德阳市房地产市场报告

德阳市房地产市场报告城市概述1旌阳区城市发展布局：目前旌阳区已形成以老城区为中心，向南、向北的城市发展格局旌北片区依托高端成熟商业配套（万达广场、希望城）、优质教育配套（庐山路小学、青衣江路小学、德阳一中），城市富人聚集特征明显旌南片区依托五洲广场、麦德龙的商业配套、政务中心、二重-东汽-东锅三大企业的产业支撑，城市精英人群聚集特征明显旌东片区：德阳新区、临山、临一环路，小型工厂居多，多为旧改项目。目前无在售楼盘。旌北新区：城市向北发展方向，区域形象好，品质楼盘云集，为新兴富人聚集区域目标地块位于旌北片区核心区位，靠万达广场、青衣江路小写、配套齐全，未来发展前景良好老城区：德阳老城、城市建筑老旧、难以改造天元开发区：目前存在大量小型工厂、整体规划推进不前、改造难度大、属于城乡结合部城南片区：城市向南发展方向，科技研发区，集政务中心、居住、商务办公于一体的新区。高端生态宜居新城、国家重要的高新技术产业与研发创新基地。旌北片区天元片区城南片区老城片区旌东片区健康谷城市发展方向商万达广场庐山路小学（最好小学）清衣江路小学（最好小学已开工）成都实验外国语学校（最好私立学校）德阳高铁站铁德阳市政府医德阳市人民医院成绵高速德阳北收费站商新城吾悦广场（在建）德阳市政务中心城市发展方向城市概述｜城市发展旌北新区城市概述｜区域分析板块客户来源及特征敏感点中央商务区需求特征：刚/需改、投资类客户区域来源：主城区及地缘客户占比约50%，乡镇、县城占比约20%，投资占30%未来发展地段价值价格走势旌东新区需求特征：改善、再改类客户区域来源：主城区及地缘客户占比约70%，乡镇、县城占比约10%，投资占20%城市发展小区品质学区资源旌南新区需求特征：刚需、刚改类客户区域来源：主城区及地缘客户占比约40%，乡镇、县城占比约30%，投资占30%价格洼地未来发展孝感片区需求特征：刚改、再改类客户区域来源：地缘客户占比约45%，乡镇、县城占比约45%，投资占10%高铁资源片区发展价格洼地实力级深度改善客户流向城北黄河片区（价格水平：8字头）：黄河片区配套逐渐成熟，区域价值凸显；刚改客户流向中央商务区（价格水平：7-8字头）：中央商务区因城市发展，政经搬迁，区域价值凸显；刚需客户流向旌南新区、孝感片区（价格水平：6字头）：城市发展滞后，当前配套不成熟，板块价值低，吸附总价敏感客户。8292元/㎡7977元/㎡6241元/㎡8723元/㎡6788元/㎡5918元/㎡8213元/㎡6662元/㎡7785元/㎡6589元/㎡6916元/㎡城市概述｜城南片区｜项目价格情况本案项目名产品销售价格去化周期敏捷高层：98-1245600-62002年保利高层、洋房近两年：6500在售，10年盘新城高层：96-1266400-6700在售大名城高层：88-151临湖8500，不临75008年同森高层：86-198临湖9500，不临8000在售水岸花都多层：125-16090001年中央绿洲高层：89-13017年4300，18年75002年时代天骄高层：121-14865001.5年中迪国际高层：96-12863001.5年城南6号高层：109/12670001年城南非临湖产品的市场主流价格为：6200-7000元/㎡自16年到17年上半年，均价在5000元/㎡左右，18年初开始急速上涨，达到7200元/㎡峰值。18年下半年，市场开始下行，区域内项目价格回归6500元/㎡左右。高单价项目特征：临湖的资源性溢价产品，不求走量，个案现象；同森主打临湖高端，9500元/㎡的价格水平为城南天花板；大名城属于10年老盘，只卖溢价，不卖走量。（属于个案）城市概述｜城南片区｜竞争形式区域在售项目10个，供货量约6800套经开区+旌南片区下半年待入市项目6个供货量约75万方，区域竞争格局加剧。区域在售项目序号项目名称面积段占地面积（亩）可售套数（套）1大名城73-151㎡1035262同森锦樾1号（1-2期）86-198㎡5412003水岸花都133-355㎡25624城南6号109-126㎡6205天悦湾90-134㎡74186时代天骄95-144㎡21627敏捷东樾府（含新地块）69-175㎡9120008保利（在售地块+翡丽湾)88-146㎡12418009新城吾悦广场96-129㎡200111910花雨湖畔83-117㎡14250区域待入市项目序号项目名称预计入市时间占地面积（亩）总建面（㎡）1汇乐上院2020.10571135242雅河苑2020.1012298093五洲广场二期2020.12432005054云湖湾2021.511250005敏捷地块2020.91182132776南湖十二橡树二期2020.1259176419城市概述｜小结板块属性城北是德阳购房的首选区域，城南在依托成德同城化的红利驱动下，区域价值凸显，有市场机会经济下行受疫情影响，经济受创，客户持币观望情绪重，尤其是经营型收入的改善客群资金问题凸显客户属性区域内以刚改/改善客户为主，客户购买实力不及黄河片区、旌北新区的客群市场竞争城南非临湖产品的市场主流价格为：6200-7000元/㎡，低单价、低总价、保去化；市场调研2市场调研｜2020年土地市场成交时间地块位置地块性质占地（㎡）成交楼面价（元/㎡）容积率竟得者备注2020/1/17经开区庐山路与千岛湖路交汇处东北角商服用地40476（约61亩）386≤4.0

