2023年物业设施设备运行维护管理规范上墙制度

20232023路、管道应安装整齐、安全牢靠。2、润滑:按时、按质、按量加油、换油。保持油标醒目，油杯、油嘴齐全，油线清洁。油泵压力正常，油路畅通。各轴承部位润滑良好。3、清洁:设备无油垢，锈蚀，四周环境清洁。二、给排水设备(一)水泵房治理制度1、未经有关部门许可，非泵房工作人员不得任凭入内。严禁吸烟。窗、设备设施外表无积尘、油渍、锈蚀，干净光亮。(二)二次供水设备卫生监管规程1、露天水箱入孔应加盖锁好，室内水箱应加锁，钥匙统一保管。2、水箱清洁员需持有有效的”安康证”操作。PH4、水箱清洗工作程序:(2)清洁水箱内沉淀、杂物等:投药消毒;2--3(三)给排水设施维护规程1、每年xx月、xx月应对水泵机组进展一次清洁、保养。每年至少进展一次掌握阀门的开关试验。2、泵的维护保养(1)检查轴承是否敏捷，如有阻滞现象，鉴定是否需要更换。(3)检查密封磨损状况，密封效果差的应更换。(5)检查电机绕组的绝缘。3、闸阀修理保养止回阀弹力是否足够，如太软须更换。，也应更换。4、明装给排水管修理保养:检查支持托架是否结实，否则应加强。(3)各连接处是否有漏水现象，并作处理。三、供配电设备(一)电气修理安全治理规程1、电气修理人员必需持证上岗。好的电工工具。3、修理和保养电气设备时，应按要求做好保证安全的组织和技术措施，修理组长应在安排工作时向修理人员讲明工作中的安全留意事项，并在工作中检查、监视执行状况。至少二人进展。业时，应安装隔离挡板，并有专人监护。要挂”制止合闸，有人作业”的标识牌。施。全体修理人员撤离工作现场后，方可送电。(二)配电室治理制度1、未经相关部门许可，非工作人员不得入内。2、室内照明、通讯保持良好，墙上配挂温度计。事项。4、建立配电运行记录，每班巡查，亲热留意电压表、电流表、功率因数表的指示状况，严禁变压器，空气开关超载运行。查出问题应准时处理，并做好记录。不能解决的问题要准时上报。护，严禁两人同时操作，以免发生错误。6、保持配电室消防设施的齐备完好，保证应急灯在停电状况下能正常使用。做好防水、防潮工作，堵塞漏洞，严防蛇、鼠等小动物进入配电室。7、供电回路操作开关标志要明显，停电拉闸要挂标识牌。8、配电室设备及线路转变要经主管部门同意。9、操作及修理时必需使用电工绝缘工具，绝缘鞋、绝缘手套等。10、认真执行交接班制度。(三)配电运行规程1、正确记录各种仪表的数值。2、监视和掌握设备的各项运行参数，使其保持在规定的范围内。3、正确执行各项操作规程，确保用电安全。则，严禁单人单独进展。5、觉察设备缺陷，应准时处理并上报。进展运行分析，觉察隐患准时消退。7、配电室巡察每天不得低于4次，每日巡察一层或数层电管井，每月完成全部电井的巡察。1、操作票，并有人监护。2、作人员必需穿戴好绝缘手套、鞋等。3、验明高压柜位置及开关，并确认无误。用送电。后，按操作票要求送电。6、备用电源及检修开关、线路、应挂上”有人操作，严禁合闸”标识牌并记录在运行本上。(五)低压合闸送电操作规程1、各开关柜位置，开关应在断开位置，无误前方能送电。2、先合变压器低压侧进线总开关，然后才能合分开关。3、备用电源开关及检修开关，线路必需挂上”有人工作，严禁合闸”标识牌。(六)停电操作规程1、验明所停电线路开关位置，确认无误后，方能停电，再挂上”有人工作，严禁合闸”标识牌。2、全面或一台变压器停电，应按规程从低压侧负荷分开关开头停电，然后再停变压器低压侧总开关，高压侧总开关，当停高压侧电的操作时，监护人需穿戴好绝缘手套、鞋等。3、停电检修也必需办理操作票才能进展操作。业户。(七)凹凸压保养修理程序1、变压器:每年冬季作凹凸压绝缘检查，对变压器线圈和紧固螺丝进展检查、收紧、清污等。具体实施程序如下:生疏设备人员(两人以上)指定特地负责人，讲清工作责任和注意事项，并由特地责任人按工作单程序布置工作。鞋，戴绝缘手套、实测验电器是否正常。