五：可研报告范本-修改

附件四五：项目可行性报告范本广州P2P3项目可行性研究报告本报告的数据不具备参考价值保利房地产（集团）股份有限公司2006年10月

目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一部分：项目概况 1一、基本情况 1二、项目现状 2三、配套设施 2四、大市政配套 2第二部分：市场分析 2一、区域住宅市场成长状况 2二、区域内供应产品特征 2三、区域市场目标客层研究和市场定位 2四、整体市场对本案有重大影响的因素 2第三部分：规划设计初步分析 2一、规划设计的可行性分析 2二、规划设计的初步概念 2第四部分：工程及销售计划 2一、证照取得计划 2二、工程计划 2三、销售计划 2第五部分：项目资金计划预测 2一、资金投入计划 2二、销售回款计划 2三、资金需求计划 2第六部分：项目经济分析 2一、成本利润分析 2二、敏感性分析 2三、盈亏平衡点分析 2四、盈利能力分析 2第七部分：优劣势分析 2一、优势 2二、劣势 2三、机会 2第八部分：结论和建议 2PAGE13PAGE1第一部分：项目概况一、基本情况1、地块位置1-4号地块位于包头市昆都仑区西部，地块四至范围为西至混河西路，南至友谊大街，北至团结大街、东侧为规划路（昆河东路）。项目所处区域位于包头市昆都仑区西部，距离市中心仅10分钟车程，按照目前政府规划，本区域将建为集中住宅小区、并配有社区商业及住宅相关配套。项目位置图如下：红线图如下：附项目红线图附项目红线图项目区域规划图如下：平面地形图如下：附平面地形图附平面地形图2、规划条件本地块规划用途为居住，总用地面积224125平方米，其中，北部KXC-P2地块用地面积115250平方米，南部KXC-P3地块108875平方米。项目规划容积率为1，初步规划总建筑面积312366平方米，地上建筑面积224125平方米，地下建筑面积68943平方米地块建筑密度≤25%，绿地率≥35%，建筑高度≤30米，建筑高度要求以多层及小高层为主，。建筑高度≤30二、项目现状地块项目现状为荒地，地块内土地平整，有极少部分临建，但不影响地块建设。地块形状比较虽然为规则的长方形，但整体呈现南北纵向较长，东西横向较短，不利于后期规划，。地块项目地块内部地块地下无管线、电缆等重要设施。地块西侧全部为沿河公园、东侧为规划道路。1号地块现状图如下：1号地形地貌图如下：2号地块现状图如下：2号地形地貌图如下：3号地块现状图如下：3号地形地貌图如下：4号地块现状图如下：4号地形地貌图如下：三、配套设施1、交通配套虽然未来地块周边路网发达、与城市主干道及主要商圈距离较近，但该地块内没有公交车站台、没有公交车经过，周边公共交通不便。2、教育配套地块附近区域内基础教育设施较为完善，在地块以东约4平方公里的范围内有幼儿园、小学、中学配套西面建有广。3、医疗配套地块周边并无较大医院。4、文体娱乐配套地块周边文化休闲配套落后，整个地块周边缺少人文素养。东面毗邻已规划的萝岗区文化休闲区，东北面是兴建中的萝岗区政府行政办公服务中心和正在规划建设的市民公园及酒店会议中心。5、景观配套地块西侧为沿河公园及昆都伦河，但因与包钢较近受其污染严重。四、大市政配套地块东侧与北侧为规划路，预计项目竣工同时可完成于与交通主干道的相连对接。项目周边红线边已有DNø500管线，用于解决用水问题。本项目周边，已有完善排水、煤气系统也已比较完善。广州市电信局负责本项目电话、网络等接通。项目永电可直接接入广州市供电网络。已有完善煤气联网系统。

