燕郊房地产市场调研报告

燕郊房地产市场调研报告一：燕郊区域整体市场分析燕郊房地产市场近几年随着政策利好，再加上自身地段等优势，燕郊的楼盘数量大大增加。燕郊楼盘集中分布在沿潮白河一线的燕顺路板块和京华路一线的老城区（南城）板块。北京限购政策推出是造成燕郊供应量快速增加的主要原因，由于户籍和购买套数的双重限制，北京的购房需求被挤压到燕郊市场，今年来北京市政府搬迁（通州区）、交通的便利导致燕郊的房地产市场价格一路上涨，同时燕郊近北京的地理位置很大程度上促进了燕郊的住宅投资行为，近两年供应和需求都快速增长。1、政策及大环境利好1）燕郊位于北京的东面，距离天安门35公里，距离国贸30公里。地处京、津区域的腹地，是北京、天津、唐山的“金三角”，是据北京最近的外省区域，与通州仅隔一条潮白河。燕郊升级为国家级开发区，更加显示国家对它的重视。2）国家为去库存，降首付、降税等宽松房地产政策连续释放。3）北京限购及环北京区域将实行积分落户制度的明确。4）北京市新政府将迁址通州区（距燕郊仅6公里），通州成为北京行政副中心。5）环北京区域路网成熟，铁路、102国道、潮白河大桥（年底完工）、京秦高速、京平高速等多条线路从燕郊直通北京。6）京津冀一体化2015年加速推进，北京通往平谷的城铁22号线规划经过燕郊北城设站；北京地铁M6号线东延燕郊南城等众多利好政策刺激了房价。7）燕郊政府规定2020年之前不再增加商品住宅用地。8）燕郊常驻人口从2012年的30万发展到如今80万。2、区域市场存量、放量分析目前燕郊市场楼盘数量较多，并且成逐步增长的趋势。但大多数可销售的楼盘在一推入市场，短时间内即销售完成，所以目前燕郊可销售房源较少。再加上燕郊政府对新建商品住宅批地的限制，燕郊市场新开工项目不多，市场供给量也大大减少。燕郊市场新建楼盘不多，房源库存总量较小，销售的房源基本上为期房为主。所销楼盘都在排号，等待开盘。还有些老项目房源不多，“捂盘惜售”，等上调到相对较高的价位后再出售。房价涨的快，但买房的人却有增无减可以说是燕郊目前的状态，开盘即售罄的情况很常见。目前燕郊房地产市场情况：现房存量较少。3、区域客户（需求）现状分析1）北京外溢刚需为主。燕郊由于毗邻首都北京的特殊性，长期以来环北京区域楼市吸纳了不少北京外溢的刚需客群。2）大量投资客。随着燕郊政策性利好，大批看好该区域发展的投资性客户增多。3）本地及周边客群占比较小。通过对燕郊区域客户的分析及燕郊利好政策等因素的分析，燕郊近北京、低价位、不限购的三重优势导致该区域房地产市场供不应求，推出市场的房源一经公开发售，短时间内即会售罄，目前部分房源存在加价争抢的局面，该市场的需求旺盛，导致整体市场呈现需大于供的局面。4、区域市场在售项目价格走势分析1）随着北京地王频出和豪宅化不断加强的趋势，也给环京地带的楼市带来上升态势，同时外地的刚需人群不断向北京周边涌入，而开发用地紧缩，住房的供应量的减少，也造成北京周边房价的上升的态势，燕郊房价与北京房价成正相关。2）目前来看，燕郊区域楼盘的房价较年前都有了不同程度的上调，基本上调幅度在1000~2000元/㎡之间，有些知名楼盘的上涨幅度更大。而今年燕郊房地产市场价格涨幅更加迅猛。例：汇福悦榕湾开盘价：18000-23000（2016年3月5日踩盘信息）21000-25000（2016年3月18日开盘信息）3）目前燕郊市场一手房销售价普遍在14000-23000元/㎡之间，而新开盘项目售价大多在18000-23000元/㎡之间，二手房成交价约在15000-17000元/㎡之间（注：09年销售的福成五期由于交房问题多，二手房在12000左右）。5、去化速度

