山东-济南-金域蓝山项目价格报告

银盛泰·金域蓝山项目定价报告济南公司营销部2016.05CONTANTS目录PART1—定价结论—PART3—销售目标—1.定价结论1.销售目标2.定价策略2.推盘节奏3.2016年推盘计划PART2—3C分析—1.城市市场分析2.区域市场分析3.本体分析4.客户分析PART4—定价推导—1.整盘价格2.首开价格3.去化研判PART1

定价结论定价结论指标体系结论全盘均价9080启动区均价8750年度去化量5.5万㎡PART2

3C分析城市市场概述

银“四”不减，4月份依然保持高度去化，价格趋于平稳。90-120㎡刚需刚改产品为楼市去化主力，刚需置业特征明显，改善型产品成交持续发力。数据来源：克尔瑞数据截止20160430，2月份济南住房信息网维护，3月份集中性网签。数据来源：克尔瑞数据截止20160430，2月份济南住房信息网维护，3月份集中性网签。进入4月份，成交量持续上涨。成交面积环比增长22%，价格环比下跌10.8%；90-120㎡刚需刚改产品，120-150㎡改善产品为历下区主力去化产品。（价格跌落原因主要是公务员小区东城逸家以7289元/㎡单价签约561套，6.5亿，拉低历下区整体成交均价。）区域市场概述整体市场及区域市场小结1、济南市场“银四”热度不减，供销价3月井喷后出现回落但整体趋于稳定；年后济南市场置业热度高涨，供销价均处于稳定状态，“金三银四”成色显著，市场销售热度高涨。经历3月份井喷式供销后，4月出现部分回落，但整体趋于稳定状态。2、刚需刚改产品为成交主力，改善型产品持续发力；综合近1年来成交表现，90-120㎡刚需刚改产品为楼市成交主力。政策利好下，120-150㎡改善产品成交持续发力。整体市场：历下市场：1、整体市场供销稳定、成交领跑济南，4月份因低价项目团购集中签约，价格小幅下跌历下市场房地产市场供销均处于济南市场供销价领先位置，4月份因东城逸家项目团购集中签约拉低历下成交均价。2、主力成交与市场大致相似，改善型产品成交占比较大，单价1万总价120万为成交分水岭；历下市场与济南整体市场主力产品成交类似，改善型产品成交更为突出，单价1万，总价120万段以下，成交分化明显。策略启示：1、政策利好环境下，紧抓市场机会，快速走量、快速出货。合理利润下热销才是王道，速度决定价格弹性。2、主力产品与市场热销主力对位，存在一定机会同时因产品面积偏大，需合理控制单价、总价。分类项目价格（元/㎡）参考产品最高年去化（万㎡）参考比例同区同质万科金域华府11163（含精装）小高层3.250%异区同质海信贤文世家99004.25仅作走量分析不做价格参考

同区同质三庆城市主人8800-9000250%同区同质万科金域华府9800（含精装）高层8.4340%同区同质恒大奥东新都8100（含精装）9.530%同区同质三庆城市主人84002.220%异区同质天齐奥东花园85414.9410%基于区域内项目同类产品、对项目影响程度进行对标项目选择及参考比例设置。海信贤文世家恒大奥东新都天齐奥东花园万科金域华府银丰刘智远三盛国际公园华浩英伦联邦一级竞品二级竞品潜在竞品竞品地图及描述注：竞品价格为4月份网签价格。三庆城市主人数据来源：克尔瑞，截止日期：2016年4月30日统计数据为近一年的成交数据；成交均价为一年的签约均价。2016年竞品推售以高层和小高层为主，目前在售存量约7.79万方，未推存量约50.32万方，按目前去化速率，去化周期为7个月。竞品供求分析表一：竞品项目供求分析项目名称开盘时间总建（万㎡）/容积率产品类型/得房率成交套数套均面积成交均价月去化速率存量分析备注(套）（㎡）（元/㎡）（万㎡/月）在售存量（万㎡）未推存量（万㎡）（特殊情况请说明）万科金域华府2015.742/3高层：29-33F/75%

