安化县云天商贸广场策划方案

PAGE第一章东坪镇市场研究报告第一部分宏观区域分析区域社会经济发展状况区域概况（网上资料或统计局）东坪镇为安化县县城，１９５１年８月县城由梅城迁至东坪，东坪镇成为安化县政治、经济、文化中心。长住城镇人口为１０万左右，就业人口多集中分布于机关事业单位，商业服务业。资江由西向东贯穿而过，把东坪镇分为南北两区。北区南临资江，北靠萸江公园，形成东西向的带状组团布局，城区主干道与其他小路、小巷把北区分割成大大小小的组团。北区由于用地的限制，建设发展主要为旧城的改造、旧房的拆建、用地结构与布局的改变、配套设施的完善、环境污染的控制、美化街区形象，提升公民的素质，提升城镇的整体形象，发挥政治、经济、文化中心对各乡镇的吸引力，促进人员流动，经济交流，促进安化经济增长。安化经济发展概况（数据来源安化县２００５年统计报告）国家宏观经济态发展势良好的环境下，安化县GDP持续增长，达27.08亿元，同比增站12.5%。就业人口上升，居民收入稳步增长，2005年城镇居民人均可支配收入达5990.66元，消费能力大幅提高。东坪镇城镇人口为10万人左右，城市化率水平比较低，为14.38%。区位分析棋项目区域位推置与自然概果况窄项目所在区逮域为东坪镇紧地理位置与卸商业中心，乓该区位置优夺越，商业繁雁华，交通便润利，老街为秘最繁华的商彻业街；文化低氛围浓厚，蠢原老２中东袍坪中学与小滔学的驻地；恩生活配套成秩熟，两家大途医院位于迎复春路一家超让级市场。军由于各种条中件的限制,吐城市规划落批后,周边景谅观较差,但粥这为东坪北迟区的普遍特台点.但是本愉项目有两项庸景观优势,浩一是近景有革柳溪,中景据有柳溪上面迅的古桥与正辫在开发建设染的新桥,二标是远景有萸肿江公园与资盐江。菊由于城市规耻模，以及经热济能力的限绪制，居民的贼出行多为步粒行，本项目销地处城市地沙理位置中心郊，步行２０灵分钟皆可到梦达北区各就守业中、居民放区、商业中遗心，交通便像利。浙城市规划对店项目开发的奴影响碗今后东坪镇沾地产开发将故持续以南区么开发为主,嗽辅之以旧城动改造，综合毯开发，配套玩建设，提升屿安化整体城居市形象，改身善居住环境门，完善配套草设施，满足暮人民对住宅视与商业配套脊设施的需要靠。础中心商业区两的改造，以续及柳溪的整阳体美化，将朵提升本项目想的竞争力。锤区域分析结缠论绝１、近年来卵东坪镇经济痒发展迅速，铁人民生活水津平日益提高低。城镇居民蹄人均可支配分收入迅猛提略高。肺２、本项目斩位于柳溪河融畔，中心商援业区，商业郊价值和景观灯优势明显接３、由于迎胃春路与解放只路较窄，对屿本项目的商免业价值影响舞明显。愈４、旧城改收造以及镇东赛新桥的建设普将提升本项崖目的综合价爷值；南区的忍开发建设，殊将影响本项傍目的开发清第二部分止区域房狭地产的市场今分析（住宅斜部分）任区域住宅市沉场的发展状摩况东区域住宅市野场的发展回敌顾及概况辉安化房地产葛发展比较缓装慢,在20仔06年结束祥前,所开发荡的产品多为遥经济适用房导与单位筹资细建房。规划盆设计缺乏绿叹化，环境景拜观差；建筑狂风格缺乏，惠没有什么特饺色，外立面新色彩，材质桨，纹理单调认；产品设计就落后，户型咐功能分区不强合理。闹在２００７欣年初，３个津楼盘同期开尼发，竞争格席局加剧，规话划设计提升圆明显，开发漏商开始注重你对产品素质齿整体的提升威，开始注意陵消费者对产卡品需求变化塔近年来区域柱住宅市场供富求分析眼２００６年图北区住宅和接商业总共开博发面积为３间１６００平鼻米以上，市棉场提供住宅甘套数两百套健左右，销售急率达到９０摸％左右，除惰了一些８至帅１０楼的产恢品之外全部座销售完毕。育产品多为经稳济适用房，竹商住综合开责发，均价多傲在９００元染每平米以上吹。缠区域住宅市暴场的发展特使点果北区的开发巨将以旧城改权造为主，政退府将加大力往度促进南区席的开发建设知；角住宅将从对回钢筋混泥土脊方面的需求研，转向对生凡活方式的需贺求，对档次宜，对环境，接对文化的需组求宿竞争格局将仇不断加剧，义楼盘的竞争群将从价格方寄面转向服务市，营销，配并套，文化的筐营造等方面腔的竞争闸楼盘类型将援由单体型，可转向规模化母开发，小区荐型开发硬个人建房逐沾渐推出历史蒸舞台，单位仿集资开发依袄然存在哈客户群开始公分化，市场泡细分将成为失必然，产品井差异化将日忧益明显纪项目所在区蛮域的房地产建特性牵１.项目所握在区域住宅狠项目概况例：莫小区概况我位置表迎春路县发展商匠荣达地产拒占地面积勒１６００平剪米趣总建面积寸１１６２０虹平米厨物业类型组派合讨商住妨分期开发进滩程抛即将交楼满规划布局特澡点公庭院式纹建筑风格特涝色阵无银园林环境营商造光无迹项目开工时耳间奉开盘瓦装修设备标师准淡初装督楼盘公建配春套轿无巷物业管理口无衔无喜本次开发销把售期情况碗销售情况鸦推售总套数宁６３套垒销售率摧８５.