先停低压侧开关，再停高压侧开关，用合格验电器验明接线端无电后，再用专用接线杆将接地线，牢靠接地，对母线进展放电并相间短接。工作。接地，工作人员全部撤离工作现场可按步骤进展送电。2、高压开关柜:高压系统属技术要求较高的供电系统，因此每年冬季将继电保护工作托付给供电局继保班进展试校核。每年冬季对动手合闸和引闸回路进展试验和检修。3、低压开关柜:每年冬季对低压开关柜内各开关触头和机械进展:(1)、(2)、(3)、(4)3(八)避雷设施的检测修理规程1、接闪器应保持镀锌、涂漆完好。0.31.73、防雷接地电气设备的保护接地和工作接地，都是合在一起的，组成混合接地系统。为防止雷击时产生跨步电压，故接地装置于道路35-104(九)发电机房治理规定门批准，非工作人员严禁入内。电机运行时，应做好常常性的巡察检查。84、发电机每星期空载运行一次，运行时间不大于15分钟，寻常应将发电机置于自动启动状态。机，检查发电机各仪表指示是否正常。记录。现象应准时处理。(十)柴油发电机定期保养规程110-15问题，并保证蓄电池有足够容量供发电机启动。2、保养前断开发电机自动空气开关，把发电机掌握屏上的选择开关置于”停顿”位置，拆开蓄电池正负极电源线，确保发电机不能启动。3、检查蓄电池点液液位，液位偏低时应依据电解液浓度加装溶液。4、计算发电机距上次保养的积存运行时间，空气滤清器每累积满5025050水现象，清洗发电机身。5、紧固蓄电池电源线和掌握屏内电线接头。6、检查接地线是否良好。置于”启动”位置，进展模拟停电试验，观看发电机自动启动状况。8、发电机带负荷运行1小时，观看各仪表指示机组运行状况是否正常。四、电梯(一)电梯机房治理规定尘，机房及通道内不得住人、堆放杂物。403、保证机房照明良好，并配备应急灯，灭火器和盘车工具。4、毗邻水箱的机房应做好防水、防潮工作。实行措施，防止小动物进入。(二)电梯安全技术规章1、每天电梯司机或专职治理人员，在开启厅门进入轿厢前，应看清轿厢是否确实停在该层站，切不行贸然进入，防止因轿厢不在该层站而坠入井道。2、认真听取上班工作状况介绍，翻阅运行记录或留言。梯有无不正常现象。轿厢电源开关关闭，并关闭厅门。5、客梯不应作货梯使用，轿厢不允许装运易燃、易爆的危急品及国家规定禁运的各种物品。货梯运载危急物品时，要严格遵守安全操作规程，并实行必要的安全措施。6、应保证电梯在额定载重范围内工作。7、货梯装货时，要留意把货物分散、均匀堆放。运行使用。及影响电梯运行的举止，不要靠在轿厢门上。10、当轿厢停靠在厅门口时，任何人都不能停留在轿厢与门厅之间。11、在轿厢尚未停稳时(包括自平与慢速)，不行开启轿门与层门使乘客出入。12、每班下班前，应将电梯驶回基站，做好轿厢及门厅的清洁卫生工作，填写运行记录，切断轿内电源，关闭轿门照明，关好轿门，厅门前方可离去。(三)电梯的日常检查和维护1、曳引电机的温升是否正常，运行中有无震惊和异味、通风是否良好。限速器运转有无特别响声。对以上设备外部进展清扫，保持设备本色。制动轮外表有无划痕和油垢，去除外部灰尘和油垢。运转声音是否正常，有无特别震惊和冲击。做好机体外部清洁。4、曳引轮、导向轮及曳引绳的运行状况是否正常，轴承的润滑是否良好。曳引绳在轮槽中有无打滑、扭转、移位现象或断丝，如觉察有上述状况，应做好标记，每日进展跟踪观看。检查曳引绳外外表清洁和润滑状况，假设油垢落灰过多，应安排时间擦洗。5、限速器的工作状态是否正常，有无特别响声和卡阻现象。热现象，并作好外部清洁。音是否正常。否正常。声，安全触板是否好用。脏物应去除干净。及来自井道里的特别响声，如有，应尽快处理。12、层站呼唤和层楼指示是否正常，厅门锁是否敏捷牢靠。13、对于检查觉察的问题，能准时处理的准时处理;一时不能处理又可缓步进展的工程，应准时记录下来、准时上报，并连续观看防止状况恶化，避开电梯带隐患运行。五、消防监控系统(一)火灾报警掌握系统维保程序1、日检:对火灾报警主控屏作自检功能检查，主机显示功能是否正常，指示灯是否有损坏。