房地产标杆企业成本管理流程核心精解

1房地产标杆企业

成本管理流程核心精解

2013·12中国·郑州主办机构：赢房中国第一页，共七十五页。课程介绍由在标杆房企从事成本管理工作多年的专业课程讲授专家主讲。在详细介绍标杆房企的具体操作流程的同时，结合标杆房企的典型案例，重点阐述流程的关键控制点，解读这些流程制定的原因和目的，深刻揭示标杆房企流程制度背后的管理精髓和本质，从而真正掌握标杆房企的流程制度并融会贯通，避免生搬硬套。2第二页，共七十五页。课程收益全面了解标杆房企成本管理流程制度深刻理解标杆房企成本管理核心关键控制点分享标杆房企二十多年沉淀的典型案例赠送本课件所涉及的标杆企业管理制度电子版（《目标成本测算表》除外）

3第三页，共七十五页。课程对象地产公司董事长、总经理、成本（造价）、采购分管领导成本（造价）经理、主管、造价工程师采购经理、主管、采购工程师4第四页，共七十五页。课程目录工程合同管理签证变更管理预结算管理工程档案管理招标采购管理全成本管理5第五页，共七十五页。1.1标杆房企制度流程《工程合同管理办法》详解合同管理分工原则合同管理遵循原则合同结算约束原则工程合同分类原则《工程合同拟稿审批表》审批流程工程合同管理6第六页，共七十五页。1.2标杆房企工程付款审批流程工程付款审批流程付款原则特别事项《工程付款审批表》工程合同管理7第七页，共七十五页。1.3合同精细化管理工程合同管理8第八页，共七十五页。1.4中国式合同潜规则阴阳合同问题：预防万一合同名称技巧：巧舌如簧合同签署时间：小心致命备案合同内容：有备无患官司裁决方式：甲乙有别工程合同管理9第九页，共七十五页。1.5合同管理三大关键点合同官司本质

要命的开工令工程合同管理10第十页，共七十五页。1.6合同计价原则签订固定总价合同的四个基本条件

避免小合同大结算工程合同管理11第十一页，共七十五页。1.7标杆房企合同管理案例工期管理案例违约管理案例合同管理案例工程合同管理12第十二页，共七十五页。131.8案例探讨工程合同管理合同索赔案例某别墅项目由多种户型组合而成部分别墅由于图纸设计失误，没有说明户型组合方向施工中发现有两栋别墅的户型方向错误，不得不拆除重做，造成几十万元的损失请问本案如何处理索赔？A设计负全责B施工单位负全责C设计负主要责任，施工单位负部分责任D施工单位负主要责任，设计负部分责任第十三页，共七十五页。2.1标杆房企制度流程《设计变更及现场签证管理办法》详解通用管理原则签证变更类型签证变更流程责任承担原则结算控制条款《签证变更单》一个指令单可有多个确认单现场土石方签证确认办法审批单不能替代确认单签证变更管理14第十四页，共七十五页。2.2签证变更三个必备单标杆房企新旧签证变更单变化、优缺点比较单一：乙方不应参与单二：办理完工依据单三：结算根本依据不是唯一事后补单案例绿化变更案例签证变更管理15第十五页，共七十五页。2.3标杆房企签证变更管理核心详解

签证变更关键控制点紧急情况约定来自乙方对甲方的保护不可追溯工程规定：拆除案例变更前现场确认记录无效规定三单齐全专业会签交楼影响原件结算签证变更管理16第十六页，共七十五页。2.4签证变更处理三大原则

土石方案例材料换填案例

签证变更管理17第十七页，共七十五页。3.1标杆房企制度流程《工程计价管理办法》详解通用原则资料规定计价原则施工组织设计特别条款预结算管理18第十八页，共七十五页。3.2标杆房企制度流程《工程预结算管理办法》详解通用原则结算流程时间要求优先原则《工程结算审批表》《竣工结算造价协议清单》预结算管理19第十九页，共七十五页。3.3标杆房企制度流程《工程报送结算资料作业指引》详解通用要求特别要求：土石方、桩基、园林……预结算管理20第二十页，共七十五页。3.4标杆房企制度流程《工程结算复核实施细则》详解通用原则关键原则权利责任复核基本方法复核过程控制预结算管理21第二十一页，共七十五页。3.5现代预算管理模式现代预算管理与传统预算管理差异预算工作已不再是一栋楼一次算完

