北京中关村商业项目可行性分析报告VIP

北京中关村商业项目可行性分析报告项目概况项目四至项目写字楼、商铺现楼数据商业市场分析宏观市场概况中关村片区商业市场概况商铺项目竞争对手分析写字楼市场分析宏观市场概况中关村片区写字楼市场概况写字楼项目竞争对手分析四、项目定位项目SWOT分析项目客户定位项目类型业态定位项目价格定位项目概况项目四至本项目位于中关村大街和海淀大街交汇处，处于中关村商圈核心地带。项目地址项目实景拍摄项目东面住宅小区项目西面家乐福项目南面项目北面科贸大厦项目旁人行横道紧邻的加油站中关村大街项目写字楼、商铺现楼数据现楼数据本项目为商用写字楼，分为A、B两栋，其中A栋16层，2－16层为写字楼部分。层高公共部分3米，运用层高2.1米左右，办公部分3米4，装修后2米6；B栋1层为商铺，2－7层为写字楼部分（先期规划设计中，B栋1－5层为商铺，后因市场需求，改建为写字楼）。一楼临街部分皆为商铺。本大厦始建于1995年，距今已有11年历史。总建筑面积为17163平方米，其中商铺面积为5341平方米，写字楼面积为11822平方米，临街面宽为75米，地下车位34个，进深24米。电梯四部。租售状况：底商经营以较大型客户为主，有银行、服装、IT业、餐饮，手机类，无空置出现。写字楼以中科集团有肯定关联关系的实力型大客户支撑为主，如瑞星、大恒、希望等，但照旧有20％左右空置出现。人流统计：人流极为频繁，北面邻十字路口小时流量3480人次/小时，南面邻人行天桥小时流量2280人次/小时。交通车辆统计：商业市场分析1、宏观市场概况商业地产开发照旧火热，政府新政牵连商业地产北京商业地产起步于上世纪90年头，最初是以百货业建设和商业改造掀起的商业用房开发，90年头后期随着大型超市和卖场的兴起，商业街也纷纷兴起，近两年又兴起购物中心建设的热潮，住宅开发商和商家纷纷加入，使整个商业地产市场发展火热，过快过热的发展使得商业地产市场出现很多不良现象，2004年的诸多失败项目也说明白商业地产市场发展过热导致盲目建设的现象。北京商业地产市场开发过热已经是个无可争议的事实。2005年政府出台了一系列针对住宅市场的相关政策，这些举动将人们的视线集中到住宅地产市场，在2005年上半年商业地产市场略显平淡是由于人们的关注度比2004年有所下降造成，这并不能说明北京商业地产市场开发过热现象的缓解，恰恰相反由于诸多相关住宅市场政策的发布，有力的抑制和打击了住宅投资的热潮，很多投资者将投资的目标投向了商业地产市场，这将导致商业地产市场将接着升温，商业地产市场高利润的吸引，新的投资热潮仍在升级，所以说2005年北京商业地产市场开发照旧火热。商业地产开发须要开发商理性思维2004年及2005年政府出台的各项政策和商业地产市场发展状态来看，国家支持房地产业发展的基调并没有变更，只是针对其中不合理的投机成分进行调整。这一系列政策“组合拳”将对房地产市场的长远发展起到引导作用。多年来北京商业地产持续高温发展，导致开发商在商业地产开发中存在不理性因素，导致盲目追求高利润高回报，其结果经常是导致商业后期经营不善，最终成为开发败笔。政府出台相关政策对于商业地产市场发展起到了降温作用，同时提示了开发商应更加理性的进行商业地产的开发，在开发项目的同时，留意后期招商引资问题，避开开发和经营相脱节，从而出现商业地产空置率高居不下。2005年上半年北京商业地产的开发趋于理性化，很多开发商起先关注后期经营和开发的有机结合。社区商业开发突显在商业地产开发中的重要地位近年来住宅业发展快速，但社区和街道商业配套严峻不足，2005年社区商业的开发力度有加大趋势，很多新开工住宅项目均带有大型商业配套。社区商业开发在整个商业地产开发中的比重将会逐年增加，在2005年已经显露无疑。特色商业项目成为北京商业地产开发亮点2005年上半年北京商业地产市场虽没有大的起伏，但特色商业项目却给市场带来了一丝朝气，位于三里屯的中国红街依靠所在区域的独特性，打算在产品形态等多方面打造北京顶级商业业态，在商业地产市场竞争激烈的今日，在市场周边环境大有雷同的状况下，项目具有自身独特的魅力，在产品形态、业态组合、建筑设计、招商理念、经营模式等方面具有自身特点的项目才会成为市场上的亮点。