2、月检:完成日检全部内容。测试主控屏主要工作电压，检查备用电源蓄电池是否正常。对集控柜清扫除尘。检查接线端子电线是否松脱，导线编号是否完整清楚，因受环境影响导致烟感器、温感器脏污应准时清洁。3、年检:逐个拆下烟感器、温感器，对其上的灰尘、锈斑进展清洁，并对线路接头进展紧固。(二)烟、温感器系统的保养程序现场检查报警缘由，假设为误报警，应对该报警作消音和复位处理。2、每月抽取总烟感器的5%，用熏烟法试验灵敏度，应当全部合格，假设其中不合格，则应另外抽取总数的10%直至全部合格为止。3、对因楼层跑水而危及烟感及其电路的地方，应准时做出特别检查。4、温感的保养参照烟感进展，试验报警灵敏度时应加温，使其报警。(三)自动喷淋灭火系统保养程序1、每天巡查系统的供水总掌握阀、报警掌握阀及其附属配件，进行外观检查，确保系统处于无故障状况。2、每月检查一次警铃是否正常，报警阀是否敏捷。翻开试警铃5-90警信号，假设警铃不动作，应检查整个警铃管道，排解水垢及泥沙等污物，使水流畅通，以防报警失灵。3、每月应对喷头进展一次外观检查，觉察不正常的喷头应准时更换。4、每月检查系统掌握阀门处于开启状态，假设损坏应准时修理更换，保证掌握阀门不会误关闭。5、每二个月应对系统进展一次综合测试，按分区逐一翻开末端试验装置放水阀，试验系统灵敏性。观看阀门开启性能和密封性能。如阀门开启不畅或密封不严，应将供水阀门关闭，翻开放水阀将系统中水放掉，然后翻开阀门盖检查，视状况调换阀门密封件，排出水垢及杂物等。检查流淌水压，压力表所显示的压力值不应明显下降，假设明显下降，应检查闸阀是否堵塞;假设压力下降明显且警铃不报警，应检查测试报警阀的阀瓣是否锈蚀。观看系统中水流指示器、压力开关、报警掌握器各部件的联动性能，应能准时报警。到正常工作状态。(四)消火栓的保养程序1、消火栓箱内部配件应齐全、完好。坏、报警系统按纽是否完好。3、测试报警按纽的灵敏性和检查指示灯显示的正确性。修补、清洁或更换。将阀杆上油防锈。(五)风机保养规程1、保养前应先断开风机主电源，并挂上标识牌。器间隙及对中度。3、检查各接合面的垫片及密封填料，必要时应予更换。4、清洁风叶、机壳外部及电机外外表。5、给各转动部位加润滑油，调整风阀转动机构，应动作敏捷可靠。6、检查电机绕组的绝缘电阻，紧固电源线的接线端子，检查接地是否良好。7、检查风机掌握柜内各电器是否完好，紧固各接线端子。固是否良好。9、合上风机主电源，检查电源指示是否正常。时应无特别声响。(六)防火卷帘门保养程序信号是否正常，箱体是否完好。2、在接纽操作上升(或下降)的过程中，操作人员应亲热留意卷帘门上升(或下降)到端部位置时，能否自动停车，假设不能，应快速手动停车，且必需待限位装置修复(或调整)正常后，方可重操作。修复，确保清洁美观。我们常常说起的房屋共用部位、共用设施设备，有哪些?房屋设备的养护、修理治理是物业治理的重要内容。房屋设备治理的好坏直接影响房屋的住用水平，保值增值，并反映物业治理工作的品质。共用局部建筑物根底、承重墙体、柱、粱、楼板、屋顶、外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、栏杆、电梯井道、架空层、设备间等。共用设施道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、休闲消遣设施、污水处理设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施、停车设施及物业效劳用房等。共用设备一、房屋设备的分类房屋设备是依据用户要求和不同的物业用途而设置的，因此，不同用途的房屋有不同用途的设备。如一般住宅中的房屋设备由水、电、气、卫、电梯、闭路电视等设备系统组成，而现代化综合写字楼、商厦等还有空调、自动报警、电讯效劳等设备系统。