房地产操盘实战攻略精讲案例

决胜之道

——房地产操盘实战攻略二00八年三月目录

Contents房地产运作的关键产品定位及产品魅力化策划整合营销传播目录市场调查及市场定位战略定位及形象定位谋略在前赢在执行谋略篇之一Part

1市场调研市场调查及市场定位市场调研目的：客群定位产品定位价格定位推盘时序Part

1市场调研总体思路计算市场容量分析产品需求预测销售价格确定推盘时序Part

1市场调研城市总体经济概况城市房地产市场发展分析区域房地产市场发展分析基地条件及SWOT分析城市概况城市经济居民生活城市规划锁定购房阶层Part

1市场调研城市总体经济概况城市房地产市场发展分析区域房地产市场发展分析基地条件及SWOT分析近几年房地产运行情况分析近期房地产市场运行情况分析各区域房地产市场概况简析房地产市场未来走势分析锁定购房阶层Part

1市场调研城市总体经济概况城市房地产市场发展分析区域房地产市场发展分析基地条件及SWOT分析区域房地产市场发展沿革区域房地产市场运行状况分析区域在售项目调研区域房地产市场未来总体走势分析锁定购房阶层Part

1市场调研城市总体经济概况城市房地产市场发展分析区域房地产市场发展分析基地条件及SWOT分析锁定购房阶层Part

1市场调研方法一：根据历年城市房地产销售量预测明年需求量方法二：分类需求预测法

自动需求：新增人口的居住性需求

城市化发展需求

主动需求：居民换房的需求

被动需求：拆迁户的需求方法三：…………对以上各种方法得出的结论进行加权统计分析预测：该城市未来市场容量总体市场容量区域市场容量本案市场容量锁定购房阶层Part

1市场调研方法一：历年比例分析法

区域需求量＝城市需求量×该区域购房比例

（近几年该区域商品房销售量所占城市总销量的比例走势预测）方法二：问卷比例分析法

区域需求量＝城市需求量×该区域购房意向比例

（通过问卷调查了解居民选择去该区域购房的倾向比例）方法三：方法四：…………对以上各种方法得出的结论进行加权统计分析预测：该区域未来市场容量总体市场容量区域市场容量本案市场容量锁定购房阶层Part

1市场调研供需对比

供不应求：供给缺口为本案未来的推盘体量

供过于求：判断本案未来销售基本底线总体市场容量区域市场容量本案市场容量锁定购房阶层Part

1市场调研产品供需变化历程（各户型市场供给/各户型市场需求）目前产品供需分析（各户型市场供给/各户型市场需求）未来产品供给分析（未来市场各户型供给情况分析）各产品市场表现分析未来客群偏好分析户型定位锁定购房阶层Part

1市场调研产品类型偏好户型偏好面积选择各产品市场表现分析未来客群偏好分析户型定位锁定购房阶层Part

1市场调研产品总体选择户型配比面积设置户型设计注意点…………各产品市场表现分析未来客群偏好分析户型定位锁定购房阶层Part

1市场调研依据一：近三个月项目所在区商品房住宅均价；依据二：项目所在区各项目销售情况：销售价格、销

售状况及原因；依据三：市场比较法：选取项目3－5个依据四：问卷调查法依据五：成本定价法依据六：…………项目现可售均价未来价格涨/跌幅预测预测本案未来市场价格锁定购房阶层Part

1市场调研依据一：项目销售期的市场竞争环境

◎全市房地产市场未来竞争环境

◎项目所在区域的竞争环境

◎项目所在板块的竞争环境

◎与本案同类产品的竞争环境依据二：未来价格总体走势判断

促进上涨因素分析

宏观经济

区域经济

城市化进程

购买力

消费者预期

城市建设

土地、建安成本 …………

抑制价格上涨分析

政策调控

市场供给增加

消费者/开发商预期 …………依据三：本案未来销售价格涨/跌幅

◎线性回归法预测未来涨/跌幅;

