工程管理保障与节能降耗

工程管理保障与节能降耗第一页，共67页。定义：

使所有工程设施处于妥善维修状态、高效运行状态，把工程设施故障降到最低水平，并在低成本条件下保持客房和公共活动区域的可销售性的管理活动。工程管理核心

打造和管理维护好饭店的硬件产品及其‘生产工具’避免‘先天不足后天补’、‘头痛医头、脚痛医脚’的被动局面。硬件品质能否赢得市场、满足管理需求。工程管理能否

充分保障饭店的长期经营要求。第二页，共67页。工程管理目标

--以最低的运行、维护和改造费用充分保障和满足饭店的长期经营要求。第三页，共67页。工程管理水平体现：

员工的工作状态、综合素质设备运行及机房管理状况日常巡检工作计划维修工作部际协作关系持续性改进工作（员工绩效、缺陷改造等）能源管理工作第四页，共67页。一、提升服务管理水平二、提升硬件环境品质三、控制能源消耗第五页，共67页。一、提升服务管理水平

（一）工作标准与规范（二）设备维护与管理

第六页，共67页。（一）工作标准与规范

服务标准设备操作标准巡检维护、计划维修制度应急预案

第七页，共67页。

对客人及各营运部门的服务工作程序

例：日常维修工作程序

使用部门工程部2

派工维修3

反馈1

报修4

汇总第八页，共67页。（二）设备维护与管理1、使用部门设施设备管理2、巡检与维护3、计划维修第九页，共67页。1、使用部门设施设备管理常见问题：设备设施完好率低，维修、购置费用较大。部门间配合不协调。认识的统一？规范的建立？规范的执行？第十页，共67页。设备故障的原因：

使用操作不当日常维护不当

维修保养不当设备自身问题第十一页，共67页。解决措施：（1）树立全员管理意识（2）明确各部门相关责任

工程部（管理部门）：☆制定设备设施操作规程、清洁维护要求、培训制度、设备管理制度。☆日常及计划保养

各部门（使用部门）：☆设施设备的使用、维护责任☆管理者的督导职责第十二页，共67页。观点：工程部的服务保障不是单纯的‘有求必应’，而是要低成本、高效率地去完成；工程部是设备设施管理的职能部门，维修仅仅是管理职能的一个部分。第十三页，共67页。2、巡检与维护设备缺陷实例：（1）某饭店空调机组、风机盘管灰堵严重，有的甚至没有过滤网。（2）空调冷冻水系统排气阀失灵，高楼层空调效果不好。（3）空调冷冻水管脏堵严重，过滤器长期无人清理，影响效果和能耗。第十四页，共67页。观点：设备管理的目标是尽可能保持其良好的运行状态；设备管理的关键在于‘防重于治’；设备管理的成效在于减少应急维修量。第十五页，共67页。设备设施的巡检与维护

设备设施遍布于饭店各个区域，其运行状态又时刻影响着服务质量、能耗及安全等，我们应该分系统地对所有设备设施（机房）进行日常巡检维护，制定状态标准和巡检周期，明确每个班组、每个员工的职责和检查内容。第十六页，共67页。例：电工组巡视巡检及用电安全检查

要求：对饭店各区域特别是前台区域的用电设备、配电设施及照明等进行定期检查，使其“始终”处于完好状态。巡检内容及周期：将大堂、各餐厅、厨房、康乐、多功能厅、客房楼层及各区域配电间、洗衣房、厨房、办公区域、变配电房等划分为苦干个安全责任区域，明确责任人和检查周期（如每月1次），要求员工根据检查结果写出检查报告，由主管对存在隐患进行解决处理。第十七页，共67页。3、计划维修意义：

树立“预防为主、防重于治”的观念，改变“头痛医头、脚痛医脚”的被动局面。

第十八页，共67页。计划维修主要包括两方面：

（1）机电设备的计划维修 （2）客房等前台设施的计划维修第十九页，共67页。（1）机电系统及设备的计划维修

目的：①保证设备的可靠性②保证使用寿命③保证合理能耗方式：部门自己完成外包第二十页，共67页。（2）客房等前台设施的计划维修

---保持产品的“常见常新”

