云南-招商昆明空港国际新城项目营销策划提报方案

市场分析招商昆明空港国际新城项目营销提报C百万方城市级大盘承载城市发展和树立品牌形象的双重使命这并非是一个单独项目的意义ENTERCHAPTERONE市场分析宏观市场—全国政策疫情期间政府出台多项政策保持楼市稳定，各城调控分向化，楼市调控政策将走向定向宽松。1月1日央行决定于2020年1月6日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点1月13日银保监会表示2020年坚决落实“房主不炒”要求1月26日银保监官网发布《通知》要求对手疫情影响暂时失去收入人群，在信贷政策上适当倾斜2月1日中国人民银行等四部门发布《通知》货币政策方面，实施好逆周期调节，降低贷款成本，增加信用贷款和中长期贷款对受疫情影响严重企业，可予以展期或续贷，灵活调整住房按揭等各人信贷还款2月2日财政部明确对疫情控制重点保障企业贷款给予财政贴息支持，中央财政按人民银行再贷款利率的50%给予贴息，贴息期限不超过1年。2月11日自然资源局发布《通知》对于疫情急需使用土地，可根据现行使用2月11日国务院常务会议分类有序推动复工复产各地各部门建立帮扶机制疏解企业困难通过减免国有物业房租等实施临时性支持各地加快项目前期工作，做好用工、土地、资金用能等保障，做好六稳工作2月17日央行开展2020亿元的中期借贷便利（MLF）操作，期限1年，利率下调至3.15%执行1000亿七天期逆回购操作，利率维持2.4%不变2月18日国务院常务会议湖北省从2-6月对各类参保企业实行免征6月底前，企业可申请缓缴住房公积金3月16日中国人民银行实行普惠金融定向降准，释放长期资金5500亿元全国疫情防控政策地方政策北京：北京市住房公积金管理中心27号发布通知称，受新冠肺炎疫情影响，企业和个人可按规定申请在2020年6月30日前缓缴住房公积金。武汉：武汉疫情防控期间向一线医护工作人员提供公积金使用倾斜政策，一线医护人员买首套房公积金最高可贷84万元，非本市户籍购房人因受疫情影响未能按时缴纳社保或个税需缓缴的，其缓缴期可视为连续缴纳，补缴时限不超过6个月。南宁：南宁住房公积金管理中心发布通知，支持受疫情影响的企业和个人渡过疫情困难期，延长缴存时限，企业可帮助其员工可按规定申请降低住房公积金缴存比例。多地人才引进政策升级多地出台公积金补贴政策青岛：青岛市人民政府发布通知，新冠肺炎疫情期间，要求各区、市政府可结合人才住房需求，协调房地产开发企业在取得预售证许可的商品住房项目中，规划一定比例的房源作为人才住房配售。杭州：杭州市重磅推出“战疫引才、杭向未来”八大举措，应届大学生学生再给予每年1万元租房补贴。厦门：本科及以上学历、获得中级或者高级工及以上职业资格的非本市户籍人才，如在厦无住房并且在厦稳定就业1年以上，凭与本市企事业单位签订3年以上劳动合同，可在海沧区、集美区、同安区、翔安区范围内购买1套自住商品住房。宏观市场—全球经济负利率全球环境下，内资流动性增加，中国迎来投资抄底”窗口期“核心一二线城市的优质房产依然重要的增值保值渠道美国的“零利率”与7000亿的量化宽松（QE）计划后，又宣布“无底线”量化宽松（QE），同时，欧盟在已经是“负利率”的基础上也宣布“量化宽松”，全球的资本或流动性还会继续泛滥。中国数据显示，2月末国内广义货币(M2)同比增长至8.8%，社会融资规模存量为257.18万亿元，同比增长10.7%。国内货币政策来看，“降准”等措施已经开始释放流动性，50万亿的投资“救市”计划已经和盘托出。国内货币显现宽松目前，北京，上海，深圳等核心城市呈现疫情后短期爆发，市场逐步回暖。宏观市场—全国市场预计2020年上半年将“以价换量”保流量销量，三四季度市场逐步恢复疫情之下，低密度产品/医疗康养配套全/持有第二居所/关注需求提升

从历年楼市量价走势规律发现，面临非典、金融危机、信贷收紧的特殊时期，楼市量价走势呈现一定的发展规律：2003年，非典时期，楼市处于快速发展期，市场交易量呈现快速上升，但房价涨幅收窄；2008年，全球金融危机影响下，新房市场成交量呈现明显回落态势，同比下滑15%，房价同步调整；2014年，银行信贷明显收紧，楼市交易量快速下滑，市场陷入僵局，房企采取以价换量的破冰行动刺破僵局，2015年市场信心快速恢复，市场成交量也逐步上升。一居所二居所概念内涵“第一居所”是都市人日常生活和长期居住的居所，主要为了方便生活和工作而购买的房产。“第二居所”是以旅游度假疗养为目的的养乐居所，是逆城市化趋势下促生的新型游居式旅游地产和游居场所。购买目的为了在都市中生存，满足物质需求，方便工作、日常生活。为了享受生活，满足精神需求，旅游、度假、疗养，与喧嚣的城市、功利交往的邻居朋友相对隔离。地理位置多位于城市中交通便利、配套完善的区域。多位于城市郊区或风景区。1、部分租赁需求转为购房需求2、购买和持有第二居所的意愿提升3、以大户型为代表的改善型需求将进一步激发4、对住房产品升级的需求更明确5、洋房、别墅等低密度产品将受关注6、高品质物业服务的楼盘需求提升7、园林绿化好、周边商业医疗配套全的楼盘受欢迎疫情防控持续进行，七类新型住房需求倍受关注宏观市场—昆明市场政策市场政策宽松，租户可落户，且空港片区中本项目为非限购区域指标昆明市空港片区（本案所在区域）限购限购区域主城五区和三个国家

级开发(度假)园区（昆明市五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡区、高新技术产业开发区、经济技术开发区、滇池旅游度假区）无限购对象个人本市不限购非本市限购1套（非本省户籍，18岁以上）限价主城五区和三个国家级开发（度假）园区范围内，新申办商品住房和2017年1月1日后已取得商品住房预售许可证项目的未售房源（未网签），须接受商品住房销售价格（含装修价格）管理无限售呈贡新区+二环内以及广福路以南围合区域，限售3年无限贷商贷首套20%，基准利率上浮15%，二套房首付45%，基准利率上浮20%，三套房停贷有公积金首套首付20%；