自然人2020/3/16澜沧江路和庐山路交汇处东北角纯住宅67647.69㎡（101亩）2144≤3.0

广州敏捷2020/3/18南山路与千岛湖路交汇处东北角纯住宅78991.7㎡（118.4亩）3315≤2.7

成都金科2020/5/26庐山路与千岛湖路交汇处东南角住宅用地兼容商业≤10%47326.4㎡（71亩）2200≤3.0致远房产2020/6/23钱塘江路与苗山街交会处东南角住宅用地62130.2平方米（93亩）1327≤2.7绿地置业打包37亩中小学用地、11亩幼儿园用地、3地总价24203万元2020/6/23澜沧江西路与蓥华山路交会处西北和西南角住宅用地100058.6平方米（150亩）12163.6打包天府生态智谷智慧之心，2地总价51489万元2020/6/23青衣江路南侧，成都外国语学校东侧商服用地（可兼容住宅，兼容量≤45%）37798.92平方米（56亩）9111.32020/7/24庐山路和澜沧江东路交汇处东南角住宅用地（兼容商业≤10%）106934.5㎡（160亩）2809≤3.3四川邦泰2020/7/31旌阳区涪江西路与紫金山路交汇处东南角住宅兼容商业10691.92㎡（16亩）1682≤2.8德阳市睦邻房地产开发有限公司2020/7/31旌阳区太华山路与涪江西路交会处西北角住宅兼容商业45124.66㎡（68亩）2022≤2.9德阳鸿成嘉合置业有限公司年份品牌房企入驻情况2010年保利（1000余亩）2013年碧桂园（354亩）2014年万达（194亩）2018年敏捷（81亩）、碧桂园（187亩）、恒大（268亩)、绿地（257亩）、世茂（60亩）2019年新城（200亩）、阳光（162亩）、绿地（546亩）2020年金科（118亩）、敏捷（101亩）、邦泰（160亩）2020年截至目前拍出住宅用地10宗，其中3宗绿地以配套组合打包形式底价取得。此外同等条件下，邦泰地块比金科地块楼面价便宜506元/㎡。7月31日孝感片区拍出两块住宅用地，两块均为孝感的开发商二次拿地。底价拿地、低价拿地是2020年德阳土拍市场的主流；万众瞩目的邦泰地块低于金科楼面价成交，德阳楼市迫切需要一剂土拍强心针未能如愿价格：德阳主城区近一年的市场成交均价水平6800-7200元/㎡之间，近半年有小幅下滑趋势供应量：年初受疫情影响，延期退货，6月成为供应高峰月，供应量约3400套成交量：近一年的成交量约14674套存量：目前达到近一年的最高存量峰值，约11400套，去化周期约10个月（按照近一年月均去化量1200套/月计算）市场调研｜供销存价走势市场调研｜二手房去化情况2020年上半年，德阳全市二手房成交量91.39万方，约9600套，同比下降6.17%，环比下降7.85%。6月当月，德阳全市成交二手房面积17.76万方，1876套。原因分析：【1】近两年市场产品面积段偏大，忽略了刚需客户需求，阳光小面积销量情况足以说明；

