商业项目策划招商商场设施管理前期介入顾问工作框架性计划书

商业项目策划招商、商场设施管理前期介入顾问工作框架性计划书For河南济源凯旋商业步行街侨乐集团上海地区办事处侨乐集团上海地区办事处以商业经营策划、资产管理为核心业务的多元化大中华商业房产服务机构新创建集团成员——香港新世界集团服务旗舰朵本计划书为染要约邀请（恋INVIT删ATION小TOT咳REAT）脉，一切以正办式合约为准芽步止冬泰俭帅亩针对贵司项狐目的实际情骨况，如果我侄们作为贵司祥“迹河南济源凯躁旋商业步行器街俘”躺商业项目的阴业态规划、公销售招商、邀商场管理的剩顾问，在我室们的具体工林作中，我们票将会把贵司考的项目顾问元工作分为以届下三个阶段狡进行：仆第一阶段戴市场分析奔与定位市调工作剑市场调查时戚收集基础数庭据的过程。温基础数据的掘收集对于项陷目分析十分含重要，是一切切研究的基萌础。市调信段息收集的准诸确、全面与蛙否，将直接指关系到我们尼后续对项目弊的商业定位特、业态规划多、销售招商跪等工作的质班量。掏我司在营运警方面是专业员的地产咨询僻顾问及管理灶专家丈，所以我们灵只要进入某盲一城市地产哭市场，就一碎直保持着对微该城市信息馒的严密追踪伐。同时，我艇们也拥有强怒大的市场信激息数据库，持并且在以往全的市调过程增中，摸索出缎了城市印象误法、相对高欲度法、连续慈跟踪法、案燃例分析法等申一系列成熟孙的市调工作冈方法，依次剥作为我们市平调工作的保蝴证。摩对于贵司项五目具体情况惰而言，其市恭调工作主要睬包括以下几消个方面：调查目的相这是一个为咬什么要调查曲的问题，调矮查的目的是浩我们对于这蕉个地区有了单一些定论之决后确定的，辨也就是说，家只有在项目己有了一个或怖若干个假设其后，调查才秆能有的放矢赞，商业定位廉及业态规划什才能达到高慎度准确性。凑特别是贵司矛项目所处的截商业中心地车段，更要有供一个基本客能户群的实际昆情况，我们疲将调查目标智确定为济源索市及其周边陪区域大型商碑业综合项目幼及商圈等分汽布状况，以殊此确定在贵阀司误“筝河南济源凯岗旋商业步行偶街批”漏项目未来客炼户群体的分雕布情况及招窗商销售计划意。调查方法灯这是一个如种何调查的问舅题，调查方查法有多种。龟针对竞争项产目的调查方寻法有庆“愉神秘顾问法典”球、同业讨论纲法；针对客麦户群的调查泼方法有问卷正法、在售项程目深访法；阁综合的项目完调查方法有谊案例分析法阴等。我们将揭会把案例分灿析法作为一膨个重点调查傍方法来继续照，并根据现箭实情况选择季适当的调查续方法。霞预定客户群幕选择兽这是一个调燥查范围的问边题。在此项合目所在的竞列争项目相对悉地区，对客添户群的调查协是最关键的晓。在对客户菜群调查之前模，必须先确坊定我们的初区步目标客户揭群，以及最淡有效的调查回对象来源，捉以使调查的躲有效程度及烂准确性达到是最高。地段分析纤区域地段的码过去与现状玉区域地段的挨过去与现状吊分析，将包赵括区域在城相市中的功能弃定位、人口型的由来与迁扇移、经济状蔑况、基础设还施状况等。浆对于此区域绩地段而言，阶尤其要注重扰对于已有的璃城市印象分务析。由于贵炭司项目所处敲地段为济源衬市的商业中萝心，使得在宅此项目的运盏作过程中，应针对此地段畜分析尤为重厦要。神其中，主要型内容包括：袋宏观地段分拐析迅中观地段分爬析竞微观地段分母析兽城市印象分谷析灾交通环境分呆析且未来在城市勇结构中的位档置撒项目区域自鱼身的发展和刃变革、政府鲜的政策倾斜振、基础设施紫的建设、人谨口的迁移、穴区域中的突批发时间等，册都会影响到吐“惨河南济源凯律旋商业步行虚街俩”奋的项目区域淡未来在城市双中的位置，阻从而决定项垃目区域的房防地产市场的膀发展趋势。侵就目前而言德，尤其要对语项目区域的酷交通状况、勒环境状况改原造所带来的组此区域市场忧变化加以分特析。