小高层：18F/77.5%116710297281.190.915.59

恒大奥东新都2015.1121.3/3高层:：30-32F/75%71310779491.280.088.15

天齐奥东花园2014.627/3高层：25F/77%62110973440.631.032.36

三庆城市主人2013.829.4/2.4高层：29/77%

小高层：17F/82%52113480960.583.290.98前期省国税、市国税团购尚有部分房源已售未签约。目前未推3#楼绿城玉蘭花园2015.1216.5/2.6高层：23-28F/76%

小高层：18F/79.5%616125103701.540.942.95

三盛国际公园2015.1117/3.0高层:28-29F/76%82410686911.470.614.59

华皓英伦联邦预计2016年6月45/3高层：25F/77%

小高层：18F/20%——————0011.38蓄客期，预计5月中旬认筹，6月份开盘中垠雅苑2015.920/3.5高层：32F/78%

小高层：18F/80%81111592131.170.885.86

海信贤文世家2015.1237/2.8高层：23-32F/77%

小高层：18F/81%16610088910.420.058.462016年1月首开

合计————————————8.287.7950.32

数据来源：克尔瑞，截止日期：2016年4月30日统计数据为近一年的成交数据；成交均价为一年的签约均价成交主力产品90-120平米，总价110-120万，刚需刚改产品；万科、绿城项目凭借品牌号召力、产品优势去化较好；竞品成交结构表二：竞品项目产品成交结构分析产品类型项目户型面积(㎡)供应套数成交套数去化率（%）成交均价（元/㎡）成交总价（万元/套）住宅万科金域华府2房83/851429970%8768743房96/9869666996%9572933房100/105/10928826893%98191033房125/12716816196%10491132恒大奥东新都2房83/8724423898%8100693房9811611599%8300813房1086464100%8600933房120/126122122100%8600106388001143房141585798%8350117天齐奥东花园2房8536035699%6726573房93/9728828699%7359703房110/11633433099%7443843房120/122/12627025093%8106993723898三庆城市主人2房9169047869%7765713房100-120897281%73108037500984房140-19064555786%78001174房190以上352571%8000152绿城玉蘭花园3房10616416098%100001063房11818216892%105001243房125544787%11000138311500163三盛国际公园2房9217216998%8629793房10328827897%8604893房11034433196%8719963房1261168977%8921112中垠雅苑2房9425918973%8999853房10413211990%8688903房11822218583%93831113房126969195%9041114395191264房144363186%9853142海信贤文世家2房81545398%8582703房98323094%8889873房110717099%8992993房129161594%9174118小结：优势S劣势W机会O风险T区位优势：项目位于东部新城区，隶属历下行政区，区域热度不断提升。资源优势：项目北邻长岭山及长岭山休闲公园。市场优势：小高层产品为主，区域内较为稀缺。配套劣势：项目周边配套尚未完善，生活不便利。周边环境：项目可见炼油厂、混凝土厂，影响居住价值；教育劣势：项目教育配套尚未确定，影响客户对项目选择。交房时间较晚，一期2018年下半年，二期2019年中旬。区域热度：区域内云集万科、恒大及银丰等品牌地产，进一步炒热区域热度。轨道交通：轻轨M3沿线林家庄站距离项目2000米，后期升值潜力及交通便利性大幅度提升。供应量大：东部区域市场供应量大，且产品重合度高，客户分流严重。竞争威胁：万科、恒大的品牌冲击及后期银丰刘智远项目低价冲击，对项目客户截留严重。项目SWOT分析竞争市场小结1、市场竞争激烈，项目周边多达10余个竞品，客户到访路线被重重拦截。2、区域板块面临来自配套成熟的高新核心区、环境资源价值突出的凤凰路旅游路沿线、高性价比的雪山3大片区项目的包围分流；3、片区内部万科金域华府（大品牌、强展示）、恒大奥东新区（低价走量、高性价比）、天齐奥东新都（名校优势、高性价比）、三庆城市主人（现房低价甩货），竞争项目优势突出，客户拦截与分流严重，突围难度大。4、区域市场内部主力供应物业类型趋同，项目小高层为主，产品优势突出。5、目前片区市场存量近60万㎡，去化周期7个月。存销比尚在合理区间。6、片区2016年主力供应产品为90-110㎡供应产品偏刚需化。本案115㎡主力户型与市场主流形成一定错位，在获得市场机会的同时，存在较大的总价压力。本案品质刚需刚改与市场主流刚需存在一定错位。策略启示：1、趋利避害，首开以全系靠山小高产品推售撬动市场，立势立调。树立差异化、区隔竞品。2、合理定价，保证总价及高性价比优势。低开高走保整合理利润。3、合理搭配货源结构、保证充足货量。小步快跑、多频次加推快速出货，保证市场热度。产品设计说明金域蓝山项目总建面23.08万㎡，可售面积24.2万㎡；其中小高层1128套，约13.78万㎡；高层448套，约4.79万㎡；储藏室1.39万㎡；车位1121个；可售网点约0.37万㎡；不可售部分配套公建0.14万㎡；分类物业类型套数面积户均面积（套）（㎡）（㎡）可售小高层1128137876.7122.23高层44847876.58106.87储藏室

