商业地产开发中常遇到的问题及解决方案

商业地产开发中常遇到的问题及解决方案

1、市场条件判定开发商须要在工程初期，首先对工程拟选择地区的市场条件进展初步分析判定。该判定可以称之为初判定：不进展针对工程微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判定该城市或地区开展相应商业房地产工程的可行性。和对该工程的定位有个宏观的思索。因为商业房地产的形式种类比拟多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题：假如某个地区的社会生产力水平比拟低，人们的收入水平不高的话，投资商再有实力，也不行以在该地区投资建立大型商业房地产工程。2、工程位置选择商业房地产工程的位置选择问题对于工程的成功将是确定性的。事实上，并不是全部的地方都适合做商业房地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。商业房地产鉴于其功能特点，对位置和周边条件的要求与平凡房地产相比有过之而无不及。一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在必需范围内，但商业房地产那么不同，所要解决的客流会随着经营状态的变更，会发生倍增，也会发生锐减。当一个商业房地产工程的客流发生倍增的时候，工程所在位置能否适应就成为一个重要的问题。针对不同的工程有不同的确定方案，开发商可以组织自己的团队进展该项工作的探究分析，也可以托付专业询问机构进展选址。3、判定可开展规模在完成商业房地产工程选址工作后，须要针对特定工程地址进展市场前景及可开展规模的可行性分析。将确定该工程的市场根底，周边商圈覆盖人口的状况，可能的客户流量，客户流产生的工程营业额及工程的可开展规模等一系列相关问题。例：位于北京崇文门的新世界商场一期可出租面积达74000平方米，二期可出租面积达43000平方米，一期1998年投入运营后，生意兴隆，但二期2000年开业后，二期长期经营状况不佳，管理商起先认为是因为商品组合不同的缘由，但一、二期商品组合调整后二期照旧经营状况不良。直到最近，二期经营状况才得到改观。其实新世界二期运营不佳的缘由在于市场规模判定不精确：崇文门地区在2000年尚缺乏以支撑面积十多万平方米的商业，这说明开发商对市场可支撑的开展规模的判定不够精确。该项工作属于微观判定，很多询问机构分析时运用的方法是：以市场调查为根底，建立相关分析模型，测算出该工程地址可能发生的客户流量，依据对所在地区人均零售消费额的判定，可以测算出该工程可能的零售额，再参照所在地区商业设施每平方米平均零售额，即可以得出该工程地可开展商业房地产工程的规模。不同的询问机构在进展上述分析时因为根底数据信息取得的渠道不同，分析结果可能有很大的不同。比方，有些询问机构在为商业房地产工程做市场分析时接受政府年鉴作为根底信息，并在分析过程中接受较多基于其市场经验的假设，该种分析方法有其优点，但缺点也是很明显的。某些以市场调查为主业的询问机构在做商业房地产工程的市场分析时充分发挥其优势，依靠其大量调查信息，建立全方位分析模型对工程的市场潜力进展分析判定，假设较少，结论更具有时效性。个人认为最好是上述两种询问机构的融合。在做完市场询问及可承受开展规模的探究后，须要依据工程特定位置、市场潜力、商圈分析等资料对工程的客户定位进展阶段性判定。虽然在此阶段完成该项工作有存在偏差的可能性，但须要做初步确定，同时在后面的环节中可以作出丰富和调整。4、工程土地取得及政府许可完成商业房地产工程市场前景及可开展规模的分析后，将面临工程土地取得及政府许可的问题。土地取得指投资商遵照与政府土地主管部门商定的价格从政府土地部门得到相应地块必需期限的土地开发运用权。政府许可指向政府相关主管部门申请建立商业房地产工程，并得到政府相应准备委员会、规划局、商业委员会等政府机构的批准等。工程土地取得有两大标准：1〕、土地规模标准。商业房地产工程对土地规模的要求：要满足该工程本身功能的须要，得够用。2〕、土地价格标准。土地价格的凹凸将干脆确定工程的竞争优势。尤其在工程运做初期，土地价格越低，前期资金压力越小。5、工程定位细化

