上海某大厦可行性报告

上海虹口嘉和大厦可行性研究报告项目背景项目名称：嘉和大厦——上海市虹口足球场综合交通枢纽配套工程开发商上海家合置业，注册资金1500万元人民币，住所为西江湾路272号；该公司为“三九发展”（600614）集团公司的内部合资公司，有四家股东单位。项目所在地甩上海市虹口梁区西江湾路玉272号，镇花园路36糕-88号总体规划蜜虹口足球场宰交通枢纽配心套项目总体眯规划32万路平方米，花陪园路北侧为鸽上海长峰集晌团开发建设驼的14万平熄方米的双塔妥五星级酒店随和12万平袜方米的sh诚oppin滥gmal恼l，花园路改南侧为上海钱家合置业有杠限公司开发沸建设的嘉和熄大厦，计挖52126登.8平方米云。该段花园轨路建成后为夏四川北路商傅业街的延伸素（路名更名晴为四川北路究）。项目规划季嘉和大厦由惩2幢28层应塔楼和2层显裙房组成，栗具体为：跟东楼：地下余2层为物业沿管理用房、桥与地铁口连济通，地下1菌层为商业及站设备用房，丰地上1~2胶层为商业用蜓房，3层为幸会所，4层周~28层为始大开间办公创用房；尘西楼：地下窝1层为机动讽车库，地上蓝1~2层为伍商业用房，蚂3层为会所妖，4层~2证8层为小开统间办公用房放；须裙房：地上汗1~2层为毅商业用房，绍连接两塔楼甜。征总地上建筑伴面积为交52126型.8平方米背（初步设计仗批复为守50870璃平方米悲），办公用榴房症42898踩平方米丧、商业用房区6507平削方米物、会所馒1465平逼方米橡（实际设计漆均有所扩大转）。杀项目目前进补展窗手续情况：斩上海家合置题业染已经取得了鼻嘉和大厦的胖初步设计批杯复、《建设健用地规划许留可证》（东监楼部分）、码《关于西江达湾路272滑号地块综合案开发项目的制批复》、《租建筑工程施足工许可证》哥，土地证在膨动迁结束后狱以邀请招标窄的形式获得蛛；围动迁进展：文目前在基地涉里面有28闲户居民，动扑迁工作仍在呈正常开展刚工程进展：博东楼结构封文顶，裙房平芒整土地，西嗽楼未开工（厦有动迁居民壤未搬）合作方式兰由于该项目粥目前缺土地栋证，开发商夏投入160蚕00万元后流没有后续资叮金，希望合嘴作伙伴出资唇继续开发，脚以吸引新股棒东进入的方矮式合作，但鱼新股东最多诞可持有50地%股权。市场分析杯1、虹口区剥概况予虹口区位于笛上海市中心泼城区东北部件，东与杨浦碗区相邻，西蛋与闸北区毗芬连，南至黄窑浦江、苏州反河，与浦东式新区、黄浦蔑区隔江相望贷，北与宝山骂区接壤。面阔积23.5完平方公里，勺下辖乍浦路誓、嘉兴路、跨欧阳路、四季川北路、新知港路、广中寻路、提篮桥端、曲阳路、梅凉城新村9挑街道和江湾询镇，至20蝴02年底，奥户籍人口约卧79.1万裤。紧虹口，因虹盟口港而得名磨，地域成陆切约在公元6但至8世纪。们原分属上海予、宝山两县奴；解放后，仗又被划分为宋虹口区、北眉四川路区、江提篮桥区；软直至198赠4年9月三维区最终正式饮合并，形成羞现境。虹口兆是集中央商处务区和中心投商业区为一咐体的中心城索区,曾任上撤海市市长的梢朱镕基总理器称誉眯虹口讽区为“风水蕉宝地”。区圈内交通便捷闷，内环线横根贯区内中部纠，轨道明珠痰线穿越区境放，公交线路毙四通八达。紫虹口区目前沈的都市型工蜂业形成了以耻箱包业为主领，服装、食拦品、金银饰隐品、印刷等胃行业共同发遵展的格局。指四川北路商立业街是是一像条集购物、晒贸易、旅游那、休闲、文社化娱乐为一珠体的综合性晚消费商业街欠。在全市商俯业中占有重灵要地位，享城有良好声誉塔。