第二部分：市场分析一、区域住宅市场成长状况1、区域经济发展情况表1：广州十区2007年上半年GDP增长情况区域单位数额增长率（%）荔湾区万元184.412越秀区万元538.81海珠区万元168.4810.5天河区万元589.9513.3白云区万元316.4112.4黄埔区万元206.613.3番禺区万元285.812.5花都区万元196.9214.1南沙区（2005年10月设区）万元142.0262.9萝岗区（2005年10月设区万元361.8420.8经济增长情况来看，萝岗区和南沙区两个刚成立的区域，经济增长势头十分强劲，萝岗区只落后南沙区，经济增长速度已排在广州市第二位。12、区域住宅市场简述萝岗区2005年10月去年才正式成立，是在原广州开发区的基础上，并入了九佛镇和镇龙镇。本区域的房地产市场也是随着行政区的建立，正在逐步发展。科学城除了原有的保利林语山庄和帝景山庄外，万科和中粮集团合作的广州万科城已现雏形，规模较小的华悦山庄也即将进入市场。，目前区域内产品类型还比较单一，主要针对中高收入者。帝景山庄与保利林语山庄以别墅为主，而广州万科城以情景洋房、特色小高层及万科的创新低密度住宅为主，则主要是针对更大批的中、高等收入阶层。由于特殊的产业优势，，占地22万平方米的广州万科城包括情景洋房、特色小高层及万科的创新低密度住宅。科学城住宅市场需求人群比较稳定，科学城的产业优势主要集中在微电子信息产业、生物技术产业、新能源新材料产业等，将吸引主要客户群为大量科技人员、专家学者、留学归国人员、和外籍人士等在此工作和生活，此外在科学城工作的公务人员也是比较大的需求群体。23、区域市场发展情况科学城房地产市场刚起步不久，但是发展趋势上来看，在未来几年内，本区域将成为广州市的热点置业区域。图1：广州市2003年-2006年商品房开工、竣工面积图萝岗区2005年成立，故没有相应统计数据。各地区根据实际情况尽量细化到项目所在区域。从上图可以看出，广州市商品住宅开工面积变化不大，但竣工面积逐年减少，萝岗区为广州市新设立的区域，科学城的住宅市场也刚刚兴起，预计科学城的开工面积量增长速度会大于广州市住宅开工量的平均增长速度，短时间内就会形成比较浓厚的居住氛围。图2：萝岗区2006年上半年成交量统计图从成交量上来看，萝岗区成交总量比较小，位于广州十区的第八位，但成交量增长速度为广州十区最大最快，比去年同期增长近140%，表明本区域的房地产市场极具潜力。图3：2006年上半年广州市十区商品住宅售价图从成交均价来看，萝岗区成交均价增长幅度为广州十区最快最大，达到140%，呈现了强劲的增长势头。3、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势表1：广州十区2007年上半年GDP增长情况区域单位数额增长率（%）荔湾区万元184.412越秀区万元538.81海珠区万元168.4810.5天河区万元589.9513.3白云区万元316.4112.4黄埔区万元206.613.3番禺区万元285.812.5花都区万元196.9214.1南沙区（2005年10月设区）万元142.0262.9萝岗区（2005年10月设区万元361.8420.8经济增长情况来看，萝岗区和南沙区两个刚成立的区域，经济增长势头十分强劲，萝岗区只落后南沙区，经济增长排在第二位。二、区域内供应产品特征1、各档次产品供应状况目前萝岗区在售楼盘有万科城、雍翠雅园、帝景山庄和林语山庄，均以别墅和小高层为主，有部分高层。除万科城外，其他项目目前均没有销售，预计4项目共有住宅在4000套左右。2、各档次产品的集合特征目前萝岗区在售项目的在售楼盘有万科城、雍翠雅园、帝景山庄和林语山庄，以别墅和小高层为主，有部分高层。别墅毛坯均价在700015000元-1600021000元/平方米，公寓带装修价格在50009000元-600012000元/平方米。从户型来看，公寓面积以80-130平米左右为主的两房和三房的中等户型为主。萝岗区项目，离市中心较远，毗邻科学城，周边配套尚未成熟，公交线路较少，交通较为不便。黄埔区距离本案项目稍远，在售的两个典型楼盘（万科城市花园，黄埔花园）主要以小高层和高层为主，均价在55009500元左右，带800元/平方米装修，户型面积为60-180平方米，三房为主，配有少量的二房和四房。尽管同属广州东部地区，该区域与科学城相比，周边配套比较齐全，公共交通状况较好，地铁开通时间预计在2007年年底，比本项目案规划的地铁开通时间早了2年。