住宅工程分户验收资料

附录B住宅工程质量分户验收资料B.1概述B.1.1分户验收的意义随着住房商品化的发展，百姓渐渐由过去居住公房变为自己花钱购房，因此工程质量干脆关系到百姓利益。现在百姓维权意识提高，质量投诉较多，甚至群诉群访事务时有发生。平常不常被人们留意到的质量问题，在社会监督下显现出来了，并且百姓反映剧烈。为了有效抑制质量问题的出现，北京市朝阳区建委领先推行住宅工程一户一验制度，取得了明显效果，并逐步向全国推广。河南省建设厅于2006年5月24日下发了《河南省建设厅关于印发〈河南省实施住宅工程质量分户验收工作的指导看法〉的通知》，确定在河南省范围内实行住宅工程质量分户验收，要求建设单位总负责，参与并组织施工、监理、物业单位开展分户验收工作，并规定完成分户验收是竣工验收的前提条件。住宅工程质量分户验收制度的提出是把社会的监督评价作为源头，通过抓质量验收环节的分户验收工作，一是督促建设单位，明确在竣工前组织并参与分户验收的责任；二是督促施工企业抓技术、质量管理，抓操作人员的素养，严格按施工工艺标准施工，严格三检制，探讨制定提高质量措施并有效实施；三是督促监理企业按施工验收规范、规程，严格验收，不走过场。最终达到抓验收，促施工，提高住宅工程质量水平，削减质量问题的目的。B.1.2分户验收定义及与竣工验收和批验收的异同点一、分户验收定义住宅工程质量分户验收（以下简称分户验收），依据国家和省工程质量标准、规范，对每一户及单位工程每套住宅和规定的公共部位进行验收，并在分户验收合格后出具工程质量竣工验收记录。二、分户验收与竣工验收的不同点分户验收是以每户住宅作为一个子单位工程，组织特地验收。当该套住宅或规定的公共部分所包含的分户检验批项目及内容符合分户验收合格标准时，该套住宅或规定的公共部分验收合格。而竣工验收是对单位工程，依据规定的验收条件、程序进行的验收。三、分户检验批验收与分项工程检验批验收（简称批验收）不同点（一）检验批划分的不同。分项工程检验批一般按楼层、施工段、或50个房间等规定条件划分为一个检验批，所划分范围相对较大，抽查数量相对整个工程较少。而分户验收检验批是以每户住宅或公共部分规定的检查范围划分一个检验批，所划分范围相对较小，抽查数量相对整个工程较多。（二）检查内容的不同。批验收主要对检验批的主控项目和一般项目全面检查，验收内容相对较多。而分户验收是在批验收的基础上，仅对涉及观感、运用功能和实测实量等内容进行检查，验收内容相对较少。分户验收是检验批验收的补充，不能代替检验批验收。（三）实测数量不同。分户检验批实测内容依据《住宅工程质量分户验收方案》（简称验收方案）确定检查部位、检查数量。检验批验收未对实测内容的具体检查部位、检查数量作具体规定。（四）参与验收的人员不同。分户验收参与人员，比批验收参与人员增加了建设单位人员或物业单位人员。分户验收是由建设单位组织，而检验批验收是由监理工程师组织。（五）运用检查记录表格不同。分户验收记录表增加了建设单位和质量缺陷及整改结果一栏。并且对表头和表尾，作了相应改动。四、分户验收与检验批验收相同点分户验收与检验批验收共同依据国家施工质量验收规范，共同依据相同的施工图、设计说明及其他设计文件，依照相同的检验批合格判定标准。B.1.3分户验收组织一、建设单位责任建设单位是分户验收工作的第一责任人。分户验收工作是否仔细开展，不走过场，主要取决于建设单位的组织和要求。具体工作包括：（一）组织施工单位编制分户验收方案。宜在结构工程施工之前，组织施工单位编制分户验收方案，并由监理单位、建设单位验收。（二）组织施工、监理单位探讨确定分户验收检验批项目及内容，组织、协调分户验收工作。