吉首荣达房地产大田湾项目规划建议

吉首荣达房地产大田湾项目规划建议本方案中，地标基于荣达公司提供的资料及咨询意向，提出本项目规划设计中必须关注的核心问题；并根据宗地特征及区域现状，针对性地对本项目提出规划、开发、产品等层面的建议。特别申明：本项目建议书知识产权归属地标和愿意使用下述思想的开发商共有。导言目录

第一部分项目情况如何？1、项目概况2、项目主要经济指标3、项目区域四至第二部分项目背景如何？1、项目区域地位2、项目区域资源3、竞争项目案例研究第三部分项目市场定位如何？1、项目SWOT分析

2、项目开发战略浅析

3、项目市场定位

第四部分项目如何规划?1、项目地块评估2、规划要素及原则3、示意性规划说明第五部分

地标如何合作？

1、地标优势

2、执行架构

3、合作纲要——地标独创——解决问题之“三五论”模式第一部分：项目基本情况一、项目概况1.地块形状呈刀形，属典型的不规则地块；2.宗地规划有市政规划道路呈南北向贯穿项目；3.地块内基本无山体及坡地，地形基本平整。用地面积39189㎡建筑面积≤109729㎡容积率≤2.8绿地率≥35％建筑密度≤30％地块状况：地块东西宽约346米，南北长约166米，宗地三面临路，一面临水。项目规划为一期用地和二期用地。一期用地面积约27亩。二、项目区域四至【北至】北靠市金属包装厂区及民居区，近老吉大，经武陵路至老城区约5分钟车程；【南至】南临吉首母亲河—峒河，经邻近武陵路可至长沙；【东至】东临林化厂家属区，经武陵路，从环城路可至乾州新城，车程约20分钟；

【西至】西临居民区及场区。第二部分：项目背景分析一、片区房地产价值解析一----------区域地位吉首老城区乾州新城吉首房地产处于发展起步阶段；旧城改造加速老城区房地产迅猛发展；吉首城市建设重心南移，但老城区在未来5年内仍有其不可动摇的地位及价值；旧城房地产开发，政策支持力度大；受旧城历史印象的影响，普遍居民迫切希望改善居住环境；片区开发拉动了大田湾区域价值；大田湾片区整体面貌将加速改善并将逐步成为吉首高价值人居区域二、片区房地产价值解析二--------区域资源

结论：具备人文、景观、生态等全部要素的高尚住宅片区。上风上水，风水宝境峒河流水呈反弓环绕大田湾，是为顺水湾，是吉首不可多得的风水宝地。此片区为本案所在人文、景观双重价值吉首大学老校区占据湾区核心，人文气息浓厚。项目南北可望山景，南可直观江景。未来高档人居片区水畔名城等高端项目入主大田湾，旧城形象迅速改善，片区将逐步成为吉首市高档生活片区。丰富的原生山景及水景资源浓郁的城市人文和自然人文大田湾区域——占据吉首得天独厚的区域资源和先天条件，吉首老城区目前规模最大的高档社区水畔铭城项目已抢占先机。三、片区竞争楼盘案例研究－－－－水畔铭城

1、水畔铭城概况位置：位于本项目东北面区域：吉首大田湾用地面积：占地77395㎡建筑面积181140㎡容积率2.28项目规模老城区最大规模高档社区布局围合式园林风格新加坡风情产品类型别墅＋小高层＋高层

2、水畔铭城整体规划解析---布局半围合布局270°景观视野以峒江水景为中心，以小高层及高层进行半围合整体布局。以水岸为起始，由南至北分别建设多层联排、小高层及高层。形成错落有致、层层观景的建筑秩序感。半围合布局明显，高密度、高容积率；中心无开放布局，无大景观轴，缺乏开敞感及包容感。270°

3、水畔铭城局部规划解析----建筑风格外立面设计：风格：德式现代简约主义建筑风格，色调为白色辅以橙黄色、灰色及赭石色结构为框架结构。点评:色彩搭配协调，整体具有现代时尚气息，同时又蕴含稳重内敛的优雅气息。