附图：项目周边楼盘个案分布图。表2：周边楼盘情况表楼盘名称位置规模产品类型均价销售速度其他项目周边楼盘分布图项目周边楼盘分布图3、个案分析——万科城万科城位于广州科学城罗南路以东北，与林语山庄紧紧相邻。该地块占地22万㎡，容积率仅为0.7。万科城规划总共有住宅1200套，目前万科城第一期已经基本完工，产品类型包括：情景洋房、特色小高层及别墅，其中别墅以联排别墅为主，除了特色小高层将于明年推出以外，其它的均准备在今年10月份推出。第一期情景洋房共有204套，联排别墅100多套，独栋别墅仅有4套，据最新消根据目前掌握情况息，别墅毛坯价格不低于1000020000/平米，情景洋房价格在800010000左右，特色小高层价格尚未确定。作为行业标杆，万科以其准确的市场定位、新颖的规划设计，在业内树立了良好的品牌形象。万科城与本项目仅一丘之隔，将成为本项目最直接的竞争对手。同时林语山庄与万科城为该地区的各种类型住宅初步定价树立了标杆，对本项目定价有较好的参考价值，同时入住这两个楼盘的第一批业主将带动本项目周边地区的人气和配套设施，虽然目前该区域生活相对不便，但有可能的是1-2年以后本项目开盘时面临的是一个相对成熟的市场。4、结论综上所述，本地块位于科学城北面，开发区整体强劲的经济走势，使该项目未来几年内有较大的增值空间，尽管目前周边配套不够成熟，生活居住相对不便，但萝岗区域未来两年内各项基础配套设施能够逐步落实，该项目面市可望面临一个人气较旺的市场，。此外，在科学城林语项目基础上，开发本项目容易在区域市场形成品牌联动效应，因此总体上本案本项目总体前景较好。 同时本案也面临一些问题，比如政府规划的限制和地块周边的高压线，需要引起高度重视，并采取妥善的应对措施。 根据本研究得出的结论，建议该地块产品主要以万科house类产品和联排别墅为主。三、区域市场目标客层研究和市场定位1、各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围地块周围有高压电线，限制了将目标客户定位为高端客户的可能。周边公路网络较为发达，自驾车便利，但公共交通设施较差，公交线路仅有534和574经过，且目前周边配套不成熟，不适合市区一般工薪阶层居住。考虑到住宅产品区域性的特点，本案将目标客户主要定位于在科学城及周边工作人群，包括：外企白领，企业中、高层管理人员，高级科研技术人员，外籍人士，周边希望享受社区生活的生意人。这是第一类潜在客户。随着周边生活配套的逐渐成熟和公共交通系统的完善，考虑到较好的自然环境和较低的房价，在天河北、东圃和广园沿线工作的潜在客户也可能会选择在本区域定居。这是第二类潜在客户。考虑到本区域相对市区较好的自然景观和生活环境，会有一部分收入水平高、厌恶都市喧嚣、追求生活品质人群选择本项目作为居住地。这是第三类潜在客户。另外，在可预见的未来，本区域的市政配套将达到一个较高的水平，随着本区域企业的不断增多和由此带来的住宅需求，本区域的房价将稳步上涨。目前本区域的房价还处于相对较低的水平，本地块项目将对投资客有一定的吸引力。这是第四类潜在客户。2、本案目标人群特征第一类潜在客户在科学城及周边工作，工作稳定，收入较高，追求居住地与工作地交通便利，对公共配套设施的依赖性相对较弱，渴望一个安静、私密性好的居住空间。第二类潜在客户在天河北、东圃和广园沿线工作，但收入中等，其对住宅需求的价格弹性相对较高。第三类潜在客户也在天河北、东圃和广园沿线附近工作，工作时间较为自由，收入水平高，有私家车，相对市区喧嚣和拥挤，更偏好一个自然舒适的居住环境。第四类潜在客户看重该区域住宅的升值空间，以投资为主要目的。四、整体市场对本案有重大影响的因素1、产品定位基于目标客户定位、市场定位分析及项目规划要求，初步规划本项目小高层以类似万科house类低密度系列产品，别墅以联排别墅为主。