2、中关村片区商业地产概况上风上水的区域位置、得天独厚的高科技产业历来是中关村区域房地产持续火热的卖点。借助着丰富的教化以及文化资源，中关村的地产格局也日渐呈现出多元化发展趋势，对于中关村，很久以来流行一种说法，“八十年头看深圳，九十年头看浦东，二十一世纪看中关村”。长期以来，借助着科技创新，一批又一批的科技企业蜂拥而至，加入了中关村的“村民”行列，中关村地区始终是北京人口密度最大的区域，科技一度成了支持中关村市场旺盛的重要因素。从从前的"电子一条街"到如今的"中关村科技园区"，中关村IT产业从全民卖电脑的贸易时代，渐渐走向整合化、规模化。随着中关村科贸中心的运营、中关村金融中心的拔地而起、中关村科技产权交易所的开业、中关村金融街规划的推出以及政策的出台......中关村已进入IT产业升级的金融时代。依据"十五"规划，2005年中关村科技园区将初步建成国家科技创新基地。据悉，2008年中关村将发展成为"世界一流的科技园区"。北京目前商业地产已出现"三核多中心"格局，"三核"即东边CBD中心商务区，西边中关村科技园区以及介于两者之间的金融街。【观点】北京商业地产全面开花，供应种类齐全。各类商业地产销售经营状况参差不齐中关村商圈发展获得政府支持，成为“双核”之一，将来发展态势良好。3、项目竞争对手状况周边项目商铺层数业态定位商铺价格（租赁）商铺价格（销售）出租率经营种类海龙大厦7层IT类1500元/m2/月（可免装修期）不售95%IT产品主打第三极11层文化消费30000/m2一楼5万/㎡尚未入驻图书产品主导中关村e世界5层电子商贸850元/m2/月均：750003F：80000元/m2尚未入驻IT产品主导太平洋数码电脑城4层IT类650元/m2/月不售90%IT产品主导鼎好电子大厦5层，地下2层IT类1300/m2/月不售90%IT产品主导科贸大厦8层IT类600/m2/月90%IT、服装中海电子市场1层IT类550元/m2/月不售95％IT配件因项目地处中关村商圈核心地带，周边商铺较集中，以海龙大厦为辐射中心，多以写字楼底商形式出现，经营业态符合“硅谷”形象，以IT类产品为其主营项目，除“第三极”是提倡“学问性休闲，文化性消费”的复合型文化主题商场。其租金多在600元/m2/月上，都有折扣体现在免装修期间租金上。【观点】中关村是最闻名的电子商业大街，商铺经营状况良好，人气旺盛，租金昂扬。商业阴阳面状况不突出，电子街延长面较窄（集中在中关村大街两旁），后排商铺招商销售状况堪忧。停车位不足，相对制约商业发展。三、写字楼市场分析北京市写字楼宏观市场概况北京的写字楼也经验了自己的成长过程。早期的北京写字楼建设主要是伴随涉外高档酒店的兴起，在日坛和三里屯使馆区的两个商务中心区形成的推动下，国际大厦和赛特中心使得建国门外大街先于其他地区而成为北京写字楼发展的依据地。1988-1992年间，国贸中心成为北京写字楼历史的里程碑，使建国门外大街商务区中心向东偏移。而亮马河区域在北京人看来则几乎是在一夜之间摇身一变成为高档商务区。1997-2000年间，金融街的崛起使得国内企业对写字楼的需求启动，同时也打破了CBD国贸的垄断地位，给北京写字楼将来的多极化发展作好了客户打算。2000年以后，中关村凭借独一无二的人力资源和技术、贸易资源，还有就是特性化、人文化特色渐渐脱颖而出，形成了以高科技为核心的写字楼集聚区。在走过了一模一样的“巧克力”大楼和国贸一支独秀的尴尬后，从2003年起先，北京的写字楼市场焕发了活力。无论从写字楼的设计建立还是写字楼的市场环境都得到了很大的提升。国内资金的活跃和外资带来的新的冲击，让京城的写字楼迎来了百花齐放的局面。2004年接连出现的京城写字楼被国外机构大单收购，以及2005年5月的房地产新政，都让人们的目光从被抑制的住宅市场转向了写字楼商业地产领域。2006年随着新的房地产调控政策出台，投资者的目光将更进一步向商业地产市场转型。