某园林美墅营销推广执行方案

园林美墅营销推广执行方案

YUANLINMEISHUTIGUANG第一页，共一百五十五页。​我们将与您一起演绎城西传奇－－－第二页，共一百五十五页。​第一章：市场分析宏观市场分析区域市场分析目标客户定位竞争对手分析第二章：产品研究3个问题户型配比分析户型优劣分析第三章：推广策略卖点分析项目定位第三页，共一百五十五页。​案名诠释主推广语SWOT分析品牌策略及核心价值分析阶段传播传播工具包装建议第四章：推广费用预算费用预算媒体研究媒体推广预算第四页，共一百五十五页。​第五章：销售建议总体策略价格策略推盘策略第六章：物业建议开发商自己管理请品牌物业公司做顾问委托品牌物业公司管理第五页，共一百五十五页。​第一章市场分析第六页，共一百五十五页。​1宏观市场分析第一章市场分析第七页，共一百五十五页。​2006年，国家新出台的“国六条”、九部委《意见》“十五细则”及利率上调、购房首付比例提高、征收二手房个税等国家宏观调控政策措施，对整个房地产业产生了巨大的影响。焦作房地产业呈现出投资和房价增幅双回落，预期的调控效果正逐步显现。投资、房价增幅双回落宏观调控的影响

1第八页，共一百五十五页。​2006年全市施工的房屋面积高达253.9万平方米，竣工的房屋面积仅60.1万平方米，有大量的在建房屋面积将结转到2007年施工，房地产开发投资将继续保持较大的规模。2007市场投放量巨大

2先机就是商机，这就要求我们快速开发，抢占客户，快速实现资金和品牌建设的良性循环。

结论1：第九页，共一百五十五页。​2007年是机遇和挑战并存的一年，房地产市场将继续在宏观调控的轨道上运行，平稳发展将成为焦作房地产市场的主旋律。结论2：第十页，共一百五十五页。​2区域市场分析第一章市场分析第十一页，共一百五十五页。​“一主”指：焦作市核心城区，“两翼”指博爱区和云台区。城镇发展格局：

1“一主两翼”模式的“新五区”“新五区”指：----解放区+中站区、----山阳区+马村区、----焦作新区（高新区）、----博爱区和云台区。第十二页，共一百五十五页。​城市空间推进方向核心城区要南移东扩西进博爱区要向北向东推进，云台区要向西推进。科学规划城区产业布局，逐步建设西部工业集聚区、东部工业集聚区、万方工业集聚区、中铝工业集聚区、沁北工业集聚区等5个产业集聚区。城镇发展格局：

1第十三页，共一百五十五页。​随着政府新五区口号的提出，城市一体化进程加快，马村区会向山阳区渐渐靠拢，而解放区和中站区也将渐渐将溶为一个区域。届时，普济路必将成为新区主干道，项目的区位优势将得到提升。结论：第十四页，共一百五十五页。​焦作以解放路为分界线，北边多坡地，不适合商品房开发，南边地块平坦，有大面积的平整地块。同时，省会郑州在南边。城市往南发展，是政府政策，也是城市地理状况因素下的必然现象。城市往南发展：

2城市建设的必然现象第十五页，共一百五十五页。​品牌营销时代到来

3随着龙源世家、太极景润、建业、美中城的开发与强势宣传，焦作房地产即将进入品牌营销阶段。产品定位，概念包装，卖点深度提炼，会直接带动项目附件值的提升。价格竞争向价值竞争转变第十六页，共一百五十五页。​焦作大盘风声水起

4美中城，占地170亩；峰华“城市乐章”，占地300多亩；锦江花园，占地400亩。此外还有太极景润2期，以及师专对面亿祥置业将要推出的200亩的项目，等等。结论：焦作已进入城市化高速发展时期。传统常规的市场空间将越来越少，宏观的综合性质的地产才是未来的趋势。“大盘”将是未来更为普及和更具生命力的楼盘模式。

第十七页，共一百五十五页。​物业类别发展趋势

5随着近年城市发展速度加快，土地市场紧缺，物业已开始向小高层，高层市场发展。多层以郊区老城区为主，如西苑小区、建月花园等。项目规模大，但缺乏人气支撑。高层以市中心区、高新区居多，高新区在建在售项目小高层、高层占据80%的市场，如美中诚、锦江现代城、太极润景、龙源世家等。整体市场向小高层、高层物业发展。第十八页，共一百五十五页。​新区大盘的兴起带动了焦作房地产的发展，焦作中站，马村，北区，西区都受其影响。新区带动周遍区域

6焦作西区属于焦作的老城区，一些长年生活在这里的居民对西区有着特殊的感情。随这房地产开发浪潮的兴起，这群客户群体越来越大。目前，西区缺少相应的高品质社区。第十九页，共一百五十五页。​在一个城市，没有真正的冷地与热地之分，只有发展不均衡之分。但一个城市最终的发展是均衡的。所以，现在的冷并不意味着永远的冷。城西是一块未被开发的处女地，有着巨大的市场消费潜力。土地价值观：创造城西传奇