吴淞路－翼四平路外贸堤商务金融功恒能显现，沿碗街已形成外行贸商务金融乐功能带和上刷海城市景观赛线。笛2、谱商贸业态围虹口商贸业盈历史悠久，接素来为上海矮的商贸大区桶之一。商贸酿业以其规模裙效应跻身上丧海商界，专添业化、多元狗化、大众化赢的特色声名龙远播。江市级商业街糠四川北路是凝上海市著名洒商业街之一友，在全市商访业中占有重揭要地位，享遭有良好声誉邀。商业街商逝业文化设施恒齐全，综合役消费功能完谷善，是一条顶集购物、贸阀易、旅游、园休闲、文化蜡娱乐为一体迅的综合性消朽费商业街。酱此外，大柏做树工贸中心胀区集家电、筛家具、装饰曲用品、钢材醒等专业市场显集聚起物流夕、商流、人侮流；多伦路庆文化名人街能亦雅亦俗，庄观光、展览落、休闲、娱购乐等功能融旺为一体；提龟篮桥商圈、主东大名路航毒运街威以秒航运交易、瘦专业服务、学特色休闲满淋足客商、消絮费者需求；吃商业副中心驾格局逐渐显最现；连锁、畏专卖、邮购庄、市场等业开态日益成熟距，填补上了蠢传统商贸业妻空白。运3、虹口区俭主要规划旨四川北路商该业街吨开发规划堤四川北路商淘业街简介抵四川北路是众上海著名的沾市级商业街舰之一，全长舱3.7公里伯，商业设施貌规模将达到逮60万平方纯米，与南京孤路、淮海路斤共同构成上延海的中心城最区商业，成衫为上海这个扛国际化消费触大都市的核脱心圈商业。叛2002年鼻，四川北路也新一轮改造走全面启动，忘区政府借鉴绍吸收麦肯锡音、AC尼尔五森等国际著要名咨询公司茎和著名高等闲院校的研究舒成果，制定工完成了四川后北路商业街闻功能和形态烂规划。惑此次规划范缺围南起苏州殿河、北至鲁塔迅公园、东莲起四平路—递—吴淞路、遥西蝇至轻轨——什河南北路，斥规划面积2含.1平方公斥里共；规划签坚持形态建鱼设和功能开读发相结合，仓商业、文化糊、旅游、体枕育等资源相爸融合，推进每“南、中、心北”三个催功能脊组团开发格：病南段：北苏博州河路——蝶海宁路；乎中段：海宁尖路——海伦缺西路；康北段：海伦干西路——虹率口足球场。羊四川北路南吊段简介打奴疯——时尚休蹈闲的苏州河长北岸狗南段位于苏愁州河畔到海浙宁路之间，盐同时与北外群滩、外滩相昂连，接近繁雪华的南京东秧路，处于黄层浦江与苏州肚河的交汇处况，将建成时馅尚、休闲的储国际名品走撒廊；以大型状购物中心、芒旗舰店营造宏繁华的商业时氛围，且辅刺以大量品牌帐专卖店，支膏撑南段消费茎；该地段腹挪地江建造部解分高档智能乒办公楼和高瞒级居住小区阶。清四川北路中勤段僚捐——生态与弃商贸融合的方黄金腰带燕中段充分利置用轨道交通谱东宝兴路站耕和溧阳路站呈的交通优势校，以及俞泾氏浦的亲水特寒色，依托已响建成的四川活北路绿地，堪建成以电子遍娱乐商圈为旱中心，辅以利休闲、餐饮抗、综合商业雁服务设施及船商务酒店、秤高级酒店式喉公寓等商务滥办公楼宇，谷形成集五星肤级宾馆、商滋业、娱乐、徒休闲和高档构商务、住宅笛为一体的，惜具有海派文筐化背景的商金务休闲中心殃。耗四川北路北剩段念驻——历史与青文化相凝结趋的人性空间室北段以多伦戴路二期项目戒、虹口足球仔场、交通枢叼纽综合开发英项目为支点五，开发车站湖经济，建成哭集交通枢纽伤、高档别墅升群、特大型堤摄取服务中与心，高档酒代店、娱乐、责体育、休闲惹为一体的高能雅休闲娱乐膏圈、文化旅络游区和高档激办公居住区口。枕其中，多伦炒路文化名人欢街二期项目牌规划范围东斤至四川北路悼、南抵海伦全西路、西临弹明珠线一期代、北接东江碧湾路。以多球伦路鸿德堂条为中心建设址文化雕塑广声场，延续多摘伦路文化气芬息之余，提乖供现代中国格艺术户外集俗中地、艺术怜家与游人的踩精神沟通汇掩点，建成具握有文化特色冒的历史悠久仿建筑和风貌绸街区。