稔平半岛区域认知及项目占位思考

稔平半岛区域认知及项目占位思考第1页/共143页商业秘密声明本文内包含的资料属于世联地产咨询惠州有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产咨询惠州有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果世联地产咨询惠州有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。第2页/共143页1项目认知第3页/共143页视角1：区位属性——半岛咽喉项目认知深入稔平半岛必经本项目，可称为咽喉要地。2012广惠延长线和厦深高铁通车后，陆路交通优势将会减弱，但轨道交通优势将极大加强厦深高铁惠东站第4页/共143页视角2：配套价值——近享城镇配套及内陆资源项目认知距离稔山镇仅5分钟，距离铁涌镇和吉隆镇仅15分钟。稔山镇吉隆镇铁涌镇稔山——丰富的海洋水产，“惠州市海洋红树林生态园”吉隆——“女装时尚鞋之乡”铁涌——惠州“马铃薯之乡”；特产“赤岸耗”第5页/共143页视角3：品牌价值——强强联合项目认知借富力、世茂全国品牌之势，打造南中国滨海地产传奇&第6页/共143页项目认知视角4：项目指标——超大规模、滨海项目位置：惠东县稔山镇范和港区域；占地面积：7000亩；规划建筑面积：530万平方米；总投资：400亿；物业形态：别墅、酒店公寓、滨海住宅、超五星级酒店、主题商业中心、游艇会等；小批量商业街（非销售重点，主要为展示作用）；另有部分别墅类型正在设计中。首期酒店公寓500余套，约40000平方米；首期别墅约800套，180000平方米。产品面积别墅四联排190-250双拼250-260独栋320-330公寓65136160第7页/共143页视角5：产品打造——最国际、最高端项目认知项目建筑产品类型主要由独栋、双拼、联排、滨海公寓、高层住宅等组成，而公建配套方面包括：具有标志性、海滨特色的超五星级酒店，主题购物中心，高端会所，尊贵游艇会，国际会议中心，社区教育机构及综合性医疗机构等。超五星级酒店和国际会议中心的打造一旦实现，将形成区域内产品档次标杆，拉开与竞争对手差距第8页/共143页物理属性：稔平半岛的地域咽喉客户层面：最高端的产品打造并寻找与之匹配的客户度假层面：区域滨海度假和内陆度假整合的核心区域发展中的威尼斯湾区位属性配套价值稔平半岛咽喉要地最便利的城镇配套和内陆资源品牌价值国内顶尖开发商联合打造产品打造产品档次最为高端威尼斯湾然而本项目因如何定位？市场环境下，我们面临哪些竞争？第9页/共143页2竞争认知第10页/共143页深圳东部整个滨海线品牌开发商云集，处于爆发前夜，未入市项目达到11个，将入市的项目达到6个。竞争环境曼湾金海湾在售项目未来项目熊猫金海岸大综艺津房万科大辣甲岛三门岛世纪海景凯旋湾夏沙深业项目中信项目长银双月湾海景湾熊猫猴仔湾皇庭项目近期项目万科双月湾项目碧桂园十里银滩合生滨海城海辰项目合正东部湾富茂威尼斯湾华侨城项目第11页/共143页2011.072010.122011.06大格局下市场竞争——市场供应密集，2011年将开启南中国东部竞争元年合正●东部湾，建面56.7万，250-300㎡独栋、双拼联排，50-150㎡公寓，100-200㎡洋房金海湾，11年中即将推售30套独栋别墅，主力户型在300-500平米之间，900套公寓碧桂园.十里银滩，建面159万，别墅+高层，别墅160～450㎡，49-160㎡洋房海宸项目，建面11万㎡，预计2011年上半年入市，包括公寓和别墅，面积区间在100～500㎡万科双月湾，建面约22万，预计2011年6月份入市，产品包括别墅洋房、公寓、高层合生滨海城，建面848万，首期133万，联排265-270平米142套；独栋804平米22套；洋房130-180平米372套皇庭●波希塔诺，建面65万，一期纯别墅10万，160-340平米联排、120-270平米叠拼和少量小独栋，共602套小结：预计2011将有约1400套别墅，约8800套公寓入市，供货期主要集中在下半年金海湾威尼斯湾第12页/共143页项目规模资源交通品牌金海湾合生·滨海城碧桂园·十里银滩合正·东部湾南区海宸项目万科·双月湾项目从规模、资源、交通、品牌等方面分析区域内竞争项目区域竞争项目认知第13页/共143页金海湾威尼斯湾基本情况：位于惠州巽寮旅游度假区，占地24平方公里，综合型的旅游+地产开发项目。位置巽寮旅游度假区规模24平方公里物业类型别墅、公寓容积率——资源海、沙滩配套五星级酒店群、规模商业、市政配套、游艇、高尔夫、水上游乐中心等推出时间2008年首批入市产品独栋、双拼、滨海公寓等关键词：开发领先、最大规模、资源强势区域竞争项目1：金海湾第14页/共143页2010年海尚湾畔公寓取得良好的销售业绩，2011年将推出“阳光假日”组团以及南区高尔夫别墅。全年动工面积将达到60万平米，开启区域全面开发现阶段情况：北区中区南区阳光假日公寓南区高尔夫别墅南区高尔夫别墅总建面9万平米产品类型独栋+家庭式旅馆面积区间180-840平米阳光假日公寓（一期）总建面8万平米产品类型公寓、酒店面积区间45-100平米第15页/共143页第16页/共143页区域最早的开发者，规模最大，配套及资源强势，并且进行的是“真度假真地产”的运营模式。金海湾解读：经济圈客户支撑度假氛围的体验打造高端经营物业立势配套先行跨行业整合金海湾成功要素区域趋成熟，人气提升！——交通路网——基础设施——区域营销——旅游资源整合“双百双千活动”——酒店及酒店式公寓——多元化产品组合第17页/共143页金海湾威尼斯湾位置惠东亚婆角度假区内规模13000亩物业类型别墅、洋房、高层、酒店等容积率——资源5公里沙滩配套自身配套首推时间预计2011年7月首期占地52万平米，建筑面积160万平米位于亚婆角度假区，沿海高速小径湾出口，占地1.3万亩。区域竞争项目2：碧桂园十里银滩第18页/共143页价格低廉通过集中拿地、集约化生产获取成本优势，土地成本占平均售价的比例一直维持在7－8％左右；交通便利大部分项目选址于距相关城市中心地带10－30分钟车程，能迅速接驳道路交通网络的城郊区域；密度较低确保开发产品以别墅和洋房为主，缩短施工周期的同时有利于跨地域的简单复制；规模庞大一般地块面积都在千亩以上，建筑面积达数百万平米。配套完备大多数项目设有学校、医院、社区交通、商业甚至五星级酒店等配套设施；品牌效应秉承“希望社会因我们的存在而变得更加美好”的理念，“给你一个五星级的家”的理念广为传播，已成为“南中国居住生活的一面旗帜”；品牌独特的“造城优势”，为社区带来更好的城市化意向碧桂园品牌一贯坚持的造城模式，对客户形成强烈的“城市家园”认知。碧桂园营销模式解读：第19页/共143页大一期159万，2011年启动60万，预计2011年7月入市，以高层产品为主，大规模大社区是该项目的核心优势。项目大一期基本指标：总用地：50.98万平米总建面：159.66万平米酒店用地：5.44万平米居住用地：45.54万平米容积率：2.63项目配套：五星级酒店、游艇码头、幼儿园、风情商业街、海洋公园，其中启动区的配套有酒店及幼儿园全面动工亲海别墅首期概况：碧桂园已经开始在黑龙江设置营销中心第20页/共143页项目的营销动作与推广语：营销全国铺开，目前已经在黑龙江设置营销中心进行推广；推广语：完美南中国滨海度假生活