和此同时，随着北京2008年奥运会的迫近，城市的基础设施和规划都已经进入最终阶段。北京的城市格局和区域功能已经基本成型。随着北京城市规划的各个功能区域的不断成熟，处于不同区域的写字楼也呈现出了显明的区域功能特点。在2005年就要过去的时候，依据奥运会城市规划接近完成，北京的商业地图也初现轮廓。在市场的进程中，CBD商圈、燕莎商圈、亚奥商圈、中关村和上地商圈以及近来逐步兴起的二环商圈和北三环商圈，其区域热点特别明显，市场需求大，商圈的区域特点和功能也更加成熟。中关村片区写字楼市场概况目前中关村地区从高档的甲级楼到乙级楼，再到商住公寓，全部的面积加起来约有800万平米，为在中关村进行创业的和拓展的高科技及企业、大型企业集团、金融机构、国际的科技企业，都供应了一个能容纳百川的沃土。中关村客户群体照旧是以高科技、IT为主的企业，和以往不同的是，目前除了中关村区域内成长起来的和新注册的公司外，随着中关村广场的和清华科技园区及融科资讯中心的建设，中关村逐步变更了以往硬件设施落后的状况，有更多的外资500强的公司和国内的知名IT公司纷纷从CBD回流中关村。这部分客户不仅自身需求办公面积大，而且也带动了一些相关公司进驻中关村，对于本区域的写字楼租售市场起到了主要的推动作用。中关村近年来平均每年新增企业超过3000家，至今已有注册企业1万多家。这些企业对办公场所的需求量可想而知。同时，众多跨国公司纷纷选择中关村，设立分支机构或区域总部，而且，跨国公司的进入有逾演逾烈的趋势。中关村的商务写字楼市场客户群体一方面将吸引具备长远发展目光的诸如微软研发、朗讯、NTT、高通、松下、联想、方正等企业巨头；另一方面则是数以万计的高活力创新企业和相关配套行业的企业，这其中包括大量已获得肯定发展积累的各类企业。中关村的客户类型已经呈现出了多样化、综合化、国际化趋势，由此也可以说明中关村所独有的科技、人才的原动力将长期而巨大的吸引着国际、国内客户的广泛关注。中关村核心区销售写字楼供应状况项目名称写字楼面积（平方米）中关村科贸中心100000中关村e世界60000新中关35000第三极450001+1大厦24000天创科技大厦33000合计297000

中关村出租写字楼供应状况项目名称写字楼面积（平方米）出租率志向国际大厦7000080%威新大厦3000060%辉煌时代6600060%中国电子大厦志向中心6000030%清华科技大厦188000——现代中芯大厦20000——部分项目租售价格项目名称写字楼销售均价写字楼租赁价格第三极180007元/平米*天志向国际

——7元/平米*天辉煌时代190004.8元/平米*天天创科技大厦139004.5元/平米*天1+1大厦9层以下，卖散户，12000元/M2；

10层以上整层卖，14000元/M2只售不租CEO首创拓展大厦只租不卖4.5元/平米*天中关村e世界17000——鼎好电子大厦128004元/平米*天中关村科贸大厦130003元/平米*天清华科技大厦135005.7元/平米*天中芯大厦——3.5/平米*天华奥大厦——2.5元/平米*天苏州街33号97002.3元/平米*天大恒科技大厦12800整层销售，不租1、该区域写字楼供应量极大，实际租赁价格在3.5－5元/平方米/天之间，入住率均在60％以上。写字楼主力运用照旧为IT业，辅以部分金融、通讯等。超5A写字楼及5A写字楼、乙级写字楼供应齐全。观点：中关村写字楼大部分都是甲级写字楼，建设标准很高。但是从租售状况看，只有只租不售的写字楼如融科资讯、志向国际等能够在整体品质上得到保证，从而获得良好的出租率和大量知名客户。而销售型写字楼除了能够有大单成交的中关村金融中心、中国电子大厦等外，其他散售写字楼则不够乐观。价格则依据级别和地段的差距而明朗化，依据以海龙为中心的区域辐射程度干脆作用于各商铺、写字楼的价格体系。销售型写字楼只能寄希望于获得整端客户。四、项目定位1、项目SWOT分析优势：本项目地段极佳，处于人行天桥，人行道之间，车站较近，直线距离仅为50米左右。写字楼入住率高，有知名企业入驻，为本项目带来有肯定知名度。商铺临中关村电子一条街，商铺面较长，达到75米左右。