商业地产解析

商

业

地

产

解

析第一页，共五十七页。1、什么是商业地产？2、泰安的发展方向？3、什么是CBD?CentralBusinessDistrict第二页，共五十七页。商业地产的类型第一代：地摊式、棚户式市场第二代：社区商铺（主要为住宅底商）、商业街商铺、大型百货超市、综合市场第三代：shoppingmall、城市综合体第三页，共五十七页。第一代地摊式：粥店集、夜市；棚户式市场：原轻纺批发市场，泰山商贸城劣势：消防隐患多、档次低、功能单一优势：人气旺、主要面对中低档消费群体第四页，共五十七页。第二代社区商铺：各小区商业街商铺：财源街、青年路、东岳大街沿街商铺；温州步行街、万利文化步行街大型百货超市：中百、银座综合市场：光彩大市场

劣势：购物动线教长、功能与城市综合体比较不是很全面

优势：一般都在较为成熟的商圈，人气较旺第五页，共五十七页。第三代体验式大型shoppingmall、城市综合体：宝龙城市广场、名嘉广场由于项目体量较大，一般选址在城乡结合部功能齐全、硬件设施先进，代表商业地产的发展方向第六页，共五十七页。商

铺

投

资

收

益第七页，共五十七页。包括租金收益

价值升值收益

商铺投资12项价值因素

商情因子：指商铺所在地区商业环境、商业竞争状态及所吸引的主要客户群的规模及覆盖范围等。客流量：客流量对于商铺的价值至关重要。商情因子阐释的是商铺所在地区的“宏观”商业状况，但客流量是针对商铺价值的“微观”量化。“可视性”因子：商铺的“可视性”指经过建筑师创造性的设计，最大限度使得尽可能多的商铺在平面、立面范围内极容易被消费者看到。第八页，共五十七页。

楼层：商铺所在的楼层对商铺价值的影响力不小，一层的商铺无论是租金还是售价都要比二层、三层的商铺高出很多。

交通条件：交通条件往往意味着可能到访客流量的潜力。

停车条件：具体讲就是轿车停车场。强调停车条件的重要性，是出于中国经济强劲增长的势头。停车条件具体讲就是轿车停车场。

私家车在国内强劲增长，对商业、零售业的经营影响颇大；私家车消费者的消费势力强劲，尽管人数仅占消费者总体人数的30%左右，但其带来的营业额却可能在总营业额的70%左右……

第九页，共五十七页。

规划设计的科学性：规划设计必须体现市场功能的需要。通常，开发商需要从市场的角度对项目规划设计进行调整。

硬件条件：商铺的硬件条件具体指商铺的设计和能源状况等，包括面宽、进深、层高及对消费者的有效引导，还有商铺的水、电、煤气、污水排放等技术性内容，以上因素对商铺的功能影响很大。

商铺的规划设计状况必须有广泛的适应性，如果能够适合多种商业运营商的经营需要，那么商铺投资者在商铺出租过程中将有较多的选择。如果租户数量多，正所谓"水涨船高"，投资者得到高租金是自然的事情。第十页，共五十七页。业态规划：经营商品的类型与商铺的租金收益及价值升值收益有密切关系。不同的商品，其利润空间显著不同。

隶属项目的运营特点：商铺多数隶属于某个项目，所隶属项目的类型、运营方式、运营状态、管理水平等对该商铺租金、价值的影响是无法避免的。

商铺初始售价：商铺初始售价的高低将影响商铺投资的收益。商铺初始售价越高，投资收益率越低，资金风险也会越高。

周边房地产发展趋势：商铺价值提升是一个动态的过程，商铺周边房地产发展的状况及趋势将对商铺的价值起到核心作用。第十一页，共五十七页。针对不同的商铺类型，当综合指数达到某种水准时，商铺投资者才可以做出投资选择。最终决策必须适合其自身资金特点、风险度等。一、社区商铺的类型