1.5小时粤港深国际滨海生活圈形象定位：中国首席都市滨海度假城；并作为碧桂园重点样板示范项目，进入真正的豪宅开发商转型之作项目的核心卖点：规模+高性价比+资源大规模大社区，较高的性价格比、较好的一线海景资源。启动区配套——会所及幼儿园明年项目启动时可以出来，酒店按工程进度预计能建好，但不确定能否运营产品先行，主打中国首席都市滨海度假城，走大规模大社区的第一居所路线。首期解读第21页/共143页金海湾威尼斯湾基本情况：位于稔平半岛南端，拥有双月湾左湾海景资源，占地79万平米，建筑面积130万平米。位置惠东平海镇，稔平半岛南端规模占地79万平米，建筑面积130万平米物业类型别墅、洋房、高层等容积率1.3资源双月湾、内海配套酒店等推出时间2011年7月首推别墅和洋房区域竞争项目3：万科双月湾项目第22页/共143页浪骑游艇会大甲岛

双月湾万科中心东海岸天琴湾十七英里万科滨海线布局万科品牌+资源整合+特色服务主要卖点自然资源价值：优质的原生态资源环境旅游资源价值：外部特色的旅游资源，包括人文资源企业品牌价值：深圳万科东部项目形成链带效应，项目整合资源强势，品牌优势明显服务价值：国际化的V.O度假服务体系区域价值：客户对双月湾认知度较高项目劣势资源：海景资源较弱，无内海资源交通：位于稔平半岛南端，交通不便利关键词：品牌服务资源核心定位及价值解析：第23页/共143页目前土地尚未平整，无任何推广，入市产品主要是公寓和高层。地处菜园村土地现状沙滩资源物业面积(平米)套数（套）入市时间联排180-2201002011年7月双拼180-22030洋房

三房100-170150公寓单房56-806002011年8月高层一10月总计2380别墅洋房高层公寓由北到南产品依次为别墅、洋房和公寓别墅和洋房优先入市，高层次之产品注重面积控制现阶段情况第24页/共143页金海湾威尼斯湾基本情况：位于澳头猴仔湾，占地4.14平方公里，深圳东第一门户，地段拥有明显的优势。位置澳头规模占地4.14平方公里，总建面828万㎡物业类型独栋、联排别墅、高层洋房容积率2.0资源内海、海岸线、山体资源配套滨海休闲区、酒店、游艇会等顶级度假配套区域竞争项目4：合生滨海城项目关键词：规模较大沿海高速第一站，交通便利拥有内海和海岸线资源，无沙滩知名品牌开发商产品中规中矩第25页/共143页项目的营销动作与推广语：截止目前，该项目仅有户外广告牌与认筹优惠活动，推广力度不大；推广语：为世界造一座滨海城世界上唯一的社区海形象定位：以“富人终极海生活理想”构建项目生活理想，滨海第一居所；走滨海第一居所路线，产品先行，目前营销推广力度不大。项目的核心卖点：门户+资源资源+大盘规划，最稀缺的资源、最恢宏的气势、最早立势，区域领导者形象。后期配套的不确定——一期启动基本不启动配套，目前仅有一个会所，后期配套视情况投入，整体发展难以保证整体推盘思路：小步快跑、制造稀缺首期解读第26页/共143页金海湾威尼斯湾基本情况：位于亚婆角度假区内，占地133万，建筑面积56万，无自然沙滩资源。位置稔山亚婆角规模占地133万㎡，总建面56万㎡物业类型独栋、联排别墅、公寓、洋房容积率1.0资源海岸线、山体资源配套五星级酒店、高尔夫、游艇会等顶级度假配套推出时间2011年上半年区域竞争项目5：合正东部湾第27页/共143页一线海景洋房、3栋高层和会所基本封顶，现阶段无大规模推广。一期首批推售产品概况：用地面积：约16万平米建筑面积：约8.5万平米容积率：0.52绿化率：48%产品类型：独栋及双拼别墅、townhouse、洋房、公寓式洋房、公寓亲海洋房已经封顶会所及高层海岸线，无沙滩资源沿海高速户外现阶段情况：第28页/共143页走高端小众度假路线，配套先行，开发商对品牌有一定的追求，在配套及产品打造上力求高端精品。形象定位：全度假海湾深圳再向东项目的营销动作与推广形象：目前正在做前期形象宣传，2010年3月举办一次“滨海论坛”2009年底开始在深蓝大道和沿海高速占据户外，主打“环球度假，私享一湾”启动区配套：游艇码头（与深圳七星湾合作，由七星湾机构代为运营及管理）、登山径、会所、部分商业街、沙滩和泳池，另有一个拥有几十间客户的小酒店首期解读第29页/共143页基本情况：位于金海湾南区，小体量，占地13万平米，总建面11万平米。洋房联排独栋五星级酒店位置金海湾南区规模占地13万㎡，总建面11万㎡物业类型独栋、联排别墅、公寓、洋房容积率0.69资源海岸线、沙滩、山景配套五星级酒店推出时间2011年上半年推出区域竞争项目6：海宸巽寮项目第30页/共143页以大面积产品为主，依托五星级酒店，定位高端。优势：位于五星级酒店群，客户高端一线海景资源差异化定位，以大户型为主劣势：位于金海湾区域内，客户易被截留小体量，无规模优势户型配比：类型户型套数单套面积面积配比地上面积地下面积独栋别墅大户型4485.47245.9210.27%中户型6448.98233.06小户型6427.78216.53小计

16

TH大户型边端4385.25133.7623.65%中间12347.11124.08中户型边端4372.83133.76中间12343.91124.08小户型边端4347.18131.75中间12321.71122.1小计

