2009年广州市房地产市场分析报告

2009年广州市房地产市场分析报告2009年市场分析课题组二Ｏ一Ｏ年一月以下单位参与撰写课题中山高校岭南（高校）学院房地产探讨中心合富辉煌（中国）房地产顾问有限公司广东合富房地产置业有限公司广东中原地产代理有限公司满堂红（中国）置业有限公司世邦魏理仕物业顾问有限公司广州分公司书目前言…………………5一、房地产市场总体运行状况……6（一）土地出让显著增加，住宅用地出让居首…6（二）房屋交易大幅回升，成交金额增长超过七成……………6（三）各类新建商品房成交量回升，住宅增长最明显…………7（四）二手住宅均价快速上涨……8（五）租赁市场表现相对平稳……8二、住宅市场运行状况……………10（一）住宅用地供应分析…………10（二）2010年广州住宅土地市场展望…………10（三）新建商品住宅市场分析…………………13（四）二手商品住宅市场分析…………………26（五）商品住宅租赁市场分析…………………33（六）保障性住房建设状况……44三、商服物业市场运行状况……46（一）写字楼市场运行状况……461、新建写字楼市场分析…………462、二手写字楼市场分析…………493、写字楼租赁市场分析…………51（二）商业物业市场分析………541、新建商业物业市场分析………542、二手商业物业市场分析………553、商业物业租赁市场分析………55四、2009年房地产政策概况与解读……………57（一）综合政策……………………57（二）房地产行业管理政策………60（三）住房保障政策…………….67（四）信贷政策……………………69（五）税费政策……………………72五、楼市运行影响因素分析……79（一）多项支持政策激活购房需求……………79（二）流淌性充裕…………………79（三）市场信念增加，预期变更………………80（四）通胀预期因素……………80六、2010年广州楼市展望………81七、政策建议……………………84

前言与2009年全国房地产市场形势的发展相一样，广州的房地产市场在过去的一年中经验了戏剧性的变更。2008年的持续低迷，使得房地产业传言将被列入十大产业振兴的规划。但恰恰是在这种“哀鸿遍野”的局面下，作为“哀兵”的房地产业快速休整翻身，2009年5月市场交易氛围重新活跃，至年底，市场狂热的情景又起先呈现。2009年，广州市住宅用地成交活跃，开发商对后市持乐观看法，国企和上市房企主动拿地；高校城、亚运城片区住宅地块受追捧。2009年12月14日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，探讨完善促进房地产市场健康发展的政策措施。会议确定依据完善政策、增加有效供应、加强市场监管、完善相关制度的原则，接着综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。总体而言，2009年广州市土地及商品房市场出现肯定幅度的升温，受适当宽松的货币政策和较为温柔的宏观政策面的支撑，广州市商品房市场交易、投资活跃，成交量同比大幅度增长，均价逐步回升，市场信念增加，市场观望气氛消退。一、房地产市场总体运行状况（一）土地出让显著增加，外围区域出让面积领先，住宅用地出让居首2009年广州市共出让用地1265.53万平方米，同比增长45.1%。其中出让住宅用地447.76万平方米；商服用地201.25万平方米；工业用地250.45万平方米。由于2009年高校城、亚运城、科学城、琶洲、花都等地大宗住宅用地出让明显增多，2009年广州市住宅用地出让面积与2008年同期相比大幅增加（158.9%）。2009年广州市出让的用地集中在外围区域，番禺、花都、南沙、萝岗四大外围区域出让面积比例超过全市出让土地面积的70%。（二）房屋交易大幅回升，成交金额增长超过7成2009年广州市房屋成交面积2300.44万平方米，比上年同期增长67.0%，成交金额1667.70亿元，增长73.2％。一手房成交面积同比增长58.8%，成交金额同比增加62.1%，；二手房成交面积同比增长75.6％，成交金额同比增加98.8％，显示2009年广州市房屋交易呈现大幅回升，详细如下表。2009年广州市一、二手房屋成交状况面积单位：万平方米金额单位：亿元（三）各类新建商品房成交量回升，住宅增长最明显2009年，广州市各类新建商品房成交面积互有增减，其中住宅一支独秀，增长76.9%。成交价格方面，写字楼和商铺的成交价格同比增长较大，住宅的成交价格与2008年相比只有0.1％的升幅，较为稳定，主要是上半年价格较低所致，详细如下表。2009年广州市新建商品房成交状况（四）二手住宅均价快速上涨在主动的宏观经济政策和实惠的楼市扶持政策的刺激下，2009年，广州市二手住宅市场取得了“量翻番、价新高”的历史佳绩。全年二手住宅交易登记宗数达111451宗，同比大增107.0%，交易登记面积达958.74万平方米，同比大增111.6%，均较2008年翻了一番，同时也超越了2007年的成交水平，创建了新的历史纪录；价格方面，依据满堂红地产的数据，2009年，广州二手住宅成交均价为8428元/平方米，同比上涨19.9%，上涨速度较快，详细如下图。（五）租赁市场表现相对平稳2009年，外围经济在金融风暴肆虐全球的背景下举步维艰，中国经济依旧胜利保持增长，只是步伐略微放缓，而国内的房地产市场更是绝处逢生。国家应对金融危机推出的一揽子经济刺激政策，房地产成为领先受惠的行业之一。由于流淌性充裕及短期性救市措施的实施刺激物业购置需求，广州的房地产销售市场快速回升，销售量及价格明显上涨，重现一片旺盛景象。相对而言，与实体经济联系较为紧密的租赁市场表现相对平稳：住宅租赁市场接着平稳发展，住宅租赁成交量与2008年大致持平，平均租金在春节后出现连续数月的下跌，5月之后在住宅市场买卖价格不断上涨的拉动下，总体住宅租金也止跌回升，全年平均租金比2008年略升2.5%；写字楼租金下滑逐季放缓，底部渐现；主要购物中心的空置率保持低位，租金稳中有升；工业厂房和物流设施租金受出口拖累略有回调。二、住宅市场运行状况（一）住宅用地供应分析1、供地规模创新高住宅用地出让447.76万平方米，为2004年以来住宅用地年度供应规模最多的一年，下半年出让用地猛增，主要是由于亚运城12月22日出让面积达到2.63平方公里。2、全市住宅用地楼面地价有所上升。全市住宅用地楼面地价5370元/平方米，同比大幅增加140.4%。房价的高位回来和市场预期带动了地价的大幅上升，土地市场快速升温。3、住宅用地成交主要集中在番禺区。2009年住宅成交区域分布，按占地面积和总建面积算，番禺区均遥遥领先，其中亚运城、高校城2009年均有多宗住宅用地成交，成为全市最受关注的两大板块，详细如下图。4、外围区域住宅楼面地价大幅度拉升。2009年，住宅成交以外围区域为主导，其中番禺、花都、萝岗等区域地价均出现大幅拉升。外围区域价格的整体拉升，带动了全市整体地价的大幅上扬。番禺（高校城）地价8432元，同比拉升178%；花都区地价2701元，同比大幅拉升146%。5、本土品牌开发商踊跃拿地本土品牌开发商夺得住宅用地总建面积达646万平方米，占比86%，总金额达379亿元，占比92%，详细如下图。（二）2010年广州住宅土地市场展望1、政府：近期政府公布大宗储备用地407万平方米据不完全统计，近期政府在广州的大宗商住储备用地量达407万平方米。主要分布在外围花都、番禺区，详细如下表。2、政府：将来3～5年城中村改造将供应大量储备土地广州支配用10年左右的时间基本完成138条城中村的整治改造任务。其中，位于重点功能区的52条城中村，将以整体拆除重建为主，支配用3～5年时间完成。天河区将在总结猎德村改造胜利阅历的基础上，依据“成熟一个、改造一个”的原则，主动稳妥地整体推动“城中村”改造工作，力争在亚运会之前完成林和村、新塘村、冼村的整体拆迁，五年内全面完成猎德村、冼村、新塘村、林和村、石牌村、石东村、棠东村和棠下村8条城中村的整体改造。