涉外房地产法律制

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第一节涉外房地产关系法律

调整的特殊性一、涉外房地产的概念具有涉外因素的房地产关系二、涉外房地产关系的法律适用准据法不动产民事关系适用不动产所在地法律第2页/共36页

三、处理涉外房地产关系

应当遵循的原则（一）维护国家主权原则（二）平等互利原则（三）统一管理原则四、涉外房地产立法的政策取向五种不同的观点允许外商投资与我国房地产业，但也要分清情况，进行必要的限制第3页/共36页

第二节涉外地产制度一、外商投资企业用地（一）外商投资企业用地的概念中外合资、中外合作和外商独资企业《关于加强外商投资企业用地管理工作的通知》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第4页/共36页（二）外商投资企业用地

取得方式1、通过出让方式取得土地使用权2、土地使用权作价入股方式3、租赁厂房和场地的方式4、通过企业拍卖和租赁经营方式取得土地使用权第5页/共36页

二、外商投资开发经营

成片土地（一）成片开发的概念在取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，平整场地，建设供排水、供电、供热、道路交通、通讯等公用设施，形成工业用地和其他建设用地条件，然后转然土地使用权或者进行建筑物的转让或者出租的经营活动。第6页/共36页

（二）审批程序1、项目建议书的编制和审批2、设立开发企业的审批3、土地使用权的取得4、成片开发规划的批准第7页/共36页

（三）对外商投资企业土地

成片开发的必要限制1、只能出让土地使用权2、国有土地使用权只是一种地上使用权3、开发企业没有行政管理权4、必须遵守我国的法律法规第8页/共36页

三、外商投资企业的地产（一）土地使用权的取得1、土地使用权使中方合营者投资的一部分2、土地使用权未作为中国合营者投资的一部分，又分两种情况：（1）向国家取得；（2）向其他土地使用者取得。第9页/共36页

（二）外商投资企业使用土地的限制1、只有使用权，没有所有权2、用地期限与经营期限相同；3、不得擅自改变土地用途4、必须严格遵守所在地的建设规划（三）土地使用费或称“场地使用费”第10页/共36页

第三节涉外房产制度一、涉外商品房产的买卖二、涉外房产的租赁三、外商投资企业的房产四、外国人私有房产五、华侨房产第11页/共36页第12页/共36页

第十三章房地产纠纷的法律解决第13页/共36页

第一节房地产纠纷的法律

解决概述一、房地产纠纷的概念和种类（一）房地产纠纷的概念因房地产的权益而引起的争议（二）纠纷产生的原因1、历史原因2、利益矛盾3、合同不当或违反合同4、违法行为第14页/共36页

（三）房地产纠纷的种类1、民事性质的房地产纠纷平等主体的当事人之间的纠纷，如：土地权属纠纷、房屋买卖、相邻关系2、行政性质的房地产纠纷政府机关与行政相对人之间的纠纷，如：土地、荒地的确权决定，行政处罚等第15页/共36页

二、解决房地产纠纷的法律

方式和法律依据（一）解决房地产纠纷的法律方式1、协商：自愿2、行政处理3、仲裁4、诉讼第16页/共36页

（二）解决房地产纠纷的

法律依据1、法律文件2、司法解释1995年12月27日最高院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》2003年5月7日发布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）

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三、必须依法正确处理土地、

房屋纠纷问题当前我国房地产纠纷数量迅速上升，矛盾也越来越激烈。特别是在土地征收、拆迁等方面，问题更是严重。房地产案件的类型也日益增长，出现了很多新型案例第18页/共36页第19页/共36页第20页/共36页第21页/共36页第二节几种具体的房地产

纠纷的法律解决第22页/共36页

一、关于土地所有权和

使用权的纠纷（一）土地权属关系的处理当事人协商解决政府处理对人民政府的处理决定不服的，可以向人民法院起诉（二）集体所有还是国家所有第23页/共36页二、关于土地有偿使用关系中的纠纷

（一）土地使用权出让纠纷

（二）土地使用权转让纠纷第24页/共36页第25页/共36页第26页/共36页第27页/共36页第28页/共36页第十四章违反房地产法律责任第29页/共3