物业管理公司组建及管理制度概述

PAGE物管公司组建及管理办法一、总体思路：1、遵循“以人为本，以客为先”的管理理念和诚信、周到、全程、真情演绎“精心管理，全心呵护”的服务理念。以“为客户提供安全、舒适、优质的物业管理服务，满足和超越社会、客户对物业管理不断再增长的需求”为企业使命，形成“团结、务实、严谨、高效”的企业作风。2、建立一支懂经营、会管理、精业务、肯奉献、高素质、服务优的物业管理队伍。树立八个意识：集体意识、服务意识、竞争意识、成本意识、效益意识、安全意识、法制意识、创优意识。具备八心：安心、事业心、责任心、诚心、细心、信心、耐心、爱心。制定设备、设施养护计划，使物业“保值”、“增值”。根据物业项目的设备、设施来制定不同阶段的养护计划，结合设备、设施特性，以日常养护为基础，维护好所有的设备、设施，确保日常的正常运转。3、开展多种形式的业主交流活动，提高管理服务质量。围绕业主举办各种各样、丰富多彩的联谊活动，通过多种方式展现具有特色的锐捷公司企业文化和嘉鑫物业管理的新理念，增进与业主之间的交流和沟通，赢得业主对物业管理工作的理解和支持，促使物业管理服务水平的持续提高。前期公司构架与人员公司构架：董事长总经理物业管理部工程管理部安全保卫部环境清洁部人员总经理：1人截瑞财务水：2人盼端物业漂管理部：誓人断锐工程宪管理部：迫人甲貌安全脆保卫部：业人促客环境之清洁部：昂人培训实施：朱根梨据制定的管头理目标，结撇合碧水云轩处项目业主的微要求，将对括员工进行不盲同阶段的岗愿前、岗内、君日常培训，附提高员工素张质，使其能便够满足碧水跳云轩物业管她理和业主的届要求，达到拴预期的目的茎。秧垄岗债位培训杰：上岗前组椒织对管理和板服务员工进盈行的针对性呈培训，主要咱内容包括：侮企业发展规寨划、管理服拥务理念、质均量方针和目献标、物业特慨点、岗位职护责等，经考醋试合格者方补能正式入岗抱。鲁做岗磨内培训肆：上岗后针败对不同的工光作岗位进行栋专题培训，负主要内容包脏括：专业技高能、工作技定巧等，不断内提高员工的递工作技能。做斧日月常培训顶：根据实际悦工作需要，缝组织员工参母加不同的专示题培训，其矩中：管理人耗员侧重学习哗企业管理知陡识、管理技害巧、管理理双念及管理知帜识，并组织认参观、考察释、学习先进帽的物业管理架项目，交流院经验，取长燃补短；工程给技术人员参唉加特种岗位民培训和专业祖培训；其他串员工根据岗勒位需要，参级加不同的培钓训。锋培湖训后跟踪蓬：员工进行响培训后，由调管理层进行凤跟踪，建立剪个人培训档须案，日常检紫查员工是否洽按培训后的益要求和标准虎进行工作，照并将实际工涌作能力状况葵和工作表现稼与绩效考核省内容结合起摆来。眯三、叮职责、服务乎内容与程序纠：朱贷（一）物业迟管理部：棒四1张、茎职责：号共谢

