某花园招商物业管理设计方案

PAGEPAGE110前言招商花园城市一期位于蛇口的门户位置，具有优越的地理优势，它北面隔东滨路与南油毗邻，东面隔工业大道与沃尔玛商场正对，西接龙电住宅区，南通蛇口腹地。在硬件建设上，小区建筑经济实用、品味高尚，设备、设施功能齐全、智能化程度高，商业及服务配套齐全，整体环境优雅宜人。为了编写出有针对性的物业管理方案，早在花园城市一期立项之初，我们就已经开始了对项目的跟踪和研究。并且组织考察团，赴香港学习，考察了由香港梁振英测量师行，怡高物业管理管理的部份物业，对香港物业管理的先进经验进行了总结和借鉴。接到招投标通知后，我们立即成立投标工作小组，组织公司具有丰富物业管理经验的资深管理人员和专业技术人员，仔细研究，集思广益，组织各级管理人员、工程师，多次到现场踏勘，以掌握翔实的第一手资料。在此基础上，精心策划并制定出了多种方案，并以科学严谨的态度和高度负责的精神，对其进行认真地优化、筛选和可行性论证。对于花园城市一期的物业管理投标工作表现出高度重视和负责。站在发展商和住户的角度，我们确定了花园城市一期物业管理的指导思想、管理目标和管理方式，并制定了一整套切实可行的物业管理方案。我们的总体指导思想是用先进的物业管理理念和专业的物业管理技术，在花园城市中营造安全、舒适、优雅、温馨的生活工作空间，并赋予其特有的人文景观，让花园城市成为“城市中的花园”。我们的总体目标承诺是在正式接管花园城市一期一年内通过ISO9002质量体系认证，并达到“深圳市物业管理优秀住宅小区”管理标准，两年内达到“全国城市物业管理优秀示范小区”的管理标准。我们有足够的是实力和信心实现自己的诺言。我公司作为深圳市资深的甲级物业管理公司，率先推行社会化、专业化、企业化、规范化的管理模式，凝聚了一批技术全面、训练有素、作风严谨的员工。在领导班子的正确带领下，在全体员工的勤勉努力下，经营管理不断突破，整体实力不断加强，行业地位日益提高，九九年以前已有相当一批所管物业获得全国、省、市级“优秀示范小区（大厦）”和“优秀住宅小区（大厦）”的殊荣。在此荣誉面前，我们没有停步，九九年更创出了六个考评小区一次性全部通过了“深圳市物业管理优秀小区（大厦）”的考评。并且其中五个小区获得了参加“广东省物业管理优秀小区（大厦）”资格的佳绩，在深圳市物业管理同行中名列前茅。我们努力塑造的“招商物业管理，真诚服务大家”的优秀品牌与企业形象，得到了广泛的认同和好评，为参与市场竞争和发展，奠定了坚实的基础。作为蛇口工业区大地产战略中的一员，我们深知自己肩负的重任，我们正在积极地秣马厉兵、枕戈待发，一俟中标，我们将派出精明强干的管理队伍，运用我们的才智和精益求精的管理技巧，让花园城市真正成为“城市中的花园”。深圳招商物业管理总经理：日期：第一项姑物业管理服兵务的整体策右划与构想樱一、招商物屈业管理公司郊基本情况介壶绍膜深圳招商物阿业管理有限袄公司成立于缺1992形年摧10血月，是招商愧局蛇口工业劣区的直属企获业，前身为镰招商地产经兔营管理部。夏我公司员工艰大多数从事脱物业管理十踩多年，具备炭丰富的经营弯管理经验.捧伴随着蛇口夫工业区的开悔发建设，我惑公司已发展套成为一个总机资产360宣0万元，年渗营业收入2水500万元匀，年利税拦300责万元的大型梢物业管理公尤司。我公司办现有各类专菜业管理服务促人员近60霉0名，管理首着包括鲸山滑别墅、海滨协花园、招商膛大厦、联合道大厦、千叶杜苑、爱榕园岗等建筑面积享逾据150病万垮M捏2礼，共计三十滴多处的大型杜物业。旧98器年何4套月，公司荣航获深圳市物昆业管理甲级彻资质证书。桑98葡年绍9良月公司通过源ISO90新02展国际标准质厕量体系认证栽。我公司凭但借自身优势灿，已成为深授圳最具规模搁和实力的物蒜业管理公司沈之一。通过档提供高要求敲、高标准、举全方位的物地业管理服务毁、保安服务钞、清洁服务危、绿化服务皮、维修服务水、家政服务谅等业务，通饥过规范化、去专业化的管劫理运作，创赶造了适合物非业管理行业笔发展的自主弟经营、自负短盈亏、自我捆发展和自我牵约束的现代喉企业制度，绑在社会上和册同行中逐步菌树立起了济“户招商物业管积理，真诚服模务大家秃”享的优秀管理构品牌与企业简形象。即我公司以特逮有的鲜明的限企业文化，古凝聚了一批光技术全面、困训练有素、荒作风严谨的著员工，他们六热爱物业管千理行业，勤踢恳工作，积还极进取，勇石于奉献，成必绩斐然，其筐中鲸山别墅敌保安队忌97制、98连续秒两年被团中买央授予截“疲全国青年文塞明号困”锄的光荣称号敢；鲸山别墅究95桥年荣获探“阁全国城市物情业管理优秀界示范小区丽”航称号；海滨杠花园荣获牵98去年彻“柱全国城市物芝业管理优秀渗小区哪”泉称号；还有抢相当一批物猾业荣获深圳纠市物业管理箩优秀小区（已大厦）称号螺。在99年耀深圳市物业抚管理行业达铃标考评中，弱我公司共有撞联合大厦、促怡庭园、翠剃薇园等六个坊小区（大厦竿）参加评比杯，全部获得哨“货深圳市优秀她物业管理小负区（大厦）姨”劫称号，并有棒五个小区（国大厦）被深三圳市住宅局扫推荐参加省蛙优评比，在铃深圳市同行急业中，参评赠小区（大厦似）数量最多刚、物业类型泥最多、获得爷奖项最多。场我们物业管淋理的成果，尘得到了国家典建设部领导谁的肯定，倍棚受同行的关蒙注和好评。崭附：公司历睬年获奖情况炊二、招商物纳业管理公司探接管花园城幕市一期的优迅势分析驳（一）精心伞设计管理方斜案额1．针对花写园城市一期凤的招投标工积作，我们组嫁织公司具有纠丰富物业管军理经验的资营深管理人员爬和专业技术貌人员，精心滩策划管理方贪案。站在招注商地产楼宇张营销和购房透者生活居住食的角度，我译们确立了花适园城市一期升物业管理的画指导思想、吸管理目标和艇管理方式，商并制定了一积整套切实可爪行的物业管压理方案。我嚷们的总体指竖导思想是用粗先进的物业音管理理念和嚷专业的物业除管理技术，巩在花园城市浩中营造安全栋、舒适、优篇雅、温馨的仔生活工作空浆间，并赋予扁其特有的人埋文景观，让禁花园城市成玩为城市中的恐花园。谜在物业管理捆中，我们将怠导入互动式捧管理方式，龟务必通过我纹们精心的管赤理与服务，刑使花园城市陶真正成为城银市中的花园拐，真正成为壮环保社区、兰绿色家园。悠2．从花园自城市物业管今理的角度出魂发，我们对脏发展商提出给了有关建议练，涉及到社声区的整个策罩划和房屋营疗销，涉及到凶清洁、绿化师、安全等方甘面的设计和烛装备。此外率，我们还制里定了相应的舌前期介入的转措施，参与桃施工与验收松，尽量为日文后花园城市洞的物业管理音工作铺平道似路。玻3．针对业鹊主的具体情筋况，我们对隐花园城市物殃业管理的各系种常规性公摆共服务进行株认真策划和谅设计，此外总，还根据香息港业主的居昆住需求和小态型商务办公睁的需求，制夹定了一系列燥特色服务内废容。让业主股满意，将是舰我们孜孜追葡求的目标。厉（二）科学洪规范的物畜业管理体制恳运作体系畅我公司已于动98年9月塞通过嫩ISO90耀02串质量认证；凶科学、严谨细、规范、缜漆密它的质量管理伪体系是我公蕉司确保招商阵花园城市一圈期管理质量条的有力保证筒。塔在ISO9胸002质量豪体系推行中碌，我们特地可强调滨“乎三定五按预”夺，确保物业披管理的各项姥工作规范、广高效、有序馒。知“卷三定寇”浙即短“肝定岗、定员耕、定责晋”揭，驴“沿五按偶”怖即轮“药按程序、按白标准、按时垒间、按路线要、按指令责”瓜。通过认真而试行、大力公推广，目前脸，各部门、汤各管理处已内经做到岗位鉴设置合理、令定员准确、竹职责分明，秆各种标准明社确细化，流氧程规范清晰迹，各项工作迹在时间、地银点上的分步阿控制合理适中度。恭我公司在蛇之口工业区企圆业管理部的缸指导下，在锣建立现代企倒业制度，规邪范拼企业运作行呢为等方面绩怪效显著，已居建立起有“续自主经营，甲自我完善，买自负盈亏，描自我发展拉”贯的良性企业念运作机制。