第十二页，共五十七页。社区商铺主要用作人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施等。零售型社区商铺的商业形态为：便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅，及少量服装店等；服务型社区商铺的商业形态主要为：餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等从以上社区商铺可能的商业形态可以看出，社区商铺具有广泛的功能特点，而且商铺大多数投资小，容易出租、转让

第十三页，共五十七页。

住宅底商可以按照服务区间及市场理念来划分。

下面分别对它们予以介绍。第十四页，共五十七页。按照服务区间划分按照服务区间的区别，可以将住宅底商分为服务于内部和服务于外部两种。有些住宅底商主要的客户对象是住宅社区里面的居民，而其他住宅底商则不仅将客户范围局限在住宅社区里面。对于大型的住宅社区，底商主要以社区内部居民为服务对象。在功能设定上要结合小区业主的消费档次、消费需求、消费心理、生活习惯而设定。这样的店铺，投资少，风险不大，资金回笼也较快。住宅底商的特点

住宅底商有其区别于其他商铺形式的特点，这些特点对其经营、市场有方方面面的影响。

第十五页，共五十七页。1、建筑形式特点

住宅底商建筑形式上表现为依附于住宅楼的特点，整个楼的一层、二层或/和地下层的用途为商业，楼上建筑的用途为居住。为了确保居住、商业运营两种功能的有效性，开发商会通过合理规划设计对居民和底商的消费者和经营者进行独立引导，出入口独立开来，以保证楼上居民的生活尽可能少受到底商的影响。

需要指出的是，如果规划设计不够合理，住宅底商会一定程度影响住宅的销售。另外，住宅底商的规模要恰当控制，当规模超过2万平方米以后，开发商必须对该商业房地产项目的市场环境做必要的调查和研究，不能一概用底商的简单概念去确定项目定位、规模、市场策略等，否则项目会面临开发困境。第十六页，共五十七页。2、铺面、铺位类型

住宅底商的主要类型多数是铺面形式，少数是铺位形式。铺位住宅底商良好的“可视性”使其价值最大化有了可能性，这也是住宅底商引起市场关注的原因，或者说是住宅底商得到商铺投资者青睐的原因。有些开发商在进行住宅底商设计时，为了使其标新立异，在住宅底商有限的空间里进行了超越通常意义的底商开发，可能将此住宅底商项目开发成为规模较大的步行街，或别的形式，这些市场意义的创新，使住宅底商的概念复杂化了，无论是规模还是形式都要求开发商从更加专业的角度进行规划设计、定位等，否则，用普通底商的思维，去开发步行街、百货百货商场或其他商业房地产形式，会加大项目的风险。第十七页，共五十七页。3、经营形态特点住宅底商作为社区商铺的一大类，也主要用作人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施，其中零售型住宅底商的商业形态为：便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅，及少量服装店等；服务型住宅底商的商业形态主要为：餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等。第十八页，共五十七页。二、商业街商铺类型商业街商铺的分类可以有多种多样：可以按照经营商品的复合程度划分，可以按照铺面商铺和商业建筑里面铺位划分，也可以按照商业街建筑的单层或多层建筑形式进行划分，按照商业街经营的商品是专业类别，还是不加确定的复合形式，我们将商业街商铺分为专业商业街商铺和复合商业街商铺。专业商业街商铺往往集中经营某一类（种）商品，如建材（奈河路建材街、青年路服装一条街、温州步行街、万利文化步行街；第十九页，共五十七页。专业商业街商铺的特点（1）商业街规模特点规模大小不一，和经营的商品的类型有关，比如，经营服装的商业街和经营建材的商业街其规模可能会有较大的差别。北京的"女人街"属于典型的女性服装商业街，每个独立的"女人街"规模在一万多平米；而北京十里河建材街，建筑规模远远超过一万平米，达到近十万平方米。商业街的规模必须体现市场需求和所经营的商品适合的经营规模。如果一个商业街盲目追求规模效应，那么商业街将会面临市场承接力不够引发的经营困境。第二十页，共五十七页。（2）商业街规划设计特点