3、开发商：存量待开发商服用地2800万平方米据不完全统计，开发商在广州十区现有商服储备用地量2800万平方米。外围区域供应量：花都、番禺、萝岗、南沙供应2300多万平方米，合计超80%；中心城区供应量：白云、天河、海珠、荔湾、越秀、黄埔供应不足500万平方米,合计不超过20%；十大板块供应量：南沙、华南板块合计用地近1200万平方米，详细如下图。（三）新建商品住宅市场分析1、新建商品住宅月度成交量持续回升，成交量创历史新高依据广州市新建商品住宅成交月度走势显示，2009年商品住宅市场成交量持续回升，“五一”前后成交量达高峰。2009年全年广州市新建商品住宅成交量978.32万平方米，同比增长76.9%，创历史新高。2、成交价格触底回升若以年度均价计算，2009年，全市新建商品住宅成交均价9346元/平方米，同比上升0.1%。从月度走势看，成交价格呈现触底回升态势。年初价格处于低位运行的态势，1-5月成交均价在8000～8500元/平方米，“五一”黄金周后楼价起先快速上升，并在12月创出全年最高价11263元/平方米，详细如下图。纵观2008年至2009年新建商品住宅成交月度均价走势，其大致呈现一个U型的轨迹，即从2008年初的11000元/平方米左右逐步回落到2008年底、2009年初的8000元/平方米旁边，之后又逐步回升到2009年底的11000元/平方米左右。由于全年均价是月度均价的年平均水平，而2008年和2009年两个年度中，月度均价变更幅度相当，都为3000元/平方米左右，运行区间也相同，都为8000元/平方米至11000元/平方米之间，因此，不管月度均价是从11000元/平方米回落到8000元/平方米，还是从8000元/平方米回升到11000元/平方米，其年度均价是基本相当的。产生这一奇妙现象是由统计原理确定的，而并非与客观事实存在偏差。3、商品住宅区域市场分析1）外围的番禺、花都成交大幅回升2009年成交面积前三位的是番禺区、花都区、白云区，与2008年（分别是白云区、天河区及海珠区）相比，市场格局发生明显变更；各区的成交量同比均有所增长，特殊是花都、番禺成交面积大幅回升，是全市成交上升的主要动力，其中花都增长253.2%，番禺增长145.9%，详细如图。2）中心城区价值凸显，价格远超外围水平中心六区中的天河区、越秀区、荔湾区及海珠区，2009年新建商品住宅成交均价分别为15009元/平方米、14645元/平方米、12326元/平方米、11559元/平方米，远远超过全市9346元/平方米的均价水平，详细如图。4、2009年广州市新建商品住宅购房者状况抽样分析2009年，随着广州市房地产市场的深化发展，以及成交量和房价的稳步回升，楼市置业者构成出现肯定的变更。经过对全市18个抽样新建商品房项目进行调查分析发觉，广州市住房消费已进入一个理性稳定的阶段。同时，城市化进程加快，城市人口的增长对住宅的巨大需求，为广州市房地产市场发展供应了更加广袤的空间。随着生活水平的提高、收入的增加，高素养的置业者在购房群体中占据中坚地位。1）购房者年龄构成分析对于购房者年龄构成，抽样新建商品房项目有以下十个：珠江国际城、罗马家园、中海金沙馨园、广州雅居乐花园、鸿禧华庭、恒大绿洲花园、富力城花园城、富力金禧花园、富力君湖华庭、富力桃园。从十个抽样项目状况总体状况来看，购房者最集中在30-39年龄段，购房宗数占全部抽样楼盘置业者的43.5%；购房面积达23.13万平方米，占十个抽样楼盘的最高比例44.4%。该年龄段属于人生的中年时段，多以家庭为单位的住房需求，经营家庭为这一人生时段的主要内容，最为体现广州市房地产市场的自住需求，显示出广州市自住型需求占主导地位；该年龄段购房的套均面积为101.98平方米，该面积户型最适合家庭单元居住。19-29岁年龄段购房宗数与面积位于总体抽样状况的其次位，宗数为1255宗，面积达12.09万平方米，分别占总宗数与总面积的24.1%与23.2%。该年龄段属于人生的事业起步阶段，主要是以资产、才智、人脉等社会资源的积累为主的阶段，而且是适婚年龄段，故此年龄段以首次置业的购房者居多。且套均面积为96.28平方米，明显小于30-39年龄段的101.98平方米的套均面积，显示广州市首次置业者较为理性，对于房屋居住需求多以自身置业条件动身，并对房地产市场成交量与成交价实现肯定的支撑。40-49岁年龄段的购房宗数与购房面积位于总体抽样状况的第三位，购房宗数为1164宗，面积为11.85万平方米，分别占总宗数与总面积的22.3%和22.8%。该年龄段人群随着孩子的成长与家庭资产的增长，对住房的要求不仅仅满意于“有瓦遮头”的状况，对优良的居住环境，便捷的交通，全面的配套均有较高的要求，该群体最体现广州市房地产市场的改善型需求。0-18岁年龄段购房的，该年龄段由于多未参与就业，购房资金来源多为父母，购房套数仅有52套，占总套数的1.0%，面积0.57万平方米，占总面积的1.1%。值得留意的是该年龄段购房套均面积为108.59平方米，为全市购房套均面积之最，主要是由于该年龄段多为于父母同住，或是父母为孩子做投资与居住保障的购房需求，故套均面积较各年龄段大。在50-59以及60岁以上年龄段，购房套数分别为370与104，分别占总套数的7.1%和2.0%。购房面积分别为3.55万平方米和0.88万平方米，分别占总面积的6.8%和1.7%。随着年龄的增长，家庭人口的削减以及孩子的独立，此两个年龄段的购房者随着年龄的增长，套均面积呈现下降趋势，从每套的96.03平方米下降到每套84.89平方米。购房套数与面积也渐渐削减，住房需求呈现下降态势。总体来说，从十个新建商品房项目抽样状况来看，首次置业、自住与改善型住房的19岁到49岁这一年龄段合计占抽样楼盘的购房套数的89.9%，购房面积占总面积的90.4%。推断2009年广州市的新建商品房市场仍以首次置业、自住与改善型住房需求为主，比例或达九成左右，详细如下表。2）购房者职业构成分析对于购房者职业构成，抽样新建商品房项目有以下六个：珠江国际城、罗马家园、中海金沙馨园、广州雅居乐花园、鸿禧华庭、恒大绿洲花园。从六个抽样项目状况总体状况来看，企业员工购房比例最大，购房宗数达1807宗，占总宗数的36.2%，购房面积达18.95万平方米，占总面积的36.5%。显示广州市购房人群主要集中在众多的企业当中，该人群成为支撑广州市房地产成交量的中坚力气。职业为公务员的人群购房比例不高，宗数为484宗，占总套数的9.7%；面积为5.10万平方米，占总面积的9.8%。显示广州市公务员群体购房倾向理性审慎，另外公务员占社会总体人群比重不高也是购房比重不高的缘由之一。值得留意的是公务员群体购房均价为全部群体最低，套总价也偏低，显示公务员人群在购房时多以自身收入与资产条件动身，以满意自住需求为主要目标。职业为老师和医生的人群购房宗数分别为175和87，占总套数的3.5%和1.7%；购房面积分别为2.32和0.96万平方米，分别占总面积的4.5%和1.9%。这两类社会公共事业从业人员购房比例最低，显示老师和医生的职业人群较为稳定，套均面积分别为132.30和111.13平方米均超出平均104.15的水平，也体现出该类人群对房屋居住宽敞度的要求较高。职业为商人的购房人群为抽样项目的购房群体的另一主力，购房宗数达1078宗，占总宗数21.6%，购房面积达14.09万平方米，占总面积的27.1%。值得留意的是，该人群购房均价达7901元/平方米，套总价达103.27万/套，均列各类职业之首，显示该职业购房资金实力雄厚，自住需求与投资需求相结合是此类人群购房的主要特点，是广州市房地产市场投资性需求的主要组成部分。总体来说，从六个新建商品房项目抽样状况来看，2009年，广州市各类职业人群在新建商品房市场的构成比例较为稳定，依据各自收入水平进行购房成为我市居民购房的显著特点，置业者素养普遍提高，购房心理趋于理性，各类户型、套型的新建商品房适应各层次人群需求，从而实现广州市新建商品房市场的稳定发展，详细如下表。