幻我公司在蛇鲁口工业区9础9确“送管理年诊”永活动管理工跑作中受到工尿业区嘉奖和暴表彰。慧在深圳市工赴商物价税务寸管理部门和掉蛇口工业区趴财务部及广瑞大业主的管枣理贷监督下，我咳公司的财务川运作、规范业化成本管理侵卓有成效；像管理收费合特理，严格执车行了国家和拾深圳市颁布扯的物业管理脑行业标准。泽在保证物业禽管理服务质旋量的前提下从，实现了管押理成本最优肥化。问重视人力资国源的开发与扛管理，不断恒吸收优秀人精才，提高人另员素质，并陈在轨公司内部建想立了一整套僵人才培训、谷学习、进修河、考核制度叙，不断对人榨员素质进行往优化。我公磨司管理技术垂人员85人茄中，现有大刮专以上文化蓝程度的有6类6人，占7等8%，其中半研究生4人规，占5%，碑本科生23捏人，占2妥7%，大侵专生39梯人，占46枕%，具有添高级职称4帮人，占5粉%，中级妻职称18闻人，占2秘1%，初级皱职称33撞人，占39蝴%，保证胜了我公司持扮续稳定发展眠。稍（役三）具有丰陵富的管理与誉服务经验优罢势凉1搞．我公司具室有丰富的多四类型物业管宗理经验展我公司在管岭理150万堡平方米的物喘业中，包含蛛各种不同类早型：如高层彻住宅、高登层办公楼、劣商业大厦、全高级别墅、朗工业厂房、桑会所、酒店料公寓、多层弱住宅、职工歉住宅等，相姥当一部分已真获得区、市钉、省、国家肢优秀管理小判区称号，并县积累了丰富食的管理经验轮。我公司管慕理的鲸山别瑞墅区居住了眠来自全世界涝37个国家适和地区的外懒籍专家及其节家属共10常00余人，律其管理的完爽善在深圳市叙物业管理界悔中有口皆碑星，历年来都明保持了全国勇优秀物业管沸理示范小区国称号；现任失建设部副部畜长宋春华、蚕谢家瑾考察词完鲸山别墅术区后，曾称面赞：鲸山别茫墅不愧是中塞国物业管理时的骄傲，并调提词：贱“显物业服务好债，鲸山温馨雪家。咱”衣我公司管理乒的另一样本掠海滨仓花园，包括替高层、多层呀、商业中心巧等多类型物香业，建区时唱间已15年面，仍能获得康“师全国优秀物务业管理小区热称号齐”壳，时间之长功，创中国物脱业管理之先土河。这证明擦，我公司的欲物业管理质控量是经得起叙时间的考验晃的。我公司漠计划，接管败招商花园城慈市一期后，柔在完善其全畏面管理的同葱时，将对其杀小高层、多来层、会所等窜实施重点优峰化管理方案豆，力求在最涂短的时间内荷提升招商花舰园城市的整轨体形象，达固到一流的物右业管理水平和，凸现招商财花园城市物赌业价值。蚀在存总结管理涉箩外楼盘经验济的基础上，富我们公司更开注意学习和蓝借鉴香港的霞先进物业管恰理经验，与帽国际物业管赠理接轨，多传次派人考察慰由香港物业赔管理公司管闹理的物业，队从各个角度增进行了总结乔和学习。加秧之我们所管搏理的海滨花帐园等物业拥惧有大量的香培港住户，我宗们深知香港喜业主的需求辽，有丰富的士为香港住户赞提供日常物亲业管理服务掩和特色服务拨的经验，这矩也是我们有旺信心管理好愈花园城市的衡优势之一。祥2根．我公司具呼有大面积园围林绿化管理骑经验碌我公司管理后的占地面积哪35万平方卵米的鲸山别冶墅，5万平希方米的海滨藏花园，3音万平方米的存碧涛苑小区布，在管理大辛面积园林绿捕化，园艺造帐型，环境营铁造及维护等怎方面有着丰豆富的经验。孩在千叶苑管卸理的屋顶花杨园受到市优免考评小组的辨一致好评。母我公司管理洽下的各绿化尖园林都欣欣美向荣，各具弯特色。花园阳城市一期绿磁化覆盖率达负34%，其挥草地、水景只、林木、屋孝顶花园将为胜我们在绿化刊园艺技术方赏面提供一个诞最佳的表现汗舞台。端3．我公司智具有丰富的弱设备管理经梳验裤我公司拥有抹各类专业管范理技术人员蝶80余名，打对各类物业蚕设备如电梯肾、中央滴空调、供配剩电、消防系灯统、保安系魄统、给排水蕉系统、智能现化管理系统预等都有健全听完善的、成工熟的管理经张验，能确保屿各个系统都巷处于良好的美运作状态，双使花园城市属的设备特别仓是智能化系遍统安全可靠画地发挥作用培。涉4．我公司环具有体贴入勺微的社区家漆政服务经验勾物业管理除潜开展常规服裂务工作外，翅如何全方位啦满足住户的养各种生活需志要，是荐我公司孜孜巨以求的服务范境界。为此玉我公司以冷“册您的满意就咱是我们的追康求是”夹为社区家政差服务宗旨，倒24小时全掘天候为住户供提供优质的湖社区家政服彼务。我们为饲广大业主提吃供了形式多罩样的无偿服病务和合理收炊费的有偿服倘务。作为综厌合服务的优居化配套措施营之一，既满均足了广大住戴户的生活要息求，又加强敢了物业公司盆和住户的沟泊通与了解，结取得了良好烧的社会效益粮和经济效益碍。花园城市粉的住户将享榨受到我们体演贴入微的优开质服务。细（四）精明卷强干的领导舱核心，团结疗进取的员工为队伍终1．拥有一取支团结拼搏肿的干部职工决队伍市企业竞争，代实际上是企胶业经营者之演间的竞争。鼠我公司拥有此一个素质高开，能力强，冈魄力大的领肝导核心。尤内其是我公司巨总经理张万麦和，拥有1科0余年的物筑业管理经验浓，作为深圳袄物业管理行盟业仅有的两朵名代表之一若，95年被肿市政府评为燕“都市优秀经理立”炸。量我们还有一亮支团结向上泄，拼搏进取稳的员工队伍则。其中管理斩技术人员8皇0余人，大耕专以上程度录近70人。付曾多次获得乱蛇口工业区仇“挤青年文明号防”箱、蛇口工业渔区三学两创乱“固文明集体轮”企称号。眨既有强有力夕的领导核心满，又有团结秋拼搏的员工挡队伍，我公旷司具备了在伐市场经济大府潮中弄潮的厌实力，可以配胜任任何物串业管理工作隔，包括对花瞎园城市一期折的接管。榴2．拥有一薯支有战斗力牛的安管人员喂队伍察我公司安保橡部成立于1茶994年4制月，是一支述按公安机关桐统一安排自机建自管的历安管队伍。程现有安管员援近400名盈。通过对安眼管队伍的严递格管理和规教范化运作，乒已成为蛇口蔑地区治安稳续定的生力军隐和主要力量担，以形象佳斯、素质高、出作风过硬、侵纪律严明、营机智勇敢而法享誉蛇口地喝区。五年来幼，协助公安撒机关打击各险类违法犯罪堂活动，维护池了管区内各黄办公楼、工幅业厂区、住钱宅区的正常患秩序、生活少环境及人民愧财产安全，次共计捉获各秃类违法犯罪橡人员80余毯人，破获各岩类案件60温余起。我保透安队还代表欢蛇口地区保惧安队伍在9字5年的深圳摸市保安队伍似比赛中，勇即夺冠军，获飞深圳市公安将局的表彰和吹嘉奖。96蒸年获蛇口公济安局保安训速练比赛第一逗名。鲸山别符墅保安中队棉还获得了9黎7年交通部骂、团中央授乱予的贴“想全国青年文陕明号赠”劲的光荣称号韵。原美国前俊总统布什的骗安全顾问，柄现阿科公司瘦的安全总监冻在96年对个我保安队伍衣考察后，评纵价我保安队聋伍的综合技仪能和素质是泥“讲A骑”眠级，一点也妈不比美国的升护卫专业公珠司逊色。有积这样一支安袜管队伍，加司上花园城市鬼一期的安全批管理智能化稠硬件，我们评对花园城市召的安管工作洞将会如虎添稿翼，花园城糟市一期安全陵宁静的生活洗将在我们的野努力下得以秩实现。炮（挣五）公司业扩务实力雄厚巴公司在提供膜专业化一体遣化物业管理姨服务的同时蛾，还可以为峰发展商提供眯物业出撤租代理服务筝。采取多种蜓措施，为发句展商出租物速业提供全面俗有力的支持始，并保持较陪高的租金回佩报率。公司歌管理规模现呀已达150滚万平方米，队年营业收入软2500万域元，年利税皂300万元重。公司通过讽规模化发展矩，集约化经根营，具有较衔强抵御风险奶能力。我公胖司投资经营奇的致诚公司胁、豫龙港装康饰工程公司抛、新时代物液业管理公司责等也都具有抬较稳定的回绕报率。作（六）企业强文化与品牌李优势泥1．我公司鸭创立了富有织特色的企业防文化：戚企业宣传定位位：扰招商物业管现理，真诚服蔑务大家耐。事质运量方针：板优质、安全瞎、高效、有浑序妨。太服务宗旨：焦奉献真诚服约务，追求卓阵越管理。偷经营理念：拢以人为本，资市场为源，醉管理为基础剖，质量为生等命。自企业发展目菠标：客树立物业管究理行业的优团秀品牌。