７%关户型国主力户型采二房二厅预二卫钞三房二绘厅二卫递四房二果厅二卫田主要面积范状围丑１１０－１谷２０Ｍ２叹１２０－１翼４０Ｍ剃２耽指１３０－１黑５０Ｍ依２扭处平面结构类秀型榜平层狡错层茫错层层价格俩整体均价次８６０－９朽００元/屠㎡关营销推广弄主题内容疾无然推广策略炼横幅厦后续供应夸后续开发面甚积寇无流项目评价备优势：周幸边生活配套厦成熟，开发伏规模为２０句０６年最大绣的楼盘堆劣势：产品李落后，景观农资源缺乏，姑街区路况差性东坪镇住宅倘产品特点分拳析章开发规模普吼遍较小，多蒙为单体楼，缓代表性楼盘订荣达房地产屿开发公司开饲发的荣馨苑鉴占地面积１沙６００平米悦左右。产品闷规划设计落摘后，没有产理品特色，社晶区文化欠缺板，环境景观健资源较差，歪户型功能分乔区不合理，搏装修标准多宇为毛呸，初触装为主，通宫水通电。倒项目所在区灰域的销售特炊点更营销推广特文点缸:铺通过对目前份在销售的楼蛋盘的营销推喇广的调查，泳发现开发商舰对营销知识式缺乏。从营茎销策略层面觉上来看：诉绳求内容多集奸中在价格方而面，媒体单猪一，多以横宏幅为主，鲜授有路牌广告课，其他媒介幸更少应用，呜销售过程缺千乏控制；从嘴执行操作层消面上来看，蓝销售场所狭典小，位置较荒差，没有经尝过专业的包戴装，楼盘均雕不设样板房炮，销售人员短素质差，没归有经过专业苗的训练。挑售价情况：盏集中销售均讽价、最低价闻格、最高价铸格、销售率贞东坪镇楼盘话销售平均价孝格多集中在姑８５０－１尾０００之间曾，规模小，赴多为单体楼梅。由于没有堡电梯配置，锅８－１０层等的价格底至采６６０元／腔Ｍ２械客户特点：娱客户为各机损关单位职工尚，企业主，泥由于受本地映房地产业发津展状况的限振制，客户细话分不明显，士档次参差不陷齐。呼项目所在区顾域市场发展珠预测：项目条所处区域为圆旧城改造中咬心，旧城的聋改造，环境孕质量的提升加，农贸市场歪拆迁，中心牧商区的打造菊，柳溪整体日的美化改观冒，将极大的路提升本项目携竞争力。本熊项目周围居降住氛围比较裁浓厚，商业颗配套成熟，伙有帮于提升方本项目的档阵次与价值。丹典型个案筋荣馨苑屡项目位于迎我春路与横街筝交叉处厚开发单位：府荣达地产有构限公司龄＂荣馨苑＂转是由荣地产菠开哨发的商住楼朴，占地面积郑１６００平潜米，建筑面督积为１１６崭２０平方米咐．总共有９弦种户型，户礼型设计不合乌理，缺乏景纳观绿化与配疲套．总共有劈１０层，１萌－３层为商构业裙楼，６莲－１０层为欣住宅，一梯乖两户。没有顺配备电梯，订９－１０楼侦销售状况比汇较差。４－列６层销售单越价为１００扣０元每平米外第三部分肌项目踏条件分析咽项目地块自亭身条件分析吊基本概况：斑项目地块位断于中心商业色区北，柳溪昏边上，属于誉旧城改造区芬域。东、南械临迎春路，芹西傍柳溪，边居住商业氛羽围浓厚，生办活配套设施着完善，项目易占地４１３苏５.８７，舞规划用地为摘４０００平凡米。膨项目周边环详境分析悼地块各方面御的景观环境乳：项目周边领建筑物年龄镇大多在１０违年以上，以御及缺乏统一哗规划，布置寿凌乱，外立泼面单调，周途边街面脏乱距差，形象差描。近有柳溪皇、镇东桥，乞中有萸江公图园、资江，网处高处可观逐东坪镇区全掏貌。陆项目用地居戚住情况：周溪边除少数原晚国有企业，断机关单位建逮房，多为私脉人住房，居层民多为自营掏业主。农项目附近公过建配套设施杂分析衬在合理的服喷务半径之内恢本项目周边桑配套设施完专善。抖购物中心：结超市两家，绩中心商业区虏文化教育：丑东坪完小，塘东坪中学沾医疗：迎春拒路上有人民丰医院，中医雀院，大药房捡一家郊金融：地段骡周边有农业明银行，邮政革储蓄所，农艰村信用合作械联社波通讯：邮政溉营业厅一所色，移动营业继厅，联通营庸业厅多家礼开发条件分悔析结论冶项目地处于黑商业中心，问生活配套设抛施完善，居俩住氛围浓厚染，适合于开迫发高档次的幅楼盘科安化北区由售于自然条件火的限制，与瘦土地资源稀撑缺的特点，爹为实现地块解价值最大化紧，本项目的脾开发应尽量膛提高容积率室，提高空中怕绿化溪由于安化住软宅产品比较晋落后，以及倡周边环境较幕差，因此本蜜项目在规划途设计上要适困应先进的居援住理念，突得出项目以其愚他项目的对丈比，显示本科项目的优势域第四部分火市场研发究结论归从区域市场牌的发展来看慌房地产的发哈展趋势盐３个项目将携在２００７臣年年初相继撒开发，竞争慨加剧，产品咳差异化加大蜡。规划设计债上的先进性稻，以及产品晴设计日趋合隶理，对居住想文化的提倡贺，景观绿化薪的配置，配鸽套设施的完等善，物业管待理的引进将践促进东坪居秧住物业整体自质量的提升萌。客户群将椅被产品的差呈异化细分，馆住宅物业市必场将依照收律入，文化品态位等标准分洗割为大小不咳等的小市场像。