上海正大广场空调调研报告

上海正大广场空调调研报告

篇一：正大广场项目调研报告

正大广场调研报告

一、项目概况：

1、概况

正大广场是由泰国正大集团旗下的上海帝泰发展有限公司投资兴建的大型国际化都会购物中心，坐落在被称为“东方华尔街”的上海浦东陆家嘴黄金地段，总投资亿美元，占地面积约31000平方米，总建筑面积约25万平方米，地上10层、地下3层，长270米、宽121米，层高5米，总高度57米，单层建筑面积为15000-24000平方米，是正大集团在中国最大的投资项目之一。

正大广场的是由曾经负责设计美国洛城奥运会和拉斯维加斯比拉洁奥度假酒店的声誉全球的美国捷得国际建筑师事务所所设计。内部设计是由迪斯尼乐园形象设计师之一的SelbertPerkins所担当，在正大广场形象中融入了全新的“四季”理念（不同的楼层采纳不同季节的象征色）及贯穿二楼到五楼的“黄金大道”的设计。

正大广场定位为“现代家庭消遣及购物中心”，广场日常的日均人流量达18万人次，周末高峰期的日人流量更可达26万人次。

正大广场将久负盛名的中外品牌，环球美食和各式消遣汇合一起，商场内设有主题百货、超市、各色美食、儿童消遣场所和多厅影城。位于B1-B2层的“易初莲花超市”满意了顾客的日常生活须要；1F-4F正大百货供应了完整的商品结构；5F的饮食天地带给顾客独具特色的异国风味；8F正大星美影城是国内首家超五星级主题影院。

2、交通状况

正大广场位于浦东陆家嘴金融贸易区的核心地带，具有特别便捷的交通系统。同时陆家嘴也是上海新兴的旅游中心，正大广场紧邻东方明珠电视塔、海洋馆、国际会议中心，香格里拉大酒店、金茂大厦和浦东滨江花园。

3、辐射区域

正大广场四周辐射半径5公里的区域内集结了300万商住人口，同时上海正大广场处于浦东陆家嘴CBD，写字楼密集，核心商圈范围内有近10万人的高收入群体还有办公楼白领群体。另外正大广场又处于上海旅游景点所在区域，流淌游客又是一消费群体。

4、业态及分布

（1）各楼层划分的功能比例

楼层楼层功能B3停车场B2100%购物

B185%购物15%配套193%购物，7%餐饮290%购物，10%餐饮

383%购物，16%餐饮，1%配套4100%购物5100%餐饮

675%餐饮，22%休闲，3%购物758%休闲，28%餐饮，14%购物

884%休闲，26%餐饮

954%休闲，35%餐饮，11%购物10100%餐饮

（2）按面积划分的功能比例

购物餐饮休闲消遣正大广场55%26%19%

（3）业态比例

零售：48％餐饮：33％休闲消遣：18％服务配套：1％

调整之前正大广场的购物比例达到80%左右，调整后购物比例55%，休闲消遣与餐饮类占到45%。在现代社会条件下，消费者对休闲消遣与餐饮的需求逐步增长，享受更多的体验快乐、休闲放松与消遣刺激等。家庭消遣购物中心定位中加大餐饮、休闲消遣的比重，从而实现其市场半径是传统购物中心的2-3倍，逗留时间比传统购物中心超出1-2个小时以上。

（4）各面积区间的商户数量比例

面积区间套数百分比50㎡以下1350-100㎡33100-300㎡72300-500㎡29500-1000㎡191000㎡以上30

从上表可以发觉，调整后的上海正大广场真正意义上的主力店只有易初莲花超市，面积在15000平左右，而面积在1000平米以上的商户数量达到30个，占到总数量的%，在1000平以上的商户中，购物类有14个，餐饮类12个，休闲消遣类8个。可见次主力店在调整后的正大广场中起到的重要作用。家庭消遣购物中心的重点是加大次主力店商户的供应比例，形成多业态的特色商品与服务供应，变更传统购物中心单纯以零售为主力店来聚集人流，保证不同时间段对消费者都有强大的吸引力。