7园林美墅，200亩大盘，创造城西传奇！第二十页，共一百五十五页。​3目标客户定位第一章市场分析第二十一页，共一百五十五页。​目标客户分类：

第二十二页，共一百五十五页。​为改善居住环境购房；为子女结婚购房；工厂工人首次购房；居住为主，投资为辅。客户购房目的：

第二十三页，共一百五十五页。​他们的家庭储蓄在10万元左右，家庭月收入不低于3000元，能承受的总房价不高于20万。他们的平均年龄35岁左右（28—45岁）大部分为三口之家，部分三代同堂家庭。客户表象特征：

第二十四页，共一百五十五页。​他们长时间在西区生活或者工作，他们熟悉西区，对西区有一定的情感。他们是社会中的中间力量，为了家庭一直在辛勤的工作着，他们文化程度普遍不高，是比较务实、同时也比较喜欢盲目跟从的一群人。客户感性描述：

第二十五页，共一百五十五页。​重点要解决的问题：1、如何扭转客户对本案周边环境的不良认识。2、如何扭转价格抗性。3、南区版块已成气候，“高档盘在新区”已成心理定势，需要扭转。初级市场。客户比较好引导也比较容易教育，营销炒作的空间较大。结论：第二十六页，共一百五十五页。​4竞争对手分析第一章市场分析第二十七页，共一百五十五页。​竞争对手是谁？诸多对手中威胁较大的是以下三家——第二十八页，共一百五十五页。​对手黑名单1金德利·西城美苑占地217亩，建筑面积30万平方米，容积率2.2。产品类型为多层，小高层，高层。总共2100户。项目分三期进行实施，一期工程以多层住宅及小高层住宅和部分商业为主，建筑面积10万平方米；二期以小高层住宅为主，建筑面积10万平方米；三期以高层和小高层住宅为主，建筑面积10万平方米。1期原来规划为6栋多层，现改为16栋。他们也是考虑到高层小高层在西区的抗行才做此调整的。

预测均价为1800元/平方A第二十九页，共一百五十五页。​第三十页，共一百五十五页。​对手黑名单2位置：焦作市烈士西街路北。开发商：焦作市嘉鑫置业有限公司。基础数据：占地35亩地，2.67万平米，6栋多层，户型从65－130平方不等，共约240户，现已经封顶。售价：1层1960元/平方2层1980元/平方3层1980元/平方

4层1880元/平方5层1680元/平方6层1280元/平方B嘉鑫·磬港苑广告语：咱老百姓住的惯的实用房第三十一页，共一百五十五页。​对手黑名单3位置：焦作市卫校西街北段。开发商：焦作市中夏置业有限公司。基础数据：占地900亩地，建筑面积84万平米，1、2期户型面积以80—130平米两房、三房两厅为主，3期小高层正在规划中。2期均价：1600元/平方C广告语：老百姓首选的理想家园。西苑小区负面报道：交房延期，建筑质量差，口碑差。第三十二页，共一百五十五页。​基地园林路西环路新开发区解放区马村区中站区影视城三维大杨树山阳区东方红金德利馨港苑西苑小区第三十三页，共一百五十五页。​金德利西城美苑在档次上优与我们，体量大，同期推出，是我们最强劲的对手。竞争对手研究结论

西苑小区，位置较好，但是品质较差。磬港苑即将售磬，对我们造不成直接竞争。针对金德利，对策如下：1、快速开发，抢占西区第一批客户。2、制造产品差异化，打出推广新亮点。3、做好1期品质，靠2、3期赢得客户。第三十四页，共一百五十五页。​第二章产品研究第三十五页，共一百五十五页。​1、如何利用景观改变客户对此区域的不良印象。2、如何区隔竞争产品，塑造产品唯一性、差异型。3、如何有效利用花园洋房带动多层住宅销售。本案产品规划需要注意的3个问题：产品规划的三个问题

1第三十六页，共一百五十五页。​首推户型研究

21期2期第三十七页，共一百五十五页。​产品类型户型类型面积编号套数结构普通产品一房一厅53.6㎡1-A12北梯两房两厅80.17㎡2-C12北梯两房两厅88.6㎡2-A204北梯两房两厅89.2㎡2-D204南梯三房两厅123.6㎡3-A240北梯两房两厅89.2㎡2-B60北梯三房两厅126.8㎡3-B60北梯合计：一房12套，两房480套，三房300套。一、宏观分析--户型配比表第三十八页，共一百五十五页。​产品类型户型类型面积编号套数结构花园洋房三房两厅154.42㎡3-C（一层）24南直梯三房两厅145.54㎡3-C（二层）24南直梯三房两厅149.6㎡3-C（三层）24北梯三房两厅139.6㎡3-C（四层）24北梯三房两厅130.8㎡3-C（五层）24北梯带电梯三房两厅140.78㎡3-D42北梯三房两厅125.83㎡3-D28北梯合计：花园三房120套，电梯三房70套。以上概算原则：花园洋房按照5层计算，普通产品按6层计算，带电梯按7层计算，本计算方法仅为后面产品分析提供一定依据，具体数据仍以最后设计院出具的数据为准。第三十九页，共一百五十五页。​从整体配比上看，普通产品近800套，创新的高档产品近200套，从该比例搭配上整体情况上看相对来说，20%、80%的比例配置还是相对比较合理。1、增加三房比例：普通两房产品达480套，而普通三房产品仅300套，无四房。从客户需求上来说，三房产品的需求量应大于两房产品。因此建议普通产品三房、两房比例适当调整，三房应占到普通产品比例的60%，而两房产品比例最好控制在40%。2、增加四房比例，提升高档产品档次：对于一般人群来说，普通的三房、两房产品即可满足需求，但是对于高档产品的购买者来说，其家庭结构都相对复杂（对于花园洋房的购买者来说，许多有些家中还有保姆，对于购买电梯洋房的客户许多家中都有老人）因此对于150以上的花园洋房产品，和140以上的电梯洋房产品，建议可以做成4房产品（老人房、儿童房、主卧室、书房），从而避免产品的同质化，拉开产品档次差距。户型配比研究结论第四十页，共一百五十五页。​3、增加三房产品多样化：从市场情况上看，普通的三房产品应为市场上需求量最大的，但在本规划中，普通三房产品仅有两种户型123.6的3-A和126.8的3-B，客户选择余地太少，而123.6的户型比例过多达240套，该户型面宽小，进深大，结构相对较差。而结构良好的126.8的产品比例太少。该三房配比中严重缺乏南北通透的中庸产品，建议增大南北通透的，126.8类型三房产品的比例。4、避免三房产品同质化：普通产品三房与带电梯的小三房产品发生了产品同质化，两种产品的面积均在125㎡左右，缺少很受市场欢迎的，110平方左右的小三房。建议增加110平方左右的普通三房。第四十一页，共一百五十五页。​二、微观分析—单体户型分析点评：