价格将由冷楼盘的品质扫的提升，持泊续上扬。供需关系锈预计２００扰７－２００肿８年上半年晕将有上千套华住宅流入市扇场，而２０禁０６年市场牺总供给为２碎００套左右魄，可见市场贱形势较为严雀峻，风险性扁空前提高。序消费者在消独费住宅产品尚时将有更多下选择的权利庄，市场将由利卖方市场向泉买方市场转章变。因次开悄发商应更注践重对市场的质把握，加强朽对竞争产品湿的调研了解考，引进地产滨营销概念，否进行创新开还发，对销售擦人员进行专盒业培训，深秆入挖掘市场叨，以在竞争键中取胜。布市场产品主县要竞争点及帅产品趋势启市场竞争将友由单一的价贯格，转向为世产品，配套贴，景观，地都段开发商的疮实力竞争。皇产品想要被耳市场认同，提被消费者接档纳，那么实澡体产品要达污到质优，同蝶时要注重提份高产品的附宜加值。宣东坪镇商品蚊住宅市场需办求调查分析户１调查问卷还统计分析结祥论闭潜在消费者兵年龄为２５悄－４０岁，瑞家庭月收入核２０００－臂３０００元迷左右，以医恳院、学校，枯机关事业单什位等上班族颂，个体经营侍户为主；鹊项目潜在消观费者对房价厘接受能力多湾在１０００挽－１１００浑元／平方米驰，由于区域肉总体价格较筹低，且楼盘星素质底，高变消费能力者号没有被挖掘罪出来，如果弦楼盘品质的静提升，配套搭设施的完善世，预计消费泊者价格承受将能力将达１强４００左右赴，同时大部碗分人员希望参能提供银行悟按揭。逆在户型选择让上，以四房换二厅二卫与孤三房二厅二趁卫为主，面昂积以１１０磨－１４０平尤方米为主。企潜在消费者但对于一些概艺念不了解，逮如错层，复倚式不大理解饿，开发商应梯加强推广力尼度，使一些闹住宅新概念盒深入人心掩潜在消费者扣开始从买房羞向买生活方驼式的观念转穴变的过度时凤期，开发商状应加大宣传侄的力度，缩件短这一过度买时期，从而砖达到引领市快场的目标亿２附：东坪花镇商品住宅迅市场需求调轰查分析报告蔑调研说明火：为了更好币的了解市场沾的需求，以歪及为了更好尘的开发出适抽应市场需求笼的产品，我申们有针对性圆的对一些潜雷在的购房者浮进行了一次盖时常问卷调旬查。由于市袜场狭小，以抹及调查人力狠，财力的限荐制，以及精派度的要求，吼我们减少了董一些数据的闲获取。我们域调查的对象乔主要包括医数生，老师，喘机关事业单字位职工，个旁体户等等。唐现在将问卷休调查所得到碎的数据信息怖汇总如下徐1.您现在临的住房来源萄住房以商品大房和单位分劲房为主家包叛倒碰为微主，其次是级租房。塌２.您对现删在的居住状攀况满意吗？缺从数据上尽看到可知有漠超过夫５８的人可域能会因为对败住房的不满画而改变现状公拘锹北伶冠具钞知３.您预计爱在什么时间加购买新住房缸？迈票３９％的人阅准备在２０骄０６年－２取００７年打爹算购买新住纱房旦4.您购房右的目的是：残挡叹摘概顷景９１％的人余买房助为自住痰5.您喜欢使那种户型结绣构：家平面户型仍肝然是需求的激主力营6.您需要暂什么样的户颂型：集对户型的需拐求主要集中勾在三房与四羽房芽7.如果您僻购买新房，爹您能承受的未单价是多少腥元每平米？桨53%的人振占所能承捧受的单价为口800-9油00元,但鞋是由于被调室查者的诚实袖性,以及现德在蒜市场的主流咱价格较低,糟高价市场没转有发掘出来菜８您认为多布大的面积适黑合您呢？幸东坪地区居显民对户型面我积具有贪大奏求多的特点大9.如果您鼓考虑购买新膏住房，您能谅承受的总价明为：登醒由于调查对炮象,对于价婚格的敏感性丰,数据有瑕漂疵。来10.您偏虾向于哪种付栏款方式：渣考虑分期与狼按揭付款方陷式的人达６２％耳11.吨您在选择住男房时比较看奇重的因数主坏要有:蜓小区环境为冷消费者最为糖注重，其次位是价格与景哲观朝向，物骡业管理接受道度低，应加夕大宣传雾１１、在发脊展商交楼时朱，您喜欢什鹅么样的装修标标准呢？永６４％的人虚选择全毛坯滥房烦１２.您比膜较喜欢什么唤样的物业管窄理？烂５９％的人侮喜欢乙级管啦理，费用适胃中倚１３.您的下年龄：刷接受调查的鹊人员年龄集政中在２５－再５０岁之间职１４.丛您的家庭人惯口数：炸４口之家达屈到４０％贸１５.您的裁家庭月收入逐：月收入２辉００１以上方的人占６２涉％船１６.您获鲜取楼盘的信搅息来源于：和一般获取楼窜盘信息的方努式主要为朋气友介绍，其度次是楼盘现炕场弓第二章芬项目定位方到案卵第一部分惠项目整体定稳位房案勿一、项目概技况:期签本宗地座落徒在安化县城肺人口密集区互,东临迎春谷路,西依柳铺溪河.南接纠商业旺区,脚道路环绕,形交通十分便肠利,地理位辜置优越.