护为物业管理幻和服务配套块配置适合的配人力资源及决向

开负责日常办轿公行政事务持释赞

婚管理物业档地案和业主资学料档案沈馒蚀

装接受和处理仓业主报修、浆投诉、委托店服务事宜爱砍爷

岁协调各部门准日常运作疯挡捞

撕检查服务质酬量，对不合近格服务采取捐纠正和预防拘措施部稍彻

育负责日常物宪业管理费用进收取莫袍号2、服务歉内容：绵痒茶

障建立客户服韵务中心，接茂受业主报修姿、投诉、热宫线服务钳窝变

臣根据业主需誓求和实际情赞况及时处理弄各种问题，瘦指令和协调西各部门为业患主提供服务填杆际

洗按档案资料讲管理要求，交建立物业档既案和业主档淘案载额巡

颤按内部管理龄要求，做好己物业管理日森常行政、后更勤工作闭压筑

袍按培训计划姓，组织和落识实培训事宜凳，并记录考翁察结果钢珠干

校做好与业主纸的沟通、回鹊访工作瞧肯闸

矛按服务质量板评定要求和抬不合格服务喂控制，做好宜服务质量控匠制工作达愉婆

横按财务制度折，做好管理火费收缴和日朗常费用开支区工作污闷河

医做好业主装脸修管理诚膏赛3、治程序犯：范内部管理工躁作流程图泛劳敏根据工作计护划和亩企填业主需求下雹达指令袜世财务党兼按工作深指令实施红优绿勤名叉客户服贯务员决致租斑妥工作踩结果飞炕聋炕肥服坦聪文员芦小医贪勤省博吗陆览搭绍纵斑根戚穿物朴残幕进行检查公纽骆丽析拨烘善据沙跟业共粥若蝶讽但堪先牵亩描疗实眯窗管厘功办粗看偶收颗爬露晨吩际见淡理尝苏狗设丘雾罢箩症遵草符效殖磨部态寿叹幕厕玉饮固运哗拔龄果价宜角如戒岩食畏姻赚萌废扮慢进例站班汇蒜挨居倘排草巷吗铁狮行锣破瞎凯绘论根据误实际情况恨警赠吸叶航实施过晋程中信息反组馈爷识新逮和新漂的需求拟吼渣滚墓另久质量分删析改正益倾惹咽定新慕的工作计划汁境昂根觉效拟定纠正亮/预防措施广对外服务工板作流程图粘晚飞隙阻各种渠道轻我考何滩下达铅指令称部染门主管守醉业主需荡求杯脑墙客其户服务中心控娘凳或恼或衰填其症译微施持狗段映甚相库相关人员金降征求业主意拢见裹闪浓逝耕旬涝栽萍杯风暮名瑞关耽标根据客户需锐求下达指令覆链朗辨梨润任妇实盟痰讨浓贪绩三获瓣舌凤番秘雀盯施引记狮物流轨陶胃犯胆乐考评定树变漆过妇蛛练业仿罪冷蜡睬业主拆顶鸦糠医迷程矿失相管瓣监督有关怪部门斗馒插暖进行冲检查龟服育务结果棍节京理阀哄闻签各相关畜部门主管府堆赛却光服盖葵箭部单占煤啄读蝴荷召尸士盐务亩袄庭咬桌澡益齐雕爬洞呈辽寸刘质吸围席居促怪迟仁膜如仗讨路跪脚量哀切果备链萝献辛咏疯晚塞笔售恢控少蛮稍躺员举菜摇叛妇创参动垮册制顿制定新的购管理制度蛋愧秘碌服务质跪量改进括保遮信息反卖馈/分析改踏进增满足平业主要求巡陆孔拢棍巾都锅闷宝拟定纠正/己预防措施概服务质量控亡制图离栗塘柱厘各种服务信痕息反馈结果就故屋架查凯各种质量记蝇录娘毫泊服务质量评城定会议进行勉分析、讨论唉铺展序猴业主信息反芦馈吩慧丸线既拟定纠正/鹊预防措施灰海器勉厅服务结果有踢效性验证忙此筝羽改进和提舍高服务质量禾早衫敏斩御为业主提供域服务缩阁眠植脑业主意见问饼卷调查屈俊奔邻洽夫达到业主需李求和满意甲楼宇交付工摄作程序糟为保障业主点（住户）和滤锐捷公司的逝合法权益，灶按售、租合颂同有关条款伏顺利进行交劲付工作，特晃制定下列工幸作程序：断A肃、业主（住锤户）凭有效恒、合法的租蝶售合同和入念住通知书在索物业管理部婚客户服务中顶心办理入伙厚手续。参速僚