万能工检修方式：①定期检修客房：每年3－4遍②定期检修公共区域：每年4－5遍③检查VIP房、为客人提供免费小修理等第二十一页，共67页。由万能工想到的……△是实现“常见常新”的有效手段。△必须把客人的报修量控制在一定范围内。△即使没有客人报修也未必说明客房状态是合格的。△日常维修效率如何提高？△制定前台区域硬件设施状态标准，由工程部去检修？由相关部门配合检查？第二十二页，共67页。二、提升硬件环境品质

（一）缺陷形成（二）管理措施第二十三页，共67页。（一）缺陷形成机电系统缺陷例：客房新风量不足：要求：餐厅、会议室：30立方/人小时，公共区域：10立方/人小时，客房：50立方/人小时。原因：（1）新风量设计不足（2）送风方式问题—有的饭店将客房的新风只送到小走廊顶棚内（3）未做风量平衡第二十四页，共67页。给排水系统常见问题：（1）水温不稳定、水压不足。（2）排水不畅。（3）地漏问题。

……第二十五页，共67页。排风问题：（1）厨房（2）小宴会厅（3）烘干机

……第二十六页，共67页。客房“常见病”：

设计“不充分”，细节“不完美”走廊两边“门对门”，夜里睡觉“有响声”洗手间“异味”、“霉变”很常见洗漱用品“不敢用”，风扇“像个小飞机”枕头“硬邦邦”，床垫“杠小腰”

……第二十七页，共67页。饭店的建设背景？市场需求分析、市场定位？业主的专业认识？设计标准？设计者的专业化水平？设计审定？

对于许多饭店而言，改造是一次“再生”的机会；需要重新审视市场变化及行业发展，尊重饭店建设规律；力求“赢在起点”。第二十八页，共67页。影响：（1）饭店服务质量（2）运行、维护成本措施：

（1）有效的管理手段去弥补（2）有计划地进行整改第二十九页，共67页。（二）管理措施

---建设过程的重要环节

1、明确设计任务书--依据经营定位，编制设计任务书

2、明确工作程序--‘先装饰装修’、‘后建筑’为基本顺序，强调各项工作的前提和标准，避免‘就汤下面’

3、明确设计要求--设计师‘设计环境’、经营者‘设计产品’

4、重视方案评审与整合--各项设计、各阶段的沟通确认与相互关系的沟通确认

5、重视施工管理与验收--过程控制、隐蔽工程（图纸未尽事宜、造价、质量控制等）第三十页，共67页。饭店建设（改造）工作

--前期管理是关键

标准计划（筹建计划、施工计划）设计审定与管理

第三十一页，共67页。三、控制能源消耗

酒店能耗：

能源转换效率--设计、管理

能源使用效率--管理第三十二页，共67页。第三十三页，共67页。饭店能耗比（4.6%—15.2%）第三十四页，共67页。

能耗占饭店营收：房价能耗比701元以上6%501-700元8%301-500元9%300元以下10%第三十五页，共67页。(一)酒店能耗状况

1.建筑设计缺陷明显

2.能源管理方法不当

3.技术改造措施不力

4.设备运行管理科学性不强第三十六页，共67页。

1.建筑设计缺陷明显

忽视“被动式”节能技术的运用机电系统的设计及设备选用不科学

如：容量超配，可调节性、可控性差

第三十七页，共67页。2.能源管理方法不当难以准确、定量考核管理体制不健全、执行力不强专业化水平不高第三十八页，共67页。3.技术改造措施不力高耗能状况普遍技术改造不及时第三十九页，共67页。4.设备运行管理科学性不强经济运行规范不健全设备维保不到位第四十页，共67页。夏季，房间温度每提高1℃，实测冷负荷下降7％冬季,房间温度每下降1℃，实测热负荷下降3.5％左右第四十一页，共67页。(二)能耗影响因素1.建筑(1)玻璃隔热：夏季通过玻璃窗的日照得热占制冷机最大负荷的20%—30%，冬季单层玻璃的热损失约占锅炉负荷的10%—20%。(2)采用适合的窗墙比：窗墙面积比在0.3-0.5范围内，年总能耗量相差不大，但窗墙面积比超过0.5时，建筑能耗将明显增加。