3）购房者户籍构成分析购房者户籍构成，抽样新建商品房项目有以下18个：珠江国际城、罗马家园、中海金沙馨园、广州雅居乐花园、鸿禧华庭、恒大绿洲花园、富力城花园城、富力金禧花园、富力君湖华庭、富力桃园、广州金色城品、万科金色康苑、万科金色荔苑、广州万科城、万科云山花园、广州金域华府、万科金域蓝湾。从18个抽样项目状况总体状况来看，我国居民在广州市购房占肯定主导地位，购房套数达8877套，占总套数的99.1%；购房总面积达88.02万平方米，占总套数的99.0%。其中，在我国的购房者中，广东省内市民在广州市购房达6852套，购买房屋面积达66.70万平方米，分别占总套数和总面积的76.5%和75.0%。广州市内户籍人口在抽样项目购房则占总成交宗数和面积的六成左右，分别为62.0%和59.4%。数据显示，广州市抽样楼盘2009年的住房消费仍以国内居民购买为主，其中市内居民仍为本市购房主力。预料在较长的一段时间内，随着广州市房地产市场的发展，市内居民购房比例将较为稳定，省外、港澳台、外国人员购买广州市商品房比例或将有所提高，详细状况见下表。5、国内四大一线城市房价对比国内四大一线城市京、沪、穗、深经济实力相当，但从房价水平来看，广州明显比其他三大城市要理性。依据中原地产监测，2009年广州市新建商品住宅年度均价比其他三大城市低3000～5000元/平方米不等，年末（12月）均价低3000～10000元/平方米不等，详细状况见下表。四大一线城市房价对比表单位：元/平方米数据来源：中原地产6、对不同投资、置业对象的政策建议和置业建议1）住房市场需求的构成与特点一般状况下，住房市场的需求可以分成两大类，包括有自住型需求和投资型需求。其中，自住型需求则可以分成首次置业需求和改善型需求，投资型需求又可以分成短线投机需求和长线投资需求。首次置业需求：即第一次购房的需求。这类需求一般是指年轻人工作一段时间之后有了肯定积蓄，为满意独立生活、结婚生子等须要而出现的自住性质的购房行为，通常总价预算不高，购买的户型也大多以90平方米以下的一般商品住房为主。目前二手楼市大约6～7成的买家都属于该类型的需求。改善型需求：改善型需求同样属于自住性质的购房行为，与首次置业需求的区分在于之前已经拥有一套居所，再次购房的目的是为了改善生活环境、提高生活质量，包括小房换大房、旧房换新居等。改善型需求是现阶段支撑一手楼市的主力买家。短线投机需求：所谓短线投机需求，就是指在市场上快速买进卖出、以赚取差额回报为目的、带有明显投机性质的需求，人们通常所说的“炒楼客”、“炒房团”就是这类型的需求。该类需求对于政策和市场的变更特别敏感，通常出现在市场的上升阶段，是市场过热时期房价上涨的主力推手之一，但在市场调整时期又会快速无影无踪，是造成市场波动的不稳定因素之一。长线投资需求：长线投资需求是指在市场上以获得住房租金回报为主要目的的投资型需求。与短线投机需求一样，长线投资需求同样是以获利增加财产性收入为目的，但其行为比较理性，崇尚稳健的投资理念，类似于股市的价值投资者。2）政策建议合理引导住房消费，激励居民正常的住房消费需求，对于维持房地产业的健康发展，促进国民经济发展有着重要的意义。过去一段时间，房地产市场在蓬勃发展的同时，也出现了房价上涨过快的现象。在此过程中，部分购房者也衍生了包括“追涨”、“过度消费”等非理性的购房行为，助长了楼市的过热成分。因此，要达到稳定购房者心理预期、维护市场稳定的目的，就有必要区分市场内不同类型需求的不同特点，在政策上赐予适当的指导性建议。住房问题既是市场问题，也是民生问题。在国民经济不断向上发展的过程中，房地产市场的旺盛发展一方面应当允许投资型和自住型的需求同时存在，另一方面又必需确保自住型需求的市场主体地位，对投资型需求特殊是其中的短线投机需求赐予适当限制，使其成为促进市场健康发展的有益补充而不是不稳定因素。因此，政府在出台管理措施和政策文件的时候，应当有的放矢，防止出现“一刀切”的误伤。a、对自住型需求的政策建议：首次置业需求，一般以解决自住须要为主，是维持市场稳定发展的主要力气，同时亦符合政府激励居民拥有合法的财产性收入的政策精神，对扩大住房消费、拉动内需有重要作用，因此应予支持激励。首先，政府可以接着执行对首次置业需求的购房实惠政策，如房贷利率7折、首付两成、契税实惠至1%等，通过降低购房门槛、减免交易税费的方式激励该类需求入市；其次，针对目前中心城区一手楼价较高，首次置业需求购买有肯定难度的现实，应主动提倡住房梯度消费的观念，引导资金实力不是很充裕的首次置业需求养成“先二手后一手”、“先小房后大房”、“先郊区后市区”等科学的购房观念，分阶段实现置业幻想。同时，政府应当接着执行“90/70”政策，增加90平方米以下一般商品住房的供应，满意这类型需求的置业须要。改善型需求，主要是以改善生活环境、提高生活质量为目的的需求，是未能实现“一步到位”的首次置业需求的进阶阶段，因此同样应当赐予激励。与首次置业需求相比，这类需求经过前期财宝的积累，已经具有比较强的购买力，因此购房实惠政策较首次置业需求可适当削减，但较投资型需求仍应赐予肯定实惠，如可执行贷款利率85折，首付三成等，区分对待。b、对投资型需求的政策建议：以“炒楼获利”为目的的短线投机需求，由于过高比例的短线投机需求简单致使市场产生价格泡沫，危害市场健康发展，是造成市场波动的不稳定因素之一，因此应当加以抑制。抑制该类需求，关键在于稳定市场的供求关系，使其丢失恶意炒作的生存土壤。同时，对于投资型的二套及多套购房需求，应当严格执行首付四成、利率在基准利率的基础上上浮的二套房贷政策，提高炒房者的投机门槛、增加投机成本，压缩其炒作获利的空间，以达到抑制其投机冲动的空间。以获得出租回报为主要目的的长线投资者，这类需求是住房市场发展的有益补充，是旺盛的市场对资本的吸引力正常体现之一，因此不宜多加干涉，只赐予适当的政策引导即可。国务院总理温家宝在十一届全国人民代表大会第三次会议的政府工作报告中指出，要“规范发展二手房市场，提倡住房租赁消费。盘活住房租赁市场。”其中，“提倡住房租赁消费”和“盘活住房租赁市场”都对地方政府管理住房租赁市场的实力提出了更高的要求。当前，政府一方面可以通过出租屋登记备案、推行租赁合同公共样板等方式加强对住房租赁市场的监管，另一方面也应为盘活住房租赁市场创建主动的条件，包括简化行政管理手续、在适当的范围内降低税收等，为长线投资者的合理投资行为供应便利。3）置业建议总体来说，2010年广州房地产市场将维持平稳发展的态势，房价呈现震荡走势。同时，房贷首付和利率水平虽然有所收紧，但仍处于历史低位，对于置业投资仍旧有利。近期广州市提出要“保障中低收入家庭、支持中收入人群购房、放开高端市场”，信任能有效保持今年房地产市场的健康发展。“在别人贪欲的时候恐惊,在别人恐惊的时候贪欲。”由于今年市场不确定性增加，房价可能会有所震荡，预料楼盘实惠会增大，有置业投资需求的人士多加留意对比，将能找到更高性价比、更适合自身需求的物业。a、对自住型需求的置业建议：对于中低收入者，2010年广州市可供应保障性住房约4万套，包括2.3万套廉租房及1.7万套经适房。因此，符合条件的中低收入者今年多关注政府保障性住房的建设、销售状况，主动加入申请，借此改善自身的居住问题。对于首次置业者，刚参与工作不久的年轻人由于家庭正处于形成阶段，财务状况比较惊慌，而支出将随着家庭成员的增加而上升，储蓄也将随之而下降。因此，首次置业者置业投资首先须要考虑在经济实力上的承受实力，然后须要考虑区位与交通的便利性，最终才考虑房屋的自身品质等问题。若因价格因素选不到合适的市区一手物业，可以在郊区一手市场或二手市场找。随着广州城市发展空间的不断扩张，地铁、快速路等不断完善，郊区的发展快速。因此，将来交通规划利好、轨道交通旁边的郊区新盘是选择之一，如番禺区、花都区、萝岗区等。