训其中，主要英内容包括：会项目区域在展未来城市结典构中的变迁傻项目区域在娇未来城市结及构中的地位焦区域更新改真造对项目区解域长短期影早响衣项目区域市确场分析筑市场形势分雹析秘区域房地产软形势，是由慈区域的过去探与现状，以拦及区域未来卡在城市结构贸中的位置所辣决定的，在链供应、销售且量、价位、础产品品质、梁购买特征、剂推广销售等亲方面都有所获体现。奶其中，主要趣内容包括：碑相关物业市戴场供应分析撒相关物业市折场需求分析恭现有竞争项鱼目分析蜜潜在竞争项茅目分析咐市场空间分策析绝市场定位工蓝作客户群定位张根据上述市财场调查结果旺，确定项目剖地区的各类倍潜在客户群注，如涉外客辫户、外地客磨户、地缘客中户等，并得锻到项目的目孟标客户群定疗位。伏其中，主要弦内容包括：掏区域客户群白分析燥目标客户群碗分析床亚客户群定量位禽不同的商业布需求动机可烦能是不同的钟，尤其对于杜客户群构成亲相对复杂的慕贵司项目更积是如此。这胳就需要我们览进行亚客户垃群即目标客纪户群的细分呼，根据各类酷客户在经营消目的、经济闸状况、行业涛、文化、生杏活模式等方侍面的不同将撑其分解，并偿进行详细论葬述。只有客销户群进一步幻分成不同动谱机的亚客户安群，才能够碰根据他们各消自的经营行玩为，制定出赔相应的市场悬定位与广告席策略。荷其中，主要艳内容包括：损亚客户群定箩位乘亚客户群类倍群分析出亚客户群经命营行为分析产品定位旋由目标客户雪群的需求动各机分析得出束项目产品定纸位。上述客右户群的多种贯需求动机将左反映在产品抄偏好上，具灿体体现为规城划形式、单舞体形式、配六套设施、环味境塑造、建活筑外观风格热等。产品定滋位就是客户垒需求与产品鸦设计之间的跌推导过程。嘱其中，主要垄内容包括：怜商业规划概胡念产品概念瞒物业风格建凑议制设施配套建丢议悦环境特征建指议殖租售价格定匹位建议锄租售策略建肠议墙结合项目出挖租与出售的杰可能性和贵笔司的投资汇盆报需要性，权并结合贵司惊项目投资汇蓝报的需要，岭我们将具体分地向贵司提妨供所需要的皆总体租售策绒略。这包括且不同类型的方物业投资顺饿序、规模、塔产品定位以旋及价格策略络。款其中，主要旅内容包括：广租售模式建割议头租售程序建当议辫第二阶段彼商业概念臭设计愚一、商业概近念设计骡（需外聘专竿业商场设计沸建筑师进行返，费用另算铁）桂总体商业规拍划概念设计羡：以平面图墓的形式将总扎体商业规划买的设计概念鄙表达清楚，风并配以适当油的文字说明涉（需发展商蛾提供原始图刘纸，表明平健面位置、红吉线、规划要蚊求、现状道语路和规划道枝路）；起空间结构分爽析图：以平练面和剖面的炮形式将建筑臭产品的内部悉空间和外部假空间表达清化楚，并配以爹适当的文字嗓说明；本人流动线分杂析图：以平秃面图的形式贱表达商业街慕区规划与人碌流动线体系席，并力图寻长找到最佳的蓬商业组合；权外观环境特味色分析图：话以平面图的杆形式标明地丛块的现状、峰项目处和环池境将未来能舅实现的景观耐，并分析产没品四置外向拌的特色景观章；煮产品概念设积计特色建议飞：针对设计钻及建筑产品蜡本身的功能勒、外观、结左构、设施装蜻修用料等提氧供设计概念刚，并对建筑扭的外观设计抹特别提供特债色要求，以童增强建筑物撕之时代感及董风格；秀概念设计辅桃助资料：提婚供我司积累控的相关设计提资料，包括敏许多辅助性蝴的图片和文妄字；政商户组合策厕略：以平面丸图的形式，灵将我司对商逆铺市场扛分析后的成派果，综合商舌户组合落实份在各层区的唇建议图上；绝设计工作会汉议：由投资低商召集，与监设计单位一吼起，将概念锈设计最终落令实为设计图叮纸；叉方案评审：赵根据贵司样项目之实际辆需要，对犹贵司聘请设截计公司所作湿之方案，进都行审核评定零，并出具相蒜应评审意见贩，以供贵准司作为方案朗修订之参考吃。捎二、招商策呼划鸣以下内容是鲜指我们为贵僻司项目招商迹推广出具报歉告的具体内行容。在经济恭可行性原则绣的基础上，搂并针对贵司享项目的财务拜安排及资金借回收计划，世制定出合理竹的招商计划支：请整体市场招标商策略定位书由客户群购蠢买能力行为弹分析得出整纵体市场招商支销售策略定笑位。商业行汽为分析包括靠决策人、决汪策时间、客阻户心理特征报、影响因素候等，这些都弊决定了我们乘的销售策略扫。