本户型结构相对较为紧凑，全明设计，南北通透，户型方正，该户型会受到市场追捧。但面积已达89.2㎡而该面积仅为初步测算的毛面积，若加上误差，很容易超过90㎡。（二室一厅89.2平方）★★★★第四十二页，共一百五十五页。​点评：

本户型结构非常紧凑，但由于卧室布局较差，因此其中一间卧室的采光难以保证，如图示。建议在边户做成“L”窗，增大开窗面积，从而保证采光面积。入户门正对客厅，风水不好，开间小，采光面小，销售时会受到一定阻力。（三室两厅123.6平方）★★第四十三页，共一百五十五页。​点评：

本户型属于大三房，南北通透，方正实用，全明设计，客厅和卧室都挺宽敞，没有任何空间浪费。（三室两厅126.8平方）★★★★★第四十四页，共一百五十五页。​点评：

本户型南北通透，户型设置较为合理，但是，同样的两室两厅，卫生间位置的处理不如2-D受欢迎。（两室两厅89.2平方）★★★第四十五页，共一百五十五页。​点评：

本户型整体看来，创新点较多，功能相对较全，是市场上鲜有出现的产品，但面积浪费较大，尤其主卧进深太大。建议改为四房两厅产品，增加一个保姆房，以适应大户人家的需求。

花园洋房的特色主要凸显在阳台上，因此阳台的造型可采用多样化设计，且后期的材质选择尤其重要，采用整体通透的设计手法。（三室两厅两卫首层154.4平方）★★★★第四十六页，共一百五十五页。​点评：

本产品退台太少，与电梯产品相比无竞争优势.（三室两厅两卫二层145.5平方）★★★第四十七页，共一百五十五页。​点评：

本产品与二层花园洋房产品相比，其减少了一个阳台的面积，但总建筑面积达149.6㎡比二层面积还要大。

面积有待继续确认。（三室两厅两卫三层149.6平方）★★★★第四十八页，共一百五十五页。​点评：

该户型将以主卧进深减少，总面积适中等特点受到市场欢迎。（三室两厅两卫四层139.6平方）★★★★第四十九页，共一百五十五页。​点评：

本产品最大的劣势在顶层，面积大，退台小，与普通产品相比无太大竞争力。

顶层消费群体将以中青年为主。（三室两厅两卫五层130.8平方）★★★第五十页，共一百五十五页。​点评：

本产品面积控制较为合理，南北通透，全明设计加阳光室，相信定会受到市场的热烈追捧。（三室两厅两卫125.8平方）★★★★★第五十一页，共一百五十五页。​点评：

本产品设计面积过大，与125㎡的三房产品相比，功能却基本相同，面积却多处15个平方，本产品将因总价过高，实际销售时，遇到一定抗性。

（三室两厅两卫140.78平方）★★★第五十二页，共一百五十五页。​第三章推广策略第五十三页，共一百五十五页。​1卖点分析第三章推广策略第五十四页，共一百五十五页。​大盘操盘要诀先做势后取实先口碑后销售第五十五页，共一百五十五页。​1、区位优势：离三维很进，离森林公园不远。2、纯多层低密度住宅：土地成本的上升，小高层，高层开发增多。然而，人类的健康离不开地气。纯多层低密度亲地住宅，早已经是豪宅的首要标准，为越来越多的成功人士所追捧。3、花园洋房有天有地：层层退台，有天、有地，一楼有花园，顶楼有露台的洋房生活。卖点分析第五十六页，共一百五十五页。​卖点分析4、情景洋房七层带电梯：七层带电梯的情景洋房，有效的解决了老年人上下楼不便的问题。5、社交露台：园林美墅首创社交露台不仅仅提供了一种创意居住，还开创了一种新的社交方式和社区风气。第五十七页，共一百五十五页。​卖点写真：居住在园林美墅的人们可以在楼上露台邀请邻居开party，也可以一起在底层花园享受下午茶。层层花园露台使每户都能拥有一个室外平台，不但能培植花草，饲养鱼鸟，充分与自然情景沟通，还能让邻里之间交往更为容易。房子有价，融洽的邻里关系无价。邻里间可以通过在露台交流各种兴趣的心得，分享生活的酸甜苦辣，拉近彼此的距离。第五十八页，共一百五十五页。​卖点分析6、亲水、戏水景观：中心水景带，不仅借水的灵动美化社区景观，更强调人于水的亲近，强调景观的人性化和可参与性。7、阳光户型：户型的情绪空间和奢侈空间。8、成熟配套：成熟生活全，三维商圈车距5分钟。9、社区文化：太极主题健身场，红叶主题散步道，怀川文化主题健身养生会所。10、金牌物管：365度全方位亲情服务。第五十九页，共一百五十五页。​用响亮的口号喊出我们的产品特点，做到和竞争对手有效区分。