13980.14

车位112100网点

3704.7

不可售配套公建

1370.81

总合计

项目货量盘点总户数1576户、可售住宅部分约20.3万㎡户型户数（套）可售面积套数比面积比备注（㎡）99㎡高层22422148.5114.21%11.95%中间户小高13613352.208.63%7.21%10#楼115㎡高层22425728.0714.21%13.88%边户小高48856175.6730.96%30.31%

135㎡小高50467904.6131.98%36.64%

合计

1576185309.06100.00%

注小高层共1128户，高层448户135㎡115㎡99㎡1#\28F2#\28F3#\18F4#\18F5#\18F6#\18F7#\18F8#\18F9#\18F10#\18F11#\18F12#\18F13#\18F14#\18F项目产品配比主力产品为115㎡三室，712套，占比约44.2%；其次为135三室，504套，占比约36.6%意向面积：客户对产品接受度依次为115㎡＞99㎡＞135㎡，135㎡客源不足；预期单价：客户心理价位集中9000元/㎡以下，占比60%以上，9500元/㎡以上客户量较少；总价承受力：客户承受总价集中于100万/套以下，110万/套以上客户比例较少；关注点：价格为第一关注因素，客户价格敏感度较高，其次为项目区位。115㎡三房产品认可度最高,单价9000元/㎡、总价100万/套以下,价格敏感项目客户摸底策略启示：1、科学货源搭配、细分产品线，形成可引导的内部比价体系。逐步实现同类产品比较和同层次的价格比较保证货源均匀去化。3、结合客户预期及市场成交，以合理价入市，确保首开绝对成功，通过热销奠定口碑。PART3

销售目标金域蓝山项目2016年度销售目标目标统计项金额认购金额5.04亿签约金额4.89亿回款金额4.31亿销售目标定价策略基于目标解读及市场、本体、客户现状的策略推导策略1：热销才是硬道理，速度决定价格弹性。作为集团战略进入济南首发项目，必须保证首开绝对成功、绝对安全。去化速度决定溢价空间及价格弹性；方式：首开合理总价控制，首开以合理价入市、低开高走确保首开安全。梯度溢价保证利润空间；策略2：细分产品线的价格策略，形成可引导的内部比价体系。115产品货量多、推货量大、销售额贡献大，属现金牛产品，它的去化速度直接影响开盘结果，一定是走量为先；99产品小高层产品货量少，市场小高层中该类产品较为稀缺。因面积小客户关注度高，保持价格平台；135产品加推货量适中，自身产品具备一定竞争力，属项目明星产品。可提升项目档次定义项目量级。但因面积大，总价高，应保持其产品竞争力优势；方式：逐步实现同类产品比较和同层次的价格比较；积极引导客户对价格的预期成为目前阶段最重要的工作。推售策略：小步快跑、多频次加推保证市场热度。首开的第一目标是热销，热销决定项目口碑及价格弹性空间。货源充足前提下，合理搭配，综合利用多频次加推保证市场热度。产品批次楼栋住宅1推