燕郊区域房地产市场产品虽然同质化较高，竞争也较为激励，但由于较乐观的市场行情，从楼盘开盘销售到售罄一般需要几个月（需五证齐全），一些知名楼盘时间更短。例如：孔雀城开盘一个月3700套房源就全部售完，汇福·悦榕湾3月5日开盘两栋楼一天即全部售完。6、区域市场项目销售及折扣分析目前销售状态：捂盘惜售，酝酿涨价。折扣点位：电商几万抵几万；全款97~98折等。推广方式：由于燕郊市场乐观，推广方式简单直接，最为特点的是以分销为载体的“全民营销”。6、燕郊房地产市场潜在的风险1）价格虚高。燕郊城市规划和配套设施并不是很完善，相对其过高的单价，存在一定的价格虚高。2）区域炒作严重。由于燕郊目前处于卖方市场，开发商为了谋取更高利润，存在故意囤积房源，制造一房难求的恐慌，借机炒作高价获利。3）下行风险较大。以投资需求为主体的燕郊市场，房价波动与北京共振，北京若停涨下滑，燕郊就会房价超跌。4）消费行为规范不足。二：燕郊房地产市场主要产品

1、建筑形式燕郊房地产市场上，板楼、板塔结合、塔楼项目均占据较大比重。与通州、顺义以板楼为主的特点不同，燕郊存在大量塔楼和板塔结合项目。从建筑层数上来看，高层为主要的建设方式，住宅的平均层数约在30层左右，较高楼层达到34层。2、户型特点燕郊区域主要的目标客户为北京市外溢客群，既有刚需也有投资，因此大部分楼盘户型在50㎡-120㎡，其中主力户型为70㎡-90㎡两居，目前改善型的三室（90-120㎡）更加受到市场的关注。

项目一居两居三居跃层面积及区间40㎡、50㎡、60㎡多都有80㎡左右；70-88㎡、80-90㎡90-120㎡，少量125㎡顶层房源占比20-25%60%15%2%户型特点户型设计上较多户型方正、布局紧凑、高效实用，以阳台和小飘窗增加吸引力。整体户型设计注重实用性和投资价值。随着燕郊房地产的发展，市场客群进本呈现刚需、刚需+改善、投资、改善等四种情况。其中，刚需以两室为主，三室为辅；投资客以一、二室为主；改善型则以小三室最多；由于两居可居住、可投资，市场客群对其选择性较大。随着燕郊利好性的政策等因素，大量投资客进入燕郊房地产市场，使得其占比比重大大增加，市场客群及喜好：项目刚需刚需+投资投资改善户型主要以两室，少量三室二室居多一、二室为主小三室100-120㎡占比20%25%左右40%15%三：当前市场代表性楼盘项目1、中骏·四季花都 中骏·四季花都（期房）售价预计开盘价18000元/㎡户型建面65-89㎡两至三居楼盘地址燕郊迎宾路与徐尹路交叉口东200米(燕郊植物园对面)最新动态3月13号开盘，排号20000元楼盘简介位于燕郊经济技术开发区。与北京市中心天安门的直线距离约为30公里，距首都国际机场25公里，距离燕郊老城核心区3公里，临近燕郊植物园，自然环境优越，西北临燕郊理工学院，发展潜力较大。2、天佑·爱上岛 天佑·爱上岛（现房）售价预计开盘价17500元/㎡户型建面51㎡一居；85㎡两居；121㎡三居楼盘地址燕郊燕灵路西侧，化大路北侧