情景house类、联排别墅主要针对企业中高层管理者、开发区外籍人士、高级白领这类价格敏感度相对较低，对产品要求较高的客户群，建议产品设计要有一定的亮点，体现文化、情趣和品位。小高层类主要针对政府公务员、外企白领、高级技术人员、投资客等。表2：各户型产品面积比例产品类型面积户型面积所占比例别墅70000250-30030%洋房155000110-15070%2、价格定价考虑到房产定价的复杂性和市场导向性，本项目考虑市场类比分析法，这种方法选择当时市场同类物业的平均价格。一般认为平均市价是供求均衡的结果，以随行就市方法定价，既会带来合理的平均利润，又不破坏行业秩序，对于竞争激烈、信息充分、需求弹性较低的房地产市场，不失是一种稳妥方法。市场类比定价法主要考虑的影响因素见表3。表33：市场类比法考虑因素影响因素释义地段距离市中心、区中心距离，周边经济状况交通普通住宅更多的考虑公共交通系统，低密度更多的考虑公路网生活配套医疗、教育、购物、休闲娱乐自然景观山体、湖泊、公园污染噪音、空气、高压辐射等产品开发商的产品设计能力和产品质量控制能力品牌形象开发商的品牌号召力权重考虑该项目产品与本案产品的相似性或可参考性(1)对情景house类的定价考虑到目前天河公园附近、东圃、黄埔等区域缺乏情景洋房类产品推出，可参考的楼盘不多，因此仅选取万科城和凤凰城作为参考楼盘。见表4，表中分数表示与本项目情景洋房类产品相比，万科城情景洋房的相对位置，如果分子大于分母表示：对比较产品情景洋房，万科城相对本项目有优势；如果分子小于分母，则相反；如果分子分母相同，则表示在该影响因素上两个项目不相上下。分子分母相差越大，这种优势或劣势越明显。表44：情景house市场类比法定价影响因素毛坯售价（元/平米）地段交通生活配套自然景观污染产品品牌形象比较售价（元/平米）权重权重售价（元/平米）凤凰城90008/109/1010/1010/1011/1010/1010/1093000.21860万科城（情景house）1100010/1010/1010/1010/1011/1011/1010/10103000.88160由于地块周边高压线的缘故，使得本项目与万科项目相比略显弱势。此外，万科在情景洋房设计施工方面有着较大的优势，若我公司在此方面加以改进并有所突破，会缩小与万科产品上的差距。通过以上加权平均，项目洋房毛坯定价为：10020元/平米。(2)别墅产品的定价别墅产品可参考的区域和楼盘较少，见表5。表55：别墅市场类比定价影响因素林语山庄凤凰城翡翠绿洲广州海伦堡毛坯售价（元/平米）16000150001550014500地段9/108/109/108/10交通10/109/109/109/10生活配套10/1010/1010/1010/10自然景观10/1010/1011/1010/10污染10.5/1010.5/1010.5/1010.5/10产品9/1010/1010/109/10品牌形象10/1010/109/109/10比较售价（元/平米）18814198381841123679权重0.30.30.20.2权重售价（元/平米）5644595236824736根据上表，计算得出项目别墅销售均价为：20000元/平方米。第三部分：规划设计初步分析一、规划设计的可行性分析1、产品规模：目前的容积率，及两地块地质条件现状，初步设计北侧地块以联排别墅为主，南侧地块以小高层和情景洋房为主。预计别墅面积在7万平方米左右，小高层和情景洋房在15-16万平方米之间。表6：各户型产品面积比例产品类型面积户型面积所占比例别墅70000250-30030%洋房155000110-15070%项目初步规划图如下：附初步规划设计图附初步规划设计图2、商业体量设计：目前周边大型超市等购物场所距项目比较远，为满足居民生活需要，拟在洋房区临街建设3500平方米的商业。此外，本项目为高档住宅社区，为保证项目品质，初步规划建设8000平方米的会所。23、景观资源设计：地块北侧有小山包，拟对其进行修整，建成山体公园，作为别墅北向的景观资源加以利用，提高项目的品质。