通常来说，我国城市房屋的常用设备主要是由房屋建筑卫生设备和房屋建筑电气设备两大类组成。具体包括:电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、供暖、空调、电线等。(一)房屋建筑卫生设备室内给水设备。室内给水设备通常分为生产、生活和消防3类。①生产给水设备。通常用于生产设备的冷却、原料和产品的洗涤、锅炉用水及某些工业的原料用水等，生产用水对水质、水量、水压以及安全等方面的要求随工艺不同有很大区分。②生活给水设备。主要是供民用、公共建筑和工业企业建筑内的饮用、烹调、盥洗、洗涤等生活上的用水，要求水质必需完全符合国家规定的饮用水标准。③消防给水设备。是供层数较高的民用建筑、大型公共建筑某些车间的消防系统的消防设备用水。3①生活污水管道。排解人们日常生活中的洗浴、洗涤生活污水和粪便污水。②工业区废水管道。排解工矿、企业生产过程中所排出的污(废)水。③室内雨水管道。接纳、排解屋面的雨雪水。室内排水系统一般由卫生器具、排水管道、通气管道、清通设备、抽开设备、污水局部处理构筑物等组成。要指热水箱)和管道局部(热媒循环管道、配水循环管道、给水循环管道)组成。供热设备。供热设备包括热水供暖设备和蒸汽供暖设备2种。供暖设备系统一般由以下3局部组成:①热源局部。是热量发生器，如锅炉、蒸汽喷射器等。②输热局部。是热量输送管网，如室外供暖管道。③散热局部。是热量散发的设备，如散热器、暖风机、辐射板等。消防设备。目前建筑物承受的消防设备仍旧以水力灭火为主。如消火栓系统、喷淋系统，其他配套消防设备有温感器、消防报警系统、防火卷帘、防火门、抽烟送风系统、通风系统中的防火阀、消防电梯、消防走道及事故照明等设备。一般的民用住宅小区常配用的消防设备为供水箱、消防箱、灭火机、灭火瓶、消防龙头等。及一些净化除尘设备等。空调设备。大型商业大厦、办公写字楼常用中心空调设备，小型商店或居住公寓楼通常承受分体式空调机。单体空调机较为简洁，在此不做介绍。这里只介绍中心空调的设备构成，通常包括风管、空调水管、冷水机组、冷却塔、深井泵、回龙泵、管网等设备。(二)房屋建筑电气设备供电及照明设备。供电设备有:①变压器房内的设备。变压器房内一般有高压开关、变压器以及各种温控仪表和计量仪表等。②配电房内设备。配电房是将经变压器降压的电源经开关安排至各用电设备的建筑物。它的主要设备有:低压配电柜、空气开关、计量指导仪表、保护装置、电力电容器、接触器等。③配电干线。指配电房由线柜通向各用电设备或各楼层配电箱的供电线路。④楼层配电箱。该设备将配电干线的电能安排给本层的各用电设备。照明设备包括:开关、插座和各种照明灯具。弱电设备。这是指给房屋供给某种特定功能的弱电设备及装置。主要有:通信设备、播送设备、共用天线设备及闭路电视系统、自动监控、报警系统以及电脑设备等。随着现代化建筑水平的提高，房屋的弱电设备越来越多。各种专用电梯。其设备组成局部主要如下:①传动设备。拖动轿厢的机器有曳引机(包括减速机、电动机和制动器)、导绳轮(有的称之为抗绳轮)、钢丝绳等。②升降设备。包括轿厢、导轨、平衡链等。③安全设备。主要有限速器、缓冲器、限位开关、超载开关、防止夹人的光电开关、各部位的检修开关、消防开关、运行急停开关、限速安全钳动作开关等。2掌握柜、选层器、楼层呼梯显示灯按钮、开关设备、轿厢内照明、检修照明等。二、设备的登记与建档物业治理公司一旦开头接收物业，工程治理人员就应依据设备的分类和名目，对设备进展登记，建立设备台账，以便清查与核对。设备的登记主要是指填写设备登记卡和设备台账。设备登记卡其中包括设备重量、根本性能、设备附件的数量和名称、保养修理状况等，它是组织保养、修理打算的依据。三、设备治理内容设备治理工作，一般由物业治理公司工程设备部门主管负责。设备治理主要由设备运行治理和设备修理治理两大局部组成。运行和修理既可统一治理，也可分别治理。房屋设备治理主要包括使用治理、修理养护治理、安全治理、技术档案治理。