最新动态20000元排号，7天内认购99折楼盘简介项目总用地面积72468平米，总建筑面积23万平米，地上建筑面积仅有181171平米，容积率只有2.5，停车位高达3121个，可以满足1.5/户。3、九里香堤（首尔甜城三期）九里香堤（花园洋房：现房）售价20000-23000元/㎡户型建面三居(建面97㎡)；三居(建面100㎡)楼盘地址燕郊燕顺路东侧，潮白大街北侧最新动态三期排号，排号费20000元楼盘简介九里香堤为燕郊的低密度花园洋房社区，全部为7、9、11层电梯板楼。户型全部南北通透，部分户型可直接电梯入户，高端大气上档次。外立面三层以下为高档石材，以上为咖啡色真石漆。九里香堤定位于“刚改”和“改善”型客户，主打高品质。项目以化大南路为界限，分为南北两个区域。最新：开盘价24000-30000元/㎡（2016年3月18日）4、碧桂园时代城碧桂园时代城（准现房，精装修）售价预计开盘价18000元/㎡户型建面二居(建面88㎡)；三居(建面113㎡)楼盘地址燕郊燕顺路与神威北路西南300米(华堂高尔夫东侧)最新动态蓄客阶段，预计二期五六月开盘楼盘简介碧桂园时代城项目位于京东燕郊燕顺路商圈，与城市副中心通州隔河相望。距北京CBD国贸地区30公里，首都国际机场25公里，是距离北京近生态居住区。区域配套完善，居住氛围浓厚，与北京无缝接驳。在京津冀协同发展的大力推进下，区域未来潜力显著。项目占地面积约10万平米，总建筑面积约33万平米，户型面积80㎡-115㎡全优户型，涵盖不同阶层居住需求。房产年限剩47年。5、黄金蓝湾黄金蓝湾（现房）售价20000-23000元/㎡户型建面五居(建面280㎡)；五居(建面196㎡)；三居(建面130㎡)楼盘地址燕郊燕顺路与神威北大街交叉口东北角最新动态排号阶段，住宅5万抵十万，底商10万抵20万楼盘简介黄金蓝湾占地29229平方米，总建筑面积82002.24平方米。造型上充分表现为用材的考究和工艺的精致，空间上以亲地、亲景、院落感为本打造墅质电梯洋房，力求成为燕郊区域“居住典范”；户型面积50-280㎡满足不同置业者需求；户型设计充分考虑采光面积、通风性、空间利用率等都经过精细化、丰富元化、人性化设计；多阳台、飘窗与园林紧密接触，深度融入自然，奢享5+1景观洋房生活。6、上上城理想新城Ⅱ上上城理想新城Ⅱ（现房）售价17000元/㎡户型建面54㎡一居；73-88㎡二居；102㎡、138㎡三居楼盘地址燕郊燕灵路与神威北路交汇处，沃尔玛西侧最新动态基本售罄，仅少量尾房在售均价17000元/平米，主推户型建筑面积为54平一居，73-88平通透二居、102平、138平通透三居。楼盘简介上上城理想新城共分为南北区进行多期开发，建设周期为2014年05月01日至2016年5月31日，开发商为福成集团下属全资子公司河北联福房地产开发有限公司。成熟配套：社区社区内2万平米地下农产市场，足不出户，一部电梯直达，让业主真正的享受吃喝玩乐社区内一站式解决，出门即到，新世界、沃尔玛、电影院。社区景观环境：社区内3万平米超大中央花园，社区区入口处6010平方米市政公园，社区还配有8栋商业及配套。7、汇福·悦榕湾汇福·悦榕湾（准现房）售价开盘18000元/㎡，售价18000-23000元/㎡户型建面84.44㎡两居；90.96㎡两居；127.68㎡三居楼盘地址燕郊潮白河畔行宫西大街与燕顺路交汇口西侧最新状态排号2万抵3万；21#、29#三月中旬开盘，价格未定。楼盘简介作为燕郊城市综合体大盘，位处京津冀一体化区域，与北京副中心仅一河(潮白河)之隔，更是位于燕郊燕顺路，拥揽潮白河醉美湾区，得天独厚的区域优势，预示着良好的前景空间。项目集居住、购物、餐饮、办公于一体，采用明厨明卫、南北通透的设计风格，并引进国际一流的物业管理公司，大大提高了居民的生活品质和舒适度。