彻底的，细致的探究分析工程的目标客户，市场定位，产品形式，特点，启动策略，财务测算等相关问题。此步骤是工程成功与否的重要因素，假如定位出现偏差，那么工程没有成功的可能。反复探讨，反复修改定位，定位的精确程度取决于市场。通常第四与第五步同时实施，在取地的过程中修正工程定位，在工程定位过程中取地工作已起先。6、工程规划设计工程的规划设计包括工程的方案设计、初步设计及施工图设计等。其中，尤其以方案设计为重中之重：方案设计可以称之为宏观设计，将确定商业房地产工程的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。初步设计及施工图设计可以称之为微观设计，即在方案设计根底上进展纯建筑工程角度的深化、细化。一般开发商都托付外国的设计机构进展方案设计阶段的设计，托付国内设计单位进展初步设计及施工图的设计。该种组合即可以降低设计本钱，又可以保证设计质量。但必需要与国外设计机构明确方案设计的深度，否那么方案设计的深度达不到应有的要求，国内设计机构将无法正确完成初步设计及施工图设计，或者尽管完成，但会有大量潜在问题遗留给开发商。7、设计方案的市场化指投资商必需将建筑师的概念设计方案供应应商业房地产市场专家或商业筹划公司，由市场专家或商业筹划公司针对此概念设计提出基于市场角度的修改建议，并且三方之间的沟通沟通必需经过几次循环，才可以最大限度保证最终设计方案的市场化理念，具有市场精确度。这正是很多开发商忽视或不重视但又特殊重要的环节。缘由在于商业房地产工程必需强调经营，无论是百货店、超市、专卖店或任何业态都对商业房地产里面的合理布局、客流有效引导有需求，假如商业房地产的设计不能最大限度满足商户的功能需求，那么商户最简洁的选择就是不选择该工程，所以任何商业房地产工程的设计必需遵守市场需求。而建筑师的最大的特长是通过其建筑美学思路有效缔造美学空间，而且不同建筑师将呈现不同特点及风格的美学空间概念。我们关注建筑师的美学空间概念本身并没有错误，但把一个建筑艺术品转化为商业产品必需将市场概念、功能概念融合进去，否那么该工程将面临空前的市场压力。例：第五大街商业邻居。商业房地产工程经过建筑师和市场专家或询问公司的多循环沟通后，该工程的方案设计得以确定。8、工程设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合在完成了上述工程设计、市场调整方案及财务融资方案后，须要就以上方案进展调整，即系统整合问题。通过调整整合，判定工程规模和投资回报的关系是否合理；判定工程投资规模和企业自身资金、资源背景是否符合投资规律；判定投资商自身资金、资源和其对股权的期望之间是否合理可行等。假如上述判定的结果存在问题，那么须要回到设计阶段进展相关调整，并再循环进展市场调整方案及财务融资方案，验证确定最终可行方案。9、工程方案的政府许可指完成工程方案的系统化整合后，须要向政府准备部门提交可行性探究报告，向规划部门提交方案设计，向交通部门提交交通方案，向消防部门提交消防方案，向环保部门提交环境评估报告，向供电部门提交工程用电方案，向自然气、自来水公司、市政管理部门提交相应方案以及向其他主管部门提交别的文件，并得到上述部门认可批准的过程。工程方案的政府许可过程，常规来讲须要至少近半年的时间，须要谨慎对待。在上述政府许可的各项内容中，可行性批复、规划审批、交通审批、消防审批及市政审批是比拟核心的局部，影响到工程的最终规划，工程的交通条件保证，工程的方案能否满足消防标准，以及工程是否有足够的电力、其它市政配套条件。上述任何审批发生较大的变更都会影响工程的投资回报预料。在工程可行性审批过程中，须要合理支配与政府的公关活动。1〕交通审批交通审批指规划部门帮助交通主管部门对该商业房地产工程的交通进展审批。通常须要托付专业交通探究机构进展工程的交通分析和探究，对商业房地产工程建成后对周边交通系统的影响及工程自身交通的组织进展方案设定及分析探究其可行性。交通条件及交通组织对于其成功运营起确定性作用。交通问题可以成为工程的障碍，也可以成为工程成功的瓶颈。对于商业房地产工程来讲，良好的外部交通环境会有效引导客流进入工程地来消费，否那么会大大降低到访客户的数量；良好的内部交通设置可以幸免交通堵塞，促进工程的内部交通循环。

2〕消防审批指消防部门对该商业房地产工程的方案设计依据国家的消防标准进展审查，最终确定该方案是否符合国家消防标准，是否可以予以批准的过程。假如消防部门最终否认了该工程的消防设计，那么将意味着前面所作的工作很大程度上须要返工，这将造成极大的奢侈。一般来说，工程的设计方案和目前国内落后的消防标准之间存在冲突似乎是势必的事情，终归国内的消防标准很保守，而作为当今商业业态最困难形式的商业房地产工程，不突破中国的消防标准的话，几乎不行能真正遵照其应有的功能建立。面对这种冲突，开发商应探究双方的平衡点。3〕规划审批指工程所在地区规划管理部门依据开发商上报的工程方案设计，以工程的规划运用条件为根底，结合诸如交通审批、消防审批等专项审批的结果对工程的规划方案进展批准的过程。规划审批的结果将是商业房地产工程操作过程中又一个对工程成功起确定作用的环节。规划审批一旦定案，商业房地产的方案就根本确定，原那么上不再修改，而且也最好不要再修改，否那么奢侈太大。