沿街两侧布置商铺，单层建筑居多；商业街可以是一条街，也可以是一条主街，多条副街；商业街的长度不能太长，超过600米，消费者就可能产生疲劳、厌倦的感觉。一个商业街项目到底如何进行规划设计，如何把握规划设计准则，对于开发商来讲是一个重要的问题。第二十一页，共五十七页。（3）商业街名称特点

专业商业街的名称往往体现商业街所在的位置和所经营的商品类型两大要素。比如，“北京三里屯酒吧街”名称就准确包含了位置元素“三里屯”，和经营商品类型元素“酒吧”，这样的例子不胜枚举。正如我们在前文所谈到的，专业商业街会节省商铺经营者的市场成本，从北京三里屯酒吧街的例子不难理解，消费者从其名称就可以得到他们所需要的信息，便于消费决策。商业街投资回报形式出租经营为主要投资回报形式。个别商业街的商铺采取出售的方式。有些专业商业街鉴于销售手续不容易拿到，开发商采取商铺一定年限使用权出售的方式。第二十二页，共五十七页。

复合商业街

复合商业街大多数规模庞大。无论北京的王府井商业街，还是上海南京路，都是商业"巨无霸"，沿街商业房地产开发面积达几十万平方米。新开发复合商业街的规模决策对开发商是一个考验，如果开发面积太大，超过了市场需求，开发商很容易失败。第二十三页，共五十七页。三、百货超市的类型

（1）百货商场规模百货商场规模通常在5000-10000平方米左右，如泰安的中百、银座，如北京赛特购物中心的面积为1.8万平方米。第二十四页，共五十七页。（2）百货商场规划设计特点百货商场通常采用3-5层的多层建筑，不需要对设计荷载做过多的考虑，除过层高、柱网、消防、外部交通方案、电梯、货物流、包括POS系统在内的各种智能化系统之外，商场里面对消费者的有效引导，即动线布置和公共空间的设计都将是百货商场规划设计中的重要问题。第二十五页，共五十七页。（3）百货商场运营特点百货商场主要采取统一经营的管理模式，由运营商对项目的定位、市场策略、管理模式等进行基于战略考虑的统一运做。统一经营的管理模式有利于打造项目的品牌价值，便于提升项目的竞争力。第二十六页，共五十七页。（4）百货商场商铺特点

商铺的形式百货商场商铺基本上都是铺位形式，个别百货商场会将一层某些或某个铺面出租或出售给商家

投资回收形式百货商场铺位沿街外挂是专卖店的形式，从空间上相对独立；其余大部分采取开放空间内专卖区的形式，各个品牌销售区只是通过地块的划分有所区别。百货商场铺位绝大多数采取出租或按照营业额扣点的方式，也有些采取租金和扣点提成结合的方式。第二十七页，共五十七页。四、综合市场类型（1）综合市场规模的特点综合市场的规模有大有小。其大小受所经营商品的类型影响比较大，但在同等运做条件下，综合市场的竞争力比专业市场的竞争力要差，同样的成本可以打造出一个具有市场影响力的专业市场，但却未必可以打造出一个经营良好的综合市场。尤其当开发商在综合市场开发过程中，对项目的定位不科学，市场策略缺乏创新时，较大规模的综合市场将面临风险。第二十八页，共五十七页。（2）综合市场规划设计特点

综合市场规划设计的难度较高，需要解决各商品分区的功能协调问题，也需要解决各商品分区自身的功能需要问题，还需要解决总体客流引导、货物流疏导等问题，这些对规划设计单位的市场意识有很高要求，设计师不可以简单只从建筑的角度确定设计方案。（3）综合市场名称特点综合市场的名称往往体现其建筑名称或地理位置名称，所经营的商品的类别及经营的方式等三大要素。以上信息最大限度体现在名称里，便于市场推广。第二十九页，共五十七页。投资回收形式大多数采取出租商铺的方式，现在陆续有一些项目采取商铺销售的方式