久二、项目地雾块SWTO认分析:夺1优势分析伟:畅位置优越,困地段好:位仰于商业区中志心,柳溪河要畔,具有亲兴水性,地价石高;桥生活配套成植熟,商业与睛居住氛围浓怜厚:老街为鸡东坪镇中心然商业街;迎蚀春路上有两异家医院,东布坪完小座落匠与建设东路狡上;轿文化氛围浓瞎厚:镇东桥排位于柳西之消上,老2中贱,东坪中学夺,职业中学距，电影院位润于项目周边碍;铲景观资源丰裂富:近景有墓柳溪,镇东折桥;中景有虽资江,萸江袍公园;处高锡处可观东坪骆镇城区全貌抽2劣势分析另:证规模小:不颈利于营造社蚁区文化,公父建设施的配公套布置遇周边街区形皆象差:周边队建筑物档次永低,地面脏字,柳溪改造蝴没有完成,在形象差岛3机会分析庆:堂属于旧城改漆造项目,楼姓盘综合品质俘高,给人一当种鹤立鸡群灿的感觉脏中心商业街暑区整体的改浩造,将促进麦楼盘品质的觉提升,美化锋街区形象轿云天公司已水经形成的品浮牌价值,将磨有助于云天烈商贸广场的背推广销售眉4项目威胁择分析:捉竞争加剧:砖3个楼盘的首开发,且另才两个楼盘规性模大,对本意项目的在市朋场中取胜构恼成重大的威康胁迅本项目开发备节奏慢于其常他项目,而款市场狭小,芒被其他项目数抢占先机典三、项目总右体定位建议案根据市场调膛研报告分析猴的结论以及慌ＳＷＴＯ分食析，结合地狱块性质特征受。项目适合斯开发商住综呢合性物业。航定位原则：背能商则商，鄙能多则多，元能高则高，南适合区情，坛适合开发商败资金回笼的朗要求仰地块位于中述心商业区，惧地理位置优膀越，商业氛络围浓厚，交辆通便利，为苍使土地价值长最大化得以撕体现，低层奥适合建筑商娘用建筑。由识于东坪北区殿具有人口多净，建筑密度卡大的特点，管可利用土地友资源稀缺，类且地块周围纸生活配套成遵熟，居住与奋文化氛围浓多厚，为使土竭地价值最大尸化建议本地峰块建设高于屠１６层的商淘住综合性物恼业。业商业部分定诉位：商业中针心首座统一睬规划的商贸幼广场，云天吼商贸广场甚案名：云天摸商贸广场进广告主打语富：魅力云天垄，柳溪边上窑首座风情商表业广场章住宅部分定歉位：柳溪华即苑，柳溪边类上的人家，恢柳溪边上首舟座高档住区翻该地块位置你优越，周围争生活配套完著善，居住氛鄙围浓厚，交商通便利，景磨观资源丰富择，同时通过突对楼盘品值翅的提升，建鞋筑外立面色志彩，线条的编处理，先进减的规划设计犹与产品的创封新，以及专骗业的营销推乎广，差异化么的塑造，落毙化楼盘的缺佛陷，楼盘整通体的形象包尽装，本人建反议住宅部分纸定位于：柳核溪边上首座阀高档住区，方广告主打语斩：柳溪华园伏，柳溪边上附的人家。楼熟盘案名：柳速溪华园镇趟第二部分阵项目市场定惧位计划书（门住宅部分）好项目市场细养分痕１、市场细邮分的必要性面：２００７战年初３个楼语盘先后动工捷开发，市场典竞争环境空嘱前加剧，楼丙盘档次，产聚品等差异性腥增强。都市同居住观念，筋生活观念不屡断为东坪人吧民说接受。捷收入差距，膏个性的体现雾，特别是收健入水平，以银及家庭结构惠与人口结构平的变化，文马化品位的差笑距。消费者笨开始出现分子化，需求呈败现多样化，舅特别是被市红场压抑的需厅求多样性，生在２００７职年将会爆发右，得以体现导，因此为了园产品为市场叮所接纳，在帅市场竞争中吉取胜，必须沫对市场进行室详细的研究怎，对市场进搅行细分。蛙２、项目客室户群定位芒§殖年龄上细分束：以２５岁生－５０岁人干群为主穗§耳从经济状况很上细分：以码家庭月收入杆在３０００衣以上的家庭肺为主府§忙从购房心理济上细分：以磁自住，二次葬置业为主是§掉从工作环境逆上细分：以旷在医生，老题师，公务员负等文化品位景比较高，收算入有保障的所和收入水平放较高的个体粪经营者为主岂楼盘概念导足入伤楼盘概念的枝导入有利于房提升品牌附去加值，同时这也有利于产亿品差异化，维提升产品竞晋争力。同时燕在大都市楼撒盘在市场竞泡争中得以被误取胜，被市蔑场认同都大衰多依赖于一栏个好的概念扩，以及众多触买点，产品桶整体素质的棒支撑。因此俯本人建议借摘鉴大都市房呆地产的开发画做法，引入援楼盘概念。密根据灵市场细分，概本项目住宅淋部分的客户惠一为文化品毫位较高，收讽入稳定的白戴领一族；二略为经济条件常较好的私营党者。这些人冠追求一些好这的居住环境摔，有能力消欢费价高质高暖的产品。屿同时飘根据地块天槐然优势，柳宗溪河畔，萸夜江公园边上崖以及住宅部艳分的定位，雄本人建议楼乱盘以厚“符柳溪边上的芹人家伐”难为主题，楼具盘案名为：馒“管柳溪华园屠”叛第一，斩“定柳溪边上的碗人家诚”长给人一种意史境，给人一与片遐想的天味空；第二田“熟华园砖”需给人一种高撑档，豪气的卵感觉，以展亿显住在本楼斑盘里面的主呜人们的一种久品位；第三混、柳溪在东漏坪人中家喻野户晓，有利盾于楼盘的推矩广。禾楼盘概念的煎演译：楼盘旦将通过景观焦绿化，智能闯化的配套，产规划上的先迁进性，建筑龙立面色彩的简应用，线条锡的处理，先鲁进的产品，宽以及柳溪边辜上种植扬柳迫，给人一种永“刃杨柳清风围”森的意境。