房地产估价模拟试题及答案

第第#页一、单项选择［共40题，每题1分，总计40分］1、本钱法概念中的“本钱〃，并不是通常意义上的本钱，而是〔〕。A.价格 B.生产费用 C.劳动价值 D.本钱加利润2、运用本钱法估价，需要懂得〔〕。A.房地产本钱构成 B.房地产供求关系C房地产价格构成D.房地产重置价格构成3、对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西〃讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现〃讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从〔〕上把握房地产价格的“数量〃。A.货币支付B.价值C现象D.本质4、报酬率为〔〕及所投入的资本的比率。A.净收益 B.投资回收 C投资回报 D.收益.5、重建价格，是采用及估价对象建筑物一样的建筑材料、建筑构配件、建筑设备与建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造及估价对象建筑物〔〕的新建筑物的正常价格。A.具有同等效用 B.完全一样 C.具有同等功能D.类似6、实际观察法不是直接以建筑物的有关年限来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的〔〕。

A.剩余价值 B.剩余使用寿命 B.实际使用年限D.实际损耗程度7、房地产估价程序是指一个房地产估价工程的估价全过程中的各项具体工作，按照其〔〕所排列出的先后进展次序。A.时间顺序B.逻辑顺序C.程序D.内在联系性8、房地产估价的核心是为〔〕，对特定房地产在特定时点的客观合理价格或价值的测算与判定。A.特定对象 B.特定委托人C.特定目的 D.特定要求9、具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用〔〕作为其中的一种估价方法。A.市场法 B.假设开发法 C.收益法D.本钱法10、估价资料的保管期限从估价报告出具之日起计算，一般应在〔〕以上。A.20年B.10年C.8年D.15年11、假设开发法在形式上是〔〕。A.评估新开发完成的房地产价格的收益法的倒算法B.评估新开发完成的房地产价格的本钱法的倒算法C评估房地产价格的收益法的倒算法 D.评估房地产价格的本钱法的倒算法12、在传统方法中，投资利息与〔〕都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。

A.投资利润 B.开发利润C投资收益 D.销售税13、投资利息估算只有在〔〕才需要。A.比拟法B.传统方法C.现金流量折现法D.收益法14、在现实生活中，房地产价格的上下是由〔〕的结果。A.众多的房地产价格影响因素对房地产价格综合作用 B.影响房地产价格的因素共同作用C.各种影响房地产价格的因素其影响强度不同 D.各种影响因素影响房地产价格变动方向不同15、商业用途房地产的位置优劣，主要是看繁华程度与〔〕。A.周围环境状况 B.及市中心的远近 C.临街状况D.交通便捷程度16、房地产估价原那么是为了使不同的估价人员对房地产估价的根本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在〔〕下的估价结果具有近似性。A.同一估价原那么、同一估价时点 B.同一估价目的、同一估价方法C.同一估价目的、同一估价时点 D.同一估价原那么、同一估价目的17、现有建筑物应予保存的条件是：现状房地产的价值〔〕新建房地产的价值减去撤除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。

A.小于B.大于C.等于D.小于或等于18、某房地产土地面积为500m2,土地价格为2000元/m2,建筑物建筑面积1000m2,用本钱法估算出的该建筑物的重置价为1800元/m2,市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2,那么该建筑物的每1m2建筑面积的实际价值比重置价值低〔〕元。A.100B.200C.300D.40019、收益法是以〔〕为根底的。〔〕说明，决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。A.收益原理 B.预期原理 C.未来原理 D.替代原理20、某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该类房地产的报酬率为6%,那么该房地产的收益价格为〔〕。D.152.69万元21、某宗房地产现行的价格为4500元/m2，年净收益为250元/m2,报酬率为6%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在5年后建成投入使用，到那时该地区将到达该城市现有火车站地区的繁荣程度，在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为6000元/m2。据此预计新火车站建成后投入使用后，新火车站地区该房地产的价格将到达6000元/m2。那么获知新建火车站后该宗房地产的价格为〔〕。

A.5250元/m2 B.5655元/m2 C.5536元/m2D.5456元/m222、市场法适用的条件，是在同一供求范围内存在着较多的〔〕。A.类似房地产的交易 B.一样房地产的交易C.相关房地产的交易D.房地产的市场交易23、如果先按原币种的价格进展交易日期调整，那么对进展了交易日期调整后的价格，应采用〔〕时的汇率进展换算。A.估价作业日期 B.成交日期C.估价时点D.交易日期修正后24、价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为〔〕。A.固定价格指数B.定基价格指数C.长期价格指数D.环比价格指数25、房地产价格通常有上下波动。但从长期来看，会显现出一定的〔〕。A.变动规律与开展趋势 B.变动规律与长期趋势C.开展规律与变动趋势D.开展规律与长期趋势26、越接近〔〕的开展速度对估价更为重要。A.客观情况B.市场供求C.估价时点D.现在27、城市房屋拆迁估价应当采用〔〕。A.客观合理价值标准 B.非公开市场价值标准C.公开市场价值标准D.政府规定的价值标准