同时保持良好心态，莫有“抄底”幻想，适合自己的、性价比高的才是志向的选择。市区则可以考虑中小户型以及二手物业，切莫选择超出自己承受实力的物业。改善型购房者一般资金实力较强，留意生活环境的舒适度及住宅品质、套型，遇到合适的产品该出手时就出手，提前享受居住品质的提升。改善型购房者，一是考察房间结构、功能布置、周边环境、配套等能否满意自己的生活要求；另外就要着重考虑房子的保值和升值潜力，而项目的品质及环境也是一个重要保障，所以购房时肯定要长远地看待一个区域。另外，大的品牌开发商也是品质的保证。b、对投资型需求的置业建议：从长远看，中国经济持续发展，居民收入不断增加，房地产有其强大而可持续性的刚性和投资需求，使得政策难以变更楼市的长期趋势，房地产仍旧是特别好的长期投资品。长期投资置业者应重点关注不同物业类型和区域的差异。从物业类型看，高端住宅物业是较好的选择。政府将来将逐步放开高端市场，重点管理中低端市场。从历史阅历看，高端物业是抗通胀的较好投资品，价格升幅比一般物业更大更快，亦更受投资者追捧，随着经济的持续发展，高端物业的需求亦会持续增加。区域的选择则可参考租金水平和将来规划状况。租金水平高，说明区域社会经济发展好，实际居住需求大，投资回报有保障，如天河北-体育中心板块、环市东淘金板块等是投资热点区域。另外，一些将来重点发展区域亦是投资热点，如珠江新城-员村、白云新城、新机场周边、亚运新城等，将来重大规划的建设和落成，城市价值大大提升，将对周边房地产带来巨大的促进作用。（四）二手商品住宅市场分析1、全年“量增价升”综观2009年，广州二手住宅市场“量增价升”，可以按季度分成四个不同的发展阶段：第一季度，为刚性需求释放阶段。表现为2008年被市场调整压抑的刚性需求随着楼市系列实惠政策的执行集中入市，成交量起先从2008年的低谷走出，价格止跌回稳。与此同时，部分先知先觉的投资者也在这一阶段起先入市。第一季度的市场特点可以概括为“量增价稳”。其次季度，为市场快速升温阶段。在这个阶段，楼市回暖格局已经完全形成，不仅刚性需求入市，弹性需求、投资性需求也在大量入市，市场追涨气氛热情。由于市场严峻供不应求，在此阶段二手楼价快速走高。其次季度的市场特点可以概括为“量增价升”。第三季度，为市场僵持博弈阶段。在此阶段，市场受到高楼价的压力，由于刚性需求的观望和投资者的却步，市场总体的成交量有所削减，但是由于民间资金对于通货膨胀的担忧，市场上新出现了具有较强承接实力的防通胀需求，接着推动楼价上涨，最终超过了2007年的高位。第三季度的市场特点可以概括为“量减价升”。第四季度，为“末班车效应”阶段。在此阶段，由于营业税减免等实惠政策即将在年底到期，二手楼市出现了抢搭“末班车”的购房潮，市场交易量增加，价格再创新高。第四季度的市场特点与其次季度一样可以用“量增价升”概括，但是成因有所不同，详细如下图。2、成交量翻番宗数份额高达54.9%2009年，广州二手住宅成交宗数为111451宗，同比大增（107.0%），交易登记面积为958.74万平方米，同比大增（111.6%）。全市十区之中，有八个区域的成交量都比2008年翻了一番有多，荔湾区、南沙区的成交量增幅也在50%以上，市场交易气氛特别火爆。值得留意的是，2009年广州市二手住宅的成交宗数市场份额为54.9%，已经超越一手住宅成为置业者的重要选择。不过，由于二手住宅的套均成交面积仅在82平方米左右，与一手住宅约105平方米的套均成交面积还有差距，因此二手住宅的面积市场份额略低于一手住宅，为49.5%。总的来看，二手住宅已经稳稳占据广州住宅交易市场的半壁江山。以区域来看，番禺区的成交量接着排在全市十区之首，为246.71万平方米，同比增长100.4%。该区近期有新火车站、亚运城等重大利好的刺激，因此交易持续保持活跃。此外，成交量位居三甲的还有天河区和海珠区，其交易登记面积依次为163.80万平方米、141.41万平方米，同比增长69.38%和66.52%。值得一提的是，2009年广州中心六区仅白云区的二手市场份额不足50%（48.1%），其他区域均已进入二手住宅成交占多数的全新市场阶段。而在中心六区之外，成交大户番禺区的二手住宅成交比例为55.5%。该区二手住宅交易市场起步较早，目前已经发展得比较成熟。此外，花都区、南沙区、萝岗区的二手住宅成交面积市场份额则均只有两成多，正处市场发展的初始阶段，具有很大的发展潜力，详细如下表。2009年广州市十区二手住宅交易登记面积、市场份额：（单位：万平方米、元/平方米）3、价格上涨较快超越2007年高点依据满堂红地产的数据，2009年，广州二手住宅成交均价为8428元/平方米，同比上涨19.9%，涨幅较去年提高10.3个百分点，上涨速度较快。成交数据显示，在2月份触及7151元/平方米的年内底部之后，广州二手楼价伴随着成交量的放大快速进入上升通道，在全年形成了两个明显的涨价高潮。第一个涨价高潮出现在4月份到7月份。期间，整个二手住宅市场由于成交量的急速放大，市场气氛特别热情。由于刚性需求、改善型需求和投资性需求在此阶段皆掀起了入市高潮，一度在2008年寂静的业主频繁“反价”的现象再度出现。在此过程中，置业者为了争抢市场上有限的房源，不断“追涨”，推高了二手楼价。其次个涨价高潮出现在下半年的9月份到12月份。在经验了上半年的急速上涨之后，二手楼价在8月份出现了短暂的盘整，在此期间市场也因为高楼价的关系出现了肯定的观望气氛，但是由于此后出于防范通胀买房的买家增多，而营业税等实惠政策即将到期的“末班车效应”也使担忧来年购房成本增高的买家再次掀起了购房热潮，业主则借机涨价，从而令二手楼成交均价快速超过2007年的高点，不断刷新历史纪录。数据显示，2009年12月份，广州二手住宅成交均价为9968元/平方米。这一价格与年初最低的7151元/平方米（2月份）相比，上涨幅度达39.4%。同时，该价格也比2007年最高的7536元/平方米（10月份）上涨了32.3%，详细如下图。4、越秀全年均价过万黄埔涨幅全市第一成交数据显示，以区域而论，2009年二手楼均价最高的是越秀区，为10764元/平方米，同比上涨18.6%。该区也是全市唯一一个二手楼均价过万元的区域。作为广州的老城区，越秀区拥有得天独厚的成熟生活配套和优质的教化资源，因此对于自用型的买家极具吸引力，二手楼价因此水涨船高。此外，新CBD所在地天河区的二手楼价在2009年也是突飞猛进，达到9863元/平方米，紧追越秀区之后。在珠江新城板块的带动下，2009年该区的均价同比上涨了20.4%，成为投资客和自住客青睐的“热土”。不过，以全年涨幅来看，涨幅最大的是广州东部的黄埔区。该区2009年的二手住宅成交均价为6561元/平方米，同比上涨23.2%。黄埔二手楼市在寂静多年后异军突起，主要是因为地铁5号线大大缩短了黄埔与市中心的时间距离，交通配套的改善为处于“价值凹地”的黄埔楼价的快速上升供应了基础，详细如下表。2008、2009年广州市二手住宅市场核心区域成交均价同比状况（单位：元/平方米）来源：满堂红探讨部（五）商品住宅租赁市场分析1、广州市商品住宅租赁市场接着平稳发展2009年，广州市二手住宅租赁市场接着平稳发展，住宅租赁成交量与2008年大致持平，但由于2009年二手住宅买卖市场成交量激增，租赁市场的受关注度有所下降。2009年住宅租金走势与2008年明显不同（见下图），受到2008年第四季度世界性的金融危机扩散影响，2009年的广州春交会没有出现以往的短租房热租行情，总体平均租金甚至在春节后出现连续数月的下跌，5月之后在住宅市场买卖价格不断上涨的拉动下，总体住宅租金也止跌回升，并在11月创出历史新高。2009年全年广州市总体（不含萝岗、南沙）二手住宅平均租金是28.6元/平方米，同比上升2.5%。不过相对于二手住宅买卖价格的上涨幅度，租金的涨幅并不算明显。来源：满堂红探讨部下图是2008年和2009年广州市住宅租赁成交个案按面积划分不同区间，再对比其成交比重。