该项目一期外立面照片外立面设计属于中上水平全外墙砖立面造价较高

4、水畔铭城局部规划解析----园林风格园林设计：新加坡风情主题园林一期实景，园林绿化以当地绿化植物为主，建筑密度较低，绿化面积较大，绿化率近46％。该小区园林做了部分带状水系，引入了部分生态环保社区概念。一期园林照片高绿化在吉首属于中高档次园林

5、水畔铭城局部规划解析----别墅产品及户型-别墅：4层联排别墅，建面325㎡2层叠加别墅，建面268㎡别墅产品位于地块近水中央位置，河沿岸设置了亲水平台及水岸步道，有一定的情趣。户型点评：别墅户型设计一般，退台设计不科学。短面宽长进深设计，采光差，不通透、舒适度并不高。一期别墅照片及户型图别墅户型虽一般，但别墅产品的打造拉升了项目整体档次

6、水畔铭城局部规划解析----洋房产品及户型-洋房：7层多层、12层小高层三期含小高层及高层电梯房以一梯两户板式及两梯四户碟式为主。窗户采用大面积落地景观飘窗及转角飘窗，部分采用了节能环保材料。多层及高层洋房热销主力户型为130左右三房两厅，目前推出货量去化在80％左右。多层及小高层照片大面积落地景观飘窗、转角飘窗、节能环保材料创新型的洋房产品，主力130三房，热销说明在吉首户型尚优

7、水畔铭城与本项目规划指标对比规划指标水畔铭城本项目规模较大较小周边配套相对完善相对滞后容积率2.28≤2.8绿化率46%≥35%建筑密度不详应小于25%≤30%项目区域大田湾峒河畔大田湾峒河畔上游交通状况香园路五陵路项目类型复合型——主力产品别墅＋多层＋小高层——热销户型130三房两厅——建筑风格现代简约风格——小区配套停车场、会所、儿童乐园、宽带接入、智能安保、超市、园林、商业街、闭路电视保安监控、可视对讲、停车微机管理、紧急广播及消防紧急广播。——开发商品牌吉首精诚房地产开发公司本地有开发经验（精诚广场）本地无开发经验项目其它新加坡风情社区/节能环保理念/——

8、竞争楼盘对比小结占据相似地位，但规模略不及对手；对手开发中注入了理念及概念，有一定市场号召力；两项目都占据相似区域资源，但对手交通更便利；对手为复合型项目，先期开发沿河地块别墅及高尚洋房物业，拔高了项目档次，对后续开发有一定的昭示促进及样板作用；对手项目整体质素在吉首属于上等水平，容积率合理，绿化率较高，外立面现代、美观、典雅，属于当地高尚社区代表；对手项目社区配套设施较完善；对手项目户型产品创新，并引入节能环保理念，洋房设计优秀；对手开发商在当地有开发项目经验，对手项目有较高的市场认知度；竞争对手项目走高档次的市场定位，并获得了较高的市场认知度及认同感，再次说明本区域有着开发高尚社区的先天优势，且市场有着对该区域居住价值的较高认同。对比结论第三部分项目开发定位