(3)改进玻璃窗材料和组成：吸热玻璃、反射玻璃、热反射玻璃（可减少太阳向室内辐射热量的70%以上）。(4)建筑遮阳：窗户的外遮阳比内遮阳对减少日射得热更为有效，窗户的外遮阳措施，甚至可以减少日射热量的80%。第四十二页，共67页。2.系统设计与设备选型

--能耗差异并非完全源于先进的节能技术，而更多地源于提供的室内环境标准不同、使用者的生活模式和设备系统形式与运行方式第四十三页，共67页。能源热量单价及转换效率比较

(1)设备选型能源单价/能源热值/综合使用效率×10000=（冷）热量单价第四十四页，共67页。(2)系统的匹配型和可控性

部分负荷下的节能运行要求

按经营要求合理分区新风、排风、水泵等运行中的可调节性

集中系统与分散系统相结合第四十五页，共67页。(3)节能技术运用第四十六页，共67页。3.运行管理

(1)能源管理体制第四十七页，共67页。(2)运行策略变温运行,温度设定,及时关停主机建筑得热与潜热控制末端水压调控分时照明运行电压调控第四十八页，共67页。(三)能源管理措施--提高能源“使用效率”

建立能源管理机构制订节能服务程序制订经济运行制度建立能源管理体制第四十九页，共67页。1.建立能源管理机构树立全员节能意识建立以总经理为首的能管机构制定能源管理制度合同能源管理能耗监测管理系统第五十页，共67页。2.制订节能服务程序(1)规范性节能服务程序(2)引导性节能服务程序第五十一页，共67页。规范性节能服务程序消除潜热工作程序设备装载量85%餐厅(餐前,餐后)空调,照明标准杜绝长明灯,长流水前厅集中排房客房清扫中的空调,照明各区域空调,照明标准,开关规定第五十二页，共67页。引导性节能服务程序’节能环保’的激励措施

“如果不换床单、被套，可免费洗一件衬衫”

及时更换床上用品过渡季节开新风第五十三页，共67页。3.建立经济运行制度(1)制冷系统运行(2)空调系统运行(3)水系统运行(4)照明系统运行第五十四页，共67页。制冷系统运行变温运行,及时关停主机关闭未运行制冷机的冷冻水,冷却水阀门开机时,多开一台冷却塔,正常运行后关闭其水阀分集水器的水循环控制关注冷冻水,冷却水温差重视水质处理保证蒸发器,冷凝器换热效果泵类电耗与主机电耗比第五十五页，共67页。空调系统运行温控器,电动阀的完好系统分区的合理性过渡季节多用新风,空调运行时控制新风量控制新风机组送风温度保证空调机组效率(换热,过滤网)变风量第五十六页，共67页。水系统运行热水温度控制系统水压,流量控制照明系统运行节能型灯具（慎用灯杯）各区域照明开关时间后台区域使用感应控制关注电压第五十七页，共67页。(1)节能减排考核机制(2)节能减排实施计划(3)各部门节能减排管理制度和操作规程(4)定期能耗数据(现象)的统计分析,问责

4.建立能源管理体制--定期对服务流程进行审核,分析其中的能耗、找出存在的浪费环节，通过合理的设计和改进，提高用能效率。第五十八页，共67页。冷负荷指标装机容量的冷负荷指标（W/㎡）＜5858.1-69.869.9-81.481.5-9394-104.7104.8-116.3＞116.3饭店家数01257411所占百分比％0.0%3.3%6.7%16.7%23.3%13.3%36.7%分计百分比％10.0%40.0%50.0%冷负荷指标实际开机容量的冷负荷指标（W/㎡）＜5858.1-69.869.9-81.481.5-9394-104.7104.8-116.3＞116.3饭店家数18163200所占百分比％3.3%26.7%53.3%10.0%6.7%0.0%0.0%分计百分比％3.3%80.0%16.7%0.0%抽样调查30座饭店装机和开机容量的冷负荷统计分析第五十九页，共67页。(四)节能改造--保证能源的“转换”效率

1.制冷空调系统