可以看到，2009年的住宅租赁市场仍以中等户型作为成交主力，60～80平方米区间的成交比重为27.6%，较之2008年的区间比重（28.2%）略微削减，但仍占主导。而面积在100平方米以上的物业出租成交比重从2008年的11.6%增加到2009年的12.9%，主要是最近几年广州一手楼市的新增大面积物业接连进入租赁市场所致，预料该大面积区间的成交比重还会呈增加趋势。值得一提的是，面积在40平方米以下的物业出租成交比重从2008年的21.1%削减到2009年的17.9%。该类小户型物业多数位于写字楼集中区周边或地铁沿线，始终是单身上班族追捧的租赁对象，选择一年期“长租”的客户居多；与此同时，受2009年7月下旬广州市统一整改“房中房”行动的开展，小单间已经在租赁市场上消逝，供应量的削减导致有需求的租客转租50平方米以上的中等户型物业，故小面积物业出租成交比重呈现削减现象。来源：满堂红探讨部下图是2008年和2009年广州市住宅租赁成交个案按租金单价划分不同区间，再对比其成交比重。可以看到，2009年的住宅租赁市场成交主力租金单价处于中等水平，20～30元/平方米的成交比重为35.6%，较之2008年的区间比重（33.8%）有所增加。而租金单价在50元/平方米以上的物业成交比重则从2008年的9.2%削减到2009年的8.7%，这主要受两方面因素影响所致。一方面在广州市“房中房”被统一整改后，市场上的高租金、小面积单间供应明显削减；另一方面，2009年全球经济大环境尚处于缓慢复苏阶段，在广州有驻点的外资企业高管对所租用的住宅要求较以往有所降低，对高租值的享受型物业需求骤减，大多数高端租客起先将租住对象转向相对实惠型（35～45元/平方米）的物业。来源：满堂红探讨部2、各行政区域住宅租赁市场表现各异从最近两年的行政区域住宅平均租金对比（下表1）可以看到，2009年越秀区的住宅平均租金虽然出现同比下跌现象，但租金水平仍处于各区首位。租金同比涨幅最大的是黄埔和番禺两区，幅度分别达到5.4%和5.3%，这两个区的住宅租金处于相对较低水平，即使肯定数值升得不多，其幅度仍比较大。以下将分别对广州市10个行政区域的住宅租赁市场特征进行简述。2008、2009年广州市各区住宅平均租金对比表（萝岗、南沙暂缺）单位：元/平方米（续上表）来源：满堂红探讨部1）越秀区2009年，越秀区的二手住宅平均租金是36.0元/平方米，同比下跌2.5%。租金单价成交比重最大的是25～30元/平方米，达到19.0%；其次是30～35元/平方米，达到18.2%。上述两个主力区间成交的对象，多数是东风西路、解放路、小北路、寺右新公路等主干道周边的大型居住区或楼龄在15年以上的商品房，租客多数是区域内玩具、海味、皮具等专业市场的商户或打工一族。而越秀区的住宅出租面积成交比重最大是40～50平方米，达到16.2%；其次是30～40平方米，比重达到13.3%。这两个主力区间的成交对象，多数是环市东路、建设新村、淘金、水荫路、麓景路、五羊新城等地的公寓或楼龄在7年以下的次新商品房，租客多数是环市东、东风路沿线办公区的上班族，单身人士居多。2）荔湾区2009年，荔湾区的二手住宅平均租金是29.5元/平方米，同比上升0.7%。租金单价成交比重最大的是15～20元/平方米，达到16.1%；其次是20～25元/平方米，达到15.1%。上述两个主力区间成交的对象，多数是大坦沙、东漖北路、芳村大道、花地大道、浣花路、龙溪路、周门小区等地的房改房或楼龄在13年以上的商品房，租客多数是在周边专业市场打工的外地人士。而荔湾区的住宅出租面积成交比重最大是60～70平方米，达到15.7%；其次是70～80平方米，比重达到14.5%。这两个主力区间的成交对象，多数是芳村大道、黄沙大道、荔湾路、中山八路、中山七路、西华路等地的大型小区商品房，楼龄在10年以上，租客多数是旁边童装、装饰材料、茶叶等批发市场商户或外籍人士，一般以两人一起租住居多。3）海珠区2009年，海珠区的二手住宅平均租金是28.9元/平方米，同比上升3.7%。租金单价成交比重最大的是20～25元/平方米，达到22.4%；其次是25～30元/平方米，达到19.6%。上述两个主力区间成交的对象，多数是宝岗大道、赤岗、工业大道、洪德路、前进路、江南大道、南洲路、新港西路等地的大院式物业或楼龄在10年以上的商品房，租客多数是在天河的写字楼上班的打工族。而海珠区的住宅出租面积成交比重最大是30～40平方米，达到15.6%；其次是60～70平方米，比重达到14.4%。这两个主力区间的成交对象，多数是滨江东路、广州大道南、新港西路、江燕路、南洲路、聚德路等地的中小型商品房，楼龄在8年以上，租客多数是旁边布匹、装饰材料等批发市场商户或高等院校的学生，外地人士单身租住居多。4）天河区2009年，天河区的二手住宅平均租金是32.6元/平方米，同比上升0.8%。租金单价成交比重最大的是25～30元/平方米，达到19.0%；其次是20～25元/平方米，达到15.7%。上述两个主力区间成交的对象，多数是东圃大公路、广州大道北、中山大道、员村、天河北路、珠江新城东片等地楼龄在7年以上的小区商品房，租客多数是在天河体育中心、珠江新城的写字楼上班的外地人士。而天河区的住宅出租面积成交比重最大是40～50平方米，达到15.1%；其次是70～80平方米，比重达到12.8%。这两个主力区间的成交对象，多数是珠江新城西片、龙口西路、林和街、中山大道中、员村、天河公园西门及北门板块等地的商品房，楼龄多在7至12年之间，租客中有小部分是外资企业的单身高管，其余多是外地来穗工作的两口之家。5）白云区2009年，白云区的二手住宅平均租金是21.7元/平方米，同比上升3.4%。租金单价成交比重最大的是20～25元/平方米，达到28.0%；其次是15～20元/平方米，达到26.2%。上述两个主力区间成交的对象，多数是广花路、广园中路、黄石路、西槎路、增槎路等地楼龄在10年以上的小区商品房或大型居住区房改房，租客多数是在旁边的皮具、灯饰、汽配等市场打工的外地人士，或在天河、越秀两区写字楼上班的白领。而白云区的住宅出租面积成交比重最大是60～70平方米，达到20.9%；其次是70～80平方米，比重达到18.5%。这两个主力区间的成交对象，多数是白云大道北、岗贝路、金钟横路、旧广从路、广州大道北、机场路、同和路、石槎路、新市等地的旧式商品房，楼龄在12年以上，租客以三口之家为主。6）黄埔区2009年，黄埔区的二手住宅平均租金是17.9元/平方米，同比上升5.4%。租金单价成交比重最大的是10～15元/平方米，达到29.7%；其次是15～20元/平方米，达到29.1%。上述两个主力区间成交的对象，多数是大沙地东、丰乐南路、港湾路、黄埔东路、荔香路等地楼龄在5至10年之间的小区商品房或大院式物业，租客多数是在天河或开发区上班的白领。而黄埔区的住宅出租面积成交比重最大是30～40平方米，达到21.5%；其次是70～80平方米，比重达到18.3%。这两个主力区间的成交对象，多数是黄埔东路、石化路、开元南路、丰乐中路、怡园等地的小公寓或大型小区商品房，楼龄在10年以下，租客以三口之家为主，还有部分是在开发区工作的单身人士。7）番禺区2009年，番禺区的二手住宅平均租金是17.6元/平方米，同比上升5.3%。租金单价成交比重最大的是15～20元/平方米，达到33.2%；其次是10～15元/平方米，达到26.6%。上述两个主力区间成交的对象，多数是大石镇、南村镇、沙湾镇、石基镇、钟村镇、市桥镇等地多个大型套盘物业，楼龄从4至18年不等，绝大部分租客在番禺当地的批发市场工作的人士，另外还有部分是去天河上班的外籍人士。而番禺区的住宅出租面积成交比重最大是60～70平方米，达到17.5%；其次是70～80平方米，比重达到16.6%。这两个主力区间的成交对象，多数是大石街、洛浦街、桥难街、市桥街、钟村镇等镇街的大型套盘商品房，楼龄多在8年以上，租客以两口之家为主，还有少数外籍单身人士。