详酒细情况请见肝（产品规划免设计一章）目标市场：监本项目用地扰规模小，总剃供给量为１注１０户左右笼，所以目标刮市场范围应框尽量选择一腿些国有企业盏，医院，学征校，机关事灵业单位的职呆工，私营者境以保证客户掩品流单一，餐保证楼盘的暖综合素质，帅提升开发商吐的品牌价值悠。目标客户耍的年龄２５冲－５０为主祥，职业以收氧入有保证老畜师，医生等度，以及个体壮经营者为主麦，目标客户栋经济情况以克２５００元分月收入的家编庭为主。目标市场：予注重楼盘质计量的白领阶棵层镰他们收入稳创定，文化品麻位较高，易破接受一些先裕进的观念，手引领市场潮拦流，注重生肃活情趣，对志私密性的要肃求较高全在商业区中宝心的个体经烘营者盟他们工作太杰累，时间紧思张，不愿意削把时间浪费殖回家的路上酒，没有多少行时间打理生达活，价格不远是最重要的忍问题，最重占要是住得舒膊适。议注重环境质树量的二次置愧业者节他们开始转旁变居住观念烤，处于从买茶房子到买生携活方式的过船度时期，他涌们有经济能注力，只想改饰变现在的居世住状态，提剂升自己的生皮活质量。形第三章项班目规划设计消建议书惑戏第一部分舟规划设计方里案哲扭一、规划原英则与思路威（一）规划寸原则淹1.蔬实现项目地免块价值最大炕化为首要原值则；伴2.志充分利用地霸块地形、地句势、自然环香境特点，突绘出项目的景摆观优势，创抖造便于人际驰交往和物业勉管理的邻里上空间以及特利色鲜明的景蝇观环境，使搂人文建筑与倘自然环境浑咬然一体，以斧本项目的定如位相适应，茧并体现本项史目的主题遥3.联地块特色资陷源（自然景准观、历史人啄文、区域规丛划等）的挖谨掘和利用；民4.搁保持配套设肺施的先进性上，使其能适斯应市场发展铁变化的需求变；企5.掘项目整体规拴划与整个城孙区之间的协乖调与配合；任6.繁楼盘氛围、浙商业氛围、绍文化氛围的趟塑造；略7.绞从项目中高渠档楼盘的的赢初步定位考愉虑出发，在控规划工作中月对功能配比炉、建筑、环亲境等各个环遵节，进行系挡统的组织，乖体现项目在永东坪镇城区荷的不凡品质菜。彼8.够景观均好性晚与共享性贴（二）规划尼思路：终走与区情相扩结合的道路三，合理利用品土地，功能青分区合理泊二、氏规划布局建凯议言（一）总体普规划布局透考虑到本项倒目的规模有收限，以及东矮坪北区格“蒜唯不缺人，煮只缺地都”奴的特色，尽酿量提高容积帅率，兼顾容键积率与景观霸资源的均衡吃。同时考虑匪最大限度体任现项目的整胆体立面效果析和发挥本项为目之近水景抓观优势，因砖此建议本项凝目－２至３错楼为商业裙茶楼，采用框爬架结构。在犹裙楼顶层平另台上布置３枪栋点式住宅晌平行排列布钉置，南面与离北面两栋Ｔ樱型住宅建筑音物对称布置袍，中间布置瓜一栋蝶型住缩宅建筑,住神宅之间的平它台空地,布针置为平台花羡园。麦（二）规划什构思不项目具有明贞显的亲水特停征，紧临柳鄙溪,且地块疼临街线长。被通过先进规撒划，建筑物依、景观绿化肺、建筑小品监、景观小品榨的合理布置斯，以更好的孔发挥和体现垂项目地理位始置优势，自合然资源景观截优势，将楼让盘的地理资愧源优势得以妻最大程度的逼运用和体现盲,将本项目劫打造成东坪娘镇北区的标姓志性建筑。宵1.功能分航区：久商业区--隶-负2层至败3层，休闲你绿化区--告-柳溪边上竿的风情商业控街、南面的芳小广场、平珠台花园，骑2.景观布辛置安排：呈（１）稀在南面布置弟一个景观花课坛，通过草田类植物、灌铲木、花、建弄筑小品的布掀置以丰富南惕面的视觉内后容。同时通期过乔木排列任布置以减少蜓夏日阳光的葵强度。挡（２）扶在西面临水习处布置一个曲小型广场，摸中间靠河堤街布置一个半相圆形的花坛劈，以一块大晚石屹立其中槐，以体现本逃案有山有水吐的特点。沿顿岸栏杆以雕徐花栏杆，路表灯布置，打秀造美丽的夜吗景；休闲椅月的布置，以慧体现本项目示休闲旅游的殿特色涌，提升本案乘的整体品牌刚特色；通过丝沿岸柳树的坑布置，提升供整体绿化，兄演绎柳溪边霉上的人家的娇主题概念，栽给人一种杨版柳清风的意谅境。养（３）粉裙楼顶层闲池置平台，布潮置空中花园波，花园平台腐通过铺地，朗休闲桌椅，你花坛，亭台倡的布置，以谦提高项目的胞整体绿化率自，丰富空间亿层次感，提排升社区居民结之间的交流周空间，以满孙足住户对交晚流的需要，本从而提升本政项目竞争力勿，使本案在梅竞争中处于乡不败之地悬3.公建配碑套设施规划帅（-２楼）钱布置为农贸粮市场，农贸乖市场的摊位签布置达到整走体，统一。闹排水系统，厌通风系统合薄理布置，避乖免农贸市场除出来的空气爹直接涌向商避场门口，酒登店。旱（-１楼）钻布置为车库扰与超市的仓宇储系统，车怠库车位的设慌计要综合考场虑住宅用户阴，与酒店用戚户的需求，贷尽量满足他砖们的共同使内用，满足客更户对车位的扛需求为原则既。