2016年6.117#1.212#10#1、22推

2016年8.1310#313#7#39#东3推

2016年10.1510#414#9#西4推

2017年1.711#5推

2017年3.111#东4#中西6推

2017年5.131#西3#东4#东7推

2017年7.82#东3#西8推

2017年10.142#西5#中东9推

2018年3月5#西8#6#商业网点2017.1212、13、14#2018.54#、7#、10#16年推售17年推售17年推售18年推售项目推盘节奏16年6月11日——首开房源：7#115㎡35套，135㎡36套；10#1、2单元99㎡68套；12#115㎡72套；合计211套；16年7月—8月——2次加推房源（顺推）：2.1加推：7月份加推7#楼3单元135㎡36套；10#3单元99㎡34套；13#楼1单元115平米1单元36套，合计106套；2.2加推：8月份加推9#东135㎡36套；13#115㎡2、3单元72套，合计108套；16年10月15日——3次加推房源：9#西135㎡36套；10#4单元99㎡34套；14#115㎡72套，合计142套；2016年推售明细表-6栋楼预售（7、9、10、12、13、14#）总货值约5.98亿，认购目标5.04亿元。首开首开首开2.1推2.2推2.2推3推3推3推2.1推2.1推2次开盘户型配比产品户型套数占比小高99三室一卫3416%小高115三室两卫10850%小高135三室两卫7234%合计

214100.00%首开户型配比序号产品户型套数占比1小高99三室一卫6832.23%2小高115三室两卫10750.71%3小高133三室两卫3617.06%4合计

211100.00%3次开盘户型配比产品户型套数占比小高99三室一卫3424%小高115三室两卫7251%小高135三室两卫3625%合计

142100.00%2016年营销推盘计划PART3

定价推导分类项目价格（元/㎡）参考产品最高年去化（万㎡）参考比例同区同质万科金域华府11163（含精装）小高层3.550%异区同质海信贤文世家99004.08仅作走量分析不做价格参考