8）花都区2009年，花都区的二手住宅平均租金是10.9元/平方米，同比上升0.7%。租金单价成交比重最大的是10元/平方米以下，达到44.9%；其次是10～15元/平方米，达到30.8%。上述两个主力区间成交的对象，多数是宝华路、建设北路、金华路、商业大道、云山大道等地多个大型套盘或旧式住宅楼物业，楼龄从4至12年不等，绝大部分租客在花都新华、狮岭等地的批发市场或其他行业工作的人士。而花都区的住宅出租面积成交比重最大是80～90平方米，达到17.8%；其次是100～120平方米，比重达到15.4%。这两个主力区间的成交对象，多数是龙珠路、商业大道、新都大道、建设北路等地的小区物业，楼龄多在10年以下，租客以三口之家为主。9）萝岗区2009年，萝岗区的二手住宅租赁活跃地段是青年路、普晖村、春晖街、志诚大道、开创大道等地段。楼龄在5年以下的商品房小区单位租金在19～21元/平方米之间，楼龄在12年以上的大院物业单位租金在10～13元/平方米之间。成交比重较大的面积区间是80～100平方米，这类小三房物业的租客主要是在开发区工作的外地人士。10）南沙区2009年，南沙区的二手住宅租赁活跃地段是南沙街环市北路、江南路、进港大道、黄阁镇麒麟新村、珠江街等地段。楼龄在5年以下的商品房小区单位租金在17～19元/平方米之间，楼龄在8年以上的旧式小区物业单位租金在7～10元/平方米之间。成交比重较大的面积区间是80～100平方米，这类三房物业的租客主要是在南沙当地工业区上班的外地人士。3、住宅租赁市场租金创出历史新高2009年下半年，广州二手住宅租金创出历史新高，全市平均租金达到29.99元/平方米·月。但从下表2可以看到，最近三年的出租毛回报率（按每年空置1个月，出租11个月统计）在逐年走低，2009年下半年的二手住宅出租毛回报率只有3.6%，与2007年上半年的4.9%相差较大。2007至2009年广州市二手住宅出租毛回报率表（按11个月出租期统计，单位：元/平方米）来源：满堂红探讨部尽管二手住宅的租金涨幅远落后于买卖价涨幅，但“买房出租”或“以租金供楼”照旧是大多数长线投资客的热衷手段。满堂红探讨部对广州市内的热租楼盘进行定期监测，发觉2009年第四季度多数热租套盘的单位租金较之半年或一年前有了明显回升，特殊是在年底这种租赁淡季，其租金比2009年春节后或春交会期间的旺季还要高。热租楼盘通常位于广州市甲级写字楼区域内或专业市场周边，面对客户层属于中高档次，而随着甲级写字楼的空置率有所下降，以及国内消费市场的回暖，有实力承受高租金值物业的客户数量有所增加，故热租盘的小业主也敢于将其物业租金从半年前的“低位”拉高一个档次。2010年，一般住房转让的营业税实惠政策从2年调整到5年，大批次新居可能因买卖市场缩量而“回流”到租赁市场，届时高租金值物业的供应比重会随之增加。与此同时，这一年外地来穗务工者数量应会比2009年明显增多，他们对海珠、天河、白云等区域的中低档租金水平的物业需求较大，在供求关系发生变更后，市场上的总体租金水平仍会接着呈现“振荡向上”趋势。预料2010年4月、10月广交会期间的租金会再创出新高，全年的租金水平在2009年的基础上（28.6元/平方米）上涨4%，约在29.7元/平方米左右，越秀、天河两区的平均租金仍排在区域的前两位。租赁市场的客户接着以一般工薪族为主，外企高管、本地经商人士、高等院校学生、外籍人士为次。（六）保障性住房建设状况1、保障性住房建设创历史新高自启动新社区建设以来，保障性住房建设不断推动。2006年，新开工建设4个保障性住房小区，已建成65.4万平方米、7616套保障性住房，并全部投入运用；2007、2008年，新开工建设5个保障性住房小区，建筑面积40.1万平方米、4304套，其中有4个项目2500多套已于2009年分三批推出预售完毕；2009年，新开工建设保障性住房项目14个，总建筑面积186.17万平方米、2.8万套。近4年保障性住房开工面积是过去20年总开工面积的1.28倍。2、解决低收入家庭住房困难成效显著2005年底，市政府出台了《广州市城市建设拆迁安置新社区住宅建设管理方法》，启动新社区建设工作。2006年，市政府在启动建设金沙洲等4个保障性住房小区的同时，将住房保障面积标准从人均居住面积7平方米以下提高到10平方米以下，不断扩大住房保障普惠度，并提出了用１年时间全部解决保障标准提高后新增的5643户双特困户住房困难的工作目标。2007年，金沙洲等项目竣工，广州市以实物配租为主要方式，如期解决了5643户双特困户住房问题，实现了人均居住面积10平方米以下最低收入家庭“应保尽保”。2007年底，市政府印发实施《广州市城市廉租住房保障制度实施方法（试行）》和《广州市经济适用住房制度实施方法（试行）》，在全国领先建立起以廉租住房制度为重点的住房保障政策体系。2008年，市政府开展了城市低收入住房困难家庭住房状况调查，调查显示，符合住房保障条件的低收入住房困难家庭有77177户，依据调查数据，市委、市政府确定了在2012年底前基本解决住房调查在册的77177户低收入家庭住房困难的工作目标，同时承诺对其中的2727户双特困户“当年发觉，当年解决”。至2009年底止，2008年住房调查在册的77177户低收入住房困难户中，已有39915户解决了住房困难，完成了总目标任务的51.72%，其中，2727户双特困户的住房问题在2009年6月底已全部解决，如期兑现了市委、市政府的惠民承诺。广州市仅用了２/5的时间完成了１/2的工作，解决成效显著（原支配用5年时间完成77177户低收入家庭的住房解困工作）。三、商服物业市场运行状况（一）写字楼市场运行状况1、新建写字楼市场分析2008-2009年两年间广州写字楼市场经验了从稳定期迈入低谷后再度走向稳定的变更发展。2008年上半年广州写字楼表现较为志向，但受到2008年底金融海啸重创后进入低迷期，写字楼市场经过近半年的市场调整，2009年中迎来市场复苏及快速升温，2009年下半年大批量写字楼上市，以及集中性的大宗成交个案出现将写字楼带回热销轨道，各商务圈尤其是珠江新城写字楼起先放量，写字楼市场于2009年底进入供应高峰期。1）新增供应量大幅增长，成交量价稳步上升2009年，广州市新建写字楼批准预售面积达72.99万平方米，与2008年同期比增长146.8%。2009年下半年是广州写字楼的供应主要时期，大部分的新增的甲级写字楼位于珠江新城内。在大批优质新建产品入市的带动下，广州市新建写字楼市场交易呈现量价齐升的势头。2009年，广州市新建写字楼成交面积为45.52万平方米，同比增长9.7%；成交均价达14093元/平方米，同比上升16.6%。2）中高端写字楼成为主流2009年广州新建写字楼的成交主要以商务公寓和甲级写字楼为主，目前这类型项目的售价多处于1-2万元/平方米范围内。从统计数据来看，1-1.5万元/平方米价格段内成交比重达31%，1.5-2万元/平方米价格段内的写字楼成交量占总体成交的37%，中高端价格办公项目成为新建写字楼市场供求的主流。3）写字楼供应放大2009年广州新建写字楼供应面积72.98万平方米，同比上升34%。2009年下半年是广州写字楼的供应主要时期，尤其是2009年9-12月市场连续四个月出现超过8万平方米以上的写字楼供应，其中甲级写字楼面积超过38万平方米，大部分的新增的甲级写字楼位于珠江新城内。2009年广州市新建写字楼供求状况4）近郊写字楼放量越秀、天河和海珠等中心区域是广州商务圈的最集中区域，写字楼的需求亦主要集中在此商务气氛成熟的区域。随着城市扩张步伐加快，近郊区域亦出现针对本区需求的写字楼项目，2009年近郊四区总推出超过16万平方米的办公面积。花都区为今年写字楼供应最多的区域，狮岭某皮具批发市场二期推出近9万平方米的办公面积，主要针对狮岭镇的皮具批发市场商家需求。