肚企业文化是请凝聚公司员书工的价值观攀、人生观的克思想指导，粒是加强公司钩凝聚语力，是员工腾孜孜为之奋牧斗的精神财预富，是公司浴不断发展的止、强大的、校源源不断的当、永不枯竭稠的推动力。栏2．完整的毁CI形象设吼计思我们结合物贺业管理实践按，聘请专业傍的设计公司宝，对我公司添的形象识别倒系统进角行了全面的言设计，并具螺有一套在小敬区全方位推政行运用标识陪系统的成功拖经验。我们箩将根据花园桑城市的具体吊特点，对小卖区内的各种悉标志牌进行喷统一的设计堡和制作，既派增加了小区载的美感，又谁充分展示了元招商物业为博花园城市业渔主精诚服务瓜的理念和承墨诺。央3．法“韵招商争”孤品牌优势档招商局经历型了风雨百年森，蛇口工业蜻区在中国改右革开放的大肃潮中乘风破平浪，招愚商品牌已经渠成了蛇口工加业区和招商竿房地产公司株的一项极其值重要的无形盟资产，载“祥招商培”欢品牌的价值栽理应受到我调们的高度重迫视。招商花断园城市一期录作为招商房萄地产公司开植发建设的楼着宇精品小户缠型商品住宅奥，招商物业乐管理公司将费通过自己精尘心到位的物兄业管理，为贩树立骆“凭招商邪”庄品牌作出自眯己的贡献。惭三、物业管颠理的指导思耗想、总体目福标与管理方嫩式爸花园城市一改期位于蛇口袍的门户位置霜，具有优越昆的地理优势取和完善的硬得件设施，认而真做好花园滩城市一期的怕物业管理工嗓作具有三个即方面的意义妄：刃花园城市高所质量的物业零管理工作，皮可以有效配袄合蛇口工业苗区对蛇口整霸体路环境的重新护设计、重新锁规划与重新尤整治，全力配营造葵“慧迈阿密俘”捕式的海滨城勉市风情；童2拨．花园城市治的高质量的皮物业管理工奴作，可以树冶立样板，维横护宣传招商傻地产名牌信址誉，直接促构进花园城市躺第一期及以甘后各期的售袜楼价格和进告度的提升，修为招商地产赴的步“翠大地产鹅”多战略作贡献下；愈3隐．花园城市项高质量的物选业管理工作选，给花园城激市第一期的虾业主提供优礼雅、舒适的模生活环境，宁达到玩“留新生活、新辣感受，细心跑体味每一天租”来的意境，维霉护宣传招商并物业的品牌内信誉。具基于上述认杂识，我们确忆立了管理花纸园城市的指买导思想、总幕体目标和管公理方式。趴(促一)管理花攀园城市一期秤的指导思想柱用先进的物殿业管理理念盗和专业的物苏业管理技术公，在花园城躺市中营造安些全、舒适、健优雅、温馨统的生活工作部空间，并赋颂予其特有的常人文景观，搞让花园城市臂成为糊“氏城市中的花新园饲”暮。阀（二）管理味花园城市一陶期的总体目暂标兵1．花园城功市在正式接漠管后一年内睡，通过IS湖O9002潮质量体系认这证；尸花园城市在驾正式接管后拒一年内，达施到字“愤深圳市物业存管理优秀住寨宅小区江”衰的管理标准皇；蜜花园城市在巾正式接管后转二年内，达魂到辰“哪全国消防安吨全示范小区再”章标准；丝4．花园城匠市在正式接叶管后二年内称，达到输“结全国城市物帽业管理优秀跃示范小区染”啦的管理标准倒。枯(和三)花园衰城市一期的踪管理方式馅根据花园城晶市一期的特冻点和招商物声业的管理经熄验，我们将迁严格遵守政踪府的有关法腥律、法规、努条例及标准女，对花园城姜市进行封闭搅式综合一体饺化管理。主钥要的管理方射式如下：养1．互动管糕理绪在花园城市主提倡、推行绣互动式物业爸管理。互动罪式物业管理软的内涵就是党管理处与业酒主的互动，胳这样既维护日业主权利、孤服务业主、浅让业主满意品，也便于物疲业管理工作耳的正常展开腾。惭（1）献管理目标互雄动壶花园城市的筋管理目标应纹该是由管理蜘处和业主（哗前期为发展损商）共同商松议和制杯定的，管理碍目的是一致险的。集（2）管理烈责任互动默花园城市管猛理处的责任胖是实现业主打提出的管理顾目标，而花先园城市的业轮主有责辣任协助管理骨处工作，并砌有义务按《渡业主公约》贵的要求和规逝定合理使用及花园城市物踪业，有义务视自觉维护花鄙园城市的完当整、美观、虽清洁和安全书等各项内容折。畜（3）管理澡过程互动鄙在花园城市痛的日常管理读服务运作过坡程中，住户羽的感觉就是泻物业管理工蔬作的镜确子。管理处领随时与住户三沟通物业管辜理状况，而巴住户也有义评务随时向管合理处反馈控意见和信息畜，以保证管筛理处的工作车就是住户的原需要这个方秤向。炊在配套服务努方面。除了润提供常规性旅公共服务之勉中，我们还知分析了花园锯城市的业主让的需求，提鉴供多种配套车服务，实现东互动。特别土是对于香港黑业主及小型旺商务办公业须主，我们设铃计了相应的艰特色服务项摊目。蓄在社区人文醒环境营造方桶面。位于蛇喝口门户的花疫园城市必须厨有一种和蛇补口整体风貌快适宜的人文屑风景，为此驼，我们对于县小区社区文赖化活动和环惑境社区文化灿进行了统一踪规划和安排症，并将在实筒际的管理过缎程中，经常纹听取客户的宅意见，实现周管理处与业纷主的互动。喊（4）财务猴收支的互动吐管理处的工攻作内容直接皱决定了管理煤处的财务收橡支，所以管届理费等费用成的标准疯必须与工作底内容相对应碰，追求财务掌平衡应该是晋管理处的权扁力，一味追顺求质量而不告顾财务状况俊，不应该是拿物业管理公弟司的正常行踏为。抚2．人本管贡理去以人为本，抱是我公司企粘业文化的精想髓。在花园陕城市一期我各们将推行人备本管理。这耗体现在以人巷为中心，把艰员工当作最氧宝贵的资源鼓看待，充分扩发挥干部和衔员工的聪明左才智和积极逐主动性，保经证物业管理型各项工作的逼顺利展开。缝加强人力资站源管理滴根据花园城呈市管理的高喊标准、高要贝求的特点，企从管理人员锄的组成入手蝴，保证都队伍的整体带素质。管理左处骨干由具芒有丰富物业馒管理经验的竹管理人员和佳专业技术人穴员组成，员萌工都要精心文挑选素质高阵、态度好、能技术强的人闪员。根据物丰业管理需要秋，合理安排给员工的上岗阻培训和持续亮的在职培训藏。在日常的齿管理工作中样，尊重人、缺理解人、关事心人、培养挽人，倡导和普谐有序的工巾作氛围。近通过目标管胶理，对员工童实施有效奖张惩纱我公司已经菜在各个管理格处落实了内移部管理目标诵责任制，花层园城市的管鹿理工作，也熊将与公司订码立数“我花园城市目渡标管理责任亡书汽”婆，明确责、别权、利，管果理处再将管闻理目标分配判到班组直至冈个人，明确遥分工目标，律并在达成目堂标的过程中卡及时反馈绩椒效，将管理龄目标与花园萄城市管理处奋人员的经济台收入、升迁特、聘任直接忘对应，实行锁行之有效的倍员工激励。都根据目标达绸成情况，坚奏持竞争上岗态、优胜劣汰挎、激励员工禽比工作、比链业绩，共同题进步，并将讯奖金分配与搏实际贡献挂葱钩，体现多隙劳多得，实灯现奖惩措施品，激发员工岛的工作热情勇。醉3．标准管跪理吸（1）按I王SO900祖2质量标准段进行管理门我尽公司较早通及过ISO9怎002质量甘体系的认证拆，具有一整备套完整、科缺学、严密的旬质量保证模返式，在推行肿的过程中，眉积累了一套棕丰富的实际绘操作经验。趴我们将在花掘园城市一期乎的物业管理叫中全面导入尿ISO90亲02质量体磁系，并在一孝年内通过I软SO900占2质量体系揪认证，为树券立优质、规氧范的物业管框理服务提供扰保障。汁（2）大力茎推行篮“确三定五按号”脂在ISO9困002的推葡行中，我们傲特地强调鸽“攀三定五按奥”咳。绍三定即炕“睁定岗、定员洽、饺定责裹”芝，五按即莲“堡按标准、按谣程序、按时蔽间、按路线票、按指令罗”山。根据花园蠢城市的具体项特点，合理平设岗定员，秩对每个员工敞工作进行具挪体设计，做犹到专业清晰盏、业务饱满功、职责到人些。再根据各乓个员工的工援作职责与范年围，规定在糠时间序列上惯的分解和空抵间位置上的减移动。对于慌物业管理的纪各项具体工先作，我们都巧设计了详细冷的规程，规范定各步骤的沃程序和对应字的标准。恩“默三定五按谋”伐工作已经在骡我公司取得会了理想的效责果，花园城港市的管理将寸严格按要求选执行。市4．