（三）组织施工、监理、物业单位有关人员共同参与分户检查验收，并刚好确认，签字盖章。（四）住宅工程交付运用时，《住宅工程质量分户验收表》应当作为《住宅质量保证书》的附件一并交给业主。《住宅质量保证书》应当在住宅单元入口进行公示，公示期不少于6个月。公示内容：1.保修范围和保修期限。2.施工单位工程质量保修负责人姓名、电话以及办公地点。3.物业公司名称、电话。4.工程质量保修程序和处理时限。5.建设单位工程质量保修监督电话。二、施工单位责任（一）编制分户验收方案，主要内容有：1.各方职责：参照相关规定，由建设单位组织施工、监理单位探讨确定，明确各方在分户验收工作中的职责。2.成立工程项目分户验收领导小组，组织各专业分户验收小组确定验收人员，制定验收小组责任制度以及领导小组检查督促制度。3.依据分户验收确定检验批项目和内容的原则，确定该工程项目每户住宅和公共部位的分户验收检验批项目，以及检查内容和数量。4.依据分户验收检验批项目分别绘制抽查点分布图，该图主要标注抽查的房间以及抽查的部位和抽查的项目，假如不同分户验收检验批项目能够在一张分布图上表示时宜尽量合并。5.依据工程设计图纸和户型特点，编制含有各种户型、不同设计做法、主要尺寸等反应分户验收时须要的相关信息的户型设计做法表。（二）配备足够的质量检查人员和检查测量工具。质检人员要具备相应资格，熟识和驾驭分户验收内容及方法。依据分户验收在工程装修、竣工阶段工作量大的特点，支配和调整质检人员及测量工具。（三）按分户验收方案中确定的分户和公共部位检验批项目和内容，参照户型做法表和抽查点分布图，会同建设、监理单位有关人员对分户验收项目检查，并刚好记录，签字盖章。（四）分包单位专业技术负责人也应会同总包单位有关人员，参与分包项目的质量检查评定，并完善签字手续。（五）住宅工程竣工验收前，施工单位要制作工程标牌，并镶嵌在建筑外墙显著部位。工程标牌应包括以下内容：1.工程名称、竣工日期。2.建设、设计、监理、施工单位全称。3.建设、设计、监理、施工单位负责人姓名。三、监理单位责任（一）验收施工单位编制的分户验收方案。（二）参与确定分户验收方案中的每户住宅和公共部分的分户检验批项目、以及检查内容和数量。（三）配备肯定数量的具有相应资格的监理人员和检查验收工具。（四）按分户验收方案中确定的每户住宅和公共部位检验批项目和内容，参照户型做法表和抽查点分布图，验收施工单位分户验收检查评定结果，并记录问题，对不合格项下发不合格项处置记录，签署验收看法并签名。B.1.4分户验收的条件一、工程已完成设计文件和施工合同约定的工作内容。二、所含（子）分部工程的质量验收合格。三、工程质量限制资料完整。四、有关平安和功能的检测资料完整。在施工过程中进行的分户验收项目不受以上条件约束。B.1.5分户验收评价一、分户验收合格的评价分户验收项目应符合本《指南》的规定，每一检查单元计量检验的项目中有80%及以上检查点在允许偏差范围内，且最大偏差不得超过允许偏差的1.5倍即为合格。二、分户验收不合格的处理（一）由建设单位组织施工和监理单位进行返工或制定处理方案进行处理，然后对返工或处理部位重新组织分户验收，直至分户验收全部合格。（二）当返工或处理确有困难，在满意平安运用要求的状况下，为了避开社会财宝的更大损失，可按技术处理方案和协商文件通过分户验收，建设单位应在《住宅工程质量分户验收表》中明确告之用户，并主动与用户协商处理。B.1.6房号的一般规定一、单元编号面对该工程楼梯洞口方向，从左至右，依次为1、2、3……二、楼层号以单位工程±0.000m为一层，向上依次计算，例如一层为01，依次类推。