◎近几年全市房价的平均涨幅预测未来涨/跌幅;

◎近几年项目所在区房价的平均涨幅预测未来涨/跌幅;项目现可售均价未来价格涨/跌幅预测预测本案未来市场价格锁定购房阶层Part

1市场调研本案未来市场价格=

项目现可售均价×房价未来涨/跌幅项目现可售均价未来价格涨/跌幅预测预测本案未来市场价格锁定购房阶层Part

1市场调研依据一：总体经济环境

政策方面

城市规划

城市发展 …………依据二：城市重点项目建设进度依据三：未来市场竞争环境分析依据四：未来需求量预测依据五：…………推盘时序分析依据开发时序建议锁定购房阶层Part

1市场调研1、开发秩序安排2、开发时间安排3、开发量的进度安排推盘时序分析依据开发时序建议锁定购房阶层Part

1市场调研谋略篇之袭二Par傍t2战略定辱位及形述象定位战略定站位及形象定位定位是对院项目在市蠢场营销中鉴的战略、臭策略、战多术等一系挡列概念问夏题的明确遍界定。战导略定位是讯突出一个蜂项目最典活型、最主虎要、最关棍键的特征小或核心，执是从宏观育、整体来其把握项目兄发展的策须略，从理缘瑞念切入，肯以对大势寄的把握和肝相关资源疗的整合利贪用来提出症项目的整体发展雄思路，定位以唯信一性、排银他性、权凡威性为基予本原则。何谓战略岛定位Part2战略定位钳及形象定邀位战略定位凳方法大势把握—出思路理念创替新—出定位策略设呆计—出方案资源整荷合—出平台在宏观大设势把握的困前提下，种根据每个这企业的不肺同特点，庆找到适合动其的发展骂思路。大纸势把握包捡括中国经薯济大势，酿区域经济烧大势，区案域市场需办求大势，闪区域行业最竞争大势牢和区域板忽块文化底臭蕴。思路确定砍后，选择郑摆脱同质征化竞争的荡迷局，确誉定差异化巧发展的突译破点，总欲结、提取悠出一个能休体现并统柳帅企业或域产品发展个的灵魂和瘦主旋律。铅理念创新隶包括概念柄创新、预们见创新和武整合创新系。量身定造坑，针对项念目特点设寒计一套科毅学的、独框创的、有搅前瞻性的厉，且具有列可操作性河的对策方洲案。策略剂设计包括拖项目总体挣定位、项屡目理念设棵计、项目膛功能规划程、项目运反作流程、皂项目经营肆思路和项鸡目推广策拳略。帮助项目臂整合内外芒资源，包都括整合各燥种专业化娘公司的力蜡量，创造郊一个统一鲜的操作平展台，让各吨种力量发初挥应有的怕作用。资蹲源整合包衫括企业内不部资源整兴合、企业更外部资源笑整合、行页业内部资赢源整合、穷行业外部窝资源整合劣。东海滨城吗前期战略缴定位.ppt；香河战略英定位报告岗（08-1求-13）.pptPar钻t2战略定四位及形降象定位亦指项目咏的品牌形域象定位，与它是项目染在消费者仁心中留下途的印象以蜡及联想。它首先承绢担着表现灶产品、告查之信息和宋塑造形象办的功能，诱最后达到叮促进销售煤的目的。包它是开发三商要在消萄费者心目庸中塑造的培东西，具算有更多人毫文的或形解而上的意耳味。主要是刑通过对携包装九瞒大核心爸信息要葛素进行颗提炼，嘴充分挖冰掘项目肝优势资登源，它应是一个系统工程，是贯穿醉整个推广令过程的一叙个主题与夫灵魂。同展时房地产惠广告要具傍备“有效暗性”就必探须因地制偿宜、因人揪说话，所夺以它也是招一个动态的体跑系，随着蹦地域、汉时间、再市场形沾势、目既标客户罚等的变忙化而灵埋活调整帽。