督导管台理原我们将把督跪导管理方式傲运用到花园休城市的管理以中去，通过缘建立合理的泉监督机制、跟自我约束机锹制和信息反今馈处理机制雕，保证管理疮信息畅通，富保证各项指宿令和目标的红落实。剩（1）建立前合理的监督咱机制蜻小区管理处形在开展物业慎管理的过程漂中，将严格扣按照政府及鸭上级主管部犯门的有关法报律、法规要糊求开展工作处，定期向招举商物业管理忌公司和业主乒委员会报告顺工作，检讨骆物业管理运岁作事务，提匪交财务报告筛书，并汇报膜出日常工作细的进展和计筛划。定期对楼管理目标和吹ISO90仆02兵质量体系运坑作进行考核楚，对每个项杂目的管理服剑务过程建立像原始记录，蜡通过现场检食查、部门自雅查、公司内巴、外部质量序审核，确保酱管理工作的拒监督机制有挽效运作。馅具体作法一泻是公开监督蛋制。公布管榜理处监督投爸诉，维刑修值班察，设立业主币意见箱。所死有员工佩带押工作牌上岗包，以便于公你开监督；二平是业主、客这户评议制。需管理处对各腔项管理活动摩实行监督、钥跟踪、反馈滚，对业主、椒客户或其它茂来源的信息幻做到有分析川、有处理、耀有跟踪、有监反馈，实行风闭环管理，董使业主、住么户的权益得班到保障；三矛是定期报告喉制。管理处脂定期向业主疼委员会、招眼商物业管理视公司定期报休告工作，检计讨物业管理丸事宜，确保勿物业管理目梦标的实现。首（2）建立鹊自我约束机塘制绘管理处根据敞各项管理标邪准，对各班路组员工进行窜有效检查，膊发现问题及地时纠正。对工重大质量问乏题或多次重挖复出现的问暴题，由管理洞层检讨并制刷定纠正和预俗防措施。磨要确保监督哈与自我约束炼机制的有效的性，就必须胶具备一个完成整的监督与医自我约束机杠制流程，流从程图如下：侦公锻开信冒苹市住宅局党南山区建否设局描业课主管委会悔可招商物阀业赠伸太湿膝宏穿花园城市管穗理处骂劫逐危迷鉴各艇拌喘各向诉昏ISO炒脉茂毁者彼部硬辞个分挑也魔9002捷斥娃纠唤阻门狂慢侵包捉话址质量燕侨括困旋陕崇智粥商范邻昂体系孔丘漂兼父申弃各岗外位员工维监督及自我厨约束流程图吵（3）建立嫌信息反馈及哥处理机制洗没有纠正和标预防措施，秘ISO90涝02维质量体系就赚不能顺利贯挑彻，没有信凯息反馈和处射理，各管理沈处就无法保滔证优良的物样业管理服务乖。旦管般理处作为主革要的信息处姜理中心，2地4小时接受挎和处理各方虑面的信息，孟主要渠道有掩：花园城市顿各部门每月韵向管理处主少任提交一份耐工作计划报齐告书，包括影管理费收支但帐目讲；悟业主、住户炉意见调查程蚊序；业主、斤住户意见箱插；业主、住舌户投诉与反揪馈信息；管福理处员工的多反馈信息；狠新闻媒介。已获得反馈信先息后，管理摔处主任分析陕处理，向相皮关部门、人配员发出指令殃并监督其及脏时改进，直柜到圆满解决凶问题（见图鲜）。灯市住宅局被尤新闻患媒介貌客德户意见料槐意见箱堡钻管理处炸者彼欠丙精车调查程遮序户碗腰凝员工窗谈盒犬去怒花召园城市管理萝处主任蝴执该筋孙畏横络楼螺蜂罪眉寄发归行梦握榆具庆跟踪绑检查测都背伟横廉布去结辫久姐驶猾固藏滔粮仪悼共命荣果鸭放仰喇起溪耗搏毙鞠背甘令静并它据净请尼相关人员执讲行命令信息反馈图幕四、管理指稀标承诺及实族施措施时间承诺施花园城市将研通过对员工百的有效培训予和教育，并羡严格执行各初项制度，发莫扬蛇口久工业区隆“讽时间就是金们钱，效率就面是生命叙”思的精神，并虫郑重承诺：初在接到住户菜治安方面的索求助或报警取信号后，无胆论在花园城掌市区域内的运任少何一点，我伤们的安管人困员都保证于最2分钟内出挖现在现场；场在接到住户浸有关维修求苹助或要求后优，紧急情况铺维修人员8谨分钟内到现粗场，割一般情况有廊关人员30怠分钟内到达已现场。林房屋完好率毒98%削花园城市管乡理处设立专领门的房屋维撞修责任人，扣并按《房屋财及公共场地离管理工登作手册》文灶件严格执行杀。保修期内声，加强与招油商地产的联券系沟通，并鱼建立制度，粮以保证房屋桑完好率达9效8%以上。姓房屋零修及薄时率99%筑，急修及时中率100%驶花蝇园城市管理随处设有专门怪的房屋维修川责任人和维玉修班，招商变物业公司设勒有工程部和芬抢修队，接甘到急修指示俭后8分钟内各出现在现场挂，以保证一播般维修不过瓣夜，紧急情本况8分钟内霉到达现场，昨2分钟内作荒出正确判断清。在保修期扒内，与招商绍地产密切合百作，以住户垄利益第一为陷原则，保证旱维修及时率棋达标。累维修工程质馆量合格率1蝶00%软花司园城市管理猪处对于需要冻委托给其它治承包商作业苹的工程，从帮选择承包商该，鉴订合同把到开始施工慈和工程验收炎，管理处自核己承担的维套修工程，也晌必须通过内挖部质检人员么和用户的联勤合检查验收辟，全力保证耐维修工程质厅量合格率1袭00%。格管理费收费膛率99%竹花狮园城市管理降处按照有关膨物业管理费逗的标准和规愧定，给住户俩提供优质服汪务，并贯彻站“畏互动式物业煌管理脚”陕的管理理念付，建立付“峰互动管理、僚共同受益欺”淋的管理模式及，引导住户讯自愿交费，士并通过有关运银行托收等栗技术手段，但采取方便可村行的缴费手悠续，以保证日收费率的达忘标。倍绿化完好率苍98%旅花园城市管罩理处将配备津充足的人力耀资源和先进熊的绿化设备拜，按照《绿带化工工作手乳册》的要求陆，开展环境忙绿化工作，拘通过彩“胖互动式物业畜管理骂”简方式的推行评，规范居民桥行为，与住采户共同维护么好花园城市忙的绿化环境葱。在确保绿划化完好率9睛8%的基础问上，协助住政户搞好屋顶痕绿化，阳台呼绿化。华清洁、保洁序率99%贱花园城市化管理处将组采建服务意识鱼强、业务素锡质高的清洁疏班，严格执聋行《清洁哭工工作手册外》，并注意段作业时间的怕安排，达到族不影响居民堆正常生活秩编序。我们建嫌议招商地产夺在设计时考但虑安装厨房茎垃圾处理设汗备，以有效修控制花园城里市的垃圾数静量和垃圾种辰类，并引入锻环保意识，毅进一步使垃池圾分类变成雪可能。再就临是发挥骡“畅互动式物业牺管理臂”心的优势，通瓜过严格管理简、社区文化恢和宣传教育粉使全体住户蕉能自觉维护抓小区的清洁居环境。际道路完好率元96%毁花园城市府将设计制作艳CI系统，属配备小区环烫境导示系统否和交通标识讨，确保年道路畅通，踢停车有序。置保安人员和贸维修人员负歪责交通管理程和道路维修袭工作，实现阀道路完好率僚达到现定要万求。丽化粪池、雨穗水井、污水喊井完好率1哑00%押花园城市泻管理处维修水班，在日常脑巡查的基础狮上，制定每黄年两次疏通矮计划刺和雨季特别体检查计划，发保证上述设恐施完好。申排水管、明郊沟暗渠完好挤率100%贝花园城市管铺理处通过徐“矿业主入住培查训班勤”创的方式，从股技术和监管印角度对住户帮和商业铺位盗的排水给予河正确指导，衣并严格执行敌巡视、检查絮和维护制度奔来保证完好备率，清除蚊谷虫孳生场所够。护路灯完好率正100%姓花园城市顽管理处水电瞧维修班将于总每晚巡视，批检查路灯一团次，当班安说管员发现贵问题立即通认知维修班处货理。鉴于花蕉园城市的权“绩门户掘”岂位置，管理细处将与有关末部门协商，贩加做灯光工昂程，成为蛇皂口门户的一筐道风景线。染停车场、单平车棚完好率瞒100%洲加强区内恋交通和车辆煮停放的指引刑、指挥管理威是保证停车歼场、单车棚烘完好率蒙的基础，在傲此基础上对刘停车场、单扣车棚进行日产常维修保养鹊是达到上述茂完好率的保沸证。是公共休闲设殊施、文化设惯施完好率1介00%携“复互动式物业框管理博”啄的关键在于着住户和管理抵处目标一致猛，同心协力旧，共创舒文明，该项胳设施除了管片理处日常巡纱查、维修养穴护的工作外梁，必须依赖罩住户的关心绣和配合。有左了上述条件殊，该项设施混完好率10个0%是很容悦易实现的。麻公用设备完瞒好率99%苹花园城市付是小高层建纽筑群，公用恶设备较多，顽智能化水平慰较高，所以捆要保证加公用设备完旗好率，必须俘建立健全各勿项设备的维根修、养护制加度，除充分者发挥招商物惨业的技术实域力之外，还邪必须以协议守、合同的形非式加强与其密它专业队伍俭的协作，并垃以每台设备铸责任到人的耀内部管理方响式，保证设矮备完好率9阻9%。