28、街角地是指位于十字路口或丁字路口的土地。计算街角地的价格通常是采用〔〕。A.正旁两街分别轻重估价法B.重叠价值估价法C.比拟法D.假设开发法29、以下哪种房地产不是按经营使用方式来划分的类型〔〕。A.出租的房地产B.自用的房地产C.餐饮的房地产D.营业的房地产30、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的根底上增长3%,运营费用年增长2%,收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。该宗房地产的收益价格为〔〕。A.650万元B.687万元C.585万元D.630万元31、某一房地产，其土地价值是总价值的30%,土地资本化率为5%,建筑物资本化率为7%,综合资本化率为〔〕。A.6.6%B.5.8%C.6.2%D.6.4%32、路线价法实质上是一种〔〕。A.长期趋势法B.本钱法C市场法D.收益法33、土地具有〔〕，而其他物品，经一定年限或长久的使用之后，不管如何保管，最终均难免损耗。A.不可损耗性B.不可消灭性 C保值增值性D.寿命长久性34、路线价法特别适用于对〔〕进展估价。

A.单宗土地 B.待开发土地 C.在大范围内同时对大量土地D.少量土地35、由于土地具有〔〕的特性，所以根本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地之间价格差异较大。A.独一无二 B.不可移动 C.价值高大D.数量有限二、多项选择［共4。题，每题2分，总计8。分］36、运用假设开发法估价的效果如何，除了对假设开发法本身掌握得如何外，还要求有一个良好的社会经济环境，如〔〕。A.要有一个明朗、开放及长远的房地产政策B.要有一套统一、严谨及健全的房地产法规C.要有一套完整的开发方案与管理制度D.要有一个稳定、清晰及全面的房地产投资开发与交易的税费清单E.要有一个长远、公开及稳定的土地供应（出让）方案37、选择最正确的开发利用方式包括〔〕等确实定。A.构造B.构造C,用途D.规模E.档次38、归纳起来，古今中外主要有以下几种物品分配方式〔〕。A.武力、方案B.偷窃、掠夺C.抽签、排队D.分配、补偿E.礼让、价格39、明确估价根本领项主要包括〔〕。A.明确估价目的 B.明确估价对象C.明确估价时点D.明确估价内容E.明确估价费用

40、价格等于“本钱加平均利润〃，是长期内平均来看的，而且还需要具备下述条件〔〕。A.生产本钱高于市场平均本钱 B.生产本钱低于市场平均本钱。.自由竞争D.该种商品本身可以大量重复生产E.生产本钱等于市场平均本钱41、政府对房地产价格的干预，包括〔〕。A.政府指导价、政府定价 B.市场调节价、宏观调控价C.规定本钱构成或利润率D.最高限价、最低限价 E.规定本钱与利润42、确定重新构建价格时，应特别记住以下几点〔〕。A.重新构建价格是估价时点时的 B.重新构建价格是现在的C重新构建价格是客观的D.重新构建价格是开发本钱、税金、开发利润的总与E.建筑物的重新构建价格是全新状况下的价格，未扣除折旧；土地的重新构建价格是在估价时点状况下的价格43、在明确了估价根本领项的根底上，应对估价工程进展初步分析，拟定估价作业方案。估价作业方案的内容主要包括〔〕。A.拟采用的估价技术路线与估价方法 B.拟调查搜集的资料及其来源渠道C.预计所需的时间、人力、经费 D.估价作业步骤与时间进度安排

E.完成估价任务的措施44、对房地产估价总的要求是〔〕，这应作为房地产估价的最高原那么。A.合法B.独立C.客观D.公正E.公平45、要把握房地产价格的影响因素，首先应在观念上具备以下认识〔〕。A.不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向是不尽一样的B.不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的程度是不尽一样的C.不同的房地产价格影响因素，及房地产价格之间的影响关系是不尽一样的D.某些影响因素对房地产价格的影响可以用数学公式或模型来量化E.某些影响因素对房地产价值的影响可以进展定性分析46、〔〕等几个经济学原理有助于把握最高最正确使用。A.适合原理 B.替代原理 C.均衡原理D.收益递增递减原理E.收益原理47、在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的〔〕。A.客观收益B.实际收益C.有形收益D.无形收益E.潜在收益48、区位状况比拟、调整的内容包括有〔〕。