预结算管理22第二十二页，共七十五页。3.6标杆房企预结算管理核心详解结算原则——大样图案例结算规划——结算不及时案例材料管理——甲供材案例现场控制——构造柱案例细节技巧——屋面防水、园建基础案例单位管理——结算范围案例竣工控制——竣工验收案例关闭结算——涂料结算案例预结算管理23第二十三页，共七十五页。3.7.1目标成本阶段对结算的管理

预结算管理24第二十四页，共七十五页。253.7.2施工图阶段对结算的管理

预结算管理第二十五页，共七十五页。263.7.3招标阶段对结算的管理

预结算管理第二十六页，共七十五页。273.7.4施工阶段对结算的管理

预结算管理第二十七页，共七十五页。283.7.5结算阶段对结算的管理

预结算管理第二十八页，共七十五页。293.8管理结算的六个方向

预结算管理第二十九页，共七十五页。303.9结算三大条件

预结算管理第三十页，共七十五页。313.10案例探讨预结算管理绿化变更案例签合同前对方发现有一种树单价错误（少一个零），造成价格偏差200万元修正此错误，对方将由最低价变成次低价对方董事长签下承诺函，同意价格不调整请问本案如何处理？A仍由该公司中标，合同金额不变B取消该合同，改由次低价中标（合同金额增加100万元）C其它建议第三十一页，共七十五页。4.1标杆房企制度流程《成本档案管理办法》详解通用原则档案分类归档主线保存规定工程档案管理32第三十二页，共七十五页。4.2工程档案存放原则存档文件查询文件制度文件结算文件过期文件工程档案管理33第三十三页，共七十五页。4.3工程档案管理关键控制点公共集中原则：公属性权限分级原则：保密性及时存档原则：完整性及时清理原则：有效性销毁时限原则：回收性借阅登记原则：追溯性台账检索原则：快捷性定期备份原则：安全性工程档案管理34第三十四页，共七十五页。4.4标杆房企档案管理案例图纸错误案例合同台账案例工程档案管理35第三十五页，共七十五页。5.1标杆房企制度流程《工程招标管理办法》详解通用原则决策机构职责分工及详细分工表招标策划主要内容标段划分案例招标方案案例标底规定投标单位规定供应商管理案例定标规定废标规定《工程采购管理办法》招标采购管理36第三十六页，共七十五页。5.2标杆房企制度流程《采购信息管理规定》详解保密级别范围规定内控规定招标采购管理37第三十七页，共七十五页。5.3标杆房企制度流程《供应商资质审查操作指引》详解审查原则考察原则营销整合案例

招标采购管理38第三十八页，共七十五页。5.4标杆房企招标采购流程详解组织架构采购模式分类采购原则战略合作层级供应商分类采购业务框架图招标采购管理39第三十九页，共七十五页。5.5标杆房企商务标评标方法《经济标评审报告》示例错漏项处理原则废标、弃标情况目标成本不平衡报价特别条款传播范围标书准确性判断技巧招标采购管理40第四十页，共七十五页。5.6外联环节关键控制点组织分工外联原则招标采购管理41第四十一页，共七十五页。5.7发标环节关键控制点发标原则留下痕迹发标案例招标采购管理42第四十二页，共七十五页。5.8答疑环节关键控制点答疑原则留下痕迹串标案例招标采购管理43第四十三页，共七十五页。5.9开标环节关键控制点开标原则囿于形式招标泄密案例招标采购管理44第四十四页，共七十五页。5.10定标环节关键控制点定标原则招标采购管理45第四十五页，共七十五页。6.1标杆房企全成本管理理念及其核心管理角度看成本全成本管理25%50%25%卓越公司75%20%5%一般公司行动可行性方案规划管理差别46第四十六页，共七十五页。6.2标杆房企全成本管理理念及其核心全成本管理萨缪尔森《经济学》(1948)前言我在赚钱谋生——预算员我在做全国最出色的石匠活——造价师我在建一座教堂——成本管理者不是职务决定一个人是否是管理者管理角度看成本47第四十七页，共七十五页。6.3标杆房企全成本管理理念及其核心全成本管理管理角度看成本“一个重视贡献、为结果负责的人，不管他职位多卑微，都属于高层管理者”——PeterF.Drucke