放大优势第六十页，共一百五十五页。​项目市场定位：BEHAVIOR焦作首家花园洋房社区

第六十一页，共一百五十五页。​园林：强化企业品牌名字，点出园林路这个项目位置。美墅：花园洋房是别墅和多层之间的过渡产品。美墅，满足消费者的虚荣心。同时吻合“焦作首家花园洋房社区”的产品定位。案名诠释第六十二页，共一百五十五页。​怎样选择主推广语？利益点支持点沟通点记忆点优秀的楼盘广告语应该含有以下四个要点：广告语是整体营销策略的核心支撑点，其他的营销手段或市场推广都是围绕此进行。第六十三页，共一百五十五页。​亮相阶段主推广语：BEHAVIOR掀起焦作洋屋运动——焦作首家花园洋房社区第六十四页，共一百五十五页。​广告语释意：1、推广语中加入一个动词“掀起”，使整个语句显得简短有力度！2、“运动”是60－70年代常见的一个词语，30――50岁的人群对这个词比较的熟悉和敏感。我们用“洋屋运动”来引发市场好奇，从而引发强烈的市场关注度。第六十五页，共一百五十五页。​1．城市规划运动（大的环境）2．美化西区运动（区域环境）3、建筑创新运动（建筑环境）4．景观改造运动（景观环境）5、邻里沟通运动（居住环境）6．情景体验运动（客户感受）围绕洋屋运动延伸六个子概念，它们将贯穿整个推广过程：第六十六页，共一百五十五页。​认购阶段推广语引出项目卖点，增加业主对项目的了解，增加项目的美誉度。

第六十七页，共一百五十五页。​认购阶段推广语BEHAVIOR有天，有地，有花园的洋房生活。

第六十八页，共一百五十五页。​广告语释意：1、前期形象树立后，推广进入实卖点阶段。2、花园洋房最大的特点就是依靠层层退台的建筑形式，使每家每户有天、有地，一楼有花园，顶楼有露台，隐含“退一步海阔天空”的哲理。3、上有天，下有地，亦含有“顶天立地，天人合一”的喻意。第六十九页，共一百五十五页。​开盘阶段推广语广告语要注入销售力度，以引导、暗示的文字，促进成交。

第七十页，共一百五十五页。​开盘阶段推广语BEHAVIOR洋房生活之美如期绽放×月×日·园林美墅·洋房生活·体验开盘。

第七十一页，共一百五十五页。​2品牌策略第三章推广策略第七十二页，共一百五十五页。​打造知名品牌，塑造受消费者尊重的品牌，将是房地产企业制胜于未来的必由之路。建议集团从现在开始，对公司品牌进行整合和强力传播，以应对未来。第七十三页，共一百五十五页。​品牌建设基因

1李某某先生作为华侨商人，带着他的梦想满怀憧憬的回到祖国，寻找那片能实现他梦想的土地，借鉴海外典雅的生活方式，为家乡的父老乡亲建设一个美丽的家园。园林美墅是李先生梦想的寄籍地，是他奉献给故乡亲人的梦想家园。海归游子故乡情第七十四页，共一百五十五页。​品牌建设基因

2借产品创新，塑造公司科技领先的形象焦作首家花园洋房社区，首家引入国外最先进的居住理念，掀起焦作新洋屋运动。产品创新领先焦作第七十五页，共一百五十五页。​品牌建设基因

3结合焦作本土文化附加，增加项目的厚度。社区配合和社区景观，融入焦作太极文化，焦作红叶，焦作阳峪窑，焦作山水文化。融入本土文化第七十六页，共一百五十五页。​品牌建设基因

4设计完整的企业VI识别体系，统一企业形象。项目与品牌紧密捆绑，无论做怎样的项目传播，都冠上开发商品牌。完整的企业VI系统第七十七页，共一百五十五页。​品牌核心价值：产品创新＋海归游子的人文情怀

第七十八页，共一百五十五页。​个性特征关键词

洋屋运动花园洋房情景洋房（七层带电梯）海归游子故乡情纯多层低密度社交露台空中花园亲水景观融入本土文化第七十九页，共一百五十五页。​3推广节点分解第三章推广策略第八十页，共一百五十五页。​节点是纲

