圆缘雅居价格方案

圆缘雅居价格方案(讨论稿)

第一页，共二十六页。

目录一、主要竞品分析二、组团划分三、销售价格四、楼层差五、平面层差第二页，共二十六页。一、主要竞品分析近期圆缘雅居项目即将面向市场销售，同期推出主要竞品——东方之珠与本项目的竞争较为强烈，因此，对有必要对东方之珠进行研究，以确定圆缘雅居的销售定价。东方之珠地处南邻工农路，北靠东北大马路，西邻东站街，距离本项目从侧约800米。东方之珠共有7栋多层，房源288套，户型面积区间50—120m2，销售均价约为2920元/m2。第三页，共二十六页。东方之珠上市销售状况该项目7月24日上市销售，除6#、5#的两个单元进行销控，其余房源都对外销售，上市销售房源约为213余套，销售130套，销售率约61%，套户型中，大部分为90m2以上中大户型，80m2以下的中小户型处于旺销状态。上市销售套数销售套数销售率东方之珠21313061%第四页，共二十六页。1、户型分析（对比）本项目与东方之珠户型格局及面积有较大的差别，其主要差别如下：户型格局差别

项目名称一居室两居室三居室圆缘雅居58m2、75m2、85m2、91m2、94m2、103m2、106m2、116m2119m2东方之珠50m2(有两种户型)

60m2、80m2、85m2、93m2110m2、120m2第五页，共二十六页。东方之珠户型配比例

格局面积比例东方之珠一居50m2

9.8%50m2

7.84%两居60m2

23.53%80m2

15.69%85m2

19.61%93m2

15.69%三居110m2

3.92%120m2

3.92%旺销第六页，共二十六页。第七页，共二十六页。圆缘雅居户型比例圆缘雅居一居

00.00%两居58m24215.56%75m24215.56%85m28431.11%91m2145.19%94m22810.37%103m23011.11%106m2207.41%116m251.85%三居119m2

51.85%第八页，共二十六页。第九页，共二十六页。2、户型对比●50m2左右的小户型东方之珠户型面积：50m2户型格局：一居客厅开间：无主卧开间：3.5米东方之珠户型面积：50m2户型格局：一居客厅开间：无主卧开间：3.9米圆缘雅居户型面积：58m2户型格局：两居客厅开间：3.5米主卧开间：2.7米第十页，共二十六页。●

70m2左右的中户型东方之珠户型面积：65m2户型格局：两居客厅开间：无主卧开间：3.6米圆缘雅居户型面积：75m2户型格局：两居客厅开间：3.6米主卧开间：3米第十一页，共二十六页。●

90m2左右的中户型东方之珠户型面积：85m2户型格局：两居客厅开间：3.9米主卧开间：3.6米圆缘雅居户型面积：94m2户型格局：两居客厅开间：3.9米主卧开间：3.3米第十二页，共二十六页。●三居室大户型东方之珠户型面积：120m2户型格局：三居客厅开间：4.35米主卧开间：3.6米圆缘雅居户型面积：119m2户型格局：三居客厅开间：3.5米主卧开间：4.8米第十三页，共二十六页。分析：·通过户型对比，东方之珠户型在一定程度上优于本项目户型。·从户型面积的角度来看，圆缘雅居小户型（80m2以下）比重较小，供应量仅为31%，东方之珠小户型比重较大，供应量为57%。东方之珠上市销售的过程中，中小户型旺销，证明了区域中小户型的需求量大，而圆缘雅居户型小户型较少。·本项目高层的户型格局多为暗厅是购买者不愿接受的，将会成为销售阻力的重要因素。·本项目有两栋小高层，共摊面积较大，相对的使用面积较小。第十四页，共二十六页。3、东方之珠项目价格东方之珠销售均价约为2920元/m2，折扣起价2688元/m2，最高价为3350元/m2。贷款无折扣，一次性付款98折。一楼赠送花园，价格与三楼相同，顶楼赠送阁楼，价格最贵，高于其他楼层350—500元/m2。东方之珠销售价格项目名称最高价最低价均价东方之珠3350元/m22688元/m22920元/m2第十五页，共二十六页。楼层差楼层层差6层3200—3350元/m2（最高价，差价约350）4、5层+601、3层+802层起价第十六页，共二十六页。二、组团划分本项目竞争对手户型相对较好，因此，本项目应以低价冲击市场，建议7#、8#为第一组团，以低价入市。打开市场后，9#（多层）以相对较高的价格入市，高开低走的价格走势。届时，本项目的主要竞争对手楼盘存量不多，竞争力大大削弱，本项目将会达到广大购房者的青睐。其组团如下：组团规划楼宇套数比例第一组团7#、8#21078%第二组团9#6022%第十七页，共二十六页。三、销售价格本项目对外销售为7#、8#、9#三栋楼，其中9#为多层，7#、8#为小高层。9#销售均价应高于7#、8#。7#户型优于8#，7#的销售均价高于8#,销售均价排列顺序为9#〉7#〉8#，最终销售均价为2900元/m2。8#为第一组团以低价冲击市场，销售均价为2800元/m2，每栋楼宇销售均价如下：楼宇销售均价

面积（m2）均价(元/m2)回款(元)7#957629008#705628019#63853010合计23017平均单价2900元/m2第十八页，共二十六页。第一、二组团价格状况组团楼宇面积（m2）回款(元)均价(元/m2)第一组团7#、8#166322858第二组团9#63853010第十九页，共二十六页。四、楼层差本项目7#、8#一、二层为低商，建议三层为起价，每层加价50元或40元不等，顶层价格下调。9#一层为车库。顶层虽然有花园，但无阁楼，建议顶层为起价，四层为最高价。多层层差楼层加价价差六层（楼顶花园）0起价五层+200200四层+100300三层-50250二层-150100高层层差楼层加价价差九层-100130八层+50230七层+50180六层+50130五层+4080四层+4040三层0起价第二十页，共二十六页。五、平面层差建议本项目小高层（7#、8#）西山房相对于中间同一面积的房型低100元/m2，东山房对于中间同一面积的房型低50元/m2。多层（9#）西山房相对于中间同一面积的房型低100元/m2，东山房对于中间同一面积的房型低60元/m2楼层差如下：第二十一页，共二十六页。7#平层差

一单元二单元三单元四单元五单元六单元123123123123123123面积855885855885855885855885855885855885单价281329712886288629712886288629712886288629712886288629712886288629712842第二十二页，共二十六页。

一单元二单元三单元123412341234面积917575949475759494757591单价268828532853278127812853285327812781285328532730注：由于街道办事处购买西山91m2住宅，将8#东、西山91m2户型价格对调以提高其单价8#平层差第二十三页，共二十六页。9#平层差

一单元二单元三单元四单元五单元六单元

121212121212面积119116106106106106103103103103103103单价292030253025302530253025302530253025302530252962第二十四页，共二十六页。第二十五页，共二十六页。内容总结圆缘雅居价格方案(讨论稿)。近期圆缘雅居项目即将面向市场销售，同期推出主要竞品——东方之珠与本项目的竞争较为强烈，因此，对有必要对东方之珠进行研究，以确定圆缘雅居的销售定价。东方之珠地处南邻工农路，北靠东北大马路，西邻东站街，距