佳此外，大柏龟树工贸中心垄区集家电、偷家具、装饰悲用品、钢材牌等专业市场茧集聚起物流士、商流、人争流；多伦路消文化名人街寇亦雅亦俗，倾观光、展览征、休闲、娱困乐等功能融程为一体；提闸篮桥商圈、诞东大名路航翅运街溜以街航运交易、攀专业服务、伏特色休闲满生足客商、消奥费者需求；助商业副中心无格局逐渐显馋现；连锁、色专卖、邮购刺、市场等业劳态日益成熟春，填补上了撕传统商贸业分空白。点4、虹口区墙房地产市场卖概况迟虹口区房价序在经历了2言003年开咱始斧的攻急速上升，罪及2004膀年初印大部分楼盘狸月平均价格陡较上月有2蚀00元/平殿方米左右的弦增幅允后，现在区译域益总体房价保冲持稳定，重任要的原因是婶目前在售的版房源大多数示为大面积房叛源，个别楼驶盘还出现了静滞涝销状态。位厨于杨树浦路傲的滨江雅墅哄.临潼苑定阀位在叠加式杆别墅小区，亿在售165斜—丧228平方为米椅的房源，价讽格维持在1姓3200黎—竹21800忽元/平方米定，去年开盘徒至今仍剩余延20多套在役售。尽管位熔于北外滩区乐域，附近有惊上海之星摩破天轮，但总故价在240燕—戏370万元四之间，加上凤周边环境不不理想，还是味难得购房者末青睐。树据目前的不弟完全统计，抹6月份开始奸，虹口区有巡大量房源陆由续上市。主细要分布在三培个板块，即绵北外滩板块呆、四川北路乔板块和轨道妹交通三号线岔沿线板块，起凉城板块没歉有新房源推穿出。北外滩姑板块的房源晒仍然以大房查型为特色，违该板块内只驼有中虹明珠胳苑推出的房得源面积相对新小一些。四葵川北路板块棵内凯润金城攀、国际明佳狼城也以大房仍源为主。唯绕有轨道交通桨三号线沿线湿楼盘推出的犬房源面积比挑较适中，逸僻居虹口面积期最为紧凑。糕此外，虹口挥区下半年上劈市的房源虽旧然数量多，披但房价继续探走高。壶虹口房价猛恶涨，浦江两挨岸改造和江嘉边地段稀少妇是主因。大畅连路、延安遇东路隧道使昏得北外滩与绣陆家嘴联系晃紧密；与此争同时，虹口饲区缺乏地铁愉等快速轨道挂交通的现状乡，也将随着侍M倡8幼、M1号线财等建设而得剥到改变。“绑交通网络的命改善促进了辅虹口高档楼监盘的汇聚，护外滩江景更男是诱人因素舅，虹口区、济特别是北外嚼滩的房价走敏高已是不争骨事实威。掏不过，在良搅好预计的背领后同样存在展较大市场风转险。“虽然职有规划支持浪，但10个腿月猛涨7成晕确有过速之粘嫌，透支未盘来购买力的颠可能性非常爷大珍。望虹口地域差钳异较大，相长比起黄金地签段的北外滩沙及扑四川北路挤，其他虹口嗓板块就要差交很多，一些渴房型差、单厘价高、环境奉欠佳的楼盘织目前已有疲仔态。纸北外滩、四公川北路板块烂情况接价格变动情汁况

自20燥03年下半票年起，虹口卷区的房价已淋接近黄浦、挥静安等中心毁城区，北外赚滩规划的启眯动造就了均睁价1500誉0元/平方歇米的恒升半盾岛国际中心父大厦，以及回最高价达2棋1800元芝/平方米的揭临潼苑，四置川北路新规享划的出台使序得国际明佳信城的大房型托每平方米售黑价也刑突破乡万元。未板块分析

档：酷该板块从地刚理位置上说础，算不上中绞心城区，然额而房价却明钱显高于地理浙位置近似的见闸北区。房资价上升的主场要原因是四先川北路新规蹲划的出台和雪北外滩规划愤的启动。敏显然，板块冻价格已过渡槐透支市政规伤划的利好因圆素，随着今少年大体量的粱经济适用房夺及周边区域及的新房源上植市，如此高井价能否保持社甚至继续攀匆高值得怀疑乌。凉城板块疤价格变动情动况白：艳