根本状况如下:使用治理。使用治理制度主要有设备运行值班制度、交接班制度、设备操作使用人员的岗位责任制。房屋设备依据使用时间的不同，可分为日常使用设备(如给排水、供电、电梯等)、季节性使用设备(如供暖供冷设备)、紧急状况下使用设备(如消防、自动报警设备)。各类设备都要制定相应的设备运行使用制度。养、修理制度、修理质量标准以及修理人员值班制度等。安全治理。安全治理在房屋设备治理中占有重要位置。国家对安全性能要求高的设备合格证制度，要求修理人员参与学习培训考核后，持证上岗，同时要制定相应的治理制度，确保使用安全。202320232、润滑:按时、按质、按量加油、换油。保持油标醒目，油杯、油嘴齐全，油线清洁。油泵压力正常，油路畅通。各轴承部位润滑良好。3、清洁:设备无油垢，锈蚀，四周环境清洁。4、安全:生疏设备性能、遵守操作规程及交接班制度。给排水设备(一)水泵房治理制度1、未经有关部门许可，非泵房工作人员不得任凭入内。严禁吸烟。窗、设备设施外表无积尘、油渍、锈蚀，干净光亮。(二)二次供水设备卫生监管规程1、露天水箱入孔应加盖锁好，室内水箱应加锁，钥匙统一保管。2、水箱清洁员需持有有效的“安康证“操作。PH(三)给排水设施维护规程1、每年xx月、xx月应对水泵机组进展一次清洁、保养。每年至少进展一次掌握阀门的开关试验。2、对泵进展维护保养3、检查闸阀的磨损状况4、加强对给排水管的修理保养:供配电设备(一)电气修理安全治理规程1、电气修理人员必需持证上岗。好的电工工具。3、修理和保养电气设备时，应按要求做好保证安全的组织和技术措施，修理组长应在安排工作时向修理人员讲明工作中的安全留意事项，并在工作中检查、监视执行状况。至少二人进展。业时，应安装隔离挡板，并有专人监护。要挂“制止合闸，有人作业“的标识牌。施。全体修理人员撤离工作现场后，方可送电。(二)配电室治理制度1、未经相关部门许可，非工作人员不得入内。2、室内照明、通讯保持良好，墙上配挂温度计。事项。4、建立配电运行记录，每班巡查，亲热留意电压表、电流表、功率因数表的指示状况，严禁变压器，空气开关超载运行。查出问题应准时处理，并做好记录。不能解决的问题要准时上报。护，严禁两人同时操作，以免发生错误。6、保持配电室消防设施的齐备完好，保证应急灯在停电状况下能正常使用。做好防水、防潮工作，堵塞漏洞，严防蛇、鼠等小动物进入配电室。7、供电回路操作开关标志要明显，停电拉闸要挂标识牌。8、配电室设备及线路转变要经主管部门同意。9、操作及修理时必需使用电工绝缘工具，绝缘鞋、绝缘手套等。10、认真执行交接班制度。(三)停电操作规程1、验明所停电线路开关位置，确认无误后，方能停电，再挂上“有人工作，严禁合闸“标识牌。2、全面或一台变压器停电，应按规程从低压侧负荷分开关开头停电，然后再停变压器低压侧总开关，高压侧总开关，当停高压侧电的操作时，监护人需穿戴好绝缘手套、鞋等。3、停电检修也必需办理操作票才能进展操作。业户。电梯(一)电梯机房治理规定尘，机房及通道内不得住人、堆放杂物。403、保证机房照明良好，并配备应急灯，灭火器和盘车工具。4、毗邻水箱的机房应做好防水、防潮工作。实行措施，防止小动物进入。(二)电梯的日常检查和维护1、曳引电机的温升是否正常，运行中有无震惊和异味、通风是否良好。限速器运转有无特别响声。对以上设备外部进展清扫，保持设备本色。制动轮外表有无划痕和油垢，去除外部灰尘和油垢。运转声音是否正常，有无特别震惊和冲击。做好机体外部清洁。4、曳引轮、导向轮及曳引绳的运行状况是否正常，轴承的润滑是否良好。曳引绳在轮槽中有无打滑、扭转、移位现象或断丝，如觉察有上述状况，应做好标记，每日进展跟踪观看。检查曳引绳外外表清洁和润滑状况，假设油垢落灰过多，应安排时间擦洗。消防监控系统(一)火灾报警掌握系统维保程序1、日检:对火灾报警主控屏作自检功能检查，主机显示功能是否正常，指示灯是否有损坏。2、月检:完成日检全部内容。测试主控屏主要