二套房首付50%，利率上浮10%；公积金上次还清后需两年后再次申请有落户2019年12月1日正式实施，《服务指南》指出在昆明租房的人可在征得所租房屋产权人或合法拥有人的同意后，申请将户口登记在所租赁房屋。租户满足以下任何一项条件，均可申请办理落户昆明市连续缴纳基本养老保险满3年昆明市连续办理居住证满3年呈贡区内的城镇地区，在昆明市连续缴纳基本养老保险满1年的呈贡区内常住户口为乡村地区无宏观市场—全市人口及购买人群昆明人口持续流入，市场发展基础向好，成交客群外地客群比例逐年上涨，成为绝对主力单位：万人2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年常住人口653.3657.9662.6667.7672.8678.3685户籍人口544.3546.2550.5555.57559.79563571.66流动人口109111.7112.1112.13113.01115.3113.34注：因各市人口统计一年更新一次，故此数据更新至2018年昆明本地客群逐年递减外地客群逐年递增宏观市场—城市发展格局主城区饱合南延北拓，区域级中心逐步形成，空港和呈贡地区为远郊发展重心图.昆明规划片区示意昆明城市发展轨迹一环、二环核心区南北市区主轴区东西市区呈贡、安宁等辐射区空港、山水新城等新规划片区巫家坝等城市先期规划空白区城市已由最初的单核心发展为多核心，南北主轴上基本形成区域级片区中心；目前城市重点南延北拓——近期规划以南面呈贡区，西南及北面滇中新区为城市扩容方向，本案位处北面空港新区。西南北东呈贡空港环滇池主城区中心城区住宅市场—量价走势2019年全国大势下行下的主城区量价齐升，2020年受疫情影响，供求收缩郊区呈贡热度最高，当前空港片区为价格洼地住宅市场——土地供求土地供求集中南北，以空港为标尺表现，热度最高2019年1-11月土地市场由城中心向外围扩散，其中空港新区因新区域规划和低地价，热度最高，截止11月成交293.55万方，呈贡区排名第二，成交108.11万方。住宅市场—区域成交空港片区2019下半年成交量价齐升，月均去化1.7万方受疫情影响，2月市场成交跌底随着入市项目增多，片区逐渐升温，加之片区不限购，三季度起供求量价稳步增长，月均去化1.7万方；下半年成交均价8549元/㎡,较上半年上涨13.08%。宏观市场小结四限持续，较全国政策宽松，受疫情影响供求双降城市发展南延北拓，呈贡、空港新区价值不断跃升人口持续流入，外地客群不断攀升政策利好，区域不限购价格洼地，区域热度拔高，诱发投资心态政策分化稳定楼市，以价换量，市场逐步回暖恢复正常滇中新区价值提升，给本案带来发展机遇外地客群攀升，投资置业需求加大昆明宏观楼市大趋势利好市场发展指向全国宏观楼市疫情影响，出台政策楼市维稳，调控政策将定向宽松外资“抄底”内资流动性增加，一二线优质资产成首选以价换量，三四季度市场逐步恢复，新的购买需求显现竞争市场探究RESEARCHONREGIONALMARKET通过区域市场研究，得出市场大三表现群狼环伺/对手强劲/市场存量大【表现一】竞品集中在军长组团和嘉丽泽组团主要面临恒大强有力的多盘竞争市场存量大，未来竞争激烈恒大阳光半岛嵩山溪谷浩创半山云府恒大·养生谷本案中俊云谷小镇恒大文化旅游城嘉丽泽组团军长组团小哨组团区域项目名称总体量（万方）总剩余体量（万方）军长组团俊发空港城78.8634.11恒大阳光半岛364332.57恒大文化旅游城--约600浩创半山云府3729.48俊发嵩山溪谷8785中骏云谷小镇288172.1中建地块（北京国际健康城）189189中建杨林地块3939云南正兴道（SMZ2017-84-1、2）地块3232嘉丽泽嘉丽泽恒大养生谷1960166合计1679.26未入市已入市俊发空港城中建地块（北京国际健康城}云南正兴道地块中建杨林地块板块内无直接竞品，竞品集中在军长组团和嘉丽泽组团，主要面临恒大、中建强有力的多盘竞争，且市场存量大，未来竞争激烈。核心竞品主题/产品/价格/同质化【表现二】在售项目产品与价格同质，以恒大为首的“小镇”类项目为核心竞品核心竞品主打文旅小镇，同质化严重且立意低在售项目产品与价格同质，恒大为首的“小镇”类为核心竞品，其余为次级竞品项目占地面积（亩）建筑面积（万㎡）容积率主力面积段首开/近期开盘时间均价恒大阳光半岛60006001.5•高层：78-144•洋房：111-148•别墅：111-1592019年3月30日•高层7600元/㎡（精装1600）