可改造为商铺部分面积方正，进深合理。人流量极大，周一至周末人流量均值在2000人次－6000人次/小时之间。劣势：外立面陈旧。写字楼空高不够，设备陈旧。商铺竖向交通不足，极度缺乏。商铺无统一业态定位，无主流业态，经营态势一般。停车位过少。建筑运用年限缩短，可办证时长有限。机会点：中关村具扎堆效应，极具人气。“中关村广场”初具规模，将来发展不行限量。“中关村e时代”、“第三极”商铺聚集商业投资客户。地铁4号，10号线的建成，为本项目带来轨道人流。本项目二手商铺、写字楼所拥有的价格优势。北京商铺可按柜台销售的政策优势。中关村区域高科技企业三减三免政策实惠。中小型企业每年大量增加带来的办公经营需求。威逼点：国家宏观政策对二手房的实际打压。周边乙级二手写字楼供应量较大，形成价格压力和空置率的增加。“鼎好电子商城”二期为本项目带来的招商压力。中关村广场的建成，形成中关村电子市场重心的逐步西移。中科大厦易主后，带来现有租赁客户的变动因素。项目进行商业改造存在的法律障碍。（租约合同障碍）2、项目客户定位【观点】商业地产的胜利和两个客户群体有着亲密的关系，其一称为显性客户，即通过购买或租赁获得商业地产经营面积获得回报的经营类客户；其二称为隐形客户，即在该商业地产内消费的消费者的族群划分。商铺部分：【本案周边显性客户状况】本案周边目前咨讯电子市场为主流业态（鼎好、海龙、科贸、中海、太平洋等）占据了90％以上的商业经营面积、中高档百货（中关村购物中心）、超市（家乐福）只有10％左右的商业经营面积，中关村大街沿线是全国出名的IT数码资讯产品一条街。【特殊提示】：本案目前一层底商为银行＋服装＋数码产品，地下室为快餐，经营实际面积1700平方米左右。该种业态在周边商业中处于协助地位。而同样地段其他商业都是为资讯市场，这和本案管理者的经营思路的僵化有着明显的关系。【本案周边隐形客户状况】本案中关村沿线为商务办公区，二线地段分布着众多居民小区是大型IT、网络、数码、金融类中外企业的主要办公区；也有着北京高校、清华高校这样的全国一流大型院校。所以本地区商业的隐形客户主要为以下三类：以北京乃至全国消费者为目标的数码IT资讯类消费。（90）以周边居民为代表的生活类消费；（7）以周边白领、高校老师为代表的品质型消费；（3）写字楼部分：划分方法：按用途划分:本案周边写字楼分为自用型和租赁型。本案属于自用型为主，租赁为附。自用型客户主要为大型IT企业、数码企业，如神州数码、华奥集团、中电集团、瑞星公司、中恒电子、招商银行、新东方、北京贷款中心等。他们选择写字楼基本以整层为主。租赁型客户为中关村不断涌现的各类中小型高科技企业，IT企业和计算机工程企业。基本以散租和购买为主。按写字楼硬件划分：分为甲级和乙级写字楼甲级写字楼均为大单客户，乙级写字楼以散单客户为主，大单客户为附。甲级写字楼运用率在60％左右，乙级写字楼运用率通常在80％以上，这和两者价格接近一倍的价差是分不开的。写字楼租赁均有免租期或装修期实惠。【结论】项目商铺部分目前找寻的商业客户不准，定位不明确，经营管理不善，导致项目档次不断降低，违反了地段价值这一商业项目基本规律。项目写字楼部分拥有大单客户，租赁状况稳定，是本项目经营的主要利润来源。3、项目类型业态定位【类型定位】本案依据现实经营状况可以很简单得出目前项目类型为沿街商铺，但依据设计有约5000㎡可改造为群楼封闭商业中心。所以本案类型为：中小型商业中心。【业态定位】本案临中关村大街，周边全部商业中心基本为IT电子资讯数码市场。且人流鼎盛、生意火爆，拥有充分的扎堆效应。在将本项目进行商业改造后，对本项目进行以下业态定位：一层：数码通讯产品二层：数码产品、IT产品三层：IT硬件、硬件代理四层、五层：电脑相关配件、网络工程。【观点】这样的一种业态划分能够符合不同业态对于租金的不同需求，且对消费者进行了有序的类别划分，也是周边胜利商业中心的主流业态划分模式，能够获得市场认同。4、项目价格定位【定价考虑因素】周边商铺租金水平均价在700元/平方米/约之间，本项目周边商业中心一、二层租赁价格均在1000元/平方米/月以上。