一品新筑馋2003年誉8月均价仅电为5800械元/平方米晕，到年末上肯升至700验0元/平方赖米糊且销售一空搁；召良辰世家贞2003年辣9月均价5坐500元/摸平方米，1川2月中旬脉最后一批浪房源推出时嘴均价升至6期400元/齐平方米勇；而丰华家轿园今年初开郊案即摸高至压7000元它/平方米。萌板块分析责：型

在北外滩律、周家嘴路制沿线楼盘售紧价大幅上扬魔的影响下，设作为区内房湖产起步最晚愿、硬件配套续最差的楼市妈，淋自2003膊年年中起也广频频上演“逼房价三级跳挠”，在区域占内交通、生怀活配套都没炎有明显改善呢，近期又无盈市政利好消寻息且年末供组需平衡的情榆况下，如此愈涨价，只能侧说是借了自旨己身处“虹虽口”的光。四平板块裂价格变动情胳况碍：蛾

位于四平翻路四达路口固的世博花园阀2003年欺9月中旬近名售罄时全装沃修房均价在探8500元如/平方米左苦右，而同时帜位于四平路田新港路口的嘴金轩大邸尾甘盘均价在7嫌000元/件平方米左右条，虹口足球胁场附近的花要园城二期9贿月底均价8贡000元/酸平方米左右患，而术花园城欣三虾期湾下月开案价友格为920夺0鼓—掀10000称元/平方米馅。某板块分析浮：本板块尚

2003呜年虽然也经烦历了较大涨符幅，但其中足大部分的上剃涨是基于全厕市楼市价格斥整体上扬违，恒同时房源供样不应求的情债况，于而且匀在交通、生再活配套设施购方面都比较草便利，以这庆个售价来看随，附相对本区域壳其它板块，圆泡沫较少。家5、竞争性清楼盘研究匀我们椅对虹口足球剥场及四川北赞路周边的项非目进行了市仆场调查，选第取和嘉和大圈厦接近的楼携盘进行逐一雀比较如下：高级住宅弓凯润金城，搞四川北路东匪宝兴路，共吼4栋，3栋恰住宅，1栋燃商办（1帆—狸5楼为商铺砖），现出售尸2号楼住宅艰（共28层蚕），建筑面准积：75.盛61本—防178.4库平方米村，价格：1敏2600阀—腹17200帆元/平方米搬；余简评：位置镇目前成熟（茅位于四川北视路北段商业狭区），物业情价值应高于亭嘉和大厦。欣花园城三期枯，灭花园路中山刃北一路，住馒宅小区，建设筑面积：昆100平方所米钩左右，价格仇：1000陕0元/平方碰米（平均）氧；蠢简评：位置哈处于内环线洒外，目前和压嘉和大厦位瓣置不相上下好，但长远看泻位置比较适钉合住宅，商桶务氛围逊色孟于嘉和大厦夺所处区域，云价值应低于仇嘉和大厦。酒店式公寓送国际明佳城股，四川北路毕公园内湖畔堤（衡水路）仙，31层，赔以60平米歼的小户型为缩主，全装修筛，价格：1弄5000元握/平方米，侦该项目已基页本售磬；租简评：位置秒佳，位于四融川北路的绿虹地边缘，闹出中取静，但冰交通条件欠姿佳（周围路风比较窄）；踢目前价值应系高于嘉和大电厦；绒民达大厦，新四川北路多鹿伦路口，户秘型面积：正50平方米屋左右，价格目：1300偏0元/平方兄米；樱简评：多伦都路是上海保折护的文化旧臣里，比较有纤文化气氛，斜但出行、环话境都略逊色燃于嘉和大厦呀，价值比较拜接近。商铺锣荣欣大厦，价四川北路多姿伦路路口，佳2具—乘4楼是商铺慧，2楼租金里：6.5百—杂7元/m肌2牛天，售价：瓣28000乱元/平方米游位置目前优水于嘉和大厦阔，但是发展呀潜力不足；瓦根据现场报畏价，最高价商是2800基0元/平方赖米，估计均斥价在260托00元/平价方米左右浓6、本项目启业态定位定嘉和大厦已叠经开工建设屋，功能定位乏完成。其办值公楼定位于辰全装修的S开OHO办公誉和酒店式公新寓，2层裙分房为商场，表定位是合理拌的。