形象定薄位必须花具备“权威性、扯唯一性、寒排他性”。形象力堆、产品虫力、利仓基诉求缸力三力薯合一，姜威力无网穷！何谓形些象定位Par续t2战略定位管及形象定葛位项目包织装的九胡大信息报要素框哄架Par掌t2战略定抚位及形喊象定位案名是楼堡盘的点睛抽之笔,项目的营斜销与项目职核心价值授与案名都做有很紧密她的结合，纱一般项目际案名都是油经过精心岔策划,对项目悟核心价肾值进行置了充分简的认识叫后再提躬出的，课是项目辰的浓缩充体现，昼适宜切破意的好油案名不尖仅蕴涵波项目的风内涵，割且念起枪来朗朗衬上口，弹富有传腿播力。形象力之弱一：案名及LOG舅OPart2战略定灾位及形安象定位是否与项睬目特点与税定位密切芹相关，好罢的案名是像项目属性援和精神的鹅集中体现婚。能否起词到有效悦作用，面即易认缩慧识、好暮记忆、逗多联想销；能否有效带区隔竞争快对手，即歇在消费者肤心中给项烈目一个市刑场定位；能否提输升传播沉效果，俯即塑造谢一种使绢命、价讨值、荣京耀，起乘到诱导的效果。衡量一滴个案名田的优劣蹈取决于纷以下几怀点Part2战略定北位及形南象定位大学：人类永远赵的精神家职园、创造妈性思想的梯发源地！落大学城，镜最具文化锯价值的居公住环境、跪城市未来身的文化魂参魄！具有90年历史祖、蜚声眯海内外羡的集美恳学村、父大学城爬是本项陵目无法院复制的叙人文资师源和品彩牌优势旦，体现严着本项次目独有膊的区位赌优势和炭人文环脆境！康城：地中海边题美丽的欧枪洲风情小横镇，浓郁尿花园绿色马风格的建早筑勾画出贫了人文艺菜术的多样帮性，无处衫不体现着获当地丰厚郊的资源与数优越的人予居环境，孔是人们梦幻玉寐以求的缠生活乐园你。用康城省来命名本撇项目，有涉着“生态默、健康、大运动、活晨力、愉悦似等”的丰汇富想象空烂间，而这技与本案生络态、人文蓄型产品定闲位也是不旦谋而合！大学康誉城：健康的人宴居环境+深厚的廊人文底车蕴+生态的趁景观设奋计=现代生剧活样板浴城夏商·大学康钱城：有效嫁接挤项目与夏呀商地产夏拐商地产品达牌，通过喘项目品牌锤充实丰富巡寿夏商地产壮的整个品游牌战略。案例：夏商·大学康城Part2战略定位到及形象定餐位LOG畅O本LOGO以抽象的鬼五色花瓣嘴所代表的晌金木水火新土五行围透合而成，负抽象的造骗型富于艺楚术底蕴，奏园型围合辫代表美满逆和成功，粥花瓣象征挖本项目绿祸色生态理灭念，舞蹈阁般的形态蹄和阳光、位明快、鲜陪艳的色彩楼，赋予LOG展O以现代美兄感，整个誉图案简洁朵明快，动孙感而现代门，与现代知人的审美坑品位同步土流行，所绑有设计元唇素共同把蜂“天共生揭机舞，人榴居好家园争”的现代特理想生活写演绎淋漓滥尽致，过选目难忘而比又意味无稻穷！Part2战略定份位及形走象定位行销概愤念是项秀目基本齐属性的勤核心定善位，是撤从精神察层面和厚物质层号面对项戴目属性享的一个表基本定炮位，“价行销概设念”需勒同时具件备“唯香一性”伴、“排热它性”瘦、“权邀威性”初三性合驱一。“旧行销概叹念”的烧权威性森须充分央有力，龙要有有省效资源使支持。如大学康非城项目，张其行销概嗓念为“50万平方米泊现代生活嗽榜样新城艰”，50万平方米绞的体量规米模和“全评国绿色生沉态示范项恢目”“人僵文艺术城痰”是其概佩念的有力回支持。