最新：开盘价21000-25000元/㎡（2016年3月18日）8、嘉都嘉都（期房）售价预计开盘价14000元/㎡户型建面65㎡一居；79-92、86-91㎡两居；117㎡三居楼盘地址燕郊京平高速木燕路（北务出口）东500米最新动态目前三期排号，约1100套房源，5万抵6万，全款97-98折楼盘简介项目位于京平高速木燕路(北务)出口东500米;项目周边京秦高速、徐尹路两条城市主干道，即将开通。公交顺18路、882路现已开通，其中顺18路可达顺义俸伯站及主城区，882路一站直达望京西城铁站。预计2020年开通的北京地铁22号线，途设“燕郊北”。社区配套公立小学、双语幼儿园、3.6万㎡私属社区公园。9、水榭花城水榭花城（期房）售价预计开盘价14000元/㎡户型建面60㎡一居；81㎡两居；90㎡三居楼盘地址燕郊京平高速木燕路(北务)出口东南3公里最新动态高层2万抵3万，底商3.5万抵5万楼盘简介燕郊水榭花城项目位置:京平高速木燕路出口三公里处，（嘉都项目南，百世金谷东北侧）紧邻城铁22号线。燕郊水榭花城小区整体园林景观的设计理念来源于英伦印象莎士比亚流派，整体设计理念为：“一心三环”即：一个中心花园，三个抗体健身环。在整体风格上突出“尊贵、典雅、精致、浪漫”的风格。10、天洋城4代天洋城4代（现房）售价18000元/㎡户型建面60-120㎡一至三居楼盘地址燕郊迎宾南路东侧最新动态基本售罄，二期预计4月中旬开盘，优惠还未出。楼盘简介作为燕郊城市综合体大盘，位处京津冀一体化区域，与北京副中心仅一河(潮白河)之隔，更是位于燕郊燕顺路，拥揽潮白河醉美湾区，得天独厚的区域优势，预示着良好的前景空间。项目集居住、购物、餐饮、办公于一体，采用明厨明卫、南北通透的设计风格，并引进国际一流的物业管理公司，大大提高了居民的生活品质和舒适度。四：总结1、燕郊房地产市场（住宅市场）未来随着通州区域以及京津冀一体化相关配套的落地，燕郊将进一步承担北京以及通州区楼市外溢功能，其配套、产业、交通将得到进一步的完善，对购房者的吸引力增强，但受库存紧张影响，预计2016年整体市场供不应求从而推高房价。——近期：看涨。燕郊区域的现有库存紧张的情况下，加之很多项目或受预售证的限制，或捂盘待涨，加剧市场供不应求。——远期：看涨。燕郊由于土地供应以及楼盘的开发导致目前市场上土地缺少，燕郊市场上基本上可待开发的土地资源缺乏，未来一到两年内新入市的项目较少，供求矛盾加之现有多重利好，使得下半年燕郊房价上行空间较大。而透过这种现象燕郊的未来市场走向将如何？首先燕郊的地理位置受北京以及通州的发展势必带动燕郊的成长，但是这种成长是被动性的，并存在不确定性。结合燕郊的规划，未来燕郊很难出现地产发展主导方向，一段时间内仍将继续保持现有状态。燕郊近期的房价不断飙升，除了表面的市场情况好的现象，隐约中透漏出来的信息也是我们不得不思考的。燕郊的房价与北京房价保持着共振的关系，但它的震荡幅度远比北京大，即使与通州仅有一河之隔，但燕郊无论从区位条件、交通状况还是整体的配套环境，都远远落后于北京整体情况，这使得燕郊在之前数次的房价波动中，出现了较为明显的大幅涨跌现象。时间燕郊因素20096000-7000元/㎡2010年5月11000-13000元/㎡北京房价飞涨最高点2010年9月8000元/㎡河北出台限制外地人买房贷款政策2010年11月9000元/㎡“环首都”概念以及燕郊地铁2011年上7000-8000元/㎡2012年8500-9000元/㎡房价稳定上涨2012年7000-7500元北京通州区房价跳水………………透过调查分析了解现在燕郊其实又是因为这些政策的发酵而重新进入了一种泡沫滋生的状态，目前由于政策的利好因素导致需求的旺盛，造成燕郊房地产已经达到饱和，燕郊不断增加的供给，没有整体的城市规划、没有基本的配套设施，导致燕郊市场的混乱，不具备之前的投资功能。而随着通州城市规划的节奏加快，会促使通州部分物业购置的吸引力上升，即便在限购的条件下，也不排除部分刚需购房群体会到通州购房，从而分流燕郊的潜在购房客户。2、项目应对未来多变市场的建议