•洋房：10000元/㎡（精装3000）

•别墅：毛坯15000元/㎡恒大养生谷3000019600.98•高层：78-127•退台洋房：114-150•别墅：139-183六组团待售•高层：7500-8000元/㎡（含装修1200）•退台洋房：9500-10000元/㎡（含装修2000）•别墅：11300-17500元/㎡（含装修2000）恒大文化旅游城1621约6001.5•高层：54-124•洋房：110-128•别墅：107待售•待售嵩山溪谷673870.45•别墅：101-1432019年11月16日•别墅：精装15000-25000元/㎡（含装修2500）中骏云谷小镇12842882.5•高层：76-120•洋房：115-1352019年6月29日•高层：精装7800-7900元/㎡（含装修1500）•洋房：精装9200元/㎡（含装修1500）浩创半山云府270361.46•高层：99-127•别墅：131-2162019年9月7日•高层：毛坯6800元/㎡•洋房：毛坯13000元/㎡项目主题卖点规划恒大阳光半岛文旅与恒大童世界捆绑的恒大文旅大盘，主打童世界与儿童体验馆等亲子娱乐配套项目规划有30000㎡星级酒店、27000㎡风情商业街、800㎡恒大电影城、5000㎡运动中心、56亩亲子庄园、46亩运动主题公园；囊括美食街、商业广场、影城、高级住宅等丰富业态，是集休闲、娱乐、餐饮、民族文化体验、商业、旅居于一体的超大型旅游度假综合体恒大养生谷康养、文旅主打康养、休闲主题，是嘉丽泽组团的唯一大盘，开盘时配套已经成熟兑现，具备居住条件项目集合4545亩康养小镇、3716亩健康运动片区、6151亩健康医疗片区、2151亩康养度假片区四大空间板块及自然资源，是恒大健康集团体量最大、功能最强的项目。拥揽约千亩东湖、约1600亩八步海、约10000㎡森林公园，拥享激光水幕音乐喷泉、中影UL嘉丽泽影院、马术体验馆、国际足球训练基地、国际高尔夫球场、立哲图书馆、华美达酒店、室内恒温游泳池、千人会议中心、温德姆酒店等品质生活服务。同时，还提供超全医疗、运动、娱乐、儿童欢乐王国等全品类配套服务，多元设施设备和全维服务，满足幼青中老全龄需求恒大文化旅游城文旅与恒大阳光半岛分食恒大童世界规划，拥有恒大完整配套体系，项目自身无其他亮点项目规划有占地约47600㎡的浪漫婚礼庄园、约69300㎡的现代博物馆群、约73500㎡的演艺中心及国际会展中心、约68000㎡的缤纷商业广场、约54900㎡的万国美食街、约164100㎡的欧式城堡酒店、国际会议中心等，集游乐、文化、休闲、商务、旅居于一体中骏云谷小镇文旅（主题感弱）千亩大型小镇综合体项目，生活配套齐全，靠近大学城，外部环境佳，整体居住氛围成熟项目规划有5万㎡集中商业、4万㎡商业金街3万㎡儿童主题乐园、2万㎡方私家公园，五大主题景观，涵盖全年段等多种运动设施。小镇类核心竞品以恒大为首，以文旅、康养为主题，配套和产品同质化；均以房地产开发为视角，项目立意低配套完整落地/展示面好/项目联动是关键【表现三】大型配套和配套完整落地，高品质展示面，对客户构成绝对吸力竞品和高去化项目多利用品牌项目联动恒大项目强调大型配套和配套完整落地，对客户构成绝对吸力；嵩山溪谷新中式风格、园林景观、高品质展示，客户认可度较高。项目配套配套落地情况恒大阳光半岛30000㎡星级酒店、27000㎡商业街、约8973㎡恒大电影城、2600方商务会所、8200㎡的儿童娱乐区、5000㎡运动中心、15000㎡的会议中心和饮食中心、引入全程（小学-初中）名校资源，全龄教育体系打造网红打卡点熏衣草庄园、二十多个亲子游乐项目提升项目人气恒大养生谷国际一流康养配套、两大酒店（华美达和温德姆）、7000㎡的综合运动馆，书吧高尔夫球场、赛马级别马场、春山望商业街等世界级配套高尔夫球场、赛马场、酒店、影院、街区已营业，老业主已入住，旅居人气氛围足。恒大文化旅游城47600㎡的浪漫婚礼庄园、约69300㎡的现代博物馆群、约73500㎡的演艺中心及国际会展中心、约68000㎡的缤纷商业广场、约54900㎡的万国美食街、约164100㎡的欧式城堡酒店、国际会议中心业主会所（健身房、游泳池、餐厅等）等主要恒大童世界乐园，项目其他大型配套规划中骏云谷小镇约20万方集中商业，小学等，4千平米业主私享会所——云CLUB展示界面主要围绕营销中心，项目配套展示欠缺俊发嵩山溪谷幼儿园，小学，商业配套，（一期主打纯别墅区，新中式风格明确，中式园林景观景展示界面以新中式营销中心，中式园林景观，展示面品质好，客户认可度高俊发嵩山溪谷新中式风格明确，展示区、景观品质好核心竞品和高去化项目多利用品牌项目联动恒大项目以全国联销，嵩山溪谷利用品牌本土影响力。项目品牌近期开盘时间推盘量（套）去化量去化率营销渠道营销策略恒大阳光半岛恒大2019年3月30日3797（高层1948套，公寓493套，别墅约408套，洋房约948套）3297（高层1775套，公寓247套，别墅408套，洋房约867套）86.8%全国联销整合恒大全国各地旅游地产资源及软性服务，结合项目自身规划和配套的兑现，以生态旅居、度假概念吸引客户促使成交恒大养生谷恒大待售------------恒大文化旅游城恒大待售------------中骏云谷小镇中骏2019年11月14412989%分销小步快跑，配合优惠活动（买房送车位），制造热销俊发嵩山溪谷俊发（昆明本土开发商）2019年11月16日202（合院）202100%多盘联销利用品牌本土影响力及骏发多盘联销SELFEXAMINATION回归项目，自身现状&外部条件又如何？自我窥探百万方城市级大盘住宅204.66（万㎡）住宅128.79商住75.86商业12.64（万㎡）集中式商业及商务12.47加油加气站0.17配套45.35（万㎡）学校11.80三甲医院18.29其他公建配套15.26出让土地面积（万㎡)145.19平均容积率1.81计容建面（万㎡）262.65项目指标：262.65万方城市级大盘，含住宅、商业、学校、医院、绿地以及各类公建资源配套为一体的综合性大盘。主城区呈贡新区一小时车程圈距离主城区38公里驾车时长约54分钟距离机场直线距离10公里15分钟通勤圈内本案空港片区昆明长水国际机场高速公路：小龙（昆曲）高速、机场北高速（在建中）、

新昆嵩高速、东南绕城高速路（规划范围内为快速路）；城市主道路：哨关大道、嵩昆大道、空港大道、新320快速路轨道交通（规划）：嵩明快线、新区轨交2号线小哨组团军长组团嘉丽泽组团区位交通：规划交通路网能级高，较其他板块离主城更近。项目被城市路网环绕四通八达，2条地铁线，快速串联昆明主城区，15分钟可达机场，1小时可达主城区本案本案周边交通路网规划交通路网能级高外部配套：项目3公里内配套空白，区域内无大型商业配套，教育资源集中在杨林镇。龙保小学昆明师专附小嵩明分校杨林镇云林完全小学杨林镇中心小学杨林镇第一初级中学官渡完全小学月家小学小哨中学嵩明县实验中学小哨幼儿园嵩明县第二人民医院杨林镇卫生院医院小学中学幼儿园3km本案3km里内配套空白本案嵩昆大道哨关大道渝昆高速杨林镇外部配套项目现状本案面临三大问题？环境如斯，现状如此COMPETIVIVECHANENGE

Questions1：

区域认可度低—片区处于全新启动阶段，开发未起区域价值认可度低，热度不及呈贡新区。呈贡新区空港新区昆明楼市发展热度图呈贡新区航拍空港片区航拍VSQuestions2：

空的新城——方圆3km范围内配套空白龙保小学昆明师专附小嵩明分校杨林镇云林完全小学杨林镇中心小学杨林镇第一初级中学官渡完全小学月家小学小哨中学嵩明县实验中学小哨幼儿园嵩明县第二人民医院杨林镇卫生院医院小学中学幼儿园3km本案3km里内配套空白本案嵩昆大道哨关大道渝昆高速杨林镇项目现状&外部条件Questions3：

群狼环伺——面临恒大强有力的多盘竞争，市场供应高峰，市场竞争激烈。恒大阳光半岛嵩山溪谷浩创半山云府恒大·养生谷本案中俊云谷小镇恒大文化旅游城嘉丽泽组团军长组团小哨组团区域项目名称总体量（万方）总剩余体量（万方）军长组团俊发空港城78.8634.11恒大阳光半岛364332.57恒大文化旅游城--约600浩创半山云府3729.48俊发嵩山溪谷8785中骏云谷小镇288172.1中建地块（北京国际健康城）189189中建杨林地块3939云南正兴道（SMZ2017-84-1、2）地块3232嘉丽泽嘉丽泽恒大养生谷1960166合计1679.26未入市已入市俊发空港城中建地块（北京国际健康城}云南正兴道地块中建杨林地块KINGARTHUR王者无敌见招拆招破题一新的区域占位区域认可度低KO区域占位——城市发展格局“一核五轴三层多心”的空间结构发展，主要发展方向为滇中新区覆盖的东北-西南主轴一核为中心城区。重点提升主城区功能，推进呈贡新区和空港经济区建设，形成昆明中心城区，作为区域发展核心。五轴：两主轴、三次轴。两主轴是依托楚雄—昆明—红河交通轴，连接安宁、中心城区、宜良、石林等地区，形成市域东西向发展主轴；依托曲靖—昆明—玉溪交通轴，连接嵩明、中心城区、晋宁等地区，形成市域南北向发展主轴。三次轴为沿禄劝—富民—安宁—晋宁方向；沿东川—寻甸—嵩明—宜良方向；沿寻甸—禄劝方向，在昆明市域北部形成次级发展轴，促进以轿子雪山为龙头的旅游产业及市域北部特色产业的开发，并强化滇中北部区域的合作。三层多心：市域形成“中心城区-都市区-市域”三个发展层次，昆明中心城区将形成“南延、北拓”的空间发展方向空间布局“一核五轴三层多心”向外扩张东北-西南为发展走向滇中新区是发展必然昆明城市发展走向