投资策略

综合市场外部的市场条件是商铺投资的核心因素，商铺价值更多来自该综合市场的价值，具体商铺的个性化因素对商铺投资价值的影响不是很大。与专业市场商铺相比，综合市场商铺的投资风险相对较大。个人商铺投资者在投资过程中，应该谨慎对待综合市场项目。

第三十页，共五十七页。泰安光彩大市场商业项目调研表泰安光彩大市场商业项目调研表

第三十一页，共五十七页。宝龙城市广场商业项目调研表宝龙城市广场项目调研表第三十二页，共五十七页。城市综合体的概念第三十三页，共五十七页。所谓“城市综合体”，是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文娱、交通枢纽等城市功能在空间上进行组合，并在各功能间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体第三十四页，共五十七页。城市综合体这种建筑形态最早出现于西方国家，且目前全球最典型的大型城市综合体也分布于资本发达国家的重点城市之中，如纽约、伦敦、巴黎等中国直到九十年代才相继建成一批建筑综合体，如北京的国际贸易中心和华贸中心、上海的新天地、深圳的华润中心等城市综合体作为一种“泊来品”，在中国发展逐渐加快，并升级为新都市综合体，城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”第三十五页，共五十七页。选择商铺的基本分析方法第三十六页，共五十七页。对初步筛选的商铺项目再做进一步分析，权衡因素应考虑以下几个主要方面：a、风险性b、回报率c、稳定性d、产品质素e、区位条件F、市政规划第三十七页，共五十七页。a、风险性

由于商铺投资对个人资金投入和现金流要求较高，投资者应将承受的风险控制在一定的范围内，如投资额不超过总资产的70%，同时应在可能的情况下，多点选择，分散投资。投资前应通过现场实地调查来深入了解铺位的实际情况、环境因素、观察分析可能受到的限制和影响，即时发现不利因素进行规避。第三十八页，共五十七页。b、回报率投资者初步决定投资目标后，应先拟定计划的出租经营业态，再通过商户拜访，了解相近经营商户的经营要求，承受租金水平，来计算实际可行的回报率。对售后由管理公司包租的项目，如超过15%的的回报承诺，则需要谨慎对待。第三十九页，共五十七页。c、稳定性商业周边区域的商业成熟度是投资回报稳定性的最主要反映，可以通过直观感受和对区域商业规划的间接了解，来判断未来商业发展的趋势。第四十页，共五十七页。

d、产品质素商铺的结构和设施是否有硬伤，层高、柱距、排污、水电供应等是否合理，对经营业态是否有限制，如社区商业对娱乐业、餐饮的限制，商业中心对各层经营业态的限制等。第四十一页，共五十七页。e、区位条件

宏观区位影响商业地产价值。同一个城市的不同区位，具有不同的级差地租，直接影响商业地产的土价值的相互提升，因而区域商业物业集中化，综合化将是影响因素之一。第四十二页，共五十七页。F、市政规划市政规划包括商圈、住宅区的设立，交通、道路的改善，旧区改造、市政动迁等。商铺对于环境特别“敏感”，投资者必须对该商铺未来的环境有深入的了解，以保证商铺本身的价值提升。另外，投资者应尽量避免买入计划动迁的商铺，除非有充足的把握能得到更高的补偿。第四十三页，共五十七页。商铺投资相对于投资住宅有更高的回报，同时亦有更高的风险，这是客观的。但对风险的控制不仅取决于投资者对项目的选择能力，同时也取决于整体市场的规范程度。商业地产市场的健康发展，需要投资者的理性选择，同时也需要开发企业的理性开发和商业代理、商业管理公司的成熟运作来保证。第四十四页，共五十七页。