1）适时入市，灵活多变

不要盲目跟风的进入市场，根据项目前期的筹备，以及证照办理的节点选择适当的时机入市，在入市前期进行当下市场的摸底、客户的了解等给出符合市场环境的入市时机。

燕郊市场今年开始将迎来新的一轮的价格市场，建议根据市场动态及时制定最佳的入市时机和价格，同时推出“样板间+园林景观+科技互动体验”的整体营销策略。

2）项目形象口碑塑造

项目属于外地企业开发，而燕郊市场多数均为本地企业开发，对于项目来说开发商口碑以及形象不具备竞争力，因此建议项目前期入市后塑造项目形象和口碑，在整个燕郊市场上占有一席之地。

3）价格制定符合市场

燕郊房地产市场的销售价格虽然今年一路上涨，但是仍然脱离不了受北京通州环境的影响，建议项目在入市销售时候根据市场实际情况制定合理的销售价格以及价格策略。

4）不要盲目跟从市场

对于项目在市场中的销售，一定要对市场进行严谨的市调和分析，切忌盲目跟从市场，进行项目虚假炒盘，随意大幅度提升价格，避免市场一旦项目出现波动或者缩水而对项目造成的销售停滞的局面。

5）推盘速度及体量符合市场需求

根据市场实际需求情况和接受程度推出一定量的房源，并且在推盘速度上要给项目预留足够的蓄客过程，来保证项目的顺利销售和快速消化。五：项目产品建议：1、燕郊市场户型及占比项目一居两居三居跃层面积及区间40㎡、50㎡、60㎡多都有80㎡左右；70-88㎡、80-90㎡90-120㎡，少量125㎡顶层房源占比20-25%60%15%2%2、燕郊市场客群及喜好项目刚需刚需+投资投资改善户型主要以两室，少量三室二室居多一、二室为主小三室100-120㎡占比20%25%左右40%15%3、本项目户型面积及占比（依据设计图纸)项目一居二居三居户型40、50㎡80㎡左右100-120㎡占比15%70%左右15%公摊率30.7~32.7%项目户型产品建议：根据燕郊市场户型产品的面积区间及占比情况、不同客群对不同产品的需求比重情况分析，以及与本项目规划户型相对比，可以看出本项目户型产品比重过于偏重二居，比重高达70%，而一居和三居占比为15%，比重偏小（三居改善性越来越受到市场重视）。这样的户型占比，与市场整体的贴合性较差，将来推出市场可能面临一定的销售困难。在户型面积区间上，本项目产品一居40-50㎡，二居80㎡左右，三居100-120㎡的户型区间还是比较符合当前市场的整体状况。目前燕郊市场上，户型设计上较多户型方正、布局紧凑、高效实用，以阳台和小飘窗增加吸引力。根据对本项目户型规划图的分析，本项目户型结构存在诸多缺陷，且有的缺陷调整难度较大，如果要尽最大程度完善，则涉及到建筑结构等层面，再加上本户型产品公摊率过高，超过了30%，不具有市场竞争力。为了更好的迎合市场的需求，不建议采用原有户型规划设计，建议减少公摊面积、重新规划户型产品，目前的户型面积区间基本与市场相符。本项目户型产品建议项目一居二居三居户型40、50㎡80㎡左右100-120㎡占比25%60%15%基于C8051F单片机直流电动机反馈控制系统的设计与研究基于单片机的嵌入式Web服务器的研究MOTOROLA单片机MC68HC（8）05PV8/A内嵌EEPROM的工艺和制程方法及对良率的影响研究基于模糊控制的电阻钎焊单片机温度控制系统的研制基于MCS-51系列单片机的通用控制模块的研究基于单片机实现的供暖系统最佳启停自校正（STR）调节器单片机控制的二级倒立摆系统的研究基于增强型51系列单片机的TCP/IP协议栈的实现基于单片机的蓄电池自动监测系统基于32位嵌入式单片机系统的图像采集与处理技术的研究基于单片机的作物营养诊断专家系统的研究基于单片机的交流伺服电机运动控制系统研究与开发基于单片机的泵管内壁硬度测试仪的研制基于单片机的自动找平控制