山东省-烟台市-芝招商雍景湾项目价格报告

青岛公司招商雍景湾项目营销策略总纲青岛公司2020年4月19日

第四章推售及价格策略4.1产品比对分析4.2产品推售组合和时间节点4.3销售模式选择4.4价格策略4.5核心均价的推导4.6销售计划产品比对分析——竞品指标对比分析价值对标招商雍景湾大商城市乐园海上明珠碧桂园凤凰壹号院龙湖天矩区域板块烟台港板块三站老城心板块北马路板块南大街板块凤凰台板块楼面地价（元/㎡）5090

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110008644占地面积（万㎡）6.27.41.382.82.2建筑面积（万㎡）27.647.86.7836.3户数8241200余80084272绿化率31%13%35%25%35%容积率3.224.634.911.42.1物业费——2.16元/㎡/月2.16元/㎡/月暂未定3.6元/㎡/月户型面积高层105-140㎡洋房125/140㎡27F高层83-132㎡高层77-133㎡叠拼160-170㎡高层155㎡交房时间20232021.5（毛坯交付）2020年底（毛坯交付）2021.12（毛坯交付）2020年底（精装交付）核心价值点品牌、地段、精装、户型地段、商业配套地段、瞰海资源产品、地段地段、品牌、精装本项目海上明珠龙湖天矩碧桂园凤凰壹号院大商城市乐园从规划设计上看，本案区隔竞品在于洋房产品及整体规划，区域洋房市场空白。产品比对分析——竞品配套资源对比分析价值对标外部配套内部配套交通配套商业配套

教育配套市政公园

园林设计商业社区幼儿园其他招商雍景湾距离北马路汽车站/火车站约300米距离烟台港约1200米距离三站广场约600米；距离大悦城约1000米；通伸小学十三中有一环两轴五园全龄体验、微地形、运动健康科技1.3万㎡无无大商城市乐园

距离汽车站约100米距离火车站约500米距离烟台港约550米距离三站广场约100米；距离振华商厦约500米；距离大悦城约600米

通伸小学十三中

无420㎡空中跑道、空中花园、坡面绿植10万㎡

无地标性塔楼顶部4F为商业，配置纯玻璃创意滑梯、观景电梯、空中天桥、无边境游泳池等碧桂园凤凰壹号院

距离汽车站约400米距离三站广场约450米；距离振华商厦约800米；

通伸小学十三中

无立体园林万㎡

无无龙湖天矩

距离火车站约3900米

距离麦德龙约1000米凤凰台小学十四中

无立体园林万㎡

无无海上明珠

距离烟台港约400米距离火车站约400米

距离大悦城约400米距离万达约800米通伸小学十二中

无一环、二厅、三趣、五重体验区1.6万㎡无无通过与竞品的对比，本案外部生活配套相对充足，外有市政公园内配雍系园林设计，生态宜居特性明显。产品比对分析——竞品户型对比分析高层105㎡户型：户型面积相对较小，总价门槛低，经典三南向方正户型，与竞品相比，具备绝对优势大商城市乐园112㎡三室两厅一卫大商城市乐园97㎡两室两厅一卫海上明珠112㎡两室两厅一卫招商雍景湾105㎡三室两厅两卫劣势：进深长，面宽短，南向两开间劣势：结构不方正，刀型户型，通透性差产品比对分析——竞品户型对比分析大商城市乐园122㎡三室两厅一卫招商雍景湾120㎡三室两厅两卫海上明珠133㎡三室两厅两卫大商城市乐园126㎡三室两厅一卫高层120㎡户型：经典三南向方正户型，厅卧双阳台，与竞品相比，竞争优势大。劣势：进深长，面宽短，南向两开间，整体通透性差，不方正产品比对分析——竞品户型对比分析招商雍景湾140㎡四室两厅两卫大商城市乐园131㎡三室两厅两卫海上明珠133㎡三室两厅两卫龙湖天矩150㎡四室两厅两卫高层140㎡户型：经典三南向方正户型，厅卧双阳台，奢阔主卧，竞争主要来于龙湖天矩（40㎡方厅，17㎡厅卧阳台，13米面宽）劣势：进深长，面宽短，南向两开间，通透性差，不方正优势：

40㎡方厅，17㎡厅卧阳台

产品比对分析——竞品户型对比分析龙湖天矩150㎡四室两厅两卫招商雍景湾125㎡三室两厅两卫招商雍景湾140㎡四室两厅两卫碧桂园凤凰山庄160-170㎡上中下叠洋房125/140㎡户型：方正户型，南向大开间，140㎡约9.6米面宽厅卧双阳台，但厨房开窗较小，125㎡客厅开间较小，厨房开窗较小，竞争主要来自于龙湖天矩大平层及碧桂园6层叠拼产品。产品比对分析——市场其他项目成本对比分析价值对标招商雍景湾大商城市乐园海上明珠碧桂园凤凰壹号院龙湖天矩楼面地价（元/㎡）5090

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110008644本项目楼面价5090元/㎡，在竞品中低于龙湖天钜、碧桂园凤凰壹号院。产品比对分析——内部产品价值对比分析从距离火车道、主干道远近、景观、采光、私密性及产品角度进行分析，楼栋价值排序如下：3#＞4#