纲举目张第八十一页，共一百五十五页。​抓住黄金周抓住银十机不可失房展会趁热打铁掀起销售高潮奠基接受咨询地盘亮相筛选客户积累客户内部认购房展会强销期7月？日7月？日9月20日两大前提意向客户蓄积量工程形象9月1日(周六)节点提炼地盘亮相事件营销尽量增加人气扩大知名度预售证是前提样板间不开盘又如何?开盘收网10月1日(周一)第八十二页，共一百五十五页。​全力以赴确保10.1以下安排全部以10月1日为轴心展开第八十三页，共一百五十五页。​ACTION：奠基仪式时间:7月？日目的:引发社会对地盘及项目的关注度方案:详见奠基活动方案配合:礼仪公司炒作:报社、电视台节点控制：见管制表奠基房展会接受咨询内部认购开盘第八十四页，共一百五十五页。​ACTION：接受咨询时间：7月？日前提：售楼部到位、海报、户型单张、售楼员招聘、培训完成方案：另报节点控制：见管制表奠基开盘接受咨询内部认购房展会第八十五页，共一百五十五页。​ACTION：VIP认购时间：9月1日目的：留住意向客户包装配合：现场售楼处包装全面更换；花园洋房生活说明书（代楼书）媒体配合：提前一周，工地围墙及项目周边广告牌更换；报版宣传；认购方案：另报奠基开盘接受咨询内部认购房展会第八十六页，共一百五十五页。​ACTION：房展会时间：9月20日？目的：展示楼盘花园洋房之大美，把楼盘销售推向高潮。道具：沙盘、宣传单页方案：另报节点控制：见管制表奠基开盘接受咨询内部认购房展会第八十七页，共一百五十五页。​ACTION：开盘时间：10月1日目的：收网，集中销售包装配合：现场售楼处喜庆包装；工地包装；开盘海报制作礼仪公司：提前1个月选定媒体配合：报纸，电视，户外，夹报，各种媒体集中投放；开盘方案：另报奠基开盘接受咨询内部认购房展会第八十八页，共一百五十五页。​预热蓄水内部认购7月初－7月28日7月28日－9月28日9月1日－－－推广分期第八十九页，共一百五十五页。​预热期2007年6月－7月宣传载体：1、所有涉及制作、印刷物料的平面设计完成、定稿；2、现场包装、售楼中心的布局、规划、设计和建设、执行、装饰完成；3、完成电视广告拍摄；4、户外广告出街；5、报纸广告、夹报、派单、路演活动。宣传目的：引起社会的强烈关注。1宣传重点：传递“花园洋房”概念，强调项目名称、规模、基本产品等信息，渲染市民对花园洋房的企盼。户外主题：掀起焦作洋屋运动。焦作首家花园洋房社区。第九十页，共一百五十五页。​预热期产品包装

1目的：使项目形成高品质形象感，并给客户部分未来居住形象的感受，以支撑并提升项目的价格定位。注意事项：在项目的包装延展、形象树立上，要紧密配合项目定位－多层低密度、有天有地、前庭后院、水景生活态度等特点，强化项目精品气质。充分考虑目标客户的阅读、理解习惯、品位、心理诉求特性，吸引目标客户对项目产生强烈的认同感、归属感。包装目的和注意事项第九十一页，共一百五十五页。​售房部包装完成

2整体造型与本案风格要一致，用一种声音说话。设计元素可以借鉴万科四季花城，营造一种亲情、微笑、绚丽多彩的中产阶级生活情调。同时档次适中，给客户以舒适感。案场外部造型：设计元素关键词：洋房，鲜花，阳光，笑脸。建议绿色为主色调，同时配上黄色和红色，使项目形象更具亲和力参考万科金海岸、万科彩园、万科四季花城、万科东海岸户外包装如下第九十二页，共一百五十五页。​【形象展示墙效果示意】第九十三页，共一百五十五页。​第九十四页，共一百五十五页。​售楼处是消费者最直接了解本案各项情况的地方，可以利用它完美传达本案的主题概念，对购房者产生积极的引导作用，建立原始信心。售房部按功能分为接待区、洽谈区、模型展示区、休息区，每个区都要做到功能清晰。案场内部格局：第九十五页，共一百五十五页。​尽量多的体现花园洋房的建筑特点，体现项目的核心价值主张，比如：海归游子的思乡情调和人文关怀；花园洋房生活的特点；邻里沟通；低密度亲近大自然的生活，等等，为售楼提供好的氛围。案场内部风格：第九十六页，共一百五十五页。​为配合销售，接送到访客户并且主要解决售房部于项目工地之间的交通，暂设看楼专车一辆，也可考虑面包车，并根据总体项目形象风格进行设计、包装，达到流动宣传作用。看楼专车形象设计：第九十七页，共一百五十五页。​地盘包装

3地盘作为目标客户和行人关注的地方，是项目宣传最经济和直接的媒体。销售中心地盘包装对西环干道上的车流与人流均具有非常强的吸引力与展示力，所以如图所示我们将把两条主干道的围墙进行系统包装。地盘展示系统包括工地围墙、户外导示牌、广告牌、道旗（灯杆旗）、条幅等。建议更换现有的围墙广告，把围墙加高，用大幅画面，体现项目大气的品质内涵。第九十八页，共一百五十五页。​