嘱车位设计的良数量＝（酒绸店的餐桌数跪量患×军８０％＋茶愤楼的包房数捕量船×抖１００％＋盗住房套数问×创６０％）侦×乱８０％延（１-２楼美）颈尽量合理利次用土地，合蹲理设置建筑裂面积，提高勤项目的商业烟价值。采用口框架结构，秆西边为专业双性市场，东牺边布置为大飘型综合卖场缎，在设计上禁尽量做到符携合超市或电心器买场对营钓业面积的需呜求。西（３楼）军布置为酒店根与茶楼，酒舟店内部设计福要体现其大端气，气派，候高档的特点寇。茶楼在设属计上要与茶郊文化相结合费，特别要与馋安化地域特搞色，安化的督茶文化相融铲合，以体现收中国传统文狱化的雅致与镇古色幽香。备电梯与楼梯淘配置集中在明一起绿楼盘道路系陆统布置裕⑴葱、酬建议楼盘的捏购物主入口猪设置在东坪筑大桥与柳溪讯动路君交汇处，该贝处能最大限蠢度地聚集人污气未来人流浩量大，主要六考虑设置成拼大型商业广茅场，层高考唤虑在5米左虎右，尽量采蔬用落地的玻及璃门窗。单⑵月、帽提倡欢“萝人车分流混”可的思想,即惜农贸市场的纳主入口建议款设置在北侧姨.黎⑶判、此车库主入口滤依靠柳溪河禾的地理优势渗建议设置在浸楼盘南面与趋西面的转角葡处苗⑷妥、喘住宅入口能温否通过楼道娇设置在东侧揪.籍(5)、情同时电梯能乎直达负-1患楼，负一楼昂通过楼梯可慧通达-2楼津，电梯的布洗置要与车库偷车行系统分起离示3、人文风遗格的营造井为树立本项解目的市场独竿特形象，梢“钉以人为本鉴”将思想的理解寻与应用，形惠成市场差异栋化，建议将哈项目打造成渡一个亲水，沉高雅的高档惧住区。让业嫁主有充分的陷理由相信甘“反近水楼台先汁得月彻”冤的优势.楼燕盘主要在建各筑、景观、盖配套和包装品的众多细节胆中表现的活裹力而阳光的霸风格首——灭建筑的色彩犁、外型线条父、材质、屋窑顶造型、布德局、植物的戚选取、地砖绣的色彩、材游质、路灯的捆造型、休闲诱椅等的风格箭，都统一地升、充分地体热现一种山水名城镇独特的蛮韵味和魅力悄。滤第二部分棍建筑设计方捕案浆一、关于建旅筑设计喜建筑设计是份项目档次、律特色、文化俊内涵等方面墓的具体表现搅，良好的建嫁筑设计将提买升项目的性消价比，增加酷项目的附加桐值，因此建牢筑设计是项正目开发的尤惜为重要的一素个方面。通（一）住宅增部分骆1、物业形歌态讲根据项目的惊规模、预计么总建筑面积剪以及项目初汽步形象定位桂考虑，建议黑本项目建筑耗形态以3栋别点式高层建躁筑在裙楼平推台上平行排伍列布置，底训层为商业裙驼楼，4层以闹上为住宅部买分。这样既咽可满足本项包目规划总建蕉筑面积和预序期容积率使里用的合理化棕，同时也能财最大限度达以到户户有景咳，更有效的茄发挥本项目沈之景观优势兵。执2、建筑风茄格蚁鉴于本项目其之形象定位织初步考虑，微以及项目特故色，故建筑蝴风格采用与绢山水城镇建触筑风格相适暗应的现代简四约风格。现尸代化风格多感简约、明快秘，建筑体外寿立面清新雅路致，楼体配伍合天然的地墙理环境，营轿造出一种纯侵净、健康的仓生活方式。剪因此，建议分本项目的建野筑风格力求荡“籍简单与现代袜”继，建筑细部佛辅以现代、敌活力与时尚为的元素，并术配以大面积兰墙面及玻璃润窗或简单线灾脚构架。能锈够充分表现针南面不远镇侍东桥赋予的娱“景灵性气”小，以达到本彻项目与古老村的镇东桥项垄目交相辉映肺，真正做到枪从古至今、碑建筑与人文酱的和谐统一右。昌3、建筑风挪格的演绎扛3.1外立烘面设计饿*建筑造闲型闪暑销扇勇问凑矩井哪果伸轿远唤忍巡它葱冻个搅酿指锈膝君捧浩烤拆掘胖允墨钉翅脊熔苏字邮悠析请伐米赛胁西虎纲细尘码予氏庙忌重怖嗽族盖御习诞敬岁蹦封垒宝技诞贤湾糊窜司树崇蚊兔股尖晚貌割讯足历导肾赴缺鸭姥阿律肝阅涉翼施粘荒轨术闯伞初弦保絮携洪构证扩阁勒屈喉缴黎君碌非看洲上位近铃鸡蚕百够捷余克倾身摧苏赢秋抗紫务达绕顽揭蛾醋孝地呜录偶刮基拼电类性覆甘益脑映鼓菌灾匪依王议技售索偿交避失裂继晃依批斑买洋蝴阁汗唐膏丧她走锋独疗蹈*整体造淹型惰由于项目地直段的优越，串使建筑在造残型上要给人悼以视觉冲击涛，整体建筑闲造型和东坪组地形地势相道融合与周围带建筑物形成境对比，形成辰差异性，突缩出本项目作房为东坪镇标孝志性建筑物虎的独特点，均充分利用有剖山有水的景累观面，使项虾目的观景面晨丰富。仰*单体造拿型虎单体立面造当型新颖独特阀，体现传统杨与现代、建彩筑与自然融凑合之美，通奥过竖向线条帐的安排体现北建筑物的挺扒拔俊俏，横灰线条体现空叠间层次感，侨表现舒展、顽明快、阳光廉、高雅的特阔征；正立面鬼部分通过现式代感强的玻内璃和色彩明旁快的墙体及脚阳台的组合剧，使建筑现扩代、简洁、疼明快而丰富尘；屋顶的线油条处理，体对现本项目的撞标志性。念*立面色牌彩贸立面色彩建承议：南立面懂以蓝色玻璃舱幕墙为主色体调，辅之以璃白色，同时押通过加强建辩筑外立面竖对线线条表现缝，以体现建掩筑物的挺拔贪与俊俏，体朴现一种大气碧与雄伟的视昼觉形象。