（5）面积在1000平以上的商户状况

所在楼层店名经营类型功能店面运用面积-2易初莲花超市购物15000ZIYINBEAUTYSALON沙龙休闲2509正大百货都会仕女馆专卖店购物2500-1特力屋专卖店购物2000正大百货美鞋苑百货购物2000名店运动城专卖店购物2000星美正大影院影院消遣2000多功能厅会议休闲2000唐宫海鲜舫特色餐饮餐饮1800大众书局书城零售1800优衣库专卖店购物1700班尼路专卖店购物1700玩具反斗城专卖店购物160010俏江南特色餐饮餐饮1600ESPRIT专卖店购物1500拉面+满记甜品特色餐饮餐饮1500汤姆熊游乐休闲1500正大百货快乐童趣馆百货购物1500好乐迪KTV消遣休闲1500蕉叶泰式菜特色餐饮餐饮13009愉家特色餐饮餐饮1300WILLSGYM健身健身馆休闲1200C&A专卖店购物1000小南国特色餐饮餐饮1000NEXT专卖店购物1000H&M专卖店购物1000鼎泰丰特色餐饮餐饮1000ESPRITSALA专卖店购物1000绿波廊+宴点秀特色餐饮餐饮1000数据来源：百润战略与市场探讨部数据库（6）、品牌详表（见附件）

篇二：上海商圈调查报告

上海商圈分析报告

一、概况：

上海，中国第一大城市，位于中国大陆海岸线中部长江口，隔海与日本九州岛相望，南濒杭州湾，西与江苏、浙江两省相接；上海拥有中国最大外贸港口和最大工业基地，货物吞吐量和集装箱吞吐量居世界第一。

截至2011年底，上海全市共辖16个区、1个县，共108个镇，2个乡，99个街道办事处，3742个居民委员会和1702个村民委员会。常住人口为2380万，其中户籍人口1420万，外来常住人口为960万！

2012年全国35个主要城市总部经济发展实力排行榜上海位列其次。2012年上海实现生产总值（GDP）亿元。

二、交通

上海市的公交交通，其线路、车辆、载客量均居全国第一。目前上海已形成由铁路、水路、马路、航空、管道等5种运输方式组成的，具有超大规模的综合交通运输网络。上海港是中国最大的枢纽港，共有47个客运站，长途班线1611条，可抵达全国14个省市的660个地方。

铁路交通

上海三大火车站：上海南站、上海火车站、上海虹桥火车站。上海虹桥火车站是上海最大、最现代化的铁路客运站。上海虹桥综合交通枢纽全球范围首开高铁与机场融合之先河，是目前全球最大的综合交通枢纽。上海其它小型火车站：安亭北站，金山北站，南翔北站，上海西站，松江南站，芦潮港火车站。

高铁：京沪高铁、沪宁城际高铁、沪杭高铁

普铁：京沪铁路、沪杭铁路

公共交通

公共汽车线路数量1000多条，营运车辆万多辆，日均客运量约780万人次，担当着65%的市域公共客运量，是世界上线路最多的城市之一。上海有出租汽车企业270余家，出租汽车近43000辆，旅游包车和租赁车等7000多辆。全行业日均客运量逾300万人次，约占上海客运总量的25%。此外，上海还拥有全国最长里程的轨道交通系统共十三条，包括地铁、高架轻轨和磁悬浮线等，营业里程400余公里，居全国首位，已形成初步的网络格局。轨道交通

上海轨道交通全路网已开通运营13条线、291座车站，运营里程达420公里，仅次于北京，里程居世界其次，排在伦敦之前。

磁悬浮线路

上海已经建成的磁悬浮项目只有上海浦东机场线,共31公里。龙阳路－上海浦东国际机场。2006年全年轨道交通客运量为亿人次，这也是世界上第一条投入商业运作的磁悬浮铁路。

机场港口

上海拥有虹桥机场和浦东机场共两座国际机场。上海空港是东方航空、中国国际货运航空、中国货运航空和中国最大的两家民营航空春秋和祥瑞的主要基地。主要的海港有外高桥、吴淞码头和洋山深水港。

三、商业概况

上海素有“美食天堂”、“购物乐园”之称，拥有世界各国的饮食文化、经典时尚的购物激情和浓郁的商业气息。中华商业第一街南京路、繁华高雅的淮海路是著名全国的商业大街，正大广场、徐家汇的港汇广场规模巨大，恒隆广场、美美百货云集顶级品牌，时尚商品、大众用品等数不胜数。上海传统的商业布局主要是条状，上海城市由单核中心向多核心中心发展，上海重要的商圈和商业街市的分布也是呈现中心地向外放射性扩散。随着地铁1号线的开通，徐家汇、人民广场、陕西南路等商圈越来越喧闹，商业布局起先向块状发

展。而近年来，地铁2号线、5号线、轻轨3号线的开通和成熟，使得上海商圈呈现点状分布。我们现在要介绍的商圈是以百货商厦为主，其他商业为辅的商圈，而非传统意义上的大杂烩商圈。