园林美墅第九十九页，共一百五十五页。​传播区域

41，项目工地，售房部，及园林路包装。2，西环路与解放路交叉口、西环路与建设路交叉口，各竖广告牌1块。3，项目南边电厂院内范围竖广告牌，项目以西、以北1公里范围内的本地老客户为传播重点。4，市区铜马附近，做形象广告牌，吸引市区客户。第一百页，共一百五十五页。​报广排期表

5时间媒体主题备注6.？硬广掀起焦作洋屋运动！洋屋运动席卷焦作！描写焦作居住历史，引出花园洋房概念，引发市场关注，树立项目的知名度。7.？软文海归游子故乡情！海归游子寻根中国，花园洋房落定焦作海归游子引入先进的国外居住理念，建设故乡，回报乡亲。拔高花园洋房的项目形象。强化开发商实力，树立项目的美誉度和客户的信任度。奠基硬广园林美墅×月×日隆重奠基奠基活动预告！7.？软文花园洋房，焦作样板居住工程载誉起航对奠基活动进行跟踪报道！描写市场对新事物的关注和期待。7.？软文花园洋房改变焦作居住历史让报社对李总做项目开发理念的采访第一百零一页，共一百五十五页。​攻关活动

6ACTION：三维外展位“洋屋运动席卷焦作”时间：奠基前后3个月。目的：项目亮相前后，三维设置外展位造势，引起社会高度关注度。外展位设计：第一百零二页，共一百五十五页。​ACTION：“洋屋运动席卷焦作”时间：奠基后。7月.？日目的：项目亮相后，活动紧跟着造势。活动内容:路演，派单，广告车游街。路演：第一百零三页，共一百五十五页。​蓄水期2007年8月宣传载体：户外广告/报纸广告/活动宣传目的：蓄积客户，开始排号，为9月认筹做准备。2宣传重点：全面介绍楼盘信息。户外主题：有天、有地、有花园的洋房生活。－－－－园林美墅8月1日正式接受排号咨询。第一百零四页，共一百五十五页。​推广渠道

1时间：8月１日主题：叩开锦绣之门尊享富贵人生形式：《焦作日报》两张整版夹页。订购2万份代楼书发放。内容：图文并茂，全方位展示产品，预告“正式接受排号咨询”信息。目的：传达企业势力，促成认购开门红。报纸楼书：第一百零五页，共一百五十五页。​攻关活动

2ACTION：“花园洋房产品说明会”

时间：奠基后。8月？日目的：邀请意向客户，传播花园洋房设计理念，增加项目美誉度，并做客户登记，为认筹做准备。活动内容:产品说明会。第一百零六页，共一百五十五页。​报广排期表

3时间媒体形式主题备注8.1硬广洋屋运动席卷焦作！8月1日，园林美墅正式接受排号咨询。届时，将举行花园洋房产品说明会，盛情已备，敬请光临。8.22软文洋房社区之美――纯多层低密度住宅从项目规划＼景观＼建筑＼区位等方面全方位阐释本项目，让客户深度了解本案。8.26软文洋房建筑之美――层层退台，有天、有地

8.30硬广有天，有地，有花园的洋房生活。园林美墅9月1日起接受内部认购。

第一百零七页，共一百五十五页。​内部认购期2007年9月1日宣传目的：刺激认购3宣传重点：为10月1日火爆开盘，9月集中火力宣传。分卖点阐述，渲染紧迫感。宣传载体：户外广告/报纸广告/活动/黄金时间段播放电视广告（9月10月11月）推广主题：洋房之美即将绽放9月1日起，园林美墅接受内部认购第一百零八页，共一百五十五页。​报广排期表

1时间媒体形式主题备注9.5软文洋房景观之美――焦作水文化的传承于运用

9.10软文洋房邻里之美――社交露台，邻里亲情

9.15软文洋房领地之美――洋房中的私秘性、尊贵性

9.20软文洋房文化之美――生活在文化、高尚的社区

9.23软文洋房情景之美――7层带电梯情景洋房

9.26硬广洋房户型之美――户型的情绪空间和奢侈空间

9.30硬广洋房生活之美如期绽放。10月1日·园林美墅·洋房生活·体验开盘。

第一百零九页，共一百五十五页。​推广渠道

2时间：9月26日28日30日主题：洋房生活之美如期绽放。10月1日·园林美墅·洋房生活·体验开盘。形式：《大河报》夹报，每次1万份。内容：图文并茂，全方位展示产品，预告“开盘”信息。目的：促成开盘当天火爆购房场面。开盘海报夹报：第一百一十页，共一百五十五页。​攻关活动

3ACTION：“9月1日认购活动”

时间：9月1日目的：集中认购，利用羊群效应，制造热闹气氛。活动内容:认购选房、小型抽奖。ACTION：“西式自助餐活动”

时间：9月15日目的：邀请已经认购的客户，以及重点客户参加活动，用现场气氛，带动客户认购。活动内容:认购选房、小型抽奖。第一百一十一页，共一百五十五页。​认购期包装工作

