某集团改造项目规划评价及定位案

1德赛集团

第一工业区改造项目

规划评价及定位案第一页，共四十四页。2第二页，共四十四页。3第三页，共四十四页。4第四页，共四十四页。5第五页，共四十四页。6

拥揽最令人激越的都市动线年轻时尚阶层的活动领域交通枢纽地段、市场前景倍受青睐第六页，共四十四页。7项目界定

本项目是位于老城区的、中小规模的、区位优势明显的项目。占地:4750平方米建面:41600平方米容积率:4.0建筑层数:≤16第七页，共四十四页。8

单体住宅小户型公寓与小户型住宅商务写字楼区位优势明显，邻近黄瑭电脑城，商业氛围逐渐形成；周边无纯写字楼供应，市场竞争空缺；全小户型反应良好，消费者不断壮大；项目区位及配套、规模？项目可发展物业方向——哪种物业类型在实现利润最大化的同时，其风险最低？市场供应量及市场特征；项目规模及地块形状、所处资源；？？第八页，共四十四页。9中高档单体楼市场竞争分析璟辉豪庭光耀橙子云天华庭五星国墅园项目规模占地面积:5522平方米总建筑面积:42101平方米总建筑面积:30000平方米占地面积:6343.14平方米总建筑面积:44387平方米占地面积:4450平方米总建筑面积:46907平方米综合容积率7.656.912.5销售均价起价2680元/㎡5700元/m2——4800元/m2创新点——复式产品————客户本地客户白领阶层，以年轻人为主本地客户+深圳客户本地客户+深圳客户销售状况一般一般一般一般核心卖点1、地段+环境2、欧式建筑1、产品2、地段+配套3、开发商品牌1、地段2、开发商品牌1、区位、配套评价位于老城区，坐享市政配套；品牌实力，交通便利，户型创新度高地段好，户型较好周边发展潜力大，区域价值高市场特征：区域市场单体楼较多，市场竞争激烈；项目规模较小，不具备营造良好居住环境的条件；容积率较高：≥5；多以区位及配套作为项目卖点；本项目自身特性不具备开发中高档住宅的竞争优势第九页，共四十四页。10写字楼市场竞争分析大隆商业广场华阳大厦隆生商业广场世贸中心概况1栋20层，总面积29414㎡1栋24层，总面积27393㎡1栋23层，总面积60000㎡1栋42层、总面积是11000㎡卖点惠州金色商务CBD投资王牌写字楼,商务无国界，7/10空中花园纯商务智能化甲级写字楼物业配套1—3层交通银行——1-6层为天虹商场，7-9层规划为餐饮

1—8层商业价格5000元/㎡租金35元/㎡50元/平米，300平米起租5800元/㎡物管物管公司物管公司物管公司物管公司智能设备宽频接入、名牌电梯日立电梯奥的斯电梯三菱高速电梯销售状况一般较好一般一般主要客户深圳广州等地分公司电子、通信业等。地产、建筑、咨询、贸易企业保险、地产、咨询顾问等企业中意人寿、惠州开发企业、IT企业、实业公司类市场特征：江北及麦地\河南岸总供应量超过30万平米；市场供应量较大，同质化竞争明显；市场销售缓慢；市场需求特征不明显，消费压力较大；为规避市场正面竞争，本项目不宜主打造商务写字楼第十页，共四十四页。11