形象力齿之二：行销概引念Par段t2战略定码位及形浓象定位行销概念奖是项目基炸本属性的术核心定位插，是从精议神层面和坛物质层面危对项目属骆性的一个排基本定位测，“行销只概念”需迷同时具备怪“唯一性盟”、“排冠它性”、得“权威性鸡”三性合炭一。“行肤销概念”派的权威性腔须充分有跨力，要有扛有效资源振支持。如大学康泉城项目，妙其行销概咳念为“50万平方米舞现代生活浇榜样新城蒜”，50万平方米炎的体量规血模和“全绵国绿色生予态示范项橡目”“人键文艺术城驾”是其概晌念的有力忍支持。形象力脊之二：行销概念Part2战略定位雄及形象定灾位Part2战略定位甲及形象定挪位Part2战略定逆位及形放象定位Par鸦t2战略定位糖及形象定情位形象定复位核心---确定行销活概念的切雾入点１、以“脱地段+项目特征具”的方式拘进行定位衡量房地投产项目是“地段，地镜段还是地颗段”，如果胳项目的泄地段具扫备以下暑特征：皆拥有或抖邻近山千湖林海半河等自危然资源金、位于封或邻近民城市中氧心、地德标、某性个著名糕建筑物阻、公建额、公认剖的高尚纯片区和群特定功添能的片揪区、城祸市地标杠，通常腿运用组糕合定位——即以地乱段特征见作为形音象定位幸语之重剂要组成铅部分，君把项目欠的地段叫特征在磁形象定思位中突止出和强翻化出来再，同时压结合项梨目特征匠，这是连最常用昨的定位掘切入点因。如禾恳祥首府打，地处突禾祥西榨路，素描有名人爷静巷之现称，其著行销概纷念定位咱为“名人静巷·国际名流归社交圈”。Part2战略定位姿及形象定滨位形象定愧位核心---确定行汇销概念歉的切入音点２、通惩过“项超目规模+发展理念亲”方式进稍行定位如大学康快城的行销愁概念“50万㎡现犯代生活凳榜样新阅城”。３、通快过产品霉特征或耕顾客利颤益点定男位如天之独骄子“宽板•汤泉•瘦西湖”不仅浓纹缩本案的迎三大特点--宽板建声筑、温黑泉社区崇、中式答园林亲配水住宅４、以幸规划或求产品的纤首创和虽创新点排定位香榭园逐纯错层渡结构，筒以“别墅式桑编拿公寓”创新定幸位取得成友功。Part2战略定掠位及形席象定位形象定位仆核心---确定行原销概念孟的切入度点５、以项溪目的目标区客户定位另一种定索位方法是即将产品与仓使用者或馅某一类使舌用者联系撑起来，希押望通过名草人或特定柏阶层与产麦品联系起环来，并能愚通过他们存的特征和敬形象来影缎响产品形幕象。如米兰决春天项指目：“蓝调水暴岸·时尚精英纹生活城”６、以妨文化象挽征定位在当前的漠形象定位碗中，比较搜常见而且脂比较容易侨的做法是碌移植、套恨用、打造肃各种有代规表性的异起域风情，件如欧式风穗格、北美宾风格，地副中海风情清，或高举床中式风情丹的大旗，肯林林总总桐，项目用兔文化象征雹来差别化算他们的项虎目形象，陈试图以文本化统领，渠树立一种监成功的标驱识，一种客全新的生往活方式，势一种独特封的难以替餐代的情调礼和价值。如文园垄春晓：赚“人文市区•山水院落”Part2战略定起位及形撤象定位形象定魔位核心---确定行销鲜概念的切装入点７、以行鲁业或片区拿的引领者寻定位如果项目裕在规模、阵品质、开誓发时间等劝方面有第重一、引领缸或综合优尖势领先的考特质，可胁以引领者传的定位出痕现，气势卸磅礴，先夹声夺人，袄一亮相就纳可以引起边市场的强饺烈关注。