同区同质三庆城市主人8800-90002.250%同区同质万科金域华府9800（含精装）高层5.240%同区同质恒大奥东新都8100（含精装）9.530%同区同质三庆城市主人84001.9220%异区同质天齐奥东花园8541410%基于区域内项目同类产品、对项目影响程度进行对标项目选择及参考比例设置。海信贤文世家恒大奥东新都天齐奥东花园万科金域华府银丰刘智远三盛国际公园华浩英伦联邦一级竞品二级竞品潜在竞品定价推导/参考竞品注：竞品价格为4月份网签价格。三庆城市主人竞品主要选择一级和二级竞品，同区同质、同区异质和异区同质三类；竞品价格为4月份实时网签价格；基准价格=本项目得分×∑（各项目均价×各项目权重/各项目得分）小高层产品按照静态测算均价≈9307元/㎡小高层预计实现静态均价9307元/㎡。备注：样本选取同区同质产品，因本区域仅有万科、三庆2个项目存在小高产品且。恒大与天齐作为同区项目仅有高层产品，本次小高定价选取其高层产品价格、降低权重作为定价参考，三庆小高层产品现房尾盘状态，降低权重做定价依据。定价推导/市场比较法小高层参考项目名称万科金域华府（毛坯价）恒大奥东新都（毛坯价）三庆城市主人（小高层）天齐奥东花园比较项分值10163710090008541外部因素交通通达11.31.10.90.9区位认知22221.7自然环境0.50.40.40.40.4教育配套1.51.51.51.51.6商业配套1.51.61.51.51.6规划前景0.50.50.50.50.4内部因素园林景观0.50.420.40.71基础户型设计10.90.90.850.9户型附加值11.10.80.70.8物业管理0.50.60.40.40.4合计得分1010.329.59.459.7参考比例——50%15%25%10%中心景观带价值最高，价值由高到低排序为1>2>3>4>5。价值评判标准：1.景观：中心景观带为项目园林、道路重点打造区域，3#、6#、9#价值最高，外围楼座视野观景以市政规划路、市政杨树等为主，4#、7#、10#、12-14#价值偏低；2.私密性：12-14#靠近兴港路及东侧规划路方向私密较差，3、6、9#及5、8、11#中心景观区域私密度较好；3.噪音：兴港路沿线过往车辆最多，车辆通过时间最长，噪音污染最严重，4、7#楼临近规划路沿线次之，中心景观沿线区域噪音污染最小；4.配套：中心景观带一线以西楼座距离网点较远，配套差，以东楼座配套相对较好。5.物业类型：小高层房源公摊低、户型设计优、景观资源占有度等高于高层房源.小高层：共计1128套，根据对景观、采光、私密性、噪音、配套影响等打分，确定小高层价值排序6#＞8#＞3#＞9#＞5#＞11#＞4#＞7#>14#>12#>13#>10#；高层：共计448套，价值排序为2#＞1#中心景观带产品价值研判12345楼栋均价户型均价综合考虑景观、产品、主干道等因素，对各楼座价格进行制定，最终实现9307元/平米。定价推导/小高楼栋价差1、小高层静态定价主要考虑小区内外部景观、采光和通风效果、居住体验（安静度、小区内部有利和不利因素等）等因素。2、另外根据工程周期和初步的销售计划，小高首开7、10、12#，根据“低开高走”的原则，销售周期作为重点考虑因素。户型面积套数单价总价99㎡13470.831368600115849138115㎡56342.124889193517958005135㎡68063.745049542649436086合计137876.69112893071283243229楼座面积套数单价总价3#9645.12729800945221764#13787.3410795001309797305#13886.6510895001319231756#9645.127210000964512007#13896.1710789001236759138#13886.6210894001305342289#9719.307297009427721010#13470.83136860011584913811#10835.2994930010076819712#8402.637288007394314413#12430.26108920011435839214#8271.3672925076510080合计137876.691128931112837925833、6、9#楼单元价差定价定价推导/小高单元价差东单元西单元单元价差楼号3#6#9#单元西单元东单元西单元东单元西单元东单元各楼栋单元价差（元）0100060040因素①处在中央景观轴线

②斜冲13#楼西单元③北侧规划地面停车位、南侧有健身设施①处在中央景观轴线

②东单元，客户容易接受③无视线干扰

①处在中央景观轴线

②西单元临近地上停车位③客户接受度低①处在中央景观轴线，南北两侧各有宅间景观②东单元易被客户接受①处在中央景观轴线

②西单元临近地上停车位③客户接受度低④西单元正冲13#楼楼角、人行入口①有楼间景观、绿化较西单元效果好

②东单元易被客户接受各单元价格楼号3#6#9#单元西单元东单元西单元东单元西单元东单元价格976098409950100509680972098001000097003#、6#、9#属项目景观楼王楼栋，单元户型构造一致，影响单元定价的多为外部因素：总体西单元靠近活动区受南侧楼栋遮挡严重，东单元采光观景效果好，所以分单元价格整体呈现“东单元比西单元高”的形式。4、5、7、8#楼单元价差定价定价推导/小高单元价差中单元西单元东单元各单元价格楼号4#7#5#8#单元西单元中单元东单元西单元中单元东单元西单元中单元东单元西单元中单元东单元各楼栋单元价差（元）100400120500070130050150因素①临近中央景观轴