48

公寓（6栋）A户型48120.1

66.08%B户型48135.6

C户型36147.7

D1户型96175.5

E户型32243.5

F（B跃）8264.3

G（C跃）6281.1

小计

274

合计

338

价值解析及产品分析：第31页/共143页1、竞争2011年合生滨海城、合正东部湾、碧桂园十里银滩等入市项目密集供应，集中放量，竞争较为激烈同时将使区域更成熟；合生、合正、碧桂园、万科、中信、华侨城等知名品牌开发商蜂拥而入，惠东大亚湾未来将成为深圳东部滨海生活置业的热点区域；趋同的客户拉动点，相同的客户来源，必然形成激烈的销售竞争。2、竞合大开发商的共同开发和炒作，必然提高大区域的影响力，对整个区域的成熟和价值提升都有积极的意义。思考：面对竞争：找到和挖掘自己的核心竞争力，形成特色和有效的营销手段。面对竞合：融入整个大区域的发展，并在其中建立自己不可替代的地位。项目竞争启示第32页/共143页3核心价值点的挖取第33页/共143页经度：99°05′-121°30′E纬度：2°30′S-23°34′N宫口港西-北仑河口，5792.3公里水质：一、二类海水比例为77.8%，三类海水占12.7%，四类和劣四类海水占9.5%日照：2000～2600h属性：完整的深海盆气候：亚热带、热带沙质：以粒度较细的沙质软泥为主南海18000公里，中国可以居住的海岸线0.14厘米，中国大陆人均海岸线南海，最适合滨海旅游度假的海域稔平半岛南海岸线上的一颗璀璨明珠价值点1：海洋视角位于南海岸线上的稔平半岛，凭借其先天的优势，有条件成为全中国的滨海度假目的地。第34页/共143页价值点2：区位视角稔平半岛背靠的都市圈，财富指数高，众多的高端游乐资源可供嫁接，提供更多元化的都市度假生活稔平半岛位于珠三角以东，背靠珠三角经济圈,拥有广阔的财富圈层，同时紧邻深港澳城市圈，具有强烈的城市气质。2009年珠江三角洲9城市GDP规模超过上海总量两倍，广佛肇三市GDP总额达到上海市水平，深莞惠接近上海市水平。第35页/共143页价值点3：交通视角对于珠三角客户，稔平半岛处于客户短途度假100-300公里的最佳心理距离。2011年厦深高铁的开通，将实现了深圳-惠东半小时的生活。2012年，广惠高速东延线完工，拉通了稔平半岛与外界交通2013年，稔平半岛路网基本完工，区域内联合进一步加强。位于广深2小时黄金度假圈内，并且随着重要交通路线的完成，稔平半岛必将更好的融入珠三角大滨海圈中。佛山香港澳门深圳东莞广州深圳：80公里广州：200公里惠州：65公里佛山：208公里东莞：80公里香港：140公里澳门：211公里★深汕高速沿海高速X213X210稔山出口·324国道交通趋势厦深高铁环大亚湾公路Y007环岛公路X213广惠高速东延线2010年2011年2012年2013年第36页/共143页价值点4：资源视角涵盖自然和人文的优质、复合型资源，但开发商尚在起步，有极大的发展潜力。海滨是各地半数消费者旅游度假首选目的地。根据联合市场调研结论：稔平半岛天赋自然条件在珠三角首屈一指，其亚热带海滨在全国具有较强竞争力。卓越的资源条件为实现度假胜地的目标和最终形成全国影响力奠定了基础。生态海滨资源条件人文旅游资产优势海滩数量多、素质高；景观多元化，原生态环境，植被等生态条件保护较好，无产业等污染；气候温和，四季皆宜旅游；背靠700平方公里的稔平半岛，区域旅游资源丰富；环境承载力和持续发展能力强稔平半岛诸多人文和历史旅游资产；客家文化和岭南文化的历史融合；海龟保护基地、妈祖庙、平海古城、渔农风情、鞋业产业等人文和社会遗产劣势200天可下水，难以推销热带地区全年“阳光海滩”的概念海滩目前识别性和知名度有待提高自然村的形象对项目的品质感有所影响在中国整体历史文化背景下，惠州人文旅游资产需要挖掘和整体宣传第37页/共143页中心化的前海湾与海相关弱，核心区规划打造新都会中心梅沙湾大亚湾稔平半岛豪宅化的深圳湾看海而不临海，城市豪宅>滨海生活城市化的梅沙湾半小时的距离，一线海资源的酒店化与公众化真实度假的稔平半岛大于1个半小时的稔平半岛，强势的资源和旅游规划，以金海湾为首的度假区崛起，正打造一个真实度假的稔平半岛郊居化的大亚湾！1小时的距离，一线海资源的私有化价值点5：发展视角纵观深圳海岸线发展趋势，城市向左，度假向右，稔平半岛是未来承接深圳、乃至整个珠三角的滨海度假胜地第38页/共143页价值点6：规划视角稔平半岛在政府规划定位为国际性滨海休闲度假区域，有良好的政策和政府平台县旅游发展总体规划（2010-2030）在国际尺度上把惠东的旅游目标定位为“国际性滨海休闲度假胜地”，县域上定位为“全县经济产业发展的引擎。”第39页/共143页价值点7：品牌视角富力与世贸集团强强联合，组建惠州富茂集团&富力地产进入“2009年中国大型房地产业与建筑业500强”房地产业前三甲，综合实力继续位居国内房地产开发企业前列。世茂，是以房地产开发为主的国际化企业集群。现已经发展成为以“世茂房地产(0813.HK)”及“世茂股份(600823.SH)”两家控股上市公司为核心的大型企业集团。经过近二十年的发展，世茂已经成为中国房地产界领袖企业之一。

第40页/共143页价值认知小结区位价值：背靠珠三角城市群，拥有客群与大配套基础。交通价值：将形成完善的交通路网，融入大珠三角滨海圈资源价值：以海洋资源为首的复合型旅游资源规划价值：政府定位，世界级规划，无限前景。发展价值：明确的滨海度假发展方向，并正付诸于实践营销思考：1、正在迅速崛起的稔平半岛，未来会是怎样的发展方向？2、如何在稔平半岛区域价值实现的过程中实现项目的营销价值海洋价值：稀缺而强势的资源。核心价值点品牌价值：富力与世贸集团强强联合，实力雄厚。第41页/共143页4发展方向——项目的发展方向如何制定？国内外优秀滨海大盘如何操作？第42页/共143页【稔平半岛VS三亚】稔平半岛三亚自然因素气候亚热带季风气候，年平均气温在20℃以上，最冷月平均气温在0℃以上热带季风气候全年气温皆高，年平均气温在20℃以上，最冷月一般在18℃以上年平均气温在20℃以上，年平均气温介于13℃~20℃之间年平均气温25.5℃夏季平均温度25℃左右28.3℃，极端最高气温35.7℃冬季平均气温最冷月平均气温在0℃以上最冷月平均气温平均20.7℃适宜的度假时间5月-10月全年外部因素政策尚未有明显的促进政策出台国家政策扶持“国际旅游岛”区位背靠珠三角经济圈、紧邻港澳中国的最南端，岛屿发展阶段尚未开发，起步阶段，认知度低处于蓬勃发展期交通条件交通便捷，且逐步形成完成的路网飞机、轮渡，交通不便利，且成本高配套配套非常不完善拥有完整的滨海旅游配套综合评价