四、主要商圈及专业市场

目前上海市已成熟的商圈有九个，分别为：南京西路商圈、徐家汇商圈、淮海路商圈、陆家嘴商圈、南京东路商圈、虹桥商圈、五角场商圈、中山公园商圈、四川北路商圈。

南京西路商圈

上海的国际化程度和高档品牌集聚度在南京西路最高，南京西路也因此由东向西被划分成五个：休闲区、时尚购物区、宾馆区、文化和旅游区。南京西路商圈的高端地位，离不开几大顶级休闲广场的坐镇。

梅龙镇广场内有伊势丹百货、大食代美食广场、环艺电影院及60多家国际中、高档品牌专卖店。中信泰富广场内有近百家专卖店，其地下室有恒信钻石店；底层有国际著名品牌登喜路、雅格斯丹、巴利等专卖店；二、三楼有

Esprit上海旗舰店及美亚音响旗舰店；四楼有著名的金钱豹餐饮总汇。恒隆广场内有国际著名品牌专卖店140多家，其中70%的国际顶级品牌均为旗舰店，如路易威登、卡地亚、爱玛仕、纪梵希、香奈尔等等。久百城市广场聚集了200多个国际品牌，二线以上品牌占60%以上。金鹰国际购物中心则是南京西路商圈规模最大、品类最齐全大单体百货之一。金鹰原来的定位是中高档商场，现要改造升级为高档商场，目前已有国际品牌GUCCI入驻。

南京西路商圈事实上是A+级商圈，因为商圈里国际一线品牌的入驻率特别高，并且集中。

商圈商场

南京西路商圈内的主要商场有：恒隆广场、中信泰富广场、久光、伊势丹、金鹰。

恒隆广场是浦西第一高楼，中国内地最负盛名的奢侈品商场之一，商场面积万平方米，与高档品牌较为集中的中信泰富广场、梅龙镇广场毗邻，三者相互烘托，使南京西路成为刺眼的”金街”。作为上海的顶级购物场所，恒隆广场内云集来自世界各地的顶尖时尚品牌，广场内气氛宁静，跟徐家汇等商圈大不一样。放眼望去，LV、GUCCI、CHANEL，许多世界一线品牌都聚集在这里。自2001年7月开幕以来，恒隆广场已经成为中国的时尚高地，众多世界顶尖品牌以在恒隆开设专卖店为荣，其中一些甚至特地将其在中国大陆的首家专卖店甚至旗舰店落户于此。

徐家汇商圈

从前的徐家汇以上海的文化中心著称，而今的徐家汇已经成为上海经济增长最快的商圈，年社会消费品零售总额高达80多亿元。目前上海各商圈已经绽开争霸战，静安寺南京西路、淮海中路、人民广场南京东路、五角场、中山公园、浦东张杨路等商圈在上海的兴起，对徐家汇商圈的冲击特别大。虽然与北京西单、南京新街口、成都春熙路等商圈相比，徐家汇优势都不大，但现在五角场、中山公园商圈、新上海商业城的发展目标，都是再造一个新徐家汇。

商圈商场

徐家汇的商业以各专业商厦错位经营为特色，商圈内的商场有：东方商厦、港汇广场、太平洋百货徐汇店、汇金百货、上海六百、汇联商厦、福特斯等。东方商厦徐汇店目标消费者为白领阶层，总面积约为32000平方米，是集购物、休闲于一体的涉外旅游定点商店，经营包括食品、日用百货、包袋、洗涤化妆品、珠宝、眼镜、鞋帽、服装、家居用品等商品品种达6万多种。商场布局为：1F化妆品、珠宝；2F女装；3F男装、男鞋；4F运动系列；5F童装。

港汇购物中心于1999年12月开业，经营业面积7万余平方米，商场分地上6层和地下1层共7个楼层，整体布局清楚大气、装饰风格时尚前卫。商场布局为：B1：大型超市及体育用品、体育服饰专卖店；1F、2F、3F、4F为众多

知名品牌专卖店、旗舰店；5F：设有书店及新潮、时尚服装饰品和手工制品为主的”服饰街”；6F：专辟金数码城、高档餐厅和五星级永华电影城。

太平洋百货徐汇店位于徐家汇商业中心，以年轻人为主要消费群体。商场布局为，B1：超市食品馆；F1：仕女名品馆、化妆品、女鞋；F2：少女流行馆、女鞋；F3：少淑服饰馆；F4：名嫒亲子馆、淑女装；F5：运动文教馆；F6：绅士精品馆；F7：家居生活馆；F8：家电餐饮馆。太平洋百货集团为台北太平洋SOGO百货集团事业之一，太平洋百货SOGO创立于1988年11月，为一个综合型