谈7、本项目番价格定位暮通过对竞争犹项目目前市踏场价格的分突析，我们认灭为，嘉和大冠厦目前定位旅于SOHO迈办公和酒店借式公寓，其趴价值应略高鸡于住宅的价评值（住宅价倒格在100啦00愉—柜15000匠元/平方米远），与现有惭的两幢酒店抖式公寓售价昨基本持平（溉13000逆—彻15000出元/平方米晕），商铺目每前的售价略包低于四川北央路的价格（潮四川北路北忙端2600恨0元/平方扫米）。迷据此，我们铲认为嘉和大枯厦依托鲁迅骡公园附近成些熟的商业生崭活、虹口足杜球场交通枢普纽，其SO匀HO办公和圣酒店式公寓壶，目前售价捏保守估计在学12000愧元/平方米碗，有达到1弓5000元祖/平方米的扑可能（视房制地产市场趋葵势而定）；约商铺价格目盒前保守估计冷在2500那0元/平米惯左右，随着功交通枢纽的唐完成、商业啦街的延伸，缠价值会有大锁幅提升。纯三、项目可捕行方案谅本合作项目颗可行的方案乱为：新方案一：收降购上海家合畜置业有限公株司50%股扒权，股东数捞至少三家，仍保证我公司奉相对控股顾对上海家合昼置业有限公永司进行审计迷、资产评估代；两原股东转让难50%股权脆给我公司；谜我公司对家遗合置业公司梢投资，退出贫股东收回投亚资；锈项目风险和笼收益由新股膜东按照股份映各自承担和且享受。虚方案二：上跪海家合置业吐增出资扩股（扩眨100%）席，我公司作阳为新投资方顽进入，控股望50%眼对上海家合盖置业有限公伟司前面投入基的资金（1遮6000万螺元）进行审顷计，同时获肚取大量的公猾司资料；捞上海家合置求业聚增资扩股，老从1500绕万元增到3蜘000万元政，我公司注完入注册资金水1500万就元，持家合非置业50%喝股权，并入晕主董事会；司以审计结果绳为依据，我剂公司继续对葱家合置业投熟资，达到其魂他股东先期管投入的资金敏量（160法00万元）籍后，各股东火按比例出资故，预计到时桶已经拿到土墓地证，可以殿融资或预售散，家合置业些可以自身运疼转。慕项目风险和披收益各股东博按照股份各枕自承担和享晒受。方案比较：障相对于方案洁二，方案一嘉有如下缺点查：天操作周期长眉，涉及到资退产评估和产那权转让；普资产评估势不必产生资产坛溢价，对方壤操作比较难脑（原价转让秀），对我公轻司增加投资箭成本；滥退出股东的逢投资退出，夜增加了我公恩司对项目的浙投资资金（汪具体金额目柿前不详）。建议方案：丸目前按照方景案二的方向类努力，在谈窄判中发现问垃题再行研究米决策。粮项目的设计青方案略。纸四、财务分跌析丝本项目为收六购之在建项划目，所以很这多的成本预康测基于项目污的现状，而椅且由于项目林土地非招标轿出让地块，栏涉及到居民祸和单位动迁受，成本预测拼的准确性较很差。故而成但本预测基本暂上根据上海择市目前一般蹲行情，但加坦大不可预见玻费比例。成本预测凡土地成本（猾含动迁费用疮和土地出让盒金）真合同动迁费欧用传按照上海家曲合置业有限厅公司与上海冤市轨道交通皇虹口区指挥互部签订的《腿房屋拆迁合绒同书》及补抽充协议，本柏项目的全部捎动迁费用为兼8850万久元（不含胶窑带股份范围天内的拆迁）浇；跟实际动迁情丸况馆按照三九科玉技的于董介画绍，预计本蜂项目的动迁糠费用达到1辱1000万城元左右；堵按照市场行裤情估计的动争迁费用懒从市场行情缴结合现场留秋下的居民住歌宅情况估计根：礼新工房11版4户萍×响40万元/脸户=456进0万元，雀新里171证户块×尸33万元/达户=564像3万元，播个体工商户盆营业补偿4盏户薄×厅50万元/省户=200敬万元，捷其他非居住浩房屋补偿费破444万元逮（合同数）赶，盼代理经租1库13万元（萌合同数），站拆除范围内毫的环卫设施葬费5万元（象合同数），灵胶带股份范要围内的拆迁庭费用：20月00万元（废合同数）疼总计动迁费厚用为：12请521万元飘考虑市政动鸣迁的成本控凶制力度，该浮项目的动迁赠费用估计在荡11000孩万元左右可喜以完成。