三、户号以从楼梯步行至该楼层转向平台（或门厅）站立的方向为准，从左至右，按顺时针方向计算，依次为1、2、3……四、房间编号以从入户门进入第一个房间为准，从其左手第一个房间计起，按顺时针方向旋转，依次为01、02、03……五、实例例如：该工程东西走向，共四个单元，一梯两户，楼梯间从该工程的北侧进入。其从东数其次个单元三层东户的房号为2031。六、如施工过程中编制的房号与竣工后物业部门编制的房号不一样时，应向用户供应房号对应表，以便查询。B.1.7分户验收测点的保留凡可标识的分户验收测点位置应用不易褪识的标记加以标识并保留。B．1.8分户验收表格分户验收资料用表宜采纳附表D的规定；附表D未规定的，可自行确定。B.2分户验收项目B.2.1楼地面、墙面和顶棚一、现浇楼板裂缝（一）质量要求：现浇楼板不应有可见的裂缝。（二）检验方法：现浇楼板裂缝检查应在主体结构施工过程中进行目测检查。板面裂缝检查目测高度宜距地1.5m左右，俯视检查；板底裂缝检查应站立室内地面仰视目测检查。（三）检查数量：自然间全数检查。二、楼地面面层（一）质量要求1.整风光 层地面面层及各构造层之间应结合坚固，无空鼓（空鼓面积不大于400cm2，且每自然间不多于2处者可不计）；面层表面不应有裂缝、脱皮、麻面、起砂等缺陷；有排水坡度要求的，表面坡度应符合设计要求，不得有倒泛水和积水。2.板块面层面层在结合层上铺设时，应结合（粘接）坚固，无空鼓或松动；板块无裂纹、掉角、缺楞等缺陷，镶嵌正确，接缝匀称、顺直，色泽匀称一样，图案清晰，面层表面的平整度和坡度符合要求。3.竹、木面层面层铺设应坚固；板的拼缝平直度、宽度及与踢脚线的接缝、相邻板高差符合要求，接头构造正确，板面无翘曲，颜色匀称，图案清晰，面层平整度符合要求。（二）检验方法：空鼓用小锤锤击检查；坡度泼水检查，表面平整度、缝格平直度、接缝凹凸差和宽度目测视察检查，必要时辅以相应的检查工具进行检查；其他面层外观质量目测视察并结合手摸、脚踩等方式检查。（三）检查数量：自然间和阳台全数检查，公共部分走道和楼梯间按层检查；其中地面空鼓检查数量每间房间及阳台、公共部分走道和楼梯间应各不少于5处，其中一处应布置在房间或阳台、公共部分走道和楼梯间中部，即4角部加1中心处，每处面积约1m2范围。初装饰工程卫生间不检查空鼓。三、墙面（一）质量要求1.抹灰抹灰层与基层之间及各抹灰层之间必需粘接坚固，抹灰层应无空鼓（空鼓面积不大于200cm2者可不计）；抹灰面层应无爆灰和裂缝；孔洞、槽、盒四周的抹灰表面应整齐、光滑；管道后面的抹灰表面应平整。2.饰面板（砖）饰面板安装和饰面砖粘贴必需坚固；满粘法施工的饰面砖墙面应无空鼓、裂缝；接缝、嵌缝应平直光滑、密实，宽度、深度符合要求，表面应平整、干净、色泽一样，无裂痕和缺损；石材表面应无泛碱等污染。3.涂饰颜色、图案应符合设计要求；涂饰匀称、粘结坚固，不得漏涂、透底、起皮、掉粉和反锈；涂层与其他装修材料和设备连接处应吻合，无交叉污染，界面应清晰。（二）检验方法：空鼓用小锤锤击检查；其他面层外观质量目测并结合手摸、尺量检查。（三）检查数量：自然间和阳台全数检查，公共部分走道和楼梯间按层检查；其中抹灰空鼓沿墙面长、宽两个方向每个墙面各测不少于3处，即墙面两端加中间部位，每处面积约1m2范围；当单片墙长度超过3m时，每增加1m应增加1处，匀称布点。初装饰工程有防水层的部位不检查空鼓。四、顶棚（一）质量要求：抹灰层与基层之间必需粘结坚固，无脱层、空鼓；抹灰层面层应无爆灰和裂缝；采纳免抹灰工艺的顶棚不应有可见的裂缝；装修装饰图案应符合设计要求，缝格顺直，色泽匀称、无污染或明显色差。