位于萝岗开发区的某独栋写字楼项目推出市场，项目总建筑面积30万平方米。5）天河供求一枝独秀2009年广州写字楼供求约三分之一集中在天河，尤其是甲级写字楼的供应，造成天河区主导全市写字楼的特点，其他区域写字楼以天河区写字楼为风向标。2009年天河区写字楼加速放量，全市写字楼成交显现更明显的集中性，天河区今年的成交比重环比上升11个百分点。越秀和海珠成交紧次于天河的主力成交区域，但成交量与天河区有较大的差异。2009年广州各区域写字楼供求数据来源：中原探讨部6）甲级写字楼成交持续上升甲级写字楼和商务公寓是目前写字楼市场最热销的产品。目前大部分甲级写字楼位于琶洲商圈或珠江新城内，均拥有较大的升值前景，售价基本处于16000-25000元/平方米的区间，近两年甲级写字楼的成交比重均占40%以上。商务公寓是近年持续成交热点，市场供求两旺，近年成交比重连续上升，2009年市场份额达到25%，中心区域商务公寓售约为12000～18000元/平方米，略低于甲级写字楼，与乙级写字楼价位相当。2009年广州各类型写字楼成交数据来源：中原探讨部7）小面积办公单位受青睐敏捷多变的小面积办公单位在写字楼市场上成交持续火爆，近年新开发的写字楼在隔间上亦更倾向于中小面积单位，以便覆盖更广泛的消费群。从2009年新建写字楼的成交面积段来看，小面积办公单位最受欢迎，200平方米以下的办公单位成交套数超过4000宗；大面积办公单位成交最少，500平方米以上的办公单位成交套数不足100宗。2、二手写字楼市场分析2009年，广州存量写字楼成交面积13.29万平方米，较去年削减17%。其中广州东部的萝岗区和黄埔区存量写字楼成交大幅回落对总体成交影响明显。存量写字楼市场交易削减与一手写字楼市场的货量多、空置率高有干脆关系。1）上半年低迷，下半年回升2009年广州存量写字楼成交呈现先淡后旺的特点：上半年成交持续走低，各月成交面积均不超过1万平方米；下半年市场快速回升并于高位运行多月，11月份更创下3.5万平方米的全年成交新高。2）近郊走低，中心区旺盛2009年，广州存量写字楼成交主要集中在越秀、番禺和白云区。与去年相比，近郊四区（番禺、花都、南沙和萝岗）今年的成交面积仅4.18万平方米，相比去年削减一半，占2009年全年存量写字楼成交面积31.5%。近郊四区存量写字楼成交大幅度回落，主要缘由是萝岗区存量写字楼承接力不足，2009年萝岗区存量写字楼成交面积环比削减近6万平方米，将近郊存量写字楼成交量拉低。中心六区存量写字楼成交畅旺，全年成交面积9.11万平方米，环比上升18%，占全年总成交面积68.5%。3）成交均价波动幅度大2009年，广州市存量写字楼成交均价为4546元/平方米，环比去年上升20%。今年存量写字楼成交均价变更幅度较大，成交均价走势线出现多个转折，受区域性成交以及结构性成交的影响，各月份成交均价的价差较大。如全年最高峰为7月的8612元/平方米，与2月份的最低谷的2086元/平方米相比，价差达到6000多元/平方米。2009年广州存量写字楼成交均价走势4）各区存量写字楼价格差大全市存量写字楼成交均价以天河区最高，为11420元/平方米，亦是唯一成交均价超过“万”元的行政区。海珠区成交均价紧跟其后，成交均价7183元/平方米，且两区亦是广州高端写字楼最为集中的区域之一，两区存量写字楼成交中新落成上市的甲乙级写字楼较多，导致存量写字楼的成交均价较其他中区域高。近郊存量写字楼价格基本处于3200元/平方米以下，与近郊商品房成交均价低有关。3、写字楼租赁市场分析2009年，广州甲级写字楼平均租金为98.3元/平方米，2008年度广州甲级写字楼平均租金水平为121.1元/平方米，对比上年度，广州甲级写字楼2009年平均租金下跌18.8%。各板块中，体育中心板块平均租金为85.6元/平方米，较2008年度下跌9.8%，租金跌幅最少。珠江新城板块平均租金为121.3元/平方米，较2008年度下跌12.4%。天河北板块平均租金为102.2元/平方米，较2008年度下跌27.6%，在各板块中累计跌幅最多。租金年初接着下行，到二季度止跌企稳，三、四季度环比有所回升，反映了经济的走势，行业的经营状况，而二手写字楼市场受到一手写字楼供应大的影响，需求被挤压；商铺市场成交有所下降，售价和租金都有肯定幅度上升，街边独立商铺受到投资者青睐，租金上升明显，详细如下表。2009年广州市甲级写字各重要板块楼租金状况（单位：元/平方米/月）数据来源：合富置业2009年其次季度租金显现止跌回升迹象。广州甲级写字楼总体租金水平在2008年四季度及2009年一季度出现环比最大跌幅，环比分别为-7.8%和-15.9%。2009年其次季度后广州甲级写字楼总体租金环比出现微涨，止跌迹象显现但上升势头并未明显。其次季度国家扩大内需措施显现成效，国内经济企稳并出现良性增长，国内企业扩张意愿回升，支撑写字楼租赁市场回升迹象显现，甲级写字楼租金总体企稳并略有上升。珠江新城板块内写字楼普遍楼龄较新且地铁5号线配套渐趋完善，尤其受到国内金融机构和大型国企用家追捧，租金回升势头在各板块中最明显，详细如以下图表。2009、2008年广州市甲级写字楼租金季度走势（单位：元/平方米.月）数据来源：合富置业2008、2009年广州甲级写字楼各季度租金环比（单位：%）数据来源：合富置业广州优质写字楼的平均租金在2009年呈下跌走势，年末平均月租金每平方米92.2元，较去年同期下降10.7%，但年内租金跌幅逐季减缓，并且在年底趋于稳定。与租金的下滑走势不同，广州写字楼售价在2009年全年上涨2.1%。截至2009年底，广州优质写字楼整体空置率略升至15.2%，而深圳则保持8.5%的低空置水平。据世邦魏理仕初步统计，2010年广州优质写字楼供应量不小，可能接近100万平方米，其中不乏体量巨大、品质高端的物业。尽管我们预期国内企业对优质写字楼空间的需求仍将保持较大的增长，而很多大型跨国公司也已经重启的搬迁和扩租支配，其需求有望在明年实现全面回升，可是浩大的供应量依旧将在短期内推高市场空置率。另外，即将入市的高素养物业有望带动租金走出谷底，不过在大量新增供应入市竞争的状况下，预料租金上涨空间有限。（二）商业物业市场分析1、新建商业物业市场分析1）新增供应量增长明显，成交量略微下滑2009年，广州市新建商业物业批准预售面积达55.79万平方米，与2008年同期比增长107.4%。而2009年广州市新建商业物业的成交面积为61.06万平方米，与2008年同期比削减6.4%；成交均价为11314元/平方米，与2008年同期比上升5.4%。虽然成交量有肯定程度的下滑，但2009年新建商业物业的成交量仍旧明显大于新增供应量，显示市场对商业物业的需求仍旧较为稳定。2）商业物业市场发展仍旧向好随着经济出现稳定信号，消费者信念增长，本土百货公司扩张快速，中高端新品牌进驻广州；12月起先运行的广州地铁五号线和即将完成投入运用的快速公交系统提高了广州整个城区的交通便利性，为沿线商铺带来更多的人流。在市区交通条件改善和经济持续向好的带动下，业主对市场的信念也逐步回升。随着2010广州亚运年的到来，零售商将会加快扩张的步伐，近期打算落成的商场,特殊是位于天河商圈的商场将接着吸引众多商家入驻，广州市新建商业物业市场仍将平稳发展。2、二手商业物业市场分析2009年，广州市二手商业物业市场成交面积为19.06万平方米，较上年同期削减5.3%。二手商业物业交易下降主要是符合投资者需求的物业比较稀缺，而当前实体经济回暖的基础尚不特别坚固也有肯定的影响。从租金状况看，广州不少比较有代表性的商业物业租金水平变更不大，基本保持稳中有升的走势。部分区位比较好的街边独立商铺，例如珠江新城的一些独立铺位，受到一些实力投资者青睐，售价租金均明显上升，成为市场热点。3、商业物业租赁市场分析受惠于旺盛稳定的国内消费市场，2009年大型优质商业设施在各种物业类型当中租赁表现最为稳定。广州优质商铺租金年内保持小幅度的波动，首层铺位的平均租金在有新增供应低价入市的前提下全年录得3.9%的稍微降幅。