险消防设施设挡备完好率1演00%羽花园城市竟管理处将按行照《消防管辱理工作手册联》的要求对秃消防设施设窗备进行维肆修、保养和墨监督管理。齿除配合市主困管单位的检娇查、监督外鄙，还要编制轧计划进行每出年两次的全献面检查维修眯工作，以保披证消防设施搭设备随时处妄于完好状态于。毕责任火灾事怎故发生率0禁花园城市备管理处在开默办质“叮业主入住培度训班受”栏时就要将消泼防安全工作观作为重餐要内容详细星向住户说明吼，在住户装债修时严格把屈关，杜绝消暮防隐患的产踩生，并通过兴日常的巡查吃及宣传工作也，强化住户茄的消防安全康意识，加强历重点部位的粗监督管理，唐杜绝火灾事茂故的发生。径责任治安案爹件发生率0御花园城市管谦理处配备一枝支训练有素省的安管队伍剃，实行全封裤闭式24小端时治安管理雄制度，加上黑花园城市先酸进的监视、授监控系统、尚报警系统以啦及住户自觉亦防范意识，捐我们保证在圣接到报警后叔2分钟内赶雪到现场，以咬有效预防、哥制止治安事酬件的发生。茅违章发生率蔽0故花园城市客管理处将通叠过形“量业主入住培葡训把”活，向住户宣案传并与业签稀定《业主公舰约》，利用忧小区宣传栏胳和业主大会往等形式宣传铸各项规章制尼度，确保违嚼章率为0。邻住户有效投厘诉率1案‰爹以下，投诉贺处理率10药0%结花园城市森管理处启用疼“丈互动式物业偏管理搂”卸模式，加强地与住户的沟网通合作，锅加上管理处耍全方位、细至致周到的物挣业管理服务保，制度化、爸规范化的管最理措施，可腥以确保有效傅投诉率1牛‰剧之下，投诉财处理率10横0%。臣维修服务回理访率80%泛花园城市身管理处将建胁立制度，加患强维修服务产的回访工作滔，以此来促砍进维修金水平和服务变态度的提高斩，确保维修恳服务质量。开住户对物业怀管理满意率务96%套花园城市晚管理处通过眉“件互动式物业毒管理恳”福的运作，通慎过对上述各骨项承诺的抓达标，住户朴对物业管理负的满意率达宽到或超过9痕6%是很顺显理成章的。奋五、对发展赌商的有关建拆议须根雅据我们对花奏园城市一期旁的理解，我抵们站在物业框管理的角度宰，对花园城初市一期的建饲设开发和营貌销环节中的脾有关事项提循出以下几点纳建议，供招典商房地产公垫司参考。束（一）突出宪门户特征，丸进行形象策咏划。啄花园城市一鸡期位于蛇口弹的门户位置耽，在花园城疯市一期中突秆出门户特征暑，进行赞形象策划，旦宣传蛇口工袜业区、宣传铜招商房地产馒、招商物业浴，不仅可以内营造蛇口门唇户的风景，支还可以树立荡样板，有利优于花园城市仙后几期工程够的开发与营镜销。手形象策划需聪要站在全局受规划的角度潮，我们愿意贷与招商房地师产公司一起状，进行垄设计策划，烘并在工程建都设中就预留达导视系统设放置专位，配六置相关设施诊。比如建议机在会所屋面盾加设五个旗约杆，树立国读旗、招商局飘、招商地产台、招商物业怨、花园城市孩的旗帜进行葱形象展示；算为了方便管默理处升旗仪亿式之需，应叹加强会所处娘的背景音乐台，采用加大等广播功率或竹多配置广播翠等措施。固（二）建议侄开通氧“夫花园城市芬”亭网站，开辟何物业管理专厘栏叨通过互联网寒，不仅向社警会展示花园熄城市建设开租发的动态和云风采，而且篇通过专栏，网展示花园城件市物业管理刚的内容、项脱目、优势和以举措，通过晋电子邮件，演向业主发布葛有关提示、币通知，充分状发挥高科技损在楼盘推介止与物业管理冤中的作用。锁（三）屋顶疼花园出售或数赠送给业主谨据求我们了解，俗发展商对屋访顶花园的产钥权归属问题届还没有明确沿的计划，在述此，我们建是议招商房地昂产公司将屋肯顶花园按房咸屋顶层的平鼻面布局进行们分割，再出酿售或赠送给挖业主，这既先利于营销，刘也有利日后爷的物业管理塞。如果屋顶梁花园归全体选业主共有，痛容易造成其扰他住户因上喜屋面而影响自顶层住户的荷生活。民在班屋顶花园出犹售或赠送给奴顶层业主后警，我们将针芹对具体情况车制定统一的厘管理规定，泛杜绝乱搭、揭乱建、乱布区局的现象发完生。燃（四）租售脾时建议小型纺商务集中办付公跨开相发商在营销索的计划中，烈已经考虑到铜有一定小型挽商务办公的难需求，为了乓便于物业的郊统一管理，尾建议招商房屈地产公司开脱辟集中的区卸域，统一租浊售给小型商亿务办公的业音户，否则，穴办公与住宅将混杂在一起魔，会带来诸澡多矛盾。房（五）为住萝户安装厨房腥垃圾处理设育备度传搏统的家庭垃检圾处理方法珍的负面影响游已经日益显羡露，既不利猪于小区清洁气卫生管理，绒也不利于环这境保护。为段此，我们建弃议招商房地采产公司安装机厨房垃圾处戴理设备，并迅在管线设计逃上作统一规赴划。这样将桃有利于方便支住户使用，爸提高物业档足次，也有利棚于物业的环宇境卫生管理答（每套设备册价格约为5菜00元）。撤（六）合理携配置环卫设鬼施砍垃圾房的位象置既要方便金垃圾的运送爷，又要不影笨响住户与车等辆的进出。卵在垃圾房平化面设计中，骂要注意将垃晨圾间进行分厕隔，以便于寻日常清洁工弦作中的垃圾怕分类处理。处垃圾桶的配鸡置也要符合们垃圾分类处晋理的要求。彼（七）慎重争安装空调风纤机档板标在花园城市嚼的设计中，帅铝合金空调热风机档板是肉维护小区整生体美观的措蝴施之一，这笨在深圳百仕简达花园也有鼠类似设计。宗但从投入使蓄用的效果来准看，因档板肌降低了风机错的风量和热猜交换能力，敲使空调的制秒冷效果明显征下降，业主伶意见很大。禁在此建议招探商房地产公酒司慎重设计苗，防止类似刑事情发生。返（八）建设吉增设电梯运卫行监控系统歪在工程设计捞中，电梯没捧有运行监控词系统，建议火增设这一系扬统，并与智环能监控瑞中心联网，筝这样可以2伙4小时监控孩电梯的运行沸情况，保证润设备安全和隐治安安全。伤（九）配备惯必要的安全援管理设备屡根据图纸，杜小区主出入浮口车道共1财5米宽，建突议在道路中芬央，设置一生保安亭，同呀时可以操作情左右道闸，遍控制出入车科辆，为了美谋观，该保安携亭可设在天壮桥正下方位半置。去建议在小区怎南端的车辆桂辅助出入口娘设一个岗亭锁，一个道闸亦，在小区北辽部出入口设毕一个岗亭。杠（十）地下涨停车场配备盲智能化设备惩地下停车场狠安装感应式役IC卡自动富管理系统，肾并在重要部游位安装闭路拌监控点，智黑能与监控中迟心联网，充狂分利用智能最化系统的作伙用，提高管映理效率。凤（十一）适附当采用立体闲绿化带立体绿化，格有利于小区垂的整体美观位和小区居民册生活质量的枯提高。为了训在花园城市敌营造一种处挨处见绿的环占境，在灯柱膛、立交桥等陵部位可以进匙行适当改进元，安装有关啦设置，便于齐立体绿化，干在小区西北须部接龙电住酿宅区的围墙画处也可种植原爬墙植物。僚（十二）将旋花园城市的管人文主题定筝义为花卉刚建议招商地蚂产公司将花脱卉定义为花漠园城市人文洪主题，比如和以花卉、植阁物的名称命昂名楼宇、道晓路，将花园歇城市的一至丈五期各选一蜂种花卉作为傍主题等。煮（十三）建栋设招商地产社业主会所共苏享减花园城市一断期的业主，估就是花园城员市会所的会愉员，也就是颂招商会的会捞员，招汇商会所有的吗会员可在招虚商地产所开尿发物业的一闭系列服务场挨所享受优惠决，包括花园性城市的会所散。凭借招商晃地产的规模偷优势，这个蔑卖点在楼宇勇营销中也是怪有一定吸引毯力的。凶（十四）建晚议配置公共赴巴士接送住武户和学生未配置定时公犹共巴士，既死可接送往来绕于蛇口的香验港业主，也源可接送学生即上学放学，邮会给业主很球大的方便。朴建议招商地丙产配置巴士互，由我们安趣排驾驶员，赞并对巴士服径务进行统一铲的管理。第二项铁管理组织架蜓构与人力资灯源管理鲜一、管理处递管理架构祸招商物业管爆理月负责签订委捐托管理合同灵，并设立花武园城市管理托处，认聘任正、副温管理处主任饶，并签订目酿标管理责任只书。管理处驾按花园城市仰特点及管理健服务要求设源立监控中心辛，负责花园边城市24小炸时监控、调颗度。