地产项目销售示范区专项设计

地产项目销售示范区专项设计_物业经理人地产工程销售示范区专项设计

示范区设计是件有乐趣有苦痛的事，乐趣在于比起大区更敏捷更富创意，苦痛在于它虽小却是一套完整的流程（建筑构造设备精装景观一个都不少），而且在工程之初，人手缺乏，同时还要筹备工程之初的各项工作、做规划和一期的单体设计和报建，整个忙成一团了；

体验式示范区例如：万科九都荟

客户动线：停车场——售楼处——咖啡馆——办公楼——沿街商铺——室外活动场地——样板房1/2/3/4——社区会客厅——别墅示范区

一、示范区不等于售楼处；

示范区强调客户空间情境感受和建立品质，将客户引入住后的生活享受，也让客户对建立单位的实力和建立标准有所感受（主要是景观）；

早期对示范区没那么重视，建个售楼处里面排2个样板间，就OK了，现在行情不好，大家对示范区越来越重视了；（其实对于卖得好的楼盘，光有个售楼处也行）

示范区一般包括：前广场（可能很长很大）、售楼处、景观示范区、样板间；

前广场：将客户与外部环境隔离，越偏远的地方，做得越大；龙湖喜爱做，我们这龙湖的第一个别墅盘，龙湖沿河边做了一条引道，从入口开车至售楼处要10分钟，这10分钟完全进入情境，把周边的荒凉给隔绝了；还有些豪宅工程，在比拟偏的海边的，万科、星河湾有做过，直接整修了一段海岸线；

包含：停车场、活动广场、售楼处主入口对应景观

售楼处：

1功能：售楼处功能流线比拟单一，做过2次或跟有阅历的销售总（谁用谁做主）碰2次，根本OK；

客户动线布置：大门-前台-企业文化展现区-区域模型-大区模型-户型模型-销售信息展现区-一般洽谈区(含水吧)-VIP洽谈区-财务收款/后台办公室；

销售人员办公：销售办公室-筹划办公室-销售总监办公室-物料室-合同资料室-销售更衣室；

工程人员办公：工程总办公室1间、副总办公室1～2间、财务办公室1间、本钱办公室/设计办公室等、工程大间、会议室大小各1间、图纸资料室3～4间、卫生间；我每次设计比拟喜爱安排一个开敞空间，感觉有协作气氛，也节省空间；根本上20～30个工位；

2建筑：临建？永久建筑的一局部？还是租用现有网点？这是开头要争辩的事情之一；在效果、开盘时间、本钱上取平衡吧；我们工程第一个售楼处是临建，花了900万，做得很有品质（后来领导觉得花费太高，后面的工程压到了500万，不管怎么省，这种做法本身就挺费钱）；放在4期地块，用了2～3年，地块开头建立时撤除，再用一期的网点改建了1个，花了200多万；还有工程为了抢开盘，直接租用了几间网点，在内部建了样板间，用了1年，租金加装修等花了200多万（只花了精装、软装、1年租金），工程网点建好之后再搬过去，示范效果不好，但从建筑景观都能节省不少；

3立面：风格一般两个方向：

法规大方型：跟楼盘统一、法式、新古典，本身也比拟出效果，挂些石材（要省钱协作真石漆用），细部做得精巧一些即可；多用于永久建筑，以后是网点会所之类的；

大师作品型；做得比拟炫，现代方向，拗造型，前几年用的比拟多，现在反而没什么新颖了；多用于临时建筑；

4构造形式：临建一般采纳钢构造+玻璃幕墙，速度快，简单起造型，还出效果；

5精装：精装同样是保守型/设计型；保守型一般整体暖米黄色调，地面墙面瓷砖（好点用石材），地面拼花（廉价用菱形三角拼，贵的用定制曲线花纹镶嵌），墙面能露出来的空间不多（销售），可以简化；主要选择门栋套线、房间门材质颜色；顶棚倒是有点讲究，办过软装的人知道，水晶灯巨贵（10～20万），完全可以通过吊顶设计来取代水晶灯；

6软装：软装水太深，能往外扔不要往回揽，是块肥肉也是个陷阱，经手的话要把全部见证性资料留齐全；假如真要工程设计全全负责，还是参观一下乙方已完成工程；

我经手过样板间改造的软装，坚持用的其他工程的（正好拆了不用的），跟工程销售一起布置的，效果还可以，没花钱，过程中受到许多阻力，但后来公司查账的时候很洁净；后来新建售楼处交给集团没有参加，只负责事务性的工作，也不敢说有什么布置阅历；

景观示范段：

从售楼处到样板间之间的一段空间，一般做成曲折小道，绿树红花簇团，步行3～5分钟，做得精巧，，可起微地形与外部隔开，也可带入一个小型活动广场，用于举办露天客户活动；

样板间：

样板间独立设置的好处在节省工期，售楼处和样板间可以同步施工，不用等；缺点在于花费大，必需要设置景观示范段；

硬装：

虽然不是精装专业出身，无奈工程上设计被理解为无所不能，精装也一手包揽了，到目前只能到达合格的水平，下次能做的优秀一些，到不了惊艳型；

专项设计——销售示范区设计

简洁理解样板间精装：风格、色系、主材、线脚；按位置：地面/墙面/顶面；

风格：首先由销售部门供应做哪个户型为样板，哪个户型做哪种风格；一般来说，小户型（70以下一居）的多为现代简洁清爽风格，主打青年单身客户；90平左右刚需（两室）多为田园风或日式，浅色系、主打年轻夫妻；120以上首改（三室）多为美式田园，线条更简单，软装部品也多些奢华色调，主打35-45岁客户，140以上再改，多为深色系欧式，更为端庄，不在线条上做文章，以高品质的材料取胜，上等实木，石材线条，定制拼花等，主打45岁-55岁人群；

色系：一般采纳暖色调，分深浅2种即可；我觉得地面的颜色一确定，整个屋子的色调就定了，比方用原木色的地板，踢脚线自然也是白色至同色这个色段，门框顺着踢脚线走，门板顺着门框走，墙纸及厨卫瓷砖顺着内门走，吊顶白色，整个屋子的色调就全定了；

主材：地面瓷砖/地板（地板一般选实木复合/实木，瓷砖现代风格选光面，田园选毛面），卧房都用地板，厨卫都用地砖，主要看客厅餐厅用什么；这里最简单降档次的细节是瓷砖与地板交界处的塑料分隔片，假如是交付样板，要用过门石+塑料条；墙面:墙面材质是区分档次最明显的地方，最一般是涂料（一般家庭使用，样板间不大用），墙纸（最常用，中低端至中高端），石材（高端），辅以实木线条，强化背景墙；吊顶：主材石膏板，高端工程会做一些实木线条；主流吊顶主要区分在叠级、石膏线条、灯具的布置；

线条：细部线条是表达风格的地方，包括踢脚线、门套线、背景墙框线、吊顶线条；断面的弧度、简单层度都对应着不同的风格体系；

备注：我们集团设计部精装做了一个很好的工作，将不同风格的样板间分类汇总成一个图册，销售、设计及设计单位都以这个图册为根底，先统一再发散，极大的提高了工作效率；

软装：

软装设计根本流程是软装单位供应概念