跃开发商介绍傅的土地出让睁金龙按照三九科债技的于董介芽绍，预计本怕项目的土地神出让金在3泳000万元马以内；土按照市场评蛛估价计算忌虹口区目前飞的土地价值庄评估约为2碌0000元头/平方米，纯扣除动迁费脸用外的价值久约8000作—涂10000粮元/平方米真（即600冶万元/亩左固右），按照延30%计算浆土地出让金令：银10000古元/平方米截×趋30%幸×苦9555平高方米=28籍66.5万债元匠土地出让金语应该在30咸00万元以槐内（若考虑把土地出让金谢区得部分的牢返还，资金浆支出可能在肆2000万杠元以内）配套费用付本项目为办械公，其大市萄政配套一般晚在500元回/平方米左右右（各区的萍市政公司按令照此标准负狗责配套；自小配套标准东可以参照住露宅项目，但赚不包干，根夜据项目的容刮量收取，估宪计比住宅项暮目高20%放左右：捕220元/怀平方米困×碎120%=超264元/弱平方米币配套费用总拘计为764部元/平方米垫，764元侵/平方米行×遵52126习.8平方米爪=3982肯.5万元前期费用舞按照150蝇元/平方米进估算，为7航82万元。建安费用谢从上海家合牧置业公司与歼广东省第二响建筑工程公著司（沪）签景订的《建设谊工程施工合禽同》可以看布出为最终审恋计结算合同息，对造价无罚参照意义；确土建工程：爽2300元屿/平方米当外墙：谷600元/散平方米假一般水电安扩装：75铸元/平方米首设备（电梯斜、水泵等）据：200元写/平方米犹消防设施：霉125元/样平方米北精装修：1笛500元/博平方米（商招场部位除外抢）俱建安费用总孟计为480敞0元/平方存米（商场部氏位为330球0元/平方岁米），贤4800元拆/平方米鸭×落44665给.3平方米宴=2143搜9.3万元遗3300元炊/平方米咱×握7461.误5平方米=摆2462.液3万元墙旗共：2征3901.买6万元笛管理费用：两1500万神元马财务费用：蠢700万元趁（目前没有涝产生财务费览用，预计贷乔款1000省0万元，使叛用1年）肾销售税费（州6%计，因悠家合置业公映司可以返还部营业税50着%）：驴酒店式公寓泛（除44000展平方米诚）按照12麦000元/极平方米计算约，销售收入巩52800叠万元，销售扁税费316允8万元；浅商场（安8000平围方米滩）按照25守000元/足平方米计算志，销售收入加20000尾万元，销售趟税费120冻0万元；增地下部分（驳略）旺总计436娇8万元不可预见费挤按照土地费扮用、建安费绸用、配套费层用之和的1誉0%计算，圣为：418脚8.4万元训成本预测总胞计为：53土812万元事，单位地上厨建筑面积成犬本：103湿23元/平尖方米利润分析销售收入看酒店式公寓枕：5280闭0万元（1唤2000元遗/平方米）苍商场：20诞000万元航（2500偶0元/平方勾米）名销售总收入监：7280划0万元（未输计入地下商让场部分、车冶库部分的收炮入）咽项目开发成嗓本：538烟12万元帐税前利润：趁18988张万元群税后利润为帮：1272叫2万元（虽轻然该公司有赔地税返还5粪0%的优惠用，但估计比差例较小）京项目进度安污排氧本项目的东芝楼已经结构喘封顶，目前狐居民动迁尚成余28户；旗在资金到位极的前提下，丙预计动迁于炭1个月到2缸个月内结束巾；预计9月张底可以办理未土地证；菌东楼继续进租入安装工程艰，预计年底营基本竣工，角2005年丧5月交付；吵西楼在动迁害结束后，预里计于10月悄份开工，2肯005年年互底结构封顶链，2006犬年年底竣工巩交付。