.661.5D.682.5【答案】D19、（）年建设部发出了《关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知》（建住房函[2002]192号），决定建立包括房地产估价机构和房地产估价师在内的房地产企业及执（从）业人员信用档案系统。A.2001B.2002C.2003D.2005【答案】B20、收集信息（）的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。A.充实、完整、准确B.丰富、完整、真实C.广泛、真实、完整D.完整、真实、准确【答案】D21、某租赁期限为20年的土地拟建设批发市场，承租人投入建设成本费用为3500万元（建设期内均匀投入）。建设期为1年，建成后可全部租出，每年可获得净利润600万元（未扣除应支付的土地租金）。若承租人要求的年报酬率为10%，则可支付的土地租金为（）万元/年。A.146B.105C.144D.227【答案】C22、痨病肺肾阴虚之咳嗽，治以滋养肺肾，属于A.缓则治本B.急则治标C.标本兼治D.未病先防【答案】A23、房地产开发利润率由大到小的顺序是（）。A.直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率B.直接成本利润率、成本利润率、投资利润率、销售利润率C.销售利润率、成本利润率、投资利润率、直接成本利润率D.成本利润率、直接成本利润率、投资利润率、销售利润率【答案】A24、在不同的地域，房地产也有不同的名称，我国香港地区，通常称房地产为（）。A.不动产B.物业C.楼盘D.房屋【答案】B25、威廉﹒阿朗索的在任意区位处的地租计算公式中，Pc表示（）。A.单位面积土地上农产品的产量B.市场上每单位农产品的价格C.生产每单位农产品的成本D.向市场运输每单位农产品的成本【答案】B26、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数为6%，自有资本要求的资本化率为9%，则该类房地产的资本化率为（）%。A.6.0B.6.9C.8.8D.9.0【答案】B27、为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为（）。A.快速变现价值B.谨慎价值C.在用价值D.残余价值【答案】B28、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是()。A.未知、需要求取的待开发房地产的价值B.投资者购买待开发房地产应负担的税费C.销售税费D.开发成本、管理费用和销售费用【答案】B29、运用假设开发法估价必须考虑资金的（）。A.实用价值B.有效价值C.折算价值D.时间价值【答案】D30、估价业务应当以（）名义统一受理，统一收取费用。A.估价师B.估价机构业务承接人员C.估价机构D.项目负责人【答案】C31、下列关于路线价法的表述中，不正确的是()。A.路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格【答案】D32、下列哪项不属于缓则治本A.痨病肺肾阴虚之咳嗽，应滋养肺肾B.气虚自汗，应补气C.新感已愈而转治宿疾D.大出血的病人，应紧急止血【答案】D33、利用直线趋势法对某类商品住宅2004～2013年的平均价格进行分析，拟合成一直线趋势方程Y＝3522＋385X，其中Y为商品住宅价格，X为时间，且∑X＝0。经验证该方程拟合度较高，则利用该方程预测该类商品住宅2014年的平均价格为（）元/m2。A.5447B.5832C.6987D.7757【答案】D34、如果房地产拥有者急需现金周转，则成交价格多会（）正常市场价格。A.低于B.等于C.高于D.无法确定【答案】A35、（）有助于行政主管部门和行业组织对估价机构和估价师开展有关检查，有助于解决之后可能发生的估价争议，有助于估价机构和估价师展现估价业绩。A.交付估价报告B.保存估价资料C.确定估价结果D.选定估价方法计算【答案】B36、一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格______；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格______。（）A.下降；下降B.下降；上升C.上升；下降D.上升；上升【答案】C37、认识的最终目的是A.指导实践、改造世界B.达到理性认识C.认识事物的本质和规律D.抓住矛盾的主要方面【答案】A38、在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是（）。A.开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径B.开发用地取得途径应为估价时点估价对象所在区域类似土地的主要取得途径C.开发用地取得途径应为估价时点收集的取得成本最高的土地取得途径D.开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径【答案】B39、气闭多由什么原因所导致？A.浊邪外阻B.气不内守C.气的升举无力D.气随血脱【答案】A40、某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000m2的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上年租金基础上增加1万元，第8年以后每年租金与第8年租金相同。目前市场上类似办公楼的年租金为360元/m2（建筑面积）。该类房地产的报酬率为10%，目前该承租人权益价值为（）万元。A.39.48B.40.67C.41.81D.46.84【答案】B41、对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括（）。A.估价方法选用恰当B.估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分C.计算公式和计算过程正确无误D.各种估价方法的测算结果一致【答案】D42、某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似的房地产现房价格为5000元/m2，出租的年末净收益为500元/m2。假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（）元/m2。A.3473B.4365C.3958D.4635【答案】C43、在比较法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围之内。