五缘湾“中国东赛南地产诸板块领留航者”、“活力生胃态港坚财症智菁英饶城”Part2战略定位吸及形象定愁位充分阐述控形象定位朴中核心概孩念提出的探缘由，包致括概念提帆出的宏观肿背景、蕴颠藏的文化夕内涵、可株类比资源缸、支撑行荡销概念的赤有效资源盛、市场定法位及发展传愿景等，透并以高度继凝练的文介案进行阐鲁释与延展负。形象力之谱三：概念由来录及文化底贷蕴大学康城祥概念由来绿色、人猴文是人类蜓居住的终杂极梦想从有巢氏高构木为巢治到陶渊明用的五柳斋他，从路德维辆希的天鹅业堡到莱茵态河畔的优多雅小镇绵延不止场的居住梦读想缔造了挎全球生态碗人居潮流今天，大忽学康城，最传承厦门晋人居的光闷荣与梦想用城市疤理想家怜园的制青高级，暴将生态绵、艺术月平衡有跳序地织激进城市辈的肌理受之中开启大厦锯门世纪级输生态居住斧文化，并坐引领居住择生活方式据的全方位从变革从此，菌一种代醋表未来成居住文充化的新暑大陆就茶此诞生并成就大走厦门现代摩生活不可勤超越的范酸本Par辩t2战略定位宋及形象定晋位精神性杏广告语蛇主要是冲对项目签的主体计目标客洗户群和坡项目自奔身形象妹进行包怕装，创块造项目拾价值之愤“形象机价值”浅，即客石户形象汤和项目时形象。如大学摸康城项炉目的精饮神性广易告语“竟时代精竭英汇聚惯地，榜统样人居低大厦门蝴”，也娱可以是请对项目以形象进释行包装莫，如钟影宅湾项日目，精戚神性定叨位为“钳东南板投块领航交者”。形象力绘之四：精神性宾广告语Part2战略定染位及形陶象定位Par息t2战略定位池及形象定宴位Par殖t2战略定海位及形莫象定位Par肤t2战略定件位及形裤象定位产品魅攀力核心算是产品您核心魅患力的物佩质形态瘦的展示卡和升华锁，如大轿学康城浸项目产招品魅力打核心是遮由项目倍的绿色吧生态定井位升华坐出的“滋绿色奥英斯卡”肤。海晟维昏多利亚评的产品责魅力核伯心是“蹈海洋之烫星”厘俱乐部塑。产品力之社一：产品魅限力核心Par更t2战略定绍位及形扶象定位Par例t2战略定嚷位及形灾象定位Part2战略定殿位及形团象定位物质性的散主导广告巡寿语主要是诵从物质层裳面对产品址优势进行词高度浓缩厦的概括，寺一般物质虫性的主导亦广告语可芒由魅力核纤心导出。如大学康慌城的广告歪语是“大抱厦门•新中心•生态艺术以城”。产品力川之二：物质性受的广告兰语Part2战略定朗位及形跟象定位Par锅t2战略定孔位及形班象定位Par萍t2战略定位喊及形象定干位是对项倦目资源雁和价值堆的梳理煮与表现馅，也就练是项目弃的卖点修挖掘，邪主要从蝴以下三巨方面进肤行：产品价值人员价害值服务价悲值产品力之已三：产品力的遍基本内容Par偷t2战略定位展及形象定惠位其中产品道价值挖掘即包括：项目大环疑境：区域优懒势、外魔部的交临通状况检、景观例资源、盈生活配刚套、教袜育配套沫等；中环境：项目规朝模、中臭庭景观芬规划、这立面风糟格、社核区商业磁配套、鼻教育配群套、会墙所等；小环境绳：户型特命点、面坑积、格撇局、安溪保等。产品价榜值Part2战略定位拢及形象定晴位Par效t2战略定援位及形拘象定位Part2战略定挂位及形光象定位人员价值人员价值督，主要从移三方面着撇手：一是开发温商形象包派装；二是配屡合单位桃形象包宽装（建贷设施工耕单位、勇规划设犹计单位渴、景观殿设计单奖位、物凉业服务葱单位等复）；三是购双房者的虏形象包零装（对残主力目款标客户俘群的形英象概括僚与提升刃）。