对面在售新项目“中关村E世界”的产权商铺价格在8万元/㎡本项目位于中关村电子一条街核心地段。周边租赁商铺年回报率在10％左右。二手写字楼销售价格9000元/㎡的价格瓶颈。二手写字楼商铺由于运用年限缩短带来的价格减成。本项目自营建筑改造成销售商铺带来的贷款风险。租金定价，【比较定价法】商铺部分：海龙大厦7层IT类1500元/m2/月（可免装修期）第三级11层文化消费包租10年中关村e世界5层电子商贸850元/m2/月太平洋数码电脑城4层IT类650元/m2/月鼎好电子大厦5层，地下2层IT类1300/m2/月科贸大厦8层IT类600/m2/月中海电子市场1层IT类550元/m2/月依据以上商铺租赁价格，比较本项目周边海龙大厦和科贸大厦的租赁状况，本项目如进行重新装修后整体月租金均价范围在500～700元之间是最有把握。我们建议：一楼租赁价格：1000元/平方米/月二楼租赁价格：800元/平方米/月三楼租赁价格：600元/平方米/月四、五楼租赁价格：300元/平方米/月写字楼部分：项目名称写字楼租赁价格第三极7元/平米*天志向国际7元/平米*天辉煌时代4.8元/平米*天天创科技大厦4.5元/平米*天1+1大厦只售不租CEO首创拓展大厦4.5元/平米*天中关村e世界——鼎好电子大厦4元/平米*天中关村科贸大厦3元/平米*天清华科技大厦5.7元/平米*天中芯大厦3.5/平米*天华奥大厦2.5元/平米*天苏州街33号2.3元/平米*天大恒科技大厦整层销售，不租上表绿色部分为跟本项目档次基本相同的写字楼，其均价在2.5元/平方米/日。所以本项目执行目前2.6～2.8元/平方米/月的价格还是基本合适的。销售价格定位：（一）成本核算法：依据对方报价：1.1亿元人民币，考虑到过户手续费用后，则地上部分（写字楼＋商铺）的平均价格为：平均价格＝11000，0000×（100％＋4.25％）÷17163＝6680元/平方米写字楼部分重装价格：更换电梯：30万×2＝60万元÷11822平方米＝51元外立面部分装修：1500元/平方米（武广重新装修对外报价3000万元，武广面积约3.7万平方米，则装修价格约为800元/㎡，北京市场销售平均价格约为武汉价格的2倍，测算出价格比例为1500元/平方米）则写字楼部分成本价格＝6680+51+1500＝8231元/平方米。商铺重装成本：如对本项目进行商业改造，拆除原有隔断、重新分割，增加手扶电梯、外立面重新装修，增加照明和空调系统，总价格须要测算。但是依据武汉市5000平方米则商铺的成本＝6680＋5200＝11880元/平方米。【结论】依据以上成本分析，写字楼销售价格在8231元以上和商铺部分在11880元以上是能够为公司创建利润的。（二）回报率分析：中关村商业街的可实现整体租赁价格在600～800元之间，本项目周边商业一、二层租金更是达到1000元/平方米/月以上。而市场通行年回报率为10％，而商铺价格的衡量因素最重要的是地理位置而不是新旧程度，所以本项目依据回报率测算：500×12÷10％＝60000元/平方米700×12÷10％＝84000元/平方米均价：72000元写字楼部分：2.6×365÷10％＝94902.8×365÷10％＝10220均价：9855元（三）产权价值评估价格测算法：评估价值=重置价格×（剩余运用年限÷总体运用年限）即:写字楼：评估价格＝9855×（40÷50）＝7884元/㎡商铺：评估价格＝72000×（40÷50）＝57600元/㎡注：一般商业项目用地年限为50年，本项目建设运用年限应已达到10年左右，此项价格是依据房产局评估价格公式测算出来的。实际评估价格将依据实际用地年限状况和重置价格再作调整。（四）抗性分析：时间抗性：本项目入市时间不确定带来的抗性。如在2008年前能包装完成开业将有5％左右的加成，反之则有10％左右的减成。产权抗性：如本项目产权过户顺当，税费限制在合理范围内，可以办理按揭，则有5％左右的加成，反之则会阻挡销售。价格抗性：目前周边乙级和二手写字楼售价为9000～10000元，且销