1、本项目的SWOT分析项目地块SWOT分析S优势W劣势O机会T威胁项目处顺水第一湾，270度景观视野，风水宝境；南临秀美峒河，景观资源丰富；人文氛围浓郁；项目沿江展示面宽，有吉首最长河岸线。地处城郊结合部，配套不够完善周边老旧民居，整体形象不高片区整体规划置后，配套档次不高；地块不规则，规划难度大，对项目整体布局不利；旧城改造，房地产发展提速；项目宗地与武陵路接壤，基本满足交通出行的需要；片区开发连动，区域整体居住价值逐步彰显，区域价值市场认同；老城区人口多，购房需求仍旺盛。吉首城市开发重心南移，项目面临来自新城区的竞争威胁；水畔铭城仍有较大开发量，且一期已成熟，有较高市场认知，形成直接竞争威胁；2、项占目开发吉战略综前所备述，从予宏观市门场及竞遥争态势钢来看，先本项目摇虽占据吩大田湾灿区域核禽优质资瓦源，但碧该资源鼠是共享钟的。直诱接竞争兆项目水赛畔铭城主开发已俯如火如万荼，会粥严重分孙流本案胶的目标拼客户；倚乾州新摊城开发抬更加剧肆了对本哀项目竞仰争资源凉的争夺窜；未来呜潜在对近手蓄势部待发。芽所以说翅，本项刘目面临款的现在己及未来冲竞争都欠将是非可常激烈删的。从项目的速区域来看拜，大田湾借区域资源触有着塑造脆高尚生活刊片区的极捕佳条件，宴水畔铭城钞项目已竖众起大田湾僚区域高档路社区的旗狭帜，销售无情况良好素，但存在沙与本项目欠的同质化读资源及条科件，形成图激烈直接利竞争。从吉首楼宰盘开发情助况来看，较吉首地产懂尚属初级练开发水平仰，真正意初义上的现先代高尚社莲区尚属稀腰少；吉首辣市民，尤男其是老城抚区居民，该有着改善贤居住环境楚的强烈要粥求，对现富代居住及链高尚生活览方式有着富急切的向日往和追求嚷。市场、区责域价值、绢竞争对手栗、市场需瓶求、项目智自身价值培都已明了黎呈现在眼强前！2、项垫目开发肾战略项目核心资源及优势地块规模区域资源景观/人文/高尚差异化策略中高档/现代高尚社区会关注已共享竞争对手市场仍需要已认同已超过将同质向往并追求差异化对手无论从天时、地利还是人和的角度考虑，本项目必须走差异化开发的方向，打造成一个中高档次的，并且与众不同的现代高尚住宅项目！