受昆明地形限制，东西两侧均为山区，以滇池为中心，仅有东北-西南走向地势较为平缓，有进一步发展开拓的可能性，即是当前滇中新区的发展方向，因此东北-西南方向的市域南北向发展主轴为主要发展趋势。区域占位——国家层面滇中新区作为国家级新区，是中国面向南亚东南亚辐射中心的重要支点战略定位滇中新区是国家西南战略高地中国面向南亚东南亚辐射中心的重要支点云南桥头堡建设重要经济增长极西部地区新型城镇化建设综合试验区改革创新先行区1234区域占位——城市层面空港片区是面向南亚东南亚的对外开放中心、对接东盟的自贸服务窗口，着重发展空港产业战略定位嵩明-空港片区—面向南亚东南亚的对外开放中心安宁片区-产业转型升级示范基地临空产业为核心的现代产业体系依托长水机场航空枢纽和陆路交通枢纽开放型经济探索区绿色低碳、紧凑高效、设施完备、城乡协调、富有山水人文魅力的新区东部新型城镇群陆路门户枢纽我国西部资源型新兴产业基地产城融合、和谐宜居、园林特色鲜明的新区西部新型城镇群区域占位——区域层面小哨组团是东片区核心，总部金融、政务、会展中心，空港片区产业引擎本案落位于能级最高的总部金融城，承接东片区乃至滇中新区的高端国际化生活配套功能用地面积：1041公顷/建筑面积：1200万m²大力发展开放型临空经济，吸引以南亚东南亚为核心市场的国内外企业总部入驻，未来产业人群会逐步增加，激活片区人口力。科技研发总部金融商贸会展科技配套先进制造电子信息智慧服务生态居住国际社区本案城市中央公园金融信息峡谷中小企业总部商务休闲综合体公共服务多维城市嵩阳组团绿色有机食品加工嵩阳组团军长组团小哨组团秧草凹组团大板桥组团杨林-嘉丽泽组团军长组团科教培训、文化创意、新能源汽车大板桥组团高端临空商贸服务、综合保税物流、跨境电子商务杨林-嘉丽泽组团大健康、文化旅游、装备制造秧草凹组团电子信息、生物医药、航空物流本案空港经济区产业空间总部金融城1.0云南的昆明省会城市的建设光环2.0西南的昆明扼守西南要道的核心城市中国的昆明区域性国际中心城市3.0昆明将借力“滇中新区”进入4.0时代，走向国际南亚的昆明昆明4.0代表新城市印象+新战略载体高清国际范的城市建筑群意向图片区域占位破题二三配套空白打造国际化新城&搭建完整配套服务KO恒大郊区文旅小镇项目项目价值——城市地标高端商务形象，100米建筑地标，打造空港片区城市双地标100米引进五星级酒店和甲级写字楼打造空港片区高端商务核心项目价值——商业配套两大形态，三大主题商业街，打造区域核心商业圈，区域商圈领跑者三大主题树特色商业服务中高端消费居民“千树”特色中心商业MALL新中式、开放式商业街区国风风情街文创街中式文化特色以亲子业态为主活力休闲街体育主题为主活力街区满足居民生活诉求打造业态丰富，集聚美食、亲子、时尚、购物一体化的综合商业体。以餐饮和娱乐文体类业态为主，打造具有多元主题的特色商业级体系项目价值——高标医院区域首家国际高等级特色康养医院，打造全生命周期康养方舟核心医疗瑞士青草地-羊胎素抗衰老德国施奈霍夫史蒂伯格健康护理塞切尼全日型医院定制式的健康恢复套餐+特色医疗特征：医院+疗养+保健+度假医学中心度假配套康复疗养特色医疗模式康复疗养+康养配套康养酒店式居所+餐饮服务项目价值——优质教育国际化名校加持，空港首个欧式K12办学模式华师一附中宋庆龄幼儿园惠灵顿公学计划引入从幼儿园到十二年级一贯制国际学校或国内知名学校，为高端业主提供顶级教育服务。项目价值—人文艺术网红文化打卡地，云南艺术文化交流中心博物馆书店项目价值——品质居所新中式低密洋房合院，绿色高层公寓，打造区域标杆产品