4尽快抢建一栋楼，完成墙面装修及照明系统，与交楼标准一致，将实景提前展现给客户，导视系统清晰明了，楼道包装以喷绘或优美的异域风情画面为主，与项目个性结合，加深客户印象。看楼通道包装第一百一十二页，共一百五十五页。​第一百一十三页，共一百五十五页。​第一百一十四页，共一百五十五页。​主体工程至3层时，在外墙上悬挂大型条幅，直白明了，展现项目优势，增强项目视觉吸引力，突出现场热销气氛。楼体包装第一百一十五页，共一百五十五页。​第一百一十六页，共一百五十五页。​开盘2007年10月1日4攻关策略：开盘庆典。广告策略：户外广告更换开盘信息，现场新形象、派发DM、广告攻势强热、报媒推广。推广主题：洋房生活之美如期绽放。×月×日·园林美墅·洋房生活·体验开盘。销售策略：告知前期目标客户，根据客源量确定首期推出单位，调节、控制价格，做好销控。第一百一十七页，共一百五十五页。​报广排期表

1时间媒体形式主题备注10.5软文移居花园洋房；尊享名流生活

对开盘盛况进行跟踪报道！

第一百一十八页，共一百五十五页。​强销期2007年10月－10月31日5宣传目的：促进销售。广告策略：持续投放一定数量的电视广告，诉求项目整体品牌，通过报媒主题系列软文及硬性广告对市场进行吸引，举行促销活动，配合DM直邮策略推广主题：以卖点为诉求点，将“菜”（卖点）一盘盘端出来，形成一桌丰盛的“宴席”，将项目完整地展示于潜在客户、投资者面前。同时强调低价格，高增值。攻关策略：根据项目营销进展情况，举行景观品鉴推广会，产品说明会，业主联谊会。同时配合相应的夹报、报广、电视、网络广告，将销售引向高潮。10月中旬的房展会将是所有活动的重头戏。第一百一十九页，共一百五十五页。​本阶段工程配合

1景观一定要提前建造，坚持卖景观，而不是送景观。景观示范区呈现第一百二十页，共一百五十五页。​第一百二十一页，共一百五十五页。​第一百二十二页，共一百五十五页。​样板房是未来生活的真实展现，能充分调动客户的购买冲动，是本项目解决销售阻点提升销售价格的关键。样板房走个性化的线路，做成不同的风格:简约现代型、中式古典型、欧式华丽型等。可以代表套型做三至五个样板房，让消费者非常直观地看到布局的合理和居住的舒适。样板房对外开放第一百二十三页，共一百五十五页。​报广排期表

2时间媒体形式主题备注10.10软文：卖点展示＋活动发布普通多层的价格，别墅社区的享受

10.15软文：卖点展示＋活动发布景观品鉴推广会

10.20软文：卖点展示＋活动发布业主联谊会

10.25软文：卖点展示＋活动发布样板房开放活动！

10.30软文：新闻稿花园洋房被市场追捧！

第一百二十四页，共一百五十五页。​持续期2007年11月－11月31日6宣传目的：不断树立本项目的形象，进一步树立项目品质、特色，同时深度挖掘老客户，利用口碑效应，带动销售；广告策略：阶段性夹报、短信、派单、定期DM直邮、活动为主、告知性推广，提示项目情况，结合节假日制造一些热点。销售策略：跟踪老客户，促成“母鸡生蛋效应”（鸡生蛋）促销优惠手段。攻关策略：（1）好邻居活动，老带新活动；（2）中秋节装修说明会；（3）小区树木认领活动；（4）花园洋房儿童绘画大赛。第一百二十五页，共一百五十五页。​尾盘期2007年12月－2008年1月7宣传目的：不断树立本项目的形象，进一步树立项目品质、特色，同时深度挖掘老客户，利用口碑效应，带动销售；广告策略：结合项目即将完工、验收、交房、配合公关活动，以形成更高品牌影响力，为项目二组团的开盘、公开期造势奠定良好基础。销售策略：实行一些优惠措施，尽快清除尾盘。攻关策略：节日业主酒会、业主委员会成立活动；第一百二十六页，共一百五十五页。​第四章费用预算第一百二十七页，共一百五十五页。​按照业界通常的预算经验，推广费用应在物业销售总额2%-3%之间。依照本楼盘综合素质，推广费用按2%计算。=住宅销售总额*2%=总可售住宅建筑面积×保守均价×2%=111505×1400×2%+6120×3000×2%=3122140+367200=348.9340万≈

349万总体预算如下：

第一百二十八页，共一百五十五页。​三期费用比：1、2、3期费用合理的分配比例为4/3/2第一百二十九页，共一百五十五页。​1期费用按50%折算，总计174.5万前期30%升温期（内部认购期）20％引爆期（开盘及开盘持续）30％保温期（持续期及尾盘期）20%

费用安排如下：

第一百三十页，共一百五十五页。​（1）全部制作费用占总金额的20%，共计34.9万元具体包括楼书制作、DM制作、看板、常用表单、工地围墙、赠品等。（2）媒体推广费用占总金额的63%，共计109.9万元

主要为户外、报纸、公交车、夹报、直邮、站台及CF电视广告等。（3）公关、活动费用占总金额的14%，共计24.43万元

品牌形象的输出、引导消费观念、攻关活动、抽奖等。（4）不可预见费用占总金额的3%，共计5.235万元第一百三十一页，共一百五十五页。​媒体研究第一百三十二页，共一百五十五页。​媒体位置数量单价合计时间公交车广告17、26、4路10辆1.3万/辆13万1年电视广告1台2台