突破方向2、项晋目开发早战略1、从缸地块本炸身的素愿质看，夸项目存心在走中填高档，提差异化退开发的酱条件项目地块扇占据的区桨域价值及差丰富人文扮、景观资祸源，以及希项目具有卧的一定规朴模，替项目开发营成中高端鼠高尚住宅甲产品的可芹行性很大猾，具备差全异化开发狐的条件。2、从市接场需求看往，从中高列端容易取警得突破，嘴走差异化堵的路子存低在市场机扒会前面分析鞭提到，片搜区高尚居偷住价值已形受市场青焦睐，市场件存在改善凝居住环境腾及向往现柴代人居的嫩需求，片俩区连动开驰发将进一羊步带动市颂场眼球，阿将该区域惧塑造成吉音首高尚C门LD居住减地域的代搭表。3、由举于本区殿域消费卧基础潜最力有限绒，为提宵高项目给的辐射删半径，棉项目开产发必须喊往中高饮端发展本报告违前面已梨提及，圾该片区盒直接辐渡射区域虏是城市乖老城区浮，在旧膛城改建未完全副进行时舱，区域屑消费能渣力有限脾，消费扶者基数慎有限。协因此仅走靠本片程区的客脊源，绝熄对不足井支撑本效案的消匹费；本防项目必出须跳出缸该片区穿，着眼始整个吉洒首乃至娘周边城类市乡镇副，往中棉高端走文有助于倡扩大消困费群辐耀射半径抱，把更议远更广绸泛的消底费群引旧流过来州。2、项目否开发战略4、从竞梢争项目的换角度来看稼，本项目雹必须采取泊差异化策营略竞争对手驳已成为吉很首高档楼揭盘代表，卵为避免与煤其在产品弹定位上产春生冲突，文必须与考锹虑如何形槐成产品互交补，因此仍，采取差丹异化开发扰策略很有唉必要。5、从邀项目自持身成本耳压力以丹及追求足利润最睬大化角杨度来看排，项目权开发必燥须从高诵端取得炸突破本项目容宰积率指标卡为≤2.限8，受地爆块限制，漂如果开发青成普通中托端乃至炊低端住宅匆，从目前前市场竞争竟价格看，懒存在一定杂的成本压猴力，利润蛾空间非常争有限；因冤此，为追婶求利润最在大化，必甩须想方设强法将项目术打造成中榴高端项目握，以获取风更多的溢徒价收入。3、项目萄开发--缝-市场定舱位通过项锡目规划惧及开发存，通过款对创新绍居住理衬念的提坦炼及构氏筑，打雷造创新筋型产品邻，形成盾独一无客二的差捞异化概啦念，打歇造差异呜化竞争滑对手的格，立足余吉首老颤城大田讨湾区、炊辐射吉渣首整个颂市区乃孩至周边筋的，满拨足市场邪主力群跌体追求容的：中高档/卷现代高尚阿住宅社区应此，肺可以确怒定本项拉目市场揉定位应勇该是下述章押节我们仆将对如掀何实现夕市场定遇位在项目规抢划上进行镰意向性探骨讨第四部房诚分走项目规旬划建议1、地块绩初步评估本宗用地还地块需标高及坐菠标图1、地块岭初步评估1、用地搭地块较平嚼整，无较护大落差，鼻利于项目缸施工；2、项岭目地块圾北面与杆西面武铺陵路为煮过境路灿，地势销较高，奴比本用兵地高7晕－10让米，使傻本用地叔形成居摔住洼地朗；3、地块峰比临江堤千岸高近4稼－8米，饭不会形成叹江水倒灌控；西南侧豪及东侧民驾宅与用地晃有一定高瞒差。4、地抵块有一浊四车道厅规划路载将本地课块东西绢完整分沈离，对夜项目整哭体性有慎严重影军响。本地块为到东、西、嗓北三面高选地合围的坛不规则平浅整洼地。且有规划闭路完整分戴割整个地绝块。1、总用燥地面积3呼9189近平米，居某住用地；2、建筑颈密度≤3门0％，绿泼地率≥3何5％，容团积率≤2细.8；3、建筑碰控制边线叶后退：多悔层2米以惭上，高层挖7米以上东，沿河留莫足15－处30米绿筝化带；4、内傲部交通蜂：内设英≥6米缺的环形牌消防通侄道；出入口设艇置于场地已东侧及西早侧，至少锈设两个出武入口与城采市道路连替接；5、楼间悟距及建筑读后退满足样消防、通检风、采光蹲等基本规狗范要求；6、建筑惯造型应体喝现民族特院色，建筑骂色彩以浅毯色为基调历，多层建件筑采用大啄坡屋顶；7、处欧理好规夹划道路给与两块获居住用找地出入塘口、规锋划道路扒及物管判衔接问俩题；8、市牺政管线鹊采用地倍埋式，捏与城市关地下管姑网相连弯；9、配箭套应设气置地埋肆式垃圾扔中转站肿、化粪缸池、托瞒幼、商蹦店等。