（二）检验方法：抹灰空鼓用小锤锤击检查；其他面层外观质量站立室内地面仰视目测检查，必要时结合尺量拉线检查。（三）检查数量：自然间和阳台全数检查，公共部分走道和楼梯间按层检查；其中抹灰空鼓检查数量每间房间及阳台、公共部分走道和楼梯间应各不少于5处，其中一处应布置在房间或阳台、公共部分走道和楼梯间中部，即4角部加1中心处，每处面积约1m2范围。B.2.2门窗质量一、外窗台高度（一）质量要求：外窗窗台完成面高度低于0.9m时，应有防护措施。低窗台、凸窗等下部有能上人站立的宽窗台面时，贴窗护栏或固定窗的防护高度应从窗台面起计算。（二）检验方法：尺量检查。（三）检查数量：全数检查。二、门窗开启性能（一）质量要求：门窗开启方向应符合设计要求；门窗应开启敏捷、关闭严密，无倒翘；推拉门窗扇必需有防脱落措施，扇与框的搭接量符合设计或规范要求。（二）检验方法：手扳、尺量和视察检查。（三）检查数量：全数检查。三、门窗密封性能（一）质量要求：门窗扇的橡胶密封条或毛粘密封条应安装完好，不得脱槽。（二）检验方法：手扳和视察检查。（三）检查数量：全数检查。四、外门窗的防、排水性能（一）质量要求：外门窗及周边无渗漏；室外门窗框与墙体之间的缝隙表面应采纳密封胶封闭，密封胶应光滑、顺直、无裂纹；应设置排水孔的门窗，排水孔应通畅，位置及数量符合设计要求；窗台、窗楣等处粉刷的排水坡度不应小于2%，滴水线应内高外底，滴水槽的宽度和深度均不应小于10mm，窗台内外高差不应小于20mm。（二）检验方法：淋水检查、视察检查。（三）检查数量：全数检查。（四）淋水试验方法1.宜选择镀锌钢管或PPR管等具有较好刚度的材料制作引水和淋水管件，引水管从被淋水层次上一层户内外窗引出，并做有效固定和保证淋水管不变形（每2米设置不少于1个引水管或固定管）。2.淋水管管径宜为15～20mm，距窗（墙）表面距离宜为100～150mm，喷水孔可用手枪钻等工具加工，喷水孔成直线匀称分布，喷水方向与水平方向角度宜为30°左右，孔径4～5mm，孔间距100～150mm，水量为自来水正常水压下最大量或采纳增压泵增压取水，确保在外窗（墙）表面形成水幕。3.淋水1小时后拆除至下一个淋水层，并视察记录该淋水带范围内外窗（墙）及周边的渗漏状况。五、门窗的玻璃安装（一）质量要求：门窗玻璃的涂膜朝向应符合设计要求；平安玻璃的运用应符合相关规定；玻璃不应与门窗框型材干脆接触；密封条与玻璃、玻璃槽口的接触应紧密、平整。（二）检验方法：手扳和视察检查。（三）检查数量：全数检查。B.2.3栏杆、护栏质量一、栏杆安装（一）质量要求：栏杆安装必需坚固。（二）检验方法：手扳检查。（三）检查数量：全数检查。二、栏杆高度、栏杆间距（一）质量要求：栏杆高度必需满意设计要求。当设计无要求时，临空处栏杆净高，24m及其以下不应低于1.05m，24m以上不应低于1.10m。防护栏杆的垂直杆件间净距不应大于0.11m。（二）检验方法：尺量检查。（三）检查数量：每片栏杆不少于一处。三、防攀爬措施（一）质量要求：栏杆应采纳防止少年儿童攀登的构造。（二）检验方法：视察检查。（三）检查数量：全数检查。四、栏杆用玻璃（一）质量要求：栏杆用玻璃的运用应符合设计要求，并应符合下列规定：承受水平荷载的栏杆玻璃应运用公称厚度不小于12mm的钢化玻璃或钢化夹层玻璃。当栏杆一侧距楼地面高度为5m及以上时，应运用钢化夹层玻璃。不承受水平荷载的栏杆玻璃应符合现行《建筑玻璃应用技术规程》JGJ113的规定，且公称厚度不小于5mm的钢化玻璃，或公称厚度不小于6.38mm的夹层玻璃。（二）检验方法：视察检查玻璃上的平安认证标识；尺量检查。（三）检查数量：全数检查。