1、稔平半岛拥有和三亚媲美的沙滩资源，但其地域决定了稔平半岛不能成为全年的滨海浴场。2、稔平半岛背靠珠三角高财富的城市群，拥有广阔的财富基础，将是稔平半岛和三亚的最大的区别，也是稔平半岛的机会。拥有城市气质的稔平半岛将成为区别于三亚，成为另一个“国际性滨海休闲度假胜地”！第43页/共143页研究成熟的城市型国际滨海度假区，

寻找稔平半岛未来的发展方向。案例借鉴：第44页/共143页【稔平半岛VS迈阿密】区位背靠中国三大城市群之一——珠三角城市群。交通配套位于美国第四大都市圈——南佛罗里达州都市圈中最大的城市。交通便捷，海陆空均畅通，两大机场环绕目前交通仅陆路交通，后期路网系统完善，将开通水路和航空路线。目前暂无旅游配套，房地产开发尚处于萌芽状态完善的配套，每个社区的俱乐部都会设有3个以上游泳池，最少6个网球场，外加健身房，游乐室等。资源白色沙滩，延绵不绝的白色沙滩占据全美国沙滩四分之一长度。巽寮湾、平海南门海、平海温泉和港口双月湾，自然及人文资源丰富。

相似

不足第45页/共143页区位：美国佛罗里达州东南角比斯坎湾规模：人口约38.1万。市区沿比斯坎湾延伸19.2公里，宽13公里。沙滩：白色沙滩，延绵不绝的白色沙滩占据全美国沙滩四分之一长度。气候：拥有一年四季温暖、湿润的亚热带气候。旅游：海岸风景秀丽，每年吸引超过一千一百多万人次到此旅游，乘坐加勒比海游轮始发港。案例借鉴被称为“上帝的等待室”(God’sWaitingRoom)美国·迈阿密，美国著名的海滨旅游胜地第46页/共143页区位优势：位于全美第四大都市圈，美国第三富裕城市，交通非常便利。迈阿密还是南佛罗里达州都市圈中最大的城市，这个都市圈是美国东南部最大的都市圈，也是全美第四大都市圈。2008年，迈阿密被瑞士联合银行评为美国第三富裕城市和全球第二十二富裕城市。对外交通：两大机场环绕：迈阿密国际机场、罗德岱堡/好莱坞国际机场，以及完善的路网体系。这是国际性的迈阿密这是大都市圈下的迈阿密这是交通便捷的迈阿密第47页/共143页资源优势：拥有美国四分之一的白色沙滩，365个公园，具有强势的资源优势。四季阳光城海滩浴场长20余公里有365个公园拥有小岛资源，迈阿密滩亚热带气候，气候温和第48页/共143页旅游业为城市经济支柱，并发展与旅游业有关的工业部门，如服装、装饰品等花园式公寓：每个公寓都有免费俱乐部，提供免费的健身房和游泳池老年社区：每个社区俱乐部均设有3个以上的游泳池、最少6个网球场，棋牌室等拥有数个游艇俱乐部配套及物业特点配套完善，以适合养老的配套为主要特色。第49页/共143页迈阿密的生活城市高端资源支持下的富人享乐天堂现在的迈阿密是商界领袖与时装设计师、比基尼泳装模特儿和古巴移名的天堂。迈阿密是拥有游艇最多的城市之一，乘坐加勒比游轮的始发港：提供全程5星级服务，船上拥有各项娱乐设施，滑冰场，高尔夫，攀岩，篮球，戏水，剧场......游轮沿途经过海地，大开曼群岛，牙买加，墨西哥等国家。第50页/共143页一个富饶城市环绕的海岛；一个天赋资源的海岸线；一个真正休闲的滨海度假胜地；一个更加包容、并在不断超越的国际级湾区；当资源已经不能代表一切的时候，稔平半岛，正在给世界呈现一个全新的未来第51页/共143页稔平半岛区域发展方向——“东方的迈阿密”第52页/共143页