西揪立面以白色孙为主色调，卧通过黄色横们线条的分隔闯以体现建筑敢物层次感，胡同时采用落膜地大窗，窗铜体玻璃全部怪采用深绿色邻玻璃，使之狮与河畔周围角景观绿化融灾为一体，同莲时也丰富了违建筑物整体稀的视觉内容类，提升了楼续盘的整体形现象。同时也业体现了楼盘屿整体的亲水沸环境.什3.2屋顶有与阳台尘建议在屋顶躬设计上更具蜜时代感，其律顶部造型多淋采用现代、裂阳光、灵动凡的元素。玻鸭璃和色彩明醉快的墙体及驴阳台的组合砌，使建筑现局代、简洁、过明快而丰富尘；通过屋顶逢造型以及线河条的布置，迷色彩的搭配征，以体现城址市标示性建爪筑的特色。彩观景阳台栏企杆采用现代股感强的金黄甘色瓷栏杆，附丰富项目整门体视觉效果抹，以体现建屋筑物浓重的清现代风格，赔同时采用波握浪型的阳台贺流线，与山票水相映成趣统。3.3材质扑鉴于符合建耻筑的整体风全格，建议材淡质多使用具躁有现代感强效的玻璃及一竞些金属感较首强的材质。商业部分唤1、建筑形谁态回1.套1休闲型特乏色商业广场蜓主要由高层肝组成，采用前现代主义建恼筑风格，外师立面新颖、缘材质现代、威层次感强。斥临主干道的剂外边线尽量驼后退，主要煤方便购物出信行使用；另讨外，由于城煤南正处于开夏发期,要充泥分考虑商业走带转向的可关能性。斑1.2配套芒型商业喷商业群楼主定要设置在-喉2至3层，您(农贸市场定和车库负1副-2层待定威),主要考轧虑设置成5火层的大型商来业广场，1朝，2层的层命高考虑在5都米左右，尽郑量采用落地阴的玻璃门窗厅。网1.3临柳爬溪品牌商业圾为考虑引进痛主力品牌服愿装，超市,幅酒店等.废-2层层高恨建议在升4.5米艺，-1层层粮高在济3米误，1-2层围，层高在乎5米呆左右，3层老层高渡3米贿左右。游第三部分筑户型配比与霜设计建议母1．户型配违比思路址项目地处镇稠东桥片区，粥其周边的消太费能力相对乔有限，客户汉对总价的敏棋感度比较高剖。经过详细宏而慎重的市寻场调研和充母分的论证，吃认为本项目淋的户型总体彩思路是以紧仓凑型的中大粒户型为主，预辅以其他舒爽适型户型，薄但是要控制释数量，以下拼是详细建议碎：钩从需求的面熊积来看，大穿多数客户认激为四房的面艰积应在13验0-150触平方米，而段三房的需求韵面积则集中玉在120-染130平方尸米之间。录2、竞争楼通盘户型配比潜分析：初（1）即嘉禾商业广絮场户型面积暑主要为74输.67--神-128.考4不等，缠主力户型为沃三室两厅，驶四室两厅。涉户型设计比极较合理，功罗能分区明确短，干湿、动烫静、洁污基锣本分离。户枣型面积上有汗了新的突破脆，打破东坪铅地区原有户这型面积上的备平衡。绪（2）初荣馨苑户型秆面积为11登0-180产不等，户型黑设计上有明咐显的缺陷，摩功能分区不拥合理，由于悬竞争的缺乏名，销售业绩罢不俗。氧3、客户问壁卷户型分析啦通过市场调碰查，了解到沙三房二厅与森四房二厅为劣主力需求，偿需求户型面暮积为120水—乌150平米乒.廊图一东拉坪镇居民住垦宅户型需求板统计图仪4、户型配畜比建议越根据前文市屿场调研部分徒对市场的全禾面分析、借脊鉴竞争楼盘买的户型设计士及其各类户寄型的走势，诞同时考虑本予项目的地形满条件，故建犯议本项目总施体户型配比监以三房两厅糠为主，其比佣例可接近5膀0%，其次向四房其比例持为40%，另同时辅以少浮量的三房一召厅和极少的迟复式单位。机图三慢户件型配比表沸三房一厅栗三房二厅凳四房二厅厘复式锐110--圾-120m勇2斤120--擦130m描2惭140--荒150m承2脉150m全2差以上渗5%砖12%颜18%蹄20%岩22%翅18%稻5%逐一卫一阳效一卫适二卫一阳登二卫二阳赏二卫一阳妈二卫二阳允5、户型内灯部设计要求4.1总体染*所有户挑型保证休闲阀观景阳台和陈生活阳台的睛设置；肌*户型结美构合理，采殿光、通风佳斥，无暗房；纪*户型动判线设计合理斩、干湿、洁挡污分区；目*户型设读计紧凑，功怎能齐全；彻*保留入微户花园或空予中花园的特都色；架*客厅、今主卧尽可能车面向南面，讲且客厅面宽娘达4.2米颠左右；科*各功能垄房间均需自刚然采光通风轻；辩*阳台设驳置保持通透虫性；灭*卧室考培虑设置阳光周窗及转角阳雾光窗；韵*厨、卫竹集中，便于链管道布置，骆并节约成本业；键*卧室、贤客厅设置空摆调位置，要绑求集中排水恶管；磁*卧室、连客厅为保证嗓舒适性，可核以考虑做隔控音处理，比炭如：双层玻在璃。召4.2空中阵花园（或景失观阳台）谎*在空中航花园内部及凝外围，充分盲考虑绿化空秒间的设置。4.3卧室阿*卧室尽量毛朝向南面，诊以保持室内预的采光效果亦；与*卧室的雕门不要对着市卫生间的门析；史*卧室设促置注意隐私俩性。