Part2战略定位椒及形象定强位Part2战略定位帅及形象定系位服务价兴值主要是其提供哪稀些方面抬的服务脂，如私敬人管家驰式物业说服务（秒部分有游偿项目愿），如顿私人商今务服务窗、私人溉家政服哨务等。Par袍t2战略定侍位及形沾象定位利基力之暗一：利益基本喇点的诉求产品力指倚的是产品痕有什么，蜜利益基本南点的诉求摄指的是产吩品对客户氏有什么好偏处。以大赶学康城项敢目为例，荡生态住宅度是其产品洋力，但是裹生态住宅淹的节能、漠舒适性更喉高就是实介实在在的横好处的，泰所以其利勺基诉求点娘为：“同样的70年，生态节榴能住宅规可以为迟您省出兔一套房叙子”。Par设t2战略定槽位及形狮象定位Part2战略定翅位及形鼓象定位利基力识之二：价格及顺付款方细式设计价格及付诉款方式的蒙设计多用件在项目公离开销售或招促销时，蚊是要通过华策划与设退计达到让容客户觉得费产品很便嘱宜，刺激宴与提高目平标客户的异“需求意陷识与购买故欲望”。如乐活岛小镇，湿该项目置入市时喉恰逢央沃行第二个套房贷披政策出惩台，受娇此影响待市场低腿迷，乐刻活小镇伤项目适讲时推出10%首付政策狮，“10%首付，2万元起轻棒松落户厦途门”的广痰告语在市巴场一片低赛迷之下，渔成功销售相三百多套挎。Par纺t2战略定位翁及形象定撤位Part2战略定位旋及形象定疏位Part2战略定位砖及形象定白位设计总价设计首相付Par叨t2战略定输位及形跃象定位设计总价Par喘t2战略定位珠及形象定呢位设计首洗付Part2战略定裤位及形扯象定位谋略篇之榴三产品定适位及产品魅膝力化策授划Part3产品定教位及产走品魅力见化策划Part3产品定位汁及产品魅沟力化策划案例分析典：湖北武汉固别墅项目Part3产品定惨位及产码品魅力武化策划执行听篇New挨Visu著alA崇ngle整合营销槽传播Par扰t4整合营南销传播New广Vi尼sua我lA句ngl叮e整合营雷销传播咬也即IMC，是将所似有与产品溜或服务有助关的讯息只来源加以趣管理和整帐合的过程融，使顾客乳以及潜在教消费者接陶触整合的级资讯，并右且产生购鞭买行为，泡并维持消固费忠诚度园。主张把鸣项目的一绪切营销和烦传播活动田，如广告肤、促销、秧公关、新会闻、包装均产品开发滋等进行一起元化的整甲合重组，嫁让消费者妨从不同的孙信息渠道侦获得对某光一品牌的争一致信息舞，以增强披项目品牌巧诉求的一础致性和系悔统性，强辽调对项目奶信息资源订实行统一骨配置，统喇一使用，旱提高资源苗利用率。何谓整肚合营销言传播Part4整合营销沈传播New颤Visu暮alA延ngle房地产项团目整合营它销传播房地产项芳目整合营舒销传播也疮就是将项迅目及相关虾服务进行存整合包装佛后，形成迫统一的品才牌形象，拿并在整合艺内外资源首的基础上谋有计划地余、系统地赵将其传播浮出去的统柳筹方案。整合营销思传播包括猫两个部分明：一是项目黄及企业内牵外资源的棕整合，形纠成统一的里品牌形象衔。二是如吊何将品子牌形象晓传播出粗去。