运用新中式风格，将产品打造成人与自然和谐共处的居室，满足了快节奏生活下的都市人对于自然的向往与追求，也保留了现代风格中的简约与纯粹。高层洋房低合院高空森林公寓项目价值——服务体系国际化智能社区，招商“10大”云端服务FACE+门禁通行智能化社区线上物业居家平台平台服务智慧5G服务云端城市教育平台线上社群活动平台云端健康管理平台AI智能服务移动互联智慧安防系统智慧城市引导智慧家居城市共享生活集新能源共享出行云平台AI共享项目长达“10年”以上的服务建设周期项目产品价值梳理价值点总结：高端+高尚+高空+高品=“云端”系产品品质居所低密合院——白墙语境的新中式别墅高端低密洋房——高端的新中式低密产品高层公寓——有空中花园的高层居所活力商办集中式商业——“千树”主题的商业形态街区式商业——“新中式的街区商业高标准办公——100米天际线酒店式公寓——高空森林公寓高标准配套高标医院——高品质医疗服务K12学校——国际一体化学校艺术博物馆——高品质艺术生活十大产品十大特色高尚高空高品精神物化产品价值线上平台引擎驱动100M的高度10*10=100高端产品深度10*10=100云端服务广度本案构建的形象体系打造空港的立体城市标高高端+高尚+高空+高品=“云端”系产品满分的“云服务”体系定义招商的首个满分城市用3个100，致敬未来空港国际新城的满分城市生活住宅白墙黑瓦诠释着生活与自然融合的东方艺术……在这高度和谐的空间里，享受诗意栖居，追求清淡脱俗，自然而豁达的生活态度商业集聚文化艺术特色的shoppingmall&开放式街区满足全方位品质生活需求行走其间享受闲适文艺的慢生活高层办公/酒店公寓一座降落人间的云端城市用“高度标签、高端产品、云端服务”打造昆明“云层之上”的生活【全案定位】门户新城高配新城品质新城》》》城市升级高配服务生活营造》滇中门户客厅》城市先锋高地》近郊生活新城国家西南心脏·昆明全新门户印象区CHAPTERTWO客户分析客户分析——竞品客户来源空港片区项目外省成交客户主要来源一二线城市；昆明市区成交客户以北市区、市中心为主中骏云谷小镇:昆明51%，外省36%嵩山溪谷：昆明60%，地缘地州25%恒大阳光半岛：外省55%，昆明29%客户分析——竞品客户特征个体户/教育金融从业者居多，年龄集中在30-40岁，客户成交渠道以渠道带客为主。客户分析——竞品客户敏感点片区客户以复合型投资为主力，部分改善型客户，对配套功能尤其关注关注因素关注因素昆明客户外省客户地州客户关注因素昆明：配套、户型、园林省外：气候、规划、配套地州：区位、配套、户型客户分析——潜在客户访谈客户描述：赵女士，新婚不久，昆明人，目前从事新媒体工作，经由我们前期交流采访，赵女士想卖掉市区老房子在近郊投资一套别墅。客户本质：对早期教育需求可承接功能类型优质中小学、早教机构等对一站式商业需求商业综合体客户分析——潜在客户访谈客户描述：朱先生，临退休教师，本地人，市区有房，打算在昆明近郊投资一套住房养老度假客户本质：对康养医疗的需求可承接功能类型特色养护，医疗设施对文化休闲的需求休闲集市、剧场等客户分析——潜在客户访谈客户描述：李先生，国企管理层，贵阳人，来昆明看过房，有投资昆明的打算客户本质：对综合商业的需求可承接功能类型一站式商业对文化氛围的需求强IP文化标签客户分析——客户研判昆明主城区客户昆明周边地缘地州客户成渝、华北等省外关注：区位、配套、户型关注：配套、户型、园林关注：气候、规划、配套片区客户来源品质生活新城客户配套功能关注核心配套：优质教育资源配套优质医疗资源配套重要配套：文化配套（具备标签性最佳）片区客户敏感点客户分析——客户研判驱动因素：改善居住条件、拆迁、刚需置业，部分复合投资置业目的：改善35%，首置15%，复合投资50%关注点：价格、产品、配套客户来源：嵩明本土的拆迁客户、偏好商品房的乡镇客户、嵩明产业客户全国客户25%25%20%30%驱动因素：以价格换距离，昆明复合投资客以及养老客户被空港价格洼地吸引置业目的：养老15%，投资15%，改善10%，复合投资60%关注点：区域发展规划、价格、环境、产品、配套客户来源：昆明北市区、机场片区、市中心驱动因素：昆明工作需要置业，投资需求，考虑子女发展养老等因素选择在更高级别的城市置业置业目的：改善10%，养老10%，复合投资80%关注点：区域发展规划、价格、环境、配套、品牌、产品客户来源：昆明周边的三四线城市，如曲靖、昭通、文山等驱动因素：看好昆明发展进行投资，喜欢云南气候置业养老置业目的：投资40%，养老30%，复合投资30%关注点：气候、区域发展规划、配套、品牌、产品客户来源：川渝片区客户、华北区域客户如山西河北客户，其它一二线城市客户如上海。广东等区域客户旅居+投资+养老投资+改善投资+自住投资+自住嵩明客户昆明客户地州客户区域价值认可度低项目的飞地形象恒大品牌强力竞争回顾市场本案面临的三大问题：营销层面如何解决本案面临三大问题同时完成20亿元的销售目标123CHAPTERTHREE营销策略价格策略——合院合院：通过与市场竞品多维度价格对比测算，建议本案合院产品毛坯入市预售均价为：16300元/㎡。合院毛坯静态价格测算：一手房在售竞品毛坯测价：14818.元/㎡合院毛坯动态价格测算：纵观近一年地块所在区域价格涨幅，结合当前市场情况及本案自身定位：本案合院产品入市毛坯预售均价为：16300元/㎡.修正1-趋势判断+6%修正2-角色定位+4%项目定位为空港国际金融新城，以树立区域标杆为目标，属于区域领先型产品2020年入市价格=14818×（1+6%+4%）=16300元/平米对比内容权重本案俊发嵩山溪谷恒大阳光半岛浩创半山云府得分权重分得分权重分得分权重分得分权重分X1X2X3X31地段15%101.591.35101.591.352建筑品质10%101131.3121.21013内部配套10%10190.910180.84交通10%1011011011015教育管理5%100.590.45100.580.46物业管理10%10190.910190.97项目产品及规划10%101101121.280.88精装修15%101.5101.5101.5101.59开发商品牌10%101101121.280.810营销推广5%100.590.45130.6590.45合计100%100109.8510.759加权分系数比=竞品/本案0.9851.0750.9各项目近月毛坯认购价（元）125001500013000参考权重（%）Y135%Y235%Y330%加权后价格（元）P1(B)4911.98P2(B)5353.07P3(B)4553.63P加权14818.18根据区域商品房价格涨幅情况，预计本案入市时上涨6%-8%左右，取低值6%计算价格策略——洋房洋房：通过与市场竞品多维度价格对比测算，建议本案洋房产品精装入市预售均价为：10200元/㎡。洋房毛坯静态价格测算：一手房在售竞品毛坯测价：7910元/㎡洋房毛坯动态价格测算：纵观近一年地块所在区域价格涨幅，结合当前市场情况及本案自身定位，本案洋房产品入市毛坯价格为8700元/㎡本案洋房产品入市精装预售均价为：10200元/㎡.修正1-趋势判断+6%修正2-角色定位+4%项目定位为空港国际金融新城，以树立区域标杆为目标，属于区域领先型产品2020年入市价格=7910×（1+6%+4%）+1500（精装）=10200元/平对比内容权重本案中骏云谷小镇恒大阳光半岛恒大养生谷得分权重分得分权重分得分权重分得分权重分X1X2X3X31地段15%101.5101.591.3581.22建筑品质10%10190.990.990.93内部配套10%10180.81011014交通10%10190.990.980.85教育管理5%100.570.3580.480.46物业管理10%10180.890.990.97项目产品及规划10%10190.990.990.98精装修15%101.581.2111.65111.659开发商品牌10%10180.8111.1111.110营销推广5%100.570.35110.55110.55合计100%100108.59.659.4加权分系数比=竞品/本案0.850.9650.94各项目近月毛坯认购价（元）770070007750参考权重（%）Y135%Y235%Y330%加权后价格（元）P1(B)3080.59P2(B)2448.86P3(B)2381.40P加权7909.85根据区域商品房价格涨幅情况，预计本案入市时上涨6%-8%左右，取低值6%计算价格策略——高层高层：通过与市场竞品多维度价格对比测算，建议本案高层产品精装入市预售均价为：8500元/㎡。高层毛坯静态价格测算：一手房在售竞品毛坯测价：6820元/㎡高层毛坯动态价格测算：纵观近一年地块所在区域价格涨幅，结合当前市场情况及本案自身定位，本案高层产品入市毛坯价格为6820元/㎡本案高层产品入市精装预售均价为：8502元/㎡.修正1-趋势判断+6%修正2-角色定位+4%项目定位为空港国际金融新城，以树立区域标杆为目标，属于区域领先型产品2020年入市价格=6820×（1+6%+4%）+1000（精装）=8502元/平米对比内容权重本案中骏云谷小镇恒大阳光半岛浩创半山云府得分权重分得分权重分得分权重分得分权重分X1X2X3X31地段15%101.5101.5101.591.352建筑品质10%10190.9111.11013内部配套10%10180.810170.74交通10%10190.990.990.95教育管理5%100.570.3580.470.356物业管理10%10180.890.980.87项目产品及规划10%10190.910180.88精装修15%101.581.2111.6581.29开发商品牌10%10180.8121.280.810营销推广5%100.580.4130.6590.45合计100%100108.5510.38.35加权分系数比=竞品/本案0.8551.030.835各项目近月毛坯认购价（元）635060006300参考权重（%）Y135%Y235%Y330%加权后价格（元）P1(B)2569.42P2(B)2018.83P3(B)2232.47P加权6819.72根据区域商品房价格涨幅情况，预计本案入市时上涨6%-8%左右，取低值6%计算货量盘点本案大一期住宅总建面21.4万方，车位约2272个。首开区总技术经济指标项目面积单位备注净用地总面积167538.94平方米251.31亩总建筑面积355702.55其中(含)（一）地上建筑面积220422.74地上建筑面积（计容积率）220422.74其中(含)住宅建筑面积214434.13配套扣除配套建筑面积2388.61商业建筑面积0.000.00%幼儿园3600.00地上建筑面积（不计容积率）0.00（二）地下建筑面积135279.81其中(含)地下夹层面积（含非机动车库面积）37355.47非机动车库面积5142㎡，按1.8㎡/辆合院赠送16020.00地下人防机动车库面积38675.47按40㎡/辆地下非人防机动车库面积42353.35按35㎡/辆生鲜超市551.96物业管理323.55户外活动场地2906.73机动车数2177辆其中(含)人防车位数967非人防车位数1210非机动车数2177总户数1911户总人数6115人每户3.2人绿地率%绿地面积平方米建筑密度23.08%%25%建筑占地面积38675.47平方米容积率1.32大一期大二期大三期大五期大四期TOD商办区货量盘点分期产品类型销售均价