【2】选择二手房客户对于新房的抗性为交房时间及烂尾风险；德阳主城区2020年上半年市场：100-120㎡为市场主流去化产品面积段；120-130㎡的存量大于去化量，该面积段目前及未来都是竞争压力大的产品市场调研｜分面积去存情况德阳市分面积段去化情况（半年走势）片区数量0-6060-7070-8080-9090-100100-110110-120120-130130-140140-150150-160160-170170-180180-190190-200200+城北片区15000171128533946010000工农村片区956101004115130000000黄河片区41300000106913569474200023旌东片区北区22000266060279160000004旌东片区南区983001003274913000002旌东新区河东片区764000028212129107222310034001旌东新区河西片区5740002248478412317211371100181旌南新区河东片区133700122306266299295108110141734旌南新区河西片区9853035248353317186612500000老城区850099113471500000000孝感2313503770314929950340813564820000中央商务区92030038953169992721393136402254合计7954750878606141459160115308565241245088194819德阳主城区2020年上半年市场：中央商务区110-150㎡为主力去化面积段，其中130-150㎡大面积去化两大构成：①水岸花都、时代天骄等尾盘项目的大户型备案数据；②同森该面积段的产品去化数据市场调研｜分面积分片区去化情况德阳市分面积段存量情况片区数量0-6060-7070-8080-9090-100100-110110-120120-130130-140140-150150-160160-170170-180180-190190-200200+城北片区351063742239312524112551211工农村片区3630212439120000000黄河片区26700011431611612591500013旌东片区北区3730154134322491700000228旌东片区南区9090313189314116010003旌东新区河东片区79000003616049176402684054003旌东新区河西片区16220001158175153243371214101270041129旌南新区河东片区10490034823383203264867720291920旌南新区河西片区150926007110513432264128331908401老城区1511491316334441440000000天元片区327004049242000000孝感216842179727197310355240147721132000中央商务区9823251566971542452283829242124211合计942066391479057571499150619611084780921601192690189德阳主城区2020年上半年市场：中央商务区存量集中面积段为110-140㎡，其中120-140㎡存量尤为凸显（存量占比约48%），在单价无优势的情况下，势必高总价，高销售压力户型面积段市场调研｜分面积分片区存量情况市场畅销的低风险面积段：100-120㎡（100-130㎡）的产品去化量最大，市场去化占有率约58%；120-130㎡虽有一定的去化量，但同时面临高存量的风险）市场机会型现金流面积段：70-100㎡，库存较小，容易控制总价，能实现快速去化备注：数据来源于德阳旌阳区房管局市场调研｜分面积去存分析面积段（㎡）0-6060-7070-8080-9090-100100-110110-120120-130130-140140-150150-160160-170170-180180-190190-200200+销售套数占比0.9%0.0%1.1%10.8%7.7%18.3%20.1%19.2%10.8%6.6%1.6%0.6%1.1%0.2%0.6%0.2%存量套数占比0.7%0.4%1.6%9.6%8.0%15.9%16.0%20.8%11.5%8.3%1.0%1.7%1.3%0.3%1.0%2.0%去化周期(月)5.312.010.16.37.46.25.67.77.68.94.519.28.18.211.359.7市场调研｜待售个案｜五洲广场二期楼栋户型建筑面积套内面积公摊面积套型面积阳台投影面积阳台比例2#楼A173.4852.8515.6368.481014.60%A1-173.4852.8515.6368.481014.60%A287.8364.5819.183.688.319.93%A387.5663.9518.9182.869.411.34%A476.7255.2216.3371.5510.3414.45%3#楼B199.8472.1820.7892.9613.7714.81%B1-199.8472.1820.7892.9613.7714.81%B2117.1985.0824.49109.5715.2413.91%B3112.8681,8223.55105.3714.9814.22%B4116.1185.0824.49109.5713.0811.94%4#楼Cl99.5572.1820.8493.0213.0714.05%Cl-199.5572.1820.8493.0213.0714.05%C2117.2685.0824.56109.6415.2413.90%C3108.6278.6222.7101.3214.6114.42%预计开盘时间为2020年10月，首推住宅，共计约600套。市场调研｜待售个案｜汇乐上院项目基本参数开发商德阳汇昌地产有限公司物业公司汇昌物业管理有限公司项目规模57亩/18栋/913户容积率2.98产品类型高层、叠拼面积段71-135㎡公摊18%-225绿地率35%建筑密度24%物业费暂无首开时间暂无车位数922个项目名称金科·集美公馆项目地址德阳市旌阳区庐山路与钱塘江路交汇处东南角项目开发商德阳昊越房地产开发有限公司占地面积67666.6m²（约101亩）建筑面积252607㎡楼面价3315.33元/㎡（663万/亩）楼层高层、跃层总楼栋15栋：其中包含12栋高层、3栋跃层、无商业总户数1845户车位状况1465容积率3.0绿化率30.0%梯户比2T3、2T4、2T6产品面积段87-143㎡售价高层7800-8300元/㎡、跃层9700-10300元/㎡交付标准毛坯，公共部分精装付款方式按揭5%，一次性10%物业类型住宅物业费1.8元/㎡·月物业公司金科物业紧凑型、舒居型全线产品2T6户87㎡、99㎡三房、111㎡四房2T4户116㎡四房双卫、128㎡四房双卫2T3户133㎡四房双卫148㎡四房三卫市场调研｜在售个案｜金科金科产品亮点——亮点1：临路刚需紧凑户型为主，控制总价65-89万元，走量型产品未86-99㎡的三房；亮点2：中庭舒居跃层户型为主，高赠送·高单价·高总价·缓走量；亮点3：户户大阳台，大户型设计7.1-9.8米宽景大阳台亮点4：宽景飘窗，采光好，空间感更足梯户比面积（㎡）套型总价（万元）均价（元/㎡）T686套三单卫65760099套三双卫787850111套四双卫898000T4116套四双卫948100126套四双卫1058300T3133套四双卫1138500145套四三卫1429800畅销户型市场调研｜在售个案｜金科87㎡套三单卫干湿分区宽景飘窗宽景飘窗观景阳台干湿分区宽景飘窗观景阳台宽景飘窗市场调研｜在售个案｜金科干湿分区宽景飘窗观景阳台宽景飘窗干湿分区宽景飘窗观景阳台宽景飘窗转角落地窗市场调研｜在售个案｜金科项目区位黄河片区占地面积(亩)103+85建筑面积(万㎡)20.5+17容积率3交房标准清水定位改善·湖景资源·万达商圈面积121-170㎡，目前主力产品为121㎡套三双卫，144㎡套四双卫，规划占比90%。主力去化产品面积段为121-147㎡，最新批次均价8200元/㎡。非临湖均价7500，临湖均价8500元/㎡，主力总价段90-119万元27896碧桂园旌湖上境（一期）产品套型建筑面积规划套数规划占比推出套数成交套数已推去化率成交均价存量套数(㎡)(元/㎡)高层套三双10590653%5363930.738249143(T4/T3)套四双12045827%2722300.8542(29-33F)套四双13315810%96640.6732套四双14316410%100680.6832