——威尼斯湾——如果稔平半岛是

“东方的迈阿密”那么本项目就是

“迈阿密的比斯坎湾”是稔平半岛的“高端度假区”注：比斯坎湾，西接迈阿密，东接迈阿密海滩，是迈阿密旅游必经海湾，美国著名的海上旅游胜地，以各种自然和人工岛屿、游艇，以及岛屿上的各色豪宅闻名关键词：枢纽、高端第53页/共143页4项目定位在区域向“东方迈阿密”的发展历程中，威尼斯湾将扮演何种角色，威尼斯湾形象将如何定位？第54页/共143页纬度一：形象定位纬度二：客户定位项目定位—纬度三：产品定位第55页/共143页项目价值点回顾本项目具有一线的海景景观，区域、交通、资源、发展潜力等诸多价值因素；项目的形象如何定位？如何面对片区内的强大竞争？我们需要寻找某种精神上的概念元素……第56页/共143页一百年前，这个叫做Nuck的人，最后一次回眺大西洋，转身上岸，建立了一个帝国。他的勇气、胆魄、不守成规、肆无忌惮，和他的传奇故事一起传遍四方，整个国家的游戏规则仰仗于他，他是年轻人的精神偶像，是老年人的可靠臂膀，是女人们的梦想。那是一个充满无数可能的奔腾年代……一部电影第57页/共143页一段征途第58页/共143页一百年前Nuck登陆改变世界之前，他曾是一个船长第59页/共143页前面的一切都是未知，等待着他的征服……第60页/共143页征服欲，流淌在每个男人的血液里第61页/共143页失败是不存在的，当你踏上了征服的旅途第62页/共143页没有太大的海域只有不够大的胸怀第63页/共143页在搏击场外观看的女人，心里永远是晴朗的第64页/共143页爸爸这个角色，很纠结第65页/共143页留在原地，当然很安全第66页/共143页前方危险，太好了第67页/共143页引发最激烈的集体占有欲第68页/共143页感谢女人，让他知道何时应该靠岸第69页/共143页何为征途？第70页/共143页北纬23°、东经115°第71页/共143页一个传奇的起航声即将拉响多次置业的经历对于对舒适度有着较高的要求他们处在人生的上升阶段希望得到别人的肯定在自己控制的疆域让生活更加从容渴望掌控更大的空间财富的积累到了一定阶段正在寻找另一种人生的高度他们第72页/共143页人群洞察拥有了财富，还有更广阔的领域需要去征服广告语去征服！LEADINGALL第73页/共143页在这个豪宅日趋雷同的市场;独特的主张显得尤为重要我们的案名富茂●比斯坎湾第74页/共143页纬度一：形象定位纬度二：客户定位项目定位—纬度三：产品定位第75页/共143页76金海湾别墅客户金海湾别墅客户主要以深圳关内客户为主，年龄结构偏高，经济实力较雄厚；金海湾别墅别墅成交客户主要是来自深圳，主要分布区域为盐田、福田和南山，其次为莞、惠州和广州，年龄主要是以41-45岁客户为主别墅成交客户中约有30%的客户选择一次性付款，且大部分客户意向单价在2～2.5万之间，甚至达2.5～3万每平米的单价，整体经济实力较雄厚；第76页/共143页77金海湾别墅客户金海湾别墅客户主要是以投资兼度假为主，多为金融、贸易和制造业的私企业主或中高管；客户购买主要是以投资兼度假为主，占66%从现场沟通中了解：成交客户多为提升生活环境和居住档次为主要需求，本质则表现在精神的面子需求上，其次考虑其投资空间客户从事金融工作所占比重最大，为34%，其次为制造业和贸易。说明在近阶段市场向好的环境下，从事金融和制造、贸易类的人群有较高的收益和购买能力第77页/共143页78金海湾公寓客户成交客户年龄结构较别墅客户年轻，家庭年收入多在30～70万之间，主要为中产阶级。休闲公寓成交客户居住区域总体看，休闲公寓和海尚湾畔的业主集中在深圳，主要是深圳关内客户，珠三角片区深圳客户的度假观念和购买力较强，深圳客户对金海湾的认知度比较高。海尚湾畔公寓成交客户居住区域成交客户集中在深圳，主要以深圳关内客户为主，较年轻，年收入在30～70万之间的中产阶级为主第78页/共143页79金海湾公寓客户海尚湾畔成交客户职业休闲公寓成交客户置业目的休闲公寓成交客户职业金海湾休闲公寓成交客户主要为私营业主和企业高管，分别占45%和33％。以投资兼度假为主，多数客户认为项目度假投资两相宜金海湾海尚湾畔成交客户客户多为企业的中高管合计占59％，其次是私企业主占24％，三者合计占83％，客户相对处于行业的中高端。置业目的仍以成交兼度假为主。公寓成交客户主要为私营业主和企业高管，相对处于行业的中高端，以投资兼度假为主第79页/共143页80金海湾客户来源渠道旅游及朋友介绍的渠道作用明显，成交客户主要是为旅游而来，朋友介绍而来，金海湾借此进行客户拦截成交客户最重要的来源渠道是旅游和朋友介绍，分别占22%和21%；春交会及秋交会带来的成交效果也比较好现场包装、户外和短信的推广也为项目带来了成交第80页/共143页81金海湾客户来的目的天然海资源、天然海鲜、天然温泉是金海湾客户的三大游玩目的，部分客户是为了商务接待，部分客户对放烟花有偏好金海湾成交客户中，绝大多数客户是冲着金海湾的天然海资源而来，占到40%，主要是出海捕鱼和游泳，另外，吃海鲜及泡温泉是客户另外两大兴趣爱好部分客户对在海边放烟花和鞭炮有特殊偏好，但由于受不允许，未能在海边放烟花表示遗憾。成交客户访谈：张先生：45岁左右，湛江人，本科学历，在深圳做生意。购房情况：二期公寓已经购买5套，10月2日和朋友一起购买4套，10月9日到免税大厦签约，当天又购买5套，合计9套，全部为海景房。“家里人都很喜欢海，自已也很喜欢，有空的时候特别喜欢和家人或朋友一起到金海湾来出海，亲手捕鱼，然后把自已捕来的鱼或虾再拿到金海湾旁边的海鲜店里加工，享受自已捕来的海鲜，一来是绝对的新鲜，二来那种感觉特棒”夏天的时候可以到海里游游泳，这里的海水和沙滩还可以，都比较干净，冬天的时候还是有点冷，游不了泳，我和家人或朋友就选择了到滨海温泉那里的泡温泉，海边的空气比较湿，老年人容易患风湿，泡泡温泉对健康也有好处；第81页/共143页82金海湾客户关注因素成交客户访谈：林先生：40岁左右，湖北人，本科学历，其本人从事建筑设计工作，属于设计公司创办人（曾设计北京公馆等项目），一家三口，女儿刚满一岁。特征：有素质修养，低调，性格平和，穿着有品位“非常喜欢海景资源，我和太太都很满意；”“我希望居住的环境要安静，我之前已经买过两次房子，觉得都不太理想，在市区太吵闹了。想在海边买一套房，有时间的话带上老婆孩子来这里度假，在海边居住非常的舒服。”“平时喜欢看篮球比赛、游艇出海，和朋友在一起时，时常谈到金海湾区域价值还是蛮大的。”“这里离很深圳很近，开车大概一个小时就到了，周末的时候可以带家人经常过来，觉得这个挺好的，不像在海南，去一次还地全家人做飞机，浪费时间也比较麻烦，。”成交客户对资源关注度占70％，对区域升值占20％。可以看出客户主要的关注点为金海湾稀缺的海资源，特别是沙滩资源；另外一方面是区域的升值潜力。金海湾稀缺的海资源及沙滩资源是绝大多数成交客户愿意为之买单的因素，其次是区域的升值潜力；第82页/共143页83型号客户需求类型客户比例第一类投资兼度假类53%第二类跟随朋友圈层13%第三类喜欢海类11%第四类度假休闲类9%第五类其他：为父母养老、为生孩子14%以上数据来自金海湾成交客户统计投资兼度假、朋友圈层、喜欢海、度假休闲是金海湾成交客户主要需求类型客户需求类型第83页/共143页84客户小结——以深莞惠客户为主，约70%，其中以深圳客户为主珠三角的品牌追随者（广州、佛山等）约占20%，全国偶得客户约占10%。通过度假旅游、朋友介绍是客户上门的主要途径成交客户最重要的渠道来源是旅游度假和朋友介绍，春交会和秋交会也带来了一定的客户资源稀缺的海资源环境是促成客户买单的最主要因素稀缺的海资源及沙滩资源是绝大多数成交客户愿意为之买单的因素，其次是区域的升值潜力；第84页/共143页客户定位：结合金海湾项目的客户分析，项目以深莞惠客户为主体，包括珠三角、全国以及国际投资客深莞惠投资度假客户珠三角投资度假客户全国及国外投资度假客户核心客户重要客户偶得客户第85页/共143页纬度一：形象定位纬度二：客户定位项目定位—纬度三：产品定位第86页/共143页产品定位思考滨海物业客户需求的同质性案例借鉴找到滨海物业的畅销产品策略指导下，项目产品的定位基于高容积率的考虑客户需求调查第87页/共143页案例借鉴——万科十七英里产品类型户型面积（m2）户型畅销亮点联排别墅190-290退台别墅户户观景、有天有地公寓公寓：38-441房1厅：57-692房1厅：95-983房1厅：150-180户户观海复式结构，更宽阔的海景大面积增送公寓退台别墅别墅户型图公寓户型图第88页/共143页针对滨海物业，客户主要的需求类型是40-60平米的公寓以及200-250平米的别墅对于海景物业，客户意向公寓的占到了82%，意向别墅的客户也占到了11%a..金海湾客户意向公寓面积多为40-60m2占到了55%，也有17%的客户需求60-80m2b.需求洋房的客户意向面积比较分散，总的分析来看，需求主要集中在小面积80-100m2和140m2以上c.需求别墅的客户意向面积主要集中在200-250m2（占了63%）和300-350m2（占了21%）客户需求意向别墅面积63%11%21%5%200-250m2250-300m2300-350m2350-400m2意向公寓面积55%17%9%5%5%4%3%2%40-60m260-80m280-100m2100-120m2(空白)40m2以下120-140m2140m2以上数据来源：金海湾客户分析意向洋房面积7%27%13%20%33%100-120m2120-140m2140-160m2160m2以上80-100m2意向物业类型5%89%2%4%别墅公寓花园洋房(空白)第89页/共143页产品类型定位