A.0.5～2.0B.1.5～2.0C.0.5～1.5D.1.0～1.5【答案】A44、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制条件下的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（）。A.乙土地上建筑物价值低于拆迁费用B.甲土地的容积率大于乙土地的容积率C.甲土地的价值高于乙土地的价值D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长【答案】A45、“……筋骨坚，发长极，身体盛壮……”是指A.男子.四八B.男子，五八C.女子，三七D.女子，四七【答案】D46、相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有（）。A.易受限制B.独一无二C.相互影响D.不可移动【答案】C47、威廉·阿朗索的在任意区位处的地租计算公式Pc（t）＝N[Pc－C－kc（t）]中，N表示（）。A.单位面积土地上农产品的产量B.市场上每单位农产品的价格C.生产每单位农产品的成本D.向市场运输每单位农产品的成本【答案】A48、某建筑物的建筑面积5000m2，坐落的土地面积为2000m2，土地价格1500元/m2，用成本法测算出的该建筑物的重置价格为1600元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2。该建筑物的现值为（）。A.2400元/m2B.1200元/m2C.1000元/m2D.1500元/m2【答案】B49、下列经脉属于奇经八脉的是A.督脉B.任脉C.带脉D.阴维脉【答案】A50、对以买卖为目的的房地产进行估价时，当租约租金与市场租金有差异且租期较长时，租约租金与市场租金差异的影响（）。A.应考虑B.不考虑C.无所谓D.不大【答案】A51、《素问·疏五过论》指出“尝贵后贱”可致A.“脱卫”病B.“脱营”病C.“失精”病D.“气郁”病【答案】B52、某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似的房地产现房价格为5000元/m2，出租的年末净收益为500元/m2。假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（）元/m2。A.3473B.4365C.3958D.4635【答案】C53、可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般（）。A.不能作为可比实例B.取相同的部分作可比性C.经调整后可作为可比实例D.可作为可比实例【答案】A54、偏阴者的人易发展演化成的病理体质是A.阳亢B.阳虚C.阴虚D.痰湿【答案】B55、寒病即见寒象所采用的治法是A.热因热用B.寒因寒用C.寒者热之D.热者寒之【答案】C多选题（共20题）1、对于同一房地产，关于开发利润率大小的说法，错误的有（）。A.销售利润率小于投资利润率B.投资利润率小于成本利润率C.成本利润率小于直接成本利润率D.直接成本利润率小于销售利润率E.年利润率小于总利润率【答案】BD2、以划拨方式取得土地使用权的房地产转让的，现需房地产估价，()。A.私有住宅转让后仍用于居住的B.办理了出让手续，变划拨土地为出让土地，由受让方缴纳出让金C.按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的D.是不改变土地划拨性质，对转让方征收土地收益金E转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的【答案】BD3、运用路线价法评估某路线价区段内标准宗地以外的宗地价格时，应进行修正调整的有（）。A.土地形状B.容积率C.土地使用期限D.土地市场状况E.土地开发程度【答案】ABC4、关于基本估价方法，美国体系分为（）等。A.市场比较法B.投资法C.剩余法D.成本法E.收益法【答案】AD5、评估承租人权益价值时，收益法估价参数确定正确的有（）。A.收益期应为租赁合同剩余租赁期B.收益期应为经济寿命减去租赁合同剩余租赁期C.净收益应为合同租金减去运营费用D.净收益应为市场租金减去运营费用E.净收益应为市场租金减去合同租金【答案】A6、关于收益法中求取房地产未来净收益估价值的说法，正确的有（）。A.评估投资价值可选用较乐观的估计值B.评估抵押价值应选用较保守的估计值C.评估期房市场价格应选用最高的估计值D.评估买卖价格应选用最可能的估计值E.评估保险价值应选用最低的估计值【答案】ABD7、在假设开发法的静态分析法中，应计利息的项目有（）。A.待开发房地产的价值B.后续建设成本C.后续管理费用D.后续销售税费E.待开发房地产取得税费【答案】ABC8、对抵押房地产变现能力强弱的说法，错误的有（）。A.标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱B.熟地通常比生地或毛地的变现能力弱C.小商铺通常比大商铺的变现能力弱D.厂区内住宅通常比商品住宅小区内的住宅变现能力弱E.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱【答案】ABC9、下列关于具体的房地产估价工作中替代原则的说法，正确的有（）。A.任何单位和个人不得干预估价活动，包括不得干预估价过程和结果B.若存在着一定数量与估价对象相似的房地产并已知它们的价格时，可以通过这些相似的房地产的格推算出估价对象的价格C.不能孤立地思考估价对象的价值，应考虑相似的房地产的价格牵掣D.同一个估价机构在同一个城市的各种估价结果，不可以拿出来比较E.判定房地产使用权利时，应以土地用途管制、规划条件等使用管制为依据【答案】BC10、应用路线价法编制临街深度价格修正率的要领有（）。A.设定标准临街深度B.将标准临街深度分为若干等份C.制定容积率修正系数D.求取单独深度价格修正率E.制定使用年限修正系数【答案】ABD11、成本法主要适用于评估房地产的类型有（）。A.新开发的B.重新开发C.正在开发建设D.计划开发建设E.危险房【答案】ABCD12、在房地产估价作业中应遵循的技术性原则主要有()。A.合法原则B.最高最佳使用原则C.估价时点原则D.替代原则E应急原则【答案】ABCD13、关于假设开发估价中开发经营期的说法，正确的有（）。A.开发经营期的起点是假设取得估价对象的日期B.开发经营期的终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期C.建造期的起点是价值时点，终点是未来开发完成后的房地产竣工之日D.销售期是自开始销售房地产之日起至将其售出之日止的时间E.经营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日【答案】ABD14、在房地产估价中，移动平均法能够显现