顶底跃156/2548/510.20

4合计1694

市场调研｜在售个案｜碧桂园105㎡121㎡143㎡133㎡140㎡170㎡140-1㎡95㎡143-1㎡143㎡127㎡市场调研｜在售个案｜碧桂园建面121㎡套四双卫建面133㎡套四双卫观景阳台观景阳台宽景飘窗宽景飘窗宽景飘窗宽景飘窗干湿分区干湿分区干湿分区市场调研｜在售个案｜碧桂园市场调研｜在售个案｜碧桂园建面140㎡套四双卫，临湖观景阳台干湿分区宽景飘窗宽景飘窗建面95㎡套三单卫干湿分区观景阳台宽景飘窗定位刚需·低单价·低总价·走量王面积96-129㎡，目前主力产品为107㎡套三双卫，117㎡套四双卫，规划占比70%。主力去化产品面积段为96-117㎡。项目当前在售均价6200-6800元/㎡，最新批次均价6500元/㎡。主力总价段60-80万元土地取地时间2019年1月8日，楼面价1400元/㎡指标占地面积约14.43万㎡，容积率3.0，总建面52万㎡销售已售2019年7月6日首开，首开高层价格6250元/㎡。截止2020年2月累计已售高层1756套。在售已推1#、9#、17#、2#、10#、11#、12#、3#、4#、5#、6#、7#、14#楼，共34层，面积区间为96-126㎡。未推8#、13#、14#、15#、16#车位车位配比1:1.3，未推售小区配套自持超9万方商