纪工程部相关栗人员陪同业晌主（住户）脑前往交接。科晃柜

孙检查室内建牢筑情况（如哨墙面、顶面党、门、窗等倒）；应巧老

悄检查室内所赌有设备、设哀施（室内灯但、锁、地坪泳、天花等）梁；鲁足僚

读查对水电表充的当前读数锡并记录。摆B仁、将上述三杠项内容的检闪查结果填写夕在《交房验悉收记录表》甚中，由业主民（住户）与阀物业管理公凉司代表双方劝签字确认。胖C田、对查验中倚发现的问题购及时通报给床锐捷公司，诱在确认处理座意见后安排瓜落实整修、伍调换、清洁霜、打扫等服余务工作。由救业主（住户碑）认证并填局写《楼宇维踢修记录》。纳物业移交管染理程序供鬼蜡物业公液司进行接管抱准备工作聪趴区驱盗堤刚声陵递宣成立项目搅管理处系椅冻特渴逃尽称真奸循组织验雀收小组拦前桥虏矛罚葬雀字寨历相关记录群及表格来滔抱巾续烈乏径调工躲程等部门物吹业资料移交趋侧蛋贷绳课宜费患脖析产据权资料洽暖证母致忠穿剃少恭政府抚部门验收合异格资料搏岗烘丽胀浊牛累勉俭驼工程技王术资料盛辣开发商通功知物业管理器，准备验收啄蛇碎渔晶珠猴弱盏车释符合接管验教收条件变物住业公司复函厉，进行验收炮的准备工作报柿物业公司文、发展商共休同进行验收榨纠著农《房屋接收砖验收标准》悦发展商移铅交钥匙，物厘业公司接管孔欲工程质量蝴遗留问题说洁施工单螺位整改补加强对业主嘉装修管理揭为了维护全前体业主的合森法权益，确堡保物业的安征全和整体形植象，按照有狐关规定，结蓝合物业项目肺的实际情况自，编制《装蒜修手册》，猴加强对业主择的装修管理裕工作，规范斑装修管理、常装修审批、雷建立细致严尽密的装修跟禁踪监管体系妨、处理违规伴装修。雨装修管理组起织：女物业管理部评负责装修管掏理事宜处安全保卫部呀、工程管理锋部、清洁部马负责日常装惰修检查装修管理：毅受理业主装伤修申请并办输理有关手续扯审核装修者串的相关资料秋，宣传《装苦修手册》及传装修管理规臣定过跟踪施工情育况，做好巡协视检查工作扶，确保安全饲施工华办理施工人制员出入登记央监管施工队言按规定及时林清运装修垃鸟圾跪装修安全管辈理冰发现隐患及躺时与业主沟萍通、交流，姜杜绝违章装贪修渐发现紧急事酬故，按紧急缘处理程序及滔措施进行号物业项目档中案资料管理掏档案是物业望管理的重要搬组成部分，鼻管理好档案娇是物业管理嫩工作的重要项内容，应按结档案管理要百求建立完善栽的档案管理栽体系，使档稠案管理工作茶在物业的使求用、维修、象改造、扩建衫以及住户装才修等方面发螺挥重要作用脚。建档要求：忍按建档流程价，完善档案洪管理制度毒明确建档内赵容，实行系惹统收集、集翻中管理烈对使用率高朱的档案实行讽受控制管理色推行现代化烦、系统化、轮规范化、经废常化管理建档流程：财收集膛吹鸡整理壳妇鲁分类务委淹编号岭尘陵登记氏攀检查诞需俊使用孔共瓣入柜颠倦井输入电脑档案分类：镜物业公司管却理文件档案灵房屋结构、仇建筑工程档宋案伞设备、设施完档案住户档案峡各项服务档投案兔档案资料受乳控管理：类为掏避免档案资央料损坏、遗稼失，使重要晚档案能长期校保存，而又垂方便经常使出用，对使用耗频率高的档怖案实行严格岔控制管理。并相应文件、趴资料：洒物业管理服朵务合同管理公约业主公约住户手册装修手册单有关政策法倍规资料岗位职责员工手册配行政管理制抖度因报修、投诉财、热线服务朽受理有关规屑定引报修、投诉目、热线服务趋处理及回访成制度检查制度失服务质量评勾定、不合格静服务控制有送关规定楚相关费用收恶取的财务管堪理制度质量记录：婚根辞据物业管理沿和服务的实戒际需要具体惨制定。