十七英里海语东园云深处心海伽蓝东海岸湖心岛优品艺墅本项目别墅洋房高层酒店公寓项目名称物业类型项目以满足度假需求为主，根据项目特色产品的驱动模式，结合发展案例，项目的产品类型定位为“公寓+别墅”。满足第一居所和第二居所要求满足度假需求满足度假需求物业类型确定原则：最大化实现项目定位和竞争力，最低化市场风险物业类型确定思路：价值标杆带动整体，现金流产品引导客户多元化独栋联排/双拼酒店公寓高层多层洋房评述市场稀缺产品，是本项目的最优势产品，分大独栋和小独栋满足低密度物业的同时增加容积量，满足客户多元需求市场主流产品，客户需求较大，属于现金流产品居住类公寓，满足客户多样化需求，作为产品线的良好补充类别墅产品方式打造，作为项目容积率的良好补充。第90页/共143页各物业类型功能定位－盈利模式波士顿矩阵

高市场增长率

高明星:STAR现金牛CASHCOW婴儿QUESTION瘦狗DOG相对市场份额回现主力：高层公寓价值标杆：酒店公寓、一线海景别墅

低

低物业类型确定原则：最大化实现项目竞争力，最低化市场风险物业类型确定思路：价值标杆带动整体，现金流产品引导客户多元化－以投资\度假为主体需求，前期投资兼度假为主导，逐渐走向度假型社区－现金流产品与形象产品共同配置，复合产品线规避风险－产品以常规旅游度假产品为主，少量创新过渡产品：联排/双拼别墅第91页/共143页畅销户型借鉴金海湾---海尚江畔82-85㎡一房一厅超大的景观阳台，海景资源的极致享受标准长条公寓式户型，方正实用，空间利用较高独立式的厨房设计，避免油烟对室内的污染第92页/共143页畅销户型借鉴金海湾---海尚江畔134--139㎡二房一厅超大的景观阳台，海景资源的极致享受稀缺豪华端头为两房，户型通透，功能实用性强超大客厅开间，坐享壮阔海景4.05米超大主卧开间，尽显扩错格局第93页/共143页畅销户型借鉴金海湾---别墅户型面积较小，控制总价；户型方正实用；宽阔的景观视野，超大阳台、露台赠送空间较大；附加值较高，对景观资源的享有度较高第94页/共143页5营销策略第95页/共143页纬度一：推广策略营销策略—纬度二：营销渠道采用立体化推广，迅速建立全国影响力第96页/共143页1、业内网络渠道的渗透轰炸搜房网在世联分公司所在区域均设有分支网站机构，重点财富聚集地也有布局，可统一协调当地的网络宣传工作搜房简介：全球最大的房地产家居网络平台，2010年9月正式于美国纽约证券交易所上市，业务覆盖全球104个城市及地区，日均独立访客搜房网超过1200万人次，房地产门户网站访问量全球排名第一，至2010年全国注册的购房者用户超过2000万，日均浏览量排房地产门户首位，成为全国最大的房源展示平台。104个城市，2000万购房用户的全面覆盖！世联中国＋搜房的战略合作合作方式：全国型战略合作伙伴关系，统筹项目的全国性网络推广推广时间：2011年5～7月份推广地区：世联分公司所在地（华中、华南、华东、西北、东北）

高端财富聚集地（鄂尔多斯、温州、太原等地）第97页/共143页2、全国范围的电视萤幕轰炸合作目的：借助凤凰卫视在国内电视荧屏的新闻品牌传播影响力，通过短期高频率的广告推广项目。Cctv2定位财经高端人士的专业频道，通过植入宣传广告片或富茂高层访谈节目，推广项目在高端财智阶层的影响力和知名度合作方式：世联与凤凰卫视、cctv达成战略合作伙伴关系，为本项目的营销推广建立合作基础。推广时间：2011年5～7月份节目形式：1.邀请富茂高层录制访谈类节目播出，强调十里银滩在企业转型中的巨大作用：凤凰卫视－鲁豫有约；cctv2－商道；2.在凤凰卫视或cctv2插播项目宣传片广告。世联＋凤凰卫视＋cctv2的战略合作对1.75亿电视家庭用户的短期高频覆盖！CCTV-2是以专业财经信息为核心内容的频道。以专业内容服务大众。财经频道要成为“财经政策的窗口、投资理财的指南，经济生活的帮手”。