位于天河CBD商圈的两个商业项目分别在2009年年初和年末开业，为广州优质商铺市场带来久违的新增供应。由于新建的购物中心开业和现有的购物中心租户调整，年底优质商铺的整体空置率较去年上升3.2个百分点，至11.5%。预料明年广州将有多个购物中心项目在2010年广州亚运会之前开业，届时将迎来购物中心开业的高峰期。现阶段已有多个项目绽开预租，获得众多外资品牌零售商的青睐。如天河路某商场获得LV、Prada和Fendi等奢侈品牌的预租，ZARA签约将进驻体育东某商场，广州友情商店整体租赁珠江新城中轴线某金融中心裙楼商铺，广百百货已签约入驻珠江新城某广场。随着这批项目投入市场，明年广州将一改优质商铺供应严峻缺乏的局面，预料商铺的空置率将出现肯定程度的上升，而租金将因供应及竞争的增加而有所下降。2010年，广州商铺市场的格局将出现较大的改观。四、2009年房地产政策动态与解读（一）综合政策1、广东省发布“粤十五条”新政，再掀政府调控楼市大幕发布时间：2009年3月3日发布单位：广东省人民政府摘要：2009年3月3日,广东省人民政府发布了《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干看法》。承接2008年末中心出台的一系列刺激经济、支持房地产成交的举措,被简称为“粤十五条”的此项《看法》,也是自2007年10月起先的房地产市场大调整以来,广东省政府的首次明确出手,系统调控楼市。“粤十五条”在国家制定的房贷利率7折实惠、营业税减免等激励住房消费的政策基础上，进一步放开了二次房贷，赐予了购房者更多的置业实惠，同时针对开发商资金链惊慌的状况，出台了可以申请缓交土地款、分期缴纳土地增值税、赐予信贷支持等扶持房地产开发企业的政策，最终在通胀预期升温、购房保值意愿增加的大背景下，将低迷了一年多的房地产市场重新推向了高潮。评析：从涵盖范围来看,“粤十五条”的目标指向“促消费、援开发、增保障”特别明显。从加大保障性住房建设力度、进一步激励一般商品住房消费、支持房地产开发企业主动应对市场变更动身,对今年广东房地产市场“维稳”。减免税、降息、放宽外资、购房入户政策支持、缓交地价款、分期纳税……种种强力措施全面出击,其力度之大、系统性之完善在各省市地方政府出台的房地产新政中最为突出。而对房地产企业特别重要的是,“粤十五条”中“缓交地价款、拓宽融资渠道、分批缴纳土地增值税”等内容,为房地产企业的资金逆境解围起到核心作用。事实上,自“粤十五条”后,广州房地产市场走势起先全面对好,量价齐升的局面起先重现。大量改善型置业群体乃至投资性购房者的信念逐步复原,起先出手置业,支持楼市成交量大幅增长。另一方面,众多消费者却对“粤十五条”的出台会推高房价深感担忧。2、“穗六条”从提振楼市到防止房价过快上涨发布时间：2009年6月11日发布单位：广州市国土房管局摘要：广州市国土房管局推出了六条调控楼市的措施，以防楼价快速上升。依据公布的六条措施，主要的内容还是在于土地供应的调控和规范市场经营秩序两大方面。在土地措施方面，包括依据市场需求来限制土地投放规模和节奏、会同金融监管部门，探讨如何通过金融、货币手段来进行土地市场风险限制、定期公布季度经营性土地供应支配和举办土地公开出让前的推介会、加大商服用地的供应规模等四条措施，在规范经营秩序方面，包括分析楼市成交数据刚好提示市场风险、做好预售款全额全程监控、闲置土地处置等市场监管工作，防止开发商挪用预售款，或有意囤货不卖楼，防止人为炒作抬高房价等内容。评析：仅在当年3月初，政府还出台了“粤十五条”以提振楼市；只三个月时间，政府方面就出台“穗六条”以防止房价过快上涨了。政府看法的过快转变，对任何行业短期都会发生负面冲击。政府不行能不了解到这一点。即使如此，三个月的时间，政府从“扶持”到“防止”，只能说明一点：政府对房地产市场的基本推断已从“担忧过冷”转向“防止过热”。3、国四条强调“遏制”房价过快上涨发布时间：2009年12月14日发布单位：国务院常务会议摘要：12月14日,国务院常务会议探讨完善促进房地产市场健康发展的政策措施,明确提出:“加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头”,同时强调“地方政府要切实负起责任”。为保持房地产市场的平稳健康发展,会议要求,增加有效供应、加强市场监管、完善相关制度的原则,接着综合运用土地、金融、税收等手段,加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时,加快保障性住房建设,加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头。与以往相比,本次会议明确提出“遏制”房价过快上涨,力度明显重于“抑制”,更狠于“稳定”。评析：国务院常务会议明确提出“遏制”部分城市房价过快上涨的势头，明显较此前高层释放出来的信号更为剧烈。业内专家认为，这说明现在房价问题已经特别严峻，到了中心必需出手调控的地步。此次会议，再次提出要增加一般商品住房的有效供应、接着大规模推动保障性安居工程建设。对此，业内专家表示，这的确会对市场产生影响，改善目前房价高涨的局面。但有业内人士较担忧这两项供应目的是平抑房价，与今年各地频现的地王带来的高房价趋势是相互冲突的。如何落实这两项供应，还需看中心和地方的详细措施。（二）房地产行业管理政策4、允许企业及个体工商户将住宅变更为经营性用房作为居处登记注册发布时间：2009年2月6日发布单位：广东省人民政府摘要:广东省政府发布《关于激励创业带动就业工作的看法》提出，允许企业及个体工商户将住宅变更为经营性用房作为居处(经营场所)登记注册。评析：“住禁商”政策实施背景是商用物业发展处在“积贫”时期，空置率也空前高涨，政府须要调控政策将商业需求从住宅当中逼出来，平衡供求。而进入2009年之后，全球金融海啸影响加剧，高校生自主创业遇到难题，而中小企业也面临生存危机，为降低这部分人的经营成本，便有了政策的松绑放宽。5、两年不开发从无偿收回到暂不收回发布时间：2009年3月9日发布单位：广东省国土资源厅摘要:广东省国土资源厅出台《关于促进扩大内需支持现代产业发展的若干看法》特殊提出，现代产业项目确已落实且承诺一年内动工建设的，属运用闲置未满两年的土地，土地闲置费减半收取，属运用闲置满两年以上的土地，可暂不作收回土地运用权处理且土地闲置费减半收取。评析：2005年实行的是“一刀切”式的政策，要求对于土地开发期限做出了严格的要求，对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地运用权。而2009年的广东省政策对现代产业项目用地运用作出全新规定，土地闲置两年收回的政策起先松动。事实上拆迁、安置或地铁施工等客观缘由也使政策无法“一刀切”，因此松绑只是时间问题。6、物权法司法说明出台发布时间：2009年发布单位：最高人民法院摘要：最高人民法院公布《关于审理建筑物区分全部权纠纷案件详细应用法律若干问题的说明》和《关于审理物业服务纠纷案件详细应用法律若干问题的说明》。这两部司法说明在《物权法》等法律规定框架内，内容涉及住房和物业纠纷案件审判中的若干热点、难点问题，详细包括：业主身份的界定、专有部分和共有部分的划定、面积人数的计算方法、业主权利义务的范围、车位车库纠纷的处理、业主自治重大事项的范围、住改商纠纷的处理、利害关系业主的认定、业主撤销权的行使以及业主知情权的爱护等；物业服务合同对业主的约束力及效力、物业服务企业的违约责任担当、业主妨害物业服务企业管理的责任担当、物业费纠纷处理等等。评析：近年来，随着我国住房制度改革不断深化，涉及物业权益的纠纷案件数量不断增加，审判实践面临的压力与日俱增。由于物权法等法律的相关规定比较原则，各地的理解也有所不同，审判实践中对如何正确理解和适用物权法等法