9万3个月公交车站台市区/陶瓷2厂门前2块6个1．2万6.6万1年道棋西环路，园林路80个800元/个6.4万1年广告牌南、北、市区铜马附近、电厂4个5－10万/个30万1年报纸整版硬广和软文22次0.5万－3万25万

夹报全市15次0．08元/份0．48万

短信全市8次0．08元2.5万

合计

92.98万

剩余

81.52

媒体推广费用明细更详细的媒体发布计划，根据项目进度再作提报！第一百三十三页，共一百五十五页。​第五章销售策略第一百三十四页，共一百五十五页。​总体销售策略前期中档价格入市，稳扎稳打，着重树立高品质形象及品牌强势，分阶段平稳推高价格水平，抢先占领市场，实现资金快速回笼。第一百三十五页，共一百五十五页。​价格策略跳空高报试探市场高开高走低开高走经验告诉我们，低价入市，逐步提价更能够赢得消费者的追捧，这就是楼市买涨不买跌的效应。具体销售时，精顺会使用屡试屡爽的倒计时价格提升策略，追加利润，制造紧俏的购房气氛。第一百三十六页，共一百五十五页。​军训销售员招聘班底进驻房展会业务培训熟悉产品模拟接待组建销售队伍6月7月9月8月10月售房部装修交付使用正式接受排号咨询开盘认购第一百三十七页，共一百五十五页。​推盘策略朝向、景观、结构等基本要素较差的单位先推；1推差留好原则：推盘控制就是我们常说的销控，在销售过程中非常重要。推盘控制必须有计划有步骤地进行。项目1期推盘控制策略主要遵循以下几个基本原则：第一百三十八页，共一百五十五页。​2均好推盘原则：高、中、低层组合式推出，避后期免出现推出单位的难销滞销现象。推盘控制安排将按照以上原则，结合“倒计时价格”提升策略制定。（详细推盘计划等规划方案定稿后制定）严格按销控操盘，才不至于把好卖的位置提前卖完，剩余一些难卖的房源最后为难。第一百三十九页，共一百五十五页。​项目部架构图第一百四十页，共一百五十五页。​销售工作千头万绪，十分琐碎。销售总监将根据需要，随时向公司汇报方案，这里不再赘述。特别说明第一百四十一页，共一百五十五页。​第六章物业管理模式分析第一百四十二页，共一百五十五页。​聘请素质较高的物业管理专业公司，全权委托其负责园林美墅的物业管理工作。物业公司要制定管理目标、财务预算、服务内容等呈发展商审议，自负盈亏，开支通过收取合理管理费平衡。物业管理运营资金、费用、营利、工资等由物业管理公司自行解决，发展商概不负责。发展商根据物业公司的管理目标和标准，制定一系列有效的监督措施；发展商有权根据签订的合同条款，对物业公司进行处罚或辞退处理。全权委托知名品牌物业公司管理

1第一百四十三页，共一百五十五页。​优势SWOT分析可充分发挥物业管理公司专业服务功能，提高园林美墅档次。减少了发展商的管理人员数量第一百四十四页，共一百五十五页。​劣势SWOT分析整体管理费用增大，住户和发展商负担增加。如果物业公司服务质量差，直接影响发展商声誉。发展商不能培养出自己的物业管理人才，如合同期满，物业公司不再续约，发展商无力自管。第一百四十五页，共一百五十五页。​发展商自行招聘人员，组建队伍进行管理根据物业管理的法规、程序，制定相关的管理规定、内部管理制度、财务预算、收费标准，并依照实施。开发商自己管理

2优势SWOT分析可充分发挥园林美墅开发建设、管理、服务一条龙作用，完全按照自己的要求，实行高效率服务。将开发建设所存在的问题反馈，为日后新的建设项目积累经验和数据。第一百四十六页，共一百五十五页。​劣势SWOT分析自身管理经验不足，视野不宽，会走弯路。管理信息滞后，缺乏方向性指引。按常规性操作，缺乏新意。第一百四十七页，共一百五十五页。​聘请素质较高的物业顾问机构，吸收先进管理经验，培养发展商物业管理人才。顾问公司派代表到项目常驻，或者定期派员前来指导发展商的物业管理工作，并负责人员培训。聘请专业的公司做顾问

3在顾问指导下，物业管理能尽快规范化、法制化运行，减少盲目性、随意性操作，利用他人的经验少走弯路。培养自己的物业管理人才，具备自行管理能力，对发展商长远发展具有深远的战略意义。可利用知名顾问公司的良好品牌和行内关系，为小区增加更多无形资产。优势SWOT分析第一百四十八页，共一百五十五页。​聘请专业的公司做顾问

2管理体制和发展商管理体制接轨是关键问题。如果顾问公司的资质水平低，责任心不强会影响发展商员工对业务掌握。管理费用增加，大多数顾问公司所要报酬较高。劣势SWOT分析第一百四十九页，共一百五十五页。​综合考虑后，建议采用第三种物业类型聘请专业的物业公司做顾问

第一百五十页，共一百五十五页。​工程节点尽快确立！一切销售工作都根据工程节点分解，事先确定工程节点是下一步工作开展的基础。请求配合第一百五十一页，共一百五十五页。​景观示范区尽快建成请求配合第一百五十二页，共一百五十五页。​对自合