Part4整合营拳销传播New驳Visu蜻alA胞ngle包装计划整合营销传播计划项目形象包装项目传播包装整合传播计划资料库行销媒体行销活动行销项目包装九要素项目总体风格产品价值服务价值人员价值形象价值异地行销圈层行销项目整驱合营销帅传播计俯划Par估t4整合营销过传播New戒Visu喜alA蛋ngle整合营销船传播之包装计划包装计塞划包括轨两部分吼，项目撇形象包设装和传咸播包装引。形象包勇装：项目的形贷象包装主校要为项目冶九大要素粥提炼；项目包装点总体风格陷的确定主豆要依据是舒项目的整俩体定位，辨如产品特营征、产品等定位、主授力客群定躬位等。人员价值券、服务价尺值的包装种。人员价妹值包装开持发商品牌文价值、合效作团队品烂牌价值（地建设施工三单位、规贼划设计单哥位、景观少设计单位纪、物业服持务单位等仿）和客户姥价值。服洪务价值主渔要是提供集后期安防欧、物业服副务等方面舍内容。Par雀t4整合营销理传播New浴Vi浑sua挨lA锅ngl杨e项目传绑播包装竭：目在对甘外公开册、销售举的过程掘中，购射房者所黑能接触邪到的销酸售道具士都必须事经过精戴心设计捞，让客年户从每足一个细向节都能狮感受到另我们项英目形象迅与品味泼，并由泼这些综液合的感秧受导出盗对项目铁的认可摧与好感细，从而钓促成销咐售。项目传播甩包装包括咐：售楼处包刻装售楼通道铲包装围墙灯箱广告牌效果图户型图（茫家俱配置炸图）价格表楼书海报虚拟现呢实3D等Part4整合营疮销传播New谊Visu警alA记ngle整合营销丹传播之传播计划整合传攀播计划枕是对项形目整体冻推广营阵销推广岸的大思刮路、分呈期营销姜策略设歪计、媒慕体组合归策略、野媒体费疫用计划幸等方面英的一个槽总体计处划安排帮，包括董几个方斤面：营销推广览总思路，抖包括营销作推广主题享、目标及竭项目推广树分期策略蕉及推广时启序建议等云。分期推广须策略及实幅务。要明盟确各个推肝广阶段的猫推广目标逢任务，所兰传播的信王息内容、责以及该阶铜段的推广兽策略等。广告费用竟预算及分沟配。Par猴t4整合营析销传播New孙Vi瞎sua爱lA匙ngl隔e营销推绩广的五土大策略资料库傅行销、鸟俱乐部韵行销活动行销媒体行销异地行慕销圈层行销Part4整合营销醒传播策略一：资料库散行销资料库行顾销也称客抢户关系行胞销，以客楼户关系管菌理为核心玻优势不断忙渗透新客吃户。新景祥客雄户关系管浮理系统新景祥妥是国内傅最早进妈入房地均产全程患营销策案划代理冒的公司饱之一，指经过近丑十年的抄发展和妥沉淀，倒项目遍闻布全国楼十几个蝇省市自医治区；蜘先后成湿功运作熊了“弟汇丰家滤园”、朝“御景黑豪庭”杏，大学赠康城、言海晟维贿多利亚燥等数十踪蝶个项目宫，目前渗，新景粮祥已经庆有超过6万份的内脊部客户资核料和一批棉忠诚客户宗，并利用搂现代科技滩建立顾客陵资料库，貌全力致力涂于培育客赔户关系管佛理。俱乐部会筒员制行销---夏商会、蚕海晟会VIP卡的申韵请与发昌放VIP卡的增距值策略VIP卡的专场阴选房VIP卡的后敌续增值反服务Part4整合营教销传播策略二穗：活动行销借助公息关事件帽、各类贤促销活谈动、文抛体活动翠、联谊眼活动，献引起关点注，提逝高项目贞知名度脑和好感愚度，蔑并吸引存目标客痛户参与易，蓄积茫客源。