34、出入口设计：项目四周均有道路，交通状况比较好，两地块之间道路将别墅区与其他住宅区自然隔离开。别墅区和小高层区域可沿路设置四个出入口，居民出入小区比较方便。政府公开出让土地，各接驳口已接到红线边。4、周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。根据项目周边生活配套情况，目前项目周边大型超市等购物场所比较远，为满足居民生活需要，拟在洋房区临街建设3500平方米的商业。本项目为高档住宅社区，为保证项目本质，初步规划在项目内建设8000平方米的会所。二、规划设计的初步概念该项目将以双拼别墅和中高端洋房为主。根据产品定位，项目北区打造成一个私密高贵的纯双拼别墅社区，南区定位于毗邻山顶公园的风景美学洋房社区，定位为“新中心·原生态·城市别墅”豪宅，未来城市中心低密度生态国际化社区，坐拥自然生态美景与未来城市繁华。同时由于万科城项目产品类型与目标客户与本项目相似，为使体现产品产生差异性，产品设计上提倡“简约的时尚”、强调线条的干净明朗与色彩的纯粹分明。户型设计上追求大方实用，户户飘窗，尽量利用地下空间与阁楼空间。小区环境设计上沿袭我司一贯的风格，加强园林设计，适当引入水系，体现出和谐人居的特色。第四部分：工程及销售计划一、证照取得计划根据林语项目报建报批经验，截止项目开工，各证照取得时间预计如下：预计国土证取得时间：2006年10月中旬预计取得建设用地规划许可证时间：2006年11月中旬预计取得建设工程规划许可证时间：2007年1月中旬预计取得施工证时间：2007年3月上旬二、工程计划根据目前公司施工能力，项目滚动开发计划及项目预计销售水平，预计2007年3月开工8.5万平方米，到2008年1月具备销售条件，预计本期可取得销售回笼资金3.8亿元左右，可保证项目后续的正常开发。表67：项目开工竣工时间表开工时间开工区域开工面积竣工时间竣工面积竣工预计市场占有率2007年一季度别墅区开一半（南侧），公寓区开1/3（东北侧）别墅35000公寓500002008年四季度85000平方米15%2007年三季度别墅全开公寓开1/3别墅35000公寓500002009年二季度85000平方米18%2008年一季度剩余公寓500002009年四季度50000平方米15%项目开工计划图如下：附开工区域图附开工区域图 三、销售计划根据目前本区域房地产市场吸纳情况，项目初期推出相对较少货量对市场进行试探，并积累人气，为后续销售做好准备。根据公司林语山庄的销售情况，预计本项目的销售计划如下。：表78：项目销售计划表销售时间销售均价（元/平方米）销售面积（平方米）市场占有率2008年一季度别墅19000别墅2000025%公寓9000公寓4000016%2008年二季度别墅19500别墅2500020%公寓9500公寓5000013%2008年四季度别墅19500别墅1500010%公寓9500公寓4000015%2009年二季度公寓10000公寓200008%第五部分：项目资金计划预测一、资金投入计划表89：资金投入计划表各年投资总计2006年2007年2008年2009年一、地价二、前期费用三、建设安装工程费用四、其他配套工程及政府收费五、不可预见费直接投资合计由以上资金支出计划，资金支出峰值出现在土地取得以后，由于地价为一次性付清，故2006年4季度为资金需求最大的时刻。根据我司与建设银行签订的协议，本项目取得四证以后即可取得贷款8亿元。二、销售回款计划本项目预计从2008年一季度开始销售，根据之前开发经验，本项目月均资金回笼情况如下表：表910：资金回笼计划表项目2008年2009年合计洋房销售额销售比例别墅销售额销售比例商业销售额销售比例车位销售额销售比例销售额合计销售回款回笼比例本项目预计从2008年一季度开始销售，根据之前开发经验，本项目月均资金回笼情况如上表三、资金需求计划本项目为股份公司本级项目，故不存在资金需求情况本项目为股份公司本级项目，故不存在资金需求情况根据目前贷款取得条件，启动资金为地价和市政配套费，及部分前期费用，2007年一季度启动资金占用将达到峰值，约为10.17亿元。根据公司目前资金状况，支付地价不存在困难。在支付地价之后，取得国有土地使用权证，即可取得银行贷款，之后不需要公司投入自有资金即可保证项目正常运作，具体分析见第七部分。