凤凰卫视可面向全国1.75亿个有线电视用户家庭，有包括访谈、评论、历史人文、咨询、财经等多个知名栏目，诞生了一批如陈鲁豫、胡一虎、窦文涛等多个知名节目主持人，深受光大观众喜爱。第98页/共143页以腾讯为平台，开展“富茂比斯坎湾滨海度假生活”互动活动，引爆qq传播热潮以巽寮湾夏季滨海旅游度假节为契机，传递“富茂比斯坎湾滨海度假新生活主题”，以腾讯qq好友、qq群的庞大用户群为基础，采用病毒式传播。操作关键点：在活动期间，腾讯QQ客户端RichBotton、客户端视频窗口、AIO广告位以及腾讯网对本项目活动都要进行了强势硬广告曝光和软性植人，发布相应的活动信息，为项目制造声势，带来全民普遍的关注，从舆论上制造轰动效应。2、在活动内容的设置上，突出与好友分享的活动。用户登录QQ参与活动后，可向自己的qq好友发送相应项目视频以及Flash形式广告片，用户每给50个qq好友转发，即可获得1Q币的奖励。用户还可以在Qzone发布相关的项目资料和宣传片，以增加项目的关注度。3、QQ平台利用第99页/共143页中国移动手机早晚报简介：新闻早晚报是中国移动手机报业务的一种时事新闻业务的一种。为订户提供综合新闻资讯，包括国际、国内、体育、娱乐等各类新闻，以及笑话、心理测试和天气预报等休闲实用信息。每天早晚给用户发送2条彩信。世联＋中国移动的战略合作实现全国5.75亿客户群的信息覆盖！与中国移动建立合作关系：以手机早报晚报等形式对5.75亿手机用户实现定向植入式广告投放广告植入方式：以举办“滨海旅游文化节”、“海洋休闲旅游欢乐节”、“惠州国际高尔夫旅游节”，邀请国内著名经济学家参加“惠州国际休闲度假经济高峰论坛”等形式制造新闻，植入项目的形象和基本信息。以一句话新闻的形式发送项目新闻短信，覆盖全国大部分地区。4、手机用户的大面积通讯轰炸第100页/共143页植入方式：独立设计程序：以单独程序形式植入ipad、iphone主界面，提供楼盘查询，楼盘信息介绍等多重功能。播放器附带广告：通过在播放器界面植入专门拍摄的项目楼盘广告信息，实现对客户的点对点覆盖合作方式：世联中国与苹果公司进行战略合作谈判，并通过程序或广告方式进行整合，将本项目推广植入到苹果数码产品中，对高端使用者进行传播覆盖客户群：据苹果公司调研，70％的ipad、iphone用户年收入超过30万人民币，多为高端商务人士或财智阶层。合作时间：基于项目的推售时间，可考虑在2011年3月份ipad2代推出时，进行植入，程序可一次性设计安装，广告投放可从2011年3～6月份世联＋苹果的战略合作潮流数码单品ipad/iphone的网络植入！5、时尚数码新品内的有效信息植入第101页/共143页航美传媒简介：目前国内惟一一家专业经营机场、以及飞机客舱电视的广告传媒机构。已经成为全国52家机场和国航、东航、南航、深航等多家航空公司的近2000多条航线、20000多块屏幕的电视节目编辑制作与广告经营机构。合作目的：借助航美传媒的强大影响力，在机场和机上的报刊杂志、户外广告、电视栏目进行大力宣传，对高端商务客户、高端区域外圈层客户进行强势牵引拉动合作方式：全国型战略合作伙伴关系，统筹项目的广告制作和航空覆盖世联＋航美的战略合作52个机场，2000条航线的信息覆盖！6、航空领域的全面覆盖式轰炸第102页/共143页7、高端写字楼的商务轰炸世联＋分众传媒的战略合作深圳甲级写字楼的LED信息覆盖！植入方式：甲级写字楼：以电梯间楼宇广告的形式播放项目广告宣传片高层公寓：LED广告屏，插入播放项目广告合作方式：世联中国与分众传媒进行战略合作谈判，建立长期合作关系。通过广告方式进行整合，将本项目推广植入到分众传媒所覆盖的高端写字楼或公寓LED广告屏中，对高端商务办公人士进行传播客户群：深圳、北京、上海、广州一线城市顶级写字楼商务办公人士，以及深圳、广州地区的高端公寓客户。分众传媒创始人江南春先生第103页/共143页8、高铁－动车组高端交通渠道覆盖世联＋CRH的战略合作全国200列条高速航路的信息覆盖！第104页/共143页纬度一：推广策略营销策略—纬度二：营销渠道全国性渠道营销，掌握一线滨海霸主权第105页/共143页目标据了解，贵司今年的销售目标为12-15个亿然而，此销售额并不具备滨海线上制霸权，我们的目标是把项目打造成滨海区域的领导者；争取今年达到25-30个亿今年销售25-30亿元今年销售25-30亿元第106页/共143页海上的制霸权我们如何确定？我们如何达到预期高额的销售目标？我们寻找成功案例第107页/共143页清水湾：在海南这个“国际旅游岛”，真正做到全国营销铺排、将岛外客户资源深入拓展的成功大盘！排名楼盘名称地区销售金额（亿元）1雅居乐清水湾海南64.002汇景新城广州57.673仁恒河滨城上海52.884星河湾上海51.115万源城上海41.876华润幸福里深圳39.827太阳公元北京39.588林肯公园北京39.359三里屯soho北京38.2510亿城西山华府北京35.73全国2009年个盘销售排行榜2009年，单个楼盘销售额达到64亿元；2010年前10个月，销售额达到65亿元；2010年“十一”黄金周7天，销售额达到6亿元；2010年10月，在宏观政策对全国市场接二连三的打压下，销售额仍然达到24亿元。案例借鉴：

海南雅居乐清水湾第108页/共143页雅居乐清水湾重点城市设立展示中心，分重点城市举办推介会。营销借鉴-全国推介全国各地设立展示中心2010年11月23日，“我爱清水湾”之雅居乐•海南清水湾全国联动推介会正式拉开帷幕。此次大型推介活动预计在全国20城联动举行，规模空前。第109页/共143页雅居乐清水湾重视媒体的作用，4月份华东、西南和华北三大片区举办了全国性的媒体见面会。营销借鉴-全国媒体见面会2010年4月22-24日，来自上海、浙江等华东区域的主流媒体一行20余人来到海南三亚，参加“2010雅居乐海南清水湾全国媒体精英见面会”。2010年4月10日下午，雅居乐海南清水湾媒体见面会（西南区域）在清水湾销售中心隆重举行，来自重庆、成都等地知名媒体聚集在美丽的清水湾畔。2010年4月17日下午，雅居乐海南清水湾媒体见面会（华北区域）在清水湾销售中心隆重举行，来自北京、山西、内蒙等地知名媒体聚集在美丽的清水湾畔。第110页/共143页雅居乐清水湾充分利用各地的本土资源，举办高端营销活动，增强客户信心。营销借鉴-异地资源嫁接1、《索马里海盗》引爆北京业主答谢晚会2、七月，“雅居乐海南清水湾皇家马术品鉴会”活/京城马汇隆重举办2010年10月23日，由海南雅居乐清水湾倾情奉献的“金秋深度体验之旅”在浙江九龙山庄园举行。2010年8月20日，由远洋地产重庆国际高尔夫俱乐部承办，雅居乐地产举办的“雅居乐海南清水湾重庆高尔夫邀请赛”拉开帷幕。北京浙江重庆第111页/共143页雅居乐项目前期以强势推广为主，通过全国一线城市媒体投放和密集公关活动，在市场上造成轰动并迅速提升项目影响力，同时利用各地专业营销机构进行分销及推广，建立起全国销售网络；后期以软性推广为主调，加强对产品解构，项目区域炒作，注重业主资源挖掘和圈层营销，为销售客户积累创造条件。雅居乐项目通过建立全国性销售网络，09年达到单盘64个亿的销售额；然而我们世联是否具备全国销售的条件？第112页/共143页世联渠道资源优势全国资源渠道优势——全国一盘棋拥有最可利用客户群——珠三角客户资源优势拥有最优质客户群——豪宅及投资客户优势拥有最可牵引客户群——高铁城市客户资源优势第113页/共143页世联全国资源渠道的整合上海南京杭州青岛济南石家庄天津大连沈阳重庆武汉惠州东莞广州深圳香港世联中国拥有全国24个分公司，已为全国100多个城市的客户、超过1000个房地产项目提供了高质量的房地产综合服务。