②南北两侧各有景观组团③南北两侧规划地面停车位①南北两侧各有景观组团②路面噪音较小①靠近规划路

②南北两侧各有景观组团③东单元客户接受度高

①临近中央景观轴

②南北两侧各有景观组团③南北两侧规划地面停车位①南北两侧各有景观组团②路面噪音较小①靠近规划路

②临近社区人车混行口③东单元客户接受度高①南北两侧各有景观组团②靠近西侧规划地块，景观差噪音影响严重①南北两侧各有景观组团③中间拼接户卫生间北向窗采光受影响①靠近社区景观主轴②南北两侧各有景观组团③东单元客户接受度高①南北两侧各有景观组团②靠近西侧规划地块，景观差噪音影响严重①南北两侧各有景观组团③中间拼接户卫生间北向窗采光受影响①靠近社区景观主轴②南北两侧各有景观组团③东单元客户接受度高各单元价格楼号4#7#5#8#单元西单元中单元东单元西单元中单元东单元西单元中单元东单元西单元中单元东单元价格94509490955087408790886094309500956093309380948095008800950094004#、5#、7#8#属项目2-3级价值楼栋，单元户型构造基本一致，沿中央景观轴线2个单元为135户型，外侧单元为115户型，影响单元定价的多为景观资源占有度因素：总体靠近中央景观轴线单元观景效果好，外侧单元临近规划路或车库入口，所以分单元价格整体呈现“内侧单元比外侧单元高”的形式。11、12、13、14#楼单元价差定价定价推导/小高单元价差中单元西单元东单元各单元价格楼号11#12#13#14#单元西单元中单元东单元西单元东单元西单元中单元东单元西单元东单元价格92309300937088608940914091909270922092809300890092009250各单元价格楼号11#12#13#14#单元西单元中单元东单元西单元东单元西单元中单元东单元西单元东单元各楼栋单元价差（元）070140080050130060因素①南北两侧各有景观组团②靠近西侧规划地块，景观差噪音影响严重①南北两侧各有景观组团③中间拼接户卫生间北向窗采光受影响①靠近社区景观主轴②南北两侧各有景观组团③东单元客户接受度高①南北两侧各有景观组团②靠近西侧规划地块，景观差噪音影响严重①东侧临近市政规划绿地②东单元客户接受度高①北两侧各有景观组团②临近社区人性入口噪音大①北两侧各有景观组团③中间拼接户卫生间北向窗采光受影响①靠近社区景观主轴②南北两侧各有景观组团③东单元客户接受度高①临近社区车库入口噪音影响严重②靠近西侧规划地块，景观差①东侧临近社区人行入口②东单元客户接受度高11-14#属项目兴港路沿线楼栋，单元户型构造基本一致，采光视野较好，但同时面临大量噪音污染。影响单元定价的多为噪音影响因素：总体靠近车库或人行入口单元噪音影响大，东单元采光观景效果好，噪音影响小，所以分单元价格整体呈现“东单元比西单元高”的形式。