设绿化础部、清洁部谣、安保部、美水电维修班战、智能化系湖统维护班（虏监控中心）区、社区文化坏部、小区服宪务部和展示剂中心服务部纽等进行日常砍物业管理服躬务。例附图1绣打花园城市纵唇向管理关系对网络图愿主讯斩专业夺侵隶霜森发户侄监业东缴行降管陷也用务好逐属川孔展琴系督主符材业竹部汽型基指印贱关绞跑商袄恼职权拦湖指方门删绿金导敬朽系液感抓超能益宣乐导宵酬嚼管礼嚼古励羽魂脉代帐递演理池辰亭公助勇戚表俯附图2占花园皱城市管理架展构图业主大会业主大会业主委员会监控中心监控中心（智能化系统维护班）展示中心服务部小区服务部社区文化服务班会所管理班维修班安保部清洁部绿化部展示中心服务部小区服务部社区文化服务班会所管理班维修班安保部清洁部绿化部壤二、管理处庸人员配备劣（一）管理窝处主任简历傲主任：胡清葱松年男墙35岁励工程师左硕疏士学位挎1989年繁1月毕业于钥上海交通大种学应用化学绘系高分子材矿料专业，并据取得硕士丰学位，毕业加后即来蛇口寒工业区工作察。从92年胖开始在房地轮产、物业管爷理行业服务姜，对深圳房避地产开发、剂物业管理有科较深入了解肃。厚1999年炎调入招商物确业管理有限居公司经营服敞务部工作。岂胡清松工作德积极热情，伟有较强的管布理、组织协追调能力，公恶正廉洁、奉揉公守法，持跨有物业管理命上岗证书。廉（二）管理善处副主任简杠历扭副主任：佐桂旭坏男杆27岁佛经济师华大垫学本科航许1995年朗7月毕业于岂重庆交通学谜院管理工程槽系，从96京年开始从事责物业管理工秘作，具有丰疯富的物业管漫理实际经验双和一定的理恭论水平。9铃9年入深圳可招商物业管翁理怀，曾任海滨专花园管理处英副主任，在诞推行丑ISO90续02境质量管理和寨“废三定五按在”遇工作规范方郊面，取得了协显著的效果枪。现任企划晴培训部主管展，持有物业省管理上岗证惨书。哭（三）岗位惊配置、人员昂数量和要求艺（四）花园窄城市展示中筑心岗位配备爷，人员数量炭和要求寿岗位泄人数糟职责咽素质慕要求勒备注姨清洁工赢2人踢负责展示中贿心保洁工作毒女性，28财岁以下，有婆较好形象和发相关经验惩有关标准参膏考五星级酒捧店相关标准煌和规范，绿换化由其它绿笨化工兼顾冻安管员犯1人毫负责展示中斯心的安全工个作鞋男性，26案岁以下，高庙中以上文化术，1.75甩米以上趋门童俊2人猜负责展示中工心综合服务灿和形象委男性，26打岁以下，1替.75米以戚上，高中以融上文化，有毁酒店门童经枣验免三．员工培鞭训饼培训工作是吉本公司人力物资源管理的梁重要内容,咱主要由企划恩培训部进行益指导，协助壤、监督和检鸡查。经过长债期不断地实今践和探索,摩我们建立了畏公司、部门塌、管区三级隙培训工作体牌系，制定了忍一套规范化炊、制度化、偏科学合理的系培训程序。足通过培训，的公司已培养粥了一批知识寸结构全面、筝管理能力强衔、经验丰富迎的中层干部麻和工作技能泡扎实、具有危敬业精神的透基层作业人狡员。接管花档园城市一期蜜后，我公司坚将继续发挥粪培训优势，支结合花园城盏市特点，加在大培训力度模，以保证花宋园城市管理打质量。捧（甲一）培训目远标猪对管理处全迅员实施培训尸，确保员工傍素质满足各新项质量要求吓。管理人员开持证上岗率粥达100%仙；特殊工种韵持证上岗率惨达100%访；员工培训耽合格率达1添00%。违（二）培训伯方式印1．内部培躬训。由公司象内部的资深宽管理人员和仆技术专业人导员举办各种手专业培训，禁培训类型包欲括入司培训浆，上岗培训扔，在岗培训坚等，根据培剧训内容可集另中进行培训治，也可分工赖种进行培训魔。培训可采耍用授课、讨借论、演示、牵现场操作、胀情景模拟等壁形式。削2．送外培云训。选派员扛工参加外部肤各种专业培嘱训班学习。钞3．外聘教寇师培训。聘泊请公司以外狼的专业人员庆举办各种专怖业培训。编4．鼓励自志学。鼓励员袜工参加与岗辜位相关的各甜种专业培训渐班或专业研走讨会议，凡砌是取得国家淋认可学历毕朽业证的给予死报销学费5优0%。询（胀三）培训类董型朝1．入司培互训：鼠所有新入司核员工应该接浊受企划培训世部的入司培先训，主要内奥容有：前（1）挠公司的基本俩情况、组织叶机构及主要姐领导成员。获（2）公司钥质量方针、伴目标、企业荣精神及物业更管理工作基茧本知识。凑（3）评《员工手册痕》、职业道哥德及质量意畏识教育。之（4）蔑公司有关规装章制度。艰2．上岗培遍训：相员工入司培渠训合格或转度换工种均需先上岗培训，招特别对于内四审员、消防贱人员、安管君人员、电工港、焊工、关嘉键复杂设备阳操作人员及呢国家或客户靠有特定资质坏要求的人员祖，需要认真你进行上岗培抓训。上岗前搂应进行相关颜专业知识、宰专业技能的袭培训，由有吹关部门负责捉组织；上岗题前应进行岗堆位基本情况告、岗位职责等、人员配备郊及设备设施舍的分布，员乌工态度的要脊求等常规性刺上岗培训，济由管理处负庸责组织。语3．在岗培菊训：领公当司各部门负各责本部门归期口管理员工扮的相关专业社知识、专业寇技能的在岗副培训。管理六处负责本管款理处全员的狸常规性在岗少培训；根据枪培训内容可滩集中进行培途训，也可分铺工种进行培川训；培训可唐采用授课、愤讨论与现场术操作方式。昨管理处常规赔性在岗培训迁内容包括：彩（1）员工摧职业道德、田服务意识、均工作态度；敞（2）工作童职责、劳动珍纪律、规章炸制度、管理僚处状况；盐（3）掌握贺、提高岗位槽技能的经常盐而必要的培略训。如工作许程序、工作剪方式、工作额标准及时间程、路线要求幼等岗位规范山；皂（4）工作重衔接与相互千协调；堪（5）围绕标公司与部门卵组织的培训顶进行强化训塌练；及（6）管理委处认为有必榜要进行的其来他内部培训挪。秀（四旧）培训计划慕1．接管过稳渡期的人员繁培训盒为使花园城悠市一期管理捆处全体人员倚在接管过渡腔期中能迅速料适应新的管索理环境，消绘除调整期的踢各方面疑虑史和不适，尽霉快进入状态饶，开展各项支工作，接管语前公司将组灭织强化性的宅集中上岗培饮训，具体计叮划如下：引2．接管后焦人员培训画接管后，随否着管理处各蔬项工作的顺膏利开展，员金工培训应步这入常规运作雹，管理处一浸方面积极参森加公司和部欢门组织的培罚训，另一方腾面将根据员蛛工的素质状婆况组织员工仙的常规性在院岗培训。下径面列出管理恳处参加公司布及部门组织海培训的内容炎：俭（安五）培训考牧核削培训工作按许照程序文件先规定执行，塔培训结束后精进行考核工翼作，考核分梦为实操考核庭和书面考核羽两种形式。姑建立培训档独案，记录考碌核成绩，并爷核定培训学浇分。每年年忠末，企划培型训部统计年寄度培训累计他学分，作为套年度考核与蒙岗位聘用的约依据之一。黑四、人员管易理慕在人力资源切管理中，突醉出以人为本浊，是我公司岩企业文化的蹲精髓。在花嚷园城市一期稻我们将推行疮人本管理，牵以人为中心都，把员工当厚作最宝贵的内资源看待，敏充分发挥干莫部和员工的握聪明才智和棕积极主动性许，保证物业枪管理各项工题作的顺利展糠开。帅（一）赴人员管理的虫原则魔按照公正、址公开、择优损录用的聘用张原则，管理嘱年轻化、知否识化、人员楚结成构科学化的哨管理原则，户对员工进行隙聘用及管理历。巨2．全体员色工均采用岗六位竞聘制度颂，做到以岗德定人，以岗映定薪，岗动回薪动的岗位辱绩效工资制蛋度，员工能捐上能下，竞呀争上岗，优宝胜劣汰。其3．管理处何以政府的有贸关法律法规谦、公司的各愈项规章制度垃、ISO9度002质量悔体系作为员辈工行为规范煮考核的标准漂。亩（筋二）人员录诱用巾按照公司规驴定的员工岗嫩位任聘基本支条件和素质榜要求严把人传员录用关。般由公司人事蛋行政部和用舟人部门共同施对应聘人员狮的知识层次或、专业技能届、工作经验喘等进行考核凯、选拔，充魄分优化人力书资源，做到毯人尽其才。巷凡聘用者要界进行上岗前剥的必要培训琴，并根据岗挡位的特点和尽要求实行三嘱个月的试用对，试用期满耽由公司人事蓬行政部和用易人部门再次砖考核，提出倒录用意见，祖经总经理批面准后，正式艇签订聘用合光同。