B.2.4防水工程一、屋面（一）质量要求：屋面工程不应有渗漏和积水现象。（二）检验方法：平屋面渗漏和积水采纳蓄水或雨后视察检查，蓄水检查最浅蓄水深度不得小于20mm，蓄水时间不得小于24小时；坡屋面采纳淋水试验或雨后视察检查。（三）检查数量：全数检查。二、厨房、卫生间和阳台（一）质量要求：排水坡向正确，排水通畅，不应有渗漏和积水现象。（二）检验方法：卫生间采纳蓄水检查，最浅处蓄水深度不得小于20mm，蓄水时间不得小于24小时；阳台采纳泼水检查；当厨房有防水要求时采纳蓄水检查。（三）检查数量：全数检查。三、外墙（一）质量要求；外墙面不应有渗漏现象。（二）检验方法：雨后或淋水后目测视察检查。（三）检查数量：全数检查。B.2.5室内主要空间尺寸一、套内空间（一）质量要求：房间内平行墙面之间净距偏差值限制在±20mm以内，极差值限制在±30mm以内；室内净高应符合设计要求，室内净高偏差值限制在±20mm以内，极差值限制在±30mm以内。非矩形房间的内墙面净距尺寸偏差限制在±20mm以内。（二）检验方法：尺量或仪器等检查，墙面之间净距测点宜在离地1m高左右，距墙角约500mm处。（三）检查数量：自然间全数检查；房间内墙面之间净距按每两平行墙面之间各测不少于2点；非矩形房间的内墙面净距尺寸偏差测点由分户验收小组自行确定；室内净高起居室和卧房测点应不少于5点，其中一个测点应布置在房间中部，即4角点加1中心点；其余房间各测不少于4点，即4角点。角部测点宜在墙角（或板角）距墙面（或板角）长、宽两个方向均约500mm处。有坡度的房间不测室内净高。二、公共部分（一）质量要求：走道和楼梯间墙面净距应满意相关规范的最小值要求。（二）检验方法：尺量或仪器等检查，墙面之间净距测点宜在离地1m高左右，距墙角500mm处；墙面有凸出物处，墙面之间净距应增加测点。（三）检查数量：走道和楼梯间墙面之间净距按每层分别各测不少于2点。B.2.6建筑给排水工程一、管道、配件安装（一）质量要求：管道、配件安装固定坚固，支、吊架间距符合施工质量验收规范要求；管道安装坡度、坡向符合设计和施工质量验收规范要求；排水管道清扫口和塑料排水管道伸缩节、阻火圈的设置符合设计和施工质量验收规范要求；管道穿楼板、穿墙的套管安装符合设计或施工质量验收规范要求；给水暗埋管道标识清晰；给水口位置符合设计要求。（二）检验方法：安装坚固目测视察或手扳检查；支、吊架间距尺量检查；管道坡度、坡向用坡度尺或水平尺、拉线和尺量检查；清扫口、伸缩节、阻火圈目测视察检查；套管目测视察检查；暗埋管道标识目测视察检查；给水口位置目测视察检查。（三）检查数量：全数检查。二、地漏、存水弯（一）质量要求：地漏型式符合设计要求，有效水封深度不小于50mm；存水弯设置符合设计要求，有效水封深度不小于50mm。（二）检验方法：地漏和存水弯型式及设置目测视察检查，有效水封深度尺量检查。（三）检查数量：全数检查。三、管道系统功能（一）质量要求：管道、配件等接口严密，无渗漏；管道畅通，不堵塞。（二）检验方法：系统通水后目测视察检查。（三）检查数量：全数检查。B.2.7建筑电气工程一、线路敷设（一）质量要求：（强弱电）导线的材质、规格符合设计要求。（二）检验方法：打开配电箱目测视察并与设计图纸进行核对检查。（三）检查数量：配电箱内进出导线全数检查。二、配电箱（强弱电）安装（一）质量要求：箱内电气元件规格、型号、数量符合设计要求；电气元件标识清晰、动作敏捷；箱体接地连接正确。（二）检验方法：电气元件规格、型号、数量和标识目测视察并与设计图纸进行核对检查；电气元件进行现场动作试验检查；接地目测视察检查。（三）检查数量：配