规划审批的过程对于开发商极为关键：假如发生规划审批方案和上报方案差距较大的状况，对投资商来说将面临很多须要返工、损失利益的问题。要想保证规划审批能遵照计定目标实现，必需有效与政府各主管部门进展沟通，做好对政府的公共关系工作等。10、工程招投标指开发商完成工程设计方案的深化后，在工程规划得到审批、工程土地运用得到许可后，经过招投标的程序确定工程的施工企业、监理单位、工料测量师及后面阶段的机电询问商等，以便做好工程施工准备的过程。11、工程的财务核算指开发商在完成工程的设计方案后，建立或托付特地的财务融资机构对该商业房地产工程的本钱、收益、投资回报率、投资回报的敏感性分析等进展专业化分析。这是投资商对工程进展投资的微观量化的决策依据。在财务分析核算过程中，财务融资机构须要以工程市场前景及可开展规模的可行性为参考，并大量引用分析结论。对于小型商业房地产工程，该项工作须要，但不须要做的很细。尤其接受销售模式的商业房地产工程，财务核算的工作很简化很多。12、资金需求方案指财务融资机构结合工程的财务核算进一步细化工程的资金需求量及资金流量的工作。该项工作须要首先对工程的工程资金量及资金流进展宏观的方案编制，再结合工程他项资金的需求，最终完成该工程的资金需求方案13、融资方案指开发商结合其自有资金状况、企业自身资源、股权策略等，以工程资金需求方案为参照对象，制定的资金供应准备。在此强调以投资商的自有资金状况、企业自身资源和股权策略为参照对象，是因为任何金融工具的根底都只能是企业自身资源，否那么除非非市场因素存在，企业是不行能有效得到金融支持的。有些国内商业房地产投资商不懂得金融投资依附于企业资源的特点，所以在工程运做时低估自身资源的重要性，过高评价自身在工程中的价值，并盲目产生对股权的过高期望，从而导致融资方案不行行。工程的财务核算、资金需求方案及融资方案对于开发商精确判定工程的可操作性至关重要。以上测算及相关方案的精确度会干脆影响投资商决策的精确度。14、工程融资除非开发商有足够的资金做支持，除非工程接受出售的投资模式，投资商一旦完成对工程设计方案、财务融资方案的决策，就可以推动工程运做过程中最重要的工作，即工程融资工作。工程融资包括工程开发阶段的资金准备及工程运营期间的资金准备两阶段的内容。主要形式有股权融资和债权融资。开发商在进展工程融资工作之前首先要进展工程融资的决策工作。精确对商业房地产工程的融资策略及方案进展决策，可以最大限度保证融资工作的有效进展。假如开发商过高估计其在该工程中的股权期望，在融资过程中势必面临失败，最终紧要影响融资工作的进程。完成融资决策后，进展的首要工作是工程商业准备书的编写工作。工程商业准备书是其他投资商及金融机构了解该工程的有效渠道。在完成工程商业准备书的编写工作以后，起先该工程的融资操作工作。融资操作的形式主要有两种：1〕、托付专业融资效劳机构进展融资；2〕、自己组织融资团队进展融资。这两种融资方式相互之间并不冲突，假如协调好的话，会齐头并进。第一种融资操作对于初步进入商业房地产投资领域的投资商来讲是必不行少的，因为专业商业房地产融资效劳机构可以通过其特殊的操作渠道将该商业房地产工程与国际资本干脆、快速兑接。国际上从事商业地产投资的金融机构事实上局限在某个圈子里面，假如对这个金融圈子不了解、对这些机构不熟悉，盲目的冲撞只会耽搁时间，不会取得任何进展。当然托付专业融资效劳机构进展工程融资效劳时，开发商是须要付出融资本钱，即须要向融资效劳机构在支付必需融资启动费用的同时，须要另外支付相当于总融资金额2.5-5%的费用作为融资效劳费。上述融资效劳费的标准是国际上融资通行的收费标准。有些开发商可能认为上述标准太高，但可以明确的是，只要求1.5%左右融资费用的融资效劳机构其专业化实力绝大多数有问题，换言之，这种融资机构是不太可能完成工程的融资。其次种融资操作对于已经有商业房地产工程操作经验、融资经验的投资商来讲，是可以接受的。但是投资商自己进展融资操作也必需建立一个融资团队，这个融资团队并非简洁一两个人就可以组成。15、市场筹划工程的市场筹划对于工程的成功至关重要，超群的市场策略可以降低工程的本钱，并有效翻开市场空间，收益空间和利润空间。赢得市场必需面对市场竞争的局面，幸免竞争的市场策略是制胜的关键之举。16、招商工程招商的方式主要有两种，即：1〕、托付专业招商询问机构进展工程招商；2〕、自己搭建招商团队进展招商工作。对于商业房地产工程来讲，将国际知名零售商请进来有利于整个工程的招商，也就是主力店。通常招商询问机构更了解国际知名零售商的需求，所以托付专业询问机构进展工程的前期招商更能有效促进工程