（元/㎡）/（元/个）货值（亿）A9合院163004.07洋房102003.95高层85002.48A4合院165001.73洋房105005.39A5洋房105005.87合计：23.49货值梳理：大一期住宅总货值为23.49亿首开A9地块首开第一批11月10月9月2020年推售铺排A9地块第二批A4地块同步推出A9地块第三批12月A5地块第四批2020年-2021年3月年度推售铺排2021年1月2021年3月尾货去化货量：3.5万方货值：3.49亿货量：9.4万方货值：10.6亿货量：3.1万方货值：3.44亿货量：5.7万方货值：5.8亿去化目标首开区大一期总供货值23.49亿2020年-2021年3月份项目总去化目标20亿代理单边2020年度去化目标10亿推售批次业态类型推售面积（㎡）推售均价（元/㎡）推售小计（万元）推售金额（万元）首期A9地块第一批合院8984.191630014644105029洋房11827.331020012064高层9724.5485008266首期A9地块第二批合院9353.41630015246洋房11827.331020012064高层9724.5485008266首期A9地块第三批合院6636.121630010817洋房15094.321020015396高层9724.5485008266首期A4地块合院10580.32163001724671173洋房528701020053927首期A5地块洋房57510102005866058660合计-213856.63-234862234862目标分解目标分解:大一期住宅可售货值23.49亿，2020年-2021年3月代理目标任务10亿产品类型推售面积（㎡）成交目标（㎡）去化率合院355543416596%洋房14912911236975%高层291732037470%合计21385616690878%项目推售面积213856㎡，去化目标为166908㎡，去化率为78%开盘前合计需来访客户约6800组（代理单边目标约为3400组）。高层产品：高层推售面积29173㎡，成交目标为20374㎡，约220套，按50%解筹率计算，需认筹440组客户；按40%来访客户转认筹，需1100组来访客户洋房产品：洋房推售面积149129㎡，成交目标为112369㎡，约900套，按50%解筹率计算，需认筹1800组客户；按40%来访客户转认筹，需4500组来访客户合院产品：合院推售面积35554㎡，成交目标为34165㎡，约240套，按50%解筹率计算，需认筹480组客户；按40%来访客户转认筹，需1200组来访客户营销难点1.蓄客期短：距离项目开盘，营销周期仅有5个月，蓄客期短2.地理位置：距离主城区远，看房成本、大量来访亦成问题3.配套空白：本案周边3km内配套空白，如何解决4.竞争激烈：如何区别形象，抢夺市场，完成销售目标营销难点本案一期推售的产品力较为高端，如何快速塑造项目高端的价值、获取区域认可？同策大盘营销案例同策操盘案例借鉴一华侨城苏河湾【一场连接历史与未来的世界级城市复兴】宝格丽酒店上海总商会天后宫/美术馆高端住宅联排别墅滨江商业长廊游艇码头滨水商业长廊高端时尚商业中心行政公馆行政公馆慎余里时尚商业同策大盘营销案例主题展览：回味旧上海商道文化，复兴老苏河往昔繁盛中经复旦奢侈品高峰论坛：中经·复旦奢侈品高峰论坛政府背书，名人影响华侨城苏河湾推广借鉴1同策大盘营销案例嫁接品牌，资源导入宝格丽酒店：一脉相承宝格丽奢华血统承接宝格丽的品牌价值，并转化为品牌及产品竞争力华侨城苏河湾推广借鉴2百年奢侈品牌文化传承全球时尚贵族目光聚焦宝格丽风格生活美学奢侈级五星酒店硬件标准宝格丽最高标准服务体系宝格丽顶级餐饮/spa配套同策大盘营销案例话题不断，持续炒作OCT当代艺术中心，上海馆挂牌仪式及开馆仪式华侨城苏河湾，顶级超跑大聚会华侨城苏河湾，艺术品鉴会华侨城苏河湾推广借鉴3同策案例借鉴推广借鉴公信力/影响力政府背书，名人影响话题不断，持续炒作嫁接品牌，资源导入品牌力/产品力传播力华侨城苏河湾同策大盘营销案例同策操盘案例借鉴二广物三亚鹿山小镇【一场连接全国覆盖本土的客户网罗战】6大战区集火长三角大型城市2大平台客户、渠道平台深挖潜在客户外区精准导客“6+2”策略内区渠道整合，收口散客渠道公司、商家、旅行社、广物联动、竞品、租车公司发展岛内六大资源渠道，保证上客启动岛内＋岛外双向导客动作形成内外客联动，广域客户输送同策大盘营销案例上海长春沈阳大连天津青岛南通苏州南京安徽江西杭州福建重庆四川郑州宁波烟台济南武汉精耕同策匹配项目的六大主力城市资源拓展辐射长三角片区市场精准导入同策21万组活跃客户资源全国市场共计导入同策33万组活跃客户资源广物三亚鹿山小镇外部六大战区导入客源子公司2016年规模2016年客户量辐射量导客目标上海公司650亿120000组（苏州、南通）40000组1296南京公司130亿60000组（无锡、常州）8000组441合肥公司50亿30000组（江西、武汉）3000组214郑州公司25亿8000组（洛阳）2000组65重庆公司15亿5000组（四川）2000组45大连公司60亿40000组（天津、沈阳）10000组324锁定六大城市客源搭建品牌展馆资源联动推荐同策大盘营销案例锁定六大城市客源搭建品牌展馆广物三亚鹿山小镇外部六大战区品牌展示广物品牌馆品牌价值产品价值产业价值环境价值资源价值投资价值同策资源收口城市在地资源收口广物品牌与产品价值洗脑六大战区设定广物品牌馆，展示&销售广物集团旗下全系列产品同策大盘营销案例广物三亚鹿山小镇外部六大战区资源联动锁定六大城市客源搭建品牌展馆资源联动推荐2人一组/每组15个项目项目联动宣讲+培训每日更新互动项目信息客户对接+内场接待反馈激励对接跟进微课件微管家实时培训信息更新即时解答报备机制案场PK成交激励经理成果监控同策大盘营销案例广物三亚鹿山小镇外部导客两大平台之[同策汇]客户平台【“同策汇”概况