第六部分：项目经济分析一、成本利润分析2006年9月29日，我司以91480万元取得本地块，确定地价后，经过初步测算，总成本为214366300000万元，总销售额为304506380000万元，税前利润5999660000万元，税前利润率为2820.0%。具体指标见下表：表1011：成本估算表科目总价总建面积单价可售面积单价地价10145032484494前期费用18285981建安工程费7764824863440红线内配套费7751248343政府收费20069不可遇见费21867097开发间接费233037461032投资合计21436668639496表1112：香雪山项目销售及利润分类单价总价洋房10000元/平方米147812万元别墅20000元/平方米140606万元商业13000元/平方米4420万元酒店公寓10000元/平方米3648万元地下车库10万元/个8020万元销售额合计13489元/平方米304506万元营业税及附加（5.63％）759元/平方米17144万元土地增值税576元/平方米13001万元销售净收入12154元/平方米274361万元税前利润2658元/平方米59996万元税前成本利润率28.020.0%企业所得税（25％）664元/平方米14999万元税后利润1993元/平方米44997万元税后成本利润率2118.0%实投资金回报率36.55%二、敏感性分析地价确定后，本项目成本基本可以确定，故针对税前利润与售价进行敏感性分析。具体分析见下表。表1213：敏感性分析表售价变化税前利润变化税前利润率变化85003951618.5%90004634221.6%95005316924.8%100005999628.0%105006682231.2%110007364934.3%115008047637.5%120008730340.6%由敏感性分析可以看出，本项目抗风险能力特别强，在洋房售价下降15%的情况下，依然有1812.5%的税前利润率。三、盈亏平衡点分析1、保本售价不考虑地下车位销售情况下，保本销售均价10000元/平方米，按照目前别墅与公寓售价差异比例，公寓保本售价7100元/平方米，别墅15000元/平方米，商业10000元/平方米。2、保本销售率项目平均保本销售率在80%左右，按照公寓全卖，别墅销售44%时，可打平总成本。按照别墅全卖，公寓销售65%时，打平成本。通过保本售价分析和保本销售率分析，本项目抗风险能力较高，具有较强的盈利能力。四、盈利能力分析表1314：全资金现金流量表序号年份建设期合计项目2006200720082009序号12341现金流入1.1销售收入2现金流出2.1地价2.2政府收费及前期费用2.3管理费用2.4销售费用2.5销售税金及附加2.6所得税3净现金流量4累计净现金流量5净现金流量现值6累计净现金流量现值计算指标∶财务内部收益率24.825.0%财务净现值(I=10%)￥3738,607000万元静态投资回收期2.4年动态投资回收期2.656年表1415：自有资金现金流量表序号年份建设期合计项目2006200720082009序号12341现金流入1.1销售收入1.2银行贷款2现金流出2.1地价2.2政府收费及前期费用2.3管理费用2.4销售费用2.5销售税金及附加2.6所得税2.7偿还银行贷款3净现金流量4累计净现金流量5净现金流量现值6累计净现金流量现值计算指标∶财务内部收益率35.20%财务净现值(I=2.5%)￥4240,011000万元静态投资回收期1.92.0年动态投资回收期2.152年根据现金流量分析，本项目全投资和自有资金的内部