两其中，主要廊内容包括：农招商及销售挡总体计划建却议宿招商及销售厉策略计划建钢议截宣传推广策澡略建议（商雾场推广活动户之设计、安豪排及执行则萝由专业公司惠提供，不含嘱在标本工作腰安排内）定价策略知对于房地产婆项目而言，葡价位的确定买既是整个营涨销计划的核椒心，也是未缘来展开项目蜓竞争最重要樱的工具，为项此，我们必油须制定出与拢我们项目相蜻匹配的租售围价格策略。全其中，主要番内容包括：棵分阶段价格盟策略眯项目平均定脸价位竞争性价格遭策略恋这是针对周房边地区相关慎的竞争项目贤，制定出的秧相关竞争性项策略，以使宾得我们项目车在市场竞争鹊中，能够储凤备好相应的壮应变预案。未其中，主要皮内容包括：域竞争对手策渴略分析评项目竞争优浮劣势分析沿第三阶段破商场物业承、设施管理灶前期介入尖一蹄.雾尊服务范围丑差（一）前期躺管理筹备工础作泡1.退彻协助发展商液建筑施工单激位对各项设攀施、设备智状能化管理、师节能等提供犹专业意见。吐惑2.宿线提供各排水辰系统布置和咏预理参考建忧议。挡卸3.均贱提供电力供螺给容量分配张及公共用电皱控制建议。催4.辞问提供给水系态统布置及公鼓共区域清洁拌用水设置建应议。饭脑5.补仗提供消防系昨统设施布置节建议。具6.刊颤草拟管理公签约、出售与穴出租条件，宗方便发展商禾出租物业时号对各类管理扛文件妥当齐昌全。手镜7.沉脉配合销售部普门订定物业由管理收费标业准。膨芝8.课嚼制定物业验爽收、移交、椅交付使用程愉序。托匠9.因筹拟定及筹组抛项目之物业音管理中心，扇制订各类物由业管理规章闸制度。挥10.唤召核查设备安节装、调试运漠行情况，并抛指导物业管急理工程人员硬收集、整理狡有关数据。乌俭11.辜欣委派专业职为员出席发展务商组织的研妥究或协调会跳议并提供物薪业管理意见贡。瞒制定智能化荒管理项目，忠并提出智能换化设备安装絮的各项意见枯及建议。岭二挎.范据服务内容寿亦（一）行政期人事壤化1.捏暴筹建管理中裙心吧次2.欲遵制定招聘计占划，参与员世工选聘。避厌3.吼梳制定管理费葵预算。句4.肺制定封楼宇交付使光用的各项流乘程。技5.近予制定员工守始则、岗位制端度、工作细岛则及劳动合继同。款手6.屑来制定各部门陶管理制度、商各项表格。史隶7.崇命制定员工上么岗培训计划首。奉切。雀逮8.挨垃对各部门员课工进行上岗猛培训。辉定期检讨人板员架构、薪坟酬建议及员阔工福利，及软时作出适当怒调整。（二）财务积座1.堵自制定财务制永度。淋耽2.寨凤监管财务各苏项工作，并酬就工作作出赔意见及建议端。骑晒3.标储定期制定各均项预算支出疑。撤4.亡定期僵作好各项税脖务安排。（三）工程杯叉1.属肥我们将协助浪管理中心防绝止停电、火附警，设备失缘灵或发生故特障等情况出钱现。球摸2.盈嫁我们有多名拼具备综合技放能的技术人腥员，留24雷小时随时候润命，为客户围提供服务。液（四）与租脸户的关系布1.攻句我们将协助善管理中心定氧期与业主联柳络主对租户劳的要求或建痰议作出及时章的回复，以咬达到与租户猴间的良好关渴系。污2.叔饭我们将协助修管理中心与助各租户商讨弊对项目的各弄项保险（包遍括：公众责违任险、水险旱、第三者人脏生意外险等绳）做出预算厅购买报告。楼3.嗓邻我们将协助件管理中心跟泄进投诉及作街出调查，以青确保投诉事如项得到适当艳的处理。定4.彩骄我们将协助透管理中心跟重进投诉及作酸出调查，以旦确保收集租蚂户对管理上已的意见。顷本公司透袖过定期巡察傅及召开会议座，及时向租楼户反映有无绑改善工作的涉意见及建议绑。锁三、顾问工盼作时间与顾久问工作费用板（一）顾问追工作时间撑根据贵司项精目的实际情居况，我们工雄作范围将分光三部分进行匹，具体工作抬时间表将按昼贵司之项目有进度另行订屋定：仰（二）顾问那工作费用笛市场分析与电定位（包括亮制定市场调鸣查报告及相破关费用）：顷人民币忧万元整（R份MB岂淘）。右商业策划顾遇问费为人民帆币巴朱万元整（R保MB绝盛），服务期爹暂定为半年副。刮招商佣金：趣按相