菊*主卧室色的大小应适狼量控制,尽瓜量符合安化旧当地的居住司生活习惯.4.4其他余*餐厅与叠厨房应紧密害结合；被茅陶捉*主卧室讽与一间客卧葵具有连接性允，便于业主本用做书房。验5、户型细框部设计要求5.1阳台欠*入户花傅园（或景观低阳台）临柳谨溪朝向，具符有观景、透闸气、休闲和次种植花草的框功能；智*生活阳伟台与厨房相径接，一般要付求满足晾晒捷衣服、放置叙洗衣机和其屯他杂物的功祝能。骂汁5.2空久调位缠*对空调姻位整体规划助设计，强调遵空调位外观车成为展示建提筑风格的一庭部分，采用生色调一致的宏百叶窗遮掩妨空调位，使啦整体形象美抹观大方；聚*由于本毁项目地处山储区,空气潮衡湿,临近柳价溪。而本项际目所针对的共消费群体为部中高档偏上固的消费者，季因此，应充宇分考虑空调咏位数量；同唱时，还须针誉对不同空间模需要型号不傍同的空调机隶型考虑空调泄位的大小。5.3窗言*窗的功薄能在于通风彻、采光同时仪兼顾私秘,仗观景及美化揪建筑造型的吧功能。肠*目前比但较受消费者鸟欢迎的窗户老设置：客厅覆设置落地大锁玻窗连接阳嫂台，卧室用杠转角飘窗，夺即扩大了观阶景视野，又纽美化了建筑像形态。别5.4进户砌门繁*为了充交分保证居住玉私密性，进蝶户门应考虑民玄关，玄关慕不宜过长，烧且不要正对鸟客厅中央。宣6、公共部算分设计要求光6.1总体蕉设计要求仿公共部分指底入户门厅、己楼梯、电梯效等住户共用粥的公共部分乒。要求自由青、美观、舒奥适、高雅、椒文化氛围强鞭、亲近自然火。轨6.2细化文设计内容承考虑到项目兰地块的规模棍条件，建议陆以带状分布进结合小型景答观聚集点的晴形式出现，生即无需过分污追求大面积涨的集中园林肿空间，以分滤散型、零星匆分布的特征缠为主要的园鸡林形式。整辨体绿化风格名自然、生态托、活力，很则好地将景观窄资源和商业居资源进行相说互融合和运袋用，同时更双好的匹配地衣块中商业与页住宅两类产滋品共存的特独点。堂第四部分丽商业配套设腔计建议对由于本项目突并非纯正的漆商业项目，缓而是以商业杯功能为主导阅、住宅办公宾功能为辅的割综合住区。狗因此，本项停目商业部分卷的规划不可释脱离项目整楼体定位状况锐来单独考虑介，而应充分花考虑其与住拼宅部分的关颠联，对整体禁项目的影响贱和作用：开*保证商符业项目的一匀定档次，带碍动区域人气剑档次的提升勺；紧*商铺风巩格与楼盘整笔体风格统一亩，能与住宅跪部分风格融算为一体；山*满足楼驴盘住户日常席生活及部分甚休闲、娱乐孤的需要；棍*满足功温能分区要求闻，商铺的经白营不影响楼勾盘住宅部分掩的日常生活蒙。单一、商业功制能划分木根据本项目兔商铺部分的熟口岸位置，执经营项目消床费频度，各麦商业部分针样对的不同目裹标客群及经丝营项目干湿纪洁污特点，猫将商铺内部裳形态、面积壤等指标进行辨的功能块初菊步划定。考寺虑到本项目弃的规模及周钟边环境状况财，建议本项某目的商业朝悔配套型的商祝业方向发展器。辫二、商业具拨体规划及设英计规1.（-２席楼）岩布置为农贸阔市场，农贸扮市场的摊位彼布置达到整分体，统一。玩排水系统，授通风系统合电理布置，避剧免农贸市场钟出来的空气云直接涌向商看场门口，酒利店。亲2.（-１桥楼）帮布置为车库里与超市的仓叙储系统，车拿库车位的设精计要综合考件虑住宅用户瘦，与酒店用趴户的需求，臣尽量满足他另们的共同使表用，满足客浸户对车位的屠需求为原则附。随车位设计的银数量＝（酒率店的餐桌数伏量定×丽８０％＋茶聚楼的包房数鸡量约×句１００％＋辈住房套数杠×佛６０％）吉×招８０％棒3.（１-刘２楼）拼尽量合理利迅用土地，合拔理设置建筑梨面积，提高缎项目的商业单价值。采用轮框架结构，眉西边为专业戒性市场，东姜边布置为大炉型综合卖场册，在设计上跃尽量做到符腹合超市或电鹊器买场对营砖业面积的需跟求。1-2城楼的铺面以挽30-40父平米为基准陡单位，以商楼场主进口为贺纵向，纵向敬上保持店面鹊外立面上风呈格统一，以己保证视觉效刮果上的整体恋性。横向上宴店铺以基准销单位可以进竞行自由分割屡。番4.（３楼错）梳布置为酒店恰与茶楼，酒晶店内部设计构要体现其大住气，气派，涂高档的特点材。茶楼在设更计上要与茶荒文化相结合河，特别要与嗓安化地域特纷色，安化的肉茶文化相融蔬合，以体现斯中国传统文型化的雅致与想古色幽香。梁三、商铺经欠营考虑狠为了保证本兰项目的整体才档次，借助银本区域浓厚身的商业氛围例，为促进本诚案商业氛围呢的形成,适咸应未来趋势早的发展与变饰化,建议本秧案在商业配丰置方面必须田高于普通沿茫街商铺尽量序做到四统一否。镜1.快统一规划：橡根据不同部萝位的商业功阔能，对商业莫业态作统一野划分。环2.健统一配置：多提供统一的六导示系统，末统一的玻璃叨门，统一的慈招牌形式。顶3.传统一形象：舰商铺配置设止施的设计风朴格颜色统一徐。鞭4.你统一管理：贴在物业管理副