48第四十八页，共七十五页。6.4标杆房企全成本管理理念及其核心管理角度看成本全成本管理49第四十九页，共七十五页。6.5标杆房企全成本管理理念及其核心全成本管理50第五十页，共七十五页。6.6标杆房企全成本管理模式全成本管理造价审算型：被动事后目标管理型：主动事前企业经营目标=预期售价-目标成本51第五十一页，共七十五页。6.7标杆房企成本管理架构全成本管理责任成本管理目标成本与动态成本管理作业过程管理成本管理软件成本管理委员会控制系统信息系统组织系统领导机构

管理工具管理制度成本、工程文件52第五十二页，共七十五页。6.8标杆房企全成本关系图全成本管理土地成本开发间接费期间费税建设成本开发成本完全成本完税成本建安成本53第五十三页，共七十五页。6.9标杆房企全成本构成全成本管理土地成本前期准备费建筑工程费安装工程费室外管网工程费园林环境费配套设施费开发间接费期间费54第五十四页，共七十五页。6.10标杆房企目标成本管理体系全成本管理目标成本是参考历史成本数据、资料，结合目前市场价格情况，并预测未来价格走向，同时根据产品定位、产品预期售价和期望利润，预先制定并力争控制的产品成本目标成本作为产品未来成本的控制依据，是产品设计、采购、施工等整个项目开发过程的指导和控制性文件，是企业各部门通过技术、经济和管理等措施努力需要实现的产品成本的控制线55第五十五页，共七十五页。6.11标杆房企目标成本管理体系全成本管理新项目发展规划设计扩初设计施工图设计施工组织与材料采购竣工结算成本估算目标成本测算一目标成本测算二目标成本动态成本结算成本分析

目标成本形成动态及责任成本执行产品定位目标成本测算三56第五十六页，共七十五页。6.12标杆房企目标成本管理体系全成本管理《目标成本管理实施细则》详解目标成本文件构成目标成本管理原则制定步骤修订条件考核指标57第五十七页，共七十五页。6.13标杆房企目标成本编制原则全成本管理58第五十八页，共七十五页。6.14标杆房企目标成本编制程序全成本管理59第五十九页，共七十五页。6.15标杆房企目标成本测算表全成本管理《目标成本测算表》简介60第六十页，共七十五页。6.16标杆房企目标成本控制责任书全成本管理《目标成本控制责任书》详解编制依据各部门作业目标控制要点施工组织案例61第六十一页，共七十五页。6.17标杆房企新城市目标成本解决方案全成本管理借助网络政府部门造价管理咨询公司施工企业房产公司亲朋好友楼盘考察实地踏勘谨慎对比62第六十二页，共七十五页。6.18标杆房企前期成本管理模式全成本管理《设计阶段成本管理工作指引》详解概念设计阶段方案设计阶段建筑设计结构设计安装设计环境设计销售包装工程设计组团划分案例景观设计案例63第六十三页，共七十五页。6.19标杆房企产品线全成本管理64第六十四页，共七十五页。6.20标杆房企无效成本管理全成本管理《无效成本管理工作指引》详解无效成本定义无效成本分类无效成本控制措施《无效成本分析表》材料保管案例无效成本案例65第六十五页，共七十五页。6.21标杆房企动态成本管理全成本管理成本的发生和形成是一个不断变化的过程，决定了成本控制是一个动态过程动态成本管理就是在成本的发生和形成过程中，为达到预期的目标成本，所进行的成本预测、分析、监控、实施、反馈，并通过对实际发生成本与目标成本的比较，采取相关措施或进行相应调整66第六十六页，共七十五页。6.22动态成本管理意义全成本管理保证成本处于可控保证目标成本实现提供成本决策依据满足融资渠道需要67第六十七页，共七十五页。6.23标杆房企动态成本构成全成本管理签约金额变更签证结算调整签约金额变更签证合同调整已发生成本合同性成本非合同性成本已结算成本未结算成本待发生成本动态成本68第六十八页，共七十五页。6.24标杆房企动态成本管理原则全成本管理全过程管理原则全员管理原则目标管理原则责任管理原则及时调整原则69第六十九页，共七十五页。6.25标杆房企动态成本管理月报全成本管理《成本管理月报》介绍70第七十页，共七十五页。6.26标杆房企责任成本管理全成本管理实行责任成本管理的目的，在于贯彻落实责权利相结合的原则，促进成本管理工作健康发展，更好地完成和实现目标成本责任成本通过将目标成本进行层层分解，明确各责任部门的成本管理职责，并依据规定的考核标准进行评估、反馈，评价其成本职责履行情况，从而起到加强成本管