小户型公寓与小户型住宅市场竞争分析未来市场供应量大，仅麦地-河南岸总供应量就在3000多套左右；容积率相对较高，一般≥4.5，采光通风要求较低；规模相对较少，周边配套齐全；市场供应量相对大、需求增速明显楼盘名地理位置项目情况点评云天华庭演达一路、石湖路、南岸路交汇处占地面积25878.74㎡建筑面积168067.69㎡.由四栋高层组成蓄客2个月有余,目前才售出27张卡丽格国际公寓惠州市江北文明一路政府东侧占地面积16180㎡，A\B座组成，660户形象拔高,价格适中,扩大客户群体,好产品不泛真正懂得欣赏的人瑞嘉大厦江北凯摈斯基酒店旁目前处于销售期,截止到6.7日开盘,目前销售率37%地段+概念是该项目突围的核心元素五星园墅园演达路与石湖路较汇处占地4450㎡,建面46907㎡,为一单体楼产品创新度不足,走低门槛路线曼哈顿广场麦岸路20号，毗邻都心地王占地面积4200㎡,总建筑面积35380㎡由3幢塔楼组成，两幢21层，一幢15层3层以上为酒店公寓纯粹小户型.市场特征：市场需求量大，处于滞销状态。第十一页，共四十四页。12本项目同物业类型的综合比较物业类型中高档住宅写字楼小户型公寓与小户型住宅结论项目优势不明显区位、配套区位、配套具有写字楼、公寓的优势资源竞争程度★★★★★★★★★小户型公寓和住宅尚未出现真正的激烈竞争销售均价4300左右5000以上3500左右好质素的公寓可以卖到写字楼的价格销售情况正常普遍遇阻力偏小户型抢手小户型卖的很火爆风险★★★★★★★★住宅来源于CLD，写字楼来源于CBD结论：建议本项目走1+2路线,既功能模糊化,泛化,定位于SOMO路线第十二页，共四十四页。1313第十三页，共四十四页。14SOMO

是什么？顺应市场潮流，

SOMO应运而生:

SoleOperation,MultiOwnership

独立产权，共同经营---不动产价值共赢解决方案表现为多业主经营型服务公寓/套房酒店/套房办公

（ServiceApartment,SuiteHotel,SuiteOffice)第十四页，共四十四页。15SOMO

项目产品形式以SOMO为主题的服务公寓/套房酒店/套房办公

ServiceApartment,

SuiteHotel,

SuiteOffice具有良好的自用性，还能吸引以长期租户为主，短期租户为辅的商务消费者；兼具办公、居住、交际、休闲等功能;提高城市中心物业的复合使用效率。第十五页，共四十四页。16SOMO

产品核心要素品牌餐饮：提供快捷舒适的饮食场所，完善项目功能，使项目具有更便捷的交流空间。健身会所：打造健康的社区文化，满足使用者对健康休闲生活方式的追求不动产代理商：协助业主对房产进行使用权或产权上的交易，从而体现物业投资获利的价值。第十六页，共四十四页。17SOMO客户群销售对象----

具有一定投资意识，并具有投资实力的置业者。物业使用市场----

短期或中期的物业租赁者，可商用、可居住，对物业使用功能要求较高。第十七页，共四十四页。18SOMO业主使用类型投资收益业主将物业委托管理公司出租经营获得年度客房利润，并可获得管理公司赠送的每年约定天数的免费入住权。有限自用

业主在免除支付统一经营管理费用的前提下，每年可享用不超过固定天数的入住权。完全自用

业主完全自用所购SOMO物业（每年扣除固定维修期），无利润分成，需缴纳基本的管理费用。第十八页，共四十四页。1919SOMO推动现代化的生活方式SOMO以成品房、精装修为基本标准，为置业者提供生活便利和工作方便，让置业者有更多时间享受生活、获得收益。SOMO的项目都配备24小时餐饮服务，专设特色的健体项目和会所，为业主、租户提供丰富的休闲生活。SOMO采用酒店式物业管理，提供酒店式服务，适应现代都市生活的快节奏和商务客人的高效率。第十九页，共四十四页。20SOMO与SOHO区别SOHOSOMO商/住综合体一般物业管理酒店管理管理措施少，业主自由使用管理措施多，保证物业品质建筑配置低，配套服务设施少，同时居住与办公混用，档次降低，一般为中高档高档外檐及设备，酒店装置装修，配套服务设施齐全，特色明显，高档定位业主自住或分散出租业主自用或专业公司提供长期经营服务第二十页，共四十四页。21SOMO业主投资回报短期回报预测SOMO