喇（二）工程显管理部纯杯1、墨职责：越确保物业项输目各种公用让设备、设施俭正常运转及聋完好意按照计划对嚷物业设备、超设施进行日谈常维修保养已为业主提供住无偿或有偿崭的报修服务2、内容：供电系统弱电系统消防系统电梯系统给排水系统监控系统陕房屋维修养佛护沟业主报修服厕务3、程序：决工程管理部首工作流程图跨对下达工作指厘令迹扰抵询者组织实施新绩虑比实勾施闷来隐汤各设颠备、设施主谷管挂割歌各岗位领企班及员工督代工峰演程崭阿障笑趣削恨激骡鹿晓督工作结果孟处管乎渡敬洽听查括巷使用效棕果膨劳理往授假云遥盆梁等录或青卡螺检娇日部棋青商江宰业侮主评定朽称你作爷覆查氏红怒丛访贼乔砌颤疮座剑中仪各岗位领班哪道逝缺突龟芬末搭示信息获反馈巨写哭朴怖钩诉综合检查橡甜拟荐锹定丑杀扑耕游饺更蓬乏坝赢各设备、跌设施主管太丹新剑抖年娱栏咱么绵姨吹薯执电屠蹦的级悠登础吹业主意见吼或建议遍刊叹寸抽漏横工趴摇脑万茂毛供孤案胞从晚查如弱作攻汉辨绕锐砌够症新觉炮规质骗脖计夕槽帮妖维修上、保养质量络分析改进今岗岛矩量腔鸡划双瘦纺腹维修根、保养过程杆信息反馈供开偷皆结果违绑炼罚煌灾拟伴定纠正/预蚕防措施富设备、设施愧维修保养流聋程图伶厦根据年计全划、月炼耻罩饿慧蔽毯往馅蚂计划下姐达指令摩始役鸣垃组织实施亮情忙惑淹实施嗓脂回亮各设荒备、设施主隶管槽泪各铲岗位领班及君员工退土葡烫葡咬方验趟屑建翻完芽材笋苦槽斑波捉枕愁仆落诊维修出保养结果撕扰捷征屡披迅段赖狸脊烟北乔膊检仇类工鸦认稀留沸竞海初伙初辅揪汤异茶程闪笑授佳贞巾雀坡扩茶犁计仪查猴也管扇急饮疑去拖脂次恐残呼涨逃锹绒理绿峡倾禾劳请殖丽网额剂各岗哲位领班庸研部禁聪亏梳舌共走安陡捧思亲拳按妹裕实沾坝鞋粉综合泛抽查晶现糠午筛各设备、登设施主管嫂狂际定仔情火揉况快丰夜蜂剥腥巷抵盒呜配庙古验脸判调锋器晕止许朴助搅挥黑连蛇飞收腾榨整瓶鸟样矩扩肚认枕备挣摊朱屈质老抓年郊坐馋剖旅斤互袋腔肾城悔航量竞斩月犁斧计谦仿呈南维修翠、保养质量钱分析改进活翠划油尿坛监维修陪、保养过程蒸信息反馈奉圣封稼结果丙素赌找记忽拟亿定纠正/预栏防措施，保南存记录文业主报修工悔作流程尘业主亏报修雀秒凳各种方式烟物管部客服砖中心病巴筒登砖记、指令应工程管想理部犯户苍糊植核实处猫理、开维修榴单次维修鹅班部筝片蕉厌检查验玉收瘦同上门忙提供服务（筛维修）创皮肺维修领忌班练爬星猪柴傅星朽服务结慧果烟情意业主验收质妄量，确认费榨用给己维修主构管渡抽查贸亮刻提态逮择舒服务结吴果惠赖结幅廉骄瓣吴物管办搅公室宿速纤昼侍述凤业主赖按鸡范财务价裕究尖断爱界约收疮款轮4、工程管芒理部应急预滋案具发生停电事驶故时应急预在案内发生漏水事循故时应急预村案奥供电所一路屑供电断开时湾应急预案万发生停水事欠故时应急预班案欣发生电梯系召统故障时应距急预案念5、工程管糟理部相应文揭件岗位职责稀各种设备、耗设施操作程量序警各岗位交接琴班规定替设备、设施栽管理总则奥设备、设施牧巡检制度狭各种设备、惊设施台帐匙年度维修保敏养计划驰安全操作规蕉程青装修工程管嘱理制度救报修服务规织程昼各项抽查制讨度蔑不合格服务刮控制有关规蚀定质量记录：磁根据物业项盼目设备、设迁施管理和服震务实际具体瘦制定。替（三）安全爱保卫部：职责：惹负责物业项摸目的安全保施卫工作浓负责物业项绝目的消防安片全工作鸦负责物业项棕目的车辆进封出、停放的物管理工作华负责物业项只目内业主施赤工装修安全荡的管理工作内容：禁物业项目内闪、外安全遗停车场、停包放车辆安全践设备、设施惜区域安全锯消防设备、厉设施正常使撕用序业主二次装温修安全程序：数安全保卫工尽作流程图缠箩下达指令概螺安霞保领班许挥执究行指令性仁安粪保工作范围忆仪焰宿灿诊册疾截安排工作攀撑建及操作部程序翠额荐街羡伞陵旗辰安保部多犯艺与多供盲津凉垂颈安保员璃避竟园任抽樱查瑞披抽查伟检军查增魔拟定纠正尖/注预防落措施、计划饮吗缴韵浓舟岩亩俱昂操作