系统研究基于C8051F040单片机的嵌入式系统开发基于单片机的液压动力系统状态监测仪开发模糊Smith智能控制方法的研究及其单片机实现一种基于单片机的轴快流CO〈,2〉激光器的手持控制面板的研制基于双单片机冲床数控系统的研究基于CYGNAL单片机的在线间歇式浊度仪的研制基于单片机的喷油泵试验台控制器的研制基于单片机的软起动器的研究和设计基于单片机控制的高速快走丝电火花线切割机床短循环走丝方式研究基于单片机的机电产品控制系统开发基于PIC单片机的智能手机充电器基于单片机的实时内核设计及其应用研究基于单片机的远程抄表系统的设计与研究基于单片机的烟气二氧化硫浓度检测仪的研制基于微型光谱仪的单片机系统单片机系统软件构件开发的技术研究基于单片机的液体点滴速度自动检测仪的研制基于单片机系统的多功能温度测量仪的研制基于PIC单片机的电能采集终端的设计和应用基于单片机的光纤光栅解调仪的研制气压式线性摩擦焊机单片机控制系统的研制基于单片机的数字磁通门传感器基于单片机的旋转变压器-数字转换器的研究基于单片机的光纤Bragg光栅解调系统的研究单片机控制的便携式多功能乳腺治疗仪的研制基于C8051F020单片机的多生理信号检测仪基于单片机的电机运动控制系统设计Pico专用单片机核的可测性设计研究基于MCS-51单片机的热量计基于双单片机的智能遥测微型气象站MCS-51单片机构建机器人的实践研究基于单片机的轮轨力检测基于单片机的GPS定位仪的研究与实现基于单片机的电液伺服控制系统用于单片机系统的MMC卡文件系统研制基于单片机的时控和计数系统性能优化的研究基于单片机和CPLD的粗光栅位移测量系统研究单片机控制的后备式方波UPS提升高职学生单片机应用能力的探究基于单片机控制的自动低频减载装置研究基于单片机控制的水下焊接电源的研究基于单片机的多通道数据采集系统基于uPSD3234单片机的氚表面污染测量仪的研制基于单片机的红外测油仪的研究96系列单片机仿真器研究与设计基于单片机的单晶金刚石刀具刃磨设备的数控改造基于单片机的温度智能控制系统的设计与实现基于MSP430单片机的电梯门机控制器的研制基于单片机的气体测漏仪的研究基于三菱M16C/6N系列单片机的CAN/USB协议转换器基于单片机和DSP的变压器油色谱在线监测技术研究基于单片机的膛壁温度报警系统设计基于AVR单片机的低压无功补偿控制器的设计基于单片机船舶电力推进电机监测系统基于单片机网络的振动信号的采集系统基于单片机的大容量数据存储技术的应用研究基于单片机的叠图机研究与教学方法实践基于单片机嵌入式Web服务器技术的研究及实现基于AT89S52单片机的通用数据采集系统基于单片机的多道脉冲幅度分析仪研究机器人旋转电弧传感角焊缝跟踪单片机控制系统基于单片机的控制系统在PLC虚拟教学实验中的应用研究基于单片机系统的网络通信研究与应用基于PIC16F877单片机的莫尔斯码自动译码系统设计与研究基于单片机的模糊控制器在工业电阻炉上的应用研究基于双单片机冲床数控系统的研究与开发基于Cygnal单片机的μC/OS-Ⅱ的研究基于单片机的一体化智能差示扫描量热仪系统研究基于TCP/IP协议的单片机与Internet互联的研究与实现变频调速液压电梯单片机控制器的研究基于单片机γ-免疫计数器自动换样功能的研究与实现基于单片机的倒立摆控制系统设计与实现单片机嵌入式以太网防盗报警系统基于51单片机的嵌入式Internet系统的设计与实现单片机监测系统在挤压机上的应用MSP430单片机在智能水表系统上的研究与应用基于单片机的嵌入式系统中TCP/IP协议栈的实现与应用单片机在高楼恒压供水系统中的应用基于ATmega16单片机的流量控制器的开发基于MSP430单片机的远程抄表系统及智能网络水表的设计HYPERLINK