】同策房产咨询股份有限公司下属专业会员制置业服务机构同策汇不断致力于为会员提供泛房产领域的综合性及个性化定制服务是行业内历时最长、规模最大、运营最好的置业服务机构平台累积了大量同策既往成交客户资源运用“同策汇”能够高效激活既往已购的投资需求类客户同策大盘营销案例广物三亚鹿山小镇外部导客两大平台之[屋拉]渠道平台外部高端一手房经纪人项目（部分）概览：万科翡翠滨江仁恒公园世纪古北壹号静安府阳光城滨江悦绿地黄浦滨江20000+签约经纪人上海经纪人50%（约10000人）外省市经纪人50%（约10000人）外部经纪人80%（约8000人）同策内部经纪人20%（约2000人）高端经纪人15%（约1200人）中低端经纪人85%（约6800人）一手房经纪人20%（约200人）中介+高端消费品80%（约1000人）屋拉公社整合全国20000多组签约经纪人中，上海地区高端经纪人1200多人覆盖非同策代理在售高端项目30多个同策大盘营销案例广物三亚鹿山小镇内区导客资源端口整合三亚岛内资源渠道公司租车公司广物联动旅行社商家竞品3人整合渠道公司3人整合竞品资源2人整合旅行社、商家、租车公司2人组织跟进广物项目联动4月5月8月10月12月城市展厅售楼处认筹开盘团队组建&培训资源整合洽谈渠道拓展洽谈渠道上客租车公司洽谈阶段冲刺上客广物联动组织客户组织参观298组商家合作拓展合作商家上客42组60组竞品资源拓展竞品资源截流119组旅行社洽谈合作方式组织持续上客转化60组18组岛内设编10人渠道大客户经理团队发展岛内6大资源端口，保障上客同策案例借鉴广物三亚鹿山小镇导客经验外区输入内区垄断锁定长三角区域大型城市客户资源运用同策两大平台深掘潜在客户整合岛内渠道资源，保障区域内上客营销思路三大目标：立形象、塑价值、创业绩价值目标形象目标业绩目标形象目标：建立品牌公信力和影响力价值目标：站位城市高度，代言区域，开启新认知业绩目标：20亿销售目标(2020年-2021年3月)策略总纲招商品牌+区域炒作项目价值+产品价值全国联动+区域深拓品牌影响力价值影响力销售营销三大策略执行阶段品牌策略解决品牌形象和区域定位问题核心工作品牌形象建立期：4-6月策略计划1、一次品牌大事件招商蛇口双城记2、一场城市级战略高度的区域价值炒作3、城市意见领袖的权威站台4、一场聚焦全城关注的招商-双城计媒体见面会品牌篇构建可想象的、可兑现的战略开发高度策略执行罕有的同一时期发布两大重磅项目直明招商蛇口肩担城市发展使命更是区域发展先驱力量30万方雍和府，200万方空港新城证明城市生长的力量前期以系列双拼海报发布引发悬念猜测预热后进行直播形式的“圆桌派”嘉宾们探讨西市高新区、空港区发展及联动与市民互动，从各自专业角度阐明高新区发展前景来，与@城市建造者圆桌互动招商蛇口·双城记发布主题：招商·雍和府&招商·空港新城

双城首发式发布时间：2020年5月发布方式：前宣悬念系列海报+平台直播互动区域圆桌论坛邀请嘉宾：云南政商经人士及领域KOL品牌炒作区域炒作一个城市级战略高度的区域价值炒作铺垫悬念：制造话题，获得关注制造悬念：多方讨论，市场发酵声音解读悬念：意见领袖为空港新城代言揭幕悬念：正面观点引导，引出空港新城的概念话题导入、获得市场关注营销动作：阶段效果：话题热度上升，话题影响力升级权威背书的区域价值叠加媒体总结区域价值，引导正面认知空港新城启动媒体见面会区域价值媒体炒作收口媒体事件获得市场关注部曲一：铺垫悬念，引发关注炒作形式：房天下、腾讯、新浪、微信大V、今日头条等论坛帖发布炒作时间：4月论坛发帖—空港扎心三问空港新城真的只是空城吗？军长有大学城、嘉丽泽有生态环境、那么空港小哨未来有什么？明天的昆明，空港新区将会扮演什么样的角色？炒作主题：空港——现在你对它爱答不理，未来你高攀不起区域炒作炒作主题：不吐不快，说说你印象中的空港形式一：吐槽大会形式二：奇葩说观点投票形式三：区域历史今生说主题：不吐不快，说说你对空港的印象渠道：微信公众号、抖音内容：从一个本地人对区域发展的认知，引发开放式的话题，讨论你对空港的印象，评论点赞前五名可领取价值100元的九阳榨汁机一个。主题：正反论调，空港的多极面观渠道：微信公众号形式：以微信公众号投票的形式，收集区域内几大板块的支持率，投票最多的一项中抽奖送礼品。部曲二：制造悬念，多方驳轮，引发讨论主题：区域的前世今生渠道：微信公众号形式：整理多方观点，结论落到空港已有发展契机，最终以媒体角度，说明空港起源、发展及未来规划。区域炒作炒作时间：4月部曲三：揭幕悬念，自媒体大V，正面观点引导，引出空港的概念第一篇《嵩明-空港片区—面向南亚东南亚的对外开放中心》第三篇《空港，为国际昆明造芯》第二篇《百亿级项目，缘何棋落空港？》空港崛起，空港新城即将造芯空港崛起，空港新城即将造芯区域炒作炒作时间：5月部曲四：解读悬念，行业及媒体站台—解读区域看昆明看昆明看昆明看昆明看昆明邀请昆明知名媒体人站台，全面解读区域价值。区域炒作炒作时间：5月部曲五：解密-262招商空港新城项目启动媒体见面会通过见面会作为炒作收口，完成前期网络媒体炒作的官方定调，具有仪式感的发布会获得市场关注。活动时间：6月活动地点：会议酒店活动嘉宾：昆明规划局领导，招商领导约20人当地知名记者（纸媒、网媒、广播、电台等）约30人