10#楼单元价差定价定价推导/小高单元价差中西单元西单元东单元中东单元各单元价格楼号10#单元西单元中西单元中东单元东单元价格86508620855085808600各单元价格楼号10#单元西单元单元中西中东单元东单元各楼栋单元价差（元）10070030因素①靠近社区内部，私密安全较高，且景观视野良好①临近社区人行入口噪音影响严重②南向视野开阔③采光条件好①南有景观组团，临近社区人行入口噪音影响严重②南向视野开阔③采光条件好①东侧临近市政规划路、市政绿地，存在噪音污染②南向视野开阔、采光条件好③东单元客户接受度高10#属项目唯一存在99㎡小高产品楼栋，采光视野较好，临近社区商业、人行主入口、景观开放绿地面临大量噪音污染。影响单元定价的多朝向因素：总体东单元采光观景效果好但噪音影响大，西单元采光及私密性高所以分单元价格整体呈现“西单元比东单元高”的形式。基准价格=本项目得分×∑（各项目均价×各项目权重/各项目得分）本项目高层产品均价≈8425元/㎡高层预计实现均价8425元/㎡。备注：样本选取同区同质产品定价推导/市场比较法高层参考项目名称万科金域华府（毛坯价）恒大奥东新都（毛坯价）三庆城市主人天齐奥东花园比较项分值8800710084008500外部因素交通通达11.21.10.90.9区位认知22221.8自然环境0.50.40.40.40.4教育配套1.51.51.51.51.6商业配套1.51.61.51.51.6规划前景0.50.50.50.50.4内部因素园林景观0.50.40.40.71基础户型设计10.90.90.50.9户型附加值11.110.80.60.8物业管理0.50.60.40.40.4合计得分1010.219.599.8参考比例——40%30%20%10%楼栋均价户型均价综合考虑景观、产品、主干道等因素，对各楼座价格进行制定，最终实现8425元/平米。定价推导/高层楼栋价差1、高层定价主要考虑小区内外部景观、采光和通风效果、居住体验（安静度、小区内部有利和不利因素等）等因素。2、另外根据工程周期和初步的销售计划，高层首开1#，根据“低开高走”的原则，销售周期作为重点考虑因素。3、99㎡、115㎡分户型价差主要因为端户及中间户朝向因素影响。楼座面积套数单价总价123964.542248431202056738223912.042248450202056738合计47876.584488425403358874户型面积套数单价总价99㎡22148.512248370185382432115㎡25728.072248472217954624合计47876.584488425403358874定价推导/高层水平价差01户02户03户04户01户02户03户04户2单元1单元117.7998.8898.88112.7112.798.8898.88117.7904户03户02户01户04户03户02户01户①户型设计优良，为市场稀缺小套三设计①连廊设计、南北通透，但较传统户型私密性较差①连廊设计、南北通透，但较传统户型私密性较差、通风差①户型设计优良，为市场稀缺小套三设计①户型设计优良，为市场稀缺小套三设计①连廊设计、南北通透，但较传统户型私密性较差①连廊设计、南北通透，但较传统户型私密性较差、通风差①户型设计优良，为市场稀缺小套三设计②西山，靠近中央景观轴