实施榆服务过程的乔顾服挨务业绩池犹仔服务结果厚恨顿服务过程恰信息反馈保相分联析和改进驰悉怀雷膨裕哀检查门安全管理组荐织示意图脸公司安全领怒导小组说安全保卫部错币橡各部门安全卖小组脊馒宰消防专员羞葵义务消防队俯昆突发事件抢赴险队全体员工敞炉艳衔消防应急崭方案试图葛爷困君乳贯●半消防中心报科警败叠类吓输辛●傍巡逻人员发使现火警，席艇红吧赛采秃取最快最有缺效的未绘凳调贸办洲法边灭火边评报警穷茫疮涨页腐根据报警数廊据双谈各旬胁逢确定报警地疗址栗消防中心解年徒殃误报闪冷值班人员鄙令火警抚苗子，捎总值返班领班急赴转除报警信号只，鸡查明折误报劫呼叫领莲班，惠确隙定情况，迈现殃场指挥，呼陵叫损暂时封闭烟刚匹原帅因眉徒巡逻人员苦丙向消药防中巾机钥动保安、值鹿班强感探头告功燃纲谷篇到现这场查看术损心总值班报张艘电工急赴现区场酷消防中心向膨岩踏撑毯疏细网霜音119报警绒;打灭左裕援戒衬生得游伤开应急广播该系谋确定毛火灾傲奇歉迁上哪键消出控中心向1解19骨统;通知相莲应朴情永况,向消毙雁右西兽惹煌酸报警，打开临应急赔楼层有序撤帖离退控中片心总瓜抱火警胞障辰孟讲广左播通知相应消楼取;通知机动击人员暖值班沉报告增算改电罪份也层丰有序撤离，悲向蜓急赴现场;兔向丢概侵疮塞密亏诉毫贴有熊关领导报告溉司公领导报截告.隙或漫怪软各值蛾班安货规安排值班电森睁保坚骄守岗况救火分完毕，克动驼用大楼搜文沉工切断失火灶、柏位，其最余长保护现晶场，础消防夫设施僵嫁安排值班电咐工切涛房间电源养沸人埋员抢救付维周持秩序，杨且自救灭火，揪槐断失火房伟间电源，叮关闭煤气践嘱生航命，向晚协搜助调查。想稿组织维持驼唤关闭煤忽气。踢姨愉莫公司旷领导愈稠酱巨秩愤序。缝煎丹涂汇报岂突发事件应宰急方案谷在发生突发遮事件时，以脏最快的速度速、最短的时咐间内掌握事奖态状况，控累制事态的发辉展，保证管供辖区域内的压正常工作，削确保业主的像人身安全和等财产安全。处理程序：浓一旦发生突险发事件，当族班保安应立械即赶往现场慰了解情况、捏确定事态状覆况，然后与谣中控室联系俭，讲清地点非、原因及目汗前状况。必粘要时中控室五应向110平报警，报清怎地点、路名拦、联系焰、目前状况禾。钢中控室应立族即通知总值廉班和公司负俯责人及各部妇门有关人员文赶赴现场。舒在岗保安坚结守岗位，其拨他保安在主扫管或值班的残带领下前往起现场，在不料伤害他人和秘财产不受损改的情况下，养以最快的速迫度控制事态者的发展，将介突发事件的唱损失减少到袖最低。服成立突发事厘件指挥部，艘由现场最高蜻职位者任指锦挥。释根据事件状蛙况及时组织迈力量，执行爹任务。挨配合公安人匀员和有关部锅门对事件予葡以控制和调弓查取证。惰采取外围警令戒：保护现那场，维持秩兼序，确保现麻场勘察。阶事件结束后猴，分析原因短，制定纠正视/预防措施糕，填写《突贩发事件记录猾表》。注物业管理部振、安保主管待负责验证纠亏正/预防措奋施的落实结芦果。相应文件：岗位职责笨各岗位交接翻班规定亩各岗位服务爷程序练日常工作规润定蓄中控室管理轮规定妨巡更保安工护作规定及处碧理问题操作类程序蝇消防安全摔“见三级吹”第工作管理制党度匹消防安全检免查制度栋消防报警操廊作及灭火应拜急方案盾突发事件时溜的应急方案脊停车场管理伟规定废各级抽查制讲度质量记录：刮根据物垫业项目安保担管理和服务跌实际具体制暑定。杯（四）环境筛清洁部：职责：淘负责物业项绸目区内公共覆场所、公共药区域的环境油清洁药负责物业项灵目绿化养护邀工作扶负责物业项奴目区内虫害隐消灭工作材负责物业项旧目区内日常细垃圾清运工农作（不包括播建筑垃圾、议装修垃圾）内容：体公共场所、磁公共区域清恨洁含设备、设施体区域清洁停车场清洁砖周边卫生伍“掌三包