项目开业初期运行的3-5年内，产权业主可以选择获取10%左右的固定租金回报。而市场成功运营的全额投资酒店式公寓项目，资金成本在年利率6-10%不等，资产收益率超过10%。长期回报预测假设业主购楼价为10000元/m2,年资产收益为10%，则每日租金水平应达到2.74元/m2

，而市场上一般的同档次酒店日租金水平在10元/m2

以上。第二十一页，共四十四页。22SOMO项目启动资金为总投资额的35%，销售毛利率约20%，故启动资金比例仅占总销售额的25%，资金杠杆效果明显。项目规模在１0万平米以下，开发周期一般不超过两年，因而自有资金回报率（IRR）较高，可以达到每年20%以上。SOMO发展商投资回报第二十二页，共四十四页。23本项目做SOMO的投资机会以较低的代价介入开发，获得较高的投资回报。SOMO模式填补惠阳市场空缺，销售经营压力小，完全能做到尽产尽销。SOMO项目均为高标准的精品建筑，有利提升投资方企业形象。第二十三页，共四十四页。24SOMO代表案例：天津港湾中心发展商：天津海贸物业发展有限公司（中外合作）公司口号：现代化、国际化、职业化运营商：

CCAINTERNATIONALLTDPALMERSTONHOTELS&RESORTS[专业国际酒店、俱乐部管理人--管理著名会员俱乐部及酒店，以北京长安俱乐部为代表]投资商：君龙投资（中国）有限公司第二十四页，共四十四页。25投资概况建设规模：51660平米

投资周期：2.5年

投资总额：2.65亿元

启动资金：7000万元

销售收入：40100万元

股东回报：10300万元

资金回报率：147%（年回报58.86%）SOMO代表案例：天津港湾中心第二十五页，共四十四页。2626第二十六页，共四十四页。27规划方案评价首层:首层为商业；住宅入口在项目西北面，汽车入口一个位于西北面，一个位于东面，地下一、二层为停车场；这样设计既实现了人车分流，又有利于商业的整体性，使得商业的展示面强。住宅入口住宅入口汽车入口汽车入口商场第二十七页，共四十四页。28规划方案评价第二层:第二层同样是商业商场第二十八页，共四十四页。29第三层:架空层花园规划方案评价第三层架空做花园，一来使住宅与商业保持适当的距离，二来使业主有可以活动的社区空间。三层以上为住宅。第二十九页，共四十四页。3030规划方案评价一房64㎡二房94㎡二房100㎡三房145㎡四房202㎡①、②：64㎡的一房，可做为酒店套房；⑤：202㎡的四房，可分割成2套100㎡的房，用作套房办公；③、④：

94㎡的二房，可分割成2套40多㎡的房，用作服务公寓；⑥、⑦：各分割成2套50㎡和70多㎡的房，用作服务公寓。住宅部分搂层平面图:第三十页，共四十四页。31创新户型建议

带入户花园的公寓，这在惠城市场上将是首创。第三十一页，共四十四页。32创新户型建议在空间结构上突破，打造3.9——4.8米层高的公寓概念第三十二页，共四十四页。33创新户型建议4.8层高的做法第三十三页，共四十四页。34纳米化的小户型设计

两房两厅、阳台、卫生间、厨房、玄关、凸窗等一应俱全，面积仅为52平方米。卧室卧室客厅餐厅卫生间厨房阳台凸窗凸窗玄关创新户型建议第三十四页，共四十四页。35硕大的凸窗设计城市主场的凸窗进深超过1.5米，一房一厅赠送面积有10平方米；利用夹层做的吊柜也属于赠送面积。利用夹层做的吊柜创新户型建议第三十五页，共四十四页。36第三十六页，共四十四页。第三十七页，共四十四页。38外立面:价值实现体系整个外立面现代时尚，要体现出项目档次。玻璃幕墙、石材和金属材料结合