海峡西岛岸生态楼人居论安坛暨爷夏商大淋学康城“全国绿色姓生态住宅当示范项目”授牌仪逃式Par滋t4整合营销厉传播Par昼t4整合营皮销传播乐活小津镇携手微“创意葵市集”创意市集脂是由国内尺著名杂志《城市画吼报》主办，自乐开展以来秆，引发创森意产业大劈燕震动，成庆为创意产弯业的巨型干媒体推手猫，创意市氧集风潮迅监速席卷全豪国，各大配城市翘首奔企盼。继渣北京、上秋海、广州柿三地先后锻举办创意蓝市集，成躬为聚拢当旨地超旺人刚气的焦点谁，受到民姑众、媒体碗乃至政府浇的高度关亭注，影响市力辐射至扇全国。2007年，创意侧市集来到会厦门，于7月7-8日在厦门凑中山路举减办。Part4整合营销药传播Part4整合营储销传播Par霸t4整合营啦销传播通过各类缎活动，吸仍引目标客烛群的关注鸭与参与，翅蓄积客源9.16财-17歌舞狂茄欢Par灿t4整合营相销传播活动前飞巨艇造势Part4整合营销淘传播10.1滑-3金秋艺术盈鉴赏会Part4整合营销寇传播中秋VIP客户博饼Part4整合营辞销传播策略三阵：媒体行刚销媒体行销固是营销的课重要环节纳，主要包毕括软性造堤势与立体租媒体投放俘二大部分庆。媒体行销----历-之软性童造势报纸电视（泉以软性骡新闻和享专题片虏的形式馋）网络宣传热腊点：板块造铃势霜就象大棵学康城榨之于集池美概念造疑势象就象乐攀活主题值之于乐危活小镇蛛，生态背住宅之坑于大康市场造虎势狗好货不遣愁卖，碰好货抢攀着卖Part4整合营黎销传播Par猫t4整合营销拜传播Part4整合营销脂传播媒体策略完的创新如短期功大量运鞠用户外狂媒体----画-满城尽惰戴夏商唐绿Part4整合营销掏传播媒体行销盈的重要组胖成部分----报纸广告沈阳钻买石星座区案例分众享钻石星座炸报广效果尽分析.do搏c如何做好报纸广告职？Part4整合营轰销传播策略四逗：异地行销五大战役游击战---觉--到异地投虎放报广、邮短信、路兆牌、参加肃展会等闪电战---低--专场展销景活动（为悼期7-10天）阵地战---泼--在异地最设售楼哄处，长效年营销运动战---窜--各地巡浑展网络战----悬-利用开捐发商或沈销售代轨理商的涂营销网惠络平台省，将区吸域市场负变成全国贝市场。托新景祥倒连锁中绢国计划Part4整合营销毕传播策略五：圈层行特销将产品布与使用次者或某抖一类使异用者联盼系起来熔，希望夸通过名皇人或特拼定阶层售与产品据联系起哗来，并汤能通过羡他们的厚特征和踢形象来丑影响产捉品形象亦。意见领况袖佩小众营赚销Par日t4整合营销管传播推广策矮略：市场造势振，释放本络案信息，告关闸蓄水背，酝酿风友暴。主要包柴括区域扫炒作、衬生活方孕式炒作旱、开发贡团队炒础作。启动资料武库行销传播信息腥：以“品牌糕价值”+“人员价值汇”+“服务价铲值”为总主诉求酝酿期公开期强销期第二强销期续销结案期营销推广径的阶段性靠策略Part4整合营销无传播推广策略膜：强势面市萍，开闸放敬水，引燃傅风暴媒体行阿销策略蓝：全方面员媒体组抛合，立雹体轰炸卸，迅速览建立项耍目的感贡性认识暮。蓄客策疤略：VIP卡申请和紫派发的重形要执行阶趴段活动行外销策略拍：通过举办身和借助现烛阶段的社酷会活动事罪件，扩大稍项目影响园力，如房租展会、产品推宿介会、辨论坛沙掘龙等。传播信息喜：以“形象码力”+“产品力后”为