②单元连接处，为拼接户较西山价格低②单元连接处，较东山价格低

②东山，但靠近规划路③端厅设计，存在一定抗性②布局较之03户为中东户设计，但景观稍差

③西户设计，较2单元01户价格低②布局较之03户为东户设计，但景观效果差③端厅设计，存在一定抗性定价推导/高层水平价差2单元价差1单元价差117.7998.8898.88112.7112.798.8898.88117.7904户03户02户01户04户03户02户01户40015015010080500250高层1#水平价差高层2#水平价差2单元价差1单元价差117.7998.8898.88112.7112.798.8898.88117.7904户03户02户01户04户03户02户01户250050801001501504001、99套三与115套三户型差价保持在100-150之间，利用价差引导99客户至115户型2、两侧端户型由于靠近市政道路及西侧规划地，价格相对靠近中央景观轴低，将靠近中央景观轴端户定位价格高位，外围端户次之。3、2#东端户靠近景观轴、东户优势，评分为400。项目99㎡套三112-117㎡三居本案总价区间81-83万左右94-101万左右总价的直接对手金域华府、奥东新都金域华府、奥东新都总价的次要对手奥东花园奥东花园置业类型品质刚需刚需首改客户属性地缘性首置地缘性首改关注重点区位发展潜力、性价比、产品设计、各类配套、物业服务等品牌实力、区位发展趋势、户型结构、生活品质、教育配套等本案99套三为外连廊中间户南北通透设计，参考主要竞品总价（金域华府毛坯98㎡总价），需将总价控制在85万左右112-117套三户型设计为端厅或双卧北向设计，较竞品108小高存在总价及公摊、设计布局劣势，需将与同楼99㎡套三价差拉低，引导内部可引导价格体系；综合考虑99套三和112-117套三的总价区间、竞品同类户型价差，建议将99套三和112-117套三的整体户型水平差维持在100-150元/㎡（112-117套三单价较高）楼层层差累计18F-60026017F5086016F5081015F5076014F071013F5071012F5066011F5061010F505609F505108F504607F504106F503605F503104F302603F302302F2002001F00垂直差价小高层垂直差楼层差额累计28F-400-24027F-5016026F-5021025F-5026024F-5031023F-5036022F-5041021F-5046020F-5051019F056018F-4056017F3060016F3057015F3054014F051013F051012F3051011F3048010F304509F304208F03907F303906F503605F503104F302603F302302F2002001F00高层垂直差根据目前客户对中间楼层的偏好和以往定价高楼层难于去化的情况：小高层越高价格越贵，高层中间楼层价格最贵。考虑到14层、18层客户接受度低，特别做出低价位；固定层差30-50元/平米，拉低总价区间，促进均衡去化。项目垂直差控制在600-800元/平米。定价推导/垂直价差项目供应面积成交面积成交均价去化率去化周期备注（小区户数）德润天玺1934790041900047%9个月2500户中建风栖第720035211600045%29个月2578户恒生伴山210319201800091%32个月1500户本案底商于2017年底销售，建议底商价格为16000元/㎡。周边竞品目前处于住宅续销阶段，底商尚未推售，基于此，商业定价参考项目周边已交房社区底商价格。建议商业均价16000元/平米，总货值约5900万。定价推导/商业均价周边市场车位调研项目名称物业类型小区户数车位数量车位比数量产权/非产权车位比价格租金物管首批开盘时间首批交房时间车位开盘时间车位销售比例有产权无产权有产权无产权子母车位车库

国华·印象住宅138913891：110073821:0.381210————220元/月1.8元/㎡·月2012.82015.32012.1131%中铁逸都国际住宅215217211：0.812045161:0.431212————200元/月1.8元/㎡·月2012.82014.5.222013.1070%保利花园住宅195815661：0.87358311:1.1397————250元/月1.5元/㎡·月2011.62012.52011.948%银丰唐郡·荷花园住宅236820371:0.8613117261:0.55108————————2014.82017.42014.1245%海尔绿城全运村住宅700070001：1100012001:1.21514——————2.1元/㎡·月2010.72014.72011.290%中国铁建国际城住宅117511751：13927831:21715——————1.8元/㎡·月2013.72014.52014.560%三庆城市主人住宅260220821：0.820820——10——————————2013.62016.12014.712%万科麓山住宅167214371:0.8612491881:0.151812——————2.36元/㎡·月2013.112016.122015.580%中海天悦府住宅218817501：0.88049461:1.181210——————2.2元/㎡·月2014.32015.122015.555%本项目地下车位1121个，配比1:0.7，根据周边竞品车位销售情况，建议车位10万/个。建议车位价格10万元/个。定价推导/车位价格金域蓝山项目总案值约19.14亿，其中可售案值约19.05亿，不可售案值822万。定价推导/静态货值盘点分类物业类型套数面积户均面积总销额备注（套）（㎡）（㎡）（万元）可售小高层1128137877122.23128322

高层44847876.6106.8740336

储藏室

13980.1

4753

车位11210011210

网点

3704.7

5928

不可售配套公建

1370.81

822暂按6000元/㎡核算总合计

191371不含配套公建竞品面积段及总价段去化速度竞品个案总价段月均去化