2、本宗荒用地规划酷要点及限阶制3、本迟项目规调划需要草尊重的矩原则及斜注意的慎问题1、尊斤重本项闪目的市厅场定位犯——中高档法现代高京尚住宅省社区；2、通过熟规划设计妈，解决项封目地块地菌势相对三遮面较低、及规划路败带来的严岛重影响；3、尊皮重规划颂要点及虏规划限合制；4、符顾合吉首夕本地气厌候特征干及尊重鲜当地一谎定的生德活习惯猜。在后续章节中，本公司根据地块实际情况及现有材料，着重针对以上问题提出示意性规划建议。具体规划论证将在项目落实及实地考察之后，与本项目规划设计单位共同进行探讨和实施。4、项目哀总体规划滩----美意向示意衬图说明：1、主稍入口设叨置在项述目西北则面临武坊陵路，渴次入口皂设置在乳项目西吼角。建炊议做人绕车分流督设计。2、主景俩观轴纵向添位于项目深主入口，鬼延伸至河线岸绿化带拦；3、沿剂河（项捕目二期户）做吉篮首最长呈河岸绿惜化景观闲带；规沸划路先椒整体分纵离做纵浪向绿化亡带；5、减小零建筑密度讲，控制在兼23％左钻右，增加辨建筑层数洞;提高绿甘化率，以六提高居住船舒适度；6、建筑照布局要考叫虑景观均静好性，尽硬量做到户配户观景；7、小贝区应配毅有会所繁，大主咏题景观乱广场、勒儿童乐犬园/休暑闲广场听、网球亏场等配捎套设施娱，提高袖社区品怖位。5、项目武分期开发哀示意图说明：1、项目汇分二期开宋发，容积马率建议控罪制在2.哗5左右，夫总建筑面叔积在10楚万平米左施右。一期浩建筑面积眨控制在5买万平米左丙右。一期产品狡建议：小高层尝为主，验12F蝇＋15穷F二期产品漠建议：小高层责＋高层12F＋遇15F＋嚼18F小高层避赛免层数单绪一，高低宽搭配，以完使项目获葡得错落有告致、景观钳视线均好贵特征，丰冠富项目的揉天际线及瓶展示面韵恳律感。6、项牲目建筑吐说明-芝---地建筑底语层架空解决项凉目洼地该问题：1、项释目用地声地势平傅整，但扮项目为贪三面合慌围的洼齐地形态菌，不利四于打造杏高尚住去宅，也姜将严重羊影响本覆项目的狂居住舒涛适度及闹形象。2、建华议项目抵做4－祸5米底傍层架空肚，以抬场高建筑摇高度，胖增强通辆透性及回居住舒招适度。3、做利底层架丑空可节夺省土方维成本，增增加项吧目绿化龄范围及项绿化面爽积，增群加项目突公共活语动空间抖，解决险项目地梯面停车佳问题，终增加项索目卖点躬，一举宿几得。架空层示盯意图7、外趴立面风番格建议趴---遗-首选遇：现代蔑风格7、外庙立面风夺格建议披---系-备选捷：欧式茫古典主馋义风格7、外立脂面风格建轨议---灰-备选：云北美后现计代风格7、外葛立面风请格建议杰---壁-备选店：现代房诚中式风遮格8、园勤林风格凶建议-乖---胸江南风诵情园林特点：1、造价弦成本相对严其它较低乏；2、易证出效果甜，取材灾丰富，难施工技绘术成熟3、凸现泡项目民族择特色，独崭具东方神抽韵4、曲折送通幽，适敢合中型项秒目打造5、绿伍化植植喊物、石全材等吉雕首当地化丰富可就地取影材6、易维荣护，维护梦成本相对娱较低。9、配笼套设施奶建议-较---扫会所、购商业、秒休闲健犬身、停毫车场等建议：1、在榴项目主鹊入口做沟架空层壳会所，刻营销周营期内做计为现场营营销中跃心；2、小休雕闲广场、码儿童乐园鄙一定要做伸；3、做网魔球场提升咱项目档次碧，也可利跌用规划路轧做休闲及篮体育健身乒场地；4、规划者路沿街两浇栋可做两细层商业群闯楼＋小高闹层，以丰批富社区商虫业配套。5、社颤区内停朵车位利风用架空液层划分烫车位，剩高层做括地下车业库。9、户谨型设计慈建议1、总体进设计理念援：尊重本巷地，适度福超前，融发入创新；2、以市涉场主流户悠型作为风肯向标，并隙融入现代债人居理念青；3、一期什户型比例搜建议：130－译140平甲米三房占青一期货量交50％左慌右；110－于120平滋米三房占饭一期货量细20％左偶右；140平兰米以上占巴一期货量率20％左驼右；85平米俘左右两房制占一期货旧量10％改。4、户型帆设计基本沟要求：高缝实用率设张计，高舒唉适度设计郑，全明设润计，动静胃分区、干卸湿分离，酬适当融入摄私密性设科计。说明：追限于篇绳幅原因伙，有关鼻优质户茫型推荐