A.环境景观B.地形地势C,朝向楼层D.建筑规模E.平^布局49、建筑物外观形象包括〔〕等，对房地产价格有很大影响。A.建筑式样B.风格C.构造D.构造E.色调50、标准宗地是路线价区段内具有代表性的土地，选取标准宗地的具体要求包括有〔〕。A.一面临街，土地形状为矩形B.临街深度为标准深度，临街宽度为标准宽度C.土地面积中等 D.临街宽度及临街深度比例恰当E.用途为所在路线价区段具有代表性的用途，建筑容积率为所在路线价区段具有代表性的建筑容积率三、判断［共40题，每题1分，总计40分］51、由于房地产的寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能获得收益，而且能期望在未来持续获得收益。〔〕52、房地产价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，而不用实物、劳务等其他形式来偿付。〔〕53、运营费用及会计上的本钱费用有所不同，是从估价角度出发的，如中包含所得税、房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折旧费、房地产改扩建费用。〔〕54、房地产估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其外在联系性所排列出的先后进展次序。〔〕

55、如果估价对象为单独的土地或单独的建筑物，但缺少相应的交易实例，而只有土地及建筑物合成体的交易实例时，一般不能采用比拟法估价。〔〕56、交易日期调整的关键，是要把握估价对象这类房地产的价格自某个时期以来的涨落变化情况。〔〕57、估价时点，应根据估价目的来确定。〔〕58、某一地带有一铁路，这一地带如果作为居民区，铁路就可能成为增值因素。〔〕59、房地产价格一般随交易的需要而个别形成，并容易受买卖双方的个别因素的影响。〔〕60、人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。〔〕61、路线价是假设干“标准宗地〃的平均价格，可视为市场法中的“可比实例价格〃。〔〕62、如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致一样，就可以计算其逐期开展速度的平均数，即平均开展速度，据此推算各期的趋势值。〔〕63、选择最正确的开发利用方式包括用途、规模、档次等确实定。这些内容确实定都要在城市规划许可的范围内选取，也就是说在这个许可范围内的最正确。〔〕64、从估价的角度看，开发商自有资金应得的利息要及其应获的利润分开，不能算作利润。〔〕

65、从理论上讲，标准深度是街道对地价影响的转折点：由此接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐降低；由此远离街道的方向，地价可视为根本不变。〔〕四、计算［共2题，每题10分，总计20分］某宾馆共有400个标准间与100个套间，标准间每个每天200元，套间每个每天350元，年平均空房率25%。餐饮收益为客房收益的30%。客房运营费用率为35%，餐饮运营费用率为55%。康体娱乐等其他方面的净收益为每年200万元。土地使用年限不限。搜集同类宾馆的价格与净收益资料如下表所示：试依据上述资料估计该宾馆的现时价格。某在建工程开工于2003年4月1日。总用地面积5000m2,规划总建筑面积40000m2，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计，当时取得土地的花费为楼面价1200元/m2。该工程的正常开发期为3年，建立费用（包括前期工程费用、建筑安装工程费、管理费等）为建筑面积2800元/m2。至2004年10月1日实际完成了主体构造，已投入50%的建立费用，但估计至建成尚需2年，还需投入60%的建立费用，建成后半年可租出，可租出面积的月租金为80元/m2,可出租面积为建筑面积的70%。正常出租率为80%，出租的运营费用为有效毛收入的30%。当地购置在建工程买方需要缴纳的税费为购置价的3%，同类房地产开发工程的销售税费为售价的6%，试利用上述资料用现金流量折现法估算该在建工程

2004年10月1日的正常购置总价与按规划建筑面积折算的单价为多少（报酬率为8%,折现率为10%）。答案：第1题试题答案：A第2题试题答案：C第3题试题答案：C第4题试题答案：C第5题试题答案：B第6题试题答案：D第7题试题答案：D第8题试题答案：C第9题试题答案：B第10题试题答案：D第11题试题答案：B第12题试题答案：B第13题试题答案：B第14题试题答案：A第15题试题答案：C第16题试题答案：C第17题试题答案：B第18题试题答案：C

第19题试题答案：B第20题试题答案：B第21题试题答案：C第22题试题答案：A第23题试题答案：C第24题试题答案：B第25题试题答案：A第26题试题答案：C第27题试题答案：C第28题试题答案：A第29题试题答案：C第30题试题答案：A第31题试题答案：D第32题试题答案：C第33题试题答案：B第34题试题答案：C第35题试题答案：A第36题试题答案：ABDE第37题试题答案：CDE第38题试题答案：ACE第39题试题答案：ABC第40题试题答案：CD

第41题试题答案：ACD第42题试题答案：ACE第43题试题答案：ABCD第44题试题答案：BCD第45题试题答案：ABC第46题试题答案：ACD第47题试题答案：ACDE第48题试题答案：AC第49题试题答案：ABE第50题试题答案