号（俗三）人员考海核弱1．实行岗铲位管理目标绍责任制。社2．建立与句工效挂钩的冈岗位管理目地标责任机制净，按公司I刺SO900摘2质量体系鼠中质量考评峡标准以及员疯工的职业道短德、组织纪冈律、工作技各能、服务态扬度、履行岗锦位职责等方拆面在工作中袭的表现，对娘管理处和员设工进行岗位帅绩效考评。奸3．实施全隶员岗位责任求量化考核制晓。帐（四）膏激励与惩罚刻实订施上述一系室列的考评、剂考核办法，顷除每月评出唇量化分数作桐为管理处及仆其每一员工离当月绩效工兴资的发放依效据外，每月梁量化分数累铅计到年底还沙作为管理处乱及员工年终到奖和评选先佩进的重要依牧据。鼓励先衡进，鞭策落卫后，提高员弹工队伍整体过素质。我（五）协调扇管理丝现代企业是睡由许多相互狂关联的要素惰、环节和部挡门组成，管问理处在日常膏的管理服务手过程中，经拖常会发生公哭司与政府部绳门之间、上仔级与下级之猫间、部门与收部门与之间狐、员工与员喘工之间、员灭工与业主之旅间的矛盾或子冲突，需建我立一套行之枯有效的协调隔管理机构，罚协调好内外递各方面的关毫系，成立与爹业主委员会狼为代表的业夸主监督管理当机制。鼓励城员工、业主心对我们的管乒理服务工作牧提出合理化寇建议、批评古、意见或投趁诉，增强企畏业凝聚力及插主人翁精神谢，及时把存右在的问题暴宜露出来，从构而尽早防止乏管理失控事凭件的发生。陵1．催对外协调罢（1）与政豪府有关部门援及上级主管届部门建立长泄期良好的关财系，确保物障业管理各项测工作顺利开降展。份（2）设立锣业主信箱、妇小区宣传栏愈。检（3）设立如投诉热线电户话。胡（4）定期店召开系“夫业主委员会睡”依会议和业主陷座谈会。韵（5）定期米走访听取用甚户意见，发观放并回收《讨住户意见调扛查表》。积2．内欣部协调恶（1）设立栽员工合理化象建议箱。垦（2）定期杀开展管理干尼部民主测评辱。蝶（3）建立握每周例会制鞠度。伟（4）搞好寺企业文化建铲设，经常开乒展员工文体延活动。吴（六）耳培养员工服揪务意识犯忽物业管理是扬通过专业化逆、一体化的丘管理，体现残社会效益的莫。它的产品纽是服务，其是管理目标是言通过服务实芽现的，无论午是保安、保哥洁还是维修餐都是服务。买因此，培养同员工的服务逼意识，是我且们企业文化牙建设的重要剂内容，在员感工素质教育吨中我们着重段培养员工如紧下服务意识师和观念：比1．树立绑“米业主第一，堂服务至上哗”纠的服务意识落。物业管理寄公司任何时蜜候都是以人抵为核心，为细业主提供蕉“霸优质、安全断、高效、有励序对”示的服务。拳2．树立关涛心人、理解煮人、尊重人阵的观念。只厨有学会关心枪人，才能从敞业主的角度序出发，急业喂主所急，想吸业主所想，头主动为业主眨提供便利；称只有学会理丢解人，才能宽对业主提出讲的任何细微裙、琐碎的事烦情采取负责珍的态度，认疑真对待；只老有学会尊重季人，才能热蛛情耐心地倾棒听业主的要券求而不厌其金烦。写3．树立肯“附勿以善小而劲不为，勿以警恶小而为之营”词的观念。物特业管理公司斜的工作是为同业主提供服认务，工作内嫁容有时极为店繁琐和细微特，我们的工糠作就是由日伐常一点一滴拼的细微工作判组成。册4．培养员寇工量“杏善化解矛盾悄，长沟通技冻巧哪”惰的特殊素质盒。物业管理帆面对的是享个受服务群体级，其服务内殊容涵盖了与械业主息息相堪关的种种生誉活内容。日溪常繁杂的工直作常常需要广沟通和理解忍，使人与人轨以及人与自厦然之间达到案充分的和谐坚。泛（七）对训业务（技术瑞）作业层实科行量化管理惜及标准化运轻作切1．量化管贱理团（1）实行划目标管理责虫任制，对管鹊理处的经营蹈和管理目标洪进行细化和仙量化，作出帮具体要求。指（2）每年暖根据ISO菊9002质犬量方针，确腊保年度质量迁目标，对消懂防机电设备因设施完好率鸭、维修质量疮合格率、投险诉处理率、帖绿化、保洁贞达标率、用牲户满意率等蛇作出量化要烫求。咱（3）实施庭全员量化考怠核，实行工展资与绩效考黄核成绩挂钩撇。虹（4）对全边体员工培训乓指标进行量宾化，确定培冷训合格率、笋持证上岗率赏等。感2．标准化华运作夹为体现员工常管理的科学痰性，管理处克各项业务工蔽作将严格按康ISO90造02质量体陈系运作管理差，各作业岗亏位人员严格再按作业指导奔书要求量化菊操作。第三项窄工作计划与压物资装备淹一、与工作计划披花园城市管弹理处采用逐瞎级负责制，层“此互动式物业到管理菌”慈模式，以全思方位收集信厘息反馈，全汇面执行IS藏O9002老质量体系和沫相关岗位的夜“辅三定五按献”照操作方式，蔑以确保物业争管理质量目颂标的落实和恶提升，并利哑用反馈信息杀进行决策修北改，循环往另复，千锤百攻炼。葡前期介入阶舰段怕1．与招商浸地产签订《倚花园城市物炭业管理委托浮合同》备时间：中标煤后一个月内抢2．组建花救园城市管理叫处馋时间：第1侵项完成后十维天内文人员：管理礼处前期介入闯需要的人员冤约4人（管中理处主任、敏副主任、土搜建工程师、猾智能化系统疮维护主管各止一名）在管惭理处成立后姓的一周内到铃位。散3．管理处慧内部人员培碎训针时间：人员符到位后三天拒内府培训内容：寸见培训计划猎4．研究花食园城市规划澡，设计方案反，并向招商县地产有关人兔员学习，交伯流泄时间：管理滥处成立前后昼内容：全面铜熟悉掌握花断园城市规划酬设计思路和享方案，以达符到前期能有呆效介入。胖鬼5．配合峡招商地产纱“挖春交会牙”咏上对花园城退市的展销工经作，派员参筝加倡“予春交会填”侵展示花园城否市物业管理颗服务形象。参6．参加现侮场施工管理叙时间：由管手理处成立至顷工程竣工脆内容：全面堡了解施工过仆程，工程内拣容，特别是浓隐蔽工程的赢情况池7．参与智铜能化系统，殃机电设备的弦安装、调试材时间：按工扬程进度要求竿内容：作为短智能化系统逝的现场培训资，借此项工枝作充分了解岁花园城市惊虾的智能化系完统、机电设芽备系统闲8．参与小昨区的竣工验俯收弊时间：招商础地产安排饲内容：建立奏记录档案，粮督促施工单形位修整，并清进行复验。辅9．会同招膏商地产进行反接管验收并娱移交翼时间：竣工里验收之后，税与招商地产关商议各内容：按建滋设部《房屋遵接管验收标狐准》进行号10．建立抄花园城市档群案资料随时间：接管专验收后即开那始厘内容：有关晚花园城市的令产权资料、轮技术资料隆裕11．建榴立花园城市秋业主资料档桶案何捷时间：接距管验收后即劫正式开始妄怠内容：产馆权资料、业惨主身份资料牌、特定资料顽惹（二）入住易阶段并办理入伙手烛续，并组织仪策划一大型杰活动仪式悦时间：由招窜商地产安排偿内容：办理脚业主入伙事胖宜，并与招功商地产及其载它相关部门拼联合行动，控事营造喜庆祝气氛，达到荐宣传效果。刺举办棍“持业主入住培顷训班技”闷（1）物业女管理法规培方训；叉（2）垃圾蛇分类知识培累训；烫（3）智能负化系统使用隶培训；滋（4）装修滔管理培训。凡时间：用户安装修前不定吨期举办敏内容：帮助萌业主了解花犹园城市情况览，了解物业渴管理有关法摇规内容及库尺管理处有关寸规定。短僵（三）日常糕管理阶段镰由花园城市酿正式入伙开渴始至委托管欧理期间，花介园城市管理泥处将严格按肝照标压书中的各项冒承诺，精心购管理，创造石环境效益、灶社会效益和报经济效益。云二、物资装效备泳(一)管理庙用房唉按照《深圳牲经济特区住膏宅区物业管胸理条例》规构定，开发建济设单位应提伸供管理用房盼：153.遥20M铁2计算依据：领人均管理用膝房规划指标针×歌住宅区房屋正总套数纸×机户均人口数夕=0.06惭×滥[659+液（1135际+1049尾）/100帖]甘×环3.75挣注：按深住迅纪<199斜8>12号铸文件第五条菜第一条款为膀据冷（二）物资跳装备计划颗为确保花园伟城市的物业验管理方式和武管理手段现卖代化、智能性化，我们本学着高起点、右高水平与先痕进、高效、退合理、实用矩的原则，拟们定以下物资讯装备计划：幻1．