＞1#

＞2#

＞6#

＞5#

＞7#

＞9#

＞11#

＞8#

＞10#高价值区域中价值区域低价值区域1#2#3#4#5#7#6#8#11#9#10#

1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#11#火车道11.111.10.91.10.90.90.90.81.1芝罘屯路1.21.11.21.21.211.21.21.21.21青年路111.21.21.21.21.21.21.21.21.2景观1.21.21.21.21.11.11.211.111采光1.21.21.111.21.210.9111.1私密性1.111.21.111.11110.90.9产品1.21.21.21.21111111合计7.97.88.187.67.77.57.27.47.17.3项目推售产品组合和推售节点2020.82020.82020.82020.82020.102020.102020.102020.10202120222021202120212020年：8月份，首推2栋洋房与2栋高层，树立产品形象标杆10月份，加推1栋洋房与3栋高层2021年：1栋洋房+2栋高层+1栋公寓+底商2022年：1栋公寓+S1商业20222020年以住宅立势，待有一定市场积累和认可后推售公寓和商业。销售模式选择联合代理自销团队代理公司烟台中高资产净值客户池子窄，碧桂园叠拼产品及龙湖大平层产品双重加压分流客户，为保障项目的流速，综合考虑选择联合代理模式，短时间内迅速扩充客户资源，节约人力成本。2020年4月，通过公开招标形式，引入代理公司；代理公司配置销售经理1名，策划经理1名，策划助理2名，置业顾问7名，后台专员2名。销售经理1名、策划经理1名；置业顾问3名，签约专员1名

价格策略住宅商业公寓芝罘区100万以下为成交主力总价段，项目高总价平台之下，竞争扩充至莱山改善盘，双区围剿市场竞争激烈，住宅价格建议平开高走，高频加推，同时保证首开热销及后期溢价。烟台整体商业市场月度成交2万㎡左右，价格成下跌趋势，去库存周期59个月，商业价格建议低开高走，确保后续去化。烟台市公寓相较于住宅，去化缓慢，月均2-3万㎡，且多以养马岛片区旅游度假投资为主，芝罘区公寓去化周期15个月，公寓价格建议谨慎定价，价格持稳。核心均价的推导（住宅）通过与主要参考楼盘对比，高层建议入市价格17700（含1500精装）项类比较项目大商城市乐园海上明珠万科翡翠公园本项目分数权重得分加权分得分加权分得分加权分得分加权分地段地理位置1020%71.481.681.691.8周边配套1015%81.271.0581.281.2周边环境1015%81.281.281.281.2产品建筑形态1010%70.770.780.870.7附加值1020%71.471.481.691.8规模105%80.470.3580.460.3品牌企业品牌1010%80.860.690.980.8升值升值潜力105%70.3570.3590.4580.4加权系数7.457.258.158.2比准系数0.910.880.991.00项目权重系数50%30%20%100%项目实际售价15000190001500017720权重价格825564472264核心均价的推导（住宅）通过与主要参考楼盘对比，洋房建议定价22500元/㎡（含1800精装）项类比较项目大商城市乐园海上明珠万科翡翠公园本项目分数权重得分加权分得分加权分得分加权分得分加权分地段地理位置1020%71.481.681.691.8周边配套1015%81.271.0581.291.35周边环境1015%81.281.281.291.35产品建筑形态1010%40.450.550.590.9附加值1020%51515181.6规模105%80.470.3580.490.45品牌企业品牌1010%80.860.690.990.9升值升值潜力105%70.3570.3590.4590.45加权系数6.756.657.258.8比准系数0.770.760.821.00项目权重系数50%25%25%100%项目实际售价18000190001500022571权重价格1173362864552核心均价的推导（公寓）通过与主要参考楼盘对比，预计项目公寓售价为12500元/㎡（含1200精装）。公寓比较项目名仕豪庭经纬广场本项目分数权重得分加权分得分加权分得分加权分地段地理位置1020%81.671.471.4周边配套1015%81.281.281.2周边环境1015%81.281.281.2产品建筑形态1015%81.281.291.35附加值1015%71.0571.0571.05规模1015%71.0571.0581.2品牌企业品牌105%50.2550.2590.45升值升值潜力105%50.2550.2590.45加权系数7.87.68.3比准系数0.940.921.00项目权重系数80%20%100%项目实际售价120001300012500权重价格102152839商业比较项目万科翡翠公园海上明珠阳光100本项目分数权重得分加权分得分加权分得分加权分得分加权分地段地理位置1020%81.681.681.691.8周边配套1015%81.281.281.291.35周边环境1015%81.271.0571.0581.2产品建筑形态1015%81.271.0571.0581.2附加值1015%81.281.281.291.35规模1015%81.281.281.291.35品牌企业品牌105%90.4580.480.490.45升值升值潜力105%90.4580.480.490.45加权系数8.58.18.19.15比准系数0.930.890.891.00项目权重系数30%30%40%100%项目实际售价18000300002000025017权重价格5813101679037核心均价的推导（商业））通过与主要参考楼盘对比，预计项目商业售价为25000元/㎡推售计划2020.82020.82020.82020.82020.10