计算商铺投资收益率的方法第四十五页，共五十七页。方法一：租金回报率分析法

公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12/购买房屋总价这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。弊病：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。第四十六页，共五十七页。方法二：租金回报率法公式：（税后月租金－按揭月供款）×12/（首期房款＋期房时间内的按揭款）优点：考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金回报率分析法适用范围更广，可估算资金回收期的长短。弊病：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。第四十七页，共五十七页。

一个简单的投资价值评估公式下面提供的方法是国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。第四十八页，共五十七页。1、竞争个案类比价值加权分析表第四十九页，共五十七页。

价值提升和实现要素价值

权重价值实现程度本项目汇金广场财富天下A.类比区域价值—地段资源35%A--1市政交通及直入交通10%6%8%10%A--2商业繁荣度（人流、商业氛围）15%13%10%15%A--3商业环境（休闲、景观、购物环境）10%7%7%9%B.可提升价值比较60%B--1建筑风格及空间13%13%10%10%B--2空间分割及面积8%6%7%8%B--3 百货公司品牌及实力13%12%10%13%B--4商业配套和物业管理10%6%9%8%B--5形象包装和营销策划 8%8%6%8%B--6发展商品牌和实力 8%8%6%8%C.价值实现制约因素----经济、政治因素 5%4%4%4%总计100%83%77%93%加权类别比值-17-23-7第五十页，共五十七页。我们项目的卖点？第五十一页，共五十七页。本项目体量大，规模大。建成后将成为山东省内单体面积最大的城市综合体.本项目升值潜力大。是南部唯一规划的商业项目，沿长城路向南所开发的住宅项目较多，其中大多数为中高档住宅。本项目周边一公里以内住宅项目达6个(灵芝小区、灵芝花园、前灌小区、堰岭小区、大白峪社区、经济适用房小区),二公里以内住宅项目达9个（海普凤栖湾、奥林匹克花园、皇冠河滨园、御景龙城、泰安公务员小区、长城小区、过驾院、堰北社区、华易青年城）。本项目内设有大型停车场，共设停车位6161个，其中，住宅2943个，商业2802个（屋面1201个，地面1601个），办公、商务酒店416个。区位及交通优势明显，南部紧邻京沪高速公路泰安南出口，北距泰安市委市政府仅5公里路程，西距京沪高铁泰安车站仅2公里。9路、28路公交车均可直达本项目。业态规划齐全且合理。其中包含主力百货、超市、数码家电、家居建材、旅游纪念品、餐饮、娱乐等各种业态。由专业人士对业态分布进行了科学合理的设计。开发商实力雄厚。公司目前注册资本8200万元，本项目总投资32.8亿元。山东省投资的项目有：山东丰盛投资有限公司、山东齐齐发大市场房地产有限公司、山东滨州市中博房地产有限公司、山东久久发置业有限公司、山东蓬莱博展房地产有限公司、临沂名嘉广场置业有限公司、泰安名嘉广场置业有限公司、莱芜名嘉广场置业有限公司。专业的商业运作，开业前成立运营管理公司对经营户实行八大统一，即统一规划、统一招商、统一管理、统一形象、统一推广、统一促销、统一配送、统一服务。第五十二页，共五十七页。消防设施齐全，商业区内统一安装中央空调,休闲区设计优雅。景观设计人性化，独特的景观设计，住宅内有有风景秀丽的人工湖（湖面面积3万平米）。本项目位于泰安南部，是市政府主要规划方向之一。目前泰安环山路以北不允许有任何项目建设，东面已至开发区。只有向西、向南发展。本项目位于长城路以东，而长城路恰正在打造的中央商务区物业自主管理，开发商自己成立物业公司进行管理。费用偏低，服务周到。本项目一期商业部分面积从20平米到几百个平米不等。甚至上千平米都可以达到客户需求。本项目建成后预计可容纳商户15000家，住宅3418户，可为社会提供6万个就业岗位。对带动地方经济尤其是第三产业的发展将会起到积极的促进作用。一期商业部分为框架结构。柱距达8.4米，一层层高5.4米、二层到四层层高5.1米，易于分割，使