觉现金流量分别析显目前没有获恐得对方项目格的详细资料艳，无法排出览详细的现金构流量表，但思是根据介绍潮、资料和现傻场情况，可码以得出大致拆的现金流量避计划为：闲2004年等9月：怎动迁款支付伐完500充0万元脾土地出让金流支付搂3000万洁元范设备采购支制付幻2000址万元祸（目前东楼火结构封顶，沫但无资金进图行设备、装临饰材料采购草，工程进展典缓慢）公其他遥惜信1000万聪元掌2004年季4季度：讨项目融资流公入稻12000昆万元惭工程款支付镰姥2000神万元兆设备款支付兄垂1000众万元延归还原股东签投入资金蚁5000万敏元悠（假设我公阁司投入11衣000万元防后获得贷款于，原股东对毁等应在项目寺中投入11准000万元亲，收回投资这款5000必万元）闹配套等驶棋1楼000万元寺2005年辽1季度：欺工程款等支梦付诚20商00万元哀2005年训2季度：丧开等始预售立预弃售回笼款用缺于工程建设投资收益漠据介绍，家罢合公司已经独投入160诊00万元（略最终需审计琴），其中动三迁支付57乳00万元；讲新加入资金劝以50%的辩股权对等投仓资，也即1融6000万颜元，其中在商投资满11毅000万元机后即可得到湾土地证（四无证齐，其中稳约5000缎万元的动迁镇资金、30点00万元的陶土地出让金痒），即可融类资或可预售缺。从目前信唐息来看，短事期内需支付玉16000系万元，实际析占用资金约豆11000序万元。管以1600庸0万元的投撤资额计算，示占用2年半肿时间，其税格后收益为1辈2722万辈元城×蜓50%=6挡361万元池，年投资收缩益率15.歌9%。风险因素邀项目目前的种风险因素主闭要有：魄土地证的风芳险。但该项尊目为敢“氧虹口足球场琴综合交通枢以纽配套项目零”叨，并且家合猛公司已经取肚得了虹口区焦发展计划委栋员会的立项标批复、取得召上海市城市榴规划管理局宴核发的《建股设用地规划色许可证》、撒虹口区建设迷和管理委员拨会与家合置饰业签订的投游资协议、上燃海市建筑业馒管理办公室允签发的《建概筑工程施工华许可证》等珍，对方介绍焦的政府允诺属进行土地邀唐请招标的事踩项基本可以睬从上述这些址资料中得到国证实，预计忙在动迁结束驱后即可通过页邀请招标的冠方式获得本站项目的土地抚使用权；叔开发成本的四风险。我们哲实地查看了番动迁进度，俘在基地里面宜留有为数不饥多的零星居垮民，并据介类绍本项目动需迁共有12墨个强迁指标紧，8个还没孕有使用，从锦市政动迁的桥力度等方面涌考虑，动迁她成本和动迁壤进度应该能陪得到保障；史但是对项目溜与地铁通道蔬建设的成本越关系，目前趟没有得到资岂料，需进一咬步核实；芝市场风险。狐该项目地段克优越，而且著有四川北路铺的延伸概念研、交通枢纽窑（设计客流红量5000曲0人次/天租）概念、对借面五星级酒要店、大型立葵体停车库等匹的项目组合尸，市场推广崭的风险很小俯，而且本报芦告提出的市最场销售价仅仅立足于目前育虹口足球场自商圈的现状与，没有考虑把将来几年的拍快速增长，诉所以项目的赔市场前景比良较乐观。恨收购公司风团险。收购公赛司的主要有箱两项纪—长或有负债风高险和人员安术置风险，或承有负债我们答可以在收购层过程中让对猎方