珠海佛山中山1第114页/共143页世联全国三大区域资源和信息完全共享；信息共享淡市：深圳—北京—上海相互借鉴快速反应客户共享技术共享第115页/共143页世联全国三大区域资源和信息完全共享；信息共享客户共享技术共享淡市：深圳——北京——上海相互借鉴快速反应巡展、联动，准确有效的全国客户渠道1.世联客户资源总量大世联15年精心积累的庞大的客户群，可直接转借到每个项目的，目前客户资源约1164000条；目前成交比例为10%其中：深圳地区成交客户：68339非深圳地区成交客户：531652.资源跟新速度块资源以每年超过80%的速度递增世联北京

37328条世联长沙

10656条世联东莞

166652条世联广佛

123098条世联惠州

84815条世联上海

40181条世联沈阳

31799条世联天津

8332条世联西安

984条世联珠海

62098条世联深圳

528190条各公司业主资源：深圳客户按录入年份（条）2003——133852004——702922005——2008622006——3190912007——4049372008——528190客户资源递增：第116页/共143页世联全国三大区域资源和信息完全共享；2006年底，北京世联在深圳、上海举行北京高端项目大规模联展，利用总部资源调集20多家主流媒体报道，并通过深圳、北京两地销售代表有机联动。三天时间成交总额逾1.3亿元！07年在深圳专门成立了世联全国项目营销中心，为世联在24个城市所代理销售的项目提供了一个高效的联动平台。2007年，重庆龙湖春森彼岸:在深圳设立分展场，整合世联客户资源，并通过异地购房团炒作刺激当地市场，实现客户挤压，共接待上门客户207批，300多人次，办理VIP卡176张；2010年，成都中粮御嶺湾开展成都-深圳两地客户联动，通过总部调配世联珠三角资源，五一期间，在受政策影响之下依旧成功成交13套；全国资源的统一调配和客户联动是世联的绝对优势；第117页/共143页世联全国三大区域资源和信息完全共享；信息共享客户共享技术共享淡市：深圳——北京——上海相互借鉴快速反应巡展、联动，准确有效的全国客户渠道营销案例沉淀，经验推广世联全国资源和技术共享平台领先业内，以保证全国每一个项目都能体现世联高水平策划能力！第118页/共143页总部调动全国销售渠道快速铺排：世联307个在售项目，就是威尼斯湾的307个售楼处，世联2067名销售代表就是威尼斯湾的2067名销售代表！第119页/共143页世联珠三角资源优势2004广佛公司2004惠州公司2006珠海公司1993深圳公司至今世联代理拥有5家分支机构，共形成了2500多人的优秀团队。以深圳、广州和东莞、佛山、惠州、珠海为核心的珠江三角洲区域“”2008广州公司2002东莞公司2第120页/共143页世联在惠州

09年，惠州世联全年销售金额42.61亿，占市场份额的20.68％；销售面积86.84万m²，占市场份额的8.32％；累计销售套数19000套，近30％的市场份额；整体实现均价4908元/平米，超过全市均价的15.05％。经过5年的发展，世联地产惠州公司共操作顾问、策划代理及全程代理项目超过130个，产品形态涵盖普通住宅、豪宅、休闲度假产品、旅游区、产业园、写字楼、商业等众多层面，已全面打开惠城、惠阳-大亚湾、陈江-仲恺、河源、汕尾、博罗等区域，服务TCL、万科、保利、合生、中信、金融街、鹏基、天地源、光耀、合正等多家知名品牌开发企业，进入快速增长时代！

世联惠州“”(内部数据)第121页/共143页1-12月世联在深圳销售金额325亿元，占比全市33%，销售面积190万平米，占全市30%，深圳代理70余个进场项目，豪宅项目17个，均价实现2.5万元以上的13个，实现3万元以上的8个，最高实现住宅项目均价超过6万（天麓）。深圳公司超过400人。截至2007年，深圳公司策划代理项目400多个。代理项目95%以上销售率超过98%；55%以上项目事先100%完美销售。2006年，在深圳高端市场占有率50%，写字楼市场占有率60%。成为深圳最具营销力的综合性代理服务机构。成立14年以来，业绩以年均30%以上速度持续稳定增长。世联深圳世联在深圳“”———占据豪宅流市场绝对份额(内部数据)第122页/共143页世联在东莞1-12月世联在东莞位居第一，销售金额72亿元，占比全市20.13%；销售面积69.57万平米，占比全市18.79

%；。2010年36个进场项目，策划顾问项目超过120个；单月领先竞争者近2万平米、金额约1.2亿元。世联于2002年进入东莞，凭借出色的表现很快在东莞扎根成长。截至2010年东莞世联的服务范围已覆盖五个主城区及二十余个镇区，项目超过200个，客户逾100位，已经在售的项目超30个。世联东莞“”(内部数据)第123页/共143页1-12月世联在珠海（包括中山）持续领跑、占绝对优势！销售金额21.56亿元，占比全市14%；销售面积约24.5万平米，占比全市9%，13个进场项目。11月销售面积为竞争者的两倍，销售金额为2.5倍！历年服务代理销售项目15个，服务顾问咨询项目4个，82%的代理项目实现开盘90%以上销售率，在珠海地产服务领域中保持领先！世联珠海世联在珠海“”(内部数据)第124页/共143页世联在佛山———禅桂南海强势布局，辐射顺德/三水高明千灯湖一号保利花园滨海御庭中信山语湖深业城兆辉博澳城慧港·国际金茂广场海畔嘉苑天湖郦都九鼎国际城星星华园国际鸿业城市花园怡翠宏璟金地九珑璧保利百合花园万科金御华府禅城Chancheng桂城Guicheng银丰花园锦绣蓝湾时代依云小镇南海镇区Nanhai顺德Shunde世联在佛山代理项目超过60个，代理销售面积超过150万㎡！代理销售金额超过160亿！美邦公寓御江华府锦江豪庭丽日天鹅湖畔山水岸怡翠玫瑰园第125页/共143页世联在广州2009年进入广州市场，世联在广州扎根成长，首年销售金额实现8.3亿元，销售面积9.8万平米。2009年4个进场项目，策划顾问项目6个。蓄势，只为领先。世联于2009年2月进入广州，凭借扎实的专业功底，出色的表现很快在广州扎根成长。截至2009年底广州世联的服务范围已覆盖六个城区，有4个代理