发布会内容输出：空港新城选择的依据区域地块价值的佐证空港新城赋予城市角色以及功能定位城市高度的区域定位首发地块的价值以及战略意义超级大盘战略下地块使命招商项目功能板块介绍各板块的功能定位规划局领导招商蛇口媒体++区域炒作区域炒作—客户收口部曲六：线上售楼部——在线收筹，锁定客户，稳固储备完善线上购房规则，意向客户在线转化内容：开展越早认筹越优惠、线上认筹享更高折扣、线上认筹大礼包、规定时间内无条件快速退筹等优惠活动，激发客户付款欲望，并建立安全的线上支付机制，专人负责全程服务，打消客户远程支付顾虑。载体建议：58爱房云端售楼处开放时间：2020年4-6月价值策略聚焦项目价值和产品价值核心工作项目价值塑造期：7-8月策略计划1、一场诠释产品魅力的城市级影响力产品发布会2、多场城市资源价值及时兑现炒作输出项目及产品价值，体验营销，价值强化策略执行价值篇项目价值一次最具诚意的项目系列价值兑现围绕项目系列价值兑现动作营销动作：阶段效果：一级节点：二级节点：一座大城·整个世界营销中心开放暨国际学校签约云端至上，复合大城招商首发产品发布会项目价值的逐步提前兑现，市场认知进一步加深医疗机构签约价值炒作多次搅动市场，提升项目价值现实意义项目产品发布会制造线下活动节点进行导客营销中心开放样板间开放网红书店开放品牌价值云端至上，复合大城招商空港新城产品发布会音乐舞台剧秀—高端生活演绎动感微视频—云端之上活动地点：昆明花之城豪生国际大酒店（500人左右）活动嘉宾：集团及合作单位领导，约20人当地知名记者（纸媒、网媒、广播、电台等）约20人活动重点：讲述项目百万方大城的气质，高端的生活体系、高端的服务和远期规划全国联动：组织招商全国各营销中心开展线上发布会分会场，引流至各城市展点一场诠释产品魅力的城市级影响力项目发布会项目规划介绍云端至上，复合大城百城分会场-鉴证招商空港新城产品发布会活动重点：以城市为单位，通过活动宣传项目，引导客户到各城市项目展点，置业顾问一对一讲解，从中强化本案价值点，同时引导客户认同本案的未来升值空间。营销中心开放一座大城·整个世界营销中心启幕仪式暨国际学校签约仪式活动内容：1、项目营销中心启幕仪式举行；2、“学校签约仪式”：宣布学校引进的国际品牌，邀请业内权威嘉宾站台助力；3、活动形式：童话舞台剧、童话主题展览等活动目标：传达品牌价值以及品牌理念；通过活动的启动，告知市场项目的入市，获得市场关注以及口碑传播。活动地点：营销中心活动嘉宾：招商蛇口&教育局领导&国际学校领导昆明当地媒体记者（纸媒网媒广播电台等）关注活动到访客户招商空港新城&学校签约仪式品牌价值包装策略一个国际化新中式体验中心打造原则1：新中式氛围整体营造:中式+国际化以传统风格、地域元素、自然景观与国际化相结合的主题为主，将传统元素融入建筑、景观等，同时新添加现代功能分区，多元特色碰撞形成独特的新中式风格。原则2：“去地产化”环幕沉浸式设置多种场景淡化销售形象，通过环幕影厅向客户展示新城规划以及未来生活化场景，让客户通过充分体验来了解项目的文化内涵与资源优势。原则3：结合地域特色进行景观打造为突出项目的景观价值，室内空间装饰注重融合绿色生态元素，同时设计前院水院来辅助展现特色景观，展示项目优势的自然生态资源。包装策略风格参考建议营销中心功能分区及风格示意包装策略营销中心功能分区入口接待区沉浸式影厅前院招商品牌馆沙盘水吧洽谈区营销中心行进动线

入口接待环幕影厅（展示区域及项目规划）样板段展示展厅（招商品牌馆展示）书店（如言几又、钟书阁、小书屋）售楼处区域规划图当期推售部分沙盘/户型展示A类客户首次参观洽谈区行进动线中穿插传统文化及地域元素，凸显项目人文花园社区理念B类客户多次参观阵地包装围墙道旗利用自身资源进行包装，加强品牌印象

扩大项目知名度，新中式元素释放项目气质

精神堡垒围墙工地包装项目工地暂未动工，为减少客户疑虑，利用中式围墙进行包装，树立项目高端气质大盘形象，同时达到宣传目的。看房动线全长动线：设置全长看房动线，需开设展厅展点，运营项目班车接驳车，设置客户来访路费报销制度。主城区展厅展点案场城区短程交通枢纽城区中远程交通枢纽项目班车往返接送项目接驳车按需接送项目接驳车按需接送地缘客户出发地报销来访短程路费地缘客户出发地下定或成交报销路费主城区客户出发地华美生活国风臻享新中式样板间全城揭幕华服展示+网红直播+暖场表演+转发有礼+定点大抽奖样板间开放活动对象：区域意向客群，前期到访客户、媒体、同行等活动方式：1、外场及样板间，外模华服定点展示；2、邀请网红进行样板间直播展示；3、外场设置空中音乐厅，邀请乐队现场持续暖场表演；4、到访客户参与活动转发，均可获得项目定制精美礼品5、每小时定点抽奖，参与活动转发的客户可参与抽奖。活动宣传：网络、微信大V、项目公众号同步前宣及后宣，地产同行及媒体重点后宣。圈层活动中国昆明美学赏鉴酒会一场国风建筑艺术气息浓厚的圈层社交活动地点：营销中心内场活动内容：1、昆明之美作品展；2、新中式建筑美学设计大师红酒品鉴；3、招商领导发言：宣讲空港区域价值；4、圈层交流以及自由参观。活动目的：通过圈层的带动、树立项目城市级影响力，制造舆论话题。招商空港新城——品牌医疗签约仪式活动目的：项目优势配套价值释放活动地点：项目营销中心活动形式：医疗签约仪式、配合整点抽奖及美食活动对象：招商领导、意向医疗机构负责人、媒体嘉宾、意向客户、项目已认购业主活动传播：1、活动前宣：制定电子邀请函提前邀约媒体及意向客户、签约活动倒计时海报、活动当天九宫格、小视频等；2、活动后宣：活动后宣软文、大V软文等；价值升级合作对象：言几又渠道传播：话题互动H5、官微、房天下、安居客、新浪乐居等网媒传播书店特色：打造产品空间、公共空间、活动空间等三大立体空间，集合了创意市集、艺术廊、书店、咖啡、餐厅等五大核心业态，引领城市的新型阅读体验与创意文化生活，向着更多元、更人文、更精进的方向延展。活动目的：通过网红书店进行线上炒作和打卡，同时契合项目文化内涵的输出，便于后期线下引流和聚客。网红”书店——言几又昆明PARK1903概念店正式落地价值升级事件导流根据当地特色，组织大型导流事件活动，将项目价值与品牌植入本场活动“醉美昆明，国际专列旅游节“活动内容：资源导入，利用项目所在区域结合当地旅游特色，将项目价值与品牌植入本场活动。活动目的：活动时间：2018年8月宣传项目信息，建立品牌认知，导入新客户，维系老客户。渠道配合：线上利用新媒体传播推广活动，线上互动赢取门票等线下各渠道以门票形式对企事业单位、学校、医院、商圈覆盖等，配合城市快闪等行派发，预定专列接送。销售策略客户转化，实现销售核心工作项目销售期：9月策略计划1、多维拓客方式2、专业营销管理多层面获取本案目标客户策略执行销售篇客户回顾二级重点客户三级重点客户一级重点客户全国客户多维拓展，区域客户密集深拓客户策略—一级重点客户MCN全平台同策好房屋拉公社58爱房招商好房招商蛇口官微招商项目联动同策全矩阵资源招商全国联动客户策略—一级重点客户客户策略—一级重点客户0103040502制定老带新奖励发挥老业主推介作用全民经纪人公众号宣传约450个招商住宅项目公众号附带宣传客户策略—一级重点客户制定相应奖励扩大全民经纪人全国工作人员联动宣传项目发挥带客作用一级重点客户—招商项目联动工作人员宣传客户策略—一级重点客户一级重点客户—招商蛇口官微宣传官微宣传扩大影响导流接入招商好房接入项目入口五大强势垂类、MCN全平台达人矩阵，多维保障线上流量客户策略—一级重点客户传播平台同策资源未亦传媒

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