管理设搁备：得序号挥项欢目曾数量情金额（元）培用浙途双1鼻内联网络电炭脑终端献7部誓49000偿主任、副主峰任、财务、毁工程、中心赔、小区事务默部、安保各众一部亦2余小区内联网阻络系统展1套像30000遗3硬区内系故统剪1套乓10000灭4燥标识导示系并统嫂1套光10000袭0锋5雹小计羞18900还0杜2．维修工象具：畜序号屋项阻目脚数量酷金额（元）构用奶途体1伯马可管道疏拖通机陶1台森15000蝴2亏室内疏通机尝1台添2000马3丹电焊机环1台烦1000迫4黎冲击钻碧1台炼1500瞧5迟电工工具熔6套门3000拒6五水工工具杀1套瘦500烤7靠铝合金梯平2架暖2000谎8宿常用材料备恨件欺1批歪5000尽9轻小计咽30000广3．清洁绿遥化工具：咳序号却项究目赢数量依金额（元）扩用踏途随1翅垃圾箱（分娇类垃圾箱）坐8推3840享2井楼层垃圾桶粘338倚16900多3势外围果皮箱今10评3000斥4匠电梯厅不锈盖钢烟灰筒籍166箩21580监5繁小计蚂45320冬4．安全装希备：词序号池项恒目闭数量种金额（元）介用始途械1撞天线对讲系灭统脊8利13600滚2泳警示牌征16引4160菊3狐车辆减速坡蚁16麻5280蛙4晌推车式灭火匠器死5吗4000杂5淹消防专用器股材乓5芹500幻6董防毒面具遵7畜1190树7炒手提式灭火卫器叼34字2890熟8镜安管员装备从6突3000芹9控小计暂34620颠5．办公用宫品：启6．不可预孝测费用：修序号载项舞目耕金额（元）晒1宪不可预测费陪用杯10000讽物资装备合雷计：注趁朽漆油39494毯0坏7．建议纳军入建造成本田的物资装备酷序号稳项栋目易数量都金额（如元）灾用途消1改标识导示系弃统娇1套哥10000范0电2慈垃圾箱（分呀类垃圾箱）屯8射3840摇3旅楼层垃圾桶醒338斧16900悟4扭外围果皮箱访10方3000走5脱电梯厅不锈气钢烟灰筒将166谋21880质6拌警示牌翅16敢4160乌7博车辆减速坡戴16颂5280魄8遍空调机旦2悠8000扛9劣小计刃16276亏0缺8．建议发驻展商将物资阻装备费用3适9.49万卡元中的16脂.28万元乒纳入建造成铸本，另23短.21万元逝前期装备费哭用一次性拨船付给物业管煌理公司，以甜利物业管理滴公司购置必弓需的物资与齿印制资料、利表格。第四项顽收费及财务充预算分析免一、计算依丝据逝深圳市政府弟有关物业管贵理法规及市读住宅局、物锹价局有关文告件规定；慨根据发展商躺所提供的资毯料和实地考福察情况；暗按照深圳招错商物业管理盼物缘业管理的成恶功经验。院二、收支预龙算傍（一）说明她：缴1．经费收乎支预算表是徐按正常管理溪住宅、商铺档全部入住，奏252地下宁与地面车位饭全部停放车凤辆，管理费纯、停车费、呜商铺租金及丈有偿服务收贱费按99%旁收取率计算秆。堪2副．管理费是因按照深圳市租的物价定额两中的每月每条平方米2.们60元收取句。怜3磁．停车费按堤照深圳市的颂物价定额室情内车位每辆情小车300辩元/月，地计面车位每辆忠小车150参元/月标准敌收取,日停唤车5元/次董,摩托车停捡放1元/日膛·屡辆。蛛4棍．商业用房棵面积按《深钩圳经济特区屠住宅区物业踩管理条例》漂的规定执行所，商业用房侧租金按60蛛元/M尿2极·兆月收取。挥5烂．住宅的本通体维修基金升待住户入住唐满一年后，遣按照深圳市剧物价定额每谊月每平方米速0.25元规收取。收支预算表卡(娘三)收支测案算表弊1.收入测前算表奋2.支出测照算表创(四)收支坡预算经费分国析说明:太1．依据物面业管理工作狐的经验,入煤住率与车辆嫂停放率达到往99%,在功入伙前期是墓不地可能,希望准发展商能依棕照深圳市法疾规中有关空率置房管理费罩收费办法,朴即空置房第悼一年按50占%拨付,第帅二年按75备%拨付,第率三年按全额绑拨付的规定羞操作,以利就花园城市物孕业的入伙后开前期正常管倾理。硬2．按亮照招标书上匹有停车位2渡52个，经范查阅设计平胞面图及设计心说明，地上丸露天车位1色5个、架空骨层车位29搅个（其中分番配10个停远放自行车、员4个停放摩察托车、即北秧区8个、中柄区6个）尚厌剩架空车位泼15个、地电下车位为2也08个，实填际使用车位译238个。防3．会所的贼日常管理经谷营发生的费遇用未列入预炼算。闯4拜.花园城值市展示中心比纳入花园城佳市一体化管壁理，但发生氧的管理费用洋未入测算表久，与发展商敌另外签订物瓜业管理委托裁合同，收支坏不列入住宅烈区的费用（驾另附），以扛利今后小区快帐务公布。附件：位花园城市展际示中心管理秃费用测算表用蜓总茫计：769过4.45元掩约7雷700元/醉月钩工资及福利未：5970辜.80元兵送1.工资当：4600灶元满姿(1)清洁亏工耕饲2亏名特笑800街×循2人=16抵00元呀(2)保安卖员艘觉1态名君滤1000籍×面1人=10到00元牵(3)门吼童帝误纺2名绣沸100至0即×挂2人=20录00元胁雹2.社会改保险费拳盏工资额谈13.8%晶蛇加63栋4.80元淹尖3.工会搭经费错句工资柜额2%半杠任9碎2.00元卫叮4.福利抵费奸映工姿资额8%采溪丸羊368.0齐0元案新5.教育董培训脆汇工资怀额6%齿解织2邻76.00蚂元扔状二、办公材姻料费：67塘8.32元哄/月组晋1.服装灭费：230牛.83元他屿清洁:性73.33锈元/月市保安：删52.50沃元/月胆门童往:105元辜/月使确2.对讲膨机费:80拼元/部戴运3.清洁跌材料工具:腾200元/朋月垄迁4.办证患费:3人弯×缓35.83败+2人死×惹30=16锅7.49元豆烟三、管理佣兽金：665扩元玻成本：茫6649.穴12元倡吓四、税金：骑380.3主3元咱三、增收节吩支措施思（一）向管黄理要效益搜花园城市管悄理处在切实之达到本标书部所承诺的物浴业管理的各握项目标的前们提下，强化痛管理，厉行邻节约，通过肺合理配置各会岗位员，倡哪导一职多能教，团结协作教，从而节省挥人员开支和掠办公费。趣（二）真诚统服务轨搞好物业管两理服务中的拆专项服务和流特约服务内梯容，以达到驱增加收入的咸目的。汽（三）信息达中介服务半利用花园城叨市的设计上套的优势，与瓣通讯公司合糊作，为住户止提供各项网缺上服务，在羊花园城市构偶建小区局域齐网，通过宽恳带接入国际木互联网，为尊住户提供多郑媒体服务，继收取服务费悟用。同时利四用管理处建垃立的信息资廊源，开展房辱地产三级市浩场的中介服臣务。户（四）减少侦人为损坏神严格管理，挪强化监督，扬减少人为损巨坏公共设施森和小区环境命现象，减少王维修费用支阿出。锡（五）提高轰入住率顽营造美好入甚住、生活环国境，提高入辰住率，增加笋管理费收入利。柜（六）利用擦地理优势客利劣用花园城市含紧邻沃尔玛沉的地理优势从，考虑做一怨些为沃尔玛栗配套的相应冶服务项目，迎也应该是花恒园城市管理赛处的一大财私源。第五项不物业管理的妇前期介入与洗入住、装修疗管理陈物业管理的练前期介入烤（一）物业照管理前期介眼入的含义泰从时间概念卷上讲，在物己业管理公司粥代表业主会决同发展商进革行接管验收歉之前，物业移管理公司参惕与的任何工敌作都是前期陷介入。从技撒术意义上讲扬，物业管理戴公司对物业樱的使用和日孔常运作的认绑识专业性强糕，实用性强据，前期介入记可以给发展禁商以一定的吓建议，这些舞建议往往是晨发展商的已板有客户或潜芳在客户的要描求，所以前赌期介入对发炊展商的销售次工作会带来游效益。其次擦，前期介入岔可以使物业敞公司本身受率益，物业管历理公司通过迹前期介入可终以提前对物强业全方位了惕解，有利于钻在入住阶段姐开始就对小迹区进行有效桑的管理服务供。当然，前盏期介入最终厚的受益人是译业主本人。拘由此可见前蚁期介入工作斧意义之重大系。垮（二）花园案城市的物业圆管理前期介截入谁花园城市的苏开发建设是求蛇口招商地借产